1、第1页集团合约管理部 2009年6月总包招标的反思及经验总结第2页主要内容n 目工程概况n 包招展n 清招模式下的技和商n 清招模式全程咨造价的影响n 清模式施工程中形象度力的影响 n 清招模式成本控制的影响n 清招模式施工位的要求n 清招可以降低阴阳合同来的n 清招模式和率招模式的缺点分析n 分析第3页目工程概况n 工程概况介：n工程名称：常州景瑞曦城目三期包工程n工程地点：位于常州楼开区茶花路以西、香樟路以南n工程模：本目三期建筑面7.9万平方米（估），其中一 段34202M2，一段3、2、16商,二段44861M2, ,二段4、5，及16部分商、17商，共6（含独立商）。n招位： 常州景
2、申置有限公司 n招方式： 企内部版清招模式 第4页包招展n 工程量清招方式是每个开商向国外或港台接的一种展，一本身就明必把价格的决定逐步交施工企、交建筑市，并最通市来配置源，决定工程价格。n 工程量清价有利于将工程的“价”与“量”密合起来。首先他更有利于开商成本的先控制,最的成本控制更有把握,同也大大降低了量.其次体了中企的整体力。行工程量清招要求施工企必跟着市，只有熟悉市才能出合理的价位。由施工企自主价，不是将定价交施工企，同也向施工企提出了更高的要求，促使施工企在激烈的市争中，加强成本管理，降低工程造价。 第5页清招模式下的技和商如何分析（1）n首先我要了解采用清模式下招，什么的施工方案、
3、技、什么的施工内容，施工步，就相是什么的价格。而技 的方案、施工技要求笔者 要求更，因它直接反映在今后的价中， 技 的分析主要考如下几点： 技、方案的制合理性。 地平面的布局合理性。 施工措施的合理性。 工期的安排合理性。 目班人配置的合理性。第6页清招模式下的技和商如何分析（2）n以常州目三期包招 例，投 位制的技方案与 情况有很大的差距,于此我 技 方面的主要 展开如下判： 技 中缺少各工种的 性施工方案及施工技措施，整个技 泛泛而,或施工方案及施工技措施 性不强； 技 中平面未明 公地位置； 缺少卸料平台的向限位的安全重要保； 缺少挑脚手架，在施工当外脚手的施工保措施； 缺少 后 的做法
4、； 技 中未明确各 分包及甲方指定分包工程的分包管理和配合范及 ,及成品的保措施。n效果 通 ,同要求他再次深入施工 地踏看，后的技施工方案基本能足要求。n 原因 因技 是反映的施工位的自身的施工能力,企的技 力,同采用清 价模式后,特是施工措施 ，要反映到商 价中去的，造价的影响是很大的,它不同于定方式。第7页清招模式下的技和商如何分析（3）n商 是每家施工企与开商重点关注的部分,施工企来采用的方法与策略通常是采用不平衡价法。n以常州目例：商 分析如下： 各投 位制的清凌乱无章，甲方将合咨 位制的清与各投 位的量比后重新梳理，重新一了量。 各投 位的措施均未按措施清要求行 分析价，要求各投
5、位需按甲方要求所措施 目价部分要求 的分析表，量与价的成。特是要安全文明、施工措施、 施包干、保包干、乙方在投文件中未列的，但 施工中生的技措施（如施工用 基等）、各种 及 包干、大型施工机械、出及使用包干、脚手架、施工用水用包干、配合施工包干、机械使用（垂直运机械）、工程超高施工增加等施工措施的价格行 分析价，要求按工程 情况施工措施有 性的行价。 要求各投 位格按照主的要求合理价，要求投 位在成本分析如用江04版定分析，合理考定中所含的耗率。第8页清招模式下的技和商如何分析（4） 商价中，合价的分析，影响价的主要在例如：C30混凝土板材料价与合价聚氨脂防水合价筋的合价砌体的合价人工、机械台
6、班偏高等防水涂料合价WP20踢脚合价配箱、柜等甲供，投位价明偏高。弱箱按文件界面价，个子偏高。潜水排及控制箱甲供，无供价，安装偏高。 供价偏高，穿管PVC20安装价偏高，SC100管供及安装价都偏高等。第9页清招模式下的技和商如何分析（5）n 效果： 通 ，价明不合理的要求投位作出合理解，比如筋合价、当地的人工、安装配箱价格、再如重点关注的措施 目，取得了一定的效果，例如： 一段措施从最高的516万到中价的410万，二者相差106万。 二段措施从最高的697万到中价的470万，二者相差227万。n 分析： 笔者 二个段的措施共在750到800万是比合理的范。次二个段共880万，但笔者 没达到最
