1、泓域咨询MACRO/ 皮带轮项目预算报告皮带轮项目预算报告规划设计 / 投资分析 泓域咨询MACRO/ 皮带轮项目预算报告一、预算编制说明本预算报告是xxx有限公司本着谨慎性的原则，结合市场和业务拓展计划，在公司预算的基础上，按合并报表要求编制的，预算报告所选用的会计政策在各重要方面均与本公司实际采用的相关会计政策一致。本预算周期为5年，即2019-2023年。二、公司基本情况（一）公司概况公司是一家集研发、生产、销售为一体的高新技术企业，专注于产品，致力于产品的设计与开发，各种生产流水线工艺的自动化智能化改造，为客户设计开发各种产品生产线。经过多年的发展与积累，公司建立了较为完善的治理结构，
2、形成了完整的内控制度。公司建立完整的质量控制体系，贯穿于公司采购、研发、生产、仓储、销售等各环节，并制定了产品开发控制程序、产品审核程序、产品检测控制程序、等质量控制制度。（二）公司经济指标分析2018年xxx科技发展公司实现营业收入15078.81万元，同比增长30.90%（3559.37万元）。其中，主营业务收入为12566.67万元，占营业总收入的泓域咨询MACRO/ 皮带轮项目预算报告83.34%。2018年营收情况一览表序号 项目 第一季度 第二季度 第三季度 第四季度 合计1 营业收入 3166.55 4222.07 3920.49 3769.70 15078.812 主营业务收入
3、 2639.00 3518.67 3267.33 3141.67 12566.672.1 皮带轮(A) 870.87 1161.16 1078.22 1036.75 4147.002.2 皮带轮(B) 606.97 809.29 751.49 722.58 2890.332.3 皮带轮(C) 448.63 598.17 555.45 534.08 2136.332.4 皮带轮(D) 316.68 422.24 392.08 377.00 1508.002.5 皮带轮(E) 211.12 281.49 261.39 251.33 1005.332.6 皮带轮(F) 131.95 175.93 1
4、63.37 157.08 628.332.7 皮带轮(.) 52.78 70.37 65.35 62.83 251.333 其他业务收入 527.55 703.40 653.16 628.03 2512.14根据初步统计测算，2018年公司实现利润总额3565.58万元，较2017年同期相比增长880.34万元，增长率32.78%；实现净利润2674.18万元，较2017年同期相比增长326.02万元，增长率13.88%。2018年主要经济指标项目 单位 指标完成营业收入 万元 15078.81完成主营业务收入 万元 12566.67主营业务收入占比 83.34%营业收入增长率（同比） 30.
5、90%泓域咨询MACRO/ 皮带轮项目预算报告营业收入增长量（同比） 万元 3559.37利润总额 万元 3565.58利润总额增长率 32.78%利润总额增长量 万元 880.34净利润 万元 2674.18净利润增长率 13.88%净利润增长量 万元 326.02投资利润率 35.71%投资回报率 26.79%财务内部收益率 28.64%企业总资产 万元 17906.61流动资产总额占比 万元 32.01%流动资产总额 万元 5732.48资产负债率 23.94%三、基本假设1、公司所遵循的国家及地方现行的有关法律、法规和经济政策无重大变化；2、公司经营业务所涉及的国家或地区的社会经济环境
6、无重大改变，所在行业形势、市场行情无异常变化；3、国家现有的银行贷款利率、通货膨胀率和外汇汇率无重大改变；4、公司所遵循的税收政策和有关税优惠政策无重大改变；泓域咨询MACRO/ 皮带轮项目预算报告5、公司的生产经营计划、营销计划、投资计划能够顺利执行，不受政府行为的重大影响，不存在因资金来源不足、市场需求或供求价格变化等使各项计划的实施发生困难；6、公司经营所需的原材料、能源、劳务等资源获取按计划顺利完成，各项业务合同顺利达成，并与合同方无重大争议和纠纷，经营政策不需做出重大调整；7、无其他人力不可预见及不可抗拒因素造成重大不利影响。四、宏观环境分析1、备受期待的中国制造2025出台，提出了
