1、0鲁能集团设计标准化图库建设操作手册及设计导则操作手册及设计导则鲁能集团内部文件 版本号 V1.4 北京市建筑设计研究院鲁能标准化图库研究组2012. 11I目录目录目录目录.I第一篇第一篇 操作手册操作手册. 11.总则总则.21.1编制目标.21.2编制原则.21.3编制依据.21.4适用范围.21.5使用说明.3第二篇第二篇 设计导则设计导则.132.术语、名词解释及经济技术指标术语、名词解释及经济技术指标.142.1术语及名词解释.142.2主要经济技术指标.173.鲁能集团住宅产品体系鲁能集团住宅产品体系.203.1产品体系分类表.203.2产品类型及设计导则.224.住宅平面套型设
2、计住宅平面套型设计 .284.1户内单元.284.2公共空间.475.部品部件配置标准部品部件配置标准 .565.1通用部品标准.561鲁能集团设计标准化图库建设 第一篇第一篇 鲁能集团标准化图库建设 操作手册 操作手册 2鲁能集团设计标准化图库建设 1.总则总则1.1编制目标编制目标鲁能集团设计标准化图库旨在加强鲁能集团有限公司房地产设计专业化管理水平， 完善设计标准化，在设计阶段控制项目建设成本，提高设计产品品质，满足集团公司精细化管理的要求。1.2编制原则编制原则标准化图库编制遵循以下原则： 以国家现行政策、法规、规范为准绳的原则； 设计与市场、成本相结合的原则； 管理和技术相结合的原则
3、； 实时更新的原则； 检查与反馈的原则。1.3编制依据编制依据标准化图库编制的主要依据有：民用建筑设计通则 GB503522005 ；建筑设计防火规范 GB500162006 ；高层民用建筑设计防火规范 GB5004595（2005 年版） ；住宅建筑规范 GB503682005 ；住宅设计规范 GB500962011等国家现行相关规范；鲁能集团公司标准图图库建设任务书 ；鲁能集团有限公司房地产设计技术指标体系管理办法（住宅项目） ；鲁能集团各地区项目公司调研资料。1.4适用范围适用范围标准化图库适用于鲁能集团有限公司所属房地产开发的住宅项目。3鲁能集团设计标准化图库建设 1.5使用说明使用说
4、明1.5.1 总述鲁能集团设计标准化图库由设计导则与标准图集共同组成。 导则与图集在实施过程中需配合使用，起到内部对接、外部管控的作用，对内建立标准的项目实施流程，并作为项目技术管理的具体标准；对外提出设计标准和设计原则，控制设计质量、提高设计管理效率，最终提高项目的完成度和满意度。内部内部 外部外部 建立标准流程 控制设计质量 提高管理效率 技术管理标准 提高完成度与满意度在实施过程中，导则和图集的侧重点如下：设计导则设计导则 主要明确住宅设计的原则和技术标准， 结合鲁能集团房地产设计技术指标体系，对住宅设计中的相关技术问题和主要指标做出规定。在实施过程中，对外可作为设计任务书使用，对内可作
5、为设计技术管理标准。标准图集标准图集主要针对三条产品线提出标准套型， 标准套型的设计符合导则中的技术要求，在实施过程中可作为项目规划设计的基础。主要内容主要内容使用方式使用方式通用性通用性/针对性针对性设计导则设计导则住宅设计原则和技术标准对外：作为设计任务书对内：作为设计技术标准通用于各产品类型标准图集标准图集标准套型、立面、部品部件、景观节点规划设计、方案设计的基础图形文件针对每个产品类型1.5.2 职责与分工集团设计部是导则和图集的归口管理部门，负责组织编制及修订图集和导则的主要内容，对具体项目标准化设计的执行进行监督和检查；项目公司设计部是标准化设计的最终实施部门， 负责日常设计管理工
6、作， 落实集团对项目标准化设计的要求，对接项目设计方，指导导则和图集在具体项目中的推行与应用。设计标准化图库体系设计导则&标准图集4鲁能集团设计标准化图库建设 1.5.3 实施流程指引根据鲁能集团住宅项目的特点，从以下四个阶段详解设计导则及标准图集的使用流程： A项目 定位项目 定位 B产品 选取产品 选取 C规划 设计 规划 设计 D建筑 设计 建筑 设计 5鲁能集团设计标准化图库建设 A项目定位项目定位根据市场研究和用地条件分析制定项目定位*，项目定位包含市场、客户、产品、价格等因素，从而确定项目的核心理念、用地指标、户型配比等规划设计要求。*：在项目定位阶段还应对项目进行分类，主要分为常
7、规项目和非常规项目。常规项目需遵循标准化战略目标，达到集团标准化率要求；非常规项目（特色项目、创意产品等）需根据项目具体情况确定其标准化率。示例：示例：规划设计条件：内容内容指标指标规划总面积41578m2地上总建筑面积53480m2其中160m2平层户型（49.3%）26240m2160m2叠拼户型（31.2%）16640m2200m2跃层户型（19.5%）10400m2其他200m2地下建筑面积29105m2其中销售地下面积3840m2地下车库与其他面积25265m2容积率1.29绿地率45%宏观政策宏观市场区域市场案例分析项目用地规划条件交通条件配套设施市场研究与项目用地分析市场研究与项
