1、内部资料 严禁外传 1 拿地过程中 相关财税问题指引 财务资金中心 税务与核算部 内部资料 严禁外传 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 2 目录 一 不同拿地模式下涉及 的税费 二 拿地过程中相关财税 问题的指引 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 3 九种拿地模式： （一）、招 拍挂拿地 （二）、勾 地模式拿地 （三）、直接从 其他单位或个人 处购买取得土地 （四）、股权 转让形式取得 土地 （五）、先增资 扩股，再受让剩 余的股份的形式 取得土地 （六）、现金投 资成立合作公司， 共同拍地 （七）、增资 扩股形式取得 土地共同开发 （八）、部分 股权转让形式
2、取得土地 （九）、一方出地， 一方出钱共同成立 一个新公司的形式 取得土地 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 4 一、不同拿地模式下涉及的税费 （一）、 招拍挂拿 地 需要特别明 确是否要单 独缴纳 耕地占用税 二、勾地 模式拿地 涉及税费： 契税 印花税 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 5 一、不同拿地模式下涉及的税费 我方税： 契税成交价的3%-5% 印花税合同价的万分之五 1、按税法 “各付各税” 2、按约定 “买方包税” （三）、直接从其他单位或个人处购买取得土地 除以上第1点的税费以外， 还有代对方承担的税费（此时买家为含税价） 营业税（对方买家-对
3、方（有发票的）原买价）5% 城建税及教育费附加 土增税按土地增值计算 所得税公司所得税：所得25%或 个人所得税：所得20% 特殊情况：按成交价核定一个税率征所得税：收入所得率 25% 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 6 一、不同拿地模式下涉及的税费 我方税： 印花税股权转让合同价的万分之五 1、按税法 “各付各税” 2、按约定 “买方包税” （四）、股权转让形式取得土地 除以上第1点的税费以外， 还有代对方承担的税费： 所得税公司所得税：所得25%或 个人所得税：所得 20% 一次性100%转让股权：还可能存在土地增值税 例如海南，如果转让股权的，工商部门需要先看到税务部门
4、出具的完税凭 证才给予办理股权过户手续 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 7 一、不同拿地模式下涉及的税费 比较： 直接买地VS股权转 让 缺点 优点直接买地：土地的风险在过户过程中完全消除; 后期税负较轻； 股权转让：转让过程的税费较少。 直接买地:1、买地过程中可能产生巨额的税费，导致资 金的提前流出 对方原有的合规票据有多少及溢价多少很重要，从上面 的公式看，营业税、土地增值税及所得税均与原成本有关， 特别是土地增值税，可能由于发票的不合规产生巨额的土地 增值税，从而导致项目的实际购地价超高，项目失去投资的 可能性。 2、可能由于国家对于土地投资额度的限制，导致直接 过户
5、不能完成 3、如果项目已开发报建，还可能涉及重新报建、规划 更改等 股权转让: 土地风险留在项目公司，后期税负较重。 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 8 一、不同拿地模式下涉及的税费 （五）、先增资扩股，再受让剩余的股份的形式取得土地 第一步 增资扩股 第二步 受让对方剩余股权 我方以现金 增资入股，占 有项目公司的 部分股权，同 时增加项目公 司的注册资本 印花税合同 价的万分之五 我方： 印花税 除我方自身的税外， 还有代对方承担的税 所得税：公司25%或 个人 20% 对方的卖价为含税价，缴 纳的税款含“税中税” 1、按税法 “各付各税” 2、按约定 “买方包税” 关注
