1、浙江省地方税务局浙江省地方税务局 沈一娇沈一娇房地产业企业所得税管理1行业概述2会计核算与税务处理3纳税评估及预警分析行业概述相关概念 房地产开发与经营是按照城市规划和社会经济发展的需要，在依法取得国有土地使用权后，对土地和地上建筑物、构筑物及其他设施进行开发建设和经营管理的一项综合性社会经济活动。 房地产又称为不动产，是指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益，具有位置固定、不可移动、使用长期、个别性等特征。业务范围业务范围房地产经营与销售房地产投资与开发其他业务以收费或合同为基础的房地产活动管理中介物业业务发展地域性强 运作环节多 投资风险高 社会影响面广 投入
2、金额大 产业链长 行业特点行业特点房地产业的生产经营流程立项与规划 建筑施工 销售管理 产权办理注册登记 土地取得 房地产开发企业财务核算的主要内容及特点筹措开发项目所需资金；及时、正确地计算土地开发和各种房屋建设的工程成本，并加强成本管理，降低成本；正确核算开发经营收支，加强经营管理，提高经济效益；强化商品房销售管理工作，及时收回价款；按照国家有关政策，正确地对企业利润进行分配。 (一)营业收入核算的特殊性 1.营业收入具有多样性2.营业收入的坏账风险较小 （二）开发产品成本核算的特殊性1.成本构成核算难度大2.核算时间跨度长3.不同项目核算差异性较大4.滚动开发核算难度大 （三）利润分配形
3、式的特殊性房地产开发企业的会计核算与税务处理一、收入的会计核算与税务处理二、扣除的会计核算与税务处理三、资产的会计核算与税务处理四、特殊事项的会计核算与税务处理一、收入的确认原则（一）收入的确认原则会计 1、风险和报酬转移 2、继续管理权、有 效控制 3、收入金额计量 4、经济利益流入 5、成本计量1、销售合同签订，风 险和报酬转移2、继续管理权、有效 控制3、收入金额计量4、成本计量二、收入范围会计1、商品房销售收入（包括销售已完工和未完工开发产品）2、土地使用权转让收入3、视同销售收入4、代建工程和劳务收入5、商品房及周转房租赁收入6、其他应税收入1、商品房销售收入（仅指销售已完工开发产品
4、）2、土地转让收入3、配套设施转让收入4、代建工程收入5、各种开发产品出租租金收入6、售后服务和其他服务收入三、开发产品销售收入现房销售期房销售会计核算取得价款，办妥移交手续时即确认借：银行存款 贷：主营业务收入借：主营业务税金及附加 贷：应交税费应交营业税借：应交税费应交营业税 贷：银行存款取得预售款时，先不确认收入借：银行存款 贷：预收账款借：应交税费应交营业税 贷：银行存款待办妥移交手续后确认收入借：预收账款 贷：主营业务收入借：主营业务税金及附加 贷：应交税费应交营业税税务处理取得价款，办理交付手续时，确认当期应税收入取得的收入为销售未完工开发产品取得的收入，按预计计税毛利率计算出预计
5、毛利额，计入当期应纳税所得额三、开发产品销售收入 （一）销售未完工开发产品计税毛利率的确定: 1、开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15%。 2、开发项目位于地级市城区及郊区的，不得低于10%。 3、开发项目位于其他地区的，不得低于5%。 4、属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。三、开发产品销售收入 （二）如何申报 1、文件规定 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将实际毛利额与其对应的预计毛