7、理想的效果。原因在于投位，由于我采用清价包干形式，市行情波大，没法估判，于他来存在很大的，同也考了企的自身力而采取的价，不肯在降。可即使我二个段，两家相合理最低价中位也有一定的保守，也不肯冒更大的，的确是我作主位今后的点。第10页清招模式下的技和商如何分析（6）n与一、二期招标的对比情况这里笔者简单的阐述下本次三期清单招标与一、二期的定额招标的对比情况说明。一、二期的总包部分其实还存在变数，因为他最终要按实结算的，材料受市场的波动也大，在决算没出来之前，没法判断，实际成本是多少，而三期基本明确了总包部分的实际成本，变动的幅度今后不大，也更能修正与确定成本指标。这里以总包部分为例见下表：说明：一
8、，二期仅仅是住宅部分，还没包括地下车库，及商业部分的，而三期不仅仅是住宅，还包括了商业、地库所有关于由总包施工的部分。项目常州曦城一期二期三期面M2成本万元位元面M2成本万元位元面M2成本万元位元一、住宅82696.967976.13964.555216.415199.25941.6179066.617569957.291.1 总包部分82696.967976.13964.555216.415199.25941.6179066.617569957.29第11页清招模式全程咨造价的影响n 景瑞地 正开的目共7个,大部分目了招咨公司全程控制,用支出很大,按面的分要达到7-8元/M2左右,就拿店目例
9、咨 73.677万, 面分 5-6元/M2左右。通接触笔者 效果并不是最好,跟我的要求相去甚。主要原因是： 目当初开 的不到位或只是在方案 段,无法足招条件的要求,加上 的迫,我不得不采用定按率招的方式,行招。 特是 于包招部分, 必生了在施工程中每次多要量的算与价格的核定,及最的竣工决算,加大了咨 位的 量另目开基本多在2-3年以上的周期,所以咨 用降下来的可能性不大。n以常州三期包招 例,三期的建筑面在7.91万M2： 前期只是造价咨 位按清的格式制了工程量清。 其次最主要的是 了成本,比如本次清 制共22万左右,按面分才2.78元/M2,即降低了成本,又省了 力,笔者 是今后得推荐的。第
10、12页清模式施工程中形象度力的影响n常州三期采用清招方式定后笔者 今后在施工中可以大大 成本合部及 工程的 强度,把更多的精力投入到其它事物中去。 如把主要精力放在采招、合管理、成本合同台的完善。 作 目部可以重点放在 包与分包商的 管理,工程量的管理等方面。与定相比主要体在如下 : 减少了合部每月的形象度付款工程量的算,双方定套用理解不同引起的争。n比如我常州目一期与二期都是采用2004定作决算的依据,在每月施工位申形象度款，和在的决算段,合部会同目工程部每次多要去量核，工作即 又力, 只是完成了第一步,工程量 完了之后,又要与施工位核量,及核定 价,核材料价格,每次多是争得面耳赤,浪了大量
11、 。而三期高管的决策,三期用清招 价包干，降低了 强度，只要按合同定的点算与支付，增加了合部的事效率。 n小：合部作一个部它管理着合,成本控制,及与其他部分的沟通 .我通采用清招 口价模式, 了或合理利用了 ,当然前期在招 程中是比辛苦点,如要清量的算,每次的 ,价格的判,及最商合同的判,每疏忽或走一步那 来的失后果是不堪想的,因它竟是价包干形式的.但中后期相是比省心点的,也省力点,可以出 把精力用在其它的事情上去,正正做到好用在刀刃上。第13页清招模式成本控制的影响（1）n每个目在拿地方案段,多要建立目成本,等施工 全,通 目成本的修正,建立最的成本指。清 价固定合同价或固定合价模式，特是在
