1、中融国际信托有限公司中融国际信托有限公司中融中融-京顺诚房地产股权投资项目京顺诚房地产股权投资项目 尽职调查报告尽职调查报告（报告完成日期：2010 年 3 月【】日）经办业务部门：中融国际信托有限公司 资本运营部 声 明 与 保 证我们在此声明与保证：本报告是按照中融国际信托有限公司信托业务尽职调查管理制度和有关规定，根据融资申请人提供的和本人收集的资料，经我们审慎调查、核实、分析和整理，并在此基础上针对项目特点设计交易模式、制定信托计划方案后完成的。报告全面反映了客户及项目最主要、最基本的信息，我们对报告内容的真实性、准确性、完整性及所作判断的合理性负责。直接调查人签字： 年 月 日 直接
2、调查人签字： 年 月 日 调查人部门经理签字： 年 月 日目目 录录1项目背景与交易结构概述项目背景与交易结构概述51.1项目背景项目背景51.2交易结构概述交易结构概述61.2.1本项目的信托结构61.2.2项目现状61.2.3项目总投资及资金来源72融资人资信情况融资人资信情况72.1融资公司基本情况融资公司基本情况72.1.1融资公司情况72.1.2项目公司实际控制人情况简介82.1.3项目高层管理人员简介92.1.4融资公司税收政策92.2融资公司经营及财务状况融资公司经营及财务状况102.3融资人银行贷款及对外担保情况融资人银行贷款及对外担保情况113项目概况和建设情况项目概况和建设
3、情况113.1项目基本情况项目基本情况113.1.1项目用地情况113.1.2项目基本控规指标123.2项目建设条件项目建设条件123.3项目建设实施进度项目建设实施进度133.4项目的设计、施工、监理情况项目的设计、施工、监理情况134项目市场情况项目市场情况134.1项目投资环境项目投资环境134.1.1宏观经济概况134.1.2当地总体房地产市场144.2项目分析及市场情况项目分析及市场情况154.2.1项目优势及市场地位154.2.2周边竞争项目分析154.2.3项目评价154.3项目销售情况预测项目销售情况预测165项目财务效益评估项目财务效益评估165.1房地产项目总投资预测房地产
4、项目总投资预测165.2项目损益预测项目损益预测195.2.1项目销售收入分析195.2.2项目利润分析205.3项目有关财务效益指标项目有关财务效益指标205.3.1项目投资利润率205.3.2贷款偿还期215.3.3销售率盈亏平衡点216信托方案与风险防范措施信托方案与风险防范措施216.1交易结构安排交易结构安排216.2信托计划摘要信托计划摘要216.3风险防范措施风险防范措施226.3.1道德风险226.3.2政策风险226.3.3市场风险227意见及建议意见及建议238项目资料项目资料231项目背景与交易结构概述项目背景与交易结构概述1.1项目背景项目背景承德京顺诚房地产开发有限公
5、司目前正在开发的东园林项目原本由正源房地产开发公司通过公开竞价方式取得，因拆迁工作受阻，不能按期完成拆迁任务，影响了城市建设。承德市三年大变样工作开展后，经市“三年大变样总指挥部”研究，政府将该项目地块收回，实施政府拆迁。政府对收回的项目地块的规划方案进行了调整，采用比选方式进行招标，并对中标企业给予 1.4888 亿元的政府现金补贴和 12 栋楼共计 195 套（建筑面积 11063平方米）搬迁户腾空房屋的实物补贴。作为取得项目地块的支付对价，中标企业承担该项目的拆迁费用和负责回迁户的安置。根据承德市三年大变样总指挥部文件，项目公司需要支付的拆迁费用共计 8548 万元，需要安置的回迁户共计
6、 1336 户（总回迁面积 118690 平米）。截至到 2009 年底，项目公司已合计支付拆迁费用 6,560 万元（尚有 1988 万回迁户过渡费需要在 2012 年前分阶段支付完毕） ；收到的回迁户分阶段支付的实物安置差价款 2659 万元（合计约为 5386 万元，剩余款项 2727 万元于 2012 年前分阶段支付完毕） 。根据三年大变样总指挥部文件，京顺诚施工队必须于 2009 年 8 月 31 日前进场施工，相关手续可以边进场边补办；1.4888 亿元的政府补贴款于工程主体工程完工后支付 40%，剩余的 60%将于项目交工时一次性结清。京顺诚公司中标后，已经和正源房地产开发公司办