6、利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。 2、报表设计 表A105010视同销售和房地产开发企业特定业务纳税调整明细表第21至29行 只有房地产开发企业才需填报这块内容。将原纳税调整明细表中一项内容在此细化。 目的：解决销售未完工开发产品可作为计算三项费用扣除限额的基数问题。 明确：预售环节缴纳的营业税、土增值税可税前扣除。但需是会计上没进费用，否则，会造成重复扣除。 注意：只有将以前年度未完工产品在本年转完工产品才允许填报26-29行相关内容，否则，会重复扣除。（注意填报说明和预缴表） 3.房地产开发企业填报现行申报表的几个问题 （1）按现行报表设计逻辑，表A1
7、01010的营业收入是根据企业会计核算填报，因此，本表26-29行只有在会计上进行收入确认，才可进行纳税调减项的填报。但国税发200931号和国税函2010201号对开发产品完工确认收入和会计有差异，或会计也符合收入确认条件，但企业迟迟不结转收入，在报表上填报就显得较为复杂。 方法：在表A105000纳税调整项目明细表下收入类调整项目和扣除类调整项目项下“其他”进行纳税调整，符合填报说明，但企业计算三项费用扣除限额时少了一块（时间性差异，以后会转回） （2）房地产开发企业按照权责发生制原则，由于土地增值税没有清算，在会计确认收入，按照会计谨慎原则预提的土地增值税进入的营业税金及附加在企业所得税
8、申报时是不能扣除的。但从填报说明上看，主表（A100000）第3行“营业税金及附加”要求纳税人根据会计核算科目填报。 方法：在表A105000纳税调整项目明细表第29行扣除类调整项目下“其他”进行纳税调增。三、开发产品销售收入委托代销形式会计核算税务处理支付手续费1.代销协议生效时：借：委托代销商品 贷：开发产品*项目2.收到代销清单，按应收款项：借：应收账款 贷：主营业务收入借：主营业务税金及附加 贷：应交税费应交营业税借：主营业务成本 贷：委托代销商品3.若采用支付手续方式，还需：借：营业费用 贷：应收账款4.收到款项借：银行存款 贷：应收账款按销售合同或协议中约定的价款于收到受托方已销开
9、发产品代销清单之日确定收入视同买断企业与购买方签订合同或三方共同签订合同合同或协议约定的价格高于买断价格，按协议价格；低于买断价格，按买断价格受托方与购买方签订合同按买断价格基价（保底价）并实行超基价双方分成企业与购买方签订合同或三方共同签订合同合同或协议约定的价格高于基价，按协议价格，并不得从销售收入中减除支付受托方的分成额；低于基价，按基价受托方与购买方签订合同按基价加分成额包销包销合同生效，确认收入参照上述规定确定一次性收款、银行按揭方式、分期收款方式销售，税收与会计基本一致，不作详细介绍。三、开发产品销售收入价外收入会计核算税务处理包含的内容房地产企业在销售或出租开发产品时向客户收取的
10、价款以外的各种费用。包括手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、优质费、代收款项、代垫款项及其他各种性质的价外收入开发产品销售收入的范围为销售开发产品过程中取得的全部价款，包括现金、现金等价物及其他经济利益。确认原则手续费其他业务收入集资费财务费用奖励费、优质费管理费用返还利润、违约金营业外收入代收（垫）款项、需上缴的基金其他应付（收）款企业代有关部门、单位和企业收取的各种基金、费用和附加：1、纳入开发产品价内或由企业开具发票全部确认为销售收入2、未纳入开发产品价内且由企业之外的其他收取部门、单位开具发票作为代收代缴款项处理四、代建工程收入 （一）会计核算 房地产企业的代建工程一
11、般是房地产企业为委托方代建房屋、建设场地或市政工程等，一般情况下是先签合同后建造，具有价值大、建造期长、不可取消的特点，符合建造合同的特点，适用企业会计准则第15号建造合同。 房地产企业的建造合同一般为固定造价合同。所谓固定造价合同，是指按照固定的合同价或固定单价确定工程价款的合同。 1、收入确认的时点 跨年度的建造合同应在资产负债表日确认合同收入与合同费用，当期完工的建造合同应在完工的当期确认合同收入。 2、收入金额的确认收入金额确认 建造合同的结果能够可靠估计 建造合同的结果不能可靠估计完工百分比法合同成本能够收回合同成本不能收回 能够收回的金额确认合同收入 只确认合同费用，不确认合同收入