12、建安 ,如没有其他的因素外,由于采用了 包干与固定价包干形式,到目竣工最决算基本上就与成本指相匹配,无非就是多了点在 中无法反映的 目,笔者 即使超成本指也不会太多的。 以本次常州目三期招例: 常州目一号地共分三期,其中一,二期用江2004定形式招的最按 算.三期采用了我企内部自的清形式招的,且价包干形式.一期在与施工位决算段,嵌有大量的 生， 力 。 三期用清 价方式,因采用了固定价包干,特是建安 成本指的修正具有 在在的指意,主要体在,以下几点:a) 及 比原指的科目,修正原立的成本指,因采用固定价包干,今后指的 或影响不会很大。b) 反来成本指的立,又会督促在施工程中由于市波的化造价的影
13、响,如市材料的波,和在 的管理人 刻按成本指制定的价格来督与管理施工企,而不会因采用了定 价形式,有那么一种反正以后按 算的,在也不清楚,成本指的置不一定准确那种幸心理。于成本指与最的决算是可以判的,且通 目 的累,成本指的制定建立提供可参考的史数据,做到正确的把成本控制在成本指之内。第14页清招模式成本控制的影响（2）n本次三期总包招标与成本指标比较如下(仅已总包招标为例)项目基数三期成本指标三期清单实际招标价建筑面积实际总成本(万元)单位面积造价元/m2建筑面积实际总成本(万元)单位面积造价元/m2一、住宅7926.76 7784.32 1.1 总包部分5581.74 983.15 669
14、106382.27 972.77 1.1.1 主体建安住宅建筑面积56774.00 5581.74 983.15 669106382.27 972.77 1.1.2 现场签证住宅建筑面积56774.00 669101.1.3钢结构线条住宅建筑面积56774.00 66910二、地下机汽2850.3301.421057.492850.30 460.47 1615.51 2.1 地下机汽（包部分）2850.3301.421057.492850.30 460.47 1615.51 2.1.1 主体建安2850.3301.421057.492850.30 460.47 1615.51 2.1.2 第1
15、5页清招模式成本控制的影响（3）2.2 地下机汽（分包部分）2850.30 91.72 321.80 2.2.1 消防工程2850.30 29.74 104.35 2.2.1 暖通工程2850.30 17.13 60.09 2.2.3 土方2850.30 34.90 122.44 2.2.4 基坑 2850.30 9.95 34.92 五、商业2043.60 1057.49 849.86 913.27 5.1 商业（总包部分）商业建筑面积19325.0 2043.60 1057.49 9305.71 723.35 777.32 5.2 商业（分包部分）商业建筑面积9305.71 126.51
16、135.95 5.2.1 消防工程商业建筑面积9305.71 126.51 135.95 第16页清招模式成本控制的影响（4）n分析： 从以上表格中我看出原先的成本指的制定与 招下来的情况是有偏差的,且原指中不能正确反映在的真情况，而通清招在接下来按照清招的价格整的成本指中,我可以判到即使今后工程 出某些情况,只要不是大的物形的整，基本上超修正后的成本指不会太多。第17页清招模式施工位的要求n常州作三城市，有它的局限性，当地的施工企基本上多是二的，少有壹企，且当地基本上没大的目，大目基本有外来的城市来开，及外面的施工企施工，如全部利用当地的施工企，存在源的不，且施工力量存在不足。同集尽快落售可
17、及常州曦城目度开划的要求，三期施工承包招提前启，因此根据公司下达的承包位具有的准，笔者考察的重点在如下几点： 企具有良好的施工 企具有良好的信誉和口碑 机械配比全和配置的施工技力量雄厚 近年来施工 著 曾施工目施工量好 有极的服意思和合作意向 目理的技能力与 目理的管理水平，班的安排 目理以往做的似目n要分析 笔者在足与具施工的条件下，考到施工承包地社会品牌与效，同， 目理的水平，能力，管理能力，做的似目几点是最关的，在没有其它因素的前提下目的良与合格体了目理与及其的管理班的水平。第18页清招可以降低阴阳合同来的（1）n “阳合同”指招工程参与政府案的施工合同，“阴合同”指的是双方当事人“私下
