1、周天建环境与测绘学院土地资源管理系二一二年十二月房地产制度与政策RealEstateSystemsandPolicies 第六章 房地产交易管理制度与政策房地产交易管理概述 房地产转让管理12主要内容房地产交易管理的概念和原则，房地产交易的基本制度，房地产交易管理机构及其职责房地产转让概述，房地产转让的条件，房地产转让的程序，房地产转让合同，以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让，以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让，已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定商品房销售管理3商品房预售，商品房现售，商品房销售代理，商品房销售中禁止的行为，商品房买卖合同第六章 房地产交易管理制度与政策房屋租
2、赁管理房地产抵押管理45主要内容房屋租赁的概念类，商品房屋租赁的条件，商品房屋租赁合同，商品房屋租赁登记备案，商品房屋转租房地产抵押的概念，房地产抵押的条件，房地产抵押的一般规定，房地产抵押合同，房地产抵押估价，房地产抵押登记，住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记，最高额抵押权，房地产抵押的效力，房地产抵押权的实现第六章 房地产交易管理制度与政策掌握 1学习要求房地产交易的基本制度;房地产转让的概念和分类;房地产转让的条件;房地产转让的程序;以出让方式取得建设用地使用权的房地产转让;以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让;商品房预售的条件;商品房预售许可;商品房预售合同登记备案;商品房现售
3、;商品房买卖合同;房地产抵押的概念;房地产作为抵押物的条件;房地产抵押的一般规定;房地产抵押合同;房地产抵押估价;房地产抵押登记;最高额抵押权;房地产抵押的效力;房地产抵押权的实现。第六章 房地产交易管理制度与政策熟悉 2学习要求 房地产交易管理的概念和原则;房地产转让合同;已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定;商品房预售的概念;商品房销售代理;商品房销售中禁止的行为;商品房屋租赁的条件;商品房屋租赁合同;房屋租赁的概念;房屋租赁登记备案;商品房屋转租;住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记了解 3房地产交易管理机构及其职责第一节房地产交易管理概述一、房地产交易管理的概念和原则 概念是指政
4、府房地产管理部门及其他相关部门采取法律的、行政 的、经济的手段，对房地产交易活动进行指导和监督，是房 地产市场管理的重要内容形式（三种）房地产转让（商品房销售是转让的一种）房地产抵押房屋租赁原则（民事行为）自愿公平诚实信用第一节 房地产交易管理概述二、房地产交易的基本制度 （三大交易基本制度）2.1房地产价格申报制度为何要申报关系到国家的税费何种情况需要申报（如实申报）转让申报成交价格时房地产抵押权人依法处分抵押房地产时房地产经纪人在代办有关交易手续时第一节 房地产交易管理概述二、房地产交易的基本制度 （三大交易基本制度）2.1房地产价格申报制度如成交价格明显低于正常成交价格的处理成交价格明显
5、低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳税费的依据并不要求交易双方更改合同价格，但交易双方应按不低于房地产行政主管部门确认的评估价格缴纳有关税费后，方为其办理交易手续如交易双方对管理部门认定的评估价格有异议的处理一般由交易双方与管理部门共同认定的房地产评估机构进行重新评估对重新评估仍有异议的，可向法院起诉第一节 房地产交易管理概述二、房地产交易的基本制度 （三大交易基本制度）2.2房地产价格评估制度依据基准地价、标定地价和房屋的重置价格进行评估2.3房地产价格评估人员资格认证制度房地产估价师执业资格证书个人具有执业资格，通过考试取得房地产估价师注册证书受骋于某家评估公司，通过注册取得（具体执业，
6、评估报告上可签字）第一节房地产交易管理概述三、房地产交易管理机构及其职责房地产交易管理机构国务院建设行政主管部门（住建部）省级建设行政主管部门（建设厅、房地产管理局）市县房地产管理部门及其授权的房地产交易管理所房地产交易管理机构的职责（自学）（1）制定法规执行国家有关房地产交易管理的法规、并制定具体实施办法（2）监督交易秩序整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营等活动进行指导和监督，查处违法行为，维护当事人的合法权益第一节房地产交易管理概述三、房地产交易管理机构及其职责房地产交易管理机构的职责（自学）（3）办理手续办理房地产交易鉴证等手续（4）协助征收税款协助财政、税务部门征收与房地产交