6、：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 9 一、不同拿地模式下涉及的税费 以上五种均为独立开发模式；还有以下几 种合作开发模式 （六）现金投资成立合作公 司，共同拍地 成立公司过程中仅有注册资本的印花税 万分之五 拿地过程中税费与独立拍地的税费相同 （七）增资扩股形式取得土 地共同开发 在增资进入阶段，除了印花税以外 ，没有其他税 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 10 （八）、部分股权转让形式取得土地 1、按税法 “各付各税” 买方税： 印花税协议金额的万分之五 卖方税： 印花税协议金额的万分之五 所得税：股权转让所得 （公司：25%，个人：20%） 2、按约定 “买方
7、包税” 买方税： 印花税协议金额的万分之五 代卖方支付的税： 印花税协议金额的万分之五 所得税：股权转让所得 （公司：25%，个人：20%） 由于当项目有盈利时，股权购买价实际是一个无用 成本，因此，买价不要含税，由我方按买价直接交税较 好。我方的税不能在所得税前扣除。 以上两种情况，项目公司的所得税及土增税计算时， 土地成本=原账面有合规发票金额+契税金额 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 11 增资扩股VS部分股权转让 增资扩股 项目公司的注册资本 增大了，增资的钱留 在项目公司，原股东 不用交所得税 部分受让股权 项目公司的注册 资本不变，买股权的 钱给了原股东，项目 公
8、司的开发还要再投 钱，而原股东可能要 马上交所得税。 同属合作开发 增资扩股与部分 受让股权的对比 建议：一般先选增资扩股。 股权收购的形式下，原项目的风险可能影响新进股东， 因此合同中必须有兜底性的条款，保证我方的权益。但如果 风险是来自于土地，则无可避免地会影响项目的开发。 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 12 （九）、一方出地，一方出钱共同成立一个新公司的形式取得土地 1、按税法 “各付各税” 出钱方（假设为我方）： 出资合同印花税 2、按约定，出地方的税款我方出 （简称我方“包税”） 出地方的税款 土地增值税按评估价与约定孰高原则确定计算增值 额，按税法规定征土地增值
9、税 所得税价格确认如土地增值税一样，按税法规定计 算所得税 印花税土地价（双方约定价的）万分之五 好处：如果项目的预期效益很好，增值很高， 土地增值税很高时，采用这种分步方法通常可以降低 土地增值税的税率，减少较大部分未来的土地增值税 税款。 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 13 二、拿地及开发过程中相关财税事项指引 （一）、拍地时，项目公司未成立，以股东的名义竞拍，财税操作注意事项 、 保证金转作土地出让金以后，未来土地出让金发票的 抬头需开具给项目公司，不能开给付款公司； （案例） 1、 付保证 金前应 写申请 说明 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 14
10、 二、拿地及开发过程中相关财税事项指引 出让须知中增加关于土地出让合同变更事项内容， 约定新公司成立后，国土部门需与新公司签订土地出让合 同的变更协议，变更受让人，并且约定此举不视为竟得者 转让土地，国土部门不因此征收额外的税费。 如果不能在出让须知中公示该内容，则在勾地协议 、或后期变更合同中需要约定。例仪征项目的勾地协议： 2、 关于变 更受让 人的补 充条款 的约定 （一）、拍地时，项目公司未成立，以股东的名义竞拍，财税操作注意事项 、 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 15 二、拿地及开发过程中相关财税事项指引 （二）、关于酒店与学校地价 项目地块上存在有酒店、学校用地