18、”的合同，且案合同作性的未案的合同，一般冠名“充”或“充合同”，里就存在一定的，因国家明确定“阴合同”不能作最的算依据。就我主位在理政府案合同即“阳合同”要格外的仔与小心，以便万一与施工位有争，尽量把降到最低，以我常州目三期包招例。n 我次采用清招笔者清招在合同中主位来的有利点是： 我常州三期包目是清口价合同，或今后如没大的化，那么基本上就是今后的决算价，所以在理政府案合同，我尽可能降低合同的，最好少于双方内部合同15以上，以避免今后可能存在的，即使在双方的官司中，由于政府案合同的存在我起到保作用。其次在合同中明确包施工的范与工作内容，避免工作界面不清来的扯皮象。第19页清招可以降低阴阳合同来
19、的（2） 由于最近几年市材料行情波大，我在内部合同中材料 是如下定的：如主体构施工期 筋、商品 价算平均 在+5-2%之（含5%及2%）， 筋、商品中价不整； 幅度在+10%+5%之（含+10%），超出部分双方平 ；增幅大于+10%，或者跌幅超-2%，超出部分完全由甲方承担或受益。因 部分双方的定在案合同即“阳合同”中国家定是不允出，要按市行情价算的，因 体了双方的不平等，所以清招“阳合同”价一定要小于“阴合同”价，尽量降低我 主方的 。而如果双方是用定形式定的价方式那么必将采用中准价形式价，在的 材料基本上多是上的，用定 价形式价最按 整，加上材料上的因素， 必增加了我的成本及成本的控制没法
20、先判断，最也影响到我的售价。当然以定 价形式的招在 上是比快的，特是采用率招，体了它的 ，但笔者 可是在成本控制方面体不了 ，且今后的成本控制与管理来比多的麻。n由此笔者 今后的所有包或分包招建全部采用清 价包干形式 。第20页清招模式和率招模式的缺点分析（1）n 随着建筑行的范，及招模式与国的接，我在越来越多采用清招形式。原先的采用的定价形式今后将逐步取消，定的弊端在于： 它的价形式是合性的定，定子目里面包含了全部工作内容，不能客反映工程的情况 定的局限性在于，由于定的每次制后多要用好几年，而建筑市在不断更新与改，新技，新工，新品的不断更新与推广，必使得定的、失效，它不能准确的反映在新形式下
21、的造价与成本控制。 以定 价的，往往定里所含的含量高，即耗率，在工作中其是用不了么多的，往往造成于主位来成本的增加。 每省每市都有各自不同的定，且差异很大，而随着市的不断大，异域开的企越来越多，造成了大量的造价成本控制工程异地定的不熟悉，当地市的不了解，而无法准确判断与控制成本及造价管理。 第21页清招模式和率招模式的缺点分析（2）n采用清形式于 的 要小些，且采用市 价形式，可以同市平均价相比。采用清 价形式的点在于： 工程量清 投 位提供了公平争的机制，由于工程量清作招文件的成部分，包括了建工程的分部分 目、措施目、其它目和相数量的明清，由招人 提供，投人在招 的基上可以招人的清作充增或减
22、，从而有效的保了投 位争基的一致性。 同，由于工程量的一提供，化了投 价的算程，省了 ，减少了不必要的重复 。 采用清招模式前期是辛苦的，如算量的繁重， 的凑，量的准确性要求高，但在中期与后期的算程中是比省事的，在程中按合同定的工程度点，划分与 量，而合价是固定的，也避免了不必要的争。 投 位通 争，按照清招确定的中价，在不提高 准或 情况不大的前提下，投价与最 算价是基本一致的， 于我主位来 更能控制工程的成本，因成本来的不确定因素而影响售价格的定位，市的判断不是最大，同也成本控制提供了准确、可靠的依据。第22页清招模式和率招模式的缺点分析（3）n 当然用清招也存在一定的： 工程量清制量不高
23、，在招程中，由于主位往往比，要求加快确定施工位的速度，在制清中量不准确，清目划分不合理， 了解不及工程量算，量多算或清漏等方面。 有的投位在投中会采用不平衡的价法，在追求价不的情况下，通招 的熟悉与深入了解，在清中可能存在量多算或量少算，或今后存在 更及主明确部分子今后要整的，在有把握的前提下量多算的适当低合价，量少算的提高合价或在不明朗的前提下干脆提高合价，只要最价控制在范之内就可以了。而清招固定中价包干，或至少合价包干，种情况往往造成今后成本的增加及成本的以控制，所以招因尽量工程量算准确，招 与施工相一致，施工界面与施工包含的内容要清晰明确。第23页清招模式和率招模式的缺点分析（4）n 以
