1、招商实战-兵法深圳某商业地产项目招商方案案例分析目录n第一部分商场基本情况n一、本项目地段概述n地理位置n商业氛围n商场规模n项目配套设施n第二部分：周边人口结构调查n一、镇人口n二、中心城人口与商业情况n第三部分：商业市场调查n一、老中心城商业情况n二、其他镇的商业情况调查n第四部分：商场经营定位、经营分区及装修标准n一、商场经营定位：n二、首层商业步行街n三、女人世界n四、装修标准n商场公共装修建议：n一楼步行街及内步行街铺位装修：n二楼铺位装修n第五部分招商策略n一、招商平面分割图n二、商业租金调查及商场租金确定n商场租金调查：n中心城部分商业街商铺租金调查n商场租金及租赁期：n租金策略
2、n租赁期内实际租金收益：n招商目标客户n招商相关法律文本nn第六部分整合推广策略n一、商场命名n二、商场推广主题n三、招商推广策略n四、招商画册要点及文案n五、招商、销售推广时间进度安排nn第一部分商场基本情况n一、本项目地段概述n1、地理位置：n项目位于中心城深惠公路双龙立交桥旁，每天有30多条公交线路往返深圳市区，数十条线路通往全国各地。n2、商业氛围：n项目所在的深惠公路龙岗中心城路段，形成家居、家私、五交化、汽配等商业黄金走廊，并与龙岗镇商业中心区隔深惠公路相邻，凭借深惠公路及双龙立交,商圈可辐射坑梓、坪山、坪地等集镇，同时可辐射至惠州、汕头、东莞等邻近地区。n3、商场规模：n商业建筑
3、面积：33103.37平方米；n层数：4层纯商业；一楼层高5.8米，2、3、4层为4.8米。n一层10308.61平方米n二层10292.55平方米，n三层8842.29平方米，n四层3659.92平方米。n地下一层设停车场，面积8367.84平方米，设备区面积903.7平方米，人防区面积1080平方米。（设备、人防区和停车场的数据需要发展商再核实）n4、项目配套设施：n全方位现代化商业设施，多部扶梯、货梯、电梯完全满足现代商城购物、休闲的多种需要。n停车位：244个n广场面积：2000平方米现代化休闲广场，由设计院出效果图。n第二部分：周边人口结构调查n一、镇人口n位于深圳市区东部，下辖布吉
4、、横岗、龙岗、坪山、坪地、坑梓、平湖、大鹏、南澳、癸涌十镇，总面积940.9平方公里，是深圳市面积最大的区级单位。总人口171万，是深圳开发最晚、可开发土地资源最丰富的一个区。龙岗交通条件十分优越，深惠公路、深汕公路纵贯全区。广深铁路布吉站、平湖站就在区内。龙岗镇主要分为龙岗新城中心区和旧城中心区，合称龙岗中心城。n龙岗镇是龙岗区委、区政府所在地。全镇130平方公里，总人口26万。深惠、深汕一级公路和深惠、深汕、机荷高速公路贯穿而过。龙岗镇至罗湖海关、平湖编组站、盐田港、深圳机场仅半个小时车程。是广东省珠江三角洲重点工业卫星镇、广东省乡镇企业百强镇、国家卫生镇。现已建起了21个工业区，兴办了各
5、类企业1050家，均来自香港、台湾、日本、韩国等多个国家和地区。电子、轻工、纺织、商贸、旅游服务业和房地产业已形成经济规模。n二、龙岗老中心城人口与商业情况n1、龙岗老中心城人口状况n龙岗老中心城人口调查n第一商圈（旧城区约2公里内）市场人口基数统计（据不完全统计）名称 数人口数同派出所管区域同村常住人口10004000宝工区同工区黄屋村三和村下井新村苑新村一村新塘村二村三村背村洪新村洪工区外来人口35000村委石村常住人口5002000 村西一村后福村西二村巫屋村翠竹村下村教新村梁屋村格水村 村工区外来人口20000新生村委牛村常住人口15000新生仙人岭村里比子厂水园十八彭城考居村外来人口
6、40000雅豪祥苑二期12004800九州家园9643856富花园4801920南村常住人口6572970南村外来人口30000达花园9003600盛平村常住人口278966盛平村外来人口6000合170112n2、龙岗老城区人口状况分析n龙岗老城区人口占17万，占龙岗镇总人口的三分之二强，历来就是龙岗的商业消费区域。龙岗的商业主要集中于龙岗镇老城区的龙平东路，呈典型的小城镇街区型商业布局，这里商铺林立，人气旺盛，商业业态齐全。零售商家的竞争相当激烈。n一方面，本项目在龙岗老城区，周边居民收入丰厚（大部分居民有房产，村办企业有分红，有的居民有自己的企业），他们的消费力强；另一方面，龙岗是深圳的
