1、 芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目 初步设计 湖南省邮电规划设计院有限公司 二二二一二一年年十二十二月月 芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目 初步设计 建 设 单 位 ：长沙市芙蓉区住房和城乡建设局 设 计 单 位 ：湖南省邮电规划设计院有限公司 二二二一二一年年十二十二月月 芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目 初步设计 总 经 理：陈鄂湘 总 工 程 师：谢 炜 项 目 负 责 人：谭 芸 主 要 编 制 人：谭 芸、舒 展、肖 龙 审 核 人：唐红民 二二二一二一年年十二十二月月 芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目 芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目 目1 目录 第一章第一章
2、项目概况项目概况 . 1 1.1 项目名称 . 1 1.2 项目建设单位、项目责任人 . 1 1.3 设计及概算编制单位 . 1 1.4 设计及概算编制依据 . 1 1.5 项目建设背景及意义、目标、内容、建设期 . 6 1.5.1 建设背景及意义 . 6 1.5.2 建设目标 . 7 1.5.3 建设内容 . 8 1.5.4 项目建设期 . 10 1.6 项目总投资及资金来源 . 10 1.7 项目建设必要性 . 10 1.8 效益分析 . 11 1.9 主要结论与建议 . 12 第二章第二章 项目建设和实施单位概况项目建设和实施单位概况 . 13 2.1 项目建设单位与职能 . 13 2.
3、2 项目实施机构与职责 . 13 第三章第三章 现状及需求分析现状及需求分析 . 15 3.1 现状分析 . 15 3.2 建设需求分析 . 16 3.2.1 业务需求 . 16 3.2.2 系统功能需求 . 20 3.2.3 数据需求 . 20 3.3 性能需求分析 . 21 3.4 基础设施需求分析 . 22 3.5 安全需求分析 . 24 芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目 目2 第四章第四章 总体建设方案总体建设方案 . 25 4.1 建设原则 . 25 4.2 建设思路 . 26 4.3 建设目标 . 26 4.4 建设方案 . 26 第五章第五章 项目建设方案项目建设方案 . 2
4、9 5.1 数据采集与数据库标准 . 29 5.1.1 房屋基础数据采集标准 . 29 5.1.2 房屋基础数据库标准 . 31 5.2 数据融合方案 . 55 5.2.1 总体思路 . 56 5.2.2 数据融合流程 . 56 5.2.3 数据校正 . 67 5.2.4 数据融合应用 . 68 5.2.5 数据安全保障 . 69 5.2.6 数据融合成果 . 69 5.3 房屋数据外业采集方案 . 69 5.3.1 总体思路 . 69 5.3.2 外业采集原则 . 70 5.3.3 外业采集准备 . 71 5.3.4 外业采集实施方案 . 72 5.3.5 质量保障措施 . 77 5.3.6
5、 更新频次及方法 . 77 5.4 全量房屋基础数据库 . 78 5.4.1 总体设计 . 78 5.4.2 全量房屋基础数据库设计 . 81 5.4.3 数据库安全设计 . 87 5.5 租赁住房可视化平台 . 88 芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目 目3 5.5.1 总体方案 . 88 5.5.2 主要功能设计 . 98 5.5.3 系统建设成果要求 . 101 5.6 租金自动批量评估系统 . 101 5.6.1 总体方案 . 101 5.6.2 主要功能设计 . 107 5.6.3 系统建设成果要求 . 118 5.7 数据挖掘与分析 . 118 5.7.1 总体思路 . 118
6、5.7.2 数据挖掘与分析内容要求 . 118 5.7.3 数据挖掘与分析服务要求 . 119 5.7.4 数据挖掘与分析成果要求 . 119 5.8 租赁住房市场租金指导价评估工作标准 . 119 5.8.1 总体思路 . 120 5.8.2 评估应用场景与范围 . 120 5.8.3 评估工作流程 . 121 5.8.4 评估关键节点 . 122 5.8.5 评估方法 . 124 5.8.6 指导价监测和发布规范 . 127 5.8.7 展示方式及共享标准 . 127 5.9 基础设施 . 127 5.9.1 网络资源 . 128 5.9.2 计算资源 . 129 5.9.3 存储资源 .
7、 133 5.10 安全保障体系 . 138 5.10.1 安全体系架构 . 138 5.10.2 信息安全域划分 . 138 5.10.3 平台通用安全 . 140 芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目 目4 5.10.4 云计算安全 . 150 5.10.5 移动互联网安全 . 150 5.11 密码应用安全 . 150 5.11.1 设计目标 . 150 5.11.2 设计原则 . 151 5.11.3 方案架构设计 . 151 5.12 运维管理体系 . 152 5.12.1 运维服务对象 . 152 5.12.2 运维团队保障 . 152 5.12.3 运维机制保障 . 152 5.