8、目用地分析市场定位客户定位产品定位价格定位 项项目目定定位位核心理念用地指标户型配比 规划设计要求规划设计要求6鲁能集团设计标准化图库建设 建筑密度20%居住总户数320 户机动车地下停车位320 辆（1/户）户型配比表：户型户型面积区间（）面积区间（）配比配比底 TOWN18520037%标准层15016038%标准层1701808%顶跃18520017%7鲁能集团设计标准化图库建设 B产品选取产品选取根据集团决策的项目定位和规划设计要求， 确定适当的产品线和产品类型， 并从标准图集中选取相应的标准套型。示例：示例：根据户型配比表的要求， 从标准图集中选取优山美地系列洋房套型， 作为规划设计
9、和方案设计的基础。产品线产品线物业类型物业类型组合模式组合模式单元代码单元代码套型面积（）套型面积（）适用区域适用区域优优山山美美地地花园洋房一梯两户YYF01165220华北区北京、济南、大连；西南区重庆、宜宾YYF02170230城市别墅独栋别墅YBS01260YBS02260双拼别墅YBS03260联排别墅YBS042108鲁能集团设计标准化图库建设 C规划设计规划设计由规划设计单位根据选定的标准套型为基础， 进行规划布局设计。 原则上可对标准套型进行微调，但不得违反设计导则中 1.5.4 的相关规定。示例：示例：标准套型9鲁能集团设计标准化图库建设 D建筑设计建筑设计根据项目的具体条件
10、， 由项目公司以设计导则为依据提出设计任务书， 方案设计单位根据任务书要求对标准套型进行调整，并深化设计，可调范围需满足设计导则中 1.5.4 的相关规定。根据市场和客户反馈情况， 可将调整后的套型作为原标准套型升级版重新入库， 满足标准图集实时更新原则。示例：示例：10鲁能集团设计标准化图库建设 1.5.4 响应度与调整原则A方案设计阶段1）项目公司在设计任务书中须明确提出导则中的相关要求，设计单位在进行概念及方案设计时须严格执行； 住宅平面设计应以标准图集中的标准套型为基础，设计单位可根据当地市场调研情况、项目具体条件进行微调，但不得改变套型基本组合模式，套型面宽进深不得违反导则中的相关规
11、定； 住宅立面设计应以标准图集中的标准立面为基础，设计单位可根据市场情况或当地政府特殊要求做适当调整，但不得改变立面风格、材质和立面模块的组合模式； 部品部件应在导则和图集中选取，可根据项目具体情况和市场价格因素等做适当调整，但需满足鲁能集团相关采购要求。2）设计方案提交评审时，须说明建筑方案对导则和图集的响应程度，作为方案评审的标准之一。B施工图设计阶段1）项目公司在施工图设计任务书中须明确提出导则中的相关要求，设计单位在进行初步设计与施工图设计时须严格执行， 如原建筑方案没有达到导则要求或与图集中标准图 （套型平面设计、 立面设计、 部品部件配置等） 有较大出入的， 设计单位应在初步设计之
12、前提出，根据导则和图集优化建筑方案；2）项目公司设计部在审查初步设计、施工图设计时，须以导则和图集为标准进行审核。 C景观方案设计阶段1）项目公司在景观设计任务书中须明确提出导则中的相关要求，设计单位在进行景观方案设计时须严格执行；2）景观方案提交评审时，须说明景观方案对导则和图集的响应程度，作为景观方案评审标准之一。11鲁能集团设计标准化图库建设 标准套型平面标准立面模块标准部品部件标准景观节点套型平面设计导则立面设计导则部品部件配置标准景观设计导则项目公司依据导则具体要求编制方案设计任务书，监督设计单位的执行情况设计单位根据设计任务书进行设计，套型平面、立面、部品部件、景观节点均在标准图集
13、中选择（可根据项目具体情况进行微调）项目公司项目公司 设计导则设计导则 标准图集标准图集 设计单位设计单位概念及方案设计阶段概念及方案设计阶段项目公司依据导则具体要求编制施工图设计任务书，监督设计单位的执行情况如原建筑方案没有达到导则要求或与图集中标准图有较大出入的，设计单位应在初步设计之前提出，根据导则和图集优化建筑方案初步设计及施工图设计阶段初步设计及施工图设计阶段标准套型平面标准立面模块标准部品部件标准景观节点套型平面设计导则立面设计导则部品部件配置标准景观设计导则12鲁能集团设计标准化图库建设 13鲁能集团设计标准化图库建设 第二篇第二篇 鲁能集团标准化图库建设 设计导则 设计导则 1
14、4鲁能集团设计标准化图库建设 2.术语、名词解释及经济技术指标术语、名词解释及经济技术指标2.1术语及名词解释术语及名词解释2.1.1 术语1）住宅供家庭居住使用的建筑。2）套型按不同使用面积，由居住空间和厨房、卫生间组成的基本住宅单位。3）居住空间卧室、起居室（厅）的使用空间。4）卧室供居住者睡眠、休息的空间。5）起居室（厅）供居住者会客、娱乐、团聚等活动的空间。6）厨房供居住者进行炊事活动的空间。7）卫生间供居住者进行便溺、洗浴、盥洗等活动的空间。8）使用面积房间实际能使用的面积，不包括墙、柱等结构构造的面积。9）层高上下两层楼面或楼面与地面之间的垂直距离。10）室内净高楼面或地面至上部楼
