1、请务必阅读正文之后免责条款部分请务必阅读正文之后免责条款部分 中国中国人口人口大大迁移迁移的新的新趋势趋势 恒大研究院研究报告恒大研究院研究报告 城市规划城市规划 专题报告专题报告 2020/8/10 首席经济学家：首席经济学家： 任泽平任泽平 城市首席城市首席研究员研究员：熊柴 xiongchai 研究员研究员：白学松 研究员研究员：于嘉俊 导读导读： 现代经济，人口不是负担，而是经济社会活力的源泉，是创新创业的基础，人口迁移带来的居住需求是房地产发展的根基。 我们曾提出业内经典分析框架：“房地产长期看人口、中期看土地、短期看金融” （参考专著房地产周期 全球房地产）。长期倡导“城市群” 模
2、式， 尊重人口迁移聚集的基本规律和趋势。 在近年大力呼吁 “尽快全面放开生育以应对老龄化少子化挑战”。 改革开放以来， 中国人口迁移经历了从“孔雀东南飞”到 2010 年后的回流中西部，再到近年的粤浙人口再集聚和回流中西部并存。从城市层面看，近年向粤浙集聚的人口主要在大都市圈，而回流中西部的人口也主要是向大城市集聚。 中国已经进入都市圈城市群时代！ 风险提示风险提示：官方非普查年份常住人口统计存在偏差；部分地区数据缺失等 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展立足企业恒久发展 2 服务国家大局战略服务国家大局战略 目录目录 1 中国人口大迁移的新趋势 . 4 1.1 省级：粤浙人口再集聚与渝皖川
3、回流并存 . 4 1.2 城市：深圳、广州、杭州、长沙年均净流入超 20 万. 4 1.3 都市圈城市群：珠三角、长三角城市群年均净流入超 60 万 . 5 2 人口迁移对经济社会影响重大 . 7 2.1 人口流入地区经济社会发展潜力更大 . 7 2.2 人口流出地区老龄化加重，经济社会发展压力明显. 8 2.3 人口向大都市圈大城市群集中，房地产市场将更加分化. 9 mNtQqOwPqRmMsNmPqPrNmN9PcM7NsQmMmOoOiNpPvNkPqRtQ8OoMtQvPmQmNMYrQtP恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展立足企业恒久发展 3 服务国家大局战略服务国家大局战略 图表
4、目录图表目录 图表：近 4 年粤浙皖新鲁等常住人口增量领先. 4 图表：近 4 年粤浙人口净流入大幅回升 . 4 图表：部分重点城市近年常住人口年均变化情况. 5 图表：部分重点城市近年人口年均净流入情况. 5 图表：2016-2019 年一二线城市人口流入放缓、三四线持续流出 . 5 图表：33 个都市圈近年常住人口年均变化情况. 6 图表：33 个都市圈近年人口年均净流入情况. 6 图表：19 个城市群近年常住人口年均变化情况. 7 图表：19 个城市群近年人口年均净流入情况. 7 图表：深圳吸引大量人口流入 . 8 图表：美国大量人才来自于国际移民 . 8 图表：东北老龄化形势更为严峻
5、. 9 图表：东北养老金累计结余可支付时间全国倒数. 9 图表：2013 年开始分线城市房地产市场分化. 9 图表：中国人口将在“十四五”时期陷入负增长. 9 恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展立足企业恒久发展 4 服务国家大局战略服务国家大局战略 1 1 中国人口大迁移中国人口大迁移的新趋势的新趋势 1.11.1 省级：省级：粤浙人口再集聚粤浙人口再集聚与渝皖川回流并存与渝皖川回流并存 改革改革开放开放以来以来，中国的，中国的跨省跨省人口迁移经历人口迁移经历从从“孔雀孔雀东南飞东南飞”到回流到回流中西部中西部，再到近年粤浙人口再集聚和回流中西部并存三个阶段，再到近年粤浙人口再集聚和回流中西