7、易有关的税款（5）提供信息为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务（6）发布信息为政府宏观决策和正确引导市场发展服务第二节房地产转让管理 一、房地产转让概述 概念房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式 将其房地产转移给他人的行为合法的转让方式（本质，只要权属发生变更，即视为转让）买卖赠与房地产作价入股一方提供土地使用权，另一方提供资金（合作开发）企业被收购、兼并或合并以房地产抵债的其它第二节房地产转让管理 一、房地产转让概述 实质房地产权属发生转移房屋所有权和所占用范围内的土地使用权同时转让第二节房地产转让管理 一、房地产转让概述房地产转让的分类根据转让的对象地
8、面上有建筑物的房地产转让（房地合一）地面上无建筑物的房地产转让土地使用权转让根据土地使用权的获得方式以出让方式取得土地使用权的房地产转让以划拨方式取得土地使用权的房地产转让根据转让的方式有偿转让买卖、作价入股、抵债等，双务行为无偿转让房地产赠与、继承等，单务行为第二节房地产转让管理 一、房地产转让概述【2009年真题】下列行为中，不属于房地产有偿转让的是（）。A.房地产抵债B.房地产作价入股C.房地产买卖D.房地产继承【2008年真题】房地产转让属于双务行为，转让双方均享有一定的权利，并承担一定的义务。（）第二节房地产转让管理 二、房地产转让条件转让的一般条件（转让建筑物和在建工程）以出让方式
9、取得土地使用权用于投资开发的，应完成开发投资总额的25%以上（在建设工程）属于成片开发的，形成工业用地或者其他建设用地条件按照出让合同约定已支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书第二节房地产转让管理 二、房地产转让条件不得转让的情形司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其它形式限制房地 产权利的依法收回土地使用权的共有房地产，未经其他共有人书面同意的权属有争议的房地产未依法登记领取权属证书的房地产法律和行政法规规定禁止转让的其他情况第二节房地产转让管理 三、房地产转让的程序 （六步曲） 程序转让当事人签订书面转让合同当事人在转让合同签订后持有关文件到房地产所在地的房地产管理部门申报成
10、交价格管理部门做出是否受理的答复房地产管理部门核实申报的成交价格，根据需要对转让的房地产进行现场查勘和评估（成交价格、是否是纯土地）当事人按照规定缴纳有关税费房地产管理部门办理权属登记手续，核发权属证书第二节房地产转让管理 三、房地产转让的程序 （六步曲） 相关规定房地产转让，先办理房地产交易手续（有交税的环节）再办理房地产的变更登记（变更房屋所有权证书）再凭变更后的房屋所有权证书向土管部门申请变更土地使用权登记第二节房地产转让管理 四、房地产转让合同 双方当事人的姓名或者名称、住所房地产权属证书的名称和编号房地产坐落位置、面积、四至界限土地宗地号、土地使用权取得方式及年限房地产的用途或使用性
11、质(与土地出让合同一致)成交价格及支付方式房地产交付使用的时间违约责任双方约定的其它事项第二节房地产转让管理 五、以出让方式取得建设用地使用权的房屋转让 原出让合同载明的权利义务随转让而转移给新的受让人可多次转让，但出让合同约定的总的使用年限不变，新的受让人所 拥有的土地使用年限，是原出让合同约定的年限减去原土地使用权 已经使用年限后的剩余年限转让之后受让人改变原土地用途的，必须取得原土地出让方（国土 部门）和市、县政府规划主管部门的同意，签订建设用地使用权出 让合同变更协议或重新签订出让合同，相应调整出让金第二节房地产转让管理 六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让 两种处理方式由受让
12、方办理出让手续，变划拨用地为出让用地，受让方缴纳出让金不改变原有土地的划拨性质，对转让方征收土地收益金可以不办理出让手续的情况转让后的土地仍然符合划拨用地条件国家机关用地和军事用地城市基础设施用地和公益事业用地国家重点扶持的能源、交通、水利等项目用地其它私有住宅转让后仍用于居住的第二节房地产转让管理 六、以划拨方式取得建设用地使用权的房地产转让 可以不办理出让手续的情况出售公有住宅的同一宗土地上部分房屋转让而土地使用权不可分割转让的转让的房地产暂时难以确定土地使用权出让用途、年限和其它条 件的根据城市规划土地使用权不宜出让的县级以上政府规定暂时无法或不需要采取出让方式的其他情形收益金的上缴由房
