1、谨呈：潍坊中建房地产开发有限公司12本项目信立怡高所做的工作5.13-5.205.21-5.306.02-6.10第一阶段 市场调研第二阶段市场调研及定位报告撰写第三阶段定位沟通工作内容客户沟通地块考察收集基础资料问卷调研 典型项目调研专业人士访谈客户访谈确定研究思路撰写项目主体报告公司评审修改调整工作内容工作内容汇报反馈调整3我们的逻辑思路面临的问题目标目标下的战略项目定位实现回答4报告思维导图客户目标项目条件宗地价值分析市场竞争市场机会分析市场案例借鉴项目整体定位项目背景问题判断 机会与策略整体定位主要的研究内容5开发背景 客户目标 宗地条件分析 项目条件61. 大量有实力开发商瞄准国内二
2、、三级市场，导致二、三级市场房地产开发企业竞争激烈。2. 山东城市化水平较低，济南、青岛、烟台等地城市化率刚超过50%，其他一些地级市城市化率均为达到中等水平，市场空间巨大。3. 潍坊城市化滞后，有巨大市场空间，有效需求没有充分释放。4. 结合山东地域文化特点，消费者购房理性化程度较大，市场引导空间较大。5. 潍坊市场房地产竞争格局清晰，市场发展较快，产品升级换代较快，品质要求较高，好的产品将是占领市场的重要条件之一。6. 项目地处不成熟区域，又是大盘开发，面临的困难重重。7. 开发商有着强大资金优势，但从是建筑行业，房地产开发经验缺乏。项目条件7客户目标2、如何以相对的低成本投入保证利润3、
3、如何打造中建地产品牌1、大盘如何成功启动8地块南端：潍坊市东西交通主干道宝通街；地块西端：潍坊市南北交通主干道东方路；地块北端：潍坊市东西交通主干道樱前街；地块东端：潍坊市贯通城市南北的过境道路潍县中路。东、南、西、北四面均为城市交通主干道，交通顺畅。项目区位及四至宗地现状情况 项目地处潍坊市高新技术开发区，紧靠外环线，地理位置优越，周边环境良好，交通便利，是潍坊市未来新城区的核心组成部分。 项目地块为潍坊市高新技术开发区的中心区，距离市政府、人民广场不到一公里范围。9 地块内部场地较为平整。以地块中部偏东正在施工的市政道路金马路为界，可将项目地块分东西两部分。项目地块中部，金马路两侧以及项目
4、西侧为村民住宅区，以居民用房为主。项目地块内贯穿一条泄洪沟，起点为地块西北侧结点为地块东南角；东部靠近潍县中路有高压电线塔。地块内部情况宗地现状情况10宗地现状情况周边企事业单位及公建设施分布公共配套：人民公园、事业单位及政府机关：潍坊市人民政府、26军军区、潍坊市军分区、公安边防总队、潍坊市安全局、三官庙警务室，潍坊市汽车东站。医院：潍坊市第五人民医院、潍坊市军分区医院，规划有综合卫生服务中心。周边生态条件分析周边居住人口特征项目地块地处潍坊市高新技术开发区，为新城开发地段，周边沿街道路绿化良好。项目地块位于城市规划防护绿地区域内，规划绿化率较高，为开发居住环境提供了先决条件。项目周边居住人
5、口主要集中在三官庙社区与山后徐家社区内，大部分均为当地村民。11宗地现状情况项目周边交通组织及人车流线分析项目交通路网发达东靠城市过境交通主干道潍县中路，北临樱前街，西临东方路，南靠宝通街，西距潍坊汽车东站约1公里，。公交项目周边公交线路，有18路、58路经过。优势：项目地块周边路网发达、路面状况良好，有利于车行。劣势：公交系统不完善。通往项目地块的公交线路极少，人行比较不便。由于紧靠外环路，其中还包涵过境路，对项目东、南两边会造成一定的噪声污染。交通优劣势分析12宗地价值评价指标评价指标确定：宜居角度（居住氛围、景观、视野等）地块自身角度（地理环境、内部现状等）资源共享角度（交通、生活配套等
6、）13区域分割及使用价值研判A地块以距离城市中心最近、距离市政配套最近、周边环境优越、居住氛围良好，适宜高密度住宅产品的开发，为项目较好价值地块。根据地块不同价值区域将地块划分为A、B、C、D、E五个区域。E地块紧靠潍县中路，视野宽阔，由于潍县中路为过境路线，来往的大型车辆较多，对地块的噪声影响较大，地块内部现状有高压电塔，适宜低密度产品的开发，为项目一般价值地块。B地块紧靠宝通街（南外环），过往车辆较多，西部、南部为成熟的居民社区，由于项目由此往东规划为区域商业中心，就周边情况来看，能够营造出一定的商业氛围，适宜普通住宅产品以及商住综合体的开发，故为项目次好价值地块。C地块位于樱前街与金马路