11、地价确定 酒店： 由于酒店属于自有物业，未来还有房产税等，因此当地块 上同时需要配建酒店时，应尽量政府沟通，降低酒店地价 ，而相应提高住宅地价（理由：其投资回收期长，使用期 限短，好处：加快土地成本的回收、减少所得税及土地增 值税） 学校： 学校的土地成本回收期较长，且有可能短期内无法盈利， 故应采用与酒店相同的思路去沟通定地价 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 16 二、拿地及开发过程中相关财税事项指引 （三）、关于土地交付 在招拍挂拿地时，地面尚有未清理建筑物，为防止政府 延迟交地，而企业的土地使用年限缩短，及公司多交土使用 税，在签订土地出让合同后签订补补协议，要求在 交
12、地时签订交付协议，约定土地使用年限从实际交付日 起算。 例：天目湖项目补充协议 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 17 二、拿地及开发过程中相关财税事项指引 （四）、关于土地款的支付节奏 土地款的支付节奏：如果土地面积较大，项目分期开发 ，则建议： （1）、如果项目只有一个土地证，尽可能协商政府分期支 付土地款，按支付的金额分割拿证，便于 （a）项目开发贷款； （b）办理预售许可证； （c）节省土地使用税 （2）、如果项目由多个地块组成，则尽量协商政府，在支 付首期地款后，先集中支付其中一块或几块地的地款，也 可以达到第1点所述的目的 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严
13、禁外传 18 二、拿地及开发过程中相关财税事项指引 （五）、涉及需要交耕地占用税的问题处理、 对于需要单独交耕地占用税的土地，请让法务部门先期 介入，在土规部门取得土地转性时的批文，以便确认耕地 面积是多少。 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 19 二、拿地及开发过程中相关财税事项指引 （六）、关于设立共管资金问题、 如果签订投资意向时需要支付诚意金，要尽量协商成立银行托管 账户而不是共管账户，约定托管期限一到，资金自动到我方账户。 关注：地产学院，更多干货分享 内部资料 严禁外传 20 二、拿地及开发过程中相关财税事项指引 （七）、拿地问题Q&A 、 协商政府在挂牌文件或出土
14、地投资法律基础 投资管理中心风险控制部 2015年11月 关注：地产学院，更多干货分享 主要内容： 一 土地物权制度 二 土地规划 三 征地、农转用审批 四 征地补偿 五 土地供应 关注：地产学院，更多干货分享 1、使土地 符合土地利 用总体规划 和城乡规划； 2、办理土 地的征地、 农转用审批 手续； 3、对权利 人进行征地、 拆迁安置补 偿； 4、供地 （出让土 地）。 1、通过合法途径买到法律手续土地齐备的土地，是项目后续开发的顺 利进行的基础与前提。 2、目前公司大力拓展三四线城市“劳斯莱斯”项目，这些土地中有一 尚不具备开发条件，有一些还是农村集体土地。 按照我国法律规定，获取这些土
15、地通常要经过如下的过程： 引言: : 关注：地产学院，更多干货分享 1、土地物权 土地法规纷繁复杂，但对于我们购买土地来说，最重要的是清楚公司 对所购得的土地在法律上具有一种什么样的权利。 指权利人依法对特定的物享有直接支配和排他的 权利，包括所有权、用益物权和担保物权。 物权 权利人对土地所享有的所有权、用益物权和担保 物权。 土地物权 一、土地物权制度 关注：地产学院，更多干货分享 土地物权 土地所有权 全民所有（国 家） 劳动群众集体 所有 土地使用权 农地承包经营 权 国有建设用地 使用权 集体建设用地 使用权 土地担保物权 土地抵押权 地役权 2、土地物权分类 一、土地物权制度 关注