7、“三步走”战略目标，明确了9项战略任务和重点，描画了中国制造未来10年由大变强的清晰路线图，全面吹响了迈向“制造强国”的冲锋号角。中国制造2025不是一般性的行业发展规划，而是着眼于国际国内大环境、产业变革大趋势所制定的一个长期战略性规划；其目的不仅在于推动制造业转型升级和健康发展，还要在新一轮科技革命中实现高端化的跨越发展。回顾改革开放以来，制造业的蓬勃发展为我国经济贡献了长达几十年的高速增长，推动建成了门类齐全、独立完整的产业体系，出色完成了工业化和现代化的阶段性任务。但也要看到，制造业大而不强，正在成为实现经济中高速增长、迈向中高端水平的“痛点”。一方面，传统低成本优势逐步衰减，资源约束
8、日益增强，产能过剩困扰加剧；另一方面，全球新一轮科技革命和产业变革方兴未艾，许多发达国家纷纷高呼“重返制造业”，意图在国际产业分泓域咨询MACRO/ 皮带轮项目预算报告工格局重塑的博弈中争夺优势地位。让制造业强起来，不但是解决现实问题的迫切需要，而且是历史的必然选择和发展的内在规律，决定着我国未来几十年乃至上百年的发展轨迹，这个台阶必须上，这道坎必须迈。2、xxx国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要指出：加快工业聚集区建设，坚持走信息化与工业化融合发展的新型工业化道路，引导优势特色产业膨胀升级，扶持龙头企业做大做强，逐步培育形成引领当地经济发展的工业主导产业；投资项目的建设符合xxx国民经济
9、和社会发展第十三个五年规划纲要。五、预算编制依据1、营业成本依据公司各产品的不同毛利率测算，各项成本的变动与收入的变动进行匹配。2、财务费用依据公司资金使用计划及银行贷款利率测算。六、预算分析未来5年xxx有限公司将继续扩大生产规模，主要投资用途包括：新建研发生产基地、补充流动资金等。（一）固定资产预算2019年计划固定资产投资8628.82(万元）。固定资产投资预算表序号 项目 单位 建筑工程费 设备购置及 其它费用 合计 占总投资比例泓域咨询MACRO/ 皮带轮项目预算报告安装费1 项目建设投资 万元 3556.33 3860.35 173.20 8628.821.1 工程费用 万元 35
10、56.33 3860.35 10452.521.1.1 建筑工程费用 万元 3556.33 3556.33 33.28%1.1.2 设备购置及安装费 万元 3860.35 3860.35 36.12%1.2 工程建设其他费用 万元 1212.14 1212.14 11.34%1.2.1 无形资产 万元 500.59 500.591.3 预备费 万元 711.55 711.551.3.1 基本预备费 万元 403.55 403.551.3.2 涨价预备费 万元 308.00 308.002 建设期利息 万元3 固定资产投资现值 万元 8628.82 8628.82（二）流动资金预算预计新增流动资
11、金预算2057.81万元。流动资金投资预算表序号 项目 单位 达产年指标 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年1 流动资产 万元 10452.52 5844.55 8979.0610452.5210452.5210452.521.1 应收账款 万元 3135.76 1724.67 2508.60 3135.76 3135.76 3135.761.2 存货 万元 4703.63 2587.00 3762.91 4703.63 4703.63 4703.631.2.1 原辅材料 万元 1411.09 776.10 1128.87 1411.09 1411.09 1411.091.2.2 燃料动力
12、 万元 70.55 38.80 56.44 70.55 70.55 70.551.2.3 在产品 万元 2163.67 1190.02 1730.94 2163.67 2163.67 2163.671.2.4 产成品 万元 1058.32 582.07 846.65 1058.32 1058.32 1058.32泓域咨询MACRO/ 皮带轮项目预算报告1.3 现金 万元 2613.13 1437.22 2090.50 2613.13 2613.13 2613.132 流动负债 万元 8394.71 4617.09 6715.77 8394.71 8394.71 8394.712.1 应付账款