7、大工业区，消费群体主要以打工族为主力，收入虽然较低，但大都为年轻一族，负担轻，消费自主，消费能力相当可观；第三，该城区处在深惠公路、深汕公路交汇处人流、车流汇聚之地，一直以来都是龙岗的商业中心。旧城改造使城市面貌焕然一新，彻底改变了原有城区不合理的局面，同时也使城市居民人口结构发生了根本性的变化，整个区域的消费指数大幅上升，人们对商业消费提出了更高的需求，商业档次有待进一步提升。n第三部分：龙岗商业市场调查n一、龙岗老中心城商业情况n该区域目前真正形成商业氛围的地方为龙平东路及其相邻街区，经营品种较全，人气较旺，是整个片区消费市场的主力所在。 中心主要商商名称位置模 布局 情况人人物广平路段4
8、3000平方米一楼：主 器、金首、珠宝玉器、表、化品、念品、工品、干花、商中心二楼：主各食品、日用品、烟酒茶三楼：主男女服装及其各用品、休服、婚影、美容四楼：家、 、厨具、床上用品、童装、玩具、儿童园、文体用品、店五楼：（未开） 状况：老中心区 品种最全、面最大的合性商，人气旺，以中低档消品主。百佳超市平路段900平方米百佳超市900M2，日用百，小商品主。良好 国商平路段2000平方米 国商2000M2首、珠宝玉器、表、服装一般。福百38000平方米 路与深惠路交金首、珠宝玉器、表、化品、念品、男女服装及其各用品、休服、婚 影、床上用品、童装、玩具、儿童园、文体用品已 旧城区家 商商位置 布
9、局 情况可达家中心于人人物广内家良好嘉力强子 展示深惠公路以南潮味酒店以家一般嘉禾器商平路中段家一般富佳商深惠公路段 立交以西家一般 旧城区家私商商位置面 情况金利来家私深惠公路端 立交以西1200M2差金宝家私城 立交南900M2差大明家私城深惠公路以南潮味酒店以2500M2良好 家私城 立交深汕公路南700M2档次低，一般德家私城内路与深惠路交叉口2000M2档次低， 一般 旧城 市商名称位置面 目 状况集皮具合市深惠公路与莱英路交叉口60000平方米皮革、鞋材、化工、机械、五金料及各种皮革皮具成品。配套施：交易区、公区、区、超大型停商配套：行、信、酒店、餐、咖啡屋、休、超市等商。一 装材
10、料市平路北50000平方米一楼：装修材料、五金配件、窗、瓷等二楼：灯、布、装花、画、家装公司、家私、家等在n本项目与其它零售商距离表n商场名称位置距离（米）深圳国际商场深惠公路以北，龙兴街以东300人人购物广场金龙店深惠公路以北与龙平东路之间300龙岗百货广场龙平东路以北，双龙立交桥以西400百佳龙平东路以北500人人购物广场富德店龙平东路以南华西街以东600福临百货龙岗路与深惠路交汇400米n总结：n老城区人口总数达17万人，人气比新城区旺盛，消费市场大；n老城区商业租金坚挺。龙平东路商业街的街铺月租金大致在150元/平方米左右，在深惠公路桥西街一带的街铺月租金在100-120元/平方米左右
11、；n有品牌商家但无规模，有规模但非品牌商家，难以形成规模效应和聚集效应。国商、百佳的经营面积分别为2000平方米和900平方米，不能形成规模效应。人人购物广场是新兴商家，经营面积43000平方米，由于规模较大，品种较齐全，经营状况比新中心区的万佳好得多，但品牌效应明显不足。n本区域受区域经济（大工业区）的影响，人口结构以本地居民、广大打工族居为基本格局，收入相应较低，但本地居民、工厂白领亦具备相当的购买力。n二、龙岗其他镇的商业情况调查n1、布吉镇人口及商业情况n基本情况n位于深圳市中部，是深圳市所有卫星工业城镇中距市中心最近的一个镇，地理位置十分优越。n全镇总面积83平方公里（据龙岗国土分局
12、最新统计数据）。2000年全镇总人口55万人（包括常住人口和暂住人口）。nn商业情况n伴随着布吉地产开发热潮持续高涨，零售巨头纷纷看好布吉，抢占布吉商业制高点，零售商业深惠路东西路两边商业全面开花。n深惠路以东零售品牌商n新一佳：百鸽路n南城百货：百鸽路n深惠路以西零售品牌商n新一佳：布吉中心广场24层商业群楼布吉片区零售超市情况：超市名称位置 范 状况南城百深惠路一楼：生食品、烟、酒、料、南北行、化品、面包房二楼：品、眼、通、食品、家、鞋、 、音像制品、玩具。良好新一佳信广店百路一楼：生食品、料、烟酒、礼品等、通等二楼：服装、洗化用品、鞋、文具、运器械、品、器等良好新一佳布吉中心店吉路西二楼
13、：生食品、料、烟酒等三楼：服装、洗化用品、鞋、文具、四楼运器械、品、通、器等良好n另外主要百货：振兴广场、家家乐百货、国都女人商场、金鹏百货等。n特别值得一提的是新一佳在布吉的扩张，在2001年新一佳进驻布吉中心广场之后，又于2002年1月进驻信义广场，几乎占领了布吉零售市场的半壁江山。n而布吉中心广场店在所有新一佳单个店中其营业额最高。这说明品牌商家在关外的商业中心具有很强的规模效应和聚集效应。n2、横岗镇人口及商业情况n基本情况n该镇地处深圳东北部，北邻龙岗中心城，全镇总面积81.12平方公里，总人口16万多人（其中常住1.8万人，暂住14万多人）n横岗商业情况n横岗处于布吉、龙岗两大经济