7、理了土地产权过户手续，并办理了土地使用权证。其他证件正在办理之中。公司预计于 4 月底开展土方及基础工程。1.2交易结构概述交易结构概述1.2.1本项目的信托结构本项目的信托结构融资方式：股权投资融资方式：股权投资由中融信托发行房地产股权投资信托计划（分为优先和劣后级信托，其中优先级信托与劣后级信托的比例为 2：1，信托总规模 2.25 亿元）来募集资金，运用信托资金收购项目公司承德京顺诚房地产开发有限公司的股权，并对项目公司进行增资，将信托资金注入项目公司进行房地产项目投资。在信托计划到期前一个月的时间内，项目公司的原股东（即融资方）有收购信托计划所持股份的选择权，将以优先级资金份额为基数，
8、按照约定的溢价率收购项目公司的股权（收购的股权比例不低于信托计划所持股份的三分之二）。如果融资方到期行使股权的回购选择权，则信托计划将以股权回购价款对优先受益人进行分配，剩余的项目公司股权作为剩余信托财产向劣后级投资人进行分配。如果信托计划到期时，融资方未选择购买信托计划持有的项目公司股权，则信托计划自动进入延长期。延长期内，中融信托将通过降价销售、处置项目公司股权或者解散并清算项目公司资产的方式实现信托财产的变现，并以变现资金实现对优先受益人信托利益的分配，以剩余信托财产为限对劣后级投资人进行分配。融资总成本：融资总成本：25%融资人要求信托资金到位时间：融资人要求信托资金到位时间：2010
9、 年年 5 月月信托期限：信托期限：24 个月，满个月，满 18 个月后可提前结束个月后可提前结束公司收入：公司收入：信托报酬信托报酬 1%/年年;财务顾问费财务顾问费:12%其他费用：其他费用：2.5%/年年受益人的预期收益：受益人的预期收益：9.5%/年年项目发行计划：项目发行计划：私人银行部及银行渠道私人银行部及银行渠道1.2.2项目现状项目现状东园林项目位于承德市双桥区东园林，该地块西临武烈河，东临城市主干道车站路，距离承德火车站仅数百米。该项目规划用地面积 59,690 平方米，规划住宅建筑面积195,078 平米，商业建筑面积 22,900 平米，地下建筑面积 97,500 平米，
10、车位 1300 个，总建筑面积 316,478 平米。地块已经拆迁平整完毕，止水工程已经进入收尾阶段，截至到 2010年 2 月底，该项目已经累积投资 7652 万元。承德市京顺诚房地产开发有限公司（以下简称“京顺诚” ）成立于 2006 年 4 月 20 日，注册资本 5300 万元。该公司以房地产开发为主，是集房地产营销、物业管理、酒店经营为一体的综合性房地产开发企业。具备房地产开发叁级资质。该公司已经竣工的顺诚大厦，总建筑面积约 2.6 万平方米，27 层高（其中 1 至 4 层为商业物业，5 至 27 层为住宅物业，地下一层为车库） ，已成为承德市标志性建筑之一。目前该大厦的住宅物业已
11、经销售 90% 以上，商业物业 1 层和 2 层已经销售完毕。1.2.3项目总投资及资金来源项目总投资及资金来源项目总投资共 80787 万元。序号序号项目项目金额（万元）金额（万元）比例比例1自筹资金10,00012.38%2政府补贴14,88818.43%3回迁户差价款5,3866.67%4信托融资15,00018.57%5房屋预售金35,51343.95%6总投资80,787100.00%自筹资金自筹资金承德京顺诚房地产开发有限公司将自筹 1 亿元用于项目的先期投入，截至到 2010 年 2月底，公司已经投入 7652 万元用于土地的拆迁平整以及止水工程。政府补贴款政府补贴款根据承德市三
12、年大变样总指挥部文件，作为项目公司负责安置回迁户的补偿，政府需要向公司支付 1.4888 亿元现金补贴。回迁户差价款回迁户差价款本项目实际签订实物安置协议 1336 户，总回迁面积 118690 平米。被拆迁户按照被拆迁面积与回迁面积之差向公司支付一定的差价款，总计约为 5386 万元。房屋预售金房屋预售金利用预售回款投入 35513 万元，占全部投资额的 43.95%，占全部预计销售额的29.21%。本项目信托融资本项目信托融资本项目信托计划以股权形式，向社会公众融资金额 15000 万元作为本项目的优先级受益人。2融资人资信情况融资人资信情况2.1融资公司基本情况融资公司基本情况2.1.1
13、融资公司情况融资公司情况融资公司融资公司承德京顺诚房地产开发有限公司住所住所承德双桥区大桥头 5 号承德大厦 4001、4005 房法定代表人法定代表人何濰言企业类型企业类型有限责任公司注册资本注册资本伍仟叁百万元实收资本实收资本伍仟叁百万元经营范围经营范围房地产开发；钢材、建材销售经营期限经营期限2006 年 4 月至 2026 年 4 月房地产开发资质房地产开发资质叁级承德市京顺诚房地产开发有限公司（以下简称“京顺诚” ）成立于 2006 年 4 月 20 日，注册资本 5300 万元。该公司以房地产开发为主，是集房地产营销、物业管理、酒店经营为一体的综合性房地产开发企业。具备房地产开发叁
