1、2010年上半年成都市房地产市场半年报2010年7月10日现阶段全球经济总体维持复苏的形态，且新兴经济体表现最为强劲。北美市场出现较为稳固的复苏迹象，但是欧洲经济受希腊债务危机影响，增速有所放缓。在受国际金融危机严重冲击下，中国经济发展遇到严重困难。在“内忧外患”的情况下经济发展率先企稳，走出了一个漂亮的“V”型反转态势。但下半年经济走势依然不容乐观。关键词5：产品关键词3：市场关键词1：经济关键词7：商业关键词9：下半年预判关键词4：土地关键词2：政策关键词6：二手房关键词8：购房者从各主要经济体一季度GDP表现上看，全球经济整体处于持续复苏当中，美国第一季度实际GDP修正值年化季率增长3.
2、0%，显示经济总体复苏步伐稳固；由于欧元区经济受到主权债务危机的严重影响，第一季度GDP保持了0.2%的增幅。亚洲方面，日本第一季度GDP季增1.2%，创下最近三个季度来的最大增幅，中国第一季度GDP较上年同期增长11.9%，泰国同比增长12.0%。新兴经济体在全球经济中地位逐渐上升。欧洲债务危机引发经济快速下滑各主要经济体2010年一季度GDP增幅2000-2009年欧洲主要经济体经济增长情况中国经济增长放缓。出口方面,虽然1季度出口增速超出预期,但在实际汇率上升和劳动力成本上涨的压力下,进出口将在近期见顶回落。投资方面, 政府基础建设投资逐步进入收尾阶段、针对地产的调控和对地方融资平台的清
3、理会导致投资增速出现下滑;同时, 民间投资与制造业投资还很难接过政策退出的“接力棒”。就消费而言,由于中国消费者信心指数仍然表现良好,居民可支配收入增长仍比较稳健,中国消费的增长将保持稳定。繁荣衰退萧条复苏2010年中国经济增速将恢复到9.5%左右最终消费、资本形成、商品和服务进出口对GDP增长贡献（%）成都完成了“世界现代田园城市”规划，全新产业功能区布局出炉，规划了4大总体功能区，13个市管产业功能区和19个区（市）县管产业功能区。13个产业功能区为田园城市建设奠定经济基础。11%65%成都市GDP与城市化率增长情况(2010年数据为目标)备注：以上经济数据均来自国家统计局、IMF和四川统
4、计外网。关键词5：产品关键词3：市场关键词1：经济关键词7：商业关键词9：下半年预判关键词4：土地关键词2：政策关键词6：二手房关键词8：购房者2009年中国经济实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，使得中国经济成功保八率先走出经济低谷，2010第一季度经济出现过热势头，两会后中央采取了有保有压的经济措施。2010年两会后在经济过热的前提下，在惠民生，调结构的政策背景下，地王频出，国务院的国十条不期而至，拉开了新一轮宏观调控的序幕。近几年出口、投资、消费分别对经济增长贡献率时间 2007 年 2008年 2009年2010年1-3月净出口 2.50.9-3.9-1.2投资 4.44.686.
