1、消防设备管理制度消防设备管理制度一、 全公司的烟感器每年由消防中心组织测检12次。二、 自动灭火喷淋管道污水，每年由消防中心和管工班组织排放检查一次。三、 每季度由消防中心或水泵班防水检查一次公司内的地上消火栓。四、 消防水泵每半年由消防中心和水泵班手动或自动启动检查一次。五、 气站的电子鼻的信号每季度由液化站测试一次信号。六、 公司的消防加压、送风、排烟风机，每月由工程部门启动运行测试检查一次。七、 消防总控制联动系统每年由消防中心和工程部及有关部门联合启动运行检查一次。八、 公司的各种电气设备，每年联合进行一次检查。九、 备用发电机，由工程部根据设备检查安排时间定期启动检查。十、 各部位的
2、轻便手提式10升、推车式65100升的泡沫灭火器，每年由消防中心监督各部位更换药剂一次，其他器材损坏的要及时更换。十一、 公司建筑物内凡存放有物品的地方，有人员活动的地方、公共场所、娱乐场所、楼层间、机房、电房、气站、厨房、办公室等部位视情况配备轻便手提式灭火器材，由管辖部门负责维护保管及外表的清洁卫生，摆放消防器材的地方不得堆放杂物，改变消防器材摆放的位置时，要经消防中心同意，有意损坏消防器材要罚款，情节严重的要追究责任。十二、相关文件记录：消防设施、安全标识管理规定一、 按照消防规范要求，管理区域内配备各种消防设备、设施，标识安装在合适、醒目的位置上。二、 各种标识不得随意挪为他用，责任部
3、门应按月进行全面普查的规定认真落实，保证各种标识的完好性。三、 标识名称及作用1、 公共设施的标识（1） 楼层灯及楼层号码的标识，分别安装在各楼层电梯厅内，其作用是为人们提示你所在楼层。（2） 应急指示灯标识，分别安装在住宅楼各层通道及楼梯内，其作用是在火灾情况下可作应急照明使用，并提示人们所在安全疏散的方向。（3） 禁止吸烟标识，在管理区域内公共场所及各电梯箱内安装有禁止吸烟标识牌，其作用是提示人们在公共场所不许吸烟，做到文明办公防止火灾发生。（4） 消防器材标识，在各层指向灭火器的方向分别安装有指示牌，其作用是提示人们该方向设有灭火器材，一旦发生火灾及时使用。（5） 火警电话标识，在各层通
4、道内分别安装有火警电话标牌，其作用提示大家时刻记住火警电话，火灾时及时报警。2、 消防设备系统的标识（1） 消防供水管道的标识，在楼内的消防供水管，按规范要求全为红色，并在管道上有明确的编号，说明该管是消火栓系统或花洒系统供水的区域范围。（2） 消防栓的标识，在管理区域内所有消防栓的门上都印有消火栓的字样，提示人们该处设有消火栓。（3） 高层、中高层排烟系统标识，在各层的走廊一方设有一个排烟窗，在相应的位置设有排烟窗控制装置，上面注有“发生火灾时，按下红按钮”的字样标识。（4）加压送风系统标识，在各层的消防电梯厅，防火楼内梯设有加压送风百叶窗，发生火灾时可向该区域内送风，避免烟雾火势进入，使顺
5、利疏散。（5）消防电梯标识，在每层的消防电梯厅内都标有消防电梯字样，表示该梯为消防电梯。3、 消防机房的标识（1） 消防水泵的标识，在各水泵上注有水泵编号、功率等字样标识。（2） 消防水箱的标识，在供水箱上标有消防储水量限位标识。（3） 排送风机的标识，在管理区域内各消防风机上都标有，风机编号“P”、“S”，及功率等字样标识。（4） 监控中心的标识，摆在监探中心的门口，挂有监控中心的标牌，在值班室内的控制台上，显示有供电各系统信号指示，控制操作按钮等具体的字样标识。4、 消防设施，设备管理的标识包括（1） 消防设施、设备管理的标识。（2） 消防设备检查保养记录标识。（3） 消防设备试运行记录标
6、识。（4） 消防设备故障维修的标识。（5） 监控中心有关消防的各种管理制度的标识。（6） 灭火作战方案及灭火指挥系统图的标识。（7） 消防管道及平面图的标识。四、相关文件记录：无管理处消防器材管理制度一、 消防设施器材按照划分的管理区域，实行“谁主管，谁负责”的原则，使消防设施器材经常处于良好备用状态。二、 消防治安部每年对消防设施器材进行两次定期检查、清理和登记造册存档。三、 消防栓、箱体、玻璃、门锁、阀门、水带、水枪、手动报警器、小锤及其配件经常处于良好备用状态。四、 温、烟感控制箱体，指示灯，开关，探头经常处于良好备用状态。五、 消防水泵、阀门、管道、压力表、水喷淋自动灭火系统每月放水试