15、板底面或吊顶底面之间的垂直距离。11）阳台由住宅外墙面伸出的、供居住者休息、活动、晾晒衣物等的空间。12）平台供居住者进行室外活动的上人屋面或由住宅底层地面伸出室外的部分。13）过道住宅套内使用的水平交通空间。15鲁能集团设计标准化图库建设 14）壁橱住宅套内与墙壁结合而成的落地储藏空间。15）凸窗突出建筑外墙面的凸形窗户。16）跃层住宅套内空间跨越两个楼层且设有套内楼梯的套型。17）自然层数按楼板、地板结构分层的楼层数。18）中间层底层和最高住户入口层之间的楼层。19）架空层仅有结构支撑而无外围护结构的开敞空间层。20）走廊住宅套外使用的水平通道。21）联系廊联系两个相邻单元楼、电梯间的水平
16、通道。22）住宅单元由多套住宅套型组成的建筑部分，该部分内的住户可通过共用楼梯和安全出口进行疏散。23）地下室室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的 1/2 的房间。24）半地下室室内地平面低于室外地平面的高度超过室内净高的 1/3，且不超过 1/2 的房间。25）附建公共用房附于住宅主体建筑的公共用房，包括物业管理用房、不产生噪声的设备用房、中小型商业用房、不产生油烟的餐饮店等。26）设备层建筑物中专为设置暖通、 空调、 给水排水和电气的设备和管道施工人员进入操作的空间层。2.1.2 名词解释1）建筑面积住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积， 如果计算多、 高层住宅的建
17、筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面16鲁能集团设计标准化图库建设 积、楼梯走道面积、其他公用面积等。 2）使用面积住宅的使用面积， 指住宅各层平面中直接供住户生活使用的净面积之和。 计算住宅使用面积， 可以比较直观地反应住宅的使用状况， 但在住宅买卖中一般不采用使用面积来计算价格。 3）容积率容积率是地上建筑总面积与建筑用地面积的比。例如，在 1 万 m的土地上，有 4000m的地上总建筑面积，其容积率为 0.4。 4）套内建筑面积套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+阳台建筑面积。标准图集中简称为套内面积。5）套型建筑面积套型建筑面积=套内建筑
18、面积+分摊的公用建筑面积。标准图集中简称为套型面积。6）分摊的公用建筑面积简称公摊面积，主要由两部分组成： A电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备室、公共门厅和过道等功能上为整楼建筑服务的公共用房和管理用房的建筑面积； B各单元与楼宇公共建筑空间之间的分隔墙体水平投影面积的 50。7）得房率（标准层） 得房率是指（标准层）套内建筑面积与套型建筑面积之比。8）开间 住宅设计中， 住宅的开间是指相邻两个横墙的定位轴线间的距离。 因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。 9）进深住宅设计中，指建筑物纵深各间的长度。10）竣工面积竣工面积是指竣工的各幢房屋建筑面积之和。 房屋建筑的竣工应是按照设计要求
19、全部完工，经验收合格的建筑.11）辅助面积辅助面积是指住宅建筑各层中不直接供住户生活的室内净面积。包括过道、厨房、卫生间、厕所、起居室、贮藏室等。 12）销售面积 销售面积是指商品房按套或单元出售，其销售面积为购房者所购买的套内或单元内建筑面积与应分摊的共有建筑面积之和。17鲁能集团设计标准化图库建设 2.2主要经济技术指标主要经济技术指标2.2.1 住宅设计应设计下列技术经济指标（住宅设计规范 GB500962011）：各功能空间使用面积（m） ；套内使用面积（m） ；套型阳台面积（m） ；套型总建筑面积（m） ；住宅楼总建筑面积（m） ；2.2.2 计算住宅的技术经济指标，应符合下列规定：
20、1）各功能空间使用面积等于各功能空间墙体内表面所围合的水平投影面积；2）套内使用面积等于套内各功能空间使用面积之和；3）套型阳台面积等于套内各阳台的面积之和；阳台的面积均按其结构底板投影净面积的一半计算；4）套型总建筑面积等于套内使用面积、相应的建筑面积和套型阳台面积之和；5）住宅楼总建筑面积等于全楼各套型总建筑面积之和。2.2.3 套内使用面积计算，应符合下列规定：1）套内使用面积包括卧室、起居室（厅） 、餐厅、厨房、卫生间、过厅、过道、贮藏室、壁橱等使用面积的总和；2）跃层住宅中的套内楼梯按自然层数的使用面积总和计入套内使用面积；3）烟囱、通风道、管井等均不计入套内使用面积；4）套内使用面