12、四、代建工程收入 （二）税务处理 房地产企业的代建工程，持续时间超过12个月的，按照纳税年度内完工进度或者完成的工作量确认收入的实现，即按完工百分比法确认收入。房地产企业应按照从接受劳务方已收或应收的合同或协议价款确定劳务收入总额，根据纳税期末提供劳务收入总额乘以完工进度扣除以前纳税年度累计已确认提供劳务收入后的金额，确认为当期劳务收入；同时，按照提供劳务估计总成本乘以完工进度扣除以前纳税期间累计已确认劳务成本后的金额，结转为当期劳务成本。 （三）税会差异 对于跨年度的建造合同，收入确认的时点一致，但对于合同结果不能可靠估计的，收入金额的确认存在差异。 例：2013年初，甲房地产公司签订了一项
13、总金额为1000万元的代建合同，为乙公司建造一职工小区。预计工程总成本为800万元。截至2013年12月31日，该项目已发生成本500万元，预计完成合同还将发生成本300万元，已结算工程价款400万元，并收到250万元。但甲公司对工程的完工进度无法可靠确定。会计核算属于合同结果不能可靠估计，且合同成本不能收回实际发生合同成本时：借：工程施工合同成本 500万 贷：原材料等 500万结算工程价款时： 借：应收账款 400万 贷：工程结算 400万收到工程价款时： 借：银行存款 250万 贷：应收账款 250万确认收入、费用时： 借：主营业务成本 500万 贷：主营业务收入 250万 工程施工合同
14、毛利 250万税务处理1、确认完工进度500800=62.5%2、确认收入100062.5%=6253、确认成本80062.5%=500五、租金收入 （一）会计核算 取得租金收入时，借：银行存款 贷：其他业务收入 （二）税务处理 实施条例第19条：租金收入，按照合同约定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。 国家税务总关于贯彻落实企业所得税法若干税收问题的通知（国税函201079号）第一条：根据实施条例第十九条的规定，企业提供固定资产、包装物或者其他有形资产的使用权取得的租金收入，应按交易合同或协议规定的承租人应付租金的日期确认收入的实现。其中，如果交易合同或协议中规定租赁期限跨年度，且租金提
15、前一次性支付的，根据实施条例第九条规定的收入与费用配比原则，出租人可对上述已确认的收入，在租赁期内，分期均匀计入相关年度收入。 （三）税会差异六、视同销售 （一）视同销售是指根据会计准则或制度不需要确认销售收入，但根据税法、税收政策规定要确认为销售收入的行为。 （二）房地产开发企业将开发产品用于捐赠、赞助、职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他企事业单位和个人的非货币性资产等行为，应视同销售，于开发产品所有权或使用权转移，或于实际取得利益权利时确认收入（或利润）的实现。 （三）视同销售收入可作为计算业务招待费、业务宣传费、广告费的基数。六、视同销售 （四）开发产品转作
16、自用或出租，是否需要视同销售？ 国家税务总局关于企业处置资产所得税处理问题的通知（国税函2008828号）第一条 ： 企业发生下列情形的处置资产，除将资产转移至境外以外，由于资产所有权属在形式和实质上均不发生改变，可作为内部处置资产，不视同销售确认收入，相关资产的计税基础延续计算：（3）改变资产用途（如，自建商品房转为自用或经营）；。 （五）视同销售收入与买一赠一如何区分？如房地产开发企业买房送汽车 国家税务总局关于确认企业所得税收入若干问题的通知（国税函2008875号）第三条：不作为捐赠（一）开发成本的会计核算土地开发成本土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、公 共配套设施费、开发