5、9消费 4.54.54.66.22008年世界经济危机对中国经济的影响集中在出口方面，中国政府借机对国内的产业结构进行调整，将消费作为拉动经济增长的主要动力。2009年政府出台了一系列经济刺激计划，GDP从09年三季度开始强劲反弹。2010年政府开始逐渐退出刺激经济的政策，但由于09年的惯性，2010年第一季度的消费创出近四年的新高，经济出现过热情况。2010年的政策调控产生于防通胀的大背景下。4月中旬“新国十条”出台，其速度、密度、执行的力度都为近年来罕见，运用的调控手段也越发多样化与调控目的更加明确。其根本目的是为了抑制房地产投机性需求，从而保证与促进房地产市场健康有序的发展。同时本次调控
6、也面临经济发展放缓的压力，本次调控的未来存在不少的变数，或许在保障经济发展的大前提下，不排除本年底调控会逐渐退出。抑制的政策打压的政策5.12地震鼓励的政策宽松的政策从紧的政策房产市场走向政策走向2007年2008年2009年2010年2010年4月打压的政策备注：以上经济数据均来自成都市统计局。经济增长过快07年10-12月适度从紧的货币政策08年1-12月2010年1-6月经济过快下滑经济持续下滑经济复苏稳健的财政政策和从紧的货币政策积极的财政政策和适度宽松的货币政策适度宽松的货币政策宏观基调两防一保一控保增长、扩内需、调结构惠民生、保增长，调结构预计下半年经济将出现疲软，并有下滑趋势，预
7、计全年增幅9%左右。10.4%2009年以来“三驾马车”中净出口首次出现负增长，消费增长乏力，唯有投资一枝独秀成为经济增长主要动力。2010年第一季度，在09年经济刺激政策的惯性作用下，净出口开始出现强势复苏势头，投资势头有所放缓，消费急剧增加达到近四年的最大值，经济开始出现过热迹象。2010年二季度的数据虽会依然保持较高的增长，但势头已经出现衰减，预计三季度经济指标将出现下滑。2010年上半年成都市主城区住宅新增供应350万方左右，备案量超过320万方，供销比在1左右。价格在年初出现了跳涨，“新国十条”以来政府对价格一直在进行调控，市场呈现价稳量缩的态势。关键词5：产品关键词3：市场关键词1
8、：经济关键词7：商业关键词9：下半年预判关键词4：土地关键词2：政策关键词6：二手房关键词8：购房者100万平均线供销比为1均线市场上升期，供销相对平衡，供销比在1左右市场盘整期，市场供过于求，供销比在1-4之间市场繁荣期，市场供不应求，供销比在1以下市场调控期，市场盘整，供销比在1左右成都市主城区2007-2010年上半年住宅供销比走势图100万平均线市场上升期，供销两旺，价格高走市场上升期，供不应求，成交量放大，价格高走6000元/平 均线市场盘整期，成交量萎缩，供过于求，价格开始低走市场调控期，价格惯性上冲，成交量萎缩成都市主城区2007-2010年上半年住宅供销价走势图2010年成都市
9、主城区的成交量受宏观调控和价格跳涨的影响，呈现出与08年同期非常类似的走势：2008年1-5月：价格惯性上冲，成交量萎缩； 宏观背景：世界经济危机爆发（由美国次贷危机爆发引发的世界经济危机）；2010年1-5月：价格惯性上冲，成交量萎缩； 宏观背景：世界经济有可能出现二次探底（由欧洲债务危机爆发引发的经济危机）2010年与2008年不同点在于：2008年成都5.12地震，2010年成都经济正处在恢复期，房地产市场仅仅是受到政府调控的影响，市场处于观望期。2010年1-6月，成都市主城区商品住宅供销情况：p新增供应量：350万方左右p成交量（备案量）：320万方左右p供销比：保持在1左右根据房地
10、产市场周期性走势来看，预计在2010年下半年，价格将出现一定幅度的下调盘整，下调幅度不会太大。若三季度政府推出房地产第二波调控政策，盘整期将将会延长，与08年至09年近12个月的低位盘整期相当。备注：以上2010年上半年数据从1月1日截至5月21日，5月21日至6月30日的数据为引用成都市房管局公布数据。关键词5：产品关键词3：市场关键词1：经济关键词7：商业关键词9：下半年预判关键词4：土地关键词2：政策关键词6：二手房关键词8：购房者2010年上半年成都市主城区及近郊成交非工业用地共计2300余亩，双流区域依然最为活跃，而南延线周边板块为最大热点区域；2010年上半年开发商拿地信心不足，平
11、均溢价率降至2007年以来新低，流标率偏高；部分大型开发企业乘机增加土地储备。2007-2010年上半年成都市主城区土地供销走势图2006-2010年上半年成都市近郊土地供销情况2006-2010年6月成都市区商住用地楼面地价走势2007-2010年6月成都市主城区住宅类土地成交楼面地价走势（单位：元/平方米）排名开发商亩金额1万华3578.15427183.42成都西航港建设投资有限公司、成都物联网技术研究院有限公司10002800003保利731.0156596.254万科517.7654363.955四川埃德凯森科技有限公司460.0463775.286成都中德红谷投资有限公司445.0
