1、上海高力物业顾问有限公司商铺代理及咨询部2010年9月大连国际邮轮中心项目大连国际邮轮中心项目总体概念定位及一期项目定位总体概念定位及一期项目定位报告报告终稿终稿敬呈：敬呈：大连港投资发展有限公司大连港投资发展有限公司2项目商业定位研究总体思路项目商业定位研究总体思路项目启动和前期准备项目启动和前期准备行业细分市场分析行业细分市场分析消费者访谈消费者访谈厂商访谈厂商访谈市场竞争分析市场竞争分析大连商大连商业市业市场概览场概览餐饮娱餐饮娱乐业发乐业发展展目标客群目标客群市场定位市场定位硬件配置硬件配置供应供应分析分析需求需求分析分析定位定位研究研究宏观分析宏观分析中观中观 分析分析微观微观 分析
2、分析项目基地分析项目基地分析开发节点开发节点经营经营开发开发策略策略主题概念主题概念项目初步定位评估项目初步定位评估定位定位分析分析产品优化设计产品优化设计产品组合产品组合区域商业网点规划区域商业网点规划项目所在行政区域规划项目所在行政区域规划开发模式开发模式租售模式租售模式财务分析财务分析大连市宏观经济概况大连市宏观经济概况八、财务分析八、财务分析3一、宏观背景研究宏观背景研究二、大连商业市场研究二、大连商业市场研究四、项目特征分析四、项目特征分析三、消费者研究三、消费者研究五、可比案例分析五、可比案例分析报告提纲报告提纲六、总体概念规划及一期商业定位六、总体概念规划及一期商业定位七、风险对
3、策及发展策略建议七、风险对策及发展策略建议4宏观背景研究宏观背景研究大连城市概况大连城市概况大连宏观经济指标城市未来发展规划5大连经历了近30年的改革开放，中国大陆东部沿海已经形成了以三个城市群为核心的经济圈，即长江三角洲经济圈长江三角洲经济圈、珠江珠江三角洲经济圈和环渤海经济圈三角洲经济圈和环渤海经济圈。环渤海经济圈占据中国国土面积的12%和20%的总人口。预计2010年环渤海地区占全国GDP的比重达到30%30%，经济总量将达8.78.7万亿元万亿元大连位于环渤海湾经济圈内，是环渤海大连位于环渤海湾经济圈内，是环渤海经济圈的中心城市，其经济的发展与沈经济圈的中心城市，其经济的发展与沈阳、天
4、津等城市之间互相促进、互相影阳、天津等城市之间互相促进、互相影响，又因其港口的优势，在外部条件上响，又因其港口的优势，在外部条件上增强了大连的经济联动能力，使大连有增强了大连的经济联动能力，使大连有较强经济发展能力较强经济发展能力中国三大经济圈之一：环渤海经济圈中国三大经济圈之一：环渤海经济圈大连位于中国最具经济活力的环渤海经济圈内，大连位于中国最具经济活力的环渤海经济圈内，具有经济快速发展的外部优势具有经济快速发展的外部优势长三角长三角珠三角珠三角6“海洋、海港、海鲜海洋、海港、海鲜”使大连成为东北乃至全国使大连成为东北乃至全国著名的沿海城市和旅游圣地著名的沿海城市和旅游圣地大连下辖6区、1
5、县、3市，全市总面积12574平方公里，其中老市区面积24152415平方公里，2009年末常住人口617617万人大连是全国15个副省级城市之一、东北地区最大的港口城市，东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心和区域性金融中心大连被誉为中国的“浪漫之都”，大连的国际服装节、啤酒节、达沃斯论坛等国际性盛会以及圣亚海洋世界、老虎滩海洋公园、星海广场等知名旅游景点已经使得大连东北亚中心城市的地位日益稳固7宏观背景研究宏观背景研究大连城市概况大连宏观经济指标大连宏观经济指标城市未来发展规划81962215025703131385844170100020003000400050002004年2005年2
6、006年2007年2008年2009年20042004年年20092009年年GDPGDP（亿元）（亿元）20042004年年20092009年人均年人均GDPGDP（元）（元）20092009年大连人均年大连人均GDPGDP已超过已超过1000010000美元，达到发达美元，达到发达国家平均水平，位列环渤海经济圈主要城市之首国家平均水平，位列环渤海经济圈主要城市之首排名排名城市城市人均人均GDPGDP( (元元) )1 1大连大连71833718332天津624033沈阳55816 4烟台571885鞍山543696长春379577营口331958哈尔滨32886 9秦皇岛31269数据来源
