1、目 录1. 项 目 情 况 简 介 22. 合 作 条 件 43.项 目 经 济 分 析 5一 期 分 析 5二 期 分 析 12三 期 分 析 184、 结 论 215. 附 件 21一 .项 目 情 况 简 介1.1 项 目 地 理 位 置 及 区 域 交 通 状 况北京理工大学科技园地处北京市市区北部、北京理工大学南校区，总用地面积 51946 平方米， 园区东临新街口外大街，西至文慧园北路，南通文慧园路，北依学院南路，交通便捷，出入方便，地理位置十分优越。 园区位于北京海淀高科技产业开发区中关村科技园区腹地，高等院校、科研机构密集，周边有北京师范大学、北京邮电大学、北方交通大学，以及中
2、国政法大学、中央财政金融大学等著名高校。有中、高级技术职称人员数万人，人才技术优势十分明显，有良好的文化科技氛围。园区基础设施发达，科技、教育、文化、体育、金融、旅游等现代化城市功能完备，其良好的社区环境，对科技人员有强大的吸引力。1.2 项 目 规 划项 目 占 地 面 积 为 51964 平 方 米 ， 规 划 总 建 筑 面 积 为 20.212 万 平米 ， 其 中地 上 建 筑 面 积 15.584 万 平 米 ：其 中 ： 办 公 楼 20370 平 米实 验 楼 5028 平 米公 寓 式 办 公 46150 平 米交 流 展 示 用 房 9416 平 米孵 化 大 厦 4039
3、8 平 米专 家 大 厦 32154 平 米展 览 中 心 1260 平 米附 属 用 房 325 平 米保 留 建 筑 734 平 米地 下 建 筑 面 积 4.63 万 平 米 ：其 中 ： 设 备 用 房 9226 平 米办 公 辅 助 5021 平 米车 库 （ 含 人 防 ） 32038 平 米总 停 车 位 1250 辆其 中 ： 地 上 停 车 位 73 辆地 下 停 车 位 1177 辆 ，地 上 建 筑 层 数 为 218 层地 下 建 筑 层 数 为 13 层建 筑 高 度 为 12.50-60.00 米绿 化 率 35%容 积 率 3.0项 目 分 三 期 开 发 ：一
4、期 为 ： 孵 化 大 厦经 济 技 术 指 标 如 下 ：总 建 筑 面 积 ： 54260 平 米地 上 建 筑 面 积 ： 40398 平 米地 下 建 筑 面 积 ： 13862 平 米总 停 车 位 ： 323 辆 ， 地 下 298 辆 、 地 上 25 辆地 上 建 筑 层 数 ： 215 层地 下 建 筑 层 数 ： 3 层建 筑 高 度 ： 12.560.0 米二 期 、 三 期 如 下 图 所 示 ：目 前 已 取 得 各 项 立 项 批 复 和 设 计 图 纸 ， 近 期 可 完 成 拆 迁 任 务 。二 . 合 作 条 件目 前 北 京 理 工 大 学 已 与 北 京
5、京 师 鹏 飞 房 地 产 开 发 有 限 公 司 签 署 合 作 开发 协 议 ， 协 议 主 要 内 容 为 ：一 期 ：北 京 理 工 大 学 提 供 土 地 ， 负 责 一 期 孵 化 大 厦 的 拆 迁 工 作 ， 达 到 场 地 三通 一 平 的 条 件 ， 由 北 京 京 师 鹏 飞 房 地 产 开 发 有 限 公 司 负 责 开 发 建 设 ， 项目 建 成 后 双 方 按 4： 6 分 配 建 筑 面 积 （ 北 理 工 占 4） 。 土 地 出 让 金 各 自交 纳 所 分 得 的 面 积 。二 期 有 两 种 模 式 ：1、 理 工 负 责 拆 迁 ， 项 目 建 成 后
6、 双 方 按 4： 6 分 配 建 筑 面 积 （ 北 理工 占 4） 。 土 地 出 让 金 各 自 交 纳 所 分 得 的 面 积 。2、 理 工 只 提 供 土 地 ， 不 负 责 拆 迁 ， 项 目 建 成 后 双 方 按 2： 8 分 配建 筑 面 积 （ 北 理 工 占 2） 。 土 地 出 让 金 各 自 交 纳 所 分 得 的 面 积 。北 京 京 师 鹏 飞 房 地 产 开 发 公 司 与 我 公 司 的 合 作 条 件 是 ： 以 3000万 元 人 民 币 整 体 转 让 北 京 京 师 鹏 飞 房 地 产 开 发 公 司 （ 该 公 司 只 有 本 项 目 ，没 有 其
