1、重庆江北区大川滨水城项目投资意见一、 项目概况1、 地块指标土地使用权起始时间土地名称地块属性占地建面综合容积率土地出让金摘牌综合楼面地价2003年6月30日渝地交易调2011253号二期大川壹江城商业115297.22485.952.4421078.76308住宅277480.37幼儿园1753.64三期大川滨水城商业172220.280596.72.34住宅322386.8合计287517.4684703.462.38目标地块由大川集团于2002年和2003年两次分别获取两幅相邻地块，2012年两块地综合调整指标，并补缴土地出让金，调整后的项目土地占地287517.4，综合容积率2.38，
2、土地出让金21078.76万元，折合楼面价约308元/。项目分两期开发，目前二期大川壹江城已经全部交付入住。本次目标转让项目为三期大川滨水城。项目总占地172220.2，容积率2.34，规划建筑面积402983.5。以在建工程方式转让，交易对价212000万元，扣除已投入在建工程开发建设成本 45601万元，折合地上可售部分楼面地价约6400元/。2、 证照获取情况一区别墅二区高层三区高层四区高层五区高层六区公寓土地证、工规证：全部；施工证：1-3区；预售证：2区全部、1区东侧1标/2标别墅已销售：2期全部高层14.2万中的近90%约12.7万已交付：2期最东侧4栋约8万3、 开发状态与剩余可
3、售货值类型（）总可售面积已建面积已售面积已交付面积可售面积情况说明高层304357.52245155.75117668.1680099.88167446.4二区9幢，4幢已交付，5幢已封顶；三区6幢，5幢封顶，1幢未建，四区2幢高层未建，五区2幢高层未建合计：19幢高层，4幢已交付，10幢已封顶，5幢未建别墅56573.0821407.790056573.081-1#至1-8#为方案指标东边28幢中21幢封顶5幢在建2幢未建，西边45幢未建合计：73幢别墅，21幢封顶，5幢在建，47幢未建商铺20910.827384.490020910.82建成率约35%公寓15317.6100015317.
4、616区地上地下为方案指标地下车库148979.12106079.9300148979.12建成率约70%合计546138.15380027.96117668.1680099.88409227.03（其中地上26万）1.总可售面积不含其他社区、物管、设备用房等约7430；2.已建面积中高层含其他用房约5915.96；3.已售面积不含抵款面积19242.96。二、地块价值判断1、区位交通临近内环快速路 、属于核心城区 项目位于重庆主城核心区江北区北滨路西，紧靠高家花园大桥，临近内环快速路，区位优良，距离重庆核心商圈较近。地块距离重庆市政府9KM；距沙坪坝商圈3.5KM；距观音桥商圈6.5KM；距
5、离江北机场22KM 。渝北区巴南区江北区九龙坡区内环外环渝中区南岸区沙坪坝区北碚区大渡口区2、配套、资源条件周边配套齐全，具备一线嘉陵江江景，资源稀缺不唯一，轨交边缘利好 地块紧邻嘉陵江，具有一定的景观资源优势，目前打造有一线临江的独栋、联排别墅产品、以及瞰景小高层、高层；因长江横穿重庆市中心区而过，向北延伸出支流嘉陵江，但市区江景项目较多，江景资源稀缺但不唯一。项目二期已经交付使用，且周边有不少成熟小区，3KM范围内教育、生活配套一应俱全。项目道路交通较为发达，预估2018年轨交环线的开通将使未来出行更加便利，但项目离站点较远，仅有边缘利好。目前离内环快速路上下匝道口石马立交1KM,离过江隧
6、道大农立交800M，距离建设中的轨交环线玉带山站1.7KM，轨道交通环线全长约51公里，全线共设33座车站，是重庆轨道交通线网中惟一的闭合环形线路。项目起于重庆西站，途经上桥站、凤鸣山站、沙坪坝站、冉家坝站、五里店、上浩、四公里等区域后，最终回到重庆西站。全线设13座换乘站，将与1、2、3、4、5、6、10号线实现换乘，预计通车时间将推迟到2018年。综合来看，地块未来具有一定的景观资源与价值成长潜力，但需要时间周期。3、客户支撑品质首置、首改、进城、再改等客群均能有一定的吸纳力 （1）对于中心城区客户：地块江北区、渝中区、沙坪坝区核心商圈均在10KM以内，且一线临江、周边生活便利，对于本地中
7、品质婚房、分户、再改客户均有一定吸引力；（2）对于近郊区县客户：项目区位优势明显、具备较为完备的教育资源，是近郊进城小太阳家庭客户以及中高端青年之家婚房的理想置业之地；4、市场量价参考存在一定竞争，高层突破1.2万存难，流量较为可观 周边参照项目及目标项目概况（CRIC备案数据）项目名称占地容积率拿地时间楼面地价高层叠墅商业售价月均流量售价月均流量售价月均流量国奥村322.32005660083931000015715000仅成交1套凤凰湾26.32.820067900895311000仅成交1套19000157万科悦湾442.12012精8500毛坯760063671320012月首开710