7、：政府统计信息网根据商业发展规律，当人均GDP达到1,0002,000美元时，大卖场诞生。当人均GDP达到2,0004,000美元时，专业店和便利店开始诞生，当人均GDP超过4,000美元时，消费者更关注休闲、娱乐的消费3493538155425795162463198718330200004000060000800002004年2005年2006年2007年2008年2009年9排名排名城市城市人均可支配收入人均可支配收入( (元元) )1天津21430 2烟台211253 3大连大连19014190144沈阳18560 5鞍山150476哈尔滨15887 7长春144758营口143529
8、秦皇岛1396420042004年年20092009年人均可支配收入（元）年人均可支配收入（元）数据来源：政府统计信息网随着社会经济的快速发展，大连市民的生活水平随着社会经济的快速发展，大连市民的生活水平也得到了显著提高，消费力逐年增强也得到了显著提高，消费力逐年增强大连人均可支配收入位于环渤海经济圈主要城市前列，且80%的可支配收入被用于消费近年来，大连市民在教育、文化娱乐和医疗保险等方面的开支呈现明显增长态势103781199413350151091750019014050001000015000200002004年2005年2006年2007年2008年2009年1020042004-
9、-20092009年社会消费品零售总额（亿元）年社会消费品零售总额（亿元）2009年大连市全年实现社会消费品零售总额1396.7亿元，比上年增长18.1%社会零售品总额按行业划分，批发零售贸易占据了83.5%；按照品类构成，以穿的用品为主从2004年到2009年，大连社会消费品零售总额以年均15%以上的速度递增，反映出大连市民的消费能力在迅速提高，也从一方面反映出了大连商贸零售业的快速发展64573283998311831396.7020040060080010001200140016002004年2005年2006年2007年2008年2009年0.00%5.00%10.00%15.00%2
10、0.00%25.00%社会消费品零售总额比上一年增长数据来源：政府统计信息网大连社会消费品零售总额近年来快速提升大连社会消费品零售总额近年来快速提升11170.1210.9260.0325.0400.8480.00.0100.0200.0300.0400.0500.0600.02004年2005年2006年2007年2008年2009年0.0%5.0%10.0%15.0%20.0%25.0%30.0%165219602220256430953517050010001500200025003000350040002004年2005年2006年2007年2008年2009年0.0%5.0%10.0
11、%15.0%20.0%25.0%20042004- -20092009年旅游收入（亿元）年旅游收入（亿元）20042004- -20092009年游客总量（万人）年游客总量（万人）旅游业已成为大连的支柱产业之一旅游业已成为大连的支柱产业之一从上述两个图表可以看出，旅游业目前已经成为大连的支柱产业，旅游收入和游客总量均以超过年均15%的速度增长。2009年大连旅游收入达到480亿元，占到GDP总量的11%，游客总量达到3517万人次，其中海外游客105万人次12作为东北主要的工业基地之一，第二产业居产业结构中较大比例且仍保持较快的增长率，石化工业、现代装备制造业、船舶制造业和电子信息产业增长速度
12、都较为迅速近年来第三产业开始迅猛发展，第三产业的快速发展能够扩大企业中层管理人员、专业技术人员阶层，中层人员的扩大能够使大连居民的消费能力进一步增长年份年份第一产业第一产业（亿元）（亿元）增长率增长率（%）第二产业第二产业（亿元）（亿元）增长率增长率（%）第三产业第三产业（亿元）（亿元）增长率增长率（%）200620914%1,22923%1,13217%200724920%1,53625%1,34619%200828916%1,99430%1,57517%20093137.8%2,31416.5%1,78914.6%大连市大连市2006200620092009经济发展统计分析经济发展统计分析