21、积按结构墙体表面尺寸计算；有复合保温层时，按复合保温层表面尺寸计算；5）利用坡屋顶内的空间时，屋面板下表面与楼板地面的净高低于 1.20m 的空间不计算使用面积，净高在 1.20m2.10m 的空间按 1/2 计算使用面积，净高超过 2.10m 的空间全部计入套内使用面积；坡屋顶无结构顶层楼板，不能利用坡屋顶空间时不计算其使用面积；6）坡屋顶内的使用面积应列入套内使用面积中。2.2.4 套型总建筑面积计算，应符合下列规定：1）按全楼各层外墙结构外表面及柱外沿所围合的水平投影面积之和求出住宅楼建筑面积，当墙外设保温层时，按保温层外表面积算；2）以全楼总套内使用面积除以住宅楼建筑面积得出计算比值；
22、3）套型总建筑面积等于套内使用面积除以计算比值所得面积，加上套型阳台面积。18鲁能集团设计标准化图库建设 2.2.5 住宅楼的层数应符合下列规定：1）当住宅楼的所有楼层的层高不大于 3.00m 时，层数应按自然层数计；2）当住宅和其他功能空间处于同一建筑物时，应将住宅部分的层数与其他功能空间的层数叠加计算建筑层数。 当建筑中有一层或若干层的层高超过3.00m时， 应对这些超过3.00m的楼层按其高度总和除以 3.00m 进行层数折算，余数不足 1.50m 时，多出部分不计入建筑层数，余数大于或等于 1.50m 时，多出部分按 1 层计算；3）层高小于 2.20m 的架空层和设备层不计入自然层数
23、；4）高出室外设计地面小于 2.20m 的半地下室不计入地上自然层数。2.2.6 鲁能集团房地产设计技术指标体系中规定的其他指标（方案阶段） ：2.2.6.1 得房率基准值见下表：类型类型一般值一般值最优值最优值洋房（洋房（46 层）层）90%92%电梯高层（电梯高层（711 层）层）85%87%电梯高层（电梯高层（12 层）层）82%85%2.2.6.2 地下面积比例分类（车位配比）分类（车位配比）比值比值0.81.025%0.60.820%0.615%注：该比值为按照地上停车数为不超过总车位数的 10%计算，如果当地有其他规定需重新计算。2.2.6.3 地下车位平均面积类型类型停车位平均面
24、积（停车位平均面积（m /车）车）无人防地下车库无人防地下车库33有人防地下车库有人防地下车库372.2.6.4 层高类型类型层高（层高（m）净高（净高（m）小高层、高层标准层小高层、高层标准层2.832.2别墅别墅3.33.63地下室地下室3.6(非人防)3.8（人防）2.2注：净高指梁下或局部装修后室内高度；大套型跃层、别墅项目起居室（厅）层高为户内通高及住宅坡屋顶部分除外19鲁能集团设计标准化图库建设 2.2.6.5 窗地比地区地区高层高层洋房洋房北方0.190.23南方0.220.252.2.6.6 物业管理用房控制面积总建筑面积总建筑面积物业管理用房物业管理用房*5 万平方米100
25、平米5 万平方米0.2%*：或依当地审批要求确定 20鲁能集团设计标准化图库建设 3.鲁能集团住宅产品体系鲁能集团住宅产品体系3.1产品体系分类表产品体系分类表*注：领秀城 B 系列系指套内面积产品线产品线物业类型物业类型组合模式组合模式单元代码单元代码套型面积（）套型面积（）*适用区域适用区域领领秀秀城城A系系列列高层（18F）两梯四户LAG01110（端）+85（中） 华北区北京、济南两梯三户LAG02120（端）+95（中） 高层（18F）两梯三户LAG03120（端）+85（中） LAG04120（端）+85（中） 两梯两户LAG05135LAG06160LAG07170LAG0817
26、0LAG09185B系系列列高层（18F）两梯五户LBG01120+115+85西南区重庆两梯六户LBG02125+90+80LBG03120+120+95三梯八户LBG0480+65高层（18F）两梯四户LBG05110+65两梯五户LBG06115+100+90LBG07110+100+70两梯六户LBG08115+85+70C系系列列高层（18F）两梯四户LCG01135（端）+85（中） 西南区宜宾三梯五户LCG02140+130+100三梯六户LCG03120+90产品线产品线物业类型物业类型组合模式组合模式单元代码单元代码套型面积（）套型面积（）适用区域适用区域优优山山美美地地花园
27、洋房一梯两户YYF01165220华北区北京、济南、大连；西南区重庆、宜宾YYF02170230城市别墅独栋别墅YBS01260YBS02260双拼别墅YBS03260联排别墅YBS0421021鲁能集团设计标准化图库建设 产品线产品线物业类型物业类型组合模式组合模式单元代码单元代码套型面积（）套型面积（）适用区域适用区域海海蓝蓝小高层一梯两户HXG0175海南区海口、三亚HXG0295度假别墅独栋别墅HBS0160HBS02215HBS03225HBS04270HBS05275HBS06300HBS07300双拼别墅HBS08230联排别墅HBS0925522鲁能集团设计标准化图库建设 3.