8、12.4 运维机制保障 . 156 5.13 软硬件配置表 . 160 5.13.1 软件功能模块表 . 160 5.13.2 硬件配置表 . 162 第六章第六章 环境、消防、职业安全和卫生环境、消防、职业安全和卫生 . 165 6.1 环境影响分析 . 165 6.2 环保措施及方案 . 165 6.3 消防措施 . 165 6.3.1 消防设计依据 . 166 6.3.2 消防设计原则 . 166 6.4 职业安全和卫生措施 . 166 第七章第七章 节能分析节能分析 . 168 7.1 用能标准及节能设计规范 . 168 7.2 项目所在地能源供应状况分析 . 168 7.2.1 项目
9、所在地能源资源供应条件 . 168 7.2.2 项目对当地能源消费的影响 . 168 7.3 能耗指标 . 168 7.4 节能措施 . 169 芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目 目5 第八章第八章 项目组织机构和人员培训项目组织机构和人员培训 . 170 8.1 领导和管理机构 . 170 8.1.1 领导小组 . 170 8.1.2 项目办公室 . 170 8.1.3 项目专家组 . 170 8.1.4 项目管理机构 . 170 8.1.5 项目实施小组 . 171 8.1.6 项目管理 . 171 8.2 项目实施机构 . 171 8.3 项目运行维护机构 . 171 8.4 技术人
10、员配置 . 171 8.4.1 项目建设技术人员配置 . 172 8.4.2 运行维护技术人员配置 . 172 8.5 人员培训方案 . 172 8.5.1 培训目的 . 172 8.5.2 培训对象 . 172 8.5.3 培训内容 . 172 8.5.4 培训计划 . 172 8.5.5 培训方式 . 173 第九章第九章 项目实施进度项目实施进度 . 174 9.1 项目建设期 . 174 9.2 实施进度计划 . 174 第十章第十章 效益分析效益分析 . 176 10.1 社会效益分析 . 176 10.2 经济效益分析 . 176 10.3 产出指标分析 . 177 第十一章第十一
11、章 项目风险与风险管理项目风险与风险管理 . 178 11.1 风险识别和分析 . 178 芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目 目6 11.1.1 技术风险 . 178 11.1.2 安全风险 . 178 11.1.3 数据风险 . 178 11.1.4 管理风险 . 179 11.1.5 合作伙伴风险 . 179 11.2 降低风险的对策 . 179 11.2.1 降低技术风险的对策 . 179 11.2.2 降低安全风险的对策 . 180 11.2.3 降低数据风险的对策 . 180 11.2.4 降低管理风险的对策 . 181 11.2.5 降低合作伙伴风险的对策 . 181 附件附件
12、 1：长沙市芙蓉区房屋信息资源共享信息表：长沙市芙蓉区房屋信息资源共享信息表 . 1 附件附件 2：长沙市芙蓉区房屋信息资源共享信息来源表：长沙市芙蓉区房屋信息资源共享信息来源表 . 15 芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目 湖南省邮电规划设计院有限公司 1 第一章第一章 项目概况项目概况 1.1 项目名称 芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目 1.2 项目建设单位、项目责任人 项目建设单位：长沙市芙蓉区住房和城乡建设局 项目负责人：陈纲要 1.3 设计及概算编制单位 湖南省邮电规划设计院有限公司 1.4 设计及概算编制依据 1国家政策依据国家政策依据 （1）关于住房租赁管理服务平台有关问题
13、的复函（建司局函房202082号） ； （2） 住房城乡建设部关于印发全国房屋网签备案业务数据标准的通知（建办房202014 号） ； （3）住房和城乡建设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见（建房规20204 号） ； （4） 住房和城市建设部办公厅、财政部办公厅关于中央财政支持住房租赁市场发展试点有关工作安排的通知 （建办房函2019483 号） ； （5） 中央财政城镇保障性安居工程专项资金用于发展住房租赁市场的通知 （财综201939 号） ； （6） 6 部委关于整顿规范住房租赁市场秩序的意见 （建房规201910号） ； （7） 房屋交易合同网签备案业务规范（试行）的通知 （建房规