13、第一产业7%第二产业52%第三产业41%大连大连20092009年第一、二、三产业百分比年第一、二、三产业百分比大连仍是一个“二三一”大连仍是一个“二三一” 型经济城市，第二产业型经济城市，第二产业是城市的支柱产业是城市的支柱产业13宏观背景研究宏观背景研究大连城市概况大连宏观经济指标城市未来发展规划城市未来发展规划14“振兴东北”政策振兴东北”政策“振兴东北”政策支持下的东北经济将持续高速发展，大连作为中心城市之一有着良好的发展前景，特别是金融、贸易等第三产业的发展将为商金融、贸易等第三产业的发展将为商用房地产市场带来长期的利好用房地产市场带来长期的利好环渤海经济环渤海经济圈圈指以辽东半岛、
14、山东半岛和京津冀地区所构成的渤海经济活跃带，该地区有望于2010年左右成为我国北方及东北亚地区具有重要影响力的经济隆起地区。大连作为环渤海经济圈的核心城市之一，大连作为环渤海经济圈的核心城市之一，经济有望持续高速增长。经济有望持续高速增长。“五点一线发展战略”“五点一线发展战略”辽宁省将建设以大连市为首的沿海经济带。大连大连作为辽宁省“五点一线”战略之首，正逐渐成为作为辽宁省“五点一线”战略之首，正逐渐成为拉动辽宁省沿海经济带的主要力量。拉动辽宁省沿海经济带的主要力量。城市发展宏观政策城市发展宏观政策5振兴东北政策振兴东北政策环渤海经济圈环渤海经济圈五点一线发展战略五点一线发展战略15中心城市
15、中心城市城市未来发展格局城市未来发展格局根据大连城市发展规划，大连将以主城区为核心 ，西拓北进，形成中心城区及旅顺口区组成的主城区组团，东北部的金州区金港区组成的新市区组团；16大连中心城区大连中心城区- -政治文化交流中心以中山路为主线，以串联而成的众多特色广场为圆点，辐射形成了金融、商贸、休闲、娱乐等综合功能区。经济技术开发区经济技术开发区- -综合性现代化新城政策/经济/文化相对开放的综合性现代新城旅顺口区旅顺口区- -生态型科技城区逐步发展为以港航物流业为支撑，以旅游教育产业为两翼的新型生态产业科技城。旅顺南路区域旅顺南路区域- -高新知识产业带以软件园和七贤岭高新技术产业基地为核心区
16、，以黑石礁和栾金村等地的高校、科研院所集中区为依托，沿旅顺南路向西延伸，与旅顺塔河湾的“大学城”相连，构筑而成的 “知识产业”集中区。大连的城市发展重心由原来的单一老城区向融合政治文化交流中心、综合性现代化新城、生态科技城、高新知识产业带为主的“四城”的多中心城市格局发散。中心城区发展规划中心城区发展规划中心中心城区城区开发区开发区旅顺口旅顺口旅顺旅顺南路南路17宏观背景研究小结宏观背景研究小结大连位于辽东半岛最南端，环渤海湾经济圈范围内，公路、铁路、航空交通网络发大连位于辽东半岛最南端，环渤海湾经济圈范围内，公路、铁路、航空交通网络发达，尤其是航运中心的位置日益稳固达，尤其是航运中心的位置日
17、益稳固2009年全市实现年全市实现GDP4417亿元人民币，过去六年绝对值增长亿元人民币，过去六年绝对值增长125%，人均，人均GDP突破突破10000美元，过去六年绝对值增长美元，过去六年绝对值增长100%，达到发达国际平均水平，达到发达国际平均水平20092009年，大连市民人均可支配收入年，大连市民人均可支配收入1901419014元，消费性支出元，消费性支出1521115211元，社会消费品零售元，社会消费品零售总额总额13971397亿元，市民富裕程度在国内处于领先水平亿元，市民富裕程度在国内处于领先水平随着城市功能片区的重新分布，中心城区作为随着城市功能片区的重新分布，中心城区作为
18、商贸、休闲、娱乐功能区商贸、休闲、娱乐功能区的地位将进的地位将进一步巩固一步巩固地理位置优越地理位置优越经济发展迅速经济发展迅速居民富裕程度高居民富裕程度高对本项目影响：对本项目影响：大连经济快速发展，市民富裕程度高，为发展大连市的商贸零售业奠定了经济基础。随着大连交通网络的日益发达，与沈阳、哈尔滨的距离时间将进一步缩短，有利于提升国际连锁商家进驻大连的可能性。城市功能片区的重新规划将带来人口的转移，东北亚旅游中心城市的确立，都将为本项目未来提供稳定的客源产业升级、城市转移产业升级、城市转移18大连商业市场研究大连商业市场研究大连商业分布大连商业分布大连餐饮娱乐业发展大连特色商业发展19200
19、02000年年20022002年年20052005- -20072007年年19981998- -20002000年年传统商业占据主导合资商业引发冲击商业高度集中超市效应商业调整20082008年及以后年及以后发展拐点：新型购物中心大大量涌现商业档次持续升级在1998年以前，大连市的商业市场被天百、大连商场等传统国营商业所主导，但随着首家合资企业百盛的开业，大连的商业市场开始发生变化；家乐福、沃尔玛、麦德龙等国际大型连锁超市进入大连，引发了商业市场竞争的白热化状态；2006年银泰百货撤出大连；铜锣湾百货宣布倒闭；福佳新天地的好百年主力店撤出大连，大连商业同质化倾向达到顶点，商业市场进入调整阶段