6、部并存三个阶段。从从常住常住人口变化看人口变化看，2001-2010 年、2011-2015 年、2016-2019 年，粤、浙常住人口年均增加分别为 171、69、131 万和 83、15、65 万，而江苏三个时期分别为 51、16、18 万；皖、桂、川、豫、湘、渝、黔、鄂等中西部省份由 2001-2010 年的年均负增长转为 2011 年后的正增长；东北三省由2001-2010年的年均正增长转为2011-2015年的负增长， 近4年减幅扩大。 从剔除自然增长因素之后的人口从剔除自然增长因素之后的人口迁移迁移看看： 近近 4 4 年年广东、浙江年均人口净流入分别由广东、浙江年均人口净流入分别
7、由 20112011- -20152015 年年的的 1414、- -7 7 万万大幅回升至大幅回升至 20162016- -20192019 年的年的 7676、4646 万，呈现明显的人口再集聚趋势；万，呈现明显的人口再集聚趋势； 上海、北京因上海、北京因近年近年严控人口规模，均由人口净流入严控人口规模，均由人口净流入转变为净流出转变为净流出； 山东近年经济转型落后山东近年经济转型落后，年均人口净流出规模，年均人口净流出规模较较 20112011- -20152015 年年继续继续扩大扩大； 中部省份中部省份除安徽除安徽由年均净流出由年均净流出转转为为净流入外，其余净流入外，其余各省各省均
8、为持续均为持续净净流出流出状态状态； 重庆重庆、四川、四川、陕西近年陕西近年人口人口持续持续回流回流，其中重庆、四川近 4 年年均人口净流入规模在 10 万以上； 东北东北三省经济持续低迷，人口净流出规模三省经济持续低迷，人口净流出规模持续扩大持续扩大，辽宁由2001-2010 年年均人口净流入 14 万下滑至 2011-2015 年的 2.3 万，近 4年年均净流出 5 万。 图表：近 4 年粤浙皖新鲁等常住人口增量领先 图表：近 4 年粤浙人口净流入大幅回升 资料来源：国家统计局，恒大研究院 资料来源：国家统计局，恒大研究院 1.21.2 城市：深圳、广州、杭州、长沙年均净流入超城市：深圳
9、、广州、杭州、长沙年均净流入超 2020 万万 人口人口持续向持续向少数少数核心城市集聚核心城市集聚；近；近 4 4 年深圳、年深圳、广州广州、杭州、杭州、长沙、长沙 4 4市市年均年均净净流入流入超超2020万万， 北京， 北京年均净年均净流出流出超超1010万。万。 2001-2010年、 2011-2015年、2016-2019 年，全国 337 个地级及以上单位中，人口净流入的分别有236（3 市数据缺失）、147（9 市数据缺失）、112 个（47 市数据缺失），人口净流入城市数量占比分别为 70.7%、44.8%、38.6%；三个时期人口净流出城市数量分别为 98、 180、 17
10、8 个， 占比分别为 29.3%、 54.9%、 61.3%。 具体来具体来看，看，深、深、广、杭广、杭三城三城以活跃的新经济以活跃的新经济产业和产业和较为宽松的较为宽松的人才人才政策政策吸引人口吸引人口大规模流入，大规模流入，三城三城近近 4 4 年常住年常住人口年均人口年均净流入分别达净流入分别达 3232、-75-252575125175225广东浙江安徽新疆山东广西河北四川河南福建湖南云南重庆江西江苏贵州陕西山西湖北甘肃海南宁夏内蒙古西藏青海上海天津北京辽宁吉林黑龙江2001-2010年常住人口年均变化（万人）年常住人口年均变化（万人）2011-20152016-2019-100-50
