1、房地产物业公司内部控制与风险管理讲座2010-04-041讲座安排o讲座报告人：中国社会科学院 时杰博士o讲座内容：房地产物业公司内部控制与风险管理，以案例分析贯穿讲座始终o讲座方式：演示与讨论相结合o讲座要求：准备铅笔和纸2内容提纲内控的性质、范围、架构和逻辑内控的内容、手段和体系 内控建设的步骤和程序 内控检查和评价体系的建设步骤 内控手册31. 背景安然事件引发对内部控制的高度关注 萨班斯奥克斯利法案提出明确要求证监会、国资委、人民银行、财政部三令五申附录：内部控制与风险管理的历史沿革.ppt4随着社会经济的发展，内部控制实践经历了不同的阶段19051936199719881949195
2、82005大小早期内控的范和影响1.内部制段：保 金和安全及簿的准确性3.内部控制框架段：融入了控制境及控制程序4.一体化控制段：形成COSO框架，增加了遵从性目内控活可以追溯到人社会展早期，例如古 采取的“双人 制度”和我国西周的周礼制度 ：全面管理L.R.Dicksee提出内部制概念，AICPA 接受AICPA布 准公告第55号提出内部控制构AICPA布了 准公告第78号，全面接受COSO告的内容2.内部控制段：增加了管理控制以提高 效率AICPA首次提出内部控制的定每个阶段并不意味着对前一阶段的否定,而是在其基础上的提升52. 内部控制性质内控：风险防范体系作用：查错防弊资产、资金安全会
3、计报表和统计报表的真实、完整体系：各项相关制度的统一体 63. 内部控制范围 采购 生产 销售会计核算融资投资 研发人力资源公共关系营销推广行政成本费用物流体系资金流体系其他体系74.和现有的管理制度的基本关系战略规划风险防范目标达成内控是贯穿了主线和逻辑的风险防范体系，并以一定的形式体现出来。原有风险防范相关的各类制度 内部控制 梳理整合补充修正贯穿主线和逻辑辅之一定形式8内部控制整体框架（COSO1）控制活动控制环境 监控风险评估“为识别、分析、管理与公司各种活动相关的风险而建立的机制，包括业务部门与职能部门各方面。”沟通信息 与控制环境风险评估控制活动信息与沟通监控 风险管理是内部控制的
4、组成部分9COSO的基本框架COSO的4大目标COSO的8个要素COSO的4种组织形式3维COSO：内部环境目标设定事项识别风险评估风险反应控制活动信息与沟通监督战略目标实现活动效率效果报告真实准确守法合规公司整体层分支机构层业务单位层附属公司层5.内部控制的基本架构10监督目标设定事项识别风险评估风险反应信息沟通内部环境内控风险管理8要素之间的相互关系：控制活动6.内部控制的基本逻辑116.内部控制的基本逻辑内控环境目标设定事项识别风险评估风险反映控制活动监督信息与交流显性内控隐性内控知其然与知其所以然12内容提纲内控的性质、范围、架构和逻辑内控的内容、手段和体系 内控建设的步骤和程序 内控
5、检查和评价体系的建设步骤 内控手册131.内部控制涉及的内容在环境分析、目标分析和风险评估的思路下，规范同物流、资金流直接相关的各项业务流程查错防弊、资金安全、资产安全、信息准确完整的基本目的采购流程销售流程生产成本流程费用管理流程资产管理流程投资流程融资流程会计核算流程141.内部控制涉及的内容公司关键流程1.销售管理流程；2.采购管理流程；3.库存管理流程；4.资产管理流程；5.基建管理流程；6.成本控制流程；7.费用支出流程；8.投资管理流程；9.融资管理流程；10.期货管理流程；11.合同管理流程。15总经理办公与财务部物业日常管理部文化经营部工程维修部写字楼经理住宅小区经理商业楼经理
6、工厂区经理人事行政财务公共关系保安清洁园林车辆工程技术维修保养会所游泳池网球场1.内部控制涉及的内容根据下面的组织结构图，指出哪些是物业公司关键流程？16授权标准牵制能做什么，不能做什么？如何来做？做的过程中如何衔接？财务管理完善为核心：保证资产安全、资金安全和会计信息完整可靠，保证经营的效率和效果。2.内部控制实现的手段17授权-能做什么？不能做什么？一般公司授权示意图项目名称业务员销售经理总经理定价新产品定价价格浮动1元以内1元-2元2元以上赊销是否给予赊销赊销额度确定批准超限额赊销退货1万元以下2万元以下2万元以上18典型物业管理服务成本费用1人员费用3绿化养护费用4清洁费用5秩序维护费