17、间接费房屋开发成本土地开发成本、前期工程费、基础设施费、建筑安装工 程费、公共配套设施费（可预提）、开发间接费配套设施开发成本土地开发成本、前期工程费、基础设施费、建筑安 装工程费、开发间接费代建工程开发成本开发间接费一、开发成本 （二）开发成本的税务处理（计税成本） 1、计税成本是指企业在开发、建造开发产品过程中所发生的按照税收规定进行核算与计量的应归入某成本对象的各项费用。成本对象由企业在开工之前合理确定，并报主管税务机关备案。成本对象一经确定，不能随意更改或混淆，如确需改变成本对象的，应征得主管税务机关同意。 2、应计入开发产品成本中的费用属于直接成本（土地征用及拆迁补偿费、基础设施费、
18、前期工程费、建筑安装工程费）和能够分清成本对象的间接成本，直接计入成本对象，共同成本和不能分清负担对象的间接成本（开发间接费、公共配套设施费），应按受益的原则和配比的原则分配至各成本对象，具体分配方法如下： （1）土地成本，一般按占地面积法进行分配 占地面积法，指按已动工开发成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配。 一次性开发的，按某一成本对象占地面积占全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 分期开发的，首先按本期全部成本对象占地面积占开发用地总面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象占地面积占期内全部成本对象占地总面积的比例进行分配。 期内全部成本对象应负担的占地面积为期内开发用地占
19、地面积减除应由各期成本对象共同负担的占地面积。 （2）单独作为过渡性成本对象核算的公共配套设施（指属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公共事业单位的公共配套设施）开发成本，应按建筑面积法进行分配 建筑面积法，指按已动工开发成本对象建筑面积占开发用地总建筑面积的比例进行分配。 一次性开发的，按某一成本对象建筑面积占全部成本对象建筑面积的比例进行分配。 分期开发的，首先按期内成本对象建筑面积占开发用地计划建筑面积的比例进行分配，然后再按某一成本对象建筑面积占期内成对象总建筑面积的比例进行分配。 (3)借款费用属于不同成本对象共同负担的，按直接成本法或按预算造价法进行分配。 直接成
20、本法，指按期内某一成本对象的直接开发成本占期内全部成本对象直接开发成本的比例进行分配。 预算造价法，指按期内某一成本对象预算造价占期内全部成本对象预算造价的比例进行分配。 （4）其他成本项目的分配法由企业自行确定。 4、甲供材料的问题 （1）开发商自行购买材料，拨付开发项目使用 在拨付环节计入开发成本 （2）以材料抵顶工程款 不是真正意义上的甲供材料，应作为视同销售处理 5、配套设施的税务处理 企业在开发区内建造的会所、物业管理场所、电站、热力站、水厂、文体场馆、幼儿园等配套设施，按以下规定进行处理： (1)属于非营利性且产权属于全体业主的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位的，可将其视为公共配
21、套设施，其建造费用按公共配套设施费的有关规定进行处理。 (2)属于营利性的，或产权归企业所有的，或未明确产权归属的，或无偿赠与地方政府、公用事业单位以外其他单位的，应当单独核算其成本。除企业自用应按建造固定资产进行处理外，其他一律按建造开发产品进行处理。 （3）企业在开发区内建造的邮电通讯、学校、医疗设施应单独核算成本，其中，由企业与国家有关业务管理部门、单位合资建设，完工后有偿移交的，国家有关业务管理部门、单位给予的经济补偿可直接抵扣该项目的建造成本，抵扣后的差额应调整当期应纳税所得额。 （4）企业单独建造的停车场所，应作为成本对象单独核算。利用地下基础设施形成的停车场所，作为公共配套设施进