12、448197.837成都传媒集团415.1480952.38伊厦成都国际商贸城股份有限公司390.45234279四川宏志实业有限责任公司348.55419.1810上海复地341.7761313.542010年上半年开发商拿地面积排名2007-2010年上半年主城区及近郊溢价率/已公告未成交土地对比城市别墅和类别墅物业目前为市场稀缺产品，电梯市场唱主导；90平米以下首置产品成交占比超过50，90-120平米首改和120-150平米再改产品占比分别在20左右；城市电梯豪宅整体量稳价涨，目前整体已达到1.4万元/平米水平。关键词5：产品关键词3：市场关键词1：经济关键词7：商业关键词9：下半年预
13、判关键词4：土地关键词2：政策关键词6：二手房关键词8：购房者2010年主城区住宅走量面积段示意图 90平米以下首置产品为市场需求主力，成交占比均超过50； 90-120平米首改产品前4月成交量呈逐月递增之势; 120-150平米再改产品成交量前4月占比均保持在20左右; 150平米以上舒适、享受型产品市场占比在8左右。2010年主城区别墅类走量示意图 城市别墅稀缺，月最高成交量不超过8000平米。2010年主城区多层类走量示意图 城市类别墅依然稀缺，市场活跃度有限。近期主城区电梯豪宅量价走势示意图城市电梯豪宅在过去的1年左右时间保持量稳价涨；城市电梯豪宅从去年5月的9300元/平米涨到目前的
14、1.4万/平米左右水平；城市电梯豪宅以誉峰项目统领群雄。备注：以上统计项目包括誉峰，城南1号，华敏世家，半岛城邦，龙湖世纪风景，置信丽府，朗御，时代豪庭，华宇荣国府，紫檀，四海逸家。誉峰集中备案允许高价备案城南1号涨价价格走势均量线2010年主城区电梯走量示意图 电梯物业为市场主流，前4个月成交量持续增涨。备注：以上2010年上半年数据从1月1日截至5月21日，5月21日至6月30日的数据缺失。关键词5：产品关键词3：市场关键词1：经济关键词7：商业关键词9：下半年预判关键词4：土地关键词2：政策关键词6：二手房关键词8：购房者2010年上半年成都市主城区二手房成交比例09年随着经济的复苏，以
15、及房地产的各种优惠政策作用下，二手房迎来了新的成交记录，10年年初随着优惠政策的退出，二手房交易跌入冰点，在三四月经历了短暂的小阳春后，又遭遇调控寒流，二手房成交逐月走低。p2009年成都成交套数62587套p2010年上半年成交套数19525套p武侯区成交4358套，位居第一p金牛区成交3860套，位居第二p青羊区成交3351套，位居第三p成华区成交2883套，位居第四p锦江区成交2810套，位居第五p高新区成交2263套，位居第六2010年初随着二套房优惠政策的退出二手房市场的2月成交跌至冰点，经历了三，四月的小阳春后，二手房市场又迎来了政策调控的寒流，成交量开始萎缩，成交价格小幅回落。2
16、010年上半年一手房市场与二手房市场的成交比例在逐渐缩小，达到1: 0.45。2009-2010上半年年成都市二手房月度走量示意图政策放开市场向好政策从紧，市场未恢复行政区成华区武侯区青羊区金牛区锦江区高新区合计成交套数（套）28834358335138602810226319525成交面积（）206120.3366711.6249836.8277174.6190602.6174712.8146.52万方备注：以上二手房数据均来自成都市房管局。2010年上半年，成都商业地产延续2009年三、四季度供销两旺的势头，成交量在前五个月突破了80万方，供销比维持在1左右。各类型物业价格都有上升。虽宏观
17、调控并未针对商业地产，但5月份之后商业地产的成交量呈下滑的趋势。后市走向仍需观望。关键词5：产品关键词3：市场关键词1：经济关键词7：商业关键词9：下半年预判关键词4：土地关键词2：政策关键词6：二手房关键词8：购房者成都市主城区2007-2010年上半年商业总体供、销、价走势07国家宏观调控、08世界经济危机、5.12地震对成都商业地产投资影响并不明显，但供应出现井喷。原本应在5月份冲高的商业地产市场，却在国家的宏观调控政策出台后，也进入了市场观望期。2010年的房地产调控政策，主要针对的是住宅市场，而对商业地产并未采取任何调控措施。2009年随着投资领域的回暖，下半年商业地产的成交量创下成
18、都历年来的新高，2010年上半年这种投资热潮得到延续，并与2009年上半年同比销售翻番（2009年1-5月销售40.7万方）。2010年上半年有一个现象值得关注，即供销比维持在1左右，除2009年四季度连续三个月的供不应求属特殊情况外，成都的商业地产长期处于供过于求的状态。今年上半年供销比能够维持在1左右，是非常难得一见的。但仍需注意的是，成都市商业的存量依然较高（截止2010年5月底还有710万方左右），未来市场消化压力依然较大。商业物业类型2009年新增供应量（）2010年上半年新增供应量（）2009年成交量（）2010年上半年成交量（）2009年成交均价（元/）2010年上半年成交均价（