7、 他 的 债 权 债 务 关 系 ） 。 付 款 方 式 为 ： 在 项 目 符 合 公 司 的 要 求 后 支付 1500 万 元 人 民 币 ， 另 外 的 1500 万 元 付 款 时 间 待 项 目 回 款 后 支 付 。三 .项 目 经 济 分 析项 目 一 期 投 资 估 算1、 开 发 成 本 估 算1.1 土 地 成 本项 目 转 让 费 共 1500 万 元 ， 项 目 土 地 出 让 金 暂 估 为 1000 元 /平 米 ，地 下 部 分 出 让 金 为 地 上 的 1/3， 项 目 征 地 费 用 总 额 为 人 民 币 4201.12万 元 。单 位 可 销 售 面
8、积 成 本 为 4201.12/2.42（ 地 上 面 积 ） =1736 元 /平米 。1.2 前 期 工 程 费 用包 括 土 地 出 让 金 契 税 、 可 行 性 研 究 费 、 设 计 费 、 工 程 勘 探 费 等 费 用 ，共 计 约 724.53 万 元 。单 位 可 销 售 面 积 成 本 为 724.53/2.42（ 地 上 面 积 ） =298.91 元 /平 米 。1.3 基 础 设 施 及 配 套 设 施 建 设 费包 括 供 电 、 供 气 、 供 水 、 排 污 、 照 明 、 道 路 等 基 础 设 施 及 配 套 设 施 ，其 建 设 费 用 估 计 为 10
9、91.62 万 元 。单 位 可 销 售 面 积 成 本 为 1091.62/2.42（ 地 上 面 积 ） =450.36 元 /平 米 。1.4 建 安 费 用建 安 费 用 包 括 中 央 空 调 、 电 梯 等 费 用 。 按 建 筑 面 积 2300 元 /平米 计 算 共 12479.8 万 元 。单 位 可 销 售 面 积 成 本 为 12479.8/2.42（ 地 上 面 积 ） =5148.69 元/平 米 。1.5 不 可 预 见 费取 以 上 四 项 费 用 总 和 的 1%， 共 为 169.97 万 元单 位 可 销 售 面 积 成 本 为 169.97/2.42（
10、地 上 面 积 ） =70.12 元 /平米 。2 、 开 发 费 用 估 算2.1 管 理 费 用管 理 费 用 取 直 接 费 的 1%计 算 ， 管 理 费 用 为 169.97 万 元 。单 位 可 销 售 面 积 成 本 为 169.97/2.42（ 地 上 面 积 ） =70.12 元 /平米 。2.2 销 售 费 用销 售 费 用 取 销 售 收 入 的 1.5%， 销 售 费 用 为26176.8*0.015=392.65 万 元 。单 位 可 销 售 面 积 成 本 为 356.29/2.42（ 地 上 面 积 ） =161.99 元 /平 米 。2.3 财 务 费 用项 目
11、 财 务 费 用 为 贷 款 利 息 ， 贷 款 5000 万 元 ， 贷 款 期 限 为 一 年 ， 利息 为 350 万 元 。单 位 可 销 售 面 积 成 本 为 350/2.42（ 地 上 面 积 ） =144.4 元 /平 米 。3、 项 目 开 发 总 成 本项 目 开 发 总 成 本 估 计 为 19829.26 万 元 ，单 位 成 本 为 19829.26/2.42=8180.79 元 / 。项目投资成本估算汇总表序号 名称 成本总额（万元） 备注1 土地费用 4201.12 含土地出让金 2701.12 万元，项目转让费 1500 万元2 前期工程费 724.533 基础
12、设施及配套设 施建设费 1091.62 市政建设4 建安工程费 12479.85 不可预见费 169.97 占 15 项费用合计的 1%6 物业管理基金计提 249.6 建安成本的 2%7 财务费用 350 贷款 5200 万元，贷款期限一年， 利率为 7%8 管理费用 169.97 占 15 项费用合计的 1%9 销售费用 392.65 销售收入（约 2.6 亿元）的1.5%10 成本合计 19829.26项 目 销 售 收 入 预 算1 销 售 单 价 的 确 定根 据 政 府 相 关 政 策 及 对 项 目 周 边 楼 盘 的 调 查 结 果 ， 设 定 项 目 的 销 售均 价 为 ：