14、级资质。该公司已经竣工的顺诚大厦，总建筑面积约 2.6 万平方米，27 层高（其中 1 至 4 层为商业物业，5 至 27 层为住宅物业，地下一层为车库） ，已成为承德市标志性建筑之一。目前该大厦的住宅物业已经销售 90% 以上，商业物业 1 层和 2 层已经销售完毕。2.1.2项目公司实际控制人情况简介项目公司实际控制人情况简介项目公司的股东结构如下：股东姓名或名称股东姓名或名称出资金额出资金额出资比例出资比例承德大厦酒店有限公司 2,000 37.7%何潍言 1,800 34.0%何国柱 1,500 28.3%合计 5,300 100.0%何国柱拥有承德大厦酒店有限公司 95%的股权，而何
15、潍言是何国柱的儿子，公司的实际控制人是何国柱。项目公司的历次工商变更如下：2006 年 4 月 17 日，承德京顺诚房地产开发有限公司有何国柱、何潍言两位自然人共同出资设立，股东结构为：股东姓名或名称股东姓名或名称出资金额出资金额出资比例出资比例何潍言 500 25%何国柱 1,500 75%合计 2,000 100%2007 年 4 月 19 日，何国柱增资 1800 万，增资后的注册资本变更为 3800 万。8 月 14日何国柱将持有的 3300 万元中 2000 万的股份转让给承德大厦酒店有限责任公司，1300 万的股份转让给何潍言。2007 年 12 月 20 日，何潍言将 1330
16、万的股份转让给中鸿联合信用担保有限公司，变更后的股东结构为：股东姓名或名称股东姓名或名称出资金额出资金额出资比例出资比例承德大厦酒店有限责任公司 2,000 53%中鸿联合信用担保有限公司1,33035%何潍言 470 12%合计 3,800 100%2009 年 10 月 14 日，何国柱增资 1500 万，增资后的注册资本变更为 5300 万。2010年 2 月 26 日中鸿联合信用担保有限公司将 1330 万的股份转让给何潍言，变更后的股权结构为：股东姓名或名称股东姓名或名称出资金额出资金额出资比例出资比例承德大厦酒店有限责任公司 2,000 38%何国柱1,50028%何潍言 1,80
17、0 34%合计 5,300 100%2.1.3项目高层管理人员简介项目高层管理人员简介1、 何国柱（董事长、总经理）1984 年至 1995 年，承德柴油机劳服公司的百货商店负责人；1995 年至 1999 年，承德辽松金属物资公司总经理；2000 年至今，北京京北辽松物资贸易有限公司总经理，其间同时在北京京华辽松金属物资有限公司、北京盛世祥业经贸有限公司任经理。同时也是这三家公司的实际控制人；现任承德市双桥区人大代表，曾担任过双桥区政协常委。2、 李剑南（工程部经理）1984 年之 1989 年，任基建办负责人，亲自主持设计、施工建设了工业厂房、工业水塔、职工住宅楼等工程；1990 年至 1
18、992 年，任基建科长，主持征地 113 亩，建设规模 5.1 万平方米的新工业厂区的规划、设计工作；1993 年至 1997 年，任承德建兴房地产开发公司经理，开发建设中兴小区一期、二期工程；2000 年至 2006 年，任福建省蓝宇房地产开发公司经理，在广东、深圳负责面积约为15.4 万平方米的开发建设。3、 王巍（销售部经理） 1993 年至 1997 年，市房屋综合开发公司主抓经营、销售、动迁等工作及负责办理开发项目的前期各项审批工作；1997 年至 1999 年，承德阅微园大酒店总经理；1999 年至 2009 年，承德市正源房地产开发有限公司经营部经理2.1.4融资公司税收政策融资
19、公司税收政策税税 种种税税 率率税税 种种税税 率率营业税销售收入的 5%土地使用税（二类）12 元/平米土地增值税（预缴）住宅按销售收入的 1%商业按销售收入的 2%房产税无土地增值税（清算）按照增值率确定（预计适用 30%的税率）城市建设税/费流转税的 7%企业所得税（预缴）按照销售收入乘以计税毛利率乘以 25%预缴（计税毛利率 15%）教育和卫生附加费流转税的 3%企业所得税（清算）按税前利润的 25%地方教育费附加流转税的 1%施工合同印花税万分之三购房合同印花税万分之五2.2融资公司经营融资公司经营及财务状况及财务状况融资公司承德京顺诚房地产开发有限公司成立于 2006 年 4 月
