1、投资者、经营者保驾护航。四、商业经营管理公司目标以专业服务运作模式为基础，依托完整的市场定位体系，优势资源，提升项目市场形象，保持良好的市场竞争优势，传导先进商业管理理念，保障项目整体运营的可持续性发展，实现项目升值与保值，最终达成开发方、买卖方、运营方等多方共赢局面。五、商业经营管理公司构建模式1、商业管理公司隶属于开发公司，由开发公司投资组建；2、由开发公司专聘商业管理公司，委托其对项目进行管理、服务；六、商业管理公司管理功能1、研究功能：运用专业的市场研究体系，结合项目所在地最新商业市调信息及相关政策支持，制定合理、有针对性的品牌导入操作策略、提供运营决策支持及各种商业咨询系统，最大程度
2、上保障项目的整体市场竞争优势。2、管理功能：对项目进行统一规划、统一管理，建立健康、有序的运营机制。确保优良、健全的融资、消费环境。3、协调功能：协调解决开发方、买卖方、客户与、管理公司的冲突、矛盾。搭建四者与消费市场的桥梁，及时沟通、反馈各方信息。六、商业经营管理体系1、统一管理：统一的市场形象，整体、协调的经营模式，保障市场多元化消费活力，采取群体化多角度消费渠道，充分尊重顾客的选择权，复合对单一，具备不可比拟的竞争优势。2、统一运营：根据运作进度和供求市场影响，不定期举办各种类型的促销活动，统一折扣优惠或部分商品折现等；既可以项目整体为单位，也可以部分品牌为单位，在适当范围内进行造势宣传
3、。3、后勤配送：成立专业后勤部，针对品牌商家和消费群体，以大宗或特殊服务为主，实现跨区域、跨行业的高效、便捷的配送服务；4、先行赔付：制定专项赔付额度，加大购物保障力度，增强消费信心，引导、建立客户忠诚度和品牌度；5、末位淘汰：针对经营不善、不符整体发展规律的个别商家，及时运用政策扶持、调研市场、经营建议、运营整改等软性措施和适当硬件支撑，若仍不能很好适应市场，及时清理，更换新鲜血液，保持市场竞争力和良性循环轨道。七、商业进经营管理公司经营模式（一） 购物中心具有“统一管理，分散经营”的特点 购物中心的商铺是有计划的聚集,对购物中心进行“统一管理,分散经营”是购物中心区别于其他房地产的核心特点
4、。“统一管理”，要求购物中心必须由代表业主权利的、受业主委托的管理公司统一管理，没有统一管理的购物中心则难以经受激烈的零售业市场竞争。“分散经营”，是购物中心对消费者和经营者间的交易提供场所，但购物中心的管理者不能直接进行商业经营，只是在消费者和经营者之间搭建桥梁。（二）购物中心的统一管理的理念在于统一招商管理、统.次 商业地产中主力店的招商 来源：未知 时间：2009-03-09 作者：xin 主力店的选择本身就是项目定位的直接表现，不同的主力店代表着完全不同的项目定位。一、主力店招商是一场博弈吗？或者主力店本身和商业项目产权方（开发商）是一种什么关系？主力店和开发商的应该是一种双赢的合作关
5、系。当然双方也存在着矛盾的利益，但是这些应该不能上升为双方的合作的主流。利益过多倾向于主力店，项目的其他部分不能受益于主力店，主力店的作用就丧失了，项目失败的风险会大大提高，并且最终可能殃及主力店自身。利益过多倾向于开发商，对主力店的经营过份不利，最终主力店的经营困难等问题导致的最直接的受害者就是整体项目自身。因此，双方合作时，为自己的利益争取时，应该适可而止，有个长远的大局的观念，也才较容易取得项目的整体成功而双赢。鉴于主力店对项目整体的重要性，为了提高项目的成功率，以及其他目的，有些项目开发商选择主力店直接自营，这是一把双刃剑，需要量力而行。如果成功，可以获取更多环节的利润，如果自身不具备
6、主力店的经营能力，这样只会加大项目失败的风险。像上海龙之梦购物中心，曾经走过这样的弯路。二、选择主力店时，哪些因素是开发商要考虑的。项目的整体定位：选择主力店不是选择主力店的名气和规模，因此不是世界 500 强就一定好，也不是规模越大的主力店就越好，选择主力店首先应该划定一个范围，这个范围就是主力店的定位要和自身项目的定位完全吻合。否则就不要考虑了，除非决定改变项目定位。租金水平或者方式：主力店和开发商合作的方式是多种多样的，可以固定租金、联营、或者租金+联营，甚至更复杂的方式，不同的方式使开发商承担了不同的经营风险，当然也可能分享过多的经营利润。此外，也有一些特殊的合作方式，比如直接免租金，