20、；进入2000以后，大连市的商业项目如雨后春笋一般在天津街及清泥洼桥相继开业，形成了商业高度集中的态势；20年间大连市的商业零售业发展历经了起步阶段和快速发展阶段等多个时期；从现状发展来看，传统零售商业发展饱和度较高、商业同质化倾向较为严重的现象预示着城市商业零售业之发展已经走到了从量变到质变的发展时期百年城作为大连新型购物中心的成功开业，在建的华润万象城、裕景中心等大型购物中心标志大连进入新型购物中心时代；同时大连时代广场和新世界名店坊的开业、标志着大连市商业进入国际奢侈品购物时代大连商业发展历程大连商业发展历程20大连市现有商圈主要包含以下9个：图图列列市级商圈区域商圈西安路商圈西安路商圈
21、星海商圈奥林匹克广场商圈奥林匹克广场商圈青泥洼商圈青泥洼商圈西安路商圈西安路商圈和平广场商圈和平广场商圈星海广场商圈星海广场商圈奥林匹克商圈和平广场商圈青泥洼商圈青泥洼商圈大连主要商圈分布大连主要商圈分布黑石礁商圈黑石礁商圈黑石礁商圈桃源商圈三八商圈三八广场商圈三八广场商圈桃源商圈桃源商圈金马路商圈金马路商圈注：恒隆广场开业后，奥林匹克商圈很可能由区域商圈升级为市级商圈本项目约约1.51.5公里公里21名称名称青泥洼商圈青泥洼商圈概述概述青泥洼由于紧邻火车站且交通便利，一直是大连传统市级商圈之一，其中的商业以大商集团为核心，档次涵盖中低、中档、中高、高档等各个档次，是大连市民及外地游客在大连购
22、物的首选，现在是大连商业规模最大发展最为成熟的市级商圈。位置位置主要包含青泥洼桥、天津街区域商业类型商业类型 百货、步行街、购物中心、地下商业现有现有典型商业典型商业百货：大商南店、麦凯乐、久光百货、新世界百货、太平洋百货购物中心：百年城、大商新玛特未来未来典型商业典型商业百货：暂无购物中心：万象城、裕景中心、香榭丽辐射范围辐射范围消费群体消费群体商业辐射范围包含大连全市及中外游客大连全市及游客各个消费阶层租金水平租金水平一层零售10-20元/天/餐饮4-15元/天/百货 1.5元/天/百年城百年城久光久光麦凯乐麦凯乐大商大商南店南店新玛特新玛特地下地下商场商场裕景裕景中心中心万象万象城城香榭
23、丽香榭丽新世界新世界城市城市广场广场海昌海昌名城名城大连主要商圈大连主要商圈青泥洼青泥洼22名称名称西安路商圈西安路商圈概述概述西安路是大连一个新兴商圈，同时也是大连发展势头最迅猛的商圈，这里集中大型购物中心为一体，因此餐饮、娱乐、服务配套齐全，并且商业定位多以年轻、时尚、潮流为主，成为众多大连年轻人休闲娱乐的首选之地。位置位置沿西安路区域商业类型商业类型 购物中心、百货、专业卖场现有现有典型商业典型商业购物中心：天兴罗斯福、福佳新天地、百货：百盛、锦辉购物广场专业卖场：苏宁电器、大连电子城、大连图书城未来未来典型商业典型商业百货：暂无购物中心：暂无辐射范围辐射范围消费群体消费群体商业辐射范围
24、以大连西部为主影响大连全市大连西部居民及全市时尚年轻人士租金水平租金水平一层零售7-15元/天/餐饮1-3.5元元/天/百货 1元/天/天兴罗天兴罗斯福斯福麦凯乐麦凯乐锦辉锦辉长兴家具长兴家具电子城电子城二百二百百盛百盛福佳新福佳新天地天地大连主要商圈大连主要商圈西安路西安路23名称名称奥林匹克商圈奥林匹克商圈概述概述奥林匹克商圈为大连城市次级商圈，商业基础设施比较完善，近年来由于城市核心地区，周边居民逐步外迁，且没有有影响力的商业，其商圈的影响力逐步下降， 体育场将搬迁后，将新增商业面积位置位置体育场周边商业类型商业类型 购物中心、专业卖场现有现有典型商业典型商业购物中心：奥林匹克广场、万达
25、广场专业卖场：奥林匹克电子城未来未来典型商业典型商业购物中心：恒隆广场辐射范围辐射范围消费群体消费群体商业辐射范围能够影响大连全市以中档收入居民为主，未来有望能够吸引到高收入阶层奥林匹克奥林匹克广场广场万达广场万达广场恒隆广场恒隆广场大连主要商圈大连主要商圈奥林匹克奥林匹克24商圈名称商圈名称商圈层级商圈层级商圈概述商圈概述代表商业代表商业档次档次三八广场商圈三八广场商圈传统辅助市级商圈为大连传统商圈之一，主要服务于周边居民及部分办公客群，档次以中档为主，商业类型以大卖场、专业卖场、餐饮为主大卖场：家乐福专业卖场：国美电器批发市场：温州商城中档和平广场商圈和平广场商圈新兴区域商圈以和平广场带动