7、交汇处，北部与东侧均有在建项目，是本项目与外部在建项目的衔接点，将受一定影响，适宜低密度产品的开发，为项目次好价值地块。D地块位于A、B两地块中间位置，相对较封闭，内部环境优越、相对较安静，适宜高密度住宅产品的开发，为项目较好价值地块14项目地块价值评估开发价值评估土地状况良好。整个项目地块平整，现状建筑物均为低矮平房，无自然条件限制，便于规模开发。日照、采光、通风、防灾等条件良好，适应居民的活动规律，能够创造安全、卫生、方便、舒适和优美的居住生活环境。开发区中心不可再生绝版地段，居民对此地认可度较高，自住需求旺盛，住宅开发的经济价值高；延伸价值分析地块住宅的开发是中建地产公司在潍坊的第一个住
8、宅项目，其成功运作，将大大提升中建地产在潍坊房地产市场知名度。项目得到政府部门的支持，会提升在政府部门的信誉，有利于其以后在潍坊房地产界的发展机会价值分析项目地块位于东部高新开发区，属于居住用地，规模较大，便于规模开发，且地块开发符合潍坊市近期整体规划思路。潍坊城市化水平相对较低，城市发展潜力较大，这将为本项目开发带来极大利好。15项目宗地分析小结项目周边路网发达，交通便利。潍县中路、宝通街车流量较大，会对地块开发带来影响。项目周边商业、教育、餐饮娱乐等配套设施匮乏，为项目开发商业中心提供了先决条件。项目地块整体居住条件良好，地块内部场地平整，居民认可度高，吸引中高端客户群体的能力极强，住宅开
9、发的经济价值高；项目成功运作将会大大提升中建地产在潍坊房地产市场知名度，并巩固其在潍坊地产界的地位。项目地块周边近两年内将不会有土地放量，不会影响到地块的前期开发。16项目技术经济指标项目总用地总用地1832亩，其中规划用地1447亩，为潍坊市二类居住用地，分为A和B两地块项目总容积率控制在2.5以下A地块：总用地面积：792740m净用地面积：667090m道路用地面积：64397m绿化带用地面积：61253mB地块：总用地面积：428475m净用地面积：297216m道路用地面积：74025m绿化带用地面积：57234m17市场竞争格局分析 各区域楼盘现状比较 竞争楼盘调研 市场现状分析1
10、8市场现状分析区域分布特点 潍城区奎文区开发区坊子区板块特点传统的政治文化经济中心，但随着市政府的迁移，该区域各项发展指标下降。城市中心区域， 政治经济文化集中，商贸发展迅速。经济发展区域，工厂企业较为集中。区域市场发展不够成熟，配套欠缺。市政配套市政配套相对完善，但各项配套老化，城区承载压力过大。配套完善，发展势头强劲新兴发展区域，市政配套有待加强。市政配套较差人文特征潍坊老住户为主，流动人口较少当地居民较多，流动人口比较多当地居民较少，多以流动人口落户居多当地居民较多，流动人口较少自然环境老城区环境相对较差，交通状况以及市政绿化情况均一般，由于历史规划原因，导致老城区显得很拥挤，规划杂乱。
11、但有白浪河沿线景观带。成熟的区域，道路绿化环境相对较好，并且有多处公园市政景观，虞河沿线景观带效果很好，给区域带来一定的吸引力。开发区属于新开发区域，市政景观绿化及交通情况均较好，但是整体环境显得有些杂乱，区域还尚未建设完整。坊子区距市中心相对较远，自然环境资源一般，尚有待于进一步建设发展。发展前景前景一般，若加快旧城改造，该区域前景看好。发展前景看好，区域各项指标都均发展到一定成熟阶段。崛起的区域，城市各项建设指标发展迅速，前景看好。土地资源较丰富，随着城市的快速发展，区域前景看好。板块认知度一般高较高一般开发楼盘整体状况19市场现状分析各区域楼盘分析【城区】楼名称建面（万平米）品主力型均价
12、开售状况白浪金沙8高55平米一室、100-135平米三室38002007年11月90%碧水豪廷8小高、高130/150平米三室、160/170平四室33002004年10月70%城市印象2.965多、高80/90平米两室、120/140平米三室2780起价 6月初尚未售格阳光3.8多、小高67平米一室、72-103平米两室30002007年10月90%景新城（一期）7.5（16）多、高77-100平米两室、115-140平米三室31002006年9月93% 小区（二期）2小高83/94平米两室、125平米三室28002008年1月19% 名城（一期）6.5（93）多80-100平米两室、100
13、-120平米三室27002005年5月95%玫瑰国11多、高90-100平两室、95/110-140平三室未定未定尚未售名都百盛园3.75（6）多、高92-99平米两室、99-131平米三室30002005年10月90% 新城3（12）高40-50平米一室、60-70/91平米两室30002008年6月尚未售 苑4多90-110平米三室24602008年5月25%三友 苑（二期）7.65多80-90平米两室、120-140平米三室29002008年4月85%万隆广5.5高47/76平米一室、76/82平米两室未定 08年7月尚未售西城名都（一期）8.7（11）多、小高50-60平米一室、88-