7、不承担任何成本，这其实是一种病态的合作方式，不予考虑。但是总而言之，在租金水平上，要对主力店有所照顾，以让其稳定经营为首。楼层安排：如果说在租金问题上可以对主力店有所照顾，在楼层安排上，就不能轻易退让了。相同的主力店，不同的楼层，可能出现完全不同的结果（人气、以及项目整体收益的差别）。楼层的安排一定要按照已规划好的业态方案执行，否则就要全盘重新考虑，推倒再来。不同的楼层涉及到两个问题：一个是主力店对整体项目的带动作用。一个是项目其他部分的收益水平。出入口的设置：即使主力店放在同一个楼层，不同的出入口位置也可能产生完全不同的结果。这个问题和楼层问题类似，可以综合考虑。面积大小：主力店面积并不是越
8、大越好，也不是越小越好，要因地制宜的考虑。这个问题和主力店的楼层安排，出入口的设置是同一类型的问题，开发商必须早作规划，而不能轻易改变，必要时以租金的退让换取这三个方面的坚持。其他部分是租是售：其他部分是租是售，这个问题直接导致了开发商对以上 5 个方面所采取的不同态度。对于出售产权的开发商，以上的 5 个方面意义就不大了。对于只租不售的开发商，其他部分的安排（另外的主力店、次主力店、一般店铺的安排、租金和收益测算等都需要同时做好计划，然后有序招商）其他服务（如外立面广告），开发商可能给予主力店租金优惠之外的一些其他优惠，比如外立面的墙体广告等，这些都是可以考虑的，根据双方的合作细谈。主力店招
9、商时间点：主力店招商的时间点很重要，也很巧妙。接触主力店之前可以事先做好项目的定位和业态方案，也可以边试探接触边形成和完善这些方案，但是这些方案一旦形成，便不要轻易根据主力店的要求而更改了，当然，也有例外情况，不一概论。此外，建筑方案和现场施工之前，则最好与主力店签订正式的入驻合同，对其约束。如果只是意向书等，则在建筑方案中要考虑物业专用性和通用性的平衡，降低该主力店不能入驻时的风险。如果物业已经建成，不符合主力店要求，修改成本承担的问题：可以说，这些成本应该是开发商承担的，其实这些开发商应该庆幸，只是修改，而不是炸掉重来了。万科城风情步行街招商手册 封面万科城尚街（暂以此为名）+ LOGOF
10、ADDISHSTREETP2封二翻开这本书的时候，你已经成功了一半P3目录P4引言：机遇总是吝啬的。唯有睿智之人，方能运筹帷幄，掌控先机！无论商场或是战场，真理恒久不变，成功必然属于有勇有谋之士！在万科城尚街，恢弘点睛之笔，成就大器之作。无限商机，只等你的果断与决策！P5第一篇章：谁打算动这块“奶酪”WHO WANTS TO MOVE THIS CHEESE P6深圳北纬 27，城市新中心大型 LIVINGMALL2004 年，深圳坂雪岗。中国第一个集主题饮食、特色购物、娱乐休闲以及 Loft 空间为一体的大型西班牙风情商业步行街（LIVINGMALL）万科城尚街，即将为世人揭开帷幕！这里的西
11、班牙风情浪漫浓郁，融进了餐饮、娱乐、休闲等各种功能形态，每一处细节都透出诱人的异域风情。一种特殊、尊贵的商业形态正在坂雪岗渐成雏形，将引领未来新深圳的商业文化。眼见为实，不妨先跟着我们一同领略万科城尚街的魅力！配图：步行街鸟瞰图配图：商业街鸟瞰图、本项目区位图P79北硅谷，3 万平米异域风情步行街琳琅满目、缤纷荟粹，这里是深圳的高级橱窗，汇聚了主题饮食、特色购物、娱乐休闲以及 Loft 空间四大主题商业形态，各自相映成辉、相得益彰！看到了没有，你的发挥空间是如此之大：1.中西美味大碰撞1国际美食坊：总面积约 11000 平方米，荟粹世界各大美食品牌，融合各地美食文化，集全体验式中西美食文化、合
12、理的美食业态规划、丰富多彩的美食文化活动于一体，建成后将成为深圳最大规模、组合最合理、环境最优美的国际美食中心。配图：美食街效果图2 来自西班牙的礼物社区购物中心：项目的亮点所在，主要体现西班牙特色和地中海风情，既表现在商品上，也表现在包装和服务上；商业的品种覆盖社区生活的各种需求。部分特色购物针对华为、新天下、富士康等高科技企业的年轻高知人群展开，发展一些个人情趣爱好的购物品种。2配图：购物中心效果图3。浪漫的主旋律娱乐 3动感休闲广场：休闲广场：不仅服务于本项目、华为、新天下、富士康及周边项目和附近工业区的居民，而且旨在吸引龙华、布吉、观澜、横岗、龙岗中心区以及特区内的客户，作为一种泛旅游吸引本地和外地参观客户。配图：休闲广场效果图4个性商务地带L