14、强镇之间，地产开发受其影响，发展速度较慢，但从宏观上看，这只是暂时的现象。随着市区可开发土地资源的日益减少，横岗的开发潜力也日渐凸现，龙岗、布吉两镇强劲的经济辐射和拉动必定给横岗的发展以强有力的促进作用。中海、振兴等大地产商瞄准横岗的地产开发前景，足以说明横岗的未来商机无限。横目前的商 施商名称商 模大品牌零售商家新世界广8000平方米无天和百2500平方米洲百6000平方米n结论n横岗的本地商家占领了零售市场，目前尚无著名的品牌商家进驻，这给品牌商家留下了巨大的市场空白。n3、大鹏镇人口及商业情况n基本情况n位于大鹏湾和大亚湾相拥入怀的大鹏半岛上，总人口4万人，总面积82.81平方公里。n商
15、业情况n由于大鹏的旅游资源极为丰富，海产品琳琅满目，又紧临国家级企业大亚湾核电站，消费基础雄厚，因而商业发达，商业设施较为齐全。n大商 施一表商名称模 品种大型品牌商家荣 器商1000平方米无家宜多商1000平方米 生商广5000平方米荣百3500平方米日用百、皮具、皮鞋、音像、籍等 万方3000平方米百、家、礼品、服装、内衣、日用品、生、蔬菜、水果等n3、南澳镇人口及商业情况n基本情况n位于深圳市大鹏半岛的最南端，总面积114.04平方公里，人口总数约3万余人。n商业状况n由于南澳人口较少且相对分散，经济结构以海产品生产和旅游开发为主，五的商家很少进驻。南澳主要商街名称大品牌商家南澳海特休步
16、行街无n4、葵涌镇人口及商业情况n基本情况n位于深圳市东部，全镇面积103.9平方公里，总人口约4万人。n商业情况主要商 施商名称模 品种大模品牌商家迪超市2800平方米日用品无新超市600平方米日用百 超商2500平方米日用百n5、坪地镇人口及商业情况n基本情况n位于深圳市东北部，全镇面积57.6平方公里，总人口10万人，其中户籍人口1.2万人。n商业情况坪地商 施一表：商名称模 品种大品牌商家佳百500平方米日用百无佳超市600平方米日用百佳百 装广1200平方米服装、服万惠物商城1000平方米日用百富佳商800平方米日用百盈佳家商300平方米家吉之堡尚广500平方米日用百n6、坪山镇人口
17、及商业情况n基本情况n坪山镇地处大鹏湾畔，总面积132.8平方公里，人口12万人。n商业状况n政府依据经济发展的整体规划，着力发展技术、知识、资金密集型和高科技大型工业项目，积极发展商贸、房地产、金融、旅业等第三产业。n目前，深圳龙岗大工业区主战场就在本镇地域，大型台商工业园和占地2平方公里的深圳市罗湖工业区已落户坪山。主要商 施：商名称模 品种大品牌商家 超市1500平方米日用百，家，无国坪山超商400平方米各 品国泰百4500平方米一楼：家、珠宝、化品、精品、烟、酒、茶；二楼：超市三楼：超市新世服装商1500平方米男装、女装、休装、童装富升百2000平方米日用百n7、坑梓镇人口及商业情况n
18、基本情况：n坑梓镇面积46平方公里，总人口6万多人。坑梓的主要商 施：商名称模大品牌商家荣利超市800平方米无富家超市600平方米振百商800平方米 超市1200平方米国泰装商650平方米宏富百11016平方米万年丰百商450平方米n8、平湖镇人口及商业情况n基本情况n平湖位于龙岗区西北面，总面积约41.8平方公里，人口16万人。平湖商业发达、人气旺盛，零售商家规模较大。n商业情况平湖零售商 施一：商名称模大品牌商家天和百6740平方米无文百百商800平方米日升平价超商1150平方米盛装商500平方米南城百7000平方米美康百商300平方米美佳超市300平方米万城百6000平方米n第四部分：n
19、商场经营定位、经营分区及装修标准n一、商场经营定位：n天虹主力店+首层商业步行街+二层龙岗女人世界n定位原则：本项目的经营定位通过对天虹商场经营分区及经营品种的明细调查，的经营定位；力求经营互补，避免福田中港城与百佳、龙岗万佳与世贸百货的经营重叠与强烈冲突；保证天虹商场及辅营区有足够的生意源，能够做旺。n二、首层商业步行街n品牌形象店一条街：n饮食类：n麦当劳、肯德基、面点王。电信：包括联通新时空、中国电信营业厅。数码类：联想1+1，恒波通讯的诺基亚专卖。服装鞋包类：经典故事、百丽等。其他：千色店、柯达、银行办事处或自助银行等。n生活便利店一条街：n糖烟酒、茶叶茶具、药店、保健品、冲印、干洗、