14、98/140平三室34002005年12月70%都新城（一期）9.76（40）多77平米两室、90-100/123平米三室29002007年9月90%20市场现状分析【奎文区】楼盘名称总建面（万平米）产品主力户型均价开盘时间销售状况北国之春9.9高层79-99平米两室、105-120平米三室30002007年8月80%丹桂里（一期）6.3864（总21.24）高层94平米两室、103-145平米三室36502007年6月92%帝景湾7.5267高层、多层90/110平米两室、137-152平米三室38002006年12月70%东方名苑（一期）10（总30）高层80-110平米两室、103-14
15、6平米三室34002007年70%东方明珠13高层80-110平米两室、120/152平米三室未定未定尚未销售东方御景1.0362多层、高层90/95平米两室、130-170平米三室30002006年底74%东昊上河园50多层、高层90-110平米两室、140平米三室3500未定70%恒易星河（二期）5.5高层94-102平米两室、113-178平米三室35002006年11月66%江南印象潍州（一期）9.3（总15）多层80-86平米两室、120-140平米三室280008年5月底尚未销售君尚绿世界7多层、小高层77-96平米两室、88/107/130平三室未定预计10月尚未销售领秀华城（三
16、期）8.7多层、高层98-105平米两室、117/123平米三室32002008年4月80%龙泽名郡6高层、小高层90-101平米两室、117-163平米三室35002007年10月70%玫瑰园（一期）7.6（总12）高层、小高层78/81平米两室、120-142平米三室39002008年5月34%尚城盛和（一期)2（总15）多层90-120平米两室及三室30002007年底85%盛世豪廷帝景苑（三期）35多层、高层未定未定未定尚未销售盛世豪廷观邸（二期）13多层、高层90/114-130平米三室未定预计5月底尚未销售泰华领域5.8高层39-49平米一室35962007年5月80%秀水花苑7.
17、8未定未定未定未定尚未销售新龙橙堡1.01多层90平米两室、115/135平米三室2800起未定尚未销售新新家园（二期）5.7多层80-100平米两室、127-142平米三室34502008年1月65%雍和家园1.5小高层95平米两室、123平米三室31802000年5月74%各区域楼盘分析21市场现状分析【开区】楼名称建面（万平米）品主力型均价开售状况注北海公寓7高87/107平米两室、93-135平米三室29002007年12月63%鼎邦池8.6高87/102平米两室、110-139平米三室30002007年12月68%方春天2.73高、多90余平米两室、120-130平米三室高3300多
18、350007年5月（高）、07年10月（多）67%多已售完，高已售2/3方世城（一期）8.7（13）高、多90-130平米两室、105-180平米三室27502007年11月95%泛海城市花园5.2多、墅110平米三室、180平米四室40002004年3月90%高速仁和盛廷14.5869未定未定未定未定未售海信郡9.8多92-108平米两室、130-147平米三室32002006年11月80%翰林新城（二期）3.78小高96平米两室、133平米三室33002007年11月80%和丰城市花园1.9077高54平米一室、80-90平米两室2880起价2007年10月67%嘉瑞景园23高140平米以
19、上三室、全部大型未定未定未售金怡园（一期）2.3（46）多77-95平米两室、124/134平米三室32002007年12月82%光公寓4.4918高170-300平米三室3700未定80%位主。外40套九山庄（二期）8.6多、小高92-162平米三室36002008年4月55%青青家园4.482小高68平米一室、128/166平米三室未定未定尚未售中和香花园3.37（6.87）多、高89/96平米两室、100-148平米三室32002007年12月80%各区域楼盘分析22市场现状分析【坊子区】楼名称建面（万平米）品主力型均价开售状况安花园（一期）9.25（22）多80-90平米两室、100-