20、20 日，截至 2010 年 2 月份，已经开发完成顺诚大厦项目，该项目是商住一体的独栋大厦，大厦地下室是停车库，地面 1 层至 4 层是商业物业，5 层以上是住宅物业。商业物业已经出售 50%左右，住宅物业出售 90%左右。2009 年 9 月份，公司开始东园林项目（富顺诚小区）的建设。我们已经取得公司经审计的三年财务报表以及未经审计的最新一期的财务报表，相关财务数据列示如下：资产负债表（单位：元）资产负债表（单位：元）项目项目20072007 年年20082008 年年20092009 年年 20102010 年年 2 2 月月 2828 日日货币资金 32,892 26,252 351,
21、789 11,748,129 其他应收款 29,780,083 21,758,645 114,697,027 166,659,541 预付帐款 18,233,702 22,438,410 28,035,680 16,334,054 存货 17,117,771 27,783,135 115,887,020 94,570,851 流动资产合计流动资产合计 65,164,44865,164,448 72,006,44372,006,443 258,971,516258,971,516 289,312,576289,312,576 固定资产合计固定资产合计 11,87411,874 9,4249,42
22、4 41,86341,863 55,46755,467 资产总计资产总计 65,176,32365,176,323 72,015,86672,015,866 259,013,379259,013,379 289,368,043289,368,043 短期借款 5,900,000 18,000,000 15,000,000 应付帐款 16,000 1,061,293 2,566,626 预收帐款 3,608,438 23,091,463 90,761,982 2,990,000 应付福利费 33,451 142,036 应交税金 -80,800 -426,989 6,909,201 其他应交款
23、600 31,690 7,951 其他应付款 25,806,763 10,341,022 107,697,664 156,573,296 预提费用28,831,616流动负债合计流动负债合计 29,464,65229,464,652 39,394,32139,394,321 217,125,640217,125,640 212,878,690212,878,690 实收资本（股本) 38,000,000 38,000,000 53,000,000 53,000,000 未分配利润 -2,288,329 -5,378,455 -11,112,261 23,489,353 所有者权益合计所有者权益
24、合计 35,711,67135,711,671 32,621,54532,621,545 41,887,73941,887,739 76,489,35376,489,353 负债和所有者权益总计负债和所有者权益总计 65,176,32365,176,323 72,015,86672,015,866 259,013,379259,013,379 289,368,043289,368,043 报表重要项目说明：报表重要项目说明：一、存货。存货项目主要是已经完工的顺诚大厦的未出售部分、政府作为补偿无偿划拨的 195 套房屋、以及在建的东园林项目。其中，顺城大厦未出售部分的价值近 3000 万；政府以
25、实物形式补贴的位于东园林新居宅的 12 栋楼共计 195 套（建筑面积 11063 平方米）搬迁户腾空房屋，公司按照 5400 元/平方米的价格共计 5974 万元暂估入账。相关的土地使用权证和房屋产权证还在办理之中；剩余的近 500 万为此项目支付的前期工程款。二、其他应收款。其他应收款主要包括与关联公司的往来款 7543 万元，与一期项目的往来款 4454 万元，投标保证金 4000 万元；三、借款。借款项目是关联方提供的借款，没有银行贷款。四、预收帐款。预收帐款主要是该项目以贵宾卡形式收取的房屋定金。五、其他应付款。其他应付款主要包括施工单位缴纳的保证金 4280 万，与一期项目的往来款