13、地产管理部门在办理交易手续时收取土地收益金上缴国家转让后的房地产再转让，需要办理出让手续的，补交出让金时应 当扣除已缴纳的土地收益第二节房地产转让管理 七、已购公有住房和经济适用住房上市的有关规定 已购公房和经济适用住房可以上市，但这两类房屋的用地大部分 是划拨的（1999年4月上市限制已取消） 国家在营业税、土地增值税、契税、个人所得税、土地收益等方面 给予优惠第三节商品房销售管理一、商品房预售的概念 概念指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承 购人预付定金或房价款的行为（房子还未竣工验收）管理法规城市房地产管理法商品房预售实行预售许可，取得商品房 预售许可证原建设部城市商
14、品房预售管理办法商品房预售管理的细 化规定第三节商品房销售管理二、商品房预售的条件（四条件） 已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书(建设用地规划许可证)持有建设工程规划许可证和施工许可证按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期办理了预售登记，取得商品房预售许可证五证齐全： 建设用地规划许可证 、国有土地使用权证、建设工程规划许可证 、施工许可证和商品房预售许可证。第三节商品房销售管理三、商品房预售许可预售许可由开发企业向房地产管理部门申请预售许可，取得商品房预售许 可证申请预售许可证提交的资料商品房预售许可申请表开发企
15、业的营业执照和资质证书土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证投资开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明工程施工合同及施工进度说明（证明能按时完工）商品房预售方案第三节商品房销售管理四、商品房预售合同登记备案开发商应当与承购人签订书面预售合同预售人（开发商）应在签约之日起30日内持合同到县级以上政府房产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续（不是登记，不是预售合同生效的条件）禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售房再转让【2008年真题】商品房预售合同登记备案应由（）办理。A.房地产开发商B.房地产销售代理机构C.商品房预购人D.房地产开发商和商品房预购人共同【2006年真题
16、】商品房预售合同由商品房预售人办理登记备案手续。（）第三节商品房销售管理五、商品房现售的条件 开发企业具有营业执照和资质证书(主体问题)取得土地使用权证书或使用土地的批准文件持有建设工程规划许可证和施工许可证已通过竣工验收（与预售的最重要区别）征收搬迁安置已经落实供水、供电、供热等配套设施设备交付使用条件，其他配套基础设 施和公共设备具备交付使用条件或已确定施工进度和交付日期物业管理方案已经落实第三节商品房销售管理六、商品房销售代理 概念是指房地产开发企业或其他房地产拥有者将物业销售业务委托专 门的房地产中介机构代为销售的一种经营方式（经纪公司）特点必须签订委托合同房地产中介机构可以收取佣金，
17、但不得收取佣金以外的其它费用中介机构的销售人员应具有相应的资格条件【2009年真题】房地产中介机构受委托代理销售商品房时，不得收取佣金以外的其他费用。（）第三节商品房销售管理七、商品房销售中禁止的行为 开发企业不得在未解除买卖合同前，将已售商品房再次销售给他人 （一楼多卖）开发企业不得采取返本销售或变相返本销售的方式销售商品房（回 购）不符合商品房销售条件的，开发企业不得向买受人收取任何预定款 性质的费用（定金、排号费）商品住宅必须按套销售，不得分割拆零销售禁止商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让实行实名制购房，推行商品房预售合同网上即时备案第三节商品房销售管理八、商品房买卖合同 8
18、.1商品房买卖合同的主要内容（格式合同）当事人名称和姓名、住所商品房基本情况商品房的销售方式商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间交付使用条件及日期装饰、装修标准承诺（精装修、毛坯）供水、供电等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任第三节商品房销售管理八、商品房买卖合同 8.1商品房买卖合同的主要内容公共配套建筑的产权归属（车位）面积差异的处理方式（合同约定面积与产权登记面积）办理产权登记有关事宜解决争议的办法违约责任双方约定的其他事项第三节商品房销售管理八、商品房买卖合同 8.2商品房合同的计价方式计价方式按套（单元）计价（如别墅按栋卖）按套内建筑面积或按建筑面积计价产权