7、验一次。六、 消防手电筒、出口指示灯、事故应急照明灯保持完好。七、 定期对灭火器进行检查、更换，确保处于良好备用状态。八、 消防用广播器材随时处于良好备用状态。九、 消防扳手存放在显要位置，随时备用。十、 加强消防设施器材的巡视、检查、保养、更换，发现隐患及时处理。十一、 消防设施器材禁止挪作他用及改变位置，严禁损坏丢失。十二、相关文件记录：无消防监控中心管理制度消防控制中心是掌握消防设备动态及发现火灾、火警的重要岗位，是整个大厦消防管理的心脏。为了加强消防控制中心的管理，特定例如下制度。一、 消防控制中心实行全天24小时专人轮流值班制。二、 监控中心的轮值人员必须具备高度的警觉性和高度的责任
8、心，能熟练操作设备。三、 值班人员在监控中心不准吸烟、喝酒、会客，不准进行其他与工作无关的活动。四、 值班人员在工作期间不得擅自离开工作岗位，如有特殊情况，应由其他轮值人员顶替方可离开。五、 监控中心各操作手柄（按钮）每日做一次手动操作检查。六、 消防监控中心的设备外观不附有灰尘为合格。七、 监控中心的设备出现故障当班人员无法排除时，应第一时间报告管理处主任，联系技术人员前往维修。八、 相关文件记录：无消防设备安全操作规程一、 本管理区域内消防各系统属遥控、连锁自动装置，故在操作前必须观察各个系统是否设置在自动位置。二、 首先观察各系统电源信号是否正常。三、 各系统的安全操作方法如下：1、 烟
9、感系统：当发生火情报警时，确认楼层后，首先通知保安人员到报警层观察，同时与该层人员及时取得联系。若为火险立即按灭火作战方案处理，若为误报，请保安人员将区域报警进行复位，后将值班室内的集中报警器复位。2、 防火卷帘门系统：当群楼发生火警时，根据失火方位及火热大小，可采取隔离法，及降落相应的防火卷帘门，值班员可根据现场报告情况遥控降落，就近人员也可击碎报警按钮降落，若以上两种情况都不能降落时（观察卷帘降落信号灯），可速派消防维修人员到当地打开锁匙开关强迫降落。3、 排烟系统：发生火灾时，值班员遥控打开该层及其上下层的排烟阀。若失控时，通知人员就地打开该层的排烟阀，这是排烟风机自动启动，启动信号灯亮
10、。若风机不能自动启动，速转入手动位置启动，仍不能启动时速派人到风机房内强行启动。4、 加压送风系统：根据火灾的不同方位，迅速打开相应的加压风机，启动信号灯亮，若失控时可派人到风机房进行手动操作。5、 消防栓系统：该系统是救火的主要设备之一，当进行该系统操作时，时刻监视该系统的消火栓报警信号。当灭火人员打碎就地的报警信号，消防中心得到该消火栓的报警按钮后，这是相应的消火栓泵自动启动，启泵信号灯亮。若不能自动启泵时，应立即转入手动位置启动，仍不能启动时，速与水泵房人员联系，或派人到泵房强行启动。6、 花洒系统：当某层发生火灾时，失火部位的花洒喷淋头爆破喷水，该层的水流指示器动作，监控中心得到该层的
11、报警信号。值班员观察水位信号，水位降到下限，花洒泵自动启动，相应的启泵信号灯亮。若不能自动启泵时，立即转入手动位置启动，仍不能启动时速派人到泵房强行启动。7、 紧急广播遥控设备操作说明当需要启动紧急广播时，请严格按以下步骤操作：（1） 将消防控制室中紧急广播设备的搬把开关置“ON”位置。（2） 按下“F1”键，“叮咚”响声后便向被选定的区域播出。（3） 按下“STOP”后再按下“F2”键。当磁带机中放入有关消防疏散的磁带后，该带便将如何进行人员疏散的内容不断向预选定的区域播出。（4） 按“F3”键，此时，磁带机输出的有关人员疏散内容和消防指挥员现场指挥的信号并存同时播出。（5） 如认为磁带信号
12、妨碍现场指挥，可按下“STOP”后按两下“F4”键，于是被选定的区域中只有现场指挥员的命令可播出，其它信号一概终止，使用完毕将第（1）项中各开关全部复位。四、 操作完毕后，时刻观察各个系统运行是否正常。五、 火灾扑灭后，要进行事后工作，即所有系统要复位，对所有系统的设备进行检修。六、 事故后要详细整理记录资料，总结操作经验。七、相关文件记录：无公用设施改造及维护维修工作程序一、 目的确保及时更新、改造、维护维修公用设施，保证其适时适量增容和正常运行。二、 适用范围适用于花园管理处管理的公用设施的改造及维护维修。三、 参考文件1、设施和工作环境管制程序。2、分供的选择与评估管制程序。3、采购管制
13、程序。四、 定义1、 公用设施的抢修：是指损坏的公用设施，已经严重影响到客户的人身和财产安全或其正常生活，必须对其及时进行的维修。2、 外委：指委托公司外单位进行的改造及维护维修。3、 自修：指管理处人员自行进行的改造及维护维修。五、 职责1、 管理处职责：（1） 负责做好本管理区域内维修（改造）、保养的年度及季度计划和半年总结；（2） 负责单项预算费用3000元以下的项目的申报、实施及结算；（3） 积极配合其它部门，做好由其它部门负责实施的本辖区内的工程项目的施工管理和结算工作；（4） 组织有关部门对本管理处负责的项目进行竣工验收；参与本管理区域内其它工程项目的竣工验收工作；（5） 管理处主