26、形成的新兴区域商圈购物中心：和平广场中档星海广场商圈星海广场商圈特色商圈依托星海广场及临海景色，该项目以特色餐饮、特色休闲娱乐闻名，未来星海广场将建设金融贸易聚集区，星海广场商圈将升级扩容产生更大影响力美食一条街中档金马路商圈金马路商圈新兴区域商圈位于开发区的新兴区域商圈，近年来由于多家大型商业开业发展状态良好，已经成为开发区最有影响力的区域商圈。购物中心：安盛购物广场百货：新玛特、麦凯乐、友谊商城中档桃源商圈桃源商圈社区型商圈靠近大连传统居住区区，桃源商圈为典型的社区商圈，商圈规模相对较小，但是业态还是齐全种类丰富购物中心：桃源商城百货：友谊美邻超市卖场：友嘉超市专业卖场：苏宁电器大众化黑石
27、礁商圈黑石礁商圈社区型商圈沙河口区的区域商圈，主要服务于周边居民及大学城学生，整体档次较低。购物中心：辰熙购物中心大卖场：新玛特、好又多专业卖场：国美电器大众化大连其他主要商圈大连其他主要商圈25新兴商圈新兴商圈传统商圈传统商圈核心商圈核心商圈辅助商圈辅助商圈青泥洼青泥洼西安路西安路和平广场和平广场黑石礁黑石礁奥林匹克奥林匹克星海广场星海广场桃源桃源三八广场三八广场大连大型商业设施绝大多数集中于青泥洼、西安路两大核心市级商圈，商业集中度较高，各级商圈发展极为不均衡；但是大连商业市场已经逐渐形成市级商圈-辅助市级商圈-区域商圈-社区商圈多层商圈体系，未来新兴区域商圈、社区商圈均有较大发展空间大连
28、主要商圈综合分析大连主要商圈综合分析261序号序号名称名称1新天百2天植商城3新世界百货4胜利广场5秋林女店6新玛特7大连商场8大商男店9百年城10麦凯乐总店11久光百货12城市广场13大连时代广场14新世界名店坊15奥林匹克广场16万达广场17麦凯乐18天兴罗斯福19锦辉购物中心20二百百货21百盛22福佳新天地2341195678101315181917202122大连现有主要商业分布大连现有主要商业分布161214从大连主要商业分布可以看出，青泥洼商圈是大连最为核心的商业区域大连时代广场和新世界名店坊距离本项目直线距离只有1公里27序号序号名称名称所属商圈所属商圈开业时间开业时间商业面积
29、（）商业面积（）类型类型档次档次商业业态商业业态1新天百新天百青泥洼200715,000百货中档百货2天植商城天植商城青泥洼200370,000百货中档百货3新世界百货新世界百货青泥洼200040,000百货中档百货+餐饮+休闲4胜利广场胜利广场青泥洼1998170,000购物中心中档购物+餐饮+娱乐+国美电器5秋林女店秋林女店青泥洼19988,000百货中档女性用品主题百货6新玛特新玛特青泥洼2001100,000购物中心中档百货+超市+休闲娱乐7大连商场大连商场青泥洼193632,000百货低档百货+食品8大商男店大商男店青泥洼200212,000百货中档男士用品主题百货+休闲9百年城百年
30、城青泥洼200280,000购物中心高档百货+购物+餐饮+休闲娱乐10麦凯乐总店麦凯乐总店青泥洼199850,000百货高档百货+超市11久光百货久光百货青泥洼200935,000百货中高档百货+精品超市+餐饮12城市广场城市广场青泥洼200375,000购物中心中档大世界国际家居中心+ +餐饮13大连时代广场大连时代广场青泥洼200820,000购物中心奢侈品奢侈品+餐饮14新世界名店坊新世界名店坊青泥洼200926,000购物中心奢侈品奢侈品+餐饮15奥林匹克广场奥林匹克广场奥林匹克200040,000购物中心中档购物+超市+餐饮16万达广场万达广场奥林匹克200572,000购物中心中档
31、百盛百货+餐饮+休闲17麦凯乐麦凯乐西安路199850,000百货高档百货+餐饮+娱乐18天兴罗斯福天兴罗斯福西安路2005190,000购物中心中档偏高麦凯乐百货+购物+餐饮+休闲娱乐19锦辉购物中心锦辉购物中心西安路200173,000百货中档百货20二百百货二百百货西安路19546,000百货低档百货21百盛百盛西安路199725,000百货中档百货+超市22福佳新天地福佳新天地西安路2005160,000购物中心中档友谊商城+沃尔玛超市+餐饮+休闲23和平广场和平广场和平广场200377,000购物中心中档乐购超市+国美电器购物中心购物中心1111个，百货公司个，百货公司1212个，说
