1、大川水岸三期项目（又名大川滨水城）1、 项目位置 项目位于重庆主城核心区江北区北滨路西，紧靠高家花园大桥。项目一线临江，商业、学校、医疗配套齐全，距离地铁环线玉带山站约1000米。2、 大川水岸三期项目出让合同占地面积172220.2平米，建设用地规划证占地面积172239.3平米,已取得国有土地使用证11个，占地面积约170530.7。3、工程规划许可证如下：分区计容面积（平米）备注5区33863.651区东侧及二区、四区212953.381区西侧1-39#-1-57#；1-65#-1-73#21954.921区1-9#-1-17#7386.993区104662.41-1#-1-8#6187
2、.12无工程规划许可，故参考方案指标，现有未核发规划许可和未动工区域，计容指标后期整体平衡6区16467.51合计：403475.974、施工许可证如下：分区建筑面积（平米）备注一标段：1-27#-1-38#，1-58#-1-64#，2-01-2-03，2-06，2-07，二区地下车库133153.64二标段：1-18#-1-26#，2-04，2-05，2-08，2-09108750三标段：3-01-3-06#及地下车库141556.32合计：383459.965、预售许可证如下：分区建筑面积（平米）备注2-01，2-02，2-03商业1656.4242套2-04，2-05商业416.9714
3、套2-01住宅13356.51139套2-02住宅21084.4220套2-03住宅21057.42221套2-04住宅20688.61218套2-05住宅16753.19176套2-06住宅12231.72124套2-07住宅12078.49122套2-08住宅12135.52123套2-09住宅12127.9123套2-10二区地下车库69725.991525个一区一标别墅：1-30#-1-32#1-33#-1-38#1-58#-1-60#1-61#-1-64#11852.1916栋，48套一区二标别墅：1-24#-1-26#1-27#-1-29#4777.86栋，12套合计：229942
4、.736、销售情况二区合计1466套住宅，可售面积为141532.36平米，套内面积112630.17平米。已售1218套住宅，已售面积117668.16平米，套内面积93624.46平米，占比80%，销售收入715306005元，销售回款697670012元，应收欠款17,635,993元。按已售面积计，均价为6079元/平米，按套内面积计，均价为7640元/平米。另抵款199套，抵款面积19242.96平米。销售集中在2014年1月-2015年9月。截止2016年6月底已经交付业主约80099.88万平米，即高层住宅826套。产品类型：类型（平米）总可售面积已建面积已售面积已交付面积情况说
5、明高层304357.52245155.75117668.1680099.88江景别墅56573.0821407.79001-1#至1-8#为方案指标商铺20910.827384.4900公寓（6区）15317.610006区地上地下为方案指标地下车库148979.12106079.9300合计546138.15380027.96117668.1680099.881. 总可售面积不含其他社区、物管、设备用房等约7430；2.已建面积中高层含其他用房约5915.96；3.已售面积不含抵款面积19242.96。7、在建状态分区在建状态备注一区73套别墅，分为东西两侧，东边28套别墅，除了临江6套在建
6、外，其余21套均已封顶。西边未建参考CAD图二区9栋高层，其中2-4，2-5，2-8，2-9已经交付，其余5栋均已封顶参考CAD图三区6栋高层，除了3-5外，其余5栋已封顶参考CAD图四区2栋高层未建参考CAD图五区2栋高层未建参考CAD图六区1栋高层未建参考CAD图8、收购后初步经济测算项目金额（万元）备注销售收入356319高层按9350元/平米，别墅按20000元/平米，底层商铺按20000元/平米，车位按12万元/个销售税金及附加1115销售成本271860.68代建费（销售、管理）24518销售费用按收入的2%，管理费用按收入的4.5%（考虑代建）财务费用11340利率按6%,2.5
7、年，在建工程抵押率60%所得税10621土地增值税0按综合，未按分类算净利润36855净利率10.24IRR19.29%预计2.5年清盘投资回收期2年9、收购价格本在建工程项目总的收购价格为212000万元，其中计容面积26.67万方（已扣除已经销售的13.69万方）对应的土地价款为166399万元，折合楼板价为6216元/平米，已完成的在建工程为45601万元。10、参考土地价格（1）2016年12月23日，重庆土地市场共出让3宗地块，龙湖、中海、保利、华润、万科、融创、金科、华宇等多家企业参与竞拍。其中，龙湖和华宇分别以42.2亿、44.4亿元拿下礼嘉两宗土地，楼面价分别为7437元/平方
8、米、7380元/平方米。（2）2016年12月27日，14家开发商围绕渝北区中央公园2宗土地展开激烈厮杀，最终华润与金辉成为赢家，同时将中央公园区域楼面价的最高纪录推至6485元/平方米。（3）2016年12月30日，中海地产摘得江北区观音桥组团F分区FJ03-1-1/04、FJ03-1-2/04号宗地，二类居住用地、商业用地、商务用地，折合楼面地价为6900元/平米。11、项目优势（1） 主城纯住宅项目，并且有独一无二的临江低密度住宅资源；（2） 已经是在建工程，收购完毕即可销售，预计2.5年内完成全部去化；（3） 原项目方积极配合。12、风险原项目方已被小贷查封4.5亿，土地已抵押给银行9亿，还有全部在建工程欠款5.9亿，须尽快完成法律、财务尽调，并设计出切实可行的交易方案。5