26、 4454 万元，195 套房屋补贴的暂估金额 5974 万，与关联方的往来款 630 万。六、预提费用。预提费用是结转一期项目成本时预提的未结算的工程款。2010 年 2 月利润表序号项目金额（万元）1销售收入 9,886 2销售成本 5,118 3期间费用 76 销售费用管理费用 59 其中财务费用 17 4经营税金 74 5利润总额 4,617 6所得税 810 7净利润 3,807 8年初未分配利润 -1,458 9期末未分配利润 2,349 项目公司在 2010 年 2 月份结转了一期项目(顺诚大厦)的成本收入，截止到 2010 年 2月份，共实现销售收入 9886 万元，发生的销售
27、成本为 5118 万元，实现利润 2349 万元，利润率为 23.7%。2.3融资人银行贷款及对外担保情况融资人银行贷款及对外担保情况 我们在中国人民银行资信系统中查询了融资人承德京顺诚房地产开发有限责任公司的企业基本信用信息报告 ，报告显示融资人目前有两笔担保业务：一笔是给承德大厦酒店有限责任公司在裕华路信用社 100 万元贷款的担保；另一笔是给承德市融汇通物资有限公司在裕华路信用社 500 万元的担保。公司到目前为止没有贷款。公司无不良信用记录。3项目概况和建设情况项目概况和建设情况3.1项目基本情况项目基本情况 3.1.1项目用地情况项目用地情况东园林项目位于承德市双桥区东园林，该地块西
28、临武烈河，东临城市主干道车站路，距离承德火车站仅数百米。该项目规划用地面积 59,690 平方米，容积率 3.67，总建筑面积316,478 平方米，其中规划住宅建筑面积 195,078 平米，商业建筑面积 22,900 平米，地下建筑面积 97,500 平米，车位 1300 个。土地用途为：一类住宅兼容商业用地，使用权期限为住宅 70 年、商业 40 年。土地位置如下图红圈所示位置： 该项目附近分别建有福隆、碧麓家园、顺诚大厦等小区，形成了一个得天独厚的优美环境，附近交通便捷，设施完善，市民居住方便，同时又是商业投资的理想地带。3.1.2项目基本控规指标项目基本控规指标项目基本控规指标表项目
29、基本控规指标表序号内容单位指标1总用地面积平方米 59,690 2总建筑面积平方米 316,478 3地上建筑面积平方米 218,978 住宅建筑面积平方米 195,078 商业建筑面积平方米 22,900 其中其它平方米 1,000 4地下建筑面积平方米 97,500 5基底建筑面积平方米 12,433 6建筑密度%20.8%7绿地率%33.0%8容积率% 3.67 9停车位个 1,300 地下车位个 1,000 其中地面车位个 300 3.2项目建设条件项目建设条件项目现处于方案设计阶段，现已取得的合法手续为：序号名 称单位、文号1企业法人营业执照注册号：1308000000044202房
30、地产开发企业资质证书叁级3国有建设用地使用权出让合同合同编号：承出字2007第 17 号、 承出字2006第 61 号4国有土地使用权证编号：承市国用（2007）第 106 号 承市国用（2007）第 110 号5企业投资项目备案通知书尚未取得6建设项目选址意见书尚未取得7建设用地规划许可证尚未取得8建设工程规划许可证尚未取得9建筑工程施工许可证尚未取得由于该项目是承德市三年大变样规划的重点工程，在没有取得施工许可证的情况下，政府允许项目公司边施工边办理。同时，各相关部门正在全力协助各种证件的办理。预计四证将在近期取得。3.3项目建设实施进度项目建设实施进度项目总工期预计为 3 年，融资人已投
31、入资金合计7652万元。根据同类一般项目的开发时间及项目所在区域的市场可接受容量、开发规模确定本项目的开发节奏，结合本项目的实际情况、开发商计划，本项目规划总建筑面积 316,478 平方米，建设期从 2010 年 4 月开始至 2012 年 7 月全部结束，共计 28 个月。具体安排如下表：项目建设进度计划表项目建设进度计划表项目名称工程起始截止日期项目前期2009 年 9 月至 2010 年 3 月土方及基础工程2010 年 4 月至 2010 年 7 月地下室工程2010 年 4 月至 2010 年 7 月主体工程2010 年 8 月至 2011 年 4 月内外装饰、安装工程、竣工验收2