20、钟表维修、首饰加工、机械修鞋、布艺花艺、票务中心、旅行社、彩票投注。n电子用品一条街：n手机及其配件、复读机、录音机、随身听、电子钟表、电子打卡机、电动玩具、电话及小电器n文具图书一条街：n包括文具、图书、音像制品、玩具、时尚数码用品、学生用包、眼镜、网吧、游戏厅等n美食一条街：n包括桂林米粉、东北饼、西安夹馍、湘菜、川菜、徽菜、砂锅粥等，以规模形成美食中心。n服装鞋包一条街：n各类服装、鞋包等。n日用百货一条街：n包括厨房用具、家用五金、清洁用品、酒店用品、工艺陶瓷、家用小电器等。n娱乐：投币跳舞机等n三、龙岗女人世界n时尚服装：主营各类中低档服装，分布于壁铺。nn皮鞋箱包：主营各类中低档皮
21、革箱包，以背柜形式分布于商场中央。nn针织用品：主营内衣、服装、文胸、毛衣、袜子、毛巾、床上用品等，以条柜加背柜形式装修。nn化妆用品：主营中低档香水类、口红类、护肤类、洁容类、美甲类、美发类等，以柜台形式经营。nn仿真饰品：仿真珠宝项链等，以柜台形式经营。nn风情饰品：主营头饰类、服饰类、手机饰品类、假发类、仿真首饰、民族风情饰品、帽、包、沙巾、花艺、布艺等，以柜台形式经营。nn美容美甲类：主营美容、美发、美甲等。nn童装玩具：主营童服、童装、童车、玩具等。nn贴纸照：贴纸照、自助卡拉OK等吸引年轻人的玩意。n四、装修标准n1、商场公共装修建议：n地面：n全部地面建议用高级米白色的防滑瓷砖，
22、过道与铺位间用10公分宽黑色长条瓷砖分隔线区分。n天花：n整个商场天花统一喷白，统一吊顶。其中，公共通道部分采用有网格状的栅栏吊顶，照明用白炽灯管。二层女人世界装修可采用天花布置彩色灯光的效果，增加时尚气氛。n墙面：nICI刷白。n柱子：n公共部分的柱子用高级大理石包装，并留有电源接头和广告灯箱位。n2、一楼步行街外街铺位装修：n墙面水泥抹平，ICI刷白n正门安装卷闸门（也可增设玻璃门），门檐三米高左右卷闸盒外设广告位n一楼每家预留电插座、电话线、有线电视接口n街铺之间的隔断用实墙n外街铺带装饰遮阳雨蓬n另每家商铺预留独立的空调出口、喷淋及烟感n外街铺预留上下水管及排烟管等n每家安装独立电表n
23、3、一楼步行街内铺位装修：n墙面水泥抹平，ICI刷白n正门安装卷闸门（也可增设玻璃门），门檐三米高左右卷闸盒外设广告位；内街铺每家预留电插座、电话线、有线电视接口n铺位之间的隔断用白蜡板，高度为3米左右，不到顶。离天花还有2.8米高，顶部装饰处理，如坡屋顶处理等等n每家商铺预留喷淋及烟感n每家商铺共用整个商场的空调n每家安装独立电表4、二楼位装修 女人世界名称 的装修准尚服装区封式靠壁。相 位隔断用白蜡板，隔断3米左右，但不要到天花，每个位的端用 网封住防盗，每个位消防淋、烟感系，照明用白色灯管和黄色灯管加射灯合使用，道一卷 盒部分做成广告位；每 位留 、插座及表。开放式位于商的中部分。相 位
24、隔断用白蜡板，隔断高度不超1.4米。位靠两 0.4米的排架。位中部分置0.8米的双排架。位内剩余2条通道，1.2米。架：一般“T”字形，架度80CM，靠的架度40CM，“T”字形的一半“7”字形。架是不 制作，高度都120CM，主要用于挂衣物作展示用。（如）中的架除挂式外，有折叠平放式。折叠平放式的架一般高0.9米，3隔，从地面开始每0.3米一个隔。度0.4米，衣物折叠放置在架平板上面。（如）皮鞋箱包区鞋、包开放式主要由鞋架成。在位的两 鞋架，中放双鞋架，共留出2条通道，通道1.3米。鞋架的列与通道垂直。 似开放式服装。鞋架：鞋架度70CM（如 鞋架 35CM），左右称，高度140CM，中一般
25、3 隔，便于展示商品。隔一般距离地面50CM开始，每隔30CM一，玻璃展示板，展示板度35CM。鞋架最下端的展示板下面一般留空，做存放物用。 开放式柜台的防盗：平下班后主要依靠商的保安看守。下班后商自己一般都拿一布盖住商品就算防盗，商人每天一入和退。材料：玻璃、隔板。 用品区采用条柜与背柜合式柜台度50CM，高度100CM，柜台后面留50CM通道，背柜度50CM，高度140CM；背柜上方可增加射灯条柜式：上面两（材料玻璃，高度55CM），下面一（材料板，高度45CM）；背柜式：下面一（材料:板，高度70CM），上面一四周固定管支架（管支架高度70CM，支架上固定网状网用于挂品）；材料：玻璃，板