24、我常州目三期包招例：我次招作今后集采用清模式的一种方向，今后将逐步淘汰以定 价的模式，次以中海清的招文件本，融合我集自有比好的招文件一制了以清基的招文件，我次招采用的方式招小大家集体，引入争机制： 第一施工位按我提供的招自行算工程量，第二步我通各家投位的工程量与我目上自身造价咨位算的工程量作比，尽量减少差，接着一量且工程量内是包干的，然后要求投位行第二价，通各家位的相互的争看投位是否高估多算量。 同 与咨位的比也了造价咨公司工程量清价的熟悉程度，水平，能力的反映。从效果看来，种方式是可以提倡的，至少在工程量上我是有了一定的把握，与判断。第24页清招模式和率招模式的缺点分析（5）n 定： 通各的
25、，求合理低价中位。根据商开的分析，按最低合理价中的原确定一段南通海州，价3230万。而二段，海州价4310万，次低价位南通四建4339万，二者共相差29万元左右，如按最低价中原，全部海州中，但考到海州未与我位合作，了防范施工程中的，同考到施工位的金，机械，力的安排，材料的周等，于上述分析，所以一致决定二段中位南通四建。 而其它投位如：一段中建四局六公司，二段中建四局六公司、信集其商价均很高。第25页清招模式和率招模式的缺点分析（6）n具体中标单位报价见下表：n第四次开标商务报价分析表景瑞曦城三期包一段二段南通海州南通四建1措施410000047000002土建价2470000034300000
26、3安装价350000043900004合32300000433900005工期6006506一段面34202448617 指944.38967.2第26页清招模式和率招模式的缺点分析（7）n 在程中其它不是最清晰的地方：比如我指中高与商拆分的不是最清晰，且机与土建也没有拆分，笔者与我本次三期清招比的意不是最大。因在指中反映不出工作界面，及所包含的内容，比如土建主体是多少，安装是多少，其次高部分的裙房在指中是放在商部分里面的，格意上与真正的商是有区，再次指的面也存在一定的差，住宅高部分与商部分多有，且拆分的比例也不准确，我想通指来控制造价会来一定的判。n 建： 今后全部采用清招方式后，在制定成本
27、指，按清的格式制定， 指拆分因更加要清晰明朗， 特是于包部分在指划分是土建与机 格分离，不能的合并在一起， 商部分因划分地上与地下部分， 在制定指 明如包部分那些是包括的，那些是没包括的。 第27页分析n上所述笔者 常州三期采用清形式招，我从中看到了清招的点与不足。n点： 工程量的一，从而有效的保了投 位争基的一致性。 由于工程量的一，价的确定， 程与最 算比省事的，没有大的化投价基本上就是最的决算价。 相以定 价基的目价要低很多 成本指的确定与建立有正确的指意与正正可参考的价 售市提供了更准确的成本价格， 部也更能体 金流的合理安排及成本支出划的安排。n存在的不足： 要求清 制人 施工程的了
28、解更底， 基知要求更扎，市行情的了解更透。 工程量清 制量要求高，主在制清中量不准确，清 目划分不合理， 了解不及工程量算 。 有 的投 位在投中会采用不平衡的价法，在追求价不的情况下，通 招 的熟悉与深入了解，在清中可能存在量多算或量少算，或今后存在 更及主明确部分子今后要整的，再有把握的前提下量多算的适当低合价，量少算的提高合价或在不明朗的前提下干脆提高合价，只要最 价控制在范之内就可以了。 施工界面与施工包含的内容要更清晰明确。 个子投 位就是不肯降价。 第28页分析n改与防措施n在集招流程引下，笔者 ： 本次招在集流 程中所的 太，将近在1个月左右，影响了外部的招流程，方面希望集在 上