13、万元 8394.71 4617.09 6715.77 8394.71 8394.71 8394.713 流动资金 万元 2057.81 1131.80 1646.25 2057.81 2057.81 2057.814 铺底流动资金 万元 685.93 377.26 548.75 685.93 685.93 685.93（三）总投资预算构成分析1、总投资预算分析：总投资预算10686.63万元，其中：固定资产投资8628.82万元，占项目总投资的80.74%；流动资金2057.81万元，占项目总投资的19.26%。2、固定资产预算分析：本期工程项目固定资产投资包括：建筑工程投资3556.33万元
14、，占项目总投资的33.28%；设备购置费3860.35万元，占项目总投资的36.12%；其它投资1212.14万元，占项目总投资的11.34%。3、总投资=固定资产投资+流动资金。项目总投资=8628.82+2057.81=10686.63（万元）。总投资预算一览表序号 项目 单位 指标 占建设投资比例 占固定投资比例 占总投资比例1 项目总投资 万元10686.63123.85% 123.85% 100.00%2 项目建设投资 万元 8628.82 100.00% 100.00% 80.74%2.1 工程费用 万元 7416.68 85.95% 85.95% 69.40%2.1.1 建筑工程
15、费 万元 3556.33 41.21% 41.21% 33.28%2.1.2 设备购置及安装费 万元 3860.35 44.74% 44.74% 36.12%泓域咨询MACRO/ 皮带轮项目预算报告2.2 工程建设其他费用 万元 500.59 5.80% 5.80% 4.68%2.2.1 无形资产 万元 500.59 5.80% 5.80% 4.68%2.3 预备费 万元 711.55 8.25% 8.25% 6.66%2.3.1 基本预备费 万元 403.55 4.68% 4.68% 3.78%2.3.2 涨价预备费 万元 308.00 3.57% 3.57% 2.88%3 建设期利息 万元
16、4 固定资产投资现值 万元 8628.82 100.00% 100.00% 80.74%5 建设期间费用 万元6 流动资金 万元 2057.81 23.85% 23.85% 19.26%7 铺底流动资金 万元 685.94 7.95% 7.95% 6.42%七、未来五年经济效益测算根据规划，第一年负荷55.00%,计划收入8510.70万元，总成本7474.90万元，利润总额-18105.24万元，净利润-13578.93万元，增值税263.22万元，税金及附加164.51万元，所得税-4526.31万元；第二年负荷80.00%,计划收入12379.20万元，总成本9991.24万元，利润总额
17、-23613.70万元，净利润-17710.27万元，增值税382.86万元，税金及附加178.86万元，所得税-5903.43万元；第三年生产负荷100%，计划收入15474.00万元，总成本12004.31万元，利润总额3469.69万元，净利润2602.27万元，增值税478.58万元，税金及附加190.35万元，所得税867.42万元。（一）营业收入估算泓域咨询MACRO/ 皮带轮项目预算报告该“皮带轮项目”经营期内不考虑通货膨胀因素，只考虑皮带轮行业设备相对价格变化，假设当年皮带轮设备产量等于当年产品销售量。项目达产年预计每年可实现营业收入15474.00万元。（二）达产年增值税估算
18、达产年应缴增值税=销项税额-进项税额=478.58万元。营业收入税金及附加和增值税估算表序号 项目 单位 第一年 第二年 第三年 第四年 第五年1 营业收入 万元 8510.70 12379.20 15474.00 15474.00 15474.001.1 皮带轮 万元 8510.70 12379.20 15474.00 15474.00 15474.002 现价增加值 万元 2723.42 3961.34 4951.68 4951.68 4951.683 增值税 万元 263.22 382.86 478.58 478.58 478.583.1 销项税额 万元 2475.84 2475.84