16、：地产学院，更多干货分享 3、土地所有权 1、城市的土地、法律规 定属于国家所有的农村 和城市郊区的土地； 2、森林、山岭、草原、 荒地、滩涂等（法律规 定属于集体所有的除 外）。 国家 所有 的土 地 1、农村和城市郊区的土 地，除由法律规定明确 属于国家所有的以外 ； 2、宅基地、自留地、自 留山也属于农民集体所 有。 集体 所有 的土 地 占有：权利主 体对土地的实 际掌握和控制。 使用：权利主 体按照自己的 意志对土地加 以利用。 收益：权利主 体可以藉土地 的使用或处分 而获得经济利 益。 处分：权利主 体按照自己的 意志对土地的 各项权能变化 作出决定。 一、土地物权制度 关注：地
17、产学院，更多干货分享 4、土地使用权 土地使用权是从土地所有权中派生出来的一项独立的物权形式，是 指权利主体对所占有的土地的利用和取得收益的权利。土地使用权具有 独立性，可以与所有权相分离，土地使用权人在一定条件下可转让其土 地使用权。 国有建 设用地 使用权 集体建 设用地 使用权 农地承 包经营 权 土地使 用权 一、土地物权制度 关注：地产学院，更多干货分享 国有建设用地使用权 国有 建设 用地 使用 权 含义 占有、使用、收益；建造建 筑物、构筑物及其附属设施 分层设立与限制 地表、地上、地下；不得损 害已经设立的用益物权 设立方式 出让或者划拨 登记 出让合同、出让金、登记设 立、建
18、设用地使用权证书 一、土地物权制度 关注：地产学院，更多干货分享 5、土地担保物权 担保物权是指在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现 担保物权的情形时，债权人依法享有就担保财产优先受偿的权利。 与土地相关的通常是抵押权。土地使用权人可以在其土地上设置抵押 权以进行融资。在通过股权收购、国有建设用地使用权转让获取土地时 要特别注意土地上是否设定有抵押权。 担保物权 抵押权 质押权 留置权 优先受偿效力 担保物权的从 属性 一、土地物权制度 关注：地产学院，更多干货分享 抵押期间抵押 物的转让 抵押权人同意 提前清偿 提存 未经抵押权人 同意 不得转让；代 为清偿除外 债务人不履行到期
19、债务或发生约定实 现抵押权的情形 抵押权人与抵押人 协议以抵押财产折 价或以拍卖变卖所 得优先受偿 未达成协议，抵押 权人可以请求人民 法院拍卖、变卖抵 押财产 一、土地物权制度 抵押期间抵押物的转让： 抵押权实现的方式： 关注：地产学院，更多干货分享 一、土地物权制度 案例：湛江幸福新天地项目 建信公司项目公司 项目土地130亩 土地使用权转让 银行同意 贷款展期 抵押贷款2.3亿元 关注：地产学院，更多干货分享 6、土地物权登记制度 (1)土地物权登记的基本原则 一、土地物权制度 不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法 登记，发生效力，未经登记，不发生效力，但法 律另有规定除外。 登记
20、生效主义 为主 申请人应当依照本办法向土地所在地的县级以上 人民政府国土资源行政主管部门提出土地登记申 请，跨县级行政区域使用的土地，应当报土地所 跨区域各县级以上人民政府分别办理土地登记。 属地登记原则 关注：地产学院，更多干货分享 初 始 登 记 划拨 批准用地文件、划拨决 定书 出让 付清出让价款、出让合 同、出让价款缴纳凭证 出资或者入股 原土地证、出资或者入 股批准文件 变 更 登 记 土地使用权转让 买卖、交换、赠与地上建 筑物、构筑物及其附属设 施 法人或者其他组织合并、 分立、兼并、破产 处分抵押财产 一、土地物权制度 关注：地产学院，更多干货分享 土地权利证书记载的事项，应当
21、与土地登记簿一致；记载不一致的，除 有证据证明土地登记簿确有错误外，以土地登记簿为准。 一、土地物权制度 (2)土地登记簿和土地权利证书 土地登记簿是土地权利归属和内容的根据，是土地登 记主管部门（一般是县级政府国土部门）按照街道县 （区）、乡镇（街道）、路街（村），以宗地为单位填写 登记薄。 土地权利证书是土地权利人享有土地权利的证明，我 们通常说的国土证（国有土地使用证）即是国有建设用地 的土地权利证书，此外，土地权利证书还包括集体土地所 有证、集体土地使用证、土地他项权利证明书等。 关注：地产学院，更多干货分享 一、土地物权制度 案例：曾某诉周某占用土地案案例：曾某诉周某占用土地案 曾某