19、登记方式按建筑面积进行登记（仅有这一种方式）【重点】商品房建筑面积构成（两部分组成）其中，套内建筑面积=套内使用面积+套内阳台面积+套内墙体面积第三节商品房销售管理八、商品房买卖合同 8.3误差的处理方式衡量误差的指标面积误差比误差的处理合同有约定的从其约定合同未作约定的按原则处理【重点难点】误差的处理原则面积误差比绝对值小于等于3%的，据实结算房价款（多退少补）第三节商品房销售管理八、商品房买卖合同 8.3误差的处理方式面积误差比绝对值大于3%时买受人有权退房。退房的开发企业应当在买受人提出退房日期30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息买受人不退房的产权登记面积大于合
20、同约定面积时，（补）面积误差比在3%之内的房价款由买受人补足超出3%部分的房价款由开发企业承担，产权归买受人产权登记面积小于合同约定面积的，（退）面积误差比绝对值在3%以内的部分房价款由开发企业返还买受人绝对值超过3%的房价款由开发企业双倍返还买受人第三节商品房销售管理八、商品房买卖合同【2008年真题】某房地产开发商销售给张某一套商品房，合同约定建筑面积110，售价4000元/，张某交付了全部价款。买卖双方对面积误差的处理方式未作约定。若该商品房产权登记的建筑面积为100，张某选择不退房，则该房地产开发商应当返还张某购房款（）元。A.40000B.53600C.66800D.80000第三节
21、商品房销售管理八、商品房买卖合同 【2007年真题】商品房买卖合同约定面积为150平米，价格为4000元每平米，交付使用时，产权登记面积为155平米，买卖双方未对面积误差的处理方式作出约定。根据有关规定最后结算的房价款应为（）万元。A.60.0B.61.0C.61.8D.62.0第三节商品房销售管理八、商品房买卖合同【2006年真题】下列关于商品房销售的表述中，正确的是（）A.商品房买卖合同中约定的面积误差不得超过3%B.按何种面积计价，就按何种面积登记发证C.按套内建筑面积计价的，商品房买卖合同中应当注明建筑面积和分摊的共有建筑面积D.商品房买卖合同对面积误差无约定的，应据实计算房价款第三节
22、商品房销售管理八、商品房买卖合同 8.4中途变更规划、设计发生合法的变更时，开发企业应当在变更确立之日起10日内，书面通知买受人买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。如未作答复，视同接受变更以及由此引起的房价款的变更开发企业未在规定的时限内通知买受人的，买受人有权退房，并由开发企业承担违约责任第三节商品房销售管理八、商品房买卖合同 8.5保修责任（前面章节已讲解，自己看看）是指开发企业对购买人承担的保修责任保修期从交付之日起计算【辨析】两种保修责任施工合同的中保修责任是施工单位向建设单位（开发商）承担责任的保修期从工程竣工验收合格之日起计算购买合同中的保修责任是开发企业向购
23、买人承担责任的保修期从商品房交付之日起计算第四节房屋租赁管理 一、房屋租赁的概念及分类 概念是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承 租人向出租人支付租金的行为（民事活动）分类按房屋所有权的性质分类公有房屋的租赁私有房屋的租赁按房屋的使用用途住宅用房的租赁非住宅用房的租赁办公用房租赁生产经营用房的租赁第四节房屋租赁管理 二、房屋租赁的政策 双方持有的证明出租人的证明公有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证和城市政府规定 的其他证明私有房屋租赁，出租人必须持有房屋所有权证承租人必须持有身份证明承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关 系的，出租人应当继续履行原租
24、赁合同（如夫妻双方）共有房屋出租时，在同等条件下，其他共有人有优先承租权租赁期限内，房屋所有权人转让房屋所有权的，原租赁协议继续履 行（即买卖不破租赁）第四节房屋租赁管理 二、房屋租赁的政策 【2006年真题】承租人在租赁期内死亡，租赁房屋的共同居住人要求继承原租赁关系的，出租人（）。A.应重新办理租赁登记备案手续，房屋租赁合同方可生效B.可以收回房屋出租给其他人C.可以要求增加租金D.应当继续履行原租赁合同【2007年真题】房屋租赁期限内，未经承租人书面同意，出租人不得转让房屋所有权。（）第四节房屋租赁管理 三、房屋租赁的条件不得出租的情形未依法取得房屋所有权证的司法机关和行政机关依法裁定、