14、20195号） ； （8）财政部住房城乡建设部关于开展中央财政支持住房租赁市场发展试点的通知（财综20192 号） ； 芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目 湖南省邮电规划设计院有限公司 2 （9） 住房和城乡建设部办公厅关于印发 2018 年住房和城乡建设部政务公开工作报告的通知 （建办厅函2019204 号） ； （10） 住房城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见 （建房2018128 号） ； （11） 住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知 （建房201849 号） ； （12） 国家发展改革委关于印发“十三五”国家政务信息化工程建设规划的通知
15、（发改高技（2017）1449 号） ； （13） 政务信息资源目录编制指南（试行） （发改高技（2017）1272号） ； （14） 关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知 （建房2017153 号） ； （15） 国务院办公厅关于促进建筑业持续健康发展的意见（国办发201719 号） ； （16） 国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场干意见 （国办201639 号） ； （17） 住房城乡建设部关于加快培育和发展住房租赁东场的指导意见（建房20154 号） ； （18）住房和城乡建设部2016-2020 年建筑业信息化发展纲要的通知 ； （19） 关于加强建筑市场资质资
16、格动态监管完善企业和人员准入清出制度的指导意见 （建市2010128 号） ； （20） 住房城乡建设部关于印发推动建筑市场统一开放若干规定的通知（建市2015140 号） 。 2湖南省政策依据湖南省政策依据 （1）湖南省住房和城乡建设厅关于印发湖南省市县级“多规合一”信息平台建设指南和湖南省市县级城乡规划管理信息平台建设指南的通知（湘建规201886 号） ； 芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目 湖南省邮电规划设计院有限公司 3 （2）关于印发湖南省“绿色住建”发展规划（2020-2025 年） 的通知（湘建科函202068 号） ； （3）湖南省住房城乡建设厅关于印发 “智慧住建”发展规
17、划（2018-2020） 的通知（湘建20184 号） ； （4） 湖南省住房和城乡建设厅关于进一步加强全省建筑市场监管有关工作的通知 （湘建建2020123 号） ； （5） 湖南省住房和城乡建设厅关于开展全省房屋建筑工程施工图 BIM 审查试点工作的通知 （湘建设2020111 号） ； （6）湖南省住房和城乡建设厅关于印发湖南省住房和城乡建设厅科学技术计划项目管理办法的通知（湘建科201827 号） ； （7）关于印发湖南省住房和城乡建设事业第十三个五年规划纲要的通知（湘建计2016197 号） 。 3长沙市政策依据长沙市政策依据 （1）住房租赁市场专项资金通知 （财综201939 号）
18、 ； （2）长沙市中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金管理办法（长财综20201 号） ； （3）长沙市中央财政支持住房租赁市场发展试点资金分配方案 （长财综20202 号） ； （4）长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组关于进一步明确试点资金使用范围、区县市建立监管平台工作体系和租赁合同备案奖励资金使用范围及调整 2019-2020 年租赁住房项目补助资金分配的通知 （长住租通20207号） ； （5）长沙市新型智慧城市示范城市顶层设计（2021-2025 年） ； （6）长沙市新型智慧城市示范城市 2021 年重点工作任务 ； （7）长沙市政务云（基础设施层）暂行管理办法 ； （8
19、）关于进一步加强全市政务云基础设施层建设和应用工作的指导意见 ； 芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目 湖南省邮电规划设计院有限公司 4 （9）长沙市住房和城乡建设局、长沙市市场监督管理局、长沙市互联网信息办公室关于加强房屋交易信息发布管理的通知 （长住建发20212 号） ； （10）长沙市住建局等六部门关于加强房屋网签备案信息共享提升公共服务水平的通知 （长住建发2020111 号） ； （11）长沙市住房和城乡建设局关于建立公租房小区配套设施建设质量长效机制的通知 （长住建发202097 号） ； （12）长沙市住房和城乡建设委员会关于新建商品住宅全装修价格核算规定的通知 （长住建发20