19、元/）写字楼1158974.1377160.08804458.98297198.626535.547176.5商铺551271.1179030.71664302.86170411.829964.4111334.18车库945026.92444189.82595663.82373633.862479.322700.71合计265.53万方100.04万方206.44万方84.12万方-成都市主城区2009年-2010年上半年各类型商业供、销、价数据图表2010年上半年主城区各类型商业销售占比备注：以上2010年上半年数据从1月1日截至5月21日，5月21日至6月30日的数据缺失。2009年主城区
20、各类型商业销售占比2010年上半年，车库的销售几乎占到了商业地产的半壁江山。写字楼和商铺 的比重都有所下滑，而商铺下滑的比重最大。但从2010年上半年整体的情况来看，销量比2009年上半年市场要强劲许多。关键词5：产品关键词3：市场关键词1：经济关键词7：商业关键词9：下半年预判关键词4：土地关键词2：政策关键词6：二手房关键词8：购房者通过搜房网为期10天的网上调查结果来看，成都市购房群体对房地产市场未来的走势持观望的态度。接受调查的购房者有六成以上都是属于改善型的客户，七成以上的选择银行贷款。因此，在新政下，房屋的价格和能否按揭成了购房者最为关心的因素，而都江堰成为继双流、郫县后购房者最为
21、关注的区域。关键词5：产品关键词3：市场关键词1：经济关键词7：商业关键词9：下半年预判关键词4：土地关键词2：政策关键词6：二手房关键词8：购房者被调查者再次买房的目的被调查者比较倾向于购买多大的房子被调查者购房的主要付款方式被调查者认为成都房价在新政调控下是否会跌如果不跌是否仍会买房被调查者在成都郊县区域购房的倾向度（单位：票数）通过搜房网为期十天的网上调查，对一万多名购房者进行了分类（已购房和未购房，各占50%的比重）。通过分析调查结果，我们可以看出，有六成以上购房者都是属于改善型的，户型面积以70-130平为主，其在购房时七成以上的只能选择银行按揭，并有三成以上的人选择不管房价是否下跌
22、都要购买。这部分群体受新政调控影响最大，所以几乎都在观望市场，下半年市场的观望期是否会被延长，要取决于政策何时放松。被调查者在购房时首先会考虑的条件因素（单位：票数）此次调查都江堰成为继双流、郫县之后购房者最为关注的区域关键词5：产品关键词3：市场关键词1：经济关键词7：商业关键词9：下半年预判关键词4：土地关键词2：政策关键词6：二手房关键词8：购房者房地产市场的发展周期及每个周期的显著特征价格走势曲线复苏复苏阶段阶段发展发展阶段阶段危机危机阶段阶段萧条萧条阶段阶段1 13 3投资回报率较高，刚需开始带动市场上行开发商行为：买地、捂盘刚需持续带动市场、 投资者增加地价上升速度 房价上升速度存
23、量下降、投资回报率下降开发商行为：大量买地、卖楼刚需比例下降、投资比例大、炒楼（投机）地价上升速度 房价上升速度价格仍然上涨、成交量逐步下滑租金与房价背离开发商行为：迅速抛售价格跌幅明显投资者退出、供过于求，刚需观望市场，存量高居不下地价下跌比楼价快，开发商行为：迅速卖楼、回笼资金、大量买地、囤地合理价格：价值线中国的房地产价格将在未来的20年内呈现波浪式上涨的态势，预计在2030年之后，随着中国人口的缩减和家庭结构的改变，以及城市化进程的结束，房地产的价格将会在一定的基点上上下波动。价格整体继续上行的势头将会终止，房价会随着市场的供需情况及经济情况而波动。政府的调控政策对市场的影响将不再是价
24、格波动的主要因素。房地产市场的周期性波动较为明显，周期的长短与宏观经济、国家政策、自然环境等因素有关。房地产市场的周期性调整是符合经济学原理的，也是市场自身调整的需求。预测成都今年下半年市场的走势如上图：成交量：预计主城区全年成交量（备案量）将低于800万方（若下半年调控政策不松的情况下）供应量：预计主城区全年新增供应量将在900万方以内假定下半年在宏观调控政策不退出的情况下，成都的房地产市场将出现价跌量增的态势，但价格依然是在高位微调，不会出现较大幅度的下跌。供应量和成交量保持在相对的平衡状态，成交量会较上半年有所放大，预估全年的成交量会在800万方以下。合理价格：价值线2003年至2006
25、年成都市房地产市场的发展较为稳健，供、销、存、价都在较为合理的水平线上，市场周期性波动不明显。2007年开始，成都市的房地产市场受经济发展、外地投资大量涌入、以及投资和投机性需求的剧增，开始出现较为明显的过度透支。9月底国家开始宏观调控，加之08年的世界性经济危机以及四川“5.12”地震的影响，2008年成都房地产市场进入萧条阶段。2009年因国家政策的扶持、市场的复苏、同时带动了投机性的需求，过度上涨的势头使2010年的市场进入了又一轮的调整。预计2010年成都市房地产市场将在下半年（抑制政策退出的情况下）供应和需求处在一个相对平稳的状态，价格上扬的势头将得到抑制。备注：以上2010年7月至