11、050100150广东浙江新疆重庆安徽四川江苏陕西福建西藏广西宁夏海南天津青海河北山西贵州甘肃湖南云南上海内蒙古辽宁江西湖北河南北京黑龙江吉林山东2001-2010年年均人口净流入（万人）年年均人口净流入（万人）2011-20152016-2019恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展立足企业恒久发展 5 服务国家大局战略服务国家大局战略 2828、2727 万万，较 2011-2015 年均有大幅增长。长沙、宁波、长沙、宁波、西安西安、重庆、重庆、成都成都、郑州近、郑州近 4 4 年常住年常住人口年均净流入规模人口年均净流入规模均均在在 1010 万万以上以上；这几个城市均为所在都市圈核心城市
12、，近年城市发展较为快速、 “抢人”力度较大。 图表：部分重点城市近年常住人口年均变化情况 图表：部分重点城市近年人口年均净流入情况 资料来源：各地统计局，恒大研究院 资料来源：各地统计局，恒大研究院 从从全域层面全域层面看， 近看， 近 4 4 年年一一、 二二线城市线城市人口年均人口年均增速增速为为 1.331.33% %、 1.01.06%6%，人口人口持续持续流入但流入但增速放缓； 三增速放缓； 三、 四线城市人口、 四线城市人口年均增速为年均增速为 0.43%0.43%、 0.36%0.36%，人口人口持续流出持续流出。根据 GDP、城镇居民人均可支配收入、以及城市政治地位等，我们将
13、337 个地级及以上单位划分为一、二、三、四线城市。总体总体来看来看， 2000-2019年一线、 二线城市人口占比分别由3.7%、 19.3%增至5.3%、22.3%，三、四线城市则由 30.9%、43.5%降至 30.6%、41.3%。从从趋势看，趋势看，2001-2010 年、2011-2015 年、2016-2019 年，一线城市人口年均增速分别为 3.42%、1.49%、1.33%，二线城市分别为 1.53%、0.96%、1.06%，均远高于全国人口平均增速的 0.57%、0.50%、0.46%。一、二线城市人口保持集聚，但一线城市近年受京沪控人影响，人口流入呈持续放缓趋势；二线城市
14、近 4 年在杭州、长沙、西安、重庆、成都、武汉等省会城市的引领下，人口年均增速略有回升。上述三个时期，三线城市人口年均增速分别为 0.52%、0.37%、0.43%，略低于全国平均增速；四线城市仅分别为 0.15%、0.34%、0.36%，明显低于全国平均水平，表明三、四线城市人口仍持续流出。 图表：2016-2019 年一二线城市人口流入放缓、三四线持续流出 资料来源：各地统计局，恒大研究院 1.31.3 都市圈城市群都市圈城市群：珠三角珠三角、长三角城市群年均净流入超长三角城市群年均净流入超 6060万万 -20-10010203040506070深圳广州杭州长沙宁波西安重庆郑州佛山武汉厦
15、门贵阳济南南昌南宁青岛南京成都昆明合肥南通福州石家庄沈阳太原天津无锡兰州上海北京2000-2010年常住人口年均变化（万人）年常住人口年均变化（万人）2011-20152016-2019-30-20-1001020304050607080深圳广州杭州长沙宁波西安重庆成都郑州佛山武汉厦门贵阳济南南昌南宁青岛南京昆明合肥南通福州石家庄沈阳太原天津无锡兰州上海北京2001-2010年年均人口净流入（万人）年年均人口净流入（万人）2011-20152016-201901234一线城市二线城市三线城市四线城市全国2001-2010年人口年均增速（年人口年均增速（%）2011-20152016-2019恒
