1、上饶市住房发展“十四五”规划上饶市住房和城乡建设局上饶市城乡规划建筑设计院二二一年十二月目录第一章 总则1一、项目背景1二、指导思想2三、规划原则3四、规划依据4五、概念界定6六、规划范围与期限8第二章 上饶市住房发展情况与发展趋势预判10一、整体概况10二、规划衔接11三、“十三五”时期住房发展评估17四、“十四五”时期住房发展面临的形势25第三章 住房发展规划31一、住房发展目标31二、住房需求定性分析33三、中心城区住房需求定量预测36四、中心城区住房供给计划42五、中心城区老旧小区改造年度计划44第四章 住房建设指引46一、住房用地布局原则46二、城镇发展引导47三、新建商品住房布局规
2、划49五、住房供地50六、新增居住用地开发指引51第五章 住房发展主要任务53一、坚持供需平衡，促进房地产市场健康发展53二、坚持租购并举，构建规范化、专业化住房租赁市场56三、完善保障性住房体系，稳步促进住有所居58四、强化老旧小区改造，改善居住条件63五、践行绿色理念，提升住房节能环保建设水平66六、坚持创新发展，全面提升住房开发建设和管理水平68第六章 保障措施与实施机制74一、住房发展保障措施74二、住房发展实施机制7679 第一章 总则一、项目背景“十四五”时期是我国开启全面建设社会主义现代化国家新征程的第一个五年，是上饶市开启“建设区域性中心城市，打造现代化大美上饶”新征程，巩固提
3、升城市发展位势的关键阶段，而制定住房发展规划，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度是实现上饶市国民经济与社会发展第十四个五年规划目标的重要保证。 伴随房地产市场化改革以及中国工业化和城镇化的进程，房地产业取得了长足发展。但在房地产市场快速发展过程中，也出现了一些突出矛盾和问题，比如房价过快上涨、地方政府对土地财政的依赖严重、住房供需结构失调等。上饶市从2016年底至2019年初，房价指数曾经出现连续上涨，同时库存压力也增加。近年来国家要求房地产市场调控“更加注重分类指导”和“要根据不同人群的需求，不同城市的情况，分类施策、分城施策”。党的十九大对新时代房地产市场的定位和调控方向作
4、了进一步明确。十九大会议提出“房子是用来住的不是用来炒的”，要稳定房地产市场，坚持政策连续性稳定性，加快建立长效机制；同时强调了推行“租购并举”，鼓励发展住房租赁企业，实现住房租赁市场规模化、专业化、市场化经营。为促进房地产市场平稳健康发展，住房城乡建设部印发了关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知（建房201849 号文），国务院办公厅发布了关于加快发展保障性租赁住房的意见（国办发202122号），中共江西省委办公厅和江西省人民政府办公厅联合印发了关于落实房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的意见（赣办发20208号），要求加快制定实施住房发展规划，进一步落实城市调控主体责任，推动房
5、地产市场稳定健康发展。为深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，促进房地产市场平稳健康发展，依据相关法律法规和上层次规划要求，按照国家、江西省和上饶市住房发展与房地产调控的有关政策，结合实际，制定本规划。本规划是2021-2025 年推进上饶市住房发展的综合性和指导性文件。二、指导思想深入贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想，以习近平总书记视察江西重要讲话精神为总方针总纲领总遵循，立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局。紧紧围绕“全面建设区域中心城市、打造现代化大美上饶”的发展目标，坚持以人民为中心的发展思想，全面遵循“房住不炒”总基调，立足于土地资源的合理利用和城市空间资源的高效整