22、行处理。 6、预提计税成本的规定 除以下几项预提（应付）费用外，计税成本均应为实际发生的成本。 （1）出包工程未最终办理结算而未取得全额发票的，在证明资料充分的前提下，其发票不足金额可以预提，但最高不得超过合同总金额的10。 （2）公共配套设施尚未建造或尚未完工的，可按预算造价合理预提建造费用。此类公共配套设施必须符合已在售房合同、协议或广告、模型中明确承诺建造且不可撤销，或按照法律法规规定必须配套建造的条件。 （3）应向政府上交但尚未上交的报批报建费用、物业完善费用可以按规定预提。物业完善费用是指按规定应由企业承担的物业管理基金、公建维修基金或其他专项基金。 （三）税会差异 1、按照税法规定
23、，计入开发产品成本的费用必须是真实发生的，除税收另有规定外，各项预提(或应付)费用均不得计入开发产品成本。但根据会计准则的有关规定，此类费用应计入当期成本对象。这就导致了在成本核算上会计与税收的差异。 2、税法规定，企业在结算计税成本时其实际发生的支出应当取得但未取得合法凭据的，不得计入计税成本，待实际取得合法凭据时，再按规定计入计税成本。而根据会计准则的有关规定，企业虽未取得合法凭证，但对实际支出部分仍应计入开发成本进行会计核算，因此当企业延迟取得合法凭据时应产生暂时性差异。 3、当土地成本、配套设施成本、借款费用属于不同成本对象共同负担，而需要采用一定方法进行分配时，若企业采用的会计处理方
24、法与税法规定不一致时，也应作相应的纳税调整。 4、开发产品完工条件的确认。（国税函2010201号）二、开发产品及主营业务成本会计 开发产品完工： 借：开发产品 贷：开发成本 开发产品对外销售等 借：主营业务成本 分期收款开发产品 出租开发产品 委托代销商品 固定资产 贷：开发产品 已销开发产品的计税成本，按当期已实现销售的可售面积和可售面积单位工程成本确认。可售面积单位工程成本和已销开发产品的计税成本按下列公式计算确定： 可售面积单位工程成本= 成本对象总成本成本对象总可售面积 已销开发产品的计税成本= 已实现销售的可售面积可售面积单位工程成本 成本结转方法：可售面积法、收入成本配比法 【例
25、】：某房地产企业某开发项目建筑总面积为10000平方米，总造价为1000万元，总预售合同营业收入1500万元，本期实际销售面积为8000平方米，实际实现销售收入1300万元。 按税收应结转销售成本：80001000/10000=800万元； 按会计应结转销售成本：13001000/1500=866.67万元, 当年申报企业所得税时，应作调增应纳税所得：866.67-800=66.67万元，以后年度随剩余楼盘的出售结转销售成本时，作纳税调减。三、其他业务成本（一）会计核算房地产开发企业的其他业务成本核算主要是出租成本的核算出租成本出租固定资产出租开发产品临时性出租投资性房地产成本模式公允价值模式
26、1、临时性出租开发产品的核算（1）签订出租合同后：借：出租开发产品出租产品 贷：开发产品（2）取得租金收入：借：银行存款 贷：其他业务收入（3）出租开发产品摊销：借：其他业务成本出租产品 贷：出租开发产品出租产品摊销（4）出租开发产品修理：借：其他业务成本出租产品 或待摊费用 贷：银行存款等（5）改变用途：借：主营业务成本 出租开发产品出租产品摊销 贷：出租开发产品出租产品 2、投资性房地产的核算企业会计准则第3号投资性房地产 （1）投资性房地产的定义 投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。包括：已出租的土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物。