16、大研究院研究报告 立足企业恒久发展立足企业恒久发展 6 服务国家大局战略服务国家大局战略 近近 4 4 年年广佛肇广佛肇、杭州、杭州、深深莞惠莞惠等等 1010 个个都市圈年均净流入人口规模都市圈年均净流入人口规模超超1010 万；人口万；人口净流出净流出都市圈都市圈数量升至数量升至 1111 个，个，京沪都市圈京沪都市圈人口人口向周边疏解。向周边疏解。2000-2019 年，33 个都市圈土地面积仅占全国 16.2%，其常住人口占比由47.8%提升至 51.7%、GDP 占比由 63.2%提升至 65.7%，人口、经济进一步向都市圈集聚；但 2016-2019 年人口净流出的都市圈增至 11
17、 个，主要分布在东北、山东半岛、京津冀等地区，数量明显高于 2011-2015 年的 6个，2001-2010 年的 2 个。具体具体看，看，近 4 年人口年均净流入超 10 万的都市圈有 10 个，其中广佛肇、杭州、深莞惠、上海 4 个都市圈年均净流入规模超 20 万，长株潭、宁波、重庆、西安、成都、郑州 6 个都市圈年均净流入规模在 10-20 万之间。从从都市圈都市圈内部看内部看，近 4 年核心城市、周边城市人口均为净流出的有乌鲁木齐、哈尔滨、长吉都市圈，核心城市人口净流入但都市圈整体净流出的有济南、南昌、石家庄、青岛等 7 个都市圈，反映这些都市圈的核心城市人口吸引力不足，周边城市人口
18、主要向都市圈外流出。此外，近年京沪大力控人，核心城市人口净流出、周边城市净流入； 其中上海都市圈近 4 年核心城市年均人口净流出 0.6 万，但周边城市年均净流入规模达 25 万。 图表：33 个都市圈近年常住人口年均变化情况 图表：33 个都市圈近年人口年均净流入情况 资料来源：各地统计局，恒大研究院；注：2011-2015年，长吉、哈尔滨都市圈数据有缺失。 资料来源：各地统计局，恒大研究院 近近 4 4 年珠三角、年珠三角、 长三角城市群长三角城市群年均年均净流入超净流入超 6060 万， 哈长、 山东半岛万， 哈长、 山东半岛、中原、京津冀中原、京津冀、海峡西岸海峡西岸 5 5 个个城市
19、群城市群年均人口年均人口净流出净流出超超 1010 万万。中国“十三五” 规划提出建设长三角、 珠三角、 京津冀、 山东半岛等 19 个城市群。总体上总体上看，看，人口、经济已高度集中于 19 个城市群，近年愈发向核心城市群集聚。2000-2019 年，全国 19 个城市群土地面积占全国 38.5%，其常住人口占比由 82.7%提升至 85.5%，GDP 占比由 88.4%提升至 90.7%；其中土地面积仅占全国 2.9%的长三角、珠三角城市群，2000-2019 年其常住人口合计占比由 13.9%提升至 16.4%，GDP 占比由 26.8%提升至 29.4%，两者经济-人口份额比值虽然分别
20、从 1.8、 2.5 降至 1.7、1.9，但远高于 1.0的理论平衡水平，未来人口流入潜力仍然巨大。具体具体看，看，全国经济最活跃的珠三角、长三角城市群近 4 年年均人口净流入分别为 69、61 万，较2011-2015 年的 3、15 万大幅扩大；在重庆、成都都市圈引领下，西部的成渝城市群由 2001-2010 年的年均净流出 40 万变为 2011-2015 年年均净流入 19 万，2016-2019 年年均净流入扩大至 27 万。而东北、山东、中原等区域近年面临产业结构单一、经济转型缓慢等问题，呈现人口净流出趋势。哈长、山东半岛、中原、京津冀、海峡西岸、长江中游城市群由2011-201
21、5 年人口年均净流入转为 2016-2019 年的净流出，其中哈长、山东半岛、中原、京津冀、海峡西岸 5 个城市群近 4 年年均净流出人口规模超 10 万。 -40-20020406080100广佛肇深莞惠杭州上海郑州合肥长株潭重庆宁波西安南京成都夏漳泉南宁石家庄南昌武汉贵阳青岛济南昆明福州苏锡常兰州太原天津西宁北京乌鲁木齐大连长吉沈阳哈尔滨2000-2010常住人口年均变化常住人口年均变化2011-20152016-2019-40-20020406080100广佛肇杭州深莞惠上海长株潭宁波重庆西安成都郑州南京夏漳泉合肥武汉南宁天津贵阳太原兰州沈阳昆明苏锡常西宁福州大连乌鲁木齐青岛石家庄南昌长