26、，管、防火板等；化用品、仿真品区回字形柜台制作两的柜台度50CM，高度100CM，留50CM通道，材料：玻璃、防火板等。条柜式：上面两（材料玻璃高度55CM），下面一（材料板高度45CM）；材料：玻璃、板、 等。情品区条柜与背柜合式制作柜台度50CM，高度100CM，留50CM通道，背柜度50CM，高度140CM。背柜上方可增加射灯材料：玻璃、防火板等。条柜式：上面两（材料玻璃高度55CM），下面一（材料板高度45CM）；背柜式：上面三（材料玻璃），下面一（材料板）材料：玻璃、板、 等。美容美甲区独立位，参照二楼服装位装修，考上下水管道。每 位留 、插座及表。童装、玩具区童装、玩具区域用条柜与
27、背柜合式柜台度50CM，高度100CM，留50CM通道，背柜度50CM，高度140CM。背柜上方可增加射灯材料：玻璃、防火板等。条柜式：上面两（材料玻璃高度55CM），下面一（材料板高度45CM）；背柜式：上面三（材料玻璃），下面一（材料板）材料：玻璃、板、 等。n另：公共装修部分辅以彩色灯饰，创造出时尚效果。二楼每间铺位预留1条电话线、若干电插座及一个电表。对于柜台，则每组柜台设置2条电话线，若干电插座及一个电表。n备注：具体铺位与柜台装修标准，建议发展商安排世方与装修公司对接一次，并考察华强北女人世界、儿童世界商场铺位、柜台装修样本。第五部分 招商策略一、招商平面分割图(待销售分割图确认后
28、制定)二、龙岗商业租金调查及商场租金确定1、 商租金 ：物名称楼租金（元/平方米月）人人物广一楼155二楼70三楼55集皮革批市一楼第一年：55元；第二年：65元；第三年：75元二楼第一年：30元；第二年：35元；第三年：42元三楼第一年：20元；第二年：25元；第三年：30元 国一楼112元/平方米（第一年免半年，下半年5折，第二年6折，第三年8折）二、三四楼一出租好百年楚丰广（美城）二楼60元/平方米（第一年免半年，下半年5折，第二年6折，第三年7折）三楼45元/平方米，惠同上世百D区一楼扣点25%，折算回租金 100元左右二楼扣点25%或折算回租金 60元左右部汽配市一楼街第一年：免前半
29、年，后半年40，第二年：50，第三年：60福百一楼扣点：20%二楼扣点：14%2、 中心城部分商街商租金深惠公路 段部分商租金（按照使用面 算）店名路段面（平方米）租金（元/平米.月）雅佳家西街2282金芳 段22113 宝商店 段10248 百内1471 百某柜台3200深惠公路 段街某五金交化店4080-130之特商服装街平路西段1518100110之，每月管理50元3、商租金及租期：楼租金租期一平均租金120元/平方米月街的平均租金140元/平方米月内的平均租金100元/平方米月2年二平均租金60元/平方米.月3年4、租金策略楼租金准一楼第一年前半年免租，后半年租金 准租金的60%。第二
30、年租金 准租金的80%注：两年内的平均租金55折二楼第一年前半年免租，后半年租金 准租金的60%。第二年租金 准租金的80%第三年收取全 准租金注：三年内的平均租金7折n5、租赁期内实际租金收益n一、二层在2、3年内实际共计收取租金：=1873.53万元三、招商目客商步行街名称 目客品牌形象店一条街平路上的品牌名店天虹的二品牌万佳、世、人人物、国商美食一条街1、平路上的美食店2、 第一、二市的美食店3、特区内 北、振路的食街日用百一条街1、 步行街、 市的小商品市2、 第一、二市子用品一条街1、 子世界2、 市3、 第一、二市服装鞋包一条街1、特商街2、 、荷坳等村墟集中地等3、碧湖、紫薇花园
31、街群生活便利店一条街1、天虹的二品牌商2、碧湖花园街3、平路、水果街、富佳街文具 一条街1、人人物4楼文体城2、万佳3、园路“康力文体”商 女人世界名称 目客尚服装 第一、二市女装，平路老街上的女装皮鞋箱包 第一、二市，平路老街 用品 第一、二市、 、荷坳等村墟市化用品 第一、二市情品： 第一、二市美容美甲： 第一、二市， 、荷坳等村墟市童装玩具 第一、二市 照 老街（平路的小巷）n商家入驻条件：n一个月租一个月押金。n押金：按照一个月的标准租金收取。n租金：按照第一年的优惠租金收取，即标准租金的6折。n以商场一楼80平方米铺位为例，押金为月标准租金为9600元，租金为第一年的优惠租金为576