25、决定查封或以其他形式限制房地 产权利的共有房屋未取得共有人同意的权属有争议的属于违章建筑的不符合安全标准的抵押未经抵押权人同意的不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的第四节房屋租赁管理 四、房屋租赁合同4.1租赁合同的一般内容当事人姓名或者名称及住所房屋的坐落、面积、装修及设施状况租赁用途租赁期限租金及交付方式房屋修缮责任转租的约定变更和解除合同的条件违约责任当事人约定的其他条款第四节房屋租赁管理 四、房屋租赁合同4.2租赁合同必备条款说明（四项）租赁期限租赁期限不得超过20年，超过20年的部分无效租赁期满当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年租赁用途应按合同约
26、定的用途使用，确需变动的，应当征得出租人同意，并重新签订租赁合同承租人与第三人互换房屋时，应事先征得出租人同意，原租赁合同终止，新的承租人应与出租人另行签订租赁合同第四节房屋租赁管理 四、房屋租赁合同4.2租赁合同必备条款说明（四项）租金及交付方式房屋的修缮责任出租住宅用房，自然损坏一般由出租人负责修复经营用房，修缮责任由双方当事人约定房屋修缮人确实无力修缮的，可与另一方合修，费用可以折抵租金或由出租人分期偿还第四节房屋租赁管理 四、房屋租赁合同4.3租赁合同的终止自然终止租赁合同到期，续租的应提前三个月提出符合法律规定或合同约定可以解除合同条款的因不可抗力致使合同不能继续履行的人为终止无效合
27、同的终止租赁双方的原因终止将承租的房屋擅自转租的（经同意可转租）将承租的房屋擅自转让、转借他人或私自调换使用的第四节房屋租赁管理 四、房屋租赁合同4.3租赁合同的终止人为终止租赁双方的原因终止将承租的房屋擅自拆改结构或改变承租房屋使用用途的无正当理由、拖欠房租6个月以上的公有住宅用房无正当理由闲置6个月以上的承租人利用承租的房屋从事非法活动的故意损坏房屋的其它第四节房屋租赁管理 五、房屋租赁登记备案概念租赁双方当事人签订的书面租赁合同，必须向房产管理部门登记备案时间租赁合同签订后30日内申请应提交的文件书面租赁合同房屋所有权证书当事人合法身份证件其他第四节房屋租赁管理 五、房屋租赁登记备案备案
28、审查的主要内容（自己看）合同主体是否合格租赁客体是否允许出租合同的内容是否齐全、完备租赁行为是否符合国家及房屋所在地政府规定的租赁政策是否按有关部门规定缴纳了税费第四节房屋租赁管理 六、房屋租金理论成本租金：由折旧费、维修费、管理费、融资利息和税金 五项组成商品租金：由成本租金再加上保险费、地租和利润一共八 项组成市场租金：在商品租金的基础上，根据供求关系形成具体未售公房租金：由政府制定，带有福利性其他经营和私有房屋租金：由租赁双方协商议定（市场行为）以营利为目的划拨方式取得土地的房屋租金：应将租金中 所含土地收益上缴国家第四节房屋租赁管理 七、房屋转租 经出租人同意，承租人可以转租房屋，从中
29、获利房屋转租应订立转租合同，也应备案转租合同的终止日期不得超过原租赁合同的终止日期转租人是转租合同的出租人，是原租赁合同的承租人第五节房地产抵押管理 一、房地产抵押的概念 概念房地产抵押是指抵押人以合法的房地产以不转移占有的方式向抵 押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行到期债务或者发生 当事人约定的实现抵押权的情形时，抵押权人有权就抵押的房地产 优先受偿第五节房地产抵押管理 一、房地产抵押的概念 两个合同：债权人和债务人的债权债务合同；如贷款合同 抵押人和抵押权人的抵押合同。特点不转移占有抵押人可以是债务人本人，也可以是第三人抵押权人和债权人是同一人类型（两大类）预购商品房贷款抵押（按揭
30、抵押）在建工程抵押（开发贷款）第五节房地产抵押管理 二、房地产作为抵押物的条件 2.1城市房地产管理法规定的抵押条件依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权同时设定抵押的无论土地使用权是出让还是划拨，只要房地产权属合法，即可作为统一体同时设定抵押以单纯的土地使用权抵押的土地必须以出让方式取得第五节房地产抵押管理 二、房地产作为抵押物的条件 2.2物权法规定可以抵押和不得抵押的财产可以抵押的财产（与房地产有关的项目）建筑物和其他土地附着物建设用地使用权以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权正在建造的建筑物第五节房地产抵押管理 二、房地产作为抵押物的条件 2.2物权法规
31、定可以抵押和不得抵押的财产不得抵押的财产（与房地产有关的项目）土地所有权耕地、宅基地、自留地、自留山等集体所有的土地使用权，但法律规定可以抵押的除外（集体荒山土地承包经营权）学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位、社会团体的设施所有权、使用权不明或者有争议的财产依法被查封、扣押、监管的财产其它第五节房地产抵押管理 二、房地产作为抵押物的条件 2.3城市房地产抵押管理办法规定的不得抵押的房地产权属有争议的房地产用地教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的建筑物被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产依法不得抵押的其他房地产【2008年真题】下列房地