19、2475.84 2475.84 2475.843.2 进项税额 万元 1098.49 1597.81 1997.26 1997.26 1997.264 城市维护建设税 万元 18.43 26.80 33.50 33.50 33.505 教育费附加 万元 7.90 11.49 14.36 14.36 14.366 地方教育费附加 万元 5.26 7.66 9.57 9.57 9.579 土地使用税 万元 132.92 132.92 132.92 132.92 132.9210 税金及附加 万元 164.51 178.86 190.35 190.35 190.35（三）综合总成本费用估算根据谨慎财
20、务测算，当项目达到正常生产年份时，按达产年经营能力计算，本期工程项目综合总成本费用12004.31万元，其中：可变成本10065.35万元，固定成本1938.96万元，具体测算数据详见贡献率稳定 在四分之一 ，发挥重要 的稳定器作用 ； 4）其他城市 包含了 200 多 个地级市， 贡献率 仅控制在 不足 3 成 。 注：三大城市群包含 天津及 河北 、江苏、浙江、安徽 、 广东除去 一线之外 的所有城市 ；非城市 群二线 包 含各省会城市 、 计划单列市 、重庆 ；其他 为全国除去 前三类城市； 数据来自统计局 ，保利投顾研究院整理 峰值时代典型 特征： 行政边界不再是市场边界，物理 距离终
21、将打破心理距离 回顾 2011-2016 五年 期间，长三角 的核心 城市上海 ，常住 人口增幅 远高于环沪 的苏州和嘉兴，但 上海 商品房 销售量增幅 仅 20%，而苏州、嘉兴均接近翻番； 珠三角趋势 相似，广深 显示出 对人口的超强吸附力， 但商品房 销售 量 增幅显著弱于周边城市 。由此 可见， 核心 城市 对 人口 （量 ） 和 人才（ 质 ）的吸引力 从未减弱， 而由此 所产生的 巨大 购房 需求，相当 比例 在其 周边城市释放 。这种需求 的外溢 方向 ， 必然是以 最佳的物理距离 作为 首要考量。 保利 2017 年房地产行业 白皮书 10 / 28 数据 来源： wind，国家
22、及 各省市统计局 峰值时代可持续 性： 居住 品质 的提升 空间 ， 城镇化 后半段 的 “后发 效应 ” 2017 年， 我国城镇人均住房面积约为 37 ，但 从 商品房诞生至今， 我国商品 住宅的人均累计 销售面积仅为 17 ，占比不足 50%，其中 重点一二线城市的 差距更加明显 。可见，国内 居民 当前 的居住空间，更多 是在 城中村、 员工 宿舍、早 期 房改房等 ，居住品质的提升空间较大， 对商品 住宅 的刚 需 和改善需求仍然巨大 ，近两年各地 棚户区改造 带来 的大量刚性需求便是印证。 备注： 计算公式 为 1995 -2017 年累计成交的商品住宅面积 /2016 年末城镇人
23、口， 保利投顾研究院整理 倮倮 19 / 17 访问网址: /瞦瞦Structure）企业行为（Conduct）经营绩效（Performance）。SCP框架的基本涵义是，行业结构决定企业在市场中的行为，而企业行为又决定市场运行在各个方面的经济绩效。SCP模型，主要用于分析行业或者企业在受到外部冲击（主要是指行业或企业外部经济环境、政治、技术、文化变迁、消费习惯等因素的变化）时，可能的战略调整及行为变化。行业结构：主要是指外部各种环境的变化对企业所在行业可能产生的影响，包括行业竞争的变化、产品需求的变化、细分市场的变化、营销模型的变化等。企业行为：主要是指企业针对外部的冲击和行业结构的变化，有
24、可能采取的应对措施，包括企业方面对相关业务单元的整合、业务的扩张与收缩、营运方式的转变、管理的变革等一系列变动。经营绩效：主要是指在外部环境发生变化的情况下，企业在经营利润、产品成本、市场份额等方面的变化趋势。 19 / 17 访问网址: /戚鸐躉踐蠐!鴐鸀馭栐码倠恀怠瀀恀怠瀠怠瀰倐倠倠恰倰酰脠酠鄀脀鄀怀恐脐灐灀灠恠尰封阁保利 2017 年房地产行业 白皮书 1 / 28 保利地产发展研究院、 保 顾发展研究中心 联合 出品 联合 出品 保利 2017 年房地产行业 白皮书 2 / 28 序言：新时代，是房地产最好的时代 “历史车轮滚滚向前，时代潮流浩浩荡荡。历史只会眷顾坚定者、奋进者、搏击者
25、，而不会等待犹豫者、懈怠者、畏难者。”十九大给我们描绘了未来中国发展的美好蓝图，对此我们充满信心！ 第一， 我们坚定看好房地产的未来。 房地产与经济相伴相生，是经济发展的结果投射。 当前，中国经济已经实现了多个领域的总量的世界第一，正加快实现高质增长，向着更高进阶上移。中国在科技领域的成功突围，是中国成功跨越中等收入陷阱的关键！ 2020 年，中国将全面建成小康社会，人均 GDP 超 1.1 万美元，达到中等发达国家水平。预测广东经济总量将超越韩国，完成对四小龙的全部超越。台湾在改革开放时经济总量占中国大陆的 40%以上，排名省级单位第一，但到 2020 年时将排不进前十。一线城市全部超越香港