22、吉哈尔滨北京济南2001-2010年年均人口净流入（万人）年年均人口净流入（万人）2011-20152016-2019恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展立足企业恒久发展 7 服务国家大局战略服务国家大局战略 图表：19 个城市群近年常住人口年均变化情况 图表：19 个城市群近年人口年均净流入情况 资料来源：各地统计局，恒大研究院；注：2011-2015年，天山北坡、哈长城市群数据有缺失。 资料来源：各地统计局，恒大研究院；注：2011-2015年、2016-2019 年天山北坡城市群数据有缺失。 2 2 人口迁移对经济社会影响人口迁移对经济社会影响重大重大 2.12.1 人口人口流入地区流入
23、地区经济社会发展潜力更大经济社会发展潜力更大 “人随产业走、 人往高处走人随产业走、 人往高处走” ， 人口迁移既是经济社会发展的结人口迁移既是经济社会发展的结果，果，也是经济社会发展的关键要素也是经济社会发展的关键要素。 第第一，一，人口流入人口流入增加年轻增加年轻劳动力劳动力供给供给，缓解老龄化压力，缓解老龄化压力；深圳近深圳近 5 5年年常住常住人口净流入达人口净流入达 166166 万，万，2 2015015 年年老龄化率仅老龄化率仅 2.9%2.9%。迁移人口主要是年轻人口。从国际来看，美国自建国就是一个以移民为主的国家，根据美国移民统计年鉴数据， 1820-2018年总计有8496
24、万人获得合法居留权，其中 1991-2018 年 20-64 岁工作年龄移民占比始终维持在 70%以上。 长期宽松的国际移民体系保证了美国国内人口中国际移民数量与人口总量的持续增长，稳定增长的劳动力为美国经济腾飞提供了人口红利，实现了对英国等欧洲传统资本主义强国的赶超。从国内来看，深圳 40 年前只是宝安县一个鲜为人知的小渔村，得益于友好的人才政策，深圳吸引大量人口流入成为全国最年轻的城市之一。1980-2019 年深圳常住人口增加1310.6 万人，其中 2015-2019 年常住人口年均增量 53.2 万、户籍人口年均增量 32.5 万，常住人口累计净流入 166 万人。2000-2015
25、 年深圳 65 岁及以上人口占比从 1.2%升至 2.9%，远低于全国、北京、上海的 10.5%、10.7%、12.8%。 第第二，二，人口流入人口流入增加人才供给，促进创新发展增加人才供给，促进创新发展；19198282- -20152015 年深圳年深圳岁以上人口大专及以上学历人口比重由岁以上人口大专及以上学历人口比重由 4.84.8% %升至升至 21.8%21.8%，助力，助力创新创意创新创意之都之都建设建设。从国际来看，美国开放的国际移民体系吸收了大量优秀外国人才。1930 年代移居美国的爱因斯坦、冯诺依曼、冯卡门等科学家，在美国的计算机、航空、核武器等领域发挥了中流砥柱的作用；根据
26、诺贝尔基金会披露，截至 2019 年美国籍诺贝尔医学奖、物理学奖和化学奖获得者中，有 25.8%为国际移民。从国内来看，1979 年深圳本地科教资源极少，但通过引进高素质人才和大量办学，高学历人才比例快速提升，从“制造工厂”迈向“硬件硅谷”、“创新之城”，新一代信息技术、生物医药、文化创意产业等战略新兴产业成为支柱。1982-2015 年深圳市岁以上人口大专及以上学历人口比重由 0.9%提升至 21.8%，远高于全国的 13.3%，虽然仍低于北京的 42.3%、上海的 28.7%，但差距在迅速缩小。 其三，其三，集聚效应增强城市竞争力，助推长三角、珠三角等地成为世集聚效应增强城市竞争力，助推长