32、产中，不得抵押的有（）。A.集体所有的土地使用权B.村办企业厂房C.列入城市房屋搬迁范围的房屋D.宅基地E.已经设定抵押权的房地产【2006年真题】下列房地产中，不得设定抵押的有（）。A.共有房屋B.未解决权属争议的房屋C.己出租的房屋D.被执法机关查封的房屋E.经济适用住房第五节房地产抵押管理 三、房地产抵押的一般规定 可合并抵押，还可以再抵押房随地走，地随房走。乡镇、村企业的建设用地使用权不得单独抵押享受国家优惠政策购买的房地产抵押，其抵押额以权利人可以处分和 收益的份额为限（房改，标准价，不具有完全产权）抵押国有企业事业单位房地产，应符合国有资产管理有关规定（国资委）以集体所有制企业的房
33、地产抵押的，必须经集体所有制企业职工大会 通过，并报上级主管机关备案中外合资企业、合作经营企业和外资企业的房地产抵押的，必须经董 事会通过（不是股东大会）， 但企业章程另有约定的除外十七条第五节房地产抵押管理 三、房地产抵押的一般规定 以股份有限公司、有限责任公司的房地产抵押，必须经董事会或 股东大会通过，但企业章程另有约定的除外有经营期限的企业抵押房地产，所担保债务的履行期限不得超过企 业的经营期限以具有土地使用年限的房地产抵押的，所担保债务的履行期限不得 超过土地使用权出让合同规定的使用年限减去已经使用年限后的剩 余年限以共有房地产抵押的，抵押人应当事先征得其他共有人的书面同意预购商品房贷
34、款抵押的，商品房开发项目必须符合房地产转让条件 并取得商品房预售许可证订立抵押合同前抵押房地产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的 影响（抵押不破租赁）（出租在前，抵押在后）第五节房地产抵押管理 三、房地产抵押的一般规定 企业事业单位法人分立或合并后，原抵押合同继续有效。抵押人死 亡、依法被宣告死亡或者被宣告失踪时，其房地产合法继承人或者 代管人应当继续履行原抵押合同订立抵押合同时，不得在合同中约定在债务履行期届满抵押权尚未 受清偿时，抵押物的所有权转移为抵押权人所有的内容抵押当事人约定对抵押房地产保险的，由抵押人投保，保险费由抵 押人负责，保险单应移送抵押权人保管。在抵押期间，抵押权人为 保险
35、赔偿的第一受益人学校、幼儿园、医院等以公益为目的的事业单位和社会团体，可以 其社会公益设施以外的房地产为自身债务设定抵押（如校办企业）第五节房地产抵押管理 三、房地产抵押的一般规定 抵押权设立后抵押房屋的出租，该租赁关系不得对抗已登记的 抵押权（抵押在前，出租在后）如抵押人未书面告知承租人该房屋已抵押，抵押人对出租抵 押物造成承租人的损失承担赔偿责任如抵押人已书面告知承租人该房屋已抵押，则由承租人自行 承担损失【2007年真题】以预售商品房抵押的，该开发项目必须取得商品房预售许可证。（）第五节房地产抵押管理 四、房地产抵押合同 概念是抵押人与抵押权人为了保证债权债务的履行，明确双方权利与义务的
36、协议是债权债务合同的从合同，如债权债务合同无效，则抵押合同无效抵押合同的一般内容（11条）抵押合同的相关规定如有保险，则需在保险合同中将抵押权人作为保险赔偿金的优先受偿人在债务履行届满前，双方不得约定债务人不履行到期债务时抵押房地产归债权人所有（变相转让）第五节房地产抵押管理 五、房地产抵押估价商业银行发放房地产抵押贷款时，可以与抵押人协商确定房地产的 抵押价值，也可以委托房地产估价机构评估价值如委托评估，一般由商业银行委托，也可以约定由任一方委托房地产抵押价值，为抵押房地产在估价时点假定未设立法定优先受 偿权利下的市场价值，减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款第五节房地产抵押管理 五、房地产
37、抵押估价法定优先受偿款一般是指在抵押的房地产上债权人依法拥有的优先 受偿款，主要包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款，已抵押担保 的债权数额及其他法定优先受偿款房地产抵押报告应用有效期从估价报告出具之日起计，不得超过一 年，市场价格变化较大时，可缩短第五节房地产抵押管理 五、房地产抵押估价 【2009年真题】在房地产抵押估价中，应扣除的法定优先受偿款不包括（）。A.拖欠的建筑工程材料费B.拖欠的建筑工人工资C.抵押担保债权D.出租房屋租金【2007年真题】房地产估价师应当知悉的法定优先受偿款包括发包人拖欠承包人的建筑工程价款、已抵押担保的债权数额等。（）第五节房地产抵押管理 六、房地产抵押登记规