29、有个束或提出改的措施。 区分准确的工作界面，建立准确的具有引及指意的成本指。 清招与定招，清招不是今后展的 所在，同也更能体 人的合能力， 工的自身 水平的要求也越来越高，要包含技的知， 知， 的 知在以清模式招的前提下，作成本合管理人，在招 程中更 加强同工程及施工 技人的系，甚至同 人的系，沟通，不能一作。 深入了解市行情，市的走向，波要做到心中有数。 在同投 位 ，判程中要可能多的了解方的 力，是否在价中采用了不平衡价法，同也防或判到投 位可能不肯降价那怎么，那么部分内容我的造价影响多大，我 采用何种措施来弥或解决个 。 中通知后，中 位合同的反悔，要求修改等，确是蛮棘手的一个 ，也是我
30、今后重点考的方向。9、静夜四无，荒居旧 。三月-21三月-21Tuesday, March 30, 202110、雨中黄叶，灯下白人。05:08:5905:08:5905:083/30/2021 5:08:59 AM11、以我独沈久，愧君相 。三月-2105:08:5905:08Mar-2130-Mar-2112、故人江海，几度隔山川。05:08:5905:08:5905:08Tuesday, March 30, 202113、乍翻疑梦，相悲各年。三月-21三月-2105:08:5905:08:59March 30, 202114、他生白，旧国青山。30 三月 20215:08:59 上午05
31、:08:59三月-2115、比不了得就不比，得不到的就不要。三月 215:08 上午三月-2105:08March 30, 202116、行出成果，工作出富。2021/3/30 5:08:5905:08:5930 March 202117、做前，能 四周；做，你只能或者最好沿着以脚起点的射向前。5:08:59 上午5:08 上午05:08:59三月-219、没有失，只有 停止成功！。三月-21三月-21Tuesday, March 30, 202110、很多事情努力了未必有果，但是不努力却什么改也没有。05:08:5905:08:5905:083/30/2021 5:08:59 AM11、成功
32、就是日复一日那一点点小小努力的累。三月-2105:08:5905:08Mar-2130-Mar-2112、世成事，不求其 ，留一份不足，可得无限完美。05:08:5905:08:5905:08Tuesday, March 30, 202113、不知香寺，数里入云峰。三月-21三月-2105:08:5905:08:59March 30, 202114、意志强的人能把世界放在手中像泥一任意揉捏。30 三月 20215:08:59 上午05:08:59三月-2115、楚塞三湘接， 九派通。三月 215:08 上午三月-2105:08March 30, 202116、少年十五二十，步行得胡 。2021
33、/3/30 5:08:5905:08:5930 March 202117、空山新雨后，天气晚来秋。5:08:59 上午5:08 上午05:08:59三月-219、柳散和，青山澹吾。三月-21三月-21Tuesday, March 30, 202110、 一切好如同和去最杰出的人 。05:08:5905:08:5905:083/30/2021 5:08:59 AM11、越是没有本的就越加自命不凡。三月-2105:08:5905:08Mar-2130-Mar-2112、越是无能的人，越喜挑剔人的儿。05:08:5905:08:5905:08Tuesday, March 30, 202113、知人者
34、智，自知者明。人者有力，自者强。三月-21三月-2105:08:5905:08:59March 30, 202114、意志强的人能把世界放在手中像泥一任意揉捏。30 三月 20215:08:59 上午05:08:59三月-2115、最具挑性的挑莫于提升自我。三月 215:08 上午三月-2105:08March 30, 202116、余生活要有意，不要越。2021/3/30 5:08:5905:08:5930 March 202117、一个人即使已登上峰，也仍要自强不息。5:08:59 上午5:08 上午05:08:59三月-21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感谢您的下载观看家告