32、明购物中心与百货公司平分天个，说明购物中心与百货公司平分天下的市场格局已经形成，购物中心有逐步取代百货公司之趋势下的市场格局已经形成，购物中心有逐步取代百货公司之趋势28大连商业市场研究大连商业市场研究大连商业分布大连餐饮娱乐业发展大连餐饮娱乐业发展大连特色商业发展29餐饮业态在现代商业零售业中所占比例较小餐饮业态在现代商业零售业中所占比例较小大连市现有餐饮业网点超过1.3万个，约占商业零售网点的15%，所占比例较小中餐占据绝对比例中餐占据绝对比例从餐饮类型来看，中式餐饮占据了网点的绝对比重，其中，快餐约占约55%，普通中餐约占38%；从营业额来看，中餐约占总体营业额的65%以上休闲餐饮有待于
33、发展休闲餐饮有待于发展据统计，大连市现有休闲餐饮网点不足1,000个，所占比重较小，无法满足消费者生活需求不断提升之发展趋势空间分布较为分散，特色餐饮街逐步兴起空间分布较为分散，特色餐饮街逐步兴起大连市的餐饮业态在空间分布方面较为分散，除青泥洼和西安路依托零售商业设施所包含的餐饮业态之外。以餐饮为主题的特色餐饮街仅星海广场一地，市场发展潜力较大图：大连市餐饮业态集中分布区域图：大连市餐饮业态集中分布区域大连市的餐饮业态发展规模较小，现状以中餐为主，休闲餐饮及特色餐饮街拥有较大的市场发展大连市的餐饮业态发展规模较小，现状以中餐为主，休闲餐饮及特色餐饮街拥有较大的市场发展潜力和空间潜力和空间西安路
34、星海广场青泥洼大连餐饮业发展现状大连餐饮业发展现状30海鲜酒楼是大连餐饮业发展主导海鲜酒楼是大连餐饮业发展主导海鲜酒楼仍然是最受大连市民推崇的餐饮类型，也主导了大连餐饮市场的发展，万宝海鲜舫、天天渔港、新海味、东海明珠美食城等品牌在大连的知名度较高，每天营业额均超过15万元，节假日甚至超过25万元大连海鲜酒楼主要集中在核心商业和商务区（中山区最为集中），并且以承租独栋物业为主，大连目前购物中心内的餐饮仍然以小面积的轻便餐饮和休闲餐饮为主，如天兴罗斯福、百年城31星海广场是大连高端餐饮最为集中的区域星海广场是大连高端餐饮最为集中的区域32休闲娱乐业态发展较为迅速，业态种类丰富休闲娱乐业态发展较为
35、迅速，业态种类丰富大连市近几年的休闲娱乐业态发展较为迅速，酒吧、夜店、DISCO、量贩KTV、影院、电玩城、足疗按摩、夜总会、桑拿等业态类型均有所发展，业态类型较为丰富；发展区域相对较为集中发展区域相对较为集中目前大连市的休闲娱乐设施分布相对较为集中，东部地区以人民路、三八广场、五五路、港湾桥等所形成的酒吧、夜店、桑拿为代表性业态的区域为依托该地区较为密集的酒店设施而自发形成；西部星海广场则是受益于该地区高档住宅的大量兴建，通过统一规划和培养而形成的以量贩KTV、俱乐部、酒吧等为核心的餐饮休闲娱乐区域。日韩及欧美风格酒吧形成了大连市休闲娱乐业的一大特日韩及欧美风格酒吧形成了大连市休闲娱乐业的一
36、大特色色由于大连市的国际化发展目标和对外贸易窗口作用的推动，日韩或欧美人士长期居住在此。因此，催生了一大批具有日韩或欧美风格的酒吧及休闲设施，成为了大连市休闲娱乐业所独有的一大特色。大连市的休闲娱乐业态较为丰富，主要集中于城市核心商务区域，日韩及欧美风格酒吧大连市的休闲娱乐业态较为丰富，主要集中于城市核心商务区域，日韩及欧美风格酒吧形成了大连市休闲娱乐业的一大特色。影院市场近年来蓬勃发展形成了大连市休闲娱乐业的一大特色。影院市场近年来蓬勃发展图：大连市休闲娱乐业态集中分布区域图：大连市休闲娱乐业态集中分布区域星海广场东部片区大连休闲娱乐业发展现状大连休闲娱乐业发展现状33大连影院市场发展趋势大
37、连影院市场发展趋势大连影院大连影院20052005- -20082008年票房（万元）年票房（万元）大连影院大连影院20062006- -20082008年观众人次（万人）年观众人次（万人）注：2009年数据尚未公布大连影院市场近年来影院市场蓬勃发展，票房从2005年的3013万元飙升至2008年的8000万元，以2008年观影人数368万人计算，平均票价21.7元大连目前现代意义上的影院有9家，但奥纳、大连万达和大连影城形成了“三分天下”的局面，三家影院占到大连总票房的75%。像进步电影院，友好电影院等老影院随着现代院线品牌入驻大连将逐步被淘汰34大连目前主要影院介绍大连目前主要影院介绍影院