27、三角、珠三角等地成为世界级城市群与现代化产业中心界级城市群与现代化产业中心。 集聚效应通过三方面增强城市竞争力： 1）规模效应：人口集聚降低企业生产与城市公共服务的边际成本；2）专业-50050100150200250珠三角长三角中原长江中游成渝海峡西岸山东半岛北部湾京津冀关中平原黔中滇中兰州-西宁天山北坡山西中部宁夏沿黄呼包鄂榆辽中南哈长2000-2010常住人口年均变化（万人）常住人口年均变化（万人）2011-20152016-2019-100-50050100150200250珠三角长三角成渝关中平原宁夏沿黄呼包鄂榆黔中兰州-西宁山西中部滇中北部湾辽中南长江中游海峡西岸京津冀中原山东半岛
28、哈长天山北坡2001-2010年年均人口净流入（万人）年年均人口净流入（万人）2011-20152016-2019恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展立足企业恒久发展 8 服务国家大局战略服务国家大局战略 化分工：流动人口的多样性带来不同领域的比较优势，通过在不同部门的相互协作实现专业化分工；3）学习效应：不同文化背景、受教育程度的人口集聚，促进知识、技能的共享与传播。改革开放早期大规模流动人口向长三角、珠三角等地集聚，形成劳动力供给规模效应，使其在纺织、低端制造业迅速形成较强的竞争优势。近年来长三角、珠三角等地进一步发挥其在各类人才、资本、创新资源集聚等方面的优势，促进先进制造业集群和现代服
29、务业集群融合发展，形成协同集聚的合理空间布局。 其四，其四， 人口流入人口流入扩大消费需求扩大消费需求； 20162016- -20192019 年人口净流入排名靠前的年人口净流入排名靠前的城市中，深圳、杭州、长沙社会消费品零售总额累计增幅均达城市中，深圳、杭州、长沙社会消费品零售总额累计增幅均达 19%19%以上以上。人口流入增加当地人口规模，扩大消费需求，并且消费增速与人口流入正相关。从社会消费品零售总额来看，2019 年中国城市消费总额前十强的城市分别是上海、北京、广州、重庆、成都、武汉、深圳、杭州、南京、苏州，这些城市的人口规模也绝大部分位列全国前 15。从消费增速来看，2016-20
30、19 年人口净流入排名靠前的城市中，深圳、杭州、长沙社会消费品零售总额累计增幅均达 19%以上，长沙更是高达 27.4%；而北京受限于控人政策人口净流出，相应地，北京社会消费品零售总额累计增幅仅 11.5%。 图表：深圳吸引大量人口流入 图表：美国大量人才来自于国际移民 资料来源：国家统计局，恒大研究院 资料来源：诺贝尔基金会，恒大研究院 2.22.2 人口人口流出流出地区地区老龄化老龄化加重加重，经济社会发展压力明显经济社会发展压力明显 人口净流出加重老龄化，人口净流出加重老龄化，加重加重养老负担，严重拖累财政、制约经济养老负担，严重拖累财政、制约经济活力；活力；2012019 9 年辽宁、
31、吉林、黑龙江财政社会保障和就业支出占比分别为年辽宁、吉林、黑龙江财政社会保障和就业支出占比分别为27.5%27.5%、16.7%16.7%、21.9%21.9%，远高于全国的，远高于全国的 12.3%12.3%。尽管老龄化是整体趋势，但是人口流出地区会更严重。人口迁移扩大各地养老保险可持续性的不均衡程度，在充实流入地的养老金账户的同时，也加重了人口流出地的平衡压力。东北户籍人口、常住人口分别在 2010、2015 年陷入负增长，2011 年以来小学生数大幅负增长。2000-2018 年东北 65 岁及以上人口占比由 6.6%上升到 13.4%，辽宁、吉林、黑龙江分别由 7.9%、6.0%、5.