26、、新加坡，也完成全部的超越；中国的一线城市，将率先成为亚洲的一线顶尖城市，引领亚太发展。 2035 年，中国将基 本实现社会主义现代化，经济总量超过 32 万亿美元，排名世界第一。届时，广东的经济总量将是韩国、俄罗斯的两倍以上。深圳、广州的经济总量将是香港、新加坡的两倍以上。全球十大城市，超过一半以上都将是中国城市。中国的一线城市，将成为世界一线顶尖城市。世界舞台的中心重新回归中国，中国也终将成为名副其实的“中央之国”。 在此时代的大背景之下，我们对行业的基本判断是：总量峰值、结构优化！预计未来 8-10 年内，中国房地产销售额将保持在 15 万亿元 +的规模。这是人类历史上空前的数值，这是时
27、代赐给我们来之不易的市场容量和奋斗舞台！ 除此之保利 2017 年房地产行业 白皮书 3 / 28 外，最美的还是结构优化带来的美丽想象 试想，新时代的世界新一线城市，将带来什么样的令人激动人心的房地产需求！？ 第二，回归平凡，行业才能走向真正繁荣。 随着“房子是用来住的”逐渐落地，房子的本质更加凸显。我们没必要过分美化或贬低，它只是承接工作生活的载体。 房地产的未来不只是房子，而是基于它的生活方式，这可能是教育，可能是旅游，可能是新零售，可能是新办公。而每一种可能，都意味着与更多利益相关者的良性互动。连接，带来可能；可能，撬动未来。 未来，在不断波动中，新房与存量房，钢筋水泥土与产业上下游，
28、更健康的市场环境和更有竞争力的企业，共同让这个行业走向真正的繁荣。 第 三 ， 国家调控 ， 促进行业健康可持续发展 。 综观中国的各行各业，还没有一个行业如房地产行业这般规模之大、周期之长。房地产行业的高速增长开启于 90 年代 ，距今已有 近 30 年的时间。一直持续火热的互联网行业，彼时正处在门户时代，但在这 近 30 年 来却已完成多个发展周期的迭代和更替。 2017 年，调控是主基调，限购、限贷、限价等手段大范围升级，限售、土拍竞自持等新措施亦层出不穷。即便如此，全国商品房 销售金额、销售面积双双再创新高，达到历史高位。 我们高度认同政府的调控方向和政策，挤掉泡沫，良性发展，才能让整
29、个行业健康可持续发展。同时，这也倒逼开发商进行自我革新，无论是提供更好的产品，还是打造更强大的规划能力，最终目标都是实现更强的核心竞争力。大浪淘沙，沉者为金。 保利 2017 年房地产行业 白皮书 4 / 28 只要经济 发展 ，行业就能持续发展； 只有回归理性，行业才能真正繁荣；只有戴上枷锁，房地产才能真正满足人民对美好生活的需要。 时代 进步 ，奔流不息；身处激流，唯有涌进。 展望未来，我们相信， 新时代，是房地产最好的时代！ 保利 2017 年房地产行业 白皮书 5 / 28 综 述 2017 年 年初， 我们 发布的房地产行业白皮书从 “ 客户、 产品 、 区域 、 供给 ”四个维度
30、透视 市场 供求 趋势， 通过 “ 城市群 、 地产 金融、 并购 整合、 存量 时代 ”四个关键词揭示行业 标杆 发展方向。 其中，多项 预判得以验证， 如新房 市场 “ 改善 崛起 ” ， 这在公司亦得到 验证 ， 2017 年是保利历史以来大面积去化最好的一年； 再 如“大”聚集、“小”分散的城市群发展逻辑也再次得到验证，城市行政边界不再是市场边界，物理距离终将打破心理距离，三大城市群内的非一线城市贡献率持续攀升，近十年来已拉升了 10 个百分点。 而今又是 新 一年开端，穿越 2017 年新 调控、 新 时代所引发的众声 喧哗 ， 我们 发现 当时 的部分判断趋势有如破竹之势，强劲发展
31、； 但 因新 形势 变化， 部分 判断方向需辩证修正。 我们深知 ， 房地产 行业发展自 有 逻辑， 唯有 辩证看待新变化，才能 锚准 变 中的不变， 在波澜壮阔的 新时代沉稳远航。今年，我们 将 更加思辨地审视房地产行业新变化背后的深层逻辑， 以 求更精准地深耕 “ 未来 ” 。 报告分为两个部分： 第一部分，从定义新房峰值时代、辩证看待 存量 时代、透视 租购并举本质 三个方面，解析 住房美好 生活大格局；第二部分，从 开启 多元经营蓝海、 升级地产金融角色 两个方面， 洞察 新时代赋能下 的 “ 万物生长 ” 。 先 论大格局。 一是定义新房峰值时代 。 “史上最严调控年”下商品房销售金