20、1853 号） ； （13）长沙市住房保障局关于印发长沙市公共租赁住房保障资格审核实施细则的通知（长住保发201722 号） ； （14）长沙市关于进一步做好房地产住宅市场调控工作的通知 （长住建发201771 号） ； （15）长沙市住房保障局关于印发长沙市公共租赁住房后续管理实施细则的通知（长住保发20159 号） 。 4行业规范依据 “芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目”在设计中遵守以下行业规范要求。其中采集数据标准设定需遵循下列（1）（8）标准及文件；数据采集需遵循下列（9）（10）规范，数据一张图管理信息化系统建设需遵循下列（11）（16）标准及规范，房屋租金评估工作标准遵循（17
21、）（18） ，所有标准、规范均参照最新版本。 （1）中华人民共和国行政区划代码 （GBT 2260） ； （2）基础地理信息要素分类与代码 （GBT1392） ； （3）土地利用现状分类 （GBT 21010） ； （4）房屋代码编码标准 （JGJT 246） ； （5）房地产市场基础信息数据标准 （JGJT 252） ； （6）长沙市房屋租赁数据采集标准 ； （7）不动产登记数据库标准 （试行） ； （8）不动产单元设定与代码编制规则 （GB/T37346） ； 芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目 湖南省邮电规划设计院有限公司 5 （9）全国房屋网签备案业务数据标准 （建办房202014
22、号） ； （10）房产测量规范第一单元：房产测量规定(GB/T17986.1)； （11）房产测量规范第二单元：房产图图式 （GBT17986.2)； （12）信息安全技术信息系统安全等级保护基本要求 （GBT22239） ； （13）信息安全技术信息系统安全保护等级定级指南 （GBT22240） ； （14）信息技术 XML 元数据交换 （GBT28167） ； （15）信息技术面向服务的体系结构（SOA）术语(GB/T29262)； （16）电子信息系统机房设计规范 （GB 50174） ； （17）房地产市场信息系统技术规范 （CJJT115） ； （18）中华人民共和国国家标准房地产估
23、价规范 （GB/T 50291-2015） 。 5概算依据概算依据 （1）工业和信息化部办公厅关于发布电子建设工程概（预）算编制办法及计价依据和电子建设工程预算定额的通知 （工信厅规201577号） ； （2）电子建设工程概（预）算编制办法及计价依据(HYD41-2015): （3）工业和信息化部关于印发信息通信建设工程预算定额、工程费用定额及工程概预算编制规程的通知 （工信部通信2016451 号） ； （4）信息通信工程建设费用定额及信息通信建设工程概预算编制规程 （2017 年版） ； （5）国家计委、建设部 2002 年发布的工程勘察设计收费管理规定的通知； （6）国家发展改革委、建设
24、部关于印发建设工程监理与相关服务收费管理规定的通知（发改价格2007670 号） ； （7）关于加强国家电子政务工程建设项目信息安全风险评估工作的通知 （发改高技20082071 号） ； （8）国家发展改革委关于进一步放开建设项目专业服务价格的通知（发改价格2015299 号） ； 芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目 湖南省邮电规划设计院有限公司 6 （9）国家发展改革委关于降低部分建设项目收费标准规范收费行为等有关问题的通知 （发改办价格2011534 号） ； （10）基本建设项目建设成本管理规定 （财建2016504 号） ； （11）建设项目经济评价方法与参数 （第三版）中国计划出
25、版社； （12）湖南省物价局关于印发湖南省建设工程造价咨询服务收费管理办法的通知（湘价服200981 号） ； （13）湖南省物价局关于进一步规范建设工程交易服务收费的通知（湘价服2009157 号） ； （14）长沙市市直机关培训费管理办法 （2014 版） ； （15）互联网监测数据、第三方大数据的取费依据来源于市场询价； 1.5 项目建设背景及意义、目标、内容、建设期 1.5.1 建设背景建设背景及意义及意义 根据中华人民共和国城市房地产管理法 、 城市商品房预售管理办法 、 住房和城乡建设部关于进一步规范和加强房屋网签备案工作的指导意见 （建房【2018】128 号） 、 住房和城乡建