6、合，创新住房发展理念，优化住房供应结构，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，满足不同收入层次居民家庭的住房消费需求，建立和完善我市住房市场平稳健康发展长效机制，提升居民居住质量和民生幸福水平。三、规划原则1、衔接规划，落实政策在全面贯彻落实国家、省有关的工作部署与政策要求的基础上，住房规划应以国民经济与社会发展规划、城市总体规划、土地利用总体规划为依据，与城市近期建设规划、其他专项规划相衔接，重点突出对土地、财税、金融等关联资源配置和调控的引导，确保住房发展目标的实现。2、稳量提质，合理定标坚持住宅总量供给与住宅品质提升并重，立足全市资源、人口、环境条件，科学确定全市住宅建设规
7、模和结构，提升住房功能品质。优化调整增量住房结构，盘活规范存量住房市场，多渠道并举增加住房供应量，稳步提升人居品质，实现住房可持续发展。3、统筹发展，协调推进坚持规划引领与管建并举相结合，提升管理能级，促进城市有机更新和城市特色风貌塑造相协调。统筹推进城乡发展一体化，协调好住房发展的经济功能和社会功能，健全协同机制，构建公平多元的住房公共服务体系。更加突出县（区）级层面的主体责任，把促进住房市场平稳发展、推进住房保障、服务百姓安居纳入县（区）级工作目标。4、以人为本，人才友好始终践行以人民为中心的发展思想，坚持保障和改善民生优先导向，满足居民合理住房需求。加快完善以保障性租赁住房和共有产权住房
8、为主体的住房保障体系，为城镇中低收入住房困难家庭提供基本住房保障，解决新市民阶段性住房困难问题，建全和完善人才住房制度，聚焦人才的需求和特征，提升上饶市对人才的吸引力。5、绿色发展、生态宜居顺应市民对美好生活的追求，把绿色作为城市核心竞争力的关键要素，推进绿色低碳、健康的生产生活方式。加大住房建设和修缮改造科技创新力度，节约集约利用土地、水、能源等资源，强化环境保护和生态修复，打造宜居宜业社区，使城市更具韧性、更可持续。四、规划依据1、中华人民共和国城乡规划法（2019修正）2、中华人民共和国土地管理法（2019修正）3、中华人民共和国城市房地产管理法4、城市住房建设规划编制导则5、中华人民共
9、和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要6、国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见（国办发201145号）；7、国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见（国办发201639号）；8、中共中央 国务院关于进一步加强城市规划建设管理工作的若干意见（中发20166号）；9、国务院关于深入推进新型城镇化建设的若干意见(国发20168号)；10、国务院关于进一步做好城镇棚户区和城乡危房改造及配套基础设施建设有关工作的意见（国发201537号）；11、住房和城乡建设部、国家发展改革委、财政部、自然资源部关于进一步规范发展公租房的意见(建保201955号)；12
10、、住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(建房201849号)；13、国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见（国办发202122号）14、江西省城乡规划条例；15、转发住房城乡建设部关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知(赣建房201814号)；16、江西省人民政府办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作的指导意见(赣府厅发201727号)；17、江西省人民政府办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见（赣府厅发201672号）；18、关于进一步加快发展住房租赁市场的通知(赣建房201721号)；19、江西省城镇体系规划（2015-2030）；20、江西省