32、011 年 5 月至 2012 年 4 月园林、总平2012 年 5 月至 2012 年 7 月竣工验收及交房2012 年 7 月至本报告发出日，项目前期的准备工作已经接近尾声，土方及基础工程将于 4 月份开始。3.4项目的设计、施工、监理情况项目的设计、施工、监理情况项目的设计方案已经由具备甲级资质的工程设计公司设计完成，施工和监理合同已经和具备相应资质的工程公司签订完毕。项目施工图设计、项目施工单位、项目监理单位都将严格按照国家招投标相关标准，结合项目高端定位进行筛选，保证项目高品质、高质量。4项目市场情况项目市场情况4.1项目投资环境项目投资环境4.1.1宏观经济概况宏观经济概况2009
33、 年底至 2010 年初，中央房地产政策密集出台，但总体上看，国家刺激经济发展的方向不变、宽松的货币政策不变，房地产市场不会面临大的调整。这主要是由于，在中国经济增长模式向国内消费为主导的经济结构转型的重大机遇期，国家将长期施行减轻社会税负、增加社会保障投入、提升民众消费能力的经济措施，以激发出压抑的庞大国内需求，无疑将为中国经济发展带来长期持续高速增长的新动力，从而在中长期（5-10 年以上）为国内房地产市场提供充足的住宅市场需求。在这样的宏观环境下，成都市以发展内需为主的经济转型，加速的城市化进程和经济的持续增长将使成都房地产业发展的基本面仍然向好。承德市是河北省省辖市，国家著名的历史文化
34、名城和风景旅游城市，冀东北政治、经济、文化中心。承德市地域辽阔，历史悠久，交通便利。现全市总人口 368 万人，该市对市区户口采取放宽政策，市内每年新增人口约 1.75 万。“十一五”期间，承德市加快实施“一环八射”高速公路网建设规划，京承、承唐、承朝高速公路相继建成并投入使用。京沈高铁可研报告已批复，预计明年开工，有望 2012年投入使用，且承德设有一站。届时，从承德至北京用时只需 90 分钟，承德已然成为北京的后花园。2008 年，承德经济保持平稳较快发展，主要经济指标增速继续保持全省前列。全市GDP 为 714.9 亿元，同比增加 13%。人民生活水平明显改善，全市城镇居民人均可支配收入
35、达到 10861 元，同比增长 15%。4.1.2当地总体房地产市场当地总体房地产市场承德市房地产市场呈现多元化局面。商品住宅从温饱型向舒适型转变；住宅市场销售价格呈现两级分化现象，市中心房价涨幅较快，突破 8000 元/平米，个别地段的商品住宅价格超过 8500 元/平米；市郊商品住宅价格小幅增长，平均售价维持在 6000 元/平米左右。承德市近年来的房价平均涨幅维持在 15%20%左右。承德市对住宅的需求主要来自三个方面：一是随着城市化进程的加速，每年不断增长的首次置业者主动的购房需求；二是新规划、旧城改造带来的拆迁户的被动购房需求；三是以收取租金、卖出获利为目的的投资需求。下面根据市场法
36、对承德市的房地产需求作定量分析：1、按市场的主动性需求：根据承德市城市总体规划（2008-2020） 推算，规划到 2012 年新增居民用地约 1.49 平方公里，考虑到集约用地，用 2.5 的容积率来测算，规划增加住宅面积为 372.5 万平方米。2、按市场的被动性需求，承德市现有住宅约 945 万平方米，按照全国每年 0.8%的 旧房拆除率，至 2012 年应供应增加住宅面积为 75.6 万平方米。3、按照承德市政府提出的“一年一大步，三年大变样”的城市发展战略，据统计规划期内需改善的旧住宅区 386 万平方米，需改建的旧住宅区约 60.6 万平方米，改造过程中规划新增住宅为 312.62
37、 万平方米。综合以上三个因素，规划期内预测每年的新增住房面积为 760.72 万平方米，平均每年增加 152.14 万平方米。承德市商业物业建筑面积近年来不断增加，但从商业建筑的整体布局来看，存在很多不合理的地方。新建和已建的中高档商业物业，基本上分布在市区主干道南营子大街和裕华路一带，由此造成人流、车流拥挤不堪，环境质量下降等连带问题。其他大部分街区如西大街、狮子沟、石洞子河、车站路等仅有小型的批发和零售商业网点，商业设施相对落后。4.2项目分析及市场情况项目分析及市场情况4.2.1项目优势及市场地位项目优势及市场地位相对于承德市当地的其他项目，具备以下优势：1、本项目位于市中心，西临武烈河
38、，坐拥河畔景观，环境优美，东临城市主干道车站路，距承德火车站仅数百米，交通便利，具有得天独厚的区位优势；2、项目占地近 6 万平方米，周围已建成部分居民社区，市政配套设施齐全。项目建成后除了形成成熟的住宅社区，还将具备 7 万多平方米的成熟的商业社区和1300 个车位。项目的规模优势明显。3、项目的户型设计南北通透，大中小户型搭配合理，户型跨度从 60 平方米到220 平方米，具备明显的户型优势。考虑到具备以上优势，本项目结合市场情况形成以下市场定位：1、 价格定位。凭借上述项目优势，预计的销售价格定位略高于同区域的价格水平：住宅 8000 元/平方米，商业 20000 元/平方米，地下一层商