27、不包括：自用房地产，即为生产商品、提供劳务或者经营管理而持有的房地产以及作为存货的房地产。（关联企业之间租赁房地产，出租方应将出租的房地产确定为投资性房地产。母公司以经营租赁出租给子公司的房地产，应当作为母公司的投资性房地产，但在编制合并报表时，作为企业集团的自用房地产。) （2）投资性房地产的后续计量 在资产负债表日，采用成本模式对投资性房地产进行后续计量，如有确凿证据表明投资性房地产的公允价值能够持续可靠取得的，可以对投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量。（条件：投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而对投资
28、性房地产的公允价值作出合理的估计。）投资性房地产成本模式公允价值模式租赁期开始日，将开发产品转成投资性房地产借：投资性房地产（账面价值） 存货跌价准备 贷：开发产品（账面余额）借：投资性房地产成本（公允价值） 公允价值变动损益（公账） 贷：开发产品（账面余额） 资本公积其他资本公积（公账)按月计提折旧借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）不计提折旧或摊销价值变动减值测试，发生减值借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备价值恢复，不得转回资产负债表日，公允价值账面余额借：投资性房地产公允价值变动 贷：公允价值变动损益反之，亦反之转为自用借：固定资产 投资性房地产累计折旧（摊销） 投
29、资性房地产减值准备 贷：投资性房地产 累计折旧、固定（无形）资产减值准备借：固定资产（公允价值） 贷：投资性房地产成本 公允价值变动 公允价值变动损益（两者差额）对外销售借：银行存款 贷：其他业务收入借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产借：银行存款 贷：其他业务收入借：其他业务成本 贷：投资性房地产成本 公允价值变动借：公允价值变动损益 资本公积其他资本公积 贷：其他业务收入相互转换成本公允价值，会计政策变更公允不允许成本 例：甲企业为一家从事房地产开发业务的企业，2013年12月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给
30、乙企业使用，租赁期开始为2014年1月1日，乙企业每月支付甲企业租金10万元，2014年1月1日，该写字楼的账面价值为1800万元，按照直线法计提折旧，使用寿命为20年，预计净残值为零。当年12月31日，这栋办公楼发生减值迹象，经减值测试，其可收回金额为1600万元，2014年1月1日，甲企业将该栋写字楼出售给乙公司，合同金额为1700万元。1、2014年1月1日借：投资性房地产写字楼 1800万 贷：开发产品 1800万2、取得租金收入借：银行存款 10万 贷：其他业务收入 10万3、按月计提折旧借：其他业务成本 75000 贷：投资性房地产累计折旧（摊销）750004、2014年12月31
31、日资产账面价值18007.512=1710（万元）借：资产减值损失 110万 贷：投资性房地产减值准备 110万5、2015年1月1日借：银行存款 1700万 贷：其他业务收入 1700万借：其他业务成本 1600万 投资性房地产累计折旧（摊销） 90万 投资性房地产减值准备 110万 贷：投资性房地产写字楼 1800万 例：甲企业为一家从事房地产开发业务的企业，2013年12月10日，甲企业与乙企业签订了租赁协议，将其开发的一栋写字楼出租给乙企业使用，租赁期开始为2014年1月1日，乙企业每月支付甲企业租金10万元，2014年1月1日，该写字楼的账面价值为1800万元，市场公允价值为2000