20、140平米三室25002006年85%天同双羊新城（一期）10.8（56）多90-100平米两室、124平米三室26002007年12月80%各区域楼盘分析23各区域楼盘开发现状比较小高层、高层产品随着市场的发育成熟逐步得到市场的认可，消费者的居住习惯仍以多层为主，市场上还存在大量多层产品。潍城区奎文区开发区坊子区符合潍城区本地人及工薪阶层的基本居住习惯，目前潍城区住宅项目仍以多层为主，同时有少量小高层项目。城市的一个中心区域，并且沿虞河景观带这个优势资源而兴起的项目较多，并且该区域土地资源比较紧张，主要是小高层和高层产品居多。开发区对于产品类型来讲比较复杂，开发区土地资源较为丰富，并且与城市
21、中心区域有段距离，多层、小高层、高层产品云集。该区域市场发展不够成熟，配套欠缺，但土地资源也相对较多，目前在售的项目基本以多层为主。产品比较24各区域楼盘开发现状比较各区域产品户型面积基本同属一个范围段之内，没有在产品户型上形成差异化。 潍城区奎文区开发区坊子区该区域户型多以两室两厅80-100和三室两厅110-140为主。与维城区类似，但该区域大户型产品要多一些，有部分项目三室两厅户型面积达到140-160。户型面积以满足根本居住的中、小户型为主，主力户型面积在90-110之间。该区域主要以80-100平米的两室居多，三室户型的面积也相对其他区域较小。户型比较25各区域楼盘开发现状比较 随着
22、消费者消费意识及消费理念的提升，结合城市规划配套的跟进，除坊子区外，其他三个区域的房价差距不是很大，尤其是开发区和奎文区。（注：各区销售价格也非整个区域的均价，而是所选择的调研项目的分析价格。）潍城区奎文区开发区坊子区目前该区域的整体房价相对偏低低，均价大约在3000-3300元左右。该区属于潍坊城市中心区域，是新一轮的重点发展区域，市政配套完善，市民认知度比较高，该区域的商品住宅档次也比较高，代表潍坊较为先进的地产市场，目前区域销售均价约在3400-3700左右。开发区是潍坊正在崛起的区域，在各类产品竞争中都处于一个比较领先的地位，市政府的落座对于该区域的房价在近几年内得到迅速提升，目前该区
23、域房屋均价约在3300-3600左右。该区域市场发展不够成熟，配套欠缺，房价较市区整体偏低，在售楼盘数量也较少。目前区域销售均价约在2500-2600左右。销售价格比较26各区域楼盘开发现状比较根据销售状况的比较，四个区域的销售状况差距不是太大，结合消费者调查看出，潍坊市民置业没有绝对的地域青睐性，各区域都将置业群体进行分流。 潍城区奎文区开发区坊子区潍城区在售项目约15个，占调查总量的28。该区域销售速度比其它区域相对较慢，多层产品销售速度较快，小高层、高层产品的销售状况不为乐观。在售项目的整体销售率能达到60-80%。奎文区目前在售楼盘比较多，约21个，占调查总量的40。项目档次也相对较高
24、，由于位置的优越性，该区域的销售状况比较好。在售项目的整体销售率能达到70-80%。开发区在售楼盘比较多，约15个，占调查总量的28。就目前现状来讲，开发区的商品房销售速度还是比较快的，大多数项目于去年年底开盘，目前在售项目的整体销售率能达到70-80%。由于坊子区市场发展不够成熟，配套欠缺，在售楼盘数量也较少。由于价格较市区明显偏低，销售情况尚可，目前在售项目的整体销售率能达到80%左右。销售状况比较27各区域楼盘开发现状比较通过上图得知，目前市场上供应最多的面积区间为90-110平米，占供应总量的33.23。其次是110-130平米，占供应总量的24.95%。再次是70-90平米，所占比例
25、为21.38。从销售情况来看，销售量最多的也是90-110平米，消化率达将近80。其次销售量第二的是110-130平米，消化率达63.5。销售量第三的是70-90平米，消化率达68.7。各面积区间供应销售情况 28市场现状分析对配套费的专项调查发现，潍坊市场绝大多数在售楼盘都向客户收取配套费，且在支付首付款时必须缴纳。但早在2001年中央有关部门就曾明文规定，“基础设施配套费不得向业主收取”（计价格2001585号），潍坊市人民政府潍政发199534号文件也做出明确规定，“新建项目的供热、燃气配套费计入房价，任何部门和单位不得向业主收取”。2007年8月9日，潍坊市物价局与财政局又联合下发了潍