28、2产品类型及设计导则产品类型及设计导则3.2.1 领秀城小高层住宅的定义：小高层住宅一般指楼层在711层之间，平面布局类似于多层，配备载人电梯而又可以不配备消防电梯的住宅。涵盖相关规范中所指的中高层（79层，属于多层）住宅以及1011层的高层住宅。小高层住宅建筑容积率高于多层住宅， 即可节约土地， 又可以延续多层住宅的优势南北通透， 每栋楼的居住户数较少， 居住品质较高， 在采光通风方面较多层更有优势， 空气质量、景观质量一般优于多层。3.2.1.1 小高层住宅设计导则A标准层的户数设置原则为保证小高层的品质感，使其更接近于多层，小高层住宅应为一梯两户、一梯三户的楼型，套型面积较大的可做两梯二
29、户。一梯两户，套型面积宜在 120140 m之间，以舒适度为核心导向进行套型设计。一梯三户，中间套型面积宜在 7080m之间，端套型有三面采光，面积可适当加大在 90100m之间。两梯两户，一般为大套型，面积在 160180m。要以功能为核心导向进行套型设计。 B套型功能设计基本原则套型方正，应为三面宽南向，套型进深不宜太大，功能分区明确，布局紧凑，通风良好，尽可能保证明厨明卫，面积较大套型应设计有家政空间。领秀城小高层高层标准层户数设置原则套型功能设计基本原则套型组合模式导则合理控制得房率的原则标准层户数设置原则标准层面宽设置原则合理优化核心筒的设计尽量保证明厨明卫体形系数的控制23鲁能集团
30、设计标准化图库建设 高层住宅定义：超过10层的住宅建筑为高层建筑。12层及12层以上住宅每栋楼电梯不应少于两台，其中设置一部可容纳担架的电梯。1218层应为封闭楼梯间，18层以上应设置两部疏散楼梯。高层住宅特点：1高层住宅小区，建筑容积率比较大，居住舒适度较低。有较大的室外公共空间设施。2高层住宅每层核心筒的面积较大，每个套型，公摊面积较大，使用面积较小。3高层住宅，楼间距较大，视野较开阔。4高层住宅一梯三户以上很难做到套型全明，南北通透。3.2.1.2 高层住宅设计导则：A套型组合模式导则 合理控制得房率的原则18 层以上的住宅核心筒公摊面积在 5260m2之间，外墙公摊面积在 1420m2
31、之间，大公摊按 2%计算，公摊总面积在 6782m2之间。如要保证 80%得房率，则楼型标准层建筑面积要控制在 370m2以上， 按套型建筑面积 90 平方米计算， 至少需要 4 户以上。 标准层户数设置原则 华北华东地区对朝向要求较严格，主要居室空间一般要求南向，尤其 7090 平方米的两居和三居套型，造成南向面宽相对紧张，因此选择一梯四户的组合方式较为适宜。一般起居室及主卧室要求南向采光（即每户均有两个南向主要居住空间的采光面） ，起居室按一般面宽尺寸 3600mm，主卧室按一般面宽尺寸 3300mm 计算，其平均面宽 3450mm，按楼型面宽 30m 计算，可排 8.7 个面宽，因此只可
32、保证四户符合上述要求。 标准层面宽设置原则 由于主要居住空间均占用南向面宽，除核心筒以外的北向面宽只可安排次卧室、厨房、 卫生间等， 因此北向采光面宽不宜过大， 一梯四户的楼型面宽控制 30 米较合适。 B合理优化核心筒的设计，保证套型的使用率达到 82%以上公共交通的核心筒设计在高层楼型中十分重要，合理控制走廊、管井的尺寸，优化入户方式，从而有效提高的套型的使用率。使套型的使用率达到 82%85%。C尽量保证明厨明卫，用水空间尽量集中并靠近竖向管井，节约设备机电造价。由于华北地区对朝向的要求比较高， 因此面宽的分配较紧张， 卫生间一般不具备自然通风采光的条件。在此次套型图集的设计中，尽量在可
33、能的情况下保证明厨明卫。24鲁能集团设计标准化图库建设 D体形系数的控制： .尽量减少承重墙的凸凹，节省构造柱的数量，节约结构造价。 外墙面积的减少有利于建筑保温性能的增加，同时，外墙面积的减少也有效的降低了外墙公摊面积，使套型的得房率大幅提升。 合理控制阳台的出挑尺寸，节约结构造价。3.2.2 优山美地3.2.2.1 城市别墅类产品套型设计导则：A城市别墅产品设计溢价导则 业态升级原则运用两种业态之间的产品类型，设计高一级的物业形态来实销售现溢价。例如高层洋房化、洋房联排化、连排别墅化。 通过不同产品的跨界，实现低总价，高业态。 地下空间功能化原则合理利用别墅产品的地下空间，充分考虑空间的功