26、设部关于提升房屋网签备案服务效能的意见 （建房规【2020】4 号） ，全面摸清我区范围内房屋现状迫在眉睫，然而我区房屋数据存在管理主体多样、管理侧重点各有不同，现有数据标准不一、格式各异、互不关联等问题，只有通过全量房屋数据采集，并与各类房屋信息进行规范整合，建立房屋楼盘表，形成海量、精确、完整的房屋数据库，实现数据全落图，并建立有效的数据更新和核验机制，才可以达到以图管项目、以图管房、以房查人，推动住建行业企业、人员、项目、信用基础数据管理全覆盖，为长株潭一体化建设、房地产市场监管监测、住房租赁市场管理、物业精细化管理等各类住建业务提供大数据支撑。 党中央、国务院高度重视培育和发展住房租赁
27、市场，近年来做出一系列重要决策和部署。中央财政首批支持住房租赁市场发展试点共计 16 个城市，长沙市作为第一批中央财政支持住房租赁市场发展试点城市，根据住房租赁市场专项资金通知 （财综201939 号） ，相继出台了长沙市中央财政支持住芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目 湖南省邮电规划设计院有限公司 7 房租赁市场发展试点专项资金管理办法 （长财综20201 号）和长沙市中央财政支持住房租赁市场发展试点资金分配方案 （长财综20202 号）政策文件，并发布了长沙市培育和发展住房租赁市场工作领导小组关于进一步明确试点资金使用范围、区县市建立监管平台工作体系和租赁合同备案奖励资金使用范围及调整
28、2019-2020 年租赁住房项目补助资金分配的通知 （长住租通20207 号）文件。 长住租通20207 号文明确了专项资金使用范围，使用范围第一条指出：专项资金应用于各区县（市） “辖区范围内全量房屋基础数据采集及每年的数据更新” 。根据上级要求，芙蓉区需要在辖区内开展全量房屋数据采集及年度更新工作。该项工作为我区住房租赁服务监管平台和其他业务管理系统提供底层数据，为我区住房租赁市场规范化、信息化管理奠定基础，为市局智慧住建数据工程建设提供房屋数据基础。 2021 年中央经济工作会议关于房地产主要分为五点描述，第一要坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，加强预期引导；第二探索新的发展模式，
29、坚持租购并举，加快发展长租房市场；第三推进保障性住房建设；第四支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求；第五因城施政策促进房地产业良性循环和健康发展。 为落实上述通知要求，规范中央财政支持住房租赁市场发展试点专项奖补资金管理和使用，提高资金使用效益，确保资金使用公开、公正、高效、合理，需开展我区全量房屋基础数据采集，及与之配套的芙蓉区全量房屋基础数据库、楼盘表可视化系统建设、租金指导价评估等工作。 本项目对于住建部门的房屋数据采集、归集、整合、应用均有非常重要的作用，通过数据赋能和平台赋能，优化工作流程，提升工作效率，并最终提升经济效益和社会效益。 1.5.2 建设目标建设目标 本项目的建设
30、目标是建立房屋基础数据采集与数据库标准，切实摸清芙蓉区住房存量家底，健全全量房源基础数据库及更新机制，加强对住房租赁市场的统计、分析和监测，推进房屋租赁网签备案工作。 芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目 湖南省邮电规划设计院有限公司 8 （1）建立房屋基础数据采集与数据库标准。结合国家数据采集规范及长沙市房屋租赁数据采集标准 ，确定芙蓉区房屋基础数据采集内容、数据要素分类与编码方法及数据库结构。 （2）摸清住房存量家底。一是通过数据共享，对网签备案数据和不动产登记数据进行归集和规范化。二是在共享融合外部数据基础上，对缺失的房屋数据进行补充调查、采集。 （3）建立健全房源基础数据库及数据更新机
31、制。基于共享融合的数据及外采数据，按照设计的数据库标准建设芙蓉区全量房屋基础数据库，并制定相应的数据更新机制，便于对新增房屋数据、已拆除注销房屋数据等采集更新，确保数据的准确可靠。 （4）加强对住房租赁市场的监管。根据已有数据基础和采集数据标准，设计租赁住房可视化平台功能，实现房屋基础属性、统计信息、合同网签、登记备案以及租赁交易信息的有效展示，创造可借鉴、可复制、可推广的信息化应用经验,实现精细化城市治理。制定芙蓉区房屋租赁价格评估标准，运用大数据平台，可以全面实时感知城市生命特征的细微变化，高效应对处置突发事件，为房地产市场调控提供数据支撑和决策依据，促进房地产市场平稳健康发展。 通过本项