26、坊市人民政府关于调整城市基础设施配套费标准并加强征收使用管理的通知（潍政发200749号），对基础设施配套费的征收与缴纳进一步做出了明确规定“新建项目的城市基础设施配套费全部计入房价，任何部门和单位不得再另行收取”。关于配套费的收取问题 29市场供应总结 本项目位于快速发展的开发区，区域整体环境较好，且正处于一个快速发展的阶段，这为本项目的成功入市提供有利条件。 随着市政府落座开发区等因素，区域房价整体上升较快，因此开发区住宅市场的发展空间较大，对本项目也是一个优势所在。 通过调查发现开发区住宅市场与其他区域相比，整体销售情况较好，这也证明了客户对该区域的认可度。通过对本区域市场的调研得知：市
27、场现状分析30竞争楼盘调研【九如山庄】项目位于市区东南部九龙山，由潍坊市城市建设开发有限公司开发。总建筑面积26万平米，属于中档楼盘。共分两期开发，一期为金水苑，总建面为11万平米，由26栋多层组成，已交房。目前在售的为二期，共15万平米。由16栋多层和9栋小高层组成，开盘时间为2008年4月8日。目前均价为3600元/平米。项目简介31项目周边配套设施尚待完善。只有小区自身服务配套，小区内部结合商业群房布置社会会所，功能包括老年活动室、健身房。北部临街沿街商业，功能包括：便利店、美容美发、服装店、洗衣房等。小区内配套建设幼儿园，向北有新华幼儿园。附近有中日友好小学、樱园小学和北海学校。户型配
28、比及销售情况户 型比 例主力面积两室两厅约882m、89m、91m、94m、98m、113m三室两厅约9096m、99m、103m、107m、114m、118m、133m、135 m、147m、153m、156m、162m四室两厅约2173m、目前剩余房源主要是面积较大的三室两厅户型，根据现场销售情况及项目销售人员得知，该项目中小户型以及100-130m的三室户型较为畅销。项目总量为700余套，项目由于区位较好，且价位较低，整体销售情况较好，4月8日开盘至今，已销售约为55。户型配比及销售情况配套分析【九如山庄】竞争楼盘调研32营销诉求点以“得山之势、依水之邻、伴花木之香”为营销诉求点，充分展
29、示自然环境的优势，地处市区东南部地势最高处九龙山，南临大型园林、天然氧吧潍坊市植物园，西临水景名胜虞河，向北步行十分钟即是潍坊市最大的园林广场人民广场。客户构成本项目主要周边区域客户较多，拆迁居民购置住房。也有其他区域的客户，职业类型较为分散。从客户置业目的来看，以自住客户居多，投资客较少。优劣势分析优势1：自然环境较好。地处市区东南部地势最高处九龙山，南临大型园林、天然氧吧潍坊市植物园，西临水景名胜虞河，向北步行十分钟即是潍坊市最大的园林广场人民广场。优势2：教育配套设施完善。项目内部建有幼儿园，向北有新华幼儿园。附近有中日友好小学、樱园小学和北海学校。优势3：规划、设计、施工等优势。项目由
30、上海同济城市规划设计研究院规划设计，小区内形成“一心、一环、两轴”的整体规划，中央休闲水景公园和两条绿化景观带。由曾获得“鲁班奖”的优秀施工队施工。劣势：目前价格相对较高。在整个开发区在售楼盘中，价格相对其他楼盘较高。良好的资源景观资源及教育配套设施完善是本项目吸引客户最大的亮点，尤其是该项目地处潍坊之龙头，风水较佳。可见潍坊客户对居住环境和氛围有一定的要求，本项目若能充分挖掘自然景观资源的优势，将明显增加客户的认可度。【小结】【九如山庄】竞争楼盘调研33鸢都新城位于潍坊市潍城区北宫街与友爱路相接处，西南朝向89医院、潍坊长途西站，南向正对清平花园，东北角朝向潍坊幼教特教师范。占地面积2100
31、00平方米，规划建筑面积为410000平方米，一期总共34栋多层，1000余套。项目简介 （位置图示） 户型配比及销售情况 型比 例主力面两室1080m（77.42m、76.78m、78.59m、79.32m）三室9090-120m（91.99m、97.61m、119.50m）项目于2007年9月26日开盘，目前一期剩余10%-15%左右，从销售状况来看，90100平方米左右的中间单元销售速度较慢，平均在10套/月左右，120左右较大户型目前剩余较多，据估计约在80套左右，项目一期部分被一职专和房管局团购。【鸳都新城】竞争楼盘调研34配套分析小区内部配套有会所、超市、健身广场、幼儿园、小学、社