34、能可行性，同时注重地下空间的采光通风，不设计无功能支持的地下空间，同时应考虑造价尽量节约，合理规避报批风险，保证其确可实现销售利润。 销售总价控制原则 根据不断变化的市场情况，合理设定产品的销售面积，坚持总价控制原则，通过适当缩小产品的销售面积（在保证功能可行，舒适，合理的前提下）降低总价，提高销售单价，从而保证利润的实施。业态升级原则地下空间功能化原则销售总价控制原则减少地下面积的开发合理选择结构形式合理控制立面复杂程度减少地下面积的开发合理选择结构形式合理控制立面复杂程度别墅产品设计溢价导则别墅产品造价控制导则洋房产品设计溢价导则优山美地城市别墅花园洋房25鲁能集团设计标准化图库建设 B城
35、市别墅产品造价控制导则 尽量减少地下面积的开发地下空间的在别墅类产品中主要功能为车库，活动室，影音室，红酒坊等。在保证功能合理的情况下根据项目实际情况设置，但要保证其可售性强，可收回相应造价成本。 合理选择结构形式，控制建筑体型系数根据不同地区的抗震设防等级，合理选择结构形式，有效控制造价。同时合理控制体形系数，尤其是华北，东北地区的项目，有利于建筑节能及造价节约。 合理控制立面复杂程度，在保证形象品质的前提下尽量节约造价。在立面选型时控制复杂程度，材料选择及施工方式合理优化。尤其注重由于立面造型对结构及建造造成的成本增加。花园洋房定义：花园洋房实际是多层住宅别墅化的产物。广义的花园洋房，是六
36、层以下多层板式住宅，以56层为主，顶层与其下层一般组合为跃层套型。其品质要比一般的多层住宅高，建筑风格以西式为主，强调景观均好，绿化率比较高，普遍存在远郊区一带。一般首层赠送花园及地下室，顶层赠送露台，使得住户可以获得良好的景观，展现生活品质。3.2.2.2 花园洋房设计导则A洋房产品设计溢价导则 合理利用地下空间，赋予其合理的功能原则注意地下一层的充分利用。下沉花园的设置，增加地下一层的品质。地下一层与一层或一、二层组合成合拼套型，增强别墅的感觉，组合按跃层复式套型销售。地下一层应尽量自然采光，有条件时尽可能南北通透，形成自然通风。 入户方式别墅化处理原则入户方式的改变。让更多的套型不从传统
37、的公共楼梯间进入户内，有的从首层入户花园进入，有的从与室外楼梯相连的露台入户，增强“回家”的别墅体验感。 合理设置溢价空间原则 通过溢价空间的设置达到增值的目的。主要表现为露台、花园、车位、复式挑空等。但此类功能的设置要考虑当地政府的审批难度及造价与销售溢价的关系， 合理设置，不宜过分追求形式。综上所述， 通过以上几种手法， 让普通的多层住宅焕发更大的价值， 有效的提供附加值。 结合鲁能项目的实际，以 160170m的套型作为标准化的主推套型。26鲁能集团设计标准化图库建设 3.2.3 海蓝度假公寓特点：1占有良好的景观资源，优美环境，健康生态；2周边要有完善的配套设施；3多为第二或第三居所，
38、强调返璞归真；4度假区与中心区有较好的交通联系，远离城市。1）度假公寓设计导则：A景观面优先原则景观面优先（主要功能房间如：主卧、主卫、客厅朝向景观面） 。B强调与自然的融合空间设计的原则采用大面积飘窗和宽大阳台， 尤其是朝向主景观面的方向， 强调户户观景的长度与广度，使得建筑更显通透、轻快的特点，体现海滨建筑特色。C居住功能空间度假化设计原则主卧室配置区别与城市公寓，卧室面积较大，感受舒适，设有可看海景的卫生间及露天泡池。海蓝度假公寓景观面优先原则与自然融合的空间设计居住功能空间度假化度假别墅空间组织动线设计空间设计空间分配灰空间利用建筑风格27鲁能集团设计标准化图库建设 2）度假别墅与城市