11、住房发展“十四五”规划（2021-2025）；21、上饶市国民经济与社会发展“十四五”规划纲要；22、上饶市城市总体规划（20172035年）；23、上饶市土地利用总体规划；24、其他有关法规、政策，甲方提供的相关资料。五、概念界定本规划将住房分为两大类：第一类为政策性住房，第二类为商品住房。具体住房类型划分方式如下图所示。共有产权住房保障性租赁住房住房政策性住房商品住房保障性住房拆迁安置房公共租赁住房普通商品房公寓1、 商品住房是指房地产开发企业在依法取得国有土地使用权的住宅用地上建设的、仅供居住使用的住房。商品住房按房屋的属性可分为普通商品房、公寓和集资房，其中，前两者构成了商品住房的主要
12、部分。普通商品房又称“大产权房”，建成后用于市场出售出租的房屋，住宅的土地性质为居住用地，产权年限为70年，住宅有专门的住宅设计规范，对住宅的建设、房子的采光等都做了具体要求。公寓是一种商业或地产投资中的居住形式，土地性质大部分为商业用地或者综合用地，产权年限为50年或者40年，公寓分为商业公寓和职工公寓，商业公寓指旅店宾馆或别墅，可以自用也方便对外租赁，空间大小适当、布局规范紧凑，经济实用，职工公寓也包含学校宿舍，比较方便实用。2、保障性住房是指纳入城镇住房保障规划和年度计划，限定面积标准、租售价格等，向符合条件的保障对象提供的住房，包括保障性租赁住房、公共租赁住房、拆迁安置住房、共有产权房
13、等。3、保障性租赁住房与公共租赁住房。保障性租赁住房是由政府政策引导，多主体供应，主要面向新市民和青年人提供的低于市场租赁价格的租赁住房；公共租赁住房是指由国家提供政策支持、限定建设标准和租金水平，面向符合规定条件的城镇中等偏下收入住房困难家庭、新进就业无房职工和在城镇稳定就业的外来务工人员出租的租赁住房。保障性租赁住房和公租房的区别：（1）性质不同公租房是国家基本公共服务，政府承担兜底保障责任。保障性租赁住房是普惠性公共服务，市场自发供给不足，需政府政策支持引导。（2）对象不同公租房对象是城镇住房、收入困难家庭，具体范围和条件由市县人民政府确定。保障性租赁住房是对象是无房新市民、青年人，不设
14、收入线门槛，具体条件由城市人民政府确定。（3）责任主体和筹集方式不同公租房是政府负责提供实物房源和货币补贴。保障性租赁住房是政府给政策支持，充分发挥市场机制作用，引导多主体投资、多渠道供给，主要利用集体经营性建设用地、企事业单位自有闲置土地、产业园区配套用地和存量闲置房屋以及适当利用新供应国有建设用地等5种方式建设。（4）实施区域不同公租房在各市县均有建设。保障性租赁住房是主要在人口净流入的大城市和省级人民政府确定的城市发展。（5）准入退出管理不同公租房是严格的准入、退出管理。保障性租赁住房是适度政策支持，适度约束管理，5种建设方式应有不同的准入准出管理。（6）监测评价不同公租房是城镇户籍低保
15、低收入住房困难家庭应保尽保，其他家庭在合理轮候期内给予保障（一般不超过3年）。保障性租赁住房是重点评价城市发展保障性租赁住房对于促进解决新市民、青年人等群体住房困难所取得的成效。4、拆迁安置房：是指因城市规划、土地开发等原因进行拆迁，而安置给被拆迁人或承租人居住使用的房屋。5、共有产权住房是指政府提供政策支持，组织建设单位建设，销售价格低于同地段、同品质商品住房价格水平，并限制使用范围和处分权利，实行政府与购房人按份共有产权的政策性商品住房。六、规划范围与期限本次规划范围分为两个层次，首先以城市总体规划确定的中心城区范围对“十四五”期间整体住房发展规模进行测算，规划用地规模约480平方公里；其
16、次对中心城区市本级（包括信州区、高铁经济试验区、经济技术开发区）范围内的用地提出开发指引，规划用地规模约210平方公里。规划期限为2021年至2025年。规划范围示意图（市本级）第二章 上饶市住房发展情况与发展趋势预判一、整体概况1、社会经济概况2020年全市实现地区生产总值（GDP）2624.3亿元，比上年增长4.1%，一二三产业占比为11.3：38.2：50.5；财政总收入377.3亿元，增长1.0%，其中税收收入突破300亿元、达到301.9亿元，增长1.3%；规模以上工业增加值增长5.0%；固定资产投资增长9.3%，其中工业固定资产投资增长17%；社会消费品零售总额增长3.5%；城镇居