32、区医院、400米商业步行街等。周围有八九医院、康复医院、市立医院、脑科医院等公共医疗配套。客户构成 客户多为项目周边区域人群，其中年轻人多为一次置业，企事业单位客户有很多为改善居住环境为目的的二次置业。在项目客户中，团购客户占有一定比例，据了解二期尚未开盘已有部分被潍城工商局团购。营销诉求点以40万平方米超大人文社区领衔西城生活品质新境界，“新潍坊、新区划、新中心”，突出项目区位升值潜力，便捷的交通优势，以及以人为本的设计理念与现代建筑的完美融合。 优势1：项目规模大，户型面积区间范围也较大，扩大了项目整体客户群体。优势2：在潍坊外围大盘中，拥有相对便利的区位优势。优势3：超前的规划理念，统一
33、规划统一设计，规模化效益显著，居住成本节省。优势4：全面的配套劣势1：建筑产品方面鲜见创新与亮点，单从产品方面在潍坊市场不具备竞争力。劣势2：周围没有小学，而项目自身小学正在审批中，结果未知。优劣势分析小结项目邻近市体育中心，周边三条道路（友爱路、清平路、卧龙西街）已列入2008年城建改造规划，具有一定升值潜力。项目为潍坊大型人文社区，从设计、配套上均略领先与市场，楼盘的宣传也重点突出 “大”。在产品设计方面，无突出的亮点与特色。项目通过团购方式解决部分销售问题，有效缓解了销售压力。【鸳都新城】竞争楼盘调研35项目位于奎文区胜利街以南文化路以西，由潍坊家豪置业开发，属于中高档楼盘。共分三期开发
34、，一期已交房，二期即将开盘，三期已奠基。目前在售的为二期（观邸），总建面为13万平米，由4栋多层和6栋高层组成，预计6月份开盘，价格未定，预计3800-4000元/平米。三期为帝景苑，总占地为170余亩，总建面为35万平米，由19栋多层和4栋高层组成。项目简介 （位置图示） 户型配比及销售情况社区内部配套包括：幼儿园、医疗所、篮球场、羽毛球场、游泳池、多功能会所。周边有实验小学、日向友好小学、奎文区实验中学、潍坊二中、潍坊医学院、市直机关幼儿园等配套教育资源；商业配套有：中百佳乐家、沃尔玛、盛世商业公园等；以及人民医院、第二人民医院、潍坊少年宫、市博物馆等公共配套。 型比 例主力面三室两一10
35、91.83m、106.23m三室两两90114.76m、124.56m、126.95m、129.34m配套分析【盛世豪庭】竞争楼盘调研36客户构成营销诉求点以“私藏一座城市的奢华”为营销诉求点。靠近虞河，透过自己窗户便可将虞河美丽风光随时尽收眼底，这便是“私藏的奢华”。 盛世豪廷依仗虞河这只“手”，将潍坊的房子和房价，很轻松地提升了一个台阶。优势1：景观较好。项目靠近虞河，自然景观较好。优势2：户型设计合理。双观景阳台设计，部分户型有三房全南向布局、超面宽南向卧室，方正实用、功能全面、布局紧凑。劣势：价格较高，在整个奎文区乃至潍坊市在售楼盘中，价格相对其他楼盘明显偏高。优劣势分析小结本项目是靠
36、近虞河，同样是依托景观资源促进了项目的推动和价格的提升。且该项目定位明确，产品设计符合目标客户群的需求特征。因此，在资源景观较好的同时，产品是否符合市场需求也是取决于项目能否顺利成功运作的关键因素之一。目前认购的客户中以个体私营业主、经商户为主，也有部分企事业单位的公务员。购房目的主要是改善居住条件的二次置业。 【盛世豪庭】竞争楼盘调研37竞争楼盘调研【市场供应总结】 潍坊客户对居住环境和氛围有一定的要求，本项目若能充分挖掘自然景观资源的优势，将明显增加客户的认可度。 通过对目前鸢都新城的分析得知，其完善的区位配套和良好的规划设计是项目销售较好的重要因素。同时项目作为40万平方米的大型社区，具
37、有明显的大盘规模效应，且价格与所在区域的其他楼盘相比偏低，即该项目产品的性价比较高。可见大盘的魅力和景观资源在潍坊客户购房决策中起到的重要助推作用。 通过对盛世豪廷的分析得知，在资源景观较好的同时，项目定位是否明确、产品是否符合市场需求也是取决于项目能否顺利成功运作的关键因素之一。通过对可比竞争楼盘的调查发现：38市场机会分析 消费者市场调查及访谈 市场供需对比分析 宏观市场影响分析39经济因素(Economic)主要经济指标产业结构GDP及增长情况人均可支配收入年末人均储蓄余额固定资产投资社会因素(Social)主要人口增长情况城市化率项目周边情况技术因素(Technological)新技术
38、新工艺新材料政策因素(Political)国家的政策、法规城市总规划片区发展规划城市化因素（Civilization）宏观市场分析40经济因素宏观市场总结 政策因素社会因素技术因素宏观市场分析41房地产新政效应分析 1、国家在08年将进一步加大调整力度 2、房价涨幅趋缓是大势所趋 3、08年全国房地产市场将进入一个持续较长时间的调整期 4、二三级城市的机会与市场竞争的白热化 5、房地产市场进入门槛增高。42潍坊将成区域经济中心 1、根据半岛城市群总体规划，潍坊处于半岛城市群的地理中心，占据绝对的地理交通枢纽要塞之地。2、半岛城市群中具备铁路、高速公路、机场和海港的四个城市之一，能方便地与省内主