32、目建设，完成芙蓉区全量房屋基础数据库建设后，建立动态更新机制，将达到“用数据说话、用数据决策、用数据管理”的工作格局。项目预期绩效为： 一是全面掌握芙蓉区全量房屋“家底” ； 二是实现与住建、不动产登记数据融合； 三是确定外业采集工作要求，保障采集高质量完成； 四是完成租赁住房可视化平台功能建设。 五是确定租金指导价评估工作标准。 六是通过数据挖掘、分析、展示，加强对房屋租赁市场的监管。 1.5.3 建设内容建设内容 芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目 湖南省邮电规划设计院有限公司 9 根据长住租通2020号文的要求，我区需开展“辖区范围内全量房屋基础数据采集及每年的数据更新” 。为了实现这
33、一目标，本项目拟就全量房屋基础数据采集、数据建库及楼盘表可视化系统进行建设。 （1） 确定芙蓉区房屋基础数据采集与数据库标准。确定芙蓉区房屋基础数据采集内容、数据要素分类与编码方法及数据库结构。从房屋全生命周期角度入手,明确数据采集内容、数据共享与融合内容建立标准。 （2） 与住建、不动产登记数据进行融合。首先对网签备案数据和不动产登记数据的数据结构、数据类型、现势性、完整性、规范性进行分析。与建立的基础数据采集与数据库标准进行对比分析，确定同名异质、同质异名数据的转换规则，通过数据清洗、归集，最终融合形成符合同一标准的房屋基础数据。 （3） 房源外业采集。分析全区数据采集工作预估量，制定对已
34、有完整房屋数据的转换融合、房屋数据缺失的补充调查、无产权房屋入户采集等工作流程。建立采集工作任务管理体系，设置照片上传、采集人员签名等质量保障措施。 （4） 全量房屋基础数据库建设。基于前述工作内容中制定的数据采集标准和数据库标准，将共享融合的数据和外业采集的数据通过治理形成标准统一的芙蓉区全量房数据，并在此基础上建设全量房屋基础数据库。 （5） 建设租赁住房可视化平台。租赁住房数据可视化系统借助于 GIS 地图，实现全区全面全量房屋、基础配套、公共服务设施、改造项目及项目空间关系、项目空间分析与上图和项目决策分析，完成改造项目及相关内容的全面覆盖及上图可视化展现，并将基础配套数据、公共服务数
35、据、改造项目与社区数据等叠加于 GIS 小区数据库之上，构建租赁住房数据可视化系统。 （6） 建设租金指导价评估工作标准。结合交易和监管平台数据，研究并发布多尺度多维度的住房租金指数，跟踪住房租赁市场的区域性和结构性变化趋势，为政策制定和价格控制提供参考。通过不动产智能化批量评估功能，对租赁住房租金进行全样本批量评估，通过“一房一价”模式的精细化租金评估为租金指导价发布提供技术基础。 芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目 湖南省邮电规划设计院有限公司 10 （7） 按需进行数据挖掘与分析。对综合利用采集后的存量房屋信息数据，依托大数据挖掘与分析能力，结合住房租赁管理需求，可对城市房地产时空大数
36、据、部门管理数据以及互联网社交媒体数据进行融合分析，从数据中挖掘住房租赁市场发展规律和趋势，实时掌握最新市场舆情，把大数据变为可读、有用的信息。 1.5.4 项目建设期项目建设期 芙蓉区全量房屋基础数据采集项目建设周期约为从 2021 年 11 月初起至2022 年 4 月底止，建设周期为 6 个月。 1.6 项目总投资及资金来源 本项目资金来源为中央财政支持住房租赁市场发展试点专项资金。 1.7 项目建设必要性 1、摸清全量基础数据底板，奠定租房租赁规范化、信息化管理基础。数据是一切系统的源动力，是信息化建设的基础。真实充足的数据是保持系统鲜活性和现势性的前提条件，也是租房租赁市场宏观调控的
37、基本依据。通过本次全量房屋基础数据采集工作，与其他房屋信息库不同的是不仅全面摸清芙蓉区房屋基础信息，还包含住房租赁房源及住房租赁行业相关企业机构及从业人员信息等；健全存量房屋基础数据库，为租赁住房可视化系统提供底层数据，为租房租赁规范化、信息化管理工作奠定基础。 2、规范住房租赁交易行为，保障租赁双方的合法权益。通过本次平台建设，提供基于系统网签备案的服务，规范租赁合同和租赁行为，实现交易过程中信息透明，减少矛盾纠纷，有效保护租赁双方的合法权益。 3、强化房屋监管和决策能力，建立全面、准确、动态的房地产大数据中心。互联网时代,数据已经成为重要的生产要素和战略资源,成为城市可持续发展的新动力。智
38、慧房管需要建立集内部住房租赁、资金监管、住房保障等房管业务数据,外部民政、公安、税务、宏观经济等政务共享数据,互联网端社会舆情、商用地图等数据于一体的动态的大数据中心。该大数据中心以内部房管业务数据为底板,结合外部政务共享数据、互联网抓取数据,通过监管与决策平台输出能芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目 湖南省邮电规划设计院有限公司 11 力,形成“用数据审查、用数据监管、用数据决策”的智慧房管监管与决策新模式。 4、房屋租赁市场信息发布更加全面准确，平台建设完成后,在房屋租赁市场信息发布方面,系统将提供网站、短信、等诸多的信息发布功能和手段。市民可上网就可快速准确的了解租赁房源情况,确保信息