17、民人均可支配收入3.96万元，增长5.9%；农村居民人均可支配收入1.59万元，增长8.3%。全年新增城镇就业4.64万人、农村转移劳动力8.49万人。2、商品房建设与销售情况2016年至2020年，全市房地产开发累计完成投资868.1亿元，较十二五期间房地产投资总量增长55.8%。其中2020年房地产开发投资较2015年增长69.5%，实现年平均增长11.1%，较十二五时期的年均房地产投资增速高4.9个百分点。全市商品房累计完成销售2766.9万平方米，较十二五期间商品房销售总量增长131.2%。全市房地产销售增长呈现前高后低态势，总体上保持了高位增长。分区域看，市中心城区的销售增长明显好于
18、其他县市。市中心城区2020年的销售面积较2015年增长194.3%，年均增长24.1%。2020年我市住宅销售面积为640.5万平方米，较2015年增长157.1%，年均增长20.8%；办公楼销售面积为8.3万平方米，较2015年增长171.2%，年均增长22.1%；商业营业用房销售面积为51.6万平方米，较2015年增长182.9%，年均增长23.1%。从走势上看，住宅的销售形势较好，这五年都是正增长，而且2017-2020年增速都维持在16%-18%的高速增长区间，走势十分稳健。3、规划区人口现状上饶市中心城区规划建设用地范围包括信州区、广信区、广丰区、高铁新区和经济技术开发区。2020
19、年末，全市常住人口649.11万人，城镇家庭户人口352.6万人，城镇化率54.32%。中心城区总人口208.03万人，城镇人口为134.9万人，城镇化率64.84%。二、规划衔接1、江西省住房发展规划（20192025） （1）规划总体目标以“坚持房子是用来住的、不是用来炒的”定位，加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度，让全体人民住有所居”为发展目标，以政府为主提供基本保障、以市场为主满足多层次需求，到2025年，基本形成符合省情、购租并举的住房体系，实现住房总量平稳增长、住房价格总体稳定、住房困难有效缓解、住房结构有所优化、居住条件明显改善的总体目标。全省2019-2025
20、年城镇住房发展目标体系表（2）设区市分年度目标分解规划期内各设区市城镇住房建设总量一览表保障性安居工程建设任务分年度一览表（单位：套、户）年份租赁补贴公租房棚户区改造202169808691480320226970012976202366303005679202463803004805202561604004776合计331201869430392、上饶市城市总体规划（2017-2035）（1）城市性质规划上饶市城市性质为：国家著名的旅游城市、四省交界区域中心城市和交通枢纽、江西开放合作门户城市。（2）城市职能国家和区域层面：国家重要的风景旅游城市、光伏光电产业基地，区域交通枢纽，四省交界区域
21、旅游服务与商贸物流中心。江西省层面：对接长三角、海峡西岸经济区的门户城市，江西省重要的汽车产业基地，江西省新兴服务经济示范基地。地方层面：市域政治、经济、文化中心。 （3）规划规模规划上饶市中心城区近期2020年上饶市中心城区城市人口规模为115万人，城市建设用地规模应在125平方公里左右，人均建设用地为109平方米左右；2030年上饶市中心城区城市人口规模为165万人，城市建设用地规模应在175平方公里左右，人均建设用地为106平方米左右；2035年上饶市中心城区城市人口规模为180万人，城市建设用地规模应在190平方公里左右，人均建设用地为106平方米左右。（4）中心城区功能结构规划确定中
22、心城区的空间拓展策略为：沿两江带状拓展、控制北跨沪昆通道、控制南跨机场和保护城市绿心。规划中心城区城市空间结构与规划区“一带双轴，一城六板块”的规划区空间结构相衔接，形成“一心双轴带、四片两组团”的城市空间结构。中心城区空间结构图中心城区居住用地与保障性住房布局规划图（5）居住用地布局规划居住用地6241.4公顷，占城市建设用地的32.9%，人均居住用地34.7平方米。规划结合城市功能空间布局，将中心城区划分为48个居住片区。保障性住房规划中应保证其土地供应总量，在城市各居住区域均衡分布，以居住小区的形式进行开发，合理安排保障性住房周边的基本公共服务设施。保障性住房采用公共租赁房的形式，套型建