39、要城市建立直接经济联系。 3、潍坊城市定位：以海洋化工、机械、食品加工为主导的综合性制造业城市，连接山东半岛与鲁中、鲁西的交通枢纽。工业化城市的继续发展以及与外界交通的便利，必将引起物流业、商业的发展，及外来人口的入住，从而促进房地产市场的发展。 43“东扩西延、南控北展”的发展战略展重点发展物流业，努力成为全省乃至华东地区重要的物流节点重点发展先进制造业，承担起全市经济发展重头戏任务 重点发展高新技术产业，形成高新技术发展的高地和一流平台 重点发展服务业，满足商贸、文化、教育、经济运行和居住生活等方面的需要 南部山区经济带为重点保护区域，控制重化工业向南扩张，实施保护性开发，发展特色、生态农
40、业和轻型工业，做大做强生态旅游业 本项目位于中心城区、东部高新技术开发区和南部山区控制区三角地带，受中心成熟配套的影响，也可尽享南部生态环境。 44“一圈”“两翼”“三带”的发展新布局“一圈”，即中心城市圈。以中心城市为核心，初步形成“一主五副”大城市框架。“两翼”，指以高密和诸城为主组成的东南部经济区，以青州、临朐为主组成的西南部经济区。 “三带”，即中部胶济经济带、北部沿海经济带和南部山区经济带。在此新格局之下，潍坊城市发展的机会更多，多机会必然导致城市化水平迅速提高，外来流动人口将增加，从而带动房地产市场迅速发展。45中心城市空间“一心、一环、一廊、一轴”的结构模式 “一心”是由月河路、
41、北宫街、北海路、健康街所围合的城市中心区，是优化、提升中心城市服务功能的主体“一环”是长松路、玄武街、潍县路、宝通街组成的城市快速交通环体“一廊”是白浪河、虞河两岸绿化带及两河之间的绿地构成贯穿“一心”的中央绿色生态通道“一轴”指由北海路向北延伸连接滨海新城的经济发展轴项目地块位于一环以内，且东临“一廊”和“一轴”，将来必将成为配套完善、生态绿化好、经济水平较高的宜居区域。 46“生态潍坊” 正在建设 潍坊城市绿地系统结构布局形态概括为“两横一纵六片”。 规划到2010年，潍坊城市绿化覆盖率达到40，人均公园绿地面积达到12；到2020年，绿地覆盖率45，人均公园绿地达到15平方米/人。 项目
42、地块距离虞河湿地公园（规划中）较近，是项目周边配套方面的一大优势。 47“15、30、45”的公路网逐步形成中 实现中心城区内的互通，中心城区到达昌邑市、昌乐县、安丘市行政中心实现中心城区到寿光、潍坊港的互通实现中心城区到任何县市区的互通项目地块位于15分钟交通圈内，与市区及周边联系紧密，交通便利，有利于将来居民的出行。48城市道路系统逐步完善 本项目南侧的是快速路系统中的宝通街，北侧是生活性主干路“十一横”中的樱前街，东侧则是快速路骨架“二纵”中的潍县路。便利的交通将是本项目开发建设的一大利好因素。 49城市化发展效应评估城市形成城市离心增长城市向心增长内城更新与改造外向扩展郊区城市化潍坊市
43、区城市规划发展呈现出非常明显的向心增长形式，本地块项目更是城市外向扩展的典型案例。按照潍坊市目前城市发展趋势，未来项目周边将继续扩展，其相关配套也将逐渐完善，成为潍坊市区的新组成部分。 50土地市场供应分析 6号地块前栾村地块（占地1.31公顷，建筑面积4.05平方米的商住用地），将可能与项目产生一定的竞争。 本项目规模较大，将会是潍坊第一大盘，规模优势不可比拟。 项目所处位置决定，白浪河区域旧城改造产生的部分外迁居民将是本项目的客户群之一。 51各区域发展现状及市场前景预测 区域特点发展现状市场前景地段环境市政配套人文特征潍城区传统的政治文化经济中心，但随着市政府的迁移，该区域各项发展指标下
44、降老城区环境相对较差，交通状况以及市政绿化情况均一般，由于历史规划原因，导致老城区显得很拥挤，规划杂乱。但有白浪河沿线景观带市政配套相对完善，但各项配套老化，城区承载压力过大。潍坊老住户为主，流动人口较少潍坊老的城市中心区域，随着政府迁移，市政配套老化，潍坊居民对此区域的认知度较一般，若加快旧城改造，该区域前景尚可奎文区城市中心区域， 政治经济文化集中，商贸发展迅速成熟的区域，道路绿化环境相对较好，并且有多处公园市政景观，虞河沿线景观带效果很好，给区域带来一定的吸引力配套完善，发展势头强劲当地居民较多，流动人口相对多些该区域属于潍坊城市中心区域，各项指标都均发展到一定成熟阶段，比较适合居住生活