38、定抵押权自登记时设立，而非抵押合同签订时，他项权利证书当事人应在抵押合同签订后30日内办理登记抵押登记部门房地合一房地产管理部门地上无定着物的出让土地使用权抵押土地管理部门办理抵押登记所需的文件抵押当事人的身份证明或法人资格证明抵押登记申请书抵押合同权属证明第五节房地产抵押管理 六、房地产抵押登记办理抵押登记所需的文件可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料可以证明抵押房地产价值的资料抵押当事人认定的抵押价值书面协议房地产估价机构出具的估价报告登记机关认为必要的其他文件登记机关审查的主要内容抵押物是否符合准许抵押的条件抵押物是否已经抵押抵押人提供的房地产权利证明文件与权属档案记录内容是否相
39、符第五节房地产抵押管理 六、房地产抵押登记【2006年真题】设定房地产抵押办理房屋他项权利登记后，该房屋的房屋所有权证应由（）收执。A.抵押人B.抵押权人C.房屋权属登记机关D.公证机关第五节房地产抵押管理 七、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记 概念住房抵押证券化是指由银行业金融机构作为发起机构，将个人住房抵押贷款资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券，以该财产所产生的现金支付资产支持证券收益的结构性融资活动。债权的转让，即银行将自己的拥有的抵押权以证券的形式转让第五节房地产抵押管理 七、住房抵押贷款证券化涉及的抵押权变更登记 规定抵押权不得与债权分离而
40、单独转让或作为其他债权的担保。债权 转让的，担保该债权的抵押权一并转让。证券化时，必须办理抵押权变更登记，批量办理时，只对抵押权 人做变更，其他登记事项不作变更（银行业金融机构 ，受托机 构 ）第五节房地产抵押管理 八、最高额抵押权概念是为将来发生的债权提供担保，是对一定期间内连续发生的债权 做担保，最高债权额是确定的，但实际发生额不确定，是为担保 将来债权的履行双方协议确定的担保的最高数额。（授信额度内 优先受偿） 最高额抵押权设立前已经存在的债权的处理当事人同意的，可以转入最高额抵押担保的债权范围部分债权转让的，最高额抵押权不得转让，有约定的除外抵押权人与抵押人可以通过协议变更债权确定的期
41、间、债权范围 以及最高债权额，但变更的内容不得对其它抵押权人产生不利影响第五节房地产抵押管理 八、最高额抵押权有下列情况之一，抵押权人的债权确定（重点）约定的债权确定期间届满没有约定债权确定期间或者约定不明确，抵押权人或者抵押人自 最高额抵押权设立之日起满二年后请求确定债权新的债权不可能发生抵押财产被查封、扣押债务人、抵押人被宣告破产或者被撤销其它第五节房地产抵押管理 八、最高额抵押权【2008年真题】甲银行以1亿元授信额度与乙公司设定了最高额抵押权，一年内先后借给乙公司3000万元和5000万元。债务履行期满后，若乙公司未履行债务，则甲银行办理该最高额抵押权确定登记的债权额是（）亿元。A.0
42、.3B.0.5C.0.8D.1.0第五节房地产抵押管理 八、最高额抵押权【2008年真题】最高额抵押权设立前已经存在的债权，经当事人同意，可转入最高额抵押担保的债权范围（）【2007年真题】某房地产开发公司将其拥有的房地产抵押给银行，以担保未来3年连续获得总额1.2亿元人民币的贷款额度，下列表述中正确的有（）。A.该抵押属一般房地产抵押B.该抵押是最高额抵押C.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款为1.5亿元D.若银行实际发放了1.5亿元贷款，其优先受偿价款力1.2亿元E.该抵押可以不经登记即产生合同效第五节房地产抵押管理 九、房地产抵押的效力抵押物的权属抵押人设定抵押后，房地产的所
43、有权仍然属于抵押人，抵押人仍可对 抵押物行使占有、使用、收益、处分的权利，但其所有权受到限制抵押物的转让抵押人经抵押权人同意转让抵押房地产的，应当将转让所得的价款提 前清偿债务或者提存，转让价款超过债权数额部份归抵押人所有，不 足由债务人清偿第五节房地产抵押管理 九、房地产抵押的效力抵押物价值减少时的处理如抵押人的行为足以使抵押物价值减少的，抵押权人有权要求抵押人 停止其行为抵押物价值减少时，抵押权人有权要求抵押人恢复抵押房地产价值， 或者提供与减少的价值相当的担保，否则抵押权人有权要求债务人提 前清偿债务第五节房地产抵押管理 十、房地产抵押权的实现10.1抵押权的实现（先协商，后诉讼）双方有