39、用 5000 元/平方米，车位12000 元/个。2、 目标客户定位。本项目定位于中高档住宅区，销售目标群为：高薪技术企业、金融领域的高薪白领；政府、企事业单位中高层管理人员；市区及周边的私营企业主和矿业经营者；当地及外地的投资者。4.2.2周边竞争项目分析周边竞争项目分析承德市在承德市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要中提出“南扩、西进、北延、中疏”的规划思路。按照此规划，市中心的地块以拆迁为主，拆迁后的地块主要用于建设绿地和市政工程，拆迁居民户原则上往市中心外围安置。受此规划的影响，该项目所在的市中心，没有其他新开工的新项目。我们考察了附近品质相近的几个楼盘，发现这几个楼盘近一年来成交
40、活跃，价格都有 15以上的涨幅。我们摘录了几个有代表性楼盘的住房销售价格：项目名称露露花园银领家园富华新天地物业类型高层公寓多层公寓高层公寓所在区域双桥区双桥区双桥区项目开盘时间2007 年2008 年2009 年建筑面积（）103107127装修程度中档精装毛坯楼层17/334/714/24销售价格(元/平方米)8400850074004.2.3项目评价项目评价对比周边的竞争项目，本项目有着更便利的交通、更成熟的生活氛围、更高档的商业消费品质，项目的销售价格定位具有较强的市场竞争力。4.3项目销售情况预测项目销售情况预测工程预计于 2010 年 4 月底开始土方及基础工程建设，预计 7 月底
41、完成地下工程。2011年 4 月完成主体工程。按照当地规定，当工程完成总投资额的 30%后，可申请办理预售证。公司预计 2010 年中下旬能够取得预售证，出于保守估计，我们预计 2010 年的预售收入为9000 万元。从周边房地产市场的活跃情况以及本项目的火爆预定情况，我们预计 2011 年能够实现住宅项目的大部分销售。由于商业物业比住宅物业存在较大的不确定性，我们出于保守估计，我们预计 2011 年能够实现小部分的商业物业销售，等到项目的最终完善，2012 年逐步实现剩余部分物业的销售。具体的销售进度如下：项目项目20102010 年年20112011 年年20122012 年年合计合计销售
42、收入 9,000 57,562 54,947 121,509 销售比例7%47%45%100%5项目财务效益评估项目财务效益评估5.1房地产项目总投资预测房地产项目总投资预测东园林项目总投资费用包括：土地费用、前期工程费、城市建设配套费、工程监理费、标底编制费、建安工程费用、配套设施费、工程管理费、销售费用、管理费用、财务费、不可预计费用、期间费用等。经测算，项目总投资约 80,787 万元。项目投资估算表项目投资估算表序号序号费用名称费用名称金额金额( (万元万元) )总建筑面积总建筑面积( (平方米平方米) )每平米单价每平米单价（元（元/ /平米）平米）备注备注1开发成本 72,787
43、316,478 2,300 拆迁费用 6,560 316,478 207 包括土地出让金、拆迁费用、契税等建安工程费用 56,605 316,478 1,789 主要为主体工程建筑成本、电力工程费、排水工程费、配套设施费等前期工程费 2,942 316,478 93 主要包括建筑物平面设计费、立面设计费、施工图设计费、三通一平费、管网设计费等其它费用 3,332 316,478 105 主要包括城市建设配套费、工程监理费、标底编制费等其中税费 1,548 316,478 49 包括电力、给排水和人防配套费不可预见费 1,800 316,478 57 包括建材价格波动、设计变更等因素2期间费用
44、8,000 316,478 253 管理费用 1,823 316,478 58 按照营业收入的 1.5%估算销售费用 1,677 316,478 53 可售销售面积乘以 73 元/平方米其中财务费用 4,500 316,478 142 按照 20%的利率借款 1.5 亿，期限 1.5 年估算总计 80,787 316,478 2,553 由于该项目涉及拆迁户回迁、政府补贴等因素，我们用以下方法测算土地成本：用回迁住宅的开发成本加上总的拆迁费用再减去政府补贴以及回迁户的差价补偿款后的差额作为项目地块的土地成本，然后除以实际可售的地上建筑面积（不包括回迁面积）得出楼面地价。具体计算如下： 楼面地价