7、用6共用部位共用设施及公众责任保险费用8管理费分摊9固定资产折旧10经业主同意的其他费用2共用部位及共用设施日常运行和维护费7办公费用19采购管理比价管理 对于生产消耗性物资，物资采购部门应该于每月25日提出价格建议，并在经营公司调度会上讨论，由经营经理在月末再提交总经理办公会研究决定，经总经理批准后下达最高控制价表，印发给有关副总经理和供应、财务、审计等部门，由采购部门执行。辅助材料的最高控制价格权限，由分管经营的副总经理审批；设备、机电、备品备件、低值易耗品，5000以下的由部门长制订最高限价，500030000，主管副总，30000以上的总经理。授权-能做什么？不能做什么？20标准-如何
8、来做?21内部牵制：通过部门和岗位合理分工，对不相容职务进行分离，以便对业务的处理形成一种牵制关系。 授权进行某项业务的职务与执行该项业务的职务分离； 执行某项业务的职务与记录该项业务的职务分离； 执行某项业务的职务与审核该项业务的职务分离； 保管某项财产的职务与记录该项财产情况的职务分离。牵制-做的过程中如何来衔接?牵制是否引发成本？22现金收支的授权和执行现金收支的职务应当分离执行现金业务和记录现金业务的职务应当分离现金保管与稽核职务应当分离登记现金日记帐与登记现金总帐的职务分离出纳人员不得兼任档案保管、收支和债权债务帐目登记工作定期轮岗制度牵制-做的过程中如何来衔接?233.内部控制基本
9、体系流程运作规范（授权、标准、牵制）流程规范执行的检查和评价24内容提纲内控的性质、范围、架构和逻辑内控的内容、手段和体系 内控建设的步骤和程序 内控检查和评价体系的建设步骤 内控手册251.对企业的内外部环境和设定的经营目标进行分析，对企业的风险进行评估，确定可能出现重大风险关键流程。处于什么样的环境 ？ 建立了什么样的目标 ？有什么重大风险？ 这些风险处于哪些关键流程？物业分公司经营模式有哪些关键流程 ？集团公司公司经营模式有哪些关键流程？思考：区分关键流程和非关键流程的目的，是确定内控体系构建的重点262。对各个业务流程进行分析（环境-目标-风险），确定流程中可能出 现风险的关键环节。示
10、例：根据物业公司收入来源分析风险关键环节环境：市场竞争程度如何？是否要采取新的营销手段？。物业管理企业是否应该低价促销？目标：收入任务顺利实现收入有效控制信用风险尽可能避免收入信息准确、完整在企业内部传递 风险：收入不及时坏账收入信息存在偏差关键环节：收费制定和调整环节信用管理环节收费信息的收集、传递环节 27o物业综合服务费 物业企业相关收费 物业服务收费应当区分不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。28 2004年前普通住宅免征营业税； 2007年村民安置房、经济适用房小区免征营业税。 税收 在收到物业费同时应按发票金额全额计提交纳营业税.税率5%。 计提的营业税款按权责发
11、生制原则进行分摊。物业企业相关收费o物业综合服务费29各类专项资金房屋共用部位及共用设施日常维修房改房维修资金房屋保修费电梯专项资金 智能化设施专项资金首届业委会筹备资金上述费用均作为负债处理，不交营业税。物业企业相关收费30利用物业共用部位、共用设施设备进行经营活动收益 物业企业相关收费停车费经营用房出租广告牌设置费其他场地出租收入按规定上述收入在扣除合理成本后应全额补维修资金。物业公司应将上述款项专项存储、专款专用。 31地下车位管理费 物业企业相关收费收费标准30元/月/只全部计入物业公司收入，处理办法参照综合服务费，应按规定交纳营业税款。32各类奖励、补贴收入上述款项收到时计入营业外收
12、入，不交营业税。物业企业相关收费物业管理基金利息收入各项创建活动奖金慰问金政府部门专项补贴收入收 入 来 源主管部门创优奖金33第1步和第2步的总结企业环境分析企业目标分析企业重大风险分析确定关键流程流程环境分析流程目标分析流程关键风险分析确定关键环节企业层次：找关键流程流程层次：找关键环节环境与目标分析风险分析确定关键流程确定各流程关键环节343。对企业流程运作的现行实际情况进行全面排查和摸底企业有哪些业务类型？每项业务类型中包括那些流程？流程贯穿哪些部门（岗位）？流程运作的授权体系是怎么样的？每个部门（岗位）在流程中的作用和定位是什么？在流程中的运作标准如何？每个部门（岗位）在流程中是如何