32、万元。2014年12月31日，该写字楼的市场公允价值上升到2200万元。 2015年4月15日，甲企业将该栋写字楼出售给乙公司，合同金额为2500万元。1、2014年1月1日借：投资性房地产成本 2000万 贷：开发产品 1800万 资本公积其他资本公积 200万2、取得租金收入借：银行存款 10万 贷：其他业务收入 10万3、2014年12月31日借：投资性房地产公允价值变动 200万 贷：公允价值变动损益 200万4、2015年4月15日借：银行存款 2500万 贷：其他业务收入 2500万借：其他业务成本 2200万 贷：投资性房地产成本 2000万 公允价值变动 200万借：公允价值变
33、动损益 200万 资本公积其他资本公积 200万 贷：其他业务收入 400万（二）税会差异临时性出租出租产品摊销投资性房地产成本模式折旧计提、减值准备公允价值模式初始计量公允价值变动损益折旧四、期间费用 （一）销售费用 1、佣金和手续费 企业委托境外机构销售开发产品的，其支付境外机构的销售费用（含佣金或手续费）不超过委托销售收入10%的部分，准予据实扣除。 2、广告费、业务招待费和业务宣传费 销售未完工开发产品取得的收入可作为三项费用计算的基数。 （二）财务费用利息 1、正确区分资本化和费用化。 2、企业集团或其成员企业统一向金融机构借款分摊集团内部其他成员企业使用的，借入方凡能出具从金融机构
34、取得借款的证明文件，可以在使用借款的企业间合理分摊利息费用，使用借款的企业分摊的合理利息准予在税前扣除。 3、特别纳税调整条款的适用。五、土地增值税 国家税务总局关于房地产开发企业注销前有关企业所得税处理问题的公告（2010年第29号） 条件：土地增值税清算，注销税务登记，汇算清缴亏损 一、各年度应分摊的土地增值税=土地增值税总额（项目年度销售收入整个项目销售收入总额） 销售收入：包括视同销售收入，不包括增值额未超过20%部分收入。预售收入是否包括？ 二、当年应退的企业所得税税额=（应分摊的土地增值税-已扣除的土地增值税） 适用税率 不足退税部分，作为亏损向以后年度结转 三、清算当年未出现亏损
35、，注销当年亏损；或清算当年亏损但已弥补完毕，不执行公告。 四、执行期限：2010年1月1日六、累计折旧 企业开发产品转为自用的，其实际使用时间累计未超过12个月又销售的，不得在税前扣除折旧费用。七、营业外支出 1、企业延期缴纳土地出让金向国土部门缴纳的滞纳金可税前扣除。 2、房地产开发企业因超过出让合同约定的动工开发日期而缴纳的土地闲置费，计入成本对象的施工成本。（土地征用费及拆迁补偿费） 3、房地产开发企业因国家无偿收回土地使用权而形成的损失，可作为资产损失在税前专项申报扣除。 4、企业开发产品（以成本对象为计量单位）整体报废或毁损，作为资产损失在税前专项申报扣除；部分报废或毁损，计入开发成
36、本。 5、企业采取银行按揭方式销售开发产品的，凡约定企业为购买方的按揭贷款提供担保的，其销售开发产品时向银行提供的保证金（担保金）不得从销售收入中减除，也不得作为费用在当期税前扣除，但实际发生损失时可据实扣除 6、企业建造的售楼处计入开发产品计税成本（开发间接费项目营销设施建造费）八、资产减值准备 会计上对资产经过减值测试，发生减值迹象的，需要计提资产减值损失，计入资产减值准备。 税收上规定，未经核准的准备金支出，不得税前扣除，目前，房地产企业无可扣除的资产减值准备。一、固定资产会计税收初始计量考虑弃置费用因素，按现值计入固定资产的成本。与会计基本一致，一般不考虑弃置费用因素。后续计量折旧范围
37、所有固定资产，已提足折旧仍继续使用的固定资产和单独计价入账的土地除外房屋、建筑物以外未投入使用的固定资产、与经营活动无关的固定资产不得提取折旧（经营、融资租赁税会一致）折旧年限固定资产使用寿命规定了最低折旧年限折旧方法年限平均法、工作量法、双倍余额递减法、年数总和法直线法、双倍余额递减法、年数总和法、缩短折旧年限（60%）暂估入账的固定资产已达到预定可使用状态但尚未办理竣工决算的固定资产，应当按照估计价值确定其成本，并计提折旧；待办理竣工决算后再按实际成本调整原来的暂估价值，但不需要调整原已计提的折旧额。企业固定资产投入使用后，由于工程款项尚未结清未取得全额发票的，可暂按合同规定的金额计入固定