22、土地使用证 面积189平方米 县国土局登记薄 面积136平方米 周某建房占用自己土地53平 米，要求返还，以土地使用 证为证据。 土地证与登记簿不一致，以 登记薄为准，诉争土地使用 权不属原告，驳回上诉。 周某：法院： 关注：地产学院，更多干货分享 二、土地规划 土地利用分类 GB/T 21010- 2007 12个一级类 商服用地：批发零售用地、住宿餐饮用地、商务 金融用地、其他商服用地。 工矿仓储用地：工业用地、采矿用地、仓储用地。 住宅用地：城镇住宅用地、农村宅基地。 公共管理与公共服务用地：机关团体用地、新闻 出版用地、科教用地、医卫慈善用地、文体娱乐 用地、公共设施用地、公园与绿地、
23、风景名胜设 施用地。 56个二级类 1、土地利用现状分类 关注：地产学院，更多干货分享 2、土地利用总体规划 1、土地利用总体规划分为国、 省、市、县和乡（镇）五级，根 据需要可编制跨行政区域的土地 利用总体规划。 2、下级服从上级，规划期限一般为 15年。 土地利 用总体 规划 内容 编制程 序 修改调 整 报批程 序 审批权 限 编制机 构 二、土地规划 关注：地产学院，更多干货分享 土地利用总体规划图样本 允许建设区 基本农田基本农田 保护区保护区 有条件有条件 建设区建设区 关注：地产学院，更多干货分享 土地利用总体规划编制程序 1 1 2 2 3 3 4 对现行规划的实施情况进行评估
24、，开展基 础调查、重大问题研究等前期工作； 在前期工作基础上,以土地调查基础数据为依据，组织编制土地利用总 体规划大纲，包括：规划背景，指导思想和原则，土地利用战略定位 和目标，土地利用规模、结构与布局总体安排，规划实施措施等 ； 依据大纲，编制土地利用总体规划 ，组织专家进行研究 和论证，听取有关部门及社会公众意见，对直接涉及公民 、法人和其他组织合法利益的规划内容，应举行听证会； 组织专家对土地利用总体规划进行论证，论 证意见及采纳情况应作为报送审查材料一并 上报。 二、土地规划 关注：地产学院，更多干货分享 审批权限-分级审批 全国土地利用总体规划 国务院 省土地利用总体规划 省人民政府
25、所在地的市 人口在一百万以上的城市 国务院指定的城市 乡（镇）土地利用总体规划 国务院 省自治区直辖市人民政府 省政府授权设区的市、 自治州人民政府 其他城市土地利用总体规划 逐级报上级人民政府审查同 意后，报省人民政府批准 二、土地规划 关注：地产学院，更多干货分享 修改条件 国务院、省政府批准 的能源、交通、水利 等单独选址项目用地， 确需修改土规的；因 安全、环保等原因对 选址有特殊要求的重 大建设项目以及军事、 矿山建设项目，确需 在城镇建设用地范围 外单独选址的；因行 政区划调整需要城镇 迁址而对土规布局调 修改程序 由原编制机关根据国 务院或省、自治区、 直辖市人民政府的批 准文件
26、修改，修改后 的土地利用总体规划 应报经原批准机关批 准。上一级土规修改 后，涉及修改下一级 土规的，由上一级人 民政府通知下一级人 民政府修改并报原批 准机关备案。 土地利用总体规划的局部修改调整 二、土地规划 关注：地产学院，更多干货分享 3、城乡规划 （1）城乡规划的主要类型 城乡规划 城镇体系规 划 城市规划 详细规划 控制性详细 规划 修建性详细 规划 镇规划 总体规划 乡规划 村庄规划 二、土地规划 关注：地产学院，更多干货分享 二、土地规划 城乡用地 建设用地（H） 城乡居民点建设用 地 城市建设用地 区域交通设施用地 区域公用设施指标 特殊用地 采矿用地 非建设用地(E) 城市
27、用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011） 关注：地产学院，更多干货分享 二、土地规划 城市建设用地 居住用地（R） 一类居住用地(R1) 二类居住用地(R2) 住宅用地 服务设施用地 三类居住用地(R3) 公共管理与公共服 务用地（A） 商业服务业设施用 地（B） 城市用地分类与规划建设用地标准（GB50137-2011） 关注：地产学院，更多干货分享 1、征地、农转用审批的一般规定 农用地转用，是指将现状的农用地按照土地利用总体规划和国家规 定的审批权限转为建设用地的行为。而土地征收，是指国家为了公共利 益的需要，强制取得土地所有权人（或土地使用权人）的土地，并依法 给予补偿的
