1、房地产企业融资方式的新发展 清华大学房地产研究所 张健 2008年3月27日简介n1986年毕业于同济大学 ，1996年获澳大利亚西悉尼大学房地产经济学硕士，1998年获任澳大利亚房地产经济学会资深会员。 曾先后任职于:n全球最大房产建筑集团之一的联胜（Lend Lease）集团n澳大利亚最大的投资银行麦格理银行(Macquarie Bank)n近20年直接参与房地产市场、投资和金融工作。n现为住美投资咨询有限公司总经理兼首席投资分析师, 协助中外房地产投资者在中国的业务等。n著有房地产投资书籍和许多专业研究报告。房地产企业融资方式的新发展一、房地产金融的内容和我国的现状二、我国房地产金融创新
2、和前景一、房地产金融的内容和我国的现状1. 全球海外房地产资本市场2. 美国房地产资本市场3. 我国房地产企业融资4. 我国房地产开发资金结构变化1. 全球海外房地产资本市场Public Debt (上市债权): 房地产抵押证券产品和房地产企业债券Private Debt(私募债权): 银行向房地产公司的贷款Public Equity (上市股权): 上市的房地产投资信托基金和上市的房地产公司Private Equity(私募股权) : 私人或组成的基金(包括退休基金,保险基金,私募基金,公司和个人等)Private Debt: (私募债权):房地产抵押贷款2. 美国房地产资本市场Public
3、 Equity (上市股权): 上市的房地产投资信托基金和上市的房地产公司Private Equity (私募股权): 私人或组成的基金(包括退休基金,保险基金,私募基金,公司和个人等)Public Debt (上市债权): 房地产抵押证券产品和房地产企业债券3. 我国房地产资本市场各种自有资金39.6%银行房地产抵押贷款58%上市房地产企业债券 0.9%上市的房地产公司1.5%4. 我国房地产开发资金结构变化n银行 + 预售+ 开发商(自有资金)n资本 (股权+债权) + 开发商 + 银行+ 预售二、我国房地产金融创新和前景1、房地产公司债券2、房地产公司上市3、房地产投资基金(私募)4、房
4、地产投资信托基金5、房地产夹层融资6、保险资金7、我国房地产金融创新的意义1、房地产公司债券n企业债券n可转换公司债券n短期融资券n公司债券公司债券发展n中国早在1987年就颁布了企业债券管理暂行条例，但企业债市场一直停滞不前。截至2006年底，中国企业债余额为2831亿元，仅占年债券市场余额的5，占GDP的比例不到1.4。n1993年到1998年政府禁止房地产企业通过股票和债券融资，因而直到现在，房地产企业仅有几家发行过房地产债券。n企业发行债券在境外是一种非常重要的融资方式,但是目前在我国内地房地产企业债券融资方式非常少，发债融资对筹资企业的条件要求较高，房地产企业更是困难。公司债券发行试
5、点办法 n中国证监会2007年8月14日正式颁布实施公司债券发行试点办法，这标志着我国酝酿多年的公司债券发行正式启航，为我国资本市场注入新的活力，使我国资本市场更加完善。n试点办法规定公司债发行实行核准制，发债公司可以无担保，发行价格通过市场询价确定，为企业打开了低成本融资渠道。试点办法规定，公司债发行价格由发行人与保荐人通过市场询价确定，而不必如企业债那样去人民银行确定利率区间。n试点初期，只有净资产规模在10亿元至15亿元的大型上市公司才能发行无担保公司债。n全国房地产开发企业超过4万家,从房地产上市公司的数量来看，目前总共有90家(近一半为买壳实现上市)，十多年来融资总共才500多亿。n