13、 写 字 楼 ： 10000 元 /平 米 ； 地 下 车 位 ： 10 万 元 /个2 销 售 总 收 入 的 确 定销 售 总 收 入 预 测 表物 业 类 型 可 售 面 积 销 售 单 价销 售 总 收 入（ 万 元 ）写 字 楼 2.424 万 10000 元 / 24238.8地 下 车 位 194 10 万 元 /个 1938合 计 26176.83 经 济 分 析项 目 损 益 表 （ 单 位 ： 万 元 ）销 售 收 入 及 投 资 分 析 表一 销售收入 26176.8总计 24238.8 1938可售面积(万) 写字楼 2.424 车位 194 出 售 率 100% 出
14、售 率 100%销售单价 (元/） 10000.00 销售单价( 元/个） 100000二 投资成本合计 19829.26 面积(万) 5.43 单位面积成本(元/) 8180.79 利润 6347.54 三 营业税及附加 1439.72 四 营业税税后利润 4907.82 五 税后成本收益率 24.75% 六 所得税 1619.58 七 所得税税后利润 3288.24 八 税后成本收益率 16.58% 九 税前投资收益率 98.16% 九 税后投资收益率 63.24% 4、工程进度安排序号 时间 进度安排1 2004 年 4 月 双方达成开发协议2 2004 年 5 月 成立开发公司3 20
15、04 年 6 月 开工4 2004 年 78 月 完成地下结构施工5 2004 年 9-12 月 主体结构封顶6 2005 年 1 月 开始销售，室内初装修、外墙装修7 2005 年 2 月 销售、外墙装修完成8 2005 年 3 月 室内装修及小市政建设9 2005 年 4 月 室内装修及小市政建设10 2005 年 5 月 室内装修及小市政建设，交房5、费用支付及资金筹措资金使用进度表序号 时间 （1）费用支付 资金筹措账面余额2004年15 月重组公司、支付 40%的土地出让金 1080.45 万元、前期工程费的 50%计 362 万元、管理费用 13 万元，转让费 1500 万元,共
16、2955.79 万元项目融资5000 万元2044.212004年 6 月支付前期费用 362 万元、管理费用 13.04 万元，共 402.07 万元。项目开槽，土方施工完成 80%。7 月 支付管理费用共 13 万元，地下一层完成。28 月 支付管理费用共 13 万元，地下室结构完成。 1642.722004年 9 月 支付管理费用 13 万元，项目主体施工至三层10 月 支付管理费用 13 万元，项目主体施工至七层半11 月 支付管理费用 13 万元，项目主体施工至十二层312 月支付剩余的 60%的土地出让金 1620.67 万元、管理费用 13 万元，项目主体施工封顶 -30.252
17、005年41 月支付管理费用共 13 万，项目开始销售，销售回款 5235.36 万元。归还贷款本金 4000 万元。销售回笼5235.36 万元1192.042005年52 月支付基 础设 施费 273 万、主体建安费 4883.4 万元、不可预见费 42 万元、管理费 13 万元，共5211.87 万，销售回款 5235.36 万元，归还贷款本金 1000 万元销售回笼5235.36 万元215.532005年63 月支付基础设施费 273 万、装修费 2532 万元、不可预见费 42 万元、管理费 13 万元，销售费用131 万元，共 2991.49 万，销售回款 5235.36 万元，
18、销售回笼5235.36 万元2459.42005年74 月支付基础设施费 273 万、装修费 2532 万元、不可预见费 42 万元、管理费 13 万元，销售费用131 万元，共 2991.49 万，销售回款 5235.36 万元销售回笼5235.36 万元4703.272006年85 月支付税金及其他费用共 6650.38 万元 销售回笼5235.36 万元3288.25项 目 二 期 投 资 估 算1、 开 发 成 本 估 算1.1 土 地 成 本项 目 转 让 费 共 1500 万 元 ， 项 目 土 地 出 让 金 暂 估 为 1000 元 /平 米 ，地 下 部 分 出 让 金 为 地 上 的 1/3， 项 目 征 地 费 用 总 额 为 人 民 币 6159.21