38、资产计税基础计提折旧，待发票取得后进行调整。但该项调整应在固定资产投入使用后12个月内进行。二、投资资产 （一）初始计量会计核算 1、合并以外的其他方式取得的长期股权投资略 支付现金、发行权益性证券、投资者投入 2、企业合并形成的长期股权投资 （1）同一控制下合并形成 借：长期股权投资（被合并方所有者权益账面价值的份额） 资本公积资（股）本溢价（对价份额） 盈余公积（资本公积不足冲减） 利润分配未分配利润（资本公积、盈余公积均不足冲减） 贷：银行存款（支付现金作为合并对价） 固定资产等（账面价值）（转让非现金资产作为合并对价） 应付账款等（账面价值）（承担债务方式作为合并对价） 股本（面值总额
39、）（发行权益性证券作为合并对价） 资本公积资（股）本溢价（对价份额）（2）非同一控制下合并形成 借：长期股权投资（合并对价） 折旧（摊销） 营业外支出（非现金资产转让减值） 贷：银行存款（支付现金作为合并对价或为支付的合并费用） 固定资产等（公允价值）（转让非现金资产作为合并对价） 应付账款等（公允价值）（承担债务方式作为合并对价） 股本（面值总额）（发行权益性证券作为合并对价） 资本公积股本溢价（发行权益性证券作为合并对价且溢价发行） 营业外收入（非现金资产转让增值） （二）初始计量税务处理 1、合并以外的其他方式取得的长期股权投资与会计基本一致 2、企业合并形成的长期股权投资股权收购 （1
40、）一般性税务处理 以相关资产的公允价值确定长期股权投资的计税基础，同时确认资产转让所得或损失。 （2）特殊性税务处理 股权不低于50%，股权支付额不低于85% 以被收购企业的原有计税基础确定长期股权投资的计税基础（？），股权支付暂不确认相关资产的转让所得或损失，非股权支付按其占被转让资产的公允价值的份额确认相应的资产转让所得或损失。（三）后续计量会计核算长期股权投资核算的范围和核算方法长期股权投资核算范围（参考持股比例）长期股权投资核算方法对子公司投资（50%）成本法对合营企业投资（ 50% ）权益法对联营企业投资（20%比例50% ）权益法对其他企业投资，没有重大影响，在活跃市场没有报价，公
41、允价值不可能计量( 预警区间上限,视为异常毛利率差值率销售成本率销售费用收入比率单位面积建筑安装工程费单位面积前期工程建设费单位面积基础设施建设费单位面积公共配套设施建设费前期工程建设费占建筑安装工程费比率基础设施建设费占建筑安装工程费比率公共配套设施建设费占建筑安装工程费比率开发间接费占土地成本及建筑安装工程费比率评估指标预警值的确定1平均水平测算2.分布范围测算3.预警区间确定以百分制60分(即0.6)确定参考值0.6，预警值取值范围为0.6，预警值取值范围为（二）房地产企业历史平均水平预警值的确定（二）房地产企业历史平均水平预警值的确定房地产企业历史平均水平预警指标 其他应付款变动率 销
42、售成本率 期间费用占开发成本比率 管理费用变动率 销售费用变动率财务费用变动率 变动率指标计算结果应取绝对值 房地产企业历史平均水平及预警指标区间见下表：指标企业历史平均水平预警区间下限预警区间上限指标说明其他应付款变动率评估指标预警区间上限，视为异常销售成本率期间费用占开发成本比率管理费用变动率销售费用变动率财务费用变动率房地产企业历史平均水平预警值的确定 计算方法及步骤同行业平均水平四、纳税评估方式及分析处理四、纳税评估方式及分析处理（一）账实结合（二）内外结合（三）对比测算（四）谈核并举（一）纳入正常管理（二）补缴税款和滞纳金（三）移交税务稽查。（四）税务稽查环节将受理纳税评估移交案件、稽查结果反馈税源管理部门。一、纳税评估的方式二、纳税评估的分析处理五、纳税评估文书五、纳税评估文书纳税评估约谈通知书纳税评估约谈记录纳税评估工作底稿纳税评估报告纳税评估移送建议书纳税评估管理建议书文书文书谢 谢 ！不当之处，恳请指正