6、虽然我国先有部分房地产公司在海外成功上市，但数量较少。n上市融资对筹资企业的条件要求较高，中小型房地产企业很难涉足n总体上,国家不鼓励。2、房地产公司上市房地产公司上市发展流程定向募集Pre-IPO原始发行IPO追加股发行（增发或配股）可转换债券发行兼并收购已渡过初创期产品和服务已被市场初步认可为更快的发展积蓄能量营业额初具规模距 IPO 1年左右在高速发展阶段的后半部分营业额规模已达上市要求市场份额进入稳定阶段公司已完成股票初始发行发行后业绩和股票走势良好公司收入进入稳定发展期已完成初股票始发行当期财务表现良好迅速扩大规模进入新的市场业务战略转型考虑其它的战略性调整企业上市地点选择比较项目深
7、交所/上交所香港联交所纳斯达克/纽交所新加坡交易所上市审批时间较长一般一般最短上市审批难度较严格较严格严格一般平均市盈率较高较低较高低筹资费用筹资额2.5%+RMB200万筹资额2.5-3.5%+HK$1000万筹资额7%+US$300万筹资额5-7%筹资规模较高一般较高较低交投活跃程度活跃活跃一般较差后续再融资能力较强较强较弱较弱上市后监管一般较严格最严格较严格上市后维持费用RMB2万+信息费HK$100-300万US$5-10万5-10万新元投资者认同度最强较强弱较弱3、房地产投资基金(私募)n我国房地产私募基金尝试阶段n我国房地产私募基金的相关立法n我国房地产私募基金正式成立的一些障碍n
8、我国房地产私募基金的前景光明4、房地产投资信托基金n房地产投资信托基金的概念n香港房地产投资信托基金n其它国家和地区房地产投资信托基金n海外的中国房地产投资信托基金n我国房地产投资信托基金房地产投资信托基金简介n房地产投资信托基金是以信托方式组成而主要投资于房地产项目的集体投资计划。有关基金旨在向持有人提供来自房地产的租金收入的回报。n它主要是拥有并营运带来收益的房地产，例如办公楼、购物中心、酒店、公寓和工业厂房。主要还是以租赁的方式把这些物业分租给租户，这些租金为股东带来回报。n不宜详细说明“房地产投资信托基金”一词应包括什么。相反，它应指任何主要投资于房地产并以替投资者带来定期红利收入为目
9、的而设立的任何投资工具。部分国家房地产投资信托10年的投资表现（至2005年5月） 全球美国加拿大 荷兰澳洲新西兰1年12.6%9.4%11.4%19.9%17.1%10.4%2年26.3%7.0%123.7%27.8%16.5%10.5%3年17.6%27.2%18.1%18.5%15.9%10.3%5年19.6%20.0%不详16.8%15.4%9.8%10年14.6%15.2%18.0%12.0%12.8%4.8%香港房地产投资信托基金n香港作为经济体量和人口都超高新加坡好几倍的城市，日趋重视房地产投资信托基金对金融市场和经济的重要性n2003年，香港推出了房地产投资信托的监管框架，20
10、05年7月30日颁布了房地产投资信托基金守则，旨在开拓和推广房地产投资信托基金在香港的运作n由于香港优质房地产和有实力的房地产公司都很多，又靠近中国大陆，所以其发展潜力和巨大n虽然香港首只房地产投资信托领汇在2005年11月才正式上市，至(2007年5月),共6有REIT,其中5个表现欠佳6个房地产投资信托n领汇房地产投资信托(Link REIT, 0823.HK)买入香港房委会将旗下151个商场和7万9000个车位2007年5月9日报17.86中较10.30港元的IPO价上扬73%n泓富产业信托(Prosperity REIT, 0808.HK)泓富将拥有7项香港商用物业，包括3幢甲级写字楼
11、物业、3幢工商综合物业的全部或部分，及1幢工业大楼的部分.2007年5月9日报1.67已经跌破2.16港元的IPO价n越秀房产基金(GZI REIT, 0405.HK)越秀基金目前拥有4项资产，包括位于广东的维多利亚广场、财富广场、城建大厦及白马大厦.2007年5月9日报3.15徘徊在3.075港元的IPOn冠君产业信托(Champion REIT, 2778.HK) 香港中环商业区甲级写字楼-花旗银行广场.2007年5月9日报4.35较招股价每单位5.1元跌15%以上。n阳光房地产基金和富豪产业信托也出现类似以上3个信托的情况亚太地区部分国家和地区房地产投资信托发展情况较成熟市场不成熟市场或