32、0，进场成本共为15360元的押金。n四、招商相关法律文本n招商主要的法律文本为租赁合同，合同如下：n租赁合同n甲方：n乙方：n甲乙双方本着平等、互利、自愿的原则，经友好协商，签订本租赁合同，以资共同遵照执行。n一、铺位设立与经营范围n第一条、乙方租赁经营场所（铺位）位于深圳市龙岗区龙岗深惠路*号商业中心层号铺位，建筑面积为平方米。n第二条、乙方经营的商品须服从甲方商品功能分区规划，不允许经营非本区域规划商品。乙方经营范围包括各类日用百货、女性消费品、文化娱乐商品等（特殊区域除外），否则甲方有权单方面解除合同，乙方所缴保证金概不退还。nn第三条、租赁期限自2008年1月1日至2008/2009
33、年12月31日。（备注：初定期限为自2009年元月一日起；一楼租期为二年，二楼租期为三年）。nn第四条、乙方自行装修其铺位，其装修设计、色彩须与商场整体设计、色彩相协调。其设计、装修方案经甲方书面同意方可实施。装修过程还必须遵守甲方制定的有关装修规定。n第五条、合同签订之后，乙方于年月日前提出装修方案并报甲方批准，方可入场装修。n第六条、租赁期内，乙方如有特殊原因将铺位转租，必须经甲方书面同意，并将原合同交回，由甲方与第三方重新办理相关手续。n第七条、商铺面积一经确定，乙方不得任意改变，若乙方随意增加占用面积，每多占一平方米，应向甲方交纳人民币二千元每平方米的违约金。n二、商品管理n第八条、乙
34、方须自行对其自有财产进行投保，并自行承担相应费用。n第九条、乙方的经营商品须符合中华人民共和国产品质量法以及其他法律法规。如有违反甲方有权要求工商部门对其经营商品不合格产品没收、并予处罚，乙方所缴纳的保证金概不退还。n三、营业管理n第十条、有关乙方需遵守甲方营业时间的规定。若甲方整体布局调整改造要求乙方停业，乙方必须服从甲方安排，停业期间乙方免交有关费用（甲方另行安排场地给乙方营业者除外）。n第十一条、甲方统一组织的促销活动，乙方有义务积极配合与参与，否则视为违约行为。n第十二条、甲方可根据经营情况对商场商品布局进行调整，乙方应当配合甲方，调整前双方另行签订合同。n第十三条、房屋租赁期满或因乙
35、方违约等原因导致合同提前解除，房屋的装修无偿归甲方所有，乙方不得拆除、甲方也不对乙方进行任何补偿。n四、费用缴纳n第十四条、乙方须于25日至30日交纳次月的各项费用，应缴费用：n1自商场开业之日起按甲方管理规定交纳相应的管理费用、广告费（管理费*元/月.月平方米，广告费（由发展商及经营管理公司确认）元/月.平方米，收费标准按国家每年的物价指数调整），即合计收取次月管理费人民币*元。（大写人民币*元）n2、商场标准租金为每月每平方米人民币元整。nA、第一年前半年免收租金，商场自入伙之日起即年1月1日至2004年6月30日。nB、第一年后半年租金六折，自年7月1日至、年12月31日收取租金每月每平
36、方米人民币72/54元整，合计每月租金*元整。nC、第二年商场租金八折，自年1月1日至年12月31日收取租金每月每平方米人民币96/72元整，合计每月租金元。nD、第三年商场租金为标准租金，年1月1日至年12月31日收取租金每月每平方米人民币90(只有二楼)元整，合计每月租金*元。n3、公摊水电空调费按照政府有关规定或双方之约定各自分担，超出分摊公共用电部分，按照实际电表读数收取，电费标准按照供电局公布的收费标准，甲方不收取任何中间费用。（注：公共用电指甲方负责安装（KW/h）电量是所有公众服务耗电设施之用电；超出分摊公共用电部分的用电指各商铺内乙方经甲方书面同意自行安装服务于本商铺的各种耗电
37、设施，均由各商户安装的独立电表计量其用电量）。n4、商户自行缴纳国家规定的工商管理费用与税费。n第十五条、乙方在签订合同时须向甲方交纳保证金，保证金按每平方米元标准收取，合计人民币元（元）。n第十六条、乙方在进场装修铺位前须向甲方预缴首月租金，即首年的第七个月租金人民币*元（*元），及前二个月管理费人民币*元（*元），合计合计人民币*元（*元）；方可进场装修。n第十七条、如乙方延迟支付应缴款项超过30日，则甲方有权从第31日起每日收取相等于每月租金5%的费用作为滞纳金，并可对该单元采取停水、电供应或封闭其营业场所等措施，如乙方延至第60日仍未缴清费用，则甲方有权单方面解除合同。乙方所缴纳的保证
38、金概不退还。甲方有权通过各种途径追索。n第十八条、甲方自商铺交付乙方使用之日起一年内承担保修责任，若因非甲方责任造成商铺设施损坏，甲方可协助维修，维修费用由乙方承担。n第十九条、本合同有效期满，乙方无违约行为并缴清租金及各项应缴费用，完好无损的搬出租用单位后，甲方将所收保证金不计息退还乙方。n四、合同解除n第二十条、如乙方违反下列任何一项约定者，甲方有权单方解除合同，乙方不得要求甲方退还乙方缴纳的保证金。并需缴清所有应缴费用，如因乙方原因造成甲方或第三者信誉、人身、经济损失的甲方有权暂留乙方所有物品、商品，并通过合法途径加以变卖以弥补甲方或第三方损失，若变卖款项仍不足以弥补甲方或第三方损失时，