13、衔接的？流程中的业务信息是如何收集、传递的？（单证的联数、内容、栏目、签名、传递办法；报表的联数、内容、栏目、签名、编制依据、编织人、传递办法）。35形成流程运作的文字描述和流程图文字描述:环节1:环节2:.流程图环节1环节2环节3环节4部门1部门2部门3活动1活动2活动3活动4活动5活动6364。评价现行流程运作中的关键风险环节的控制点是否健全、合理、有效。是否每一个关键环节的风险点都有相应的控制点。 控制点的控制手段是否符合企业实际情况，是否对关键风险点有针对性、是否有操作的可行性。是否可以达到控制效果。 1。健全否？2。合理否？3。有效否？古船食品流程关键点控制的健全、合理、有效性评价3
14、75。对流程的运作方式和风险点的设置和控制方式进行优化。 思考：如何利用财务手段对物业公司业务流程进行优化？386。形成流程运作规范。 主体内容：流程授权体系流程各环节工作标准 部门（岗位）牵制单证和报表内容以及传递方式39内容提纲内控的性质、范围、架构和逻辑内控的内容、手段和体系 内控建设的步骤和程序 内控检查和评价体系的建设步骤 内控手册401.内控检查评价的内容和类别 内容：流程关键控制点执行的有效性类别：外部检查和内部自检整体检查和部分检查412.内控检查评价的方法 观察询问问卷调查讨论文件检查穿行测试（WALKTHROUGH TEST)分析性复核423.内控整体检查评价的步骤 （1）
15、根据企业环境和经营目标，根据流程的重要性程度设定流程考评权重重要性程度的判断标准：对企业目标实现的影响程度是否容易滋生舞弊和错误复杂程度以前出错的频率和程度涉及到的资产和损益的金额大小流程的变动情况本次检查评价的侧重43（2）为每个流程的关键控制点设置考评权重 权重设置时应该考虑的因素：对流程目标实现的影响程度是否容易滋生舞弊和错误复杂程度以前出错的频率和程度控制点变动情况本次检查评价的侧重44（3）按照流程，检查每个控制点的执行情况，为每个控制点打分。 （4）得出每个流程的评价分，并通过加权平均，计算出内控总得分。 古船收入流程检查评价应该设计哪些控制点？45（5）撰写内控检查评价报告，提出
16、整改建议。检查评价目的检查评价范围检查评价过程描述检查评价中发现的问题检查评价的总体结论基于检查评价的整改建议。46内容提纲内控的性质、范围、架构和逻辑内控的内容、手段和体系 内控建设的步骤和程序 内控检查和评价体系的建设步骤 内控手册47内控手册的架构 一.前言总体说明：手册制订的目的、意义、原则、内容架构，内控制订的理论基础。 二.总则企业的内部控制环境分析企业目标概述：战略目标、经营活动的效率和效果、合法合规、会计报表的真实完整。企业风险评估：有什么样的风险，哪些是重大风险。风险反映措施：针对风险，采取了哪些措施（概述）控制活动：风险反映措施落实为那些政策和程序（概述）监督：为了保证控制
17、活动的落实，有哪些监控措施（概述）信息沟通与交流：企业内部风险防范目的下的信息和交流活动概述。 48三.物流、资金流控制活动按流程来说明流程目标流程风险流程授权体系流程不相容岗位的说明流程运作标准的文字说明（分环节来详细阐述，讲明各部门岗位在流程中的工作程序、单证、报表的内容和传递办法）流程图流程的关键控制点、控制办法和责任人。流程涉及到的报表和单证流程涉及到的各类相关规章制度四.部门内控职责按部门说明每个部门对每个流程的控制责任49五.内控检查和评价办法 概述：检查办法、范围、方式、手段、组织。检查评分办法按流程说明：每个流程的关键控制点执行情况如何来检查，如何扣分。检查用表格六.内控手册的
18、调整和修改调整修改的授权调整修改的流程50谢谢大家！谢谢大家！519、静夜四无邻，荒居旧业贫。三月-21三月-21Thursday, March 11, 202110、雨中黄叶树，灯下白头人。16:31:2516:31:2516:313/11/2021 4:31:25 PM11、以我独沈久，愧君相见频。三月-2116:31:2516:31Mar-2111-Mar-2112、故人江海别，几度隔山川。16:31:2516:31:2516:31Thursday, March 11, 202113、乍见翻疑梦，相悲各问年。三月-21三月-2116:31:2516:31:25March 11, 2021