39、安全,这些措施将极大地方便了业务办理当事人,为社会公众进行房屋租赁提供服务。 1.8 效益分析 1经济效益分析经济效益分析 本项目的经济效益主要体现在以下几个方面。 （1）数据盘清，提高住建信息化项目资金使用效益。 （2）数据共享，降低其他部门数据获取成本。 （3）数据赋能，动态可视化监管降低社会经济损失。 2社会效益分析社会效益分析 （1） 提升全区房地产管理和城市建设管理水平。 （2） 摸清全区房屋基础数据家底，为全区精细治理夯实基础。 （3） 服务公众能力得到进一步提升。 （4） 对租赁业务办理过程进行监控，提高了租赁业务办理的透明度，营造了公开、公平、公正的为民办事环境，有利于行业的清
40、正廉洁、行风建设。 3产出指标分析产出指标分析 （1）本项目为芙蓉区提供了全量房屋基础数据库，其中房屋的信息不仅包含房屋基础属性信息，还包含租赁业务相关信息。 （2）本项目所建设的租房租赁可视化平台方便了芙蓉区住建局规范租房管理，及时反映了住房租赁市场动态情况。 （3）本项目所建设的租金自动批量评估系统方便了芙蓉区住建局对全区住房租金涨幅的监控与管理 （3）租金指导价评估分析为政府部门在制定租赁相关调控政策时提供了参考依据。 芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目 湖南省邮电规划设计院有限公司 12 综上所述，本项目的建设具有良好的经济效益、社会效益及产出指标。 1.9 主要结论与建议 1结论结
41、论 本项目政策可行性、技术可行和经济可行，且具有较高的经济效益和社会效益，项目具有很强的建设必要性。 2建议建议 针对本项目建议如下： （1）加大数据共享的协调力度，构建多部门数据共享体系。在数据共享基础上补充进行外业数据采集，形成完整、可信的全量基础数据库，并形成常态化数据更新机制。 （2）统筹采用先进又成熟的技术，确保数据体系和应用平台高效、可靠。 （3）充分发挥区大数据中心在项目建设、管理中的作用。本项目是芙蓉区智慧城市建设的一部分，项目建设的系统部署在区政务云上。区大数据中心在本项目的技术方案审核、与外部系统对接、数据共享、基础资源提供、运维管理等环节发挥这关键作用，必须全程保持密切沟
42、通。 （3）选择技术先进、经验丰富的实施单位负责本项目的建设、运维。 芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目 湖南省邮电规划设计院有限公司 13 第二章第二章 项目建设和实施单位概况项目建设和实施单位概况 2.12.1 项目建设单位与职能 本项目的建设单位为长沙市芙蓉区住房和城乡建设局，其职责如下： 1、贯彻落实国家、省、市有关城乡建设的政策、法规；研究制定全区住房和城乡建设发展战略、近期和中长期规划及年度计划并组织实施。 2、参与全区重大建设项目决策前的调查、研究与论证工作；负责区域范围内工程建设项目的统计、协调、考核、指导和服务；负责授权范围内建设工程初步设计审查和施工图审查备案。 3、负责
43、管理全区建筑市场。负责指导、监管建设工程招投标和有形建筑市场；负责建筑施工、装饰装修、投标代理等行业的市场监管及机构资质、从业人员资格管理。 4、承担全区建设工程质量安全监督管理责任。负责区管建筑业企业安全生产许可；负责全区授权范围内的建设工程施工现场管理和建设工程竣工验收备案。 5、承担全区建筑节能、墙体材料更新和建设科技进步的责任。负责建筑节能、墙体材料革新和建设科技成果管理，推进绿色建筑、可再生能源建筑应用示范工作；协助做好历史文化名城近现代建筑的保护工作和城市雕塑管理工作。 6、负责管理和规范辖区房产市场行为。 7、负责全区房屋安全管理。负责全区房屋安全鉴定和安全检查，对危旧房屋的治理
44、进行监督管理和技术指导。 8、负责全区物业市场监管。调处物业服务纠纷，协助做好开发建设单位物业管理用房的移交；协助做好物业专项维修资金的使用工作。 9、协调、指导街（乡、园、局）的住房和城乡建设有关工作。 10、承办区委、区人民政府和上级主管部门交办的其它事项。 2.2 项目实施机构与职责 本项目的实施机构为长沙市芙蓉区住房和城乡建设局，其职责如下： 芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目 湖南省邮电规划设计院有限公司 14 主要负责项目的前期调研、组织编制项目初步设计、组织项目的建设规划和技术方案、负责组织项目的招标、实施建设、项目建设的总体管理和质量控制、项目建设完成后的管理和运营维护等。