23、筑面积应控制在50平方米以内。3、上饶市“十三五”保障性安居工程建设规划（20162020）（1）保障性安居工程的需求预测规划“十三五”期间上饶市域内应解决保障性安居工程住房9.61万户；中心城区应解决保障性安居工程住房0.71万户，规划2020年中心城区保障性安居工程住房共达到3.83万户。（2）建设空间布局指引在规划期内将已经列入土地管理部门收储范围内的部分住宅用地拿出作为保障性安居工程集中建设或配建的用地进行规划设计，主要结合各规划在外围及其周边进行城中村改造的城乡结合部中进行选址建设，并对这些地区在土地供应、基础设施、公共设施和建设资金等方面给予优先安排。（3）土地供应总量和年度计划规
24、划期内，每一年度各类保障性安居工程用地实际供应规模，应根据年度保障性安居工程建设的需求变化进行调整，并由相关管理部门提出相应的年度保障性安居工程用地供应计划，报区政府审批后向社会公布，具体土地供应指引见下表。保障性安居工程用地供应指引年度公共租赁住房棚户区改造套数用地面积（亩）户数用地面积（亩）2016年3431150.1239221676.482017年182065.15168881163.742018年1840101.4612986902.112019年142975.0311108721.362020年161479.9710941752.62合计10134471.71758455216.3
25、14、上饶市城镇老旧小区改造规划（20212025）规划确定的城镇老旧小区改造内容可分为基础类、完善类、提升类三大类。中心城区内规划改造老旧小区总个数358个，其中基础类333个，完善类24个，提升类1个。“十四五”中心城区老旧小区改造计划一览表地区年度基础类完善类提升类小区数户数小区数户数小区数户数（个）（户）（个）（户）（个）（户）信州区合计1484063732155002021268863000020223277601467002023401220621688002024326732000020251850760000广信区合计155682781002021002774002022155
26、621088002023002604002024002315002025000000广丰区合计5416372614622021112400002022132137300202314411130020240012401462202522160000总计154416091456621462三、“十三五”时期住房发展评估“十三五”时期，上饶市切实推进住房保障、服务百姓安居作为住房发展的主线和首要任务。深入贯彻落实省、市房地产市场调控政策，综合采取“稳房价”、“防风险”、“稳市场”等各项措施，合理引导预期，整治市场秩序，促进供求平衡，这五年中，我市房地产市场总体上经过了从低谷到回暖再步入平稳发展的历程
27、。在坚持“房住不炒”总基调的同时，不断探索和完善相关住房保障举措，因地制宜、多策并举，大力推进棚户区、老旧小区拆迁改造等民心工程，有效改善了市民居住条件。房地产市场的健康发展较好地助力了全市的经济高质量发展，房地产中介服务业、物业管理、公共管理和服务业等行业也一并蓬勃成长，解决了大量人口就业问题。1、房地产市场平稳发展2016年至2020年，全市商品房累计完成销售2766.9万平方米，较十二五期间商品房销售总量增长131.2%。全市房地产投资、住房新开工、施工面积以及竣工面积在2016-2018年整体稳定提升，2019年、2020年由于受国家房住房不炒的政策以及新冠肺炎疫情等因素的影响，这些指
28、标呈现一定的波动。但是，房地产市场，尤其是住宅市场除了2016年供给显著偏少之外其余年份的供求整体上保持基本平衡。住房价格稳步上升。均价从2016年的4913元上升到2020年的6774元，而中心城区的房价则从5536元增加到7629元。住宅库存去化周期总体保持在合理区间。房地产库存去化时间6-18个月为合理区间，上饶市为8.2个月，中心城区为9.2个月，都处于合理范围之内。上饶市“十三五”住房发展的基本情况年份全市中心城区（市本级）完成投资(亿元）新开工面积（万平方米）施工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）完成投资(亿元）新开工面积（万平方米）施工面积（万平方米）竣工面积（万平方米）商品房