38、影院地址地址开业时间开业时间营业面积（座位数）营业面积（座位数）万达万达西岗区中山路281号大连万达华府广场A座三层20056406（8厅1700座）奥纳（和平广场店）奥纳（和平广场店）大连市沙河口区高尔基路695号（和平广场地上2层）200310108（10厅2000座）大连影城大连影城大连市沙河口区西安路123号、罗斯福天兴国际中心四楼/6000（10厅1700座）新玛特影城中山区青三街1号新玛特5楼20016厅（1000座）注：万达、奥纳的面积一项为建筑面积35大连新签约影院大连新签约影院影院名称影院名称入驻大连时间入驻大连时间项目名称项目名称面积面积1 1金逸2009.11.签约，20
39、10年圣诞前开业悦泰街里项目4000平米（9厅1300座）2 2金逸2010.2签约大连福佳新天地购物广场1600平方米（不含消防及公摊面积），700个座位3 3大地大连香榭丽店2010.7开业香榭里广场/注：大地影院于2010年1月入驻大连旅顺口新玛特世达购物广场目前众多院线商家均看好大连影院市场发展，纷纷进驻，金逸和大地影院在近两年分别签约了两家店大连目前在建的裕景中心、华润万象城等大型综合体项目都将有影院的规划，但目前具体商家尚未确认，我司会跟进其后续发展36大连商业市场研究大连商业市场研究大连商业分布大连餐饮娱乐业发展大连特色商业发展大连特色商业发展37特色商业发展特色商业发展奥特莱斯
40、奥特莱斯百年港湾奥特莱斯综合体项目百年港湾奥特莱斯综合体项目开发商开发商百年城集团地址地址辽宁大连香炉礁物流园区开业时间（预计）开业时间（预计）2011年底总投资总投资25亿元功能配比功能配比住宅11.5万酒店式公寓3万酒吧餐饮街3.5；酒店1.5万，奥特莱斯购物中心6万2010年6月29日奠基的百年港湾奥特莱斯项目总建筑面积约33万，是一个集公寓、酒店、商业于一体的综合体项目，号称大连首个真正意义上的奥特莱斯，但商业未来发展存在不确定性虽然百年城有多年的商业房地产运营经验，但是奥特莱斯作为一种特殊的商业形态，如果没有合作方或稳定货源很难取得成功，从目前规划来看，购物中心将引进真冰溜冰场、IM
41、AX影院等，零售部分很可能只是一般的名品折扣中心而不是真正意义上的奥特莱斯大连目前没有真正意义上的奥特莱斯，本项目目前处于方案设计阶段，后期需要持续关注38特色商业发展特色商业发展免税店免税店1992年，“大连中服”所属的中国出国人员服务总公司（简称中服总公司）在大连设立了第一家市内免税店大连免税商场2005年4月开始，大连免税商场迁址到春天大厦，在此后几年里，作为大连唯一一家市内免税店大连免税店选择了世界第二大免税集团德国海内曼集团，所有商品是由德国汉堡统一进口到境内，店内经营商品涉及国际一线、二线品牌50余种，2000多个品类，近20000件商品，2009年客流量约3万人次2010年7月1
42、8日，中服免税店（CSDF）迁址至星海广场的百年汇，地上三层，总面积约2000，现处于试营业阶段，只在一层设有部分化妆品、食品和箱包产品，暂时没有一线品牌入驻由于大量海外品牌进驻大连市场，中服免税店近几年营业收到一定冲击，但大连作为东北的航运中心，免税店辐射的范围和目标客群都很大，成功的关键在于其是否有优质的货源原春天大厦原春天大厦CSDFCSDF百年汇百年汇CSDFCSDF39总体而言大连商业类型将向着更高档次更大规模的一站式购物中心发展；而旗舰店、总体而言大连商业类型将向着更高档次更大规模的一站式购物中心发展；而旗舰店、精品、时尚、体验化、主题化的商业概念是未来商业发展的主流。精品、时尚、
43、体验化、主题化的商业概念是未来商业发展的主流。时尚精品化、体验化新世界名店坊新世界名店坊高档奢侈品、旗舰展示大连时代广场大连时代广场配套服务、区域化独有品牌、主题化久光百货久光百货安盛购物中心（华南店）安盛购物中心（华南店）大连商业市场发展走向分析大连商业市场发展走向分析精品、高档、时尚、体验等多种商业主题精品、高档、时尚、体验等多种商业主题更高档、更大规模的购物中心更高档、更大规模的购物中心大连裕景中心大连裕景中心大连华润万象城大连华润万象城大连恒隆广场大连恒隆广场40商业市场研究小结商业市场研究小结大连目前的商业市场仍然以百货为主导，一站式购物中心特别是以娱乐、餐饮为主大连目前的商业市场仍
44、然以百货为主导，一站式购物中心特别是以娱乐、餐饮为主导的购物中心比较缺乏导的购物中心比较缺乏青泥洼是大连唯一的市级核心商圈，商业类型和商业档次的覆盖面广，商业总体量青泥洼是大连唯一的市级核心商圈，商业类型和商业档次的覆盖面广，商业总体量大，是大连市民购物的首选之地大，是大连市民购物的首选之地目前大连的购物中心数量较少，并且餐饮、娱乐业态的比例偏低，已经不能满足市目前大连的购物中心数量较少，并且餐饮、娱乐业态的比例偏低，已经不能满足市民日益增长的消费诉求，随着一批购物中心的建设，未来大连的商业市场将逐步转民日益增长的消费诉求，随着一批购物中心的建设，未来大连的商业市场将逐步转向以购物中心为主导向