12、开始阶段 计划发展阶段澳大利亚中国香港中国新西兰中国台湾印度日本韩国泰国新加坡马来西亚印度尼西亚部分国家和地区房地产投资信托基金海外的中国房地产投资信托基金越秀房产基金(GZI REIT)n第一个在香港上市的国内房地产项目n上市日期2005年12月21日n越秀房产基金为首只内地房地产信托投资基金越秀房产信托基金(0405)12月21日在港挂牌上市。筹资约17.9亿港元。n越秀基金目前拥有4项资产，包括位于广东的维多利亚广场、财富广场、城建大厦及白马大厦，平均出租率近93。中国零售房地产信托基金n2006年12月8日，嘉德置地旗下的中国零售房地产信托基金（CapitaRetailChinaTru
13、st，下称“CRCT”）正式在新加坡交易所上市交易。n是现惟一在新加坡成功上市的拥有中国概念的物业基金。n上市的商业物业其总面积约45万平方米。其中包括的7所商场分别是北京的望京购物中心、九龙购物中心和安贞华联商厦，上海的七宝购物中心，郑州的郑州购物中心，呼和浩特的金宇购物中心和芜湖嘉信茂广场。睿富房产基金n睿富房产基金(RREEF China Commercial Trust, 0625.hk) n上市日期2007年6月22日n 物业主要由在北京东三环三元桥附近的两栋甲级写字楼组成，建筑面积约为14万平米.n目前股价较招股价跌25%。我国房地产投资信托基金n2005年9月银监发布加强信托投资
14、公司部分业务风险提示的通知（212号文件），文件指出，新开办的房地产业务应该符合国家宏观调控政策，并进行严格的尽职调查，对未取得国有土地使用权、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证（四证）的项目不得发放贷款，申请贷款的房地产开发商资质不低于国家建设行政主管部门颁发的二级房地产开发资质；开发项目资本金比例不低于35。n这些规定的严格程度几乎要高于银行要求。我国的“准”房地产投资信托基金n信托投资公司房地产信托业务管理暂行办法（征求意见稿）n中国证监会房地产投资基金（REITs）专题研究小组于2007年4月10日正式成立。n央行已指定两家作为国内房地产基金候选试点机构。n上证
15、所已花了很长时间做研究设计，并将积极推动在上证所上市。5、房地产夹层融资n夹层融资，是指在风险和回报方面介于优先债务和股本融资之间的一种融资形式，即它是介于股权与债权之间的投资形式，在风险与收益方面都比单纯的股权与债债投资要中性一些。n一般在政府批文和施工完成前参与n是私募基金的一种形式6、保险资金n经国务院批准的国内第一部基础设施项目投资的管理规章保险资金间接投资基础设施项目试点管理办法2006年3月21日正式实施。允许“保险资金投资交通、通讯、能源、市政、环境保护等国家级重点基础设施项目”。n国务院2006年6月15日颁布国务院关于保险业改革发展的若干意见,开展保险资金投资不动产试点。n2
16、007年06月01日保监会公布了其起草了保险资金运用管理暂行办法，现向社会公开征求意见。首部将“不动产投资”纳入其中的文件。7、我国房地产金融创新的意义n房地产个人投资者n房地产机构投资者n房地产公司n商业银行n证券市场房地产企业融资方式的新发展一、房地产金融的内容和我国的现状二、我国房地产金融创新和前景n房地产金融领域的就业去向。n投行房地产相关业务介绍。 房地产投资房地产投资直接投资间接投资房地产公司股票房地产投资基金住房抵押债券房地产公司债券房地产投资信托基金 各种房地产投资基金 直接拥有办公楼、商场、厂房等房地产开发我国房地产金融创新和前景1、房地产公司债券2、房地产公司上市3、房地产