45、各相关人员配合芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目建设，芙蓉区住建局是项目主要使用单位，为项目建设提供业务支持，协同其他有关部门提供和共享数据、共享使用平台系统，进行系统对接等相关工作。 芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目 湖南省邮电规划设计院有限公司 15 第三章第三章 现状及现状及需求分析需求分析 3.1 现状分析 我区房屋数据存在管理主体多样、管理侧重点各有不同，现有数据标准不一、格式各异、互不关联等问题，只有通过全量房屋数据采集，并与各类房屋信息进行规范整合，建立房屋楼盘表，形成海量、精确、完整的房屋数据库，实现数据全落图，并建立有效的数据更新和核验机制，才可以达到以图管项目、以图管
46、房、以房查人，推动住建行业企业、人员、项目、信用基础数据管理全覆盖，为长株潭一体化建设、房地产市场监管监测、住房租赁市场管理、物业精细化管理等各类住建业务提供大数据支撑。 1、从政府角度 （1）社会租赁住房供应情况。受多重因素影响,市场上有大量隐性租赁房源未进行租赁备案,从而无法纳入政府监管。总体上而言,主管部门对当前住房租赁市场上的房源数量、户型特征、空间分布、结构层次、价格水平等信息缺乏基本的了解,也就无法因地制宜的制定调控措施。 （2）交易监管难,未形成主导影响。租赁交易更多是出租人和承租人之间的行为。政府有文件明确规定了租赁合同要及时备案:“租赁合同订立后 30 日内,租赁当事人应当到
47、租赁房屋所在地社区事务受理服务中心办理租赁合同登记备案,但通过房地产经纪机构订立租赁合同的,由房地产经纪机构代为办理租赁合同登记备案” 。同时,“租赁当事人未在限期内办理租赁合同登记备案手续的,由区、县房屋行政管理部门责令限期改正” 。但是受各种因素影响,租赁合同备案率并不高,政府对住房租赁交易过程的监管难以落到实处。 （3）机构监管难,服务质量难管控。区别于房产行业传统门店运营模式,部分住房租赁企业将办公点设置于小区商住楼内,借助互联网平台发布租赁房源揽客,或者通过向其他房产中介公司支付高额佣金的方式获取房源和房客,有的甚至并无固定办公地点,而目前企业开展住房租赁业务市场准入门槛较低,仅需工
48、商登记,无须行业主管部门备案,使得住房租赁从业企业监管存在盲区,游离于政府监管之外,相应的服务质量也就缺乏管控。 芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目 湖南省邮电规划设计院有限公司 16 2、消费者角度 （1）找房难,房源虛假分散。目前市面上找房平台琳琅满目,形形色色的房源到处都是,虚假广告、虚假房源等随处可见。租客需要有足够敏锐的判断力,才能找到真实的房源。 （2）交易不规范,缺少投诉渠道。租客与不同的从业企业打交道,其住房租赁交易过程、合同细节、违约约定等都不相同。特别是租客与房东个人之间打交道时,相关约定容易流于口头表达,一旦出现矛盾纠纷,相关责任难以追溯。 3.2 建设需求分析 本项目
49、建设主要是满足芙蓉区房屋数据采集和存储全量化、标准化，房屋租赁监管可视化，房屋租赁价格评估科学化等方面的需求。 3.2.1 业务需求业务需求 3.2.1.1 建立数据采集标准和房屋基础数据库标准需求建立数据采集标准和房屋基础数据库标准需求 确定芙蓉区房屋基础数据采集内容、数据要素分类与编码方法及数据库结构。标准应充分结合现有楼盘表的基本字段及含义，便于采集数据的转换融合，保障采集形成的全量房屋数据库与现有房屋楼盘表保持关联性。标准用于指导我区房屋基础数据采集、数据库建设、数据共享等工作。数据库标准中既要充分考虑楼盘、楼栋、房屋的数据差异，分别设定数据库标准；又要考虑不同层级基础数据的联系，通过
50、统一编码、关联字段等设计保障数据的完整性和一致性。考虑到房屋基础数据采集和数据库建设对于房屋管理各项业务均具有重要的基础性作用,该标准建立时需从房屋全生命周期角度入手,明确数据采集内容、数据共享与融合内容,为后续与房地产规划、建设、交易、登记、租赁、抵押、评估、征收等各环节业务数据建立关联与更新机制奠定基础。 3.2.1.2 数据共享及融合需求数据共享及融合需求 本项目要共享及融合住建房屋网签、不动产登记、芙蓉区基础地理空间信息等数据。对网签备案数据和不动产登记数据的数据结构、数据类型、现势性、完整性、规范性进行分析。与建立的基础数据采集与数据库标准进行对比芙蓉区辖区内全量房屋基础数据采集项目