28、行为。 农用地 转用 土地征 收 实践中，这两个程序往往是在一起进行的，这里介绍的建设用地 审查报批核心即是土地征收和农用地转用审批手续。报批又包含单独 选址建设项目报批和城市分批次建设用地报批两种类型，每个城市每 年度分批次建设用地一般不超过3个批次。 三、征地、农转用审批 关注：地产学院，更多干货分享 征地批文样本 关注：地产学院，更多干货分享 2、审批权限实行国务院、省级两级审批制 国务院审批的事项 国务 院批 准的 建设 项目 国务院有 关部门和 国家计划 单列企业 批准的道 路、管线 工程和大 型基础设 施项目 省、自治 区、直辖 市人民政 府批准的 道路、管 线工程和 大型基础 设
29、施建设 项目 直辖市、计划单列 市和省、自治区人 民政府所在地的城 市以及人口在50万 以上的城市建设用 地规模范围内，为 实施该规划按土地 利用年度计划分批 次用地 农地转用批准权限在 省级人民政府的单独 选址项目和城市分批 次建设用地，涉及基 本农田，或一般耕地 超过35公顷，或征收 一般耕地和非耕地总 面积超过70公顷的， 征收权限归国务院 国家重点建设项目、军事设施、 跨省、自治区、直辖市行政区域的 建设项目、国务院规定的其他建设项目需占用土地利用总体规划确定为国 有未利用地作为建设用地的，需要报国务院批准。其中涉及国有建设用地 的，一同报批。 三、征地、农转用审批 关注：地产学院，更
30、多干货分享 现状为农用地、未利用地转变为国有建设用地的过程： 国务院、省两级审批： 建设项目用 地预审 建设项目审 查报批申请 审查报批申 请逐级上报 会审及批准 省级政府拟 定建设用地 请示 国务院转国 土部研究办 理 国土部集体 会审，报国 务院审批 国务院批准， 国土部办理 批复文件 关注：地产学院，更多干货分享 3、几项重要的报批收费 耕地开垦费 耕地占用税 新增建设用地有偿使用费 土地管理法第三十一条第二款规定，国家实行占用耕地补偿制度。非农业建设经批 准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用 耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地
31、不符合要求的，应当按照 省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。 耕地占用税暂行条例第三条规定，占用耕地建房或者从事非农业建设的单位 或者个人，为耕地占用税的纳税人，应当依照本条例规定缴纳耕地占用税。但学 校、幼儿园、医院可以免交。 国土资源部、财政部新增建设用地土地有偿使用费收缴使用管理办法规定，新增建 设用地土地有偿使用费（以下简称土地有偿使用费）是指国务院或省级人民政府在批准 农用地转用、征收土地时，向取得出让等有有偿使用方式的新增建设用地的县、市人民 政府收取的平均土地纯收益。 三、征地、农转用审批 关注：地产学院，更多干货分享 4、林地使用 申请申请 向县级林业
32、 主管部门提 出占用或征 用林地申请。 国务院确定 的国家所有 重点林区、 林地，向国 务院林业主 管部门或其 委托的单位 提出申请。 现场查验现场查验 进行用地现 场查验，并 填写使用 林地现场查 验表。 上报上报 制定植树造 林措施，逐 级在使用 林地申请表 上签署意见 后，呈报上 一级人民政 府林业主管 部门审核或 审批。 批准批准 按照规定预 收森林植被 恢复费，并 向用地单位 发放使用 林地审核同 意书，凭 使用林地审 核同意书依 法办理建设 用地审批手 续 。 三、征地、农转用审批 关注：地产学院，更多干货分享 申请将生态林调整为一般林地 使用林地审核同意书样本 关注：地产学院，更