29、住宅商品房住宅商品房住宅竣工面积住宅商品房住宅商品房住宅商品房住宅竣工面积住宅2016138.56 115.94 346.53 279.84 515.93 412.69 391.60 299.74 59.63 47.70 79.04 63.23 116.82 93.45 128.14 86.46 2017192.27 147.64 455.49 360.03 812.95 638.88 408.59 293.66 83.66 67.28 124.66 98.87 291.27 229.10 130.40 66.38 2018303.37 229.29 652.76 519.04 1037.61
30、 838.14 422.89 328.23 126.41 104.67 249.16 205.75 339.83 280.61 89.47 70.20 2019317.93 243.35 637.22 518.86 913.38 706.38 446.63 378.91 90.80 65.30 150.71 126.90 239.68 172.02 49.57 35.38 2020298.59 234.19 565.19 468.51 897.03 731.72 379.70 303.76 86.36 115.74 129.25 96.94 251.12 188.34 69.21 51.91
31、数据来源：上饶市住房和城乡建设局数据来源：上饶市住房和城乡建设局2、商品房品质不断提升一方面，上饶市房地产行业已经进入到了追求更高产品品质与功能服务的新阶段，意味着房地产企业必须提供性价比高的产品与服务，过去粗放式的产品开发，缺少产品特色与服务，已经不再适应市场要求。取而代之的是以新工艺、新材料、新技术的较高品质楼盘。如友邦壹号院、碧桂园天越的装配式建筑，恒大珺悦府小区wifi全覆盖，赢得了市场竞争力。另一方面，商品房的类型多样化，文化旅游地产、养老地产、会展地产、精品公寓等独具特色的地产项目投入使用，为消费者提供了多样化的选择空间。如翼天十里风荷、十里春风、清水湾项目以灵山工匠小镇文旅项目和
32、灵山风景区为依托，推广旅游养老地产；恒大养生谷康养社区等项目以医疗和休闲观光产业为依托，推广医疗康养地产；还有诸多科技创业园项目，建设有厂房、写字楼、人才公寓等齐备的设施，筑巢引凤，吸引产业资本和人才入驻。此外，城市的配套设施不断完善，也提升了商品房的品质。2020年中心城区新改建公共停车场54个、公园13个、绿地231万平方米、绿道57.6公里，成功创建国家卫生城市。2021年计划实施城市功能品质提升项目388个，总投资895.37亿元。3、城镇棚户区改造成果显著2016年至2018年，全市城镇棚改计划9万套，共实施城市棚改9.6万套，征迁面积1740万平方米，历年均提前完成国家下达任务，实
33、际开工体量均在江西省前二，城乡居民的生活居住条件得到不断改善，得到了群众的拥护和认可。2019年，上饶市被作为落实棚户区改造政策措施真抓实干成效明显的城市进行了通报表扬，中央财政拨付专项资金予以激励支持。2020年3月，江西省住建厅发布了关于下达2020年全省保障性安居工程建设工作计划的通知的公告，其中，上饶棚户区改造目标任务为开工7302套，基本建成505套。4、住房困难有效缓解“十三五”期间上饶市逐步建立健全“四位一体”、租售并举的住房保障体系，形成了“分层次、多渠道、成系统、全覆盖”和廉租住房、公共租赁住房、共有产权保障住房、征收安置住房“四位一体”住房保障体系和购租并举的住房体系。住房
34、困难居民居住条件得到了较大改善。截止到2015年，上饶市共建成公共租赁住房65514套，分配64020套，分配率96.88%。十三五期间，根据省住建厅、省发改委、省财政厅关于报送2016年保障性安居工程计划的通知（赣建保201520 号）第二大点“采取多种方式实施住房保障。住房保障实行实物保障与货币补贴并举，鼓励通过发放租赁补贴的方式实施保障。从2016年起，原则上不再新建公共租赁住房，加快已建成公共租赁住房的分配入住，确需增加公共租赁住房供应的地区，应结合当地存量住房实际情况，尽量通过长期租赁和购买方式筹集。”自2016年起，上饶市无新建公共租赁住房计划，改为以发放住房补贴为住房保障形式。“