39、乙方仍需补足：n1、乙方欠缴租金达一个月以上（含一个月）n2、乙方所拖欠各种应缴款项合计相等于一个月租金的金额;n3、未经甲方书面同意，擅自改变合同约定的承租房屋用途；n4、未经甲方书面同意，乙方擅自将商铺转租、转包或允许他人使用；n5、未经甲方书面同意，乙方擅自停止营业；n6、严重违反有关管理规定，经甲方书面通知而不改变；n7、经营过程中有严重损坏甲方利益的行为；n8、被国家有关部门查封、停止营业整顿或停止处罚的。n五、增补条款n第二十一条、本商场约定进场装修时间为年12月10日至年12月*日，商场开业时间定于年元月1日。甲方乙方双方必须严格遵守以上装修、开业时间，如乙方未按照以上时间对租赁
40、的铺位装修、开业，甲方有权单方解除本合同；如甲方未能按照以上时间交付结乙方装修或者开业，乙方有权单方解除本合同，甲方双倍返还租赁保证金。n第二十二条、合同期满或因乙方违约等原因导致合同提前解除的在接到甲方书面通知七日内乙方应办理撤场手续，逾期甲方对乙方物品不负责保管、所有损失由乙方自行承担。n第二十三条、合同有效期内，因不可抗力或政府征用土地，本合同自行终止，甲方或乙方均不得向对方要求赔偿或补偿。n第二十四条、合同有效期内，乙方所发生的债权、债务、纠纷、诉讼等概由乙方负责，与甲方无关。乙方不得将租铺及原甲方所有设施、物品向任何单位及个人进行抵押、担保、转租、转借。否则甲方有权单方面解除合同，并
41、向乙方追偿损失。nn第二十五条、乙方的雇员或经乙方同意使用其承租商铺人员的行为视为乙方的行为，上述人员违反本合同的行为乙方应当承担由此引起的责任。n第二十六条、若乙方有意在合同期满后从事经营活动，须于合同终止前二个月向甲方提出书面申请，否则，甲方有权另行招商。n第二十七条、甲方有权对本商场的管理事项进行修订而不必事先征求乙方同意，但须将修订内容以书面形式通知乙方。nn乙方有效通讯地址：n邮编：联系电话：n第二十八条、本协议引起的纠纷，双方应协商解解决，否则任何一方均可向法院提请诉讼。n第二十九条、本合同一式两份，甲乙双方各执一份，具有同等法律效力。n第三十条、本合同经甲乙双方签字盖章之日起生效
42、。nn甲方:乙方：n签约时间：年月日n签约地点：n临时定金收据n商业中心商铺认租临时定金收据n使用一般的标准收据；n收据明确如下内容：n交款人；n收款人（加盖发展商公章）；n临时定金标准：500元以上，具体情况具体对待。n注明：今收到交来n商业中心层号铺位认租临时定金人民币元；认购人于交款之日起3天内补足正式定金并签定认租书，否则没收临时定金。n第六部分整合推广策略n一、商场命名n龙岗商业步行街n二、商场推广主题n1、天虹商场主力店进驻n2、首层商业步行街n3、二层龙岗女人世界n三、招商推广策略n1、招商办法：n现场招商n设立现场招商处，利用售楼处、广场、围墙、条幅、招商画册等，充分展示商业步
43、行街环境等。n设计招商画册n设计制作内容详实的招商画册，说透生意机会及生意成本，作为项目的宣传资料。利用XX商户资源，进行品牌商户洽谈及资料派发n利用XX商户资源，在招商前期阶段采取定人定点的方式，拜访品牌商家，派发宣传资料，进行定向招商。nn新闻推广及广告招商n在招商阶段，在媒体上发布招商信息，同时通过新闻推广方式，进行一定的媒体炒作，以吸引更多的商家关注。n直销发单n给各类的目标客户送去招商画册，既可以摸清商户想法，又可以和客户建立良好的关系。n条幅n楼体布置招商信息条幅，每有一个品牌商家入驻就增加一块条幅。n报纸广告n媒体选择：深圳特区报、深圳商报、南方都市报综合运作；n广告形式：以硬广
44、告形式发布促销广告，以及新闻广告形式报道精彩花絮。n活动推广n天虹招商开幕仪式：邀请天虹领导亲临现场，同时邀请政府、行业协会、国土局等领导，增进投资信心。n2、现场包装n立体推广组合n售楼处设计：n面积约60平方米，小面积利于积聚人气；售楼处内布置形象背景板，左右布置喷绘，突出项目综合卖点。n现场包装（充分展示龙岗商业步行街特色及天虹形象）n楼体包装：楼体布置形象喷绘或条幅，突出商城形象及招商、销售信息；n广场包装：广场旗，设于广场四周，营造热烈气氛；广场拱门，作为形象门户；n广场舞台，用于开盘签约仪式及系列促销活动。n灯杆旗、路旗：主要布置于项目附近的深惠公路沿线。n广告牌：项目临深惠公路的