45、以购物中心为主导虽然大连是著名的旅游城市，但与其配套的相关餐饮、娱乐以及特色商业供应量明虽然大连是著名的旅游城市，但与其配套的相关餐饮、娱乐以及特色商业供应量明显不足，未来有很大的发展潜力显不足，未来有很大的发展潜力百货为主导百货为主导青泥洼是核心青泥洼是核心一站式购物中心是发展趋势一站式购物中心是发展趋势从本项目来讲，不具备与核心商圈竞争的条件，传统零售业（服饰类）未来生存的可能性很小，要从本项目来讲，不具备与核心商圈竞争的条件，传统零售业（服饰类）未来生存的可能性很小，要发展一站式购物中心，而且是以餐饮、休闲娱乐为主导的购物中心，并充分发挥出旅游和文化特色发展一站式购物中心，而且是以餐饮、
46、休闲娱乐为主导的购物中心，并充分发挥出旅游和文化特色优势，才是本项目未来成功的关键优势，才是本项目未来成功的关键旅游商业、特色商业目前旅游商业、特色商业目前是空白是空白41消费者研究消费者研究42调查目的调查目的了解受访者的背景，以对无锡消费者的基本情况有整体的理解和把握了解受访者的消费习性，为使项目满足消费者的喜好提供参考依据了解受访者的消费偏好，为项目的整体规划以及商品组合概念提供依据购物调查外出用餐调查休闲娱乐调查消费者习性消费者习性对奢侈品的认知度对本项目商业的看法对本项目特色商业的偏好项目概念测试项目概念测试年龄性别收入文化程度婚姻状况职业消费者背景消费者背景调研时间：2010年7月
47、17日9：3017：00，2010年7月18日10：0016：00 调研方式：随机拦截访问问卷数量：200份，按信心度95%，误差7%估算，最终有效问卷为196份消费者调研的目的及方法消费者调研的目的及方法43成本基础法约定法置信区间法统计分析法五种样本容量确认方法比例法样本容量：样本容量： 200样本容量的确定样本容量的确定4422e(pq)zn 精确度精确度样本容量样本容量可确信的总体差异性大小期望精确度估计总体值所需的置信度n：样本容量z：所选置信区间相关的标准误差p：总体的估计差异性q：100p e：可接受误差样本容量的确定样本容量的确定置信区间法置信区间法4522e(pq)zn n：
48、样本容量z： 所选置信区间相关的标准误差p：总体的估计差异性q：100 p e：可接受误差z：置信度95p：50（预设：预期目标的差异性大）q：100 p e：精确度7196750501.96n22样本容量的确定样本容量的确定置信区间法置信区间法46调研地点分布调研地点分布序号序号采样地点采样地点数量数量（份）（份）1核心商圈（百年城、麦凯乐、新玛特附近区域）982星海广场553老虎滩公园43总计1961注：本次消费者调研共采集样本200个，最终有效样本196个23从统计结果来看，核心商圈的受访者以大连本地市民为主，星海广场和老虎滩的受访者以外地游客为主，消费者研究将分别针对这两种客群进行分析
49、47消费者调研主要结论消费者调研主要结论消费者基本概况消费者基本概况消费者调查结果所显示受访者有以下特征消费者调查结果所显示受访者有以下特征消费者受教育程度较高，86.2%的比例拥有大专及以上学历84.3%的受访者年龄集中在22-50岁，47.3%的受访者已婚，39.1%的的受访者有子女被访者中，公司职工、公司管理人员和专业人员的比例最高，他们的收入稳定，富裕程度高核心商圈消费者（主要为大连市民）的个人月收入主要集中在2000-5000元，家庭月收入主要集中在在6000-12000元。个人月收入在5000元以上和家庭月收入在12000元以上的比例分别为19.4%和13.6%旅游景点消费者（主要
50、为外地游客）的个人月收入主要集中在2000-5000元，家庭月收入主要集中在在3000-8000元。个人月收入在5000元以上和家庭月收入在8000元以上的比例分别为18.4%和21.6%本地消费者家庭月收入略高于外地游客，加上大连旅游淡旺季明显，说明本项目目标消费群定位应当以本地消费者和家庭作为重点48消费者调研主要结论消费者调研主要结论消费习惯消费习惯消费者调查结果所显示受访者消费习惯消费者调查结果所显示受访者消费习惯青泥洼商圈是大连消费者的首选之地,辐射大连全市，25%以上消费者最喜欢大商新玛特，选择时代广场的比例约为10%，大部分消费者每月光顾商场3-6次（43.7%）被访者中拥有私家