35、十三五”期间全市租赁补贴发放情况年度户数人数金额（万元）2016年17205368141561.342017年14311318501851.652018年9674246931212.652019年866919473501.442020年748116122976.14数据来源：上饶市住房和城乡建设局5、房地产行业对经济增长发挥了重要作用2016年至2020年，全市房地产开发累计完成投资868.1亿元，较十二五期间房地产投资总量增长55.8%。如下图所示，上饶市房地产开发投资除2020年受疫情影响有所下降外，总体保持平稳增长。2019年，江西省GDP总值24758亿元，比上年增长8.0%，全省房地
36、产开发投资2239亿元，占GDP的比重为9.04%。上饶市全年GDP为2513亿元，江西省内排名第5，位居中上游水平；房地产开发投资317.49亿元，占GDP的比重12.63%，高于全省平均水平。房地产开发投资比重较高，有益于带动经济发展。2020年全市房地产开发投资298.6亿元，占GDP的比重11.4%，实现473.6亿的市场销售规模。同时考虑到对住房需求上下游产业链（如建材、家居、运输等行业）的强有力带动作用，2020年房地产行业仍在上饶经济增长中发挥重要作用。数据来源：上饶市住房和城乡建设局房地产业成为地方财政收入的重要来源。随着房地产市场的日益繁荣，房地产在地方经济发展中的作用日益重
37、要，其创造的税收收入不断提高，地方财政收入对房地产的依赖度也不断增强，2010年，全市房地产业完成税收10.3亿元，而到2020年，全市房地产业税收则达到43.9亿元,10年间翻了3翻。其中，中心城区房地产业税收20.2亿元，占中心城区税收14.6%。2021年1-3月全市房地产业税收16.7亿元,同比增长30.2%，占全市税收14.3%。其中中心城区房地产业税收9.6亿元,同比增长44.7%，占中心城区税收16.5%。房地产业在带动相关产业、创造新的就业机会方面作用巨大。房地产业是重要的支柱产业，具有很强的产业关联性，能够带动50多个相关产业的发展，具有不可替代的重要作用。此外，由于住房发展
38、过程中关联的建筑业、商业、服务业是劳动密集型的产业，吸纳农村富余劳动力的能量比较大，对促进第三产业的发展意义发挥了巨大作用。2019年，全市从事房地产开发的人员为2.92万人，比2016年增加了50%。同时，房地产业投资时能带动相关产业发展，特别是为建筑业的发展提供大量的就业机会或就业岗位，2019年全市从事建筑业的从业人数达到43.67万人。6、房地产管理和服务水平逐步提高物业管理水平不断提高。强化物业行业监管，建立物业服务企业资质能上能下的监管机制，加强物业服务企业和项目经理的日常监管。完善和优化指导监督业主大会、业主委员会组建及日常运作的工作机制，提升业主自我管理能力，积极培育社会中介服
39、务机构参与社区物业管理事务。住房“放管服”改革深入推进。实行流程再造，工程建设实现并联审批，审批时限缩短至90个工作日以内，商品房预售许可办理时限缩短至2.5个工作日，向信州区、经开区经济发达镇改革试点镇下发商品房预售许可、房地产开发资质审批权限。创新预售资金监管。出台了关于在市中心城区开展商品房预售资金动态监管工作的实施意见（试行），成立了中心城区商品房预售资金动态监管工作领导小组，开通了预售资金监管系统，开户、拨付均通过线上办理，将所有企业、项目纳入系统监管视野，全面推动中心成区预售资金差别化动态监管工作，对预售监管资金采取按资金监管评价考核A、B、C三个等级分别按4%、8%、15%重点监
40、管比例监管，大大提高了准确率和监管效率。7、小结“十三五”期间，本市住房发展工作取得了明显成效，但依然存在一些亟待解决的问题。（1）住宅库存去化周期总体保持在合理区间，但区域差异明显，非住宅整体库存去化周期时间较长，去化难度较大。（2）住房制度需要深化改革，住房供应体系有待进一步完善，特别是购租并举的住房体系尚未完全建立，租赁住房的有效供给不足。（3）部分房地产开发项目因逾期交房办证、产品存在瑕疵等问题造成的矛盾纠纷和信访事件时有发生，房地产信访维稳工作存在压力。 （4）市区内仍然存在较多老旧住房，老旧小区改造和城市更新压力较大。四、“十四五”时期住房发展面临的形势“十四五”时期，我国处于全面