17、投资基金(私募)4、房地产投资信托基金(我国房地产信托)5、房地产夹层融资6、保险资金7、我国房地产金融创新的意义房地产投资开发基金具体操作案例1) 房地产基金开发投资结构2) 房地产开发投资基金的一般要求和条件3) 投资基金和现金流量的安排4) 房地产投资基金的投资风险5) 每一个投资基金的要求和特殊性6) 房地产投资基金管理公司人员7) 投资经理(和基金经理)应具备的主要能力8) 投资基金对投资报告的要求9) 独立的项目评估10) 对国内合作方的要求1) 房地产基金开发投资结构基金管理者基金管理公司顾问公司项目公司当地合作者 投资者投资者2) 房地产开发投资基金的一般要求和条件1、单位数量
18、：比如50，000，0002、单位单价：比如US$1.003、基金总价：比如US$50，000，0004、目标回报：IRR30%5、基金费用 * 基金建立费 0.3-0.5% * 基金管理费 1-2.5% * 奖励费 15%以上2/8分成，20%以上3/7分成 25%以上4/6分成，30%以上5/5分成等 * 项目管理费 4-6%6、基金投资管理项目：住宅，办公楼，商场，烂尾楼等7、投资周期：3-7年8、利润分配：每半年、每年或项目结束9、基金报告：每季度一份基金报告，每年一份年报10、当地贷款：增加IRR，减少汇率风险11、当地合作公司的选择：项目公司中当地合作公司一般需占股份的0%-20%
19、。12、基金管理公司股份: 项目公司中 基金管理公司一般需占股份的0%-20%13、其他3) 投资基金和现金流量的安排n成本控制和现金流量安排的准确性n每月项目公司需报基金经理一份项目最新的成本分析和现金流量表n基金经理会全面跟踪审核项目最新的成本分析和现金流量,内容包括：1、项目的需求2、与最初批准的预算和目前需求的比较3、外汇的汇价变动4、利息的变化5、项目进一步操作的资金可能的变化情况n基金经理每季度会审核下一季度的资金安排，并报董事会批准4) 房地产投资基金的投资风险n我们不回避风险，我们“喜欢”风险并能规避风险n投资风险有以下，但不限于以下几种：1、外汇风险2、国际和经济形势3、政府
20、批文4、拆迁5、施工6、市场7、税收8、当地合作方案5) 每一个投资基金的要求和特殊性每一个投资基金的风险和回报要求不尽相同，包括：*回报率*IRR*与当地合作方出资比例*项目周期*希望的项目地点*项目的种类：（比如住宅、办公楼、烂尾楼等）*项目最高峰时资金需求*项目投资结构（比如分几期开发）*当地贷款比例*其他5) 每一个投资基金的要求和特殊性n投资者的特殊要求*与基金管理者出资比例*投资者在基金管理上参与的程度*其他6) 房地产投资基金管理公司和 项目管理公司人员*董事会成员*高级顾问*管理人员7) 投资经理(和基金经理)应具备的主要能力1.对当地房地产市场的了解2.房地产开发和基本的建筑
21、知识3.对政府政策法规的了解4.市场开拓能力5.项目投资分析能力6.对风险的判断，并提出可能的解决方法7.写投资和市场报告8.与投资者沟通的能力注:投资经理偏向1-7项,基金经理偏向1-3和7-88) 投资基金对投资报告的要求n报告概要n项目介绍n可行性研究，包括：产品、定位、客户群n投资和合作方式n风险和规避n附件:成本分析和现金流量市场分析研究报告9) 独立的项目评估n销售价格n销售的周期n土地的价格n市场分析n可行性研究n利润和回报n其他10) 对国内合作方的要求n良好的企业信誉和历史成绩n良好的具体项目n高素质的管理团队 谢谢各位声明: 本演示报告仅代表演讲者和住美投资咨询公司认为可靠信息和观点, 供相关人士或公司参考, 而不是作为具体项目的咨询报告 住美投资咨询公司版权所有2008演讲完毕，谢谢观看！