8、0华美翡丽山112.22014-93280小高层86003693尚林景汇2.14.8201356002564国富沙磁巷5.94.752014-6335970006644本案17.2综合2.342003-6摘牌楼面价308当前转让价21.2亿，其中在建工程费前期投入约4.56亿（可入帐情况不明），除着去已售13.7万剩余地上可售总建面约26万，折合楼面价约6400对应可售货值26万地上可售，约3239个车位调研情况：据电话调研售楼处了解到周边竞品处于无房可售或者价格上调状态。近期凤凰湾面临无房可卖，后续推出时间不确定，最近的成交单层套内10000，跃层11000，折算到建面约为8600至9500
9、，较此前备案价格提升14%；国富沙磁巷1月22号开盘，一线江景高层，套内均价12000，折合建面均价10500，较此前非江景大高层上涨50%；万科悦湾在售宽叠均价15000，较上月备案价提升14%；售价预估：目前地块周边在售项目不少，同板块主要可比项目有国奥村、万科悦湾、凤凰湾和华美翡丽山，主要产品包括高层、小高层、叠加、联排等产品，参照既有竞品结合当前市场价格，给予偏乐观的价格预估，目标项目静态售价预估为高层9000，联排/独栋综合单价19000，商业19000，酒店式公寓7200（高层的8折），车位按10万/个计去化情况：可比项目月均去化流量在2600-9000/月，本月预估流量可达600
10、0/月；价格成长空间：从整个重庆的高层板块价格格局来看，本项目处于第二梯队，均价8000-12000/之间，因为本项目地位于传统城区，与第一梯队板块毗邻，具备一定的价格提升空间，但从存量来看，近期突然1万元存在较大难度，建议年涨幅设定在8%，别墅、公寓参照此涨幅，车位不设涨幅。第二梯队：主力高层套内售价：0.8-1.2万元/住宅中期库存：3100万方去化时间：3.4年（按照2016年成交918万方计算）第三梯队：主力高层套内售价：0.6-0.8万元/住宅中期库存：4680万方去化时间：5.3年（按照2016年成交887万方计算）第一梯队：主力高层套内售价：1.2-1.5万元/住宅中期库存：11
11、16万方去化时间：2.9年（按照2016年成交373万方计算）6、初步测算按照在建工程转让，交易对价212000万元、在建工程已支付开发建设成本45601万元计，测算得出项目净利润率为-0.94%，如若折价39000万元至173000万，可实现7.00%的净利润率。土地拓展初筛财务指标住宅备注销售面积 466,038 综合单价 9,039 销售收入（含税） 421,273 增值税 41,748 销售收入（不含税） 379,525 增值税附加 2,106 土地成本 166,399 开发成本 344,215 财务费用 18,976.27 5%销售费用 9,488.13 2.50%管理费用 9,48
12、8.13 2.50%土地增值税扣除额 449,586 增值率0.00%土地增值税 - 所得税 -1,187 利润 -3,561 溢价0扣除溢价后利润 -3,561 净利率-0.94%7、风险提示（1）运营风险：项目拿地时间在2003年，逾期开竣工违约和罚金风险；项目工规证通过是在2014年初，距今已有3年，虽已申报延期至2017年7月，但仍有逾期失效风险；（2）市场风险：考虑项目住宅土地使用年限为50年，商业为40年，目前已经仅剩余36年和26年，客户对于土地使用期打折项目的价格接受度存在不确定性风险；（3）法务风险：项目公司诉讼纠纷较多、有失信纪录、抵押担保等其他或有负责风险，可能影响交易进
13、展、后续项目开发进展(4)交易风险：项目现有银行贷款9亿元，小贷4.9亿元，须解押后方可开展交易 三、结论 综上，本项目投资核心结论如下：1、 城市能级高，江北区滨水项目区位好，具备成长性。项目位置、区位较好，有稀缺不唯一的一线嘉陵江江景，具备一定价格成长潜力；2、 当前重庆市场价格向上动力较大，不少项目面临无房可售，近期价格悄然迅速提升，后期市场发展可期；3、项目获取代价较高，利润率在盈亏平衡点附近，如若达到利润目标需要折价39000万元。住宅土地使用年限50年已经过去14年，折合楼面价约6400，明显高于在售项目土地水平，但与近期全市热点成交地价接近；4、项目存在较多不确定风险，如市场风险、运营风险、法务风险、交易风险等综上所述，项目情况相对复杂、当前净利润不达标，建议沟通折价可能，谨慎跟进。可持续重点跟进重庆市场，把握当前入市良机。