32、6%升至 15.0%、12.4%、12.2%，而同期全国从 7.0%升至 11.9%。2018 年辽宁、 吉林、 黑龙江养老金抚养比 （在职人数/退休人数） 分别为 1.53、 1.42、1.27，远低于全国的 2.55，意味着全国大概每 2.6 个在职人员供养 1 个退休人员， 而东北大概每 1.5 个在职人员供养 1 个退休人员， 负担较重。黑龙江、辽宁、吉林的城镇职工基本养老保险基金分别于 2013、2015、2015 年开始入不敷出，2016 年黑龙江的累计结余转负；从养老金累计结余可支付时间看，2018 年广东、北京、云南、四川、浙江等经济发达、人口净流入或老龄化较低的省份居于前列，
33、吉林、辽宁、黑龙江位列全国倒数 5 名内，分别为 5.2、2.8、-3.1 个月，远低于全国的 14.7 个月。东北财政形势严峻，老龄化严重拖累财政。2019 年吉林、黑龙江、辽宁01020304050607080901992 1994 1996 1998 2000 2002 2004 2006 2008 2010 2012 2014 2016 2018深圳常住人口增量（万人）深圳常住人口增量（万人）户籍人口增量户籍人口增量020406080100120生理学或医学奖物理学奖化学奖经济学奖美国籍获奖者数美国籍获奖者数非美国裔美国籍获奖者数非美国裔美国籍获奖者数恒大研究院研究报告 立足企业恒久发
34、展立足企业恒久发展 9 服务国家大局战略服务国家大局战略 财政收入增幅居全国倒数，其中吉林、黑龙江负增长，而同年辽宁、黑龙江、吉林财政社会保障和就业支出占比分别为 27.5%、21.9%、16.7%，明显高于全国的 12.3%、江苏的 11.2%、浙江的 10.6%。 图表：东北老龄化形势更为严峻 图表：东北养老金累计结余可支付时间全国倒数 资料来源：国家统计局，恒大研究院 资料来源：财政部，恒大研究院 2.32.3 人口向大都市圈大城市群集中，人口向大都市圈大城市群集中，房地产房地产市场市场将更加将更加分化分化 人口集聚分化促使中国人口集聚分化促使中国房地产房地产市场不断分化市场不断分化，
35、在少子老龄化背景下， 在少子老龄化背景下，未来房地产市场将未来房地产市场将更加更加分化，分化，需求需求向向大都市圈大都市圈大大城市群集中城市群集中。中国少子老龄化问题日趋严峻， 2019 年中国总和生育率为 1.5 左右， 并仍存在 “全面二孩”的生育堆积效应；按此趋势，中国人口总量将在“十四五”时期陷入负增长，未来越来越多的地区面临人口收缩。从需求端看，20-59岁的主力置业人群 2013 年见顶，住宅新开工面积 2011、2013 年达超过14 亿平的双峰， 未来住房需求将平稳回落。 从政策端看， 在 “房住不炒” 、“稳地价、稳房价、稳预期”、 “不将房地产作为短期刺激经济的手段”的政策
36、指引下，房地产市场销售回归居民自住需求。按照历史规律，未按照历史规律，未来经济基本面好、 人口流入的高能级区域的房地产市场更有潜力。来经济基本面好、 人口流入的高能级区域的房地产市场更有潜力。 到 2030年 1.7 亿新增城镇人口的约 80%将分布在 19 个城市群，约 60%将分布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、中原、山东半岛等七大城市群。从城市和都市圈来看，2030 年中国有望形成 10 个以上（北京、上海、天津、广州、深圳、重庆、武汉、成都、南京、东莞等）1000 万级城市和 12 个以上（上海、北京、广佛肇、深莞惠、郑州、成都、杭州、苏锡常、青岛、重庆、武汉、南京等）200