39、别墅的区别：城市别墅城市别墅度假别墅度假别墅空间组织空间组织传统固定灵活多变动线设计动线设计动静分区，互不干扰开放共享，动线丰富空间设计空间设计强调主卧的套间设计全套间或多套间设计， 大尺度开放空间空间分配空间分配突出居家使用空间强调享受空间， 如浴室， 卧室灰空间利用灰空间利用开敞阳台，家政空间大量使用，茶室等休闲空间建筑风格建筑风格居家氛围，异域风情艺术，民族，原生28鲁能集团设计标准化图库建设 4.住宅平面套型设计住宅平面套型设计4.1户内单元户内单元4.1.1基本原则4.1.2主要功能空间的尺寸与面积4.1.3起居室4.1.4卧室4.1.5餐厅4.1.6厨房4.1.7卫生间4.1.8阳
40、台4.1.9玄关、过道、储藏空间、室内楼梯4.1.10门窗洞口4.1.11插座、开关、散热器布置4.1.12其他4.1.1 基本原则套型平面的设计是指套内空间的组合及各功能空间的联系方式和空间面积的确定。 它要依据家庭人口的构成、生活习惯、室内活动特点以及人体工程学等因素进行配置。套型平面设计基本原则明确的功能分区有机的动线组织合理的面积分配套型功能设计导则星级感受的公共空间系统趣味玄关空间系统功能强大的收纳空间系统愉快的厨房空间系统紧凑的空间布局良好的通风采光享受型卫浴空间系统注重细节的厅房空间系统独具创意的家政空间区域人性化的家居智能化系统29鲁能集团设计标准化图库建设 4.1.1.1 套
41、型平面设计的基本原则套型平面的设计是指套内空间的组合及各功能空间的联系方式和空间面积的确定。 它要依据家庭人口的构成、生活习惯、室内活动特点以及人体工程学等因素进行配置，套型设计的基本原则主要有五点：明确的功能分区、有机的动线组织、合理的面积分配、紧凑的空间布局，良好的通风采光。 A明确的功能分区明确、合理的功能分区是保证套型设计成功的首要前提，其中包括：动静分区、洁污分区、内外分区等如图所示：B有机的动线组织住户的室内活动存在着内在的逻辑性， 因而套内空间的配置需要考虑彼此的联系， 将动线组织成一个有机的整体。各空间的组合关系如图所示：套型功能配置原则功能完整性原则分区合理性原则配置递进性原
42、则空间全采光原则30鲁能集团设计标准化图库建设 C合理的面积分配各空间的面积分配， 是根据空间的功能特点、 人体活动及家具设备的空间需求来确定的。在套型总面积一定的情况下， 需要考虑各空间面积分配的相互制约关系。 不能将某些空间面积设定过大，而过度缩减其余空间，这样会影响正常的使用功能，降低居住品质。D紧凑的空间布局空间布局紧凑，可以缩减交通面积；同时空间之间联系紧密，可以使动线组织更加有机和集中，为家居生活增加便利，如图所示：E良好的通风采光房间的配置应利于室内形成良好的通风流线， 保证使用时间较长的居室能及时更换新鲜空气，同时避免出现通风死角。如图所示：区域区域采光通风要求采光通风要求设计
43、策略设计策略华北华北重视采光两居、三居有两个面宽南向一般重视通风三居需南北通透西南西南不太重视采光户型主朝向没有限制很重视通风尽量加强通风海南海南不太重视采光应有遮阳措施极度重视通风保证户型通透，加强通风4.1.1.2 套型功能设计导则A星级感受的公共空间系统公共空间区域主要由入户大堂、走道、电梯厅和电梯轿箱组成，底层电梯大堂的细节设计融合了五星级度假酒店的风格，业主备受尊重的身份感从踏进大门开始就迎面而来。B趣味玄关空间系统在玄关空间系统设置了过季鞋类与常用鞋类的分区收纳以及与家庭成员数所匹配的鞋盒放置单元。 创新设计了一个具有强大收纳空间的多功能趣味玄关系统， 业主从踏进家门的第一步起就开
44、始享受轻松。C功能强大的收纳空间系统收纳系统中又包括步入式衣帽间、玄关收纳、橱柜收纳、主卫镜箱收纳几个系统，各个31鲁能集团设计标准化图库建设 大小空间完善分割，让居住者的衣物和鞋放置井然有序，最大限度实现优化储藏。推拉式橱门设计节约空间。多种大小空格满足不同物品储存。D愉快的厨房空间系统依据人体工程学和科学的餐厨动线设计了 U 型的厨房空间系统，使洗切烹炒动线流畅，使清理打理更加顺畅。厨房与餐厅一体化设计，使餐厅和厨房形成良好互动，空间布局更加灵活。E享受型卫浴空间系统根据人体工程学与功能流线重新打造了卫浴空间系统， 实现合理的干湿功能分区、 分类收纳。如在主卧卫生间的设计中采用具有强大收纳