45、，是新一轮的重点发展区域，市民对此区域的认知度很高，该区域的商品住宅档次也比较高，代表潍坊较为先进的地产市场，有很大的发展空间开发区经济发展区域，工厂企业较为集中开发区属于新开发区域，市政景观绿化及交通情况均较好，但是整体环境显得有些杂乱，区域还尚未建设完整新兴发展区域，市政配套有待加强当地居民较少，多以流动人口落户居多做为新崛起的区域，其配套尚不完善，但城市各项建设指标发展迅速，在各类产品竞争中都处于一个比较领先的地位，市政府的落座对于该区域的房价在近几年内得到迅速提升，该区域将发展成潍坊市另一城市中心52经济因素宏观市场总结 政策因素社会因素技术因素宏观市场分析5320032007年潍坊市
46、GDP情况分析 近年来潍坊市宏观经济指标一直保持快速增长的趋势；经济的快速、稳定发展同时为房地产开发奠定了基础，也会带动潍坊市民收入的不断增长，城市居民购买力、消费欲望也将得到进一步增强，需求得到进一步的巩固；潍坊人均GDP年增长率均在13%以上。增长速度保持较快发展速度。经济的助推及需求拉动必将带动潍坊市房地产市场快速发展。542007年，潍坊人均GDP为23349元，折合3364美元，房地产市场正处于快速发展阶段。2007年，潍坊GDP为2056.02亿元，增速达到19.8%，房地产进入快速发展阶段。根据相关理论和国际通用衡量标准判断，潍坊房地产市场正进入一个快速发展的阶段。人均GDP与房
47、地产发展关系生存需求生存、改善需求兼有改善需求为主改善需求为主超速发展单纯数量型快速发展以数量为主，数量与质量并重平稳发展，以质量为主，数量与质量并重缓慢发展综合发展型 小于4% 4-5% 5-8% 大于8%萎缩停滞稳定发展高速发展国际通用衡量标准表明，宏观经济增长和人均GDP水平决定了一个地区房地产市场的发展阶段。800-4000美元4000-8000美元8000-20000美元0-800美元启动期 快速发展期 稳定发展期 减缓发展期GDP与城市化进程2007年潍坊全市实现生产总值（GDP）2056亿元，人均GDP达到23349元（按现价汇率折算为3364美元）。目前潍坊市城市化进程处于高速
48、增长阶段。5520032007年潍坊市民收入水平分析 近几年，潍坊市居民的人均储蓄额快速增加，环比增长率皆在13以上，2007年增长13.9，人均储蓄12164元。 城镇居民人均可支配收入亦呈现稳步增长状态，环比增长率在10以上稳步增加。2007年城市市区人均可支配收入达到13716元。 人均储蓄存款额和人均可支配收入的快速增加，为房地产业的发展提供了大量的有效需求，是潍坊市房地产市场持续发展的保障。5620032007年潍坊市产业结构变动情况 潍坊市第二产业在整个产业结构中所占的比例平稳发展，与此相反第一产业所占比例却在逐年下降。第三产业发展也日趋平稳，其中很大一部分功劳要归结于第三产业中的
49、房地产开发业的带动。 城市化与工业化发展规律是正比发展，目前潍坊工业化程度较高，而城市化率相对较低，城市化发展潜力非常大。两者之间的互动发展，必将带来第三产业的发展。第三产业的发展则带来就业人口和有效需求人口的增加，也必将带动房地产市场的发展。5720032007年潍坊市恩格尔系数变化情况 从2003年到2007年潍坊市城市恩格尔系数逐步降低,2006年开始下降速度明显加快，市民消费质量显著增强，预计今后几年潍坊市恩格尔系数将持续平稳发展。 根据联合国粮农组织提出的标准，恩格尔系数在59%以上为贫困，50-59%为温饱，40-50%为小康，30-40%为富裕，低于30%为最富裕。潍坊市民生活水
50、平正处于富裕状态。58 潍坊市城区居民消费支出额逐年上升，消费能力的持续增长，是拉动房地产开发快速发展的潜力因素。相比于消费支出的增多，居住消费占消费支出的比例在近三年呈递减状态，主要收到以下影响： 1、目前潍坊居民人均住房面积32平米，省内仅次于东营（东营人均住房面积33平米）。市民住房比较宽裕。 2、近期潍坊推出大量楼盘，住房供应量多，部分居民处于观望状态，持币待购。 3、目前潍坊住房消费群体主要是市区人口，市区周边区域购买力尚未完全带动起来。 从本项目来看，较低的住房消费比重说明潍坊市场目前的潜在购买力较大，如何将其转化成购买力是本项目思考之一，另外本项目规模大，将是周边区域城市化人口的