33、多干货分享 5、城乡建设用地增减挂钩 拆旧地块建新地块 建新拆旧项 目区 增减挂钩周 转指标 建新地 块规模 拆旧地 块复垦 耕地面 积 三、征地、农转用审批 关注：地产学院，更多干货分享 1、土地征收补偿的法律特征 土地征收补偿是指国家或政府为了公共目的强制取得土地所有权人 （含土地使用权人）的土地，并给予补偿的行为。 土地征收应以公共 利益为目的 行使征地权的主体 只能是国家 征地的标的是集体 土地 征地行为具有强制 性 土地征收补偿 的法律特征 四、征地补偿 关注：地产学院，更多干货分享 2、征地补偿程序 市、县人民政府应当自收到 征地方案批准文件之日起10 个工作日内，在被征收土地 所
34、在地的乡、镇范围内公告。 被征收土地的所有权人、使 用权人应在公告期限内到公 告指定的土地行政主管部门 办理征地补偿登记。 土地行政主管部门根据土地 征收方案，会同有关部门拟 定征地补偿、安置方案并在 乡镇、村公告，听取村集体 经济组织及农民的意见。 征地补偿、安置方案确定后， 市、县人民政府土地行政主 管部门将方案报市、县人民 政府审批 。 土地行政主管部门组织实施，向农 村集体集体经济组织和农民支付土 地补偿费、地上附着物和青苗补偿 费，并落实需要安置农业人口的安 置途径，并款项的支付进行监督。 1、征地公告2、征地补偿登记3、拟定征地补偿安置方案并公告 4、批准 5、组织实施 四、征地补
35、偿 关注：地产学院，更多干货分享 1、土地供应方式 土地在符合土地利用总体规划、城镇总体规划，办妥了征地、农转 用手续并进行了征地补偿后的，政府才能进行供地。任何单位或个人通 过政府的供地行为取得了国有建设用地使用权后，才能进行开发建设。 土地出 让 土地出让方 的特定性 出让标的 的特定性 土地出让 的期限性 出让方式 协议出让 招拍挂出让 土地出让的特征土地出让的方式 五、土地供应 关注：地产学院，更多干货分享 招拍挂 工业、商业、 旅游、娱乐和 商品住宅等经 营性用地以及 同一宗地有两 个以上的意向 用地者。 协议出让 在公布的地段 上，同一地块 只有一个意向 用地者。 土地划拨 划拨用
36、地目录 各种土地供应方式适用的范围： 五、土地供应 关注：地产学院，更多干货分享 2、招拍挂出让 （1）招标 招标出让国有建设用地使用权， 是指市、县人民政府国土资源行政主 管部门（以下简称出让人）发布招标 公告，邀请特定或者不特定的自然人、 法人和其他组织参加国有建设用地使 用权投标，根据评标结果确定国有建 设用地使用权人的行为。 （2）拍卖 拍卖出让国有建设用地使用权， 是指出让人发布拍卖公告，由竞买人 在指定时间、地点进行公开竞价，根 据出价结果确定国有建设用地使用权 人的行为。 中标者未 必是报价 最高者 投标人只有一次投标人只有一次 投标（报价）机投标（报价）机 会会 投标价格投标价
37、格 和方案的和方案的 非公开性非公开性 价高者得价高者得 竞买可多次报价竞买可多次报价 拍卖过程的 透明度高 五、土地供应 关注：地产学院，更多干货分享 挂牌出让 挂牌显示加 公告 挂牌出让的特点 公开出价、 更新挂牌价 格 有一定的挂 牌期限 可转为现场 竞价（现场 拍卖） 1. 1. 2. 2. 3. 3. 4. 4. 挂牌出让国有建设用地使用权，是指出让人发布 挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条 件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报 价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价 结果或者现场竞价结果确定国有建设用地使用权人的 行为。 （3 3）挂牌 五、土地供应