45、测算表项目项目金额金额回迁面积 （平米） 116,690 a1单位开发成本（元/平米） 2,300 a2回迁房总开发成本 268,387,000 a=a1*a2拆迁费用 85,480,000 b政府补贴收入 148,880,000 c回迁户差价补偿款 53,860,000 d土地成本 151,127,000 e=a+b-c-d总住宅建筑面积 195,078 f1其中：回迁面积 116,690 f2住宅实际可售面积 78,388 f=f1-f2商业建筑面积 22,900 g地上合计可售面积 101,288 h=f+g折合楼面地价 1,492 i=e/h 现金流量表现金流量表-正常情况正常情况（单
46、位：万元）（单位：万元）序序号号项目项目20102010 年年20112011 年年20122012 年年合计合计1现金流入1.1自筹资金10,00010,0001.2回迁户差价款3,5666001,2205,3861.3信托融资15,00015,0001.4补贴收入5,955 8,933 14,8881.5销售收入-正常情况9,00057,56254,947121,509现金流入小计-正常情况37,56664,11765,100166,7832现金流出2.1开发成本（包括拆迁费用、建安成本等）31,29626,04315,44872,7872.2管理费用6076086081,8232.3销售
47、费用5595595591,6772.4财务费用2,0002,50004,5002.5经营税金6484,1443,9568,7482.6所得税3382,1592,0604,5572.7回迁户过渡费1089309501,9882.8偿还信托资金15,00015,000现金流出小计35,55651,94323,581111,0803净现金流量-正常情况2,01012,17441,51955,7034累计现金流量-正常情况2,01014,18455,70355,703项目将于 2010 年 4 月开始土方、基础工程及地下室工程的施工，预计 2010 年 7 月份完成地下工程。2010 年 8 月份开始
48、主体工程，预计年内能够取得房屋预售证。公司保守估计，2010 年的预售收入为 9000 万元。基于对项目前景的谨慎预计以及目前住宅部分的火爆预定情况，公司预计 2011 年能够实现住宅项目的大部分出清，部分商业项目以及车位的小部分预售。2012 年，公司预计能完成剩余商业项目和车位的销售。按照政府文件的规定，2011 年 4 月份主体结构完工，政府 40%的补贴款共计 5955 万元支付到项目公司。2012 年7 月份项目交房验收，政府剩余 60%的补贴款共计 8933 万元支付到项目公司。结合这两方面因素，2011 年的资金来源充足，能够保证信托资金在一年到期后安全退出。我们处于谨慎考虑，按
49、照后面“5.2.1 项目销售收入分析”的悲观预测结果测算了悲观情况下的现金流量。在悲观情况下，我们只考虑住宅和商业的销售情况，而不考虑车位和地下商场的销售。而且，悲观情况的住宅和商业销售价格比正常情况分别低 12.5%和25%。我们假设在悲观情况下，2010 年及 2011 年实现住宅的销售，2012 年实现商业的销售。可以发现，即使在悲观情况下，项目的累计现金流入量截止到 2011 年底超过 1.4 亿，基本上可以保证信托资金在两年到期时（即 2012 年 5 月） ，实现信托资金的安全退出。现金流量表现金流量表-悲观情况悲观情况 （单位：万元）（单位：万元）序序号号项目项目20102010
50、 年年20112011 年年20122012 年年合计合计1现金流入1.1自筹资金10,00010,0001.2回迁户差价款3,5666001,2205,3861.3信托融资15,00015,0001.4补贴收入5,9558,93314,8881.5销售收入-悲观情况9,00039,12430,91579,039现金流入小计-悲观情况37,56645,67941,068124,3132现金流出2.1开发成本（包括拆迁费用、建安成本等）31,29626,04315,44872,7872.2管理费用3953953961,1862.3销售费用2172172186522.4财务费用1,8002,700