37、0 万级大都市圈。 图表：2013 年开始分线城市房地产市场分化 图表：中国人口将在“十四五”时期陷入负增长 资料来源：Wind，恒大研究院 资料来源：国家统计局，恒大研究院 5%7%9%11%13%15%17%2000200120022003200420052006200720082009201020112012201320142015201620172018辽宁辽宁65岁及以上人口占比岁及以上人口占比吉林吉林黑龙江黑龙江全国全国-10010203040506070广东北京安徽江苏四川西藏浙江山西新疆甘肃福建贵州云南宁夏山东内蒙古湖南海南江西河南上海重庆广西陕西天津河北吉林湖北青海辽宁黑龙江
38、2019年城镇职工基本养老保险基金累计结余可支付时间（月）年城镇职工基本养老保险基金累计结余可支付时间（月）-10-50510152025302011-062011-112012-042012-092013-022013-072013-122014-052014-102015-032015-082016-012016-062016-112017-042017-092018-022018-072018-122019-052019-102020-03百城住宅价格指数百城住宅价格指数:一线城市一线城市:同比（同比（%）二线城市二线城市三线城市三线城市4681012141619501955196019
39、65197019751980198519901995200020052010201520202025203020352040204520502055206020652070207520802085209020952100中国人口中国人口(亿亿)低方案预测低方案预测(1.3)中方案中方案(1.4)高方案高方案(1.5)恒大研究院研究报告 立足企业恒久发展立足企业恒久发展 10 服务国家大局战略服务国家大局战略 恒大研究院简介恒大研究院简介 恒大研究院（恒大智库有限公司）成立于2018年1月，是恒大集团设立的科学研究机构，以“立足企业恒久发展 服务国家大局战略”为使命，追求成为国内顶级研究院，致力
40、建成中国特色新型智库。研究院对内为集团领导决策提供研究咨询，为集团发展提供研究支持；对外建设成为杰出的经济金融市场专业研究领导者，建立与社会公众和公共政策沟通的桥梁，传递企业社会责任的品牌形象。 免责声明免责声明 本报告由恒大研究院（恒大智库有限公司）提供，仅供本公司客户使用。本报告仅在相关法律许可的情况下发放，所提供信息均来自公开渠道。本公司尽可能保证信息的准确、完整，但不对其准确性或完整性做出保证。 本报告所载的资料、意见及推测仅反映本公司于发布本报告当日的判断，相关的分析意见及推测可能会根据后续发布的研究报告在不发出通知的情形下做出更改，投资者应当自行关注相应的更新或修改。 市场有风险，
41、投资需谨慎。本报告中的信息或所表述的意见仅供参考，不构成对任何人的投资建议。投资者不应将本报告为作出投资决策的唯一参考因素，亦不应认为本报告可以取代自己的判断，本公司、本公司员工或者关联机构不承诺投资者一定获利，不与投资者分享投资收益，也不对任何人因使用本报告中的任何内容所引致的损失负责。 本报告版权仅为本公司所有，未经书面许可，任何机构和个人不得以任何形式翻版、复制、发表或引用。如征得本公司同意进行引用、刊发的，需在允许的范围内使用，并注明出处为“恒大研究院”，且不得对本报告进行任何有悖原意的引用、 删节和修改， 否则由此造成的一切不良后果及法律责任由私自引用、刊发者承担。 本公司对本免责声明条款具有修改和最终解释权。 联系我们联系我们 北京北京 上海上海 深圳深圳 地址： 北京市朝阳区东三环中路5号财富金融中心6层607-608（100020） 上海市黄浦区黄河路21号鸿祥大厦11楼 （200003） 广东省深圳市南山区海德三道1126号卓越后海中心37楼（518054） E-mail：