19、14、他乡生白发，旧国见青山。11 三月 20214:31:25 下午16:31:25三月-2115、比不了得就不比，得不到的就不要。三月 214:31 下午三月-2116:31March 11, 202116、行动出成果，工作出财富。2021/3/11 16:31:2516:31:2511 March 202117、做前，能够环视四周；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。4:31:25 下午4:31 下午16:31:25三月-219、没有失败，只有暂时停止成功！。三月-21三月-21Thursday, March 11, 202110、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变
20、也没有。16:31:2516:31:2516:313/11/2021 4:31:25 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。三月-2116:31:2516:31Mar-2111-Mar-2112、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。16:31:2516:31:2516:31Thursday, March 11, 202113、不知香积寺，数里入云峰。三月-21三月-2116:31:2516:31:25March 11, 202114、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。11 三月 20214:31:25 下午16:31:25三月-2115、楚塞三湘接，荆
21、门九派通。三月 214:31 下午三月-2116:31March 11, 202116、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2021/3/11 16:31:2516:31:2511 March 202117、空山新雨后，天气晚来秋。4:31:25 下午4:31 下午16:31:25三月-219、杨柳散和风，青山澹吾虑。三月-21三月-21Thursday, March 11, 202110、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。16:31:2516:31:2516:313/11/2021 4:31:25 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。三月-2116:31:2516:31Mar-2111-
22、Mar-2112、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。16:31:2516:31:2516:31Thursday, March 11, 202113、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。三月-21三月-2116:31:2516:31:25March 11, 202114、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。11 三月 20214:31:25 下午16:31:25三月-2115、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。三月 214:31 下午三月-2116:31March 11, 202116、业余生活要有意义，不要越轨。2021/3/11 16:31:2516:31:2511 March 202117、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。4:31:25 下午4:31 下午16:31:25三月-21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感谢您的下载观看家告