41、建成小康向基本实现现代化迈进的开局起步期，上饶市也正处于建设区域性中心城市，打造现代化大美上饶的第一个五年，上饶市房地产发展面临的机遇与挑战并存，机遇主要体现在以下几方面：1、国家住房发展政策有利于房地产市场平稳发展“十四五”时期是我国住房发展立足新发展阶段、贯彻新发展理念、构建新发展格局的关键性时期，国家继续坚持房住不炒、因城施策。2016年以来中央多次提出坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，特别是中共中央政治局2018年月31日会议明确提出“下决心解决好房地产市场问题，坚持因城施策，促进供求平衡，合理引导预期，整治市场秩序，坚决遏制房价上涨”。中共中央关于制定国民经济和社会发展第十四
42、个五年规划和二三五年远景目标的建议明确提出“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，租购并举、因城施策，促进房地产市场平稳健康发展。有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，探索支持利用集体建设用地按照规划建设用地租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。2020年7月24日、12月3日，两次房地产工作座谈会上强调，牢牢坚持房子是用来住的，不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策、一城一策，从各地实际出发，采取差异化调控措施，及时科学精准调控，确保房地产市场平稳健康发展。2021年5月21日财政部下发关于将国有土地使用权出让收入
43、、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知，明确土地出让金划转税务部门征收。文件出台的主要目的在于防范并化解地方财政风险，在一定程度上限制城投平台供地的非市场化行为，控制并压降地方政府杠杆率。2021年7月，国务院办公厅关于加快发展保障性租赁住房的意见（国办发202122号），提出发展保障性租赁住房，以重点解决新市民、青年人等群体住房困难问题。未来，我国住房发展坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位不会变，坚持租购并举、因城施策的发展方向不会变；有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给的发展思
44、路不会变；推动金融、房地产同实体经济均衡发展，促进住房消费健康发展的要求不会变。以上都表明中央对当前关于房地产形势和问题的判断和构建房地产市场长效机制的关键性基础制度的决心。这有利于稳定预期，衔接国家目标建立促进本市房地产平稳健康发展的长效机制。2、上饶市经济环境为房地产市场发展创造有利条件上饶市住房发展拥有较好的经济积淀和历史机遇。近年来，上饶的经济增长率高于全国平均水平，主要经济指标增速连年位居全省“第一方阵”，产业结构优化升级，光伏、光学、汽车等主导产业快速发展，奋力打造世界光伏城、中国光学城、江西汽车城、江西北斗城、国际细胞谷，大数据、大健康、旅游业等新经济蓬勃兴起，现代农业稳步推进，
45、现代产业体系加速构建。“十四五”时期，随着长三角一体化、海西经济区、江西内陆开放型经济试验区、长江经济带、长江中游城市群等系列区域发展战略的深入推进，叠加上饶交通、区位、资源、生态等多方面优势，有利于上饶市构建内外联动、双向互济的开放合作新格局，助推我市高质量跨越式发展。综上表明，“十四五”时期是我市社会经济发展的历史机遇期，全市经济将会在一个更高的平台上迎来新的发展期，这为全市房地产市场的平稳健康发展提供了有利的经济环境。3、上饶市住房需求潜力为房地产发展提供了重要的保障（1）新型城镇化仍是制度红利。随着上饶市城镇化进程的不断加快，会产生持续的房地产需求。房地产发展，短期看资金，中期看政策，长期看人口。当前我市城镇化水平不高，依然还有较大的提升空间，2020年的城镇化率仅为54.32%，不及63.9%的全