44、协议的（先协商）可以按协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖地产的价款优先受偿协议损害其它人利益的，可在一年内行使撤销权双方未达成协议的（后诉讼）抵押权人可以请求法院拍卖、变卖房地产第五节房地产抵押管理 十、房地产抵押权的实现【2008年真题】物权法规定房地产抵押权实现的方式有（）。A.抵押权人可以与抵押人协议以拍卖、变卖抵押房地产所得的价款优先受偿B.抵押权人直接向人民法院提起诉讼C.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖抵押房地产D.按合同约定将抵押房地产转移给抵押权人E.抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院变卖抵押房地产
45、第五节房地产抵押管理 十、房地产抵押权的实现 10.2同一房地产设定两个以上的抵押权时，清偿顺序如下抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿顺序相同时，按照债权比例清偿已登记的先于未登记的受偿（登记的重要性）均未登记的，按照债权比例清偿第五节房地产抵押管理 十、房地产抵押权的实现 10.3对抵押物拍卖拍卖保留价由人民法院确定有评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价无评估的，参照市价确定，并应当征询当事人的意见抵押物变现后的价款超过债权数额部分归抵押人所有，不足部分由债务人清偿【2007年真题】人民法院依法拍卖抵押房地产时，拍卖保留价应由（）确定。A.房地产估价机构B.人民法院C.抵押权人D.人民法
46、院和房地产估价机构共同第五节房地产抵押管理 十、房地产抵押权的实现 10.3对抵押物拍卖拍卖财产经过评估的，评估价即为第一次拍卖的保留价；未作评估的，保留价由人民法院参照市价确定，并应当征询有关当事人的意见。最高人民法院关于人民法院委托评估、拍卖和变卖工作的若干规定自2009年11月20日起施行人民法院确定的保留价，第一次拍卖时，不得低于评估价或者市价的百分之八十；如果出现流拍，再行拍卖时，可以酌情降低保留价，但每次降低的数额不得超过前次保留价的百分之二十。最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定自2005年1月1日起实施。第五节房地产抵押管理 十、房地产抵押权的实现 10.4其
47、它以划拨方式取得土地使用权的房地产设定抵押权时的处理应当从拍卖所得的价款中缴纳相当于应缴纳的土地使用权出让金的款额后，抵押权人方可优先受偿抵押合同签订后地上新增房屋的处理新增房屋不属于抵押财产，但可以与抵押物同时处理，对拍卖新增房屋所得，抵押权人无权优先受偿土地承包经营权、乡镇、村企业的厂房等建筑物占用范围的建设用地使用权抵押的规定实现抵押权后，未经法定程序不得改变土地所有权的性质和土地用途第五节房地产抵押管理 十、房地产抵押权的实现 10.4其它抵押物灭失的处理抵押权因抵押物灭失而消灭，因灭失所得赔偿金，应作为抵押财产抵押权实现的时限应在主债权诉讼时效期内行使抵押权（一般是2年内行使）宽限期
48、法院对抵押被执行人及其所抚养的家属居住的房屋，在裁定后应给予六个月的宽限期（不能立即处理）强制执行六个月宽限期满后，方可以强制执行被执行人属于低保对象且无法自行解决居住问题的，法院不应强制迁出第五节房地产抵押管理 十、房地产抵押权的实现10.4其它强制迁出后被执行人居住问题的解决（强制迁出应人性化）可以由申请执行人为为被执行人及其所抚养的家属提供临时住房其房屋品质、地段等可以不同地被执行人的原住房，面积按人均廉租住房面积标准确定提供临时住房应当收取租金租金标准双方协商协商不成的由法院参照当地同类房屋租金标准确定，也可参照当地房屋租赁市场平均租金标准确定已经产生的租金，可以从房屋拍卖价中优先扣除
49、 第五节房地产抵押管理 十、房地产抵押权的实现1.该项目2006年3月12日估价时点的房地产抵押价值为（）万元。A.0B.6000C.6475D.80002.人民法院对抵押物拍卖，拍卖保留价由（）参照评估确定。A.人民法院B.估价机构C.拍卖师D.开发商【2009年真题】综合分析题2005年，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进行抵押贷款。2006年3月12日，经评估，在建工程的市场价值为8000万元，其中在建工程拖欠工程款2000万元
50、。2009年8月，人民法院查封其土地及地上建筑物拍卖抵债，并委托某房地产估价机构评估其市场价值为6800万元。第五节房地产抵押管理 十、房地产抵押权的实现3.首次拍卖流拍，再次拍卖，拍卖保留价应当不低于（）万元。A.4352B.4800C.5120D.54404.如果拍卖最终应价为6500万元，则该应价为（）。A.无效应价B.有效应价C.可以成交的价格D.不确定【2009年真题】综合分析题2005年，甲房地产开发公司（以下简称甲公司）依法取得一宗城镇商住综合用地，面积35亩，出让价185万元/亩，土地使用权年限为该类用地的法定最高年限，出让年限从2005年2月起计。甲公司用该宗地上的在建工程进