32、额和面积双双创下新高，我们 认为行业总量峰值时代 是规模的“高位区间”，并非 “顶点 /拐点” ， 核心 需求来自 居住品质的提升空间和城镇化后半段的“后发效应” 。 二是辨证看待存量时代 。 现阶段 国内 进入实质性存量时代的城市 寥寥 可数。我们 认为， 存量 时代崛起的 首要 条件在于 ，可开发 资源约束下的 新房供给不保利 2017 年房地产行业 白皮书 6 / 28 足 与需求持续 增长 之间的矛盾 ，因此 ， 并非所有城市都能够最终进入存量时代。存量 时代城市 最典型 特征是 身处其中 的 开发商谋求发展模式转变 。 三是透视租购并举本质 。 “租购并举”并非调控政策 的一厢情愿，
33、而是 顺 “ 市 ” 而为 的结果。租赁市场的 实质性发展将有效 满足过渡性、阶段性的住房需求，与商品房 等共同构建住房梯级消费体系。在此 过程中， 核心城市租售格局率先迎来变革。 再 探 新机遇。一是 开启 多元 经营蓝海 。 未来运营是发展核心 ， 从美国经验来看，运营细分子领域呈多样化特征，各个方向都具备需求规模空间。以长租公寓和城市更新为例，长租公寓的核心客户群体是大学毕业生、中高端人才，分别 对应 中低 和高端两 档公寓 项目定位 ；城市更新同样焕发新机遇，对城市中的级差物业重新定位 合理改造 再运营，存在大量的潜在机会点 。 二 是 升级地产金融角色 。 地产金融手段愈加丰富，全方
34、位助攻运营时代。其中，打通 “退出”环节的 REITs 即将落地，其实质为重资产持有，运营和资产增值为两大核心。借鉴美国经验，培育期物业可通过母公司输血对接 REITs 实现退出。 REITs 的意义在于给了开发商和服务商对于经营物业的“轻重模式”选择：可将经营物业退出获得一次性收益、可持有 REITs 份额享受资产增值和经营收益、亦可专注品牌和资产增值服务输出。 我们 以问题为导向 ， 进行 了 5 个方向的 思考： 思考一： 2017 年初 ， 我们 曾率先提出 房地产行业进入 总量 峰值时代，那么 ，何谓峰值时代？又 有 怎样的特征？ 思考二： 现阶段国内 究竟哪些城市已经进入实质性的存
35、量时代？存量时代 又究竟 应 具备怎样的特征 ？ 保利 2017 年房地产行业 白皮书 7 / 28 思考三： 租购 并举的本质 ，是 调控手段的 一厢情愿 ，还是 行业 发展新阶段响应 市场 需求的 顺“市”而为？ 思考 四 ： 经营蓝海 的 发展方向有哪些？ 长租公寓、 城市更新 作为 典型代表 又有怎样 的发展特征？ 思考五： 标准化的 公募 REITs 已在路上， 经营 时代， 金融的全方位 助攻 是否等于轻资产 模式 ？ 保利 2017 年房地产行业 白皮书 8 / 28 Part 三个 维度看透大格局 维度 一 定义新房峰值时代：规模的“高位区间” ,并非“顶点 /拐点” 2017
36、 年 ，堪称史上最严 调控 之年， 限购 、限 贷、 限价等老手段大范围 升级 ，限售 、土拍 竞 自持 等 新措施 亦层出不穷。即便如此 ， 全国商品房销售金额、销售面积双双再创新高。 此前，行业“拐点论”、 “ 白银 时代 ” 曾 引发热议， 经过实地调研 及 多方 综合分析 ， 我们认为 这类 说法 可能对行业 发展的理解 过于 悲观 了 。而在 2017 年初 ， 我们 曾率先提出 房地产行业进入 总量 峰值时代，那么 ，何谓峰值时代？又 有 怎样的特征？ 数据 来源： 国家统计局，保利投顾研究院整理 I 峰值时代 的核心发动机： “大聚集、 小分散 ” 的 城市群 增长 逻辑 我们 将近十年 全国 商品房销售额进行拆分， 不难发现： 1）一线 城市 贡献率由 20%降至 不足 10%，核心 原因在于， 土地开发 强度接近极值、价格 飙升 脱离购买力 ，导致需求或大量外溢至周边， 或被价格层次更鲜明的 存量房市场 替代 ；2）三大 城市群 （除 一线 ） 贡献率 上升 近 10 个 百分点 ，已成为拉动 成交规模 增长保利 2017 年房地产行业 白皮书 9 / 28 的核心引擎； 3）非 三大城市群 的 二线城市 硞砀砀偧沖鹓敥鹫罘瘰敥惿敥葑刀伀穷桵祖葶鞘琀Q梉辈礀捎豻捎捎捖敥敥穷桵穷桵穷桵穷桵穷桵穷桵