45、功能的镜柜和盆下柜，全面满足化妆、洁面、淋浴和如厕的使用要求。淋浴空间与座便器、洗漱空间实现功能分离，解决家庭同时使用难题。F注重细节的厅房空间系统 餐厅设自由备餐柜的放置区，采用大面积半透明磨砂玻璃门。 将客厅与阳台的尺度延伸形成“休闲大阳”，不仅作为大尺度的观景阳台，还可作为客厅的户外休闲空间，喝茶、聚会。 在卧室设计了双控照明开关，方便冬天躺在床上关灯。 每个床头柜都配置了两个插座，满足照明和上网或手机充电用。插座合理设置到床头柜的高度上方，操作更人性化；, 基于保护户内门扇、门框，延长其使用寿命及满足室内消音、隔音的效果，为户内门框装上了防撞橡胶条。G独具创意的家政空间区域解决传统套型
46、把居家杂物堆放于厨房内外的杂乱与不雅， 万科创新设置了一个独立的家政空间，使日常家政琐碎与生活空间分离、互不干扰。H更加人性化的家居智能化系统具体系统涵盖家居报警系统、 周界防越报警系统、 闭路电视监控系统、 停车场管理系统、门禁管理系统、电子巡更系统、背景音乐系统、电梯紧急对讲系统七大系统32鲁能集团设计标准化图库建设 4.1.1.3 套型功能配置原则A住宅套型功能空间的配置应满足以下基本原则： 功能完整性原则功能完整性原则：应保证主要的居住、生活功能，特别是在套型面积较小的情况下，不能造成基本功能空间的缺失； 分区合理性原则分区合理性原则：注重动静分区、公私分离、洁污分离，确保室内流线顺畅
47、，交通面积集中、紧凑、减少干扰，突破单纯的交通功能，提高室内空间利用率； 配置递进性原则配置递进性原则：避免功能空间面积大小倒置。一方面，应注意总建筑面积差别较大的套型，相同功能空间的面积应有所差别。即在满足以上原则的前提下，随套型面积由小到大，使用人数由少到多，套型功能空间在数量增加的同时，也要适当增加使用面积，如客厅、餐厅、厨房、公共卫生间、主卧应满足“大对大、小对小”的递进原则。另一方面，同一套型内部，主卧使用面积不应小于次卧，客厅不应小于卧室。各套型类型对应功能空间的尺寸及使用面积详见 4.1.2.1； 空间全采光原则空间全采光原则：标准套型的所有功能空间均应保证自然通风采光（玄关、储
48、藏空间除外） 。B功能空间配置标准类类型型套型套型面积面积推荐推荐配置配置玄玄关关起居起居室室（客（客厅）厅）起居起居室兼室兼餐厅餐厅餐餐厅厅厨厨房房主主卧卧次卧次卧（书（书房）房）公公卫卫主主卫卫阳阳台台服服务务阳阳台台储储藏藏空空间间工工人人房房平层60 一室一厅一卫7090 两室一厅一卫90110 两室 （两室半） 两厅一卫120140 三室两厅两卫160180 四室两厅两卫别墅180210 四室两厅两卫220260 四室两厅两卫（带工人房）注：表示必须设置，表示选择性设置，表示可不设置。33鲁能集团设计标准化图库建设 C功能空间位置关系套型主要功能空间的位置关系应满足动静分区、公私分离
49、和洁污分离，其中： 住宅入口应设置玄关，不利情况下，至少在入口一侧设置短墙，便于安放玄关柜、鞋柜等。 宜利用走道分隔动静分区、组织交通，但走道不宜过长； 应减少直接开向起居室的门的数量，卫生间门不应直接开向起居室； 厨房和餐厅宜配套设置，厨房门应开向餐厅； 每个套型必须设置服务阳台，一般阳台和服务阳台应分设，服务阳台接于厨房（或餐厅）外侧，一般阳台接于起居室（客厅）外侧，洗衣机设置于服务阳台。下图以三室两厅一厨两卫标准套型为例，说明各功能空间的位置关系：图例： 基本功能空间（必须设置） 增容功能空间（递进设置） 直接联系 间接联系空调机位空调机位空调机位走道起居室（客厅）次卧（书房）主卧主卫次
50、卧玄关公卫餐厅厨房储藏服务阳台阳台34鲁能集团设计标准化图库建设 4.1.2 主要功能空间的尺寸与面积4.1.2.1 主要功能房间面积与尺寸套型套型类型类型功能空功能空间标准间标准尺寸尺寸起起居居室室餐厅餐厅起居起居室兼室兼餐厅餐厅主主卧卧室室次卧次卧室一室一次卧次卧室二室二次卧次卧室三室三厨厨房房卫卫生生间间储储藏藏工工人人房房平平层层60m 一室一室一厅一厅一卫一卫开间(mm)330036003600300018001800进深(mm)450050003600面积(m)15.05.018.011.05.03.57090m 两室两室一厅一厅一卫一卫开间(mm)3600270036003300