26、12月的数据均为预测数值，不等同于市场真实情况。THE ENDTHANKS!p9、静夜四无邻，荒居旧业贫。三月-21三月-21Thursday, March 11, 2021p10、雨中黄叶树，灯下白头人。14:04:5614:04:5614:043/11/2021 2:04:56 PMp11、以我独沈久，愧君相见频。三月-2114:04:5614:04Mar-2111-Mar-21p12、故人江海别，几度隔山川。14:04:5614:04:5614:04Thursday, March 11, 2021p13、乍见翻疑梦，相悲各问年。三月-21三月-2114:04:5614:04:56Marc
27、h 11, 2021p14、他乡生白发，旧国见青山。11 三月 20212:04:56 下午14:04:56三月-21p15、比不了得就不比，得不到的就不要。三月 212:04 下午三月-2114:04March 11, 2021p16、行动出成果，工作出财富。2021/3/11 14:04:5614:04:5611 March 2021p17、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。2:04:56 下午2:04 下午14:04:56三月-21p9、没有失败，只有暂时停止成功！。三月-21三月-21Thursday, March 11, 2021p10、很多事情努力了
28、未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。14:04:5614:04:5614:043/11/2021 2:04:56 PMp11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。三月-2114:04:5614:04Mar-2111-Mar-21p12、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。14:04:5614:04:5614:04Thursday, March 11, 2021p13、不知香积寺，数里入云峰。三月-21三月-2114:04:5614:04:56March 11, 2021p14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。11 三月 20212:04:56 下午14:
29、04:56三月-21p15、楚塞三湘接，荆门九派通。三月 212:04 下午三月-2114:04March 11, 2021p16、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2021/3/11 14:04:5614:04:5611 March 2021p17、空山新雨后，天气晚来秋。2:04:56 下午2:04 下午14:04:56三月-21p9、杨柳散和风，青山澹吾虑。三月-21三月-21Thursday, March 11, 2021p10、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。14:04:5614:04:5614:043/11/2021 2:04:56 PMp11、越是没有本领的就越加自命不凡。三
30、月-2114:04:5614:04Mar-2111-Mar-21p12、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。14:04:5614:04:5614:04Thursday, March 11, 2021p13、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。三月-21三月-2114:04:5614:04:56March 11, 2021p14、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。11 三月 20212:04:56 下午14:04:56三月-21p15、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。三月 212:04 下午三月-2114:04March 11, 2021p16、业余生活要有意义，不要越轨。2021/3/11 14:04:5614:04:5611 March 2021p17、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2:04:56 下午2:04 下午14:04:56三月-21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感谢您的下载观看专家告诉