45、广告牌。n四、招商画册要点及文案n主体：龙岗商业步行街n1、跟天虹一起赚钱n天虹出现的地方就是商业黄金地段，做生意跟天虹！n列举：上海宾馆天虹、东门天虹、福民天虹、宝安天虹、龙华天虹的地段与位置、人气、营业额的分析n天虹的实力开店都是大店，层层满。其成为区域商业中心的代名词。n附：深圳天虹商场有限公司是一家中外合资经营的综合性商业企业，现拥有10家大型现代化百货商场和物流中心，成立了国内首家在线支付的网上购物商场，率先通过ISO9001：2000版质量保证体系认证，总销售额和利润皆在广东零售业中排名前列。n天虹商场在深圳为著名的品牌百货商家，每家分店的面积皆为2万平方左右，装修现代时尚，名品荟
46、萃，价格公道，是集购物、饮食、娱乐、服务、休闲、文化于一体现代商场，以其真、诚、情、信的企业信念焕发出深圳老牌商业明星企业的风采。在深圳特区内有较好的口碑。n天虹商场保持着其绝对的优势竞争力，由特区内发展到特区外，宝安、龙华皆有其店。宝安、龙华天虹店将继续秉承天虹独特的“汉堡包”式的经营模式，采用先进的管理理念和现代化的管理手段，为宝城、龙华的消费者提供价廉物美、功能齐全的高品质购物、休闲的现代化百货商场。二店开业约一年，生意蒸蒸日上，成为当地消费的主要中心。n出于对本项目及对龙岗的认同，天虹商场进驻本商业项目，成为本项目商业中心的重要的主力店组成部分。n2、首层商业步行街n以全新的现代商业步
47、行街概念，引起商户关注，形成良好的购物环境，使商家觉得这样的卖场会大大增加生意机会。nn3、二层龙岗女人世界n列举：发掘龙岗女人世界的消费基础及装修特色，并与华强北女人世界、横岗女人世界相比较，展示丰富多彩的女性用品及该类主题商品广阔的市场机会。nn4、龙岗老城的商业地位n龙岗中心城人口9万，龙岗镇旧城区人口17万n龙岗镇总人口为26万，其中老城区有17万，占总人口近三分之二，新城区9万，占三分之一。老城区比新城区人气旺，消费基础雄厚，发展的时间长，一直是龙岗的商业集中处。n其他：n经营定位分区、零租金招商，突出商户经营成本；n300万重金强势推广：n发展商斥资300万作为龙岗商业步行街经营推
48、广基金，面向龙岗十区全面推广。五、招商、售推广 度安排工作内容7月份第4周 院售分割 制定稿，并消防及国土部； 公司出 步行街的效果（重点）；售楼装修方案 建；提交招商告；提交售告；8月份第1周天虹招商部分面及 品种、公开招商 最确； 院提供分割及用率、 面；招商平面分割及租金分区造表、位控表；售价格分区造表、位控表；确定 合同条款、租合同（管理及广告）、委托 （返租 ）、按揭行及按揭成数；步行街 公司行方案 ；装修公司提供公共、位及柜台装修 程表；确定广告公司（建与火、大等洽）；确定礼公司（各 外广告批）；招商及售画册文准， 包装方案等初步想；售楼装修施工；8月份第2周步行街 院落提供 理念
49、及局部初步效果；广告公司施招商、售画册初稿；售楼装修完， 包装初稿；世方售、招商百的写，代表确定等；8月份第3周步行街确定若干幅主要效果，提供广告公司；招商及售料定稿； 包装定稿；售楼基本包装完；8月份第4周人 ，施培；施直招商等，接受位售的内部 ；筹 售开及天虹商 式；9月份第1周售可基本理完；布首次招商广告信息（兼 售 ）；直招商 ；9月份第2周根据招商程、售 理情况确定公开售 ；初定于本周开。9月份第3周分 施招商与售；9月份第4周分 施招商与售；10月份分 施招商与售；商内部公共部分装修；广及外立面开始施工；11月份售、招商 行；商 位及柜台装修；12月份售、招商行中；可定于12月10
50、日商 装修或列商品；2009年1月1日商开。谢谢9、静夜四无，荒居旧 。三月-21三月-21Sunday, March 28, 202110、雨中黄叶，灯下白人。22:50:1522:50:1522:503/28/2021 10:50:15 PM11、以我独沈久，愧君相 。三月-2122:50:1522:50Mar-2128-Mar-2112、故人江海，几度隔山川。22:50:1522:50:1522:50Sunday, March 28, 202113、乍翻疑梦，相悲各年。三月-21三月-2122:50:1522:50:15March 28, 202114、他生白，旧国青山。28 三月 20