14、任作为管理处负责的项目的第一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督、总结工作；同时须督促员工做好工程项目的年度计划、季度计划和半年总结、管理处所负责项目的实施。2、 工程技术部职责（1） 作为维修（改造）项目的主审部门，负责立项工程方案及预算的审核；（2） 负责做好维修（改造）工程的年度总结；（3） 负责单项预算费用3000元以上的项目的申报、实施及结算；（4） 为各管理处提供工程方案、预算上的技术支持；（5） 组织有关部门对本部负责的项目进行竣工验收，并将验收情况反馈给该项目所属管理区域内管理处；参与其它工程项目的竣工验收工作；（6） 工程技术部经理为部门负责的项目的第
15、一责任人，须督促工程项目直接负责人做好工程的实施、安全质量监督、总结工作；同时须督促员工做好工程项目的年度总结和部门所负责项目的实施。3、 财务部职责（1） 做好立项项目的预算审核工作，监督和控制工程费用的预算执行情况；（2） 负责为各部门办理工程项目的结算；（3） 参与工程项目的竣工验收。六、 资格和培训执行本程序无需特别的资格和培训。七、 程序1、 管理区域内公用设施的确认（1） 物业管理原制作公用设施一览表并徐备用相应管网图、供电线路图、结构图、原理图、说明书等资料。资料应予编号。（2） 管理区域内公用设施应包括如下几种：A、 供电、供水设施。注：不包括水泵房、开关站、变（配）电所，该部
16、分公用设施的控制按供电供水设施控制程序进行。B、 路灯、公共通道灯、庭院灯、应急灯。C、 花园内休闲娱乐设施。D、 消防设施。E、 公共天线、公用电信线路。F、 清洁卫生设施。G、 公共防盗设施。H、 其他公用设施。2、 责任范围划分管理处主任根据公用设施一览表和物业管理员人数及特长划分各物业管理员责任范围，并在一览表相应栏目注明。3、 维修（改造）计划（1）“年度计划”的制定各管理处须于每年12月15日前做好下一年度的工程维修（改造）、设备保养计划，维修（改造）、保养项目主要包括：电梯、空调机组、高（低）压配电系统、发电机组、消防系统、生活供水系统、排水系统、防盗监控系统、电脑（网络）设施、
17、停车场智能管理系统、公共照明系统、楼宇及公共场地、市政道路、园林绿化、出租房屋及设施、避雷设施等。须报计划的项目是指单项预算费用2000元以上的项目。做计划时必须根据实际管理需要，做到方案切实可行、预算基本准确。各管理处将编制好的年度维修（改造）计划送至总经理、财务部、工程技术部（送往工程技术部时须附送上用Excel编制的计划表磁盘，下同）。（2）、季度计划的制定各管理处须在年度计划的基础上，根据实际管理情况，于每季度末做好下一季度的维修（改造）计划（单项预算2000元以上的项目），编制季度维修（改造）计划表，并将计划表送至总经理、财务部、工程技术部。4、 日常巡视检查（1）物业管理员对自己责
18、任范围的公用设施在正常工作日内每天巡视检查，并作公用设施巡视记录。（2）物业管理员对重要公用设施应适当增加巡视频次，必要时，对其性能状况可进行试验。5、 计划外公用设施改造及维护维修（1） 物业管理员根据下列资料提出计划外公用设施改造及维护维修项目。A、 日常巡视检查记录。B、 客户投诉记录。C、 访问客户记录。D、 上级指示。（2） 经批准的计划外项目由物业管理员按规定实施。6、 公用设施的抢修（1） 管理处主任当班时，由主任组织实施抢修；管理处主任不在时，由责任物业管理员组织实施抢修。（2） 必要时，抢修负责人可向上级报告抢修情况或请求帮助。（3） 管理处所有人力、财力、物力应优先满足抢修
19、的需要。（4） 抢修完毕，管理处主任应向经理报告抢修情况，包括：A、 事故原因；B、 损失情况；C、 抢修结果；D、 抢修费用；E、 纠正和预防措施。7、 除抢修外，公用设施在保修期内发生质量问题，由物业管理员书面通知并监督施工单位或供应商处理。8、 公用设施改造及维护维修工作质量的检查。（1） 管理处主任重点检查费用500元以上的项目质量和抢修项目质量，发现问题，及时通知物业管理员处理。（2） 公司经理随机检查公用设施的改造及维护维修工作质量，发现问题，及时通知管理处主任处理并要求其书面报告处理结果。八、 相关表格记录公用设施一览表 GD/E-QE-001-037-01年度维修（改造）计划 GD/E-QE-001-037-02季度维修（改造）计划 GD/E-QE-001-037-03公用设施巡视记录 GD/E-QE-001-037-04