38、关注：地产学院，更多干货分享 （4）招拍挂的其他规定 公告 竞买人 人数 竞买 条件 地价款 支付 . 招拍挂的 其他规定 出让人应当至少在投标、拍卖或 者挂牌开始日前20日发出公告， 公布招标拍卖挂牌出让宗地的基 本情况和招标拍卖挂牌的时间、 地点。出让公告应当由市、县国 土资源管理部门发布。 招标出让的，如投标人少于三人的， 出让人应当终止招标活动。重新招 标或改用其他公开出让的形式。挂 牌方式则无竞买人人数的限制，拍 卖出让是有些地方政府会在拍卖文 件中要求竞买人不能少于三人。 法律规定，出让人在招标拍卖 挂牌出让公告中不得设定影响 公平、公正竞争的限制条件。 但实践中，各种条件设置五花
39、 八门。甚至在一些省会城市也 很多设置条件的个案。 未按出让合同约定缴清全部土地 出让价款的，不得发放国有建设 用地使用权证书，也不得按出让 价款缴纳比例分割发放国有建设 用地使用权证书。 五、土地供应 关注：地产学院，更多干货分享 （5）招拍挂宗地出让面积汇限制（住宅项目） 小城市和建 制镇 7公顷 中等城市 14公顷 大城市 20公顷 五、土地供应 关注：地产学院，更多干货分享 如何进行土地分宗分证与分期付款 土地分宗、捆绑挂牌 分期支付土地款 竞买保证金起始总价20% 首期：签出让合同后6个月内付清，或6个月内付 至50%，剩余50%一年内付清。 货量：签出让合同后一年内付清，办理预售时
40、可 提前付清。 分期付款不支付利息、适当利用延期付款因素。 单宗及捆绑出让的宗地面积不得突破住宅用地宗 地出让面积限制。 挂牌前完成，挂牌文件中确定。 规划指标综合平衡（政府书面同意）。 关注：地产学院，更多干货分享 （6）招拍挂程序中的几个价格 起始价底价基准地价 起始价是挂牌、拍卖出让 土地时，在出让公告中要 求竞买人报价的起步价。 该价格同样是由市、县国 土资源管理部门或国有土 地使用权出让协调决策机 构根据土地估价结果、产 业政策和土地市场情况等， 集体决策确定。 在招拍挂程序中，底价可 以设定，也可不设。如设 定底价的，该底价由市、 县国土资源管理部门或国 有土地使用权出让协调决 策
41、机构根据土地估价结果、 产业政策和土地市场情况 等，集体决策，综合确定。 底价在出让结束前应保密， 最终的竞买人报价只有等 于或高于底价才能成交。 基准地价是政府对城镇各 级土地或均质地域及其商 业、住宅、工业等土地利 用类型分别评估的土地使 用权平均价格，是各用途 土地的使用权区域平均价 格，由政府组织或委托评 估，评估结果须经政府认 可。各地的基准地价最终 由政府公布（多为地级 市）。 五、土地供应 关注：地产学院，更多干货分享 五、土地供应 关注：地产学院，更多干货分享 划拨适用的条 件 国家机关用 地和军事用 地 国家重点扶 持的能源、 交通、水利 等项目用地 法律、行政 法规规定的
42、其他用地 城市基础设 施用地和公 益事业用地 3、国有土地划拨 （1）划拨适用的条件 五、土地供应 关注：地产学院，更多干货分享 （2）划拨土地使用权转让 划拨土地转让 报有批准权政 府审批 办理出让手续， 交纳出让金 由受让方 办理 可以不办理出让手续 ，转让方收益上缴国 家或者作其他处理 五、土地供应 关注：地产学院，更多干货分享 案例：珠海唐家湾项目（划拨土地） 集体留用地通过划拨方式取得， 不能转让，也不能进行经营性开 发建设。 需要转让或进行经营性开发建设 的，需先补办协议出让手续，补 缴土地出让金。 关注：地产学院，更多干货分享 土地出让 收入范围 土地出让的总成交 价款（不含契税
43、） 转让划拨土地 的补缴地价款 抵押划拨土地 的补缴地价款 转让房改房经适 房的补缴地价款 变更出让合同 补缴的地价款国有土地 租赁收入 出租划拨土地上 缴的土地收益 划拨土地收取的 征地补偿费用 可由市县财政部门征收， 也可由土地管理部门征收 上述收入全部纳入地方政府基金预算管理。收入全部缴入地方国库，支出一律 通过地方政府基金预算从土地出让收入中予以安排，实行“收支两条线”管理。在 地方国库中设立专项（即登记簿），专门核算土地出让收入和支出情况。 4、土地出让收入的管理 五、土地供应 关注：地产学院，更多干货分享 土地出让收入的支出 征地和拆迁 补偿支出 包括土地补偿费、 安置补助费、地
44、上附着物和青苗 补偿费、拆迁补 偿费。 土地开发支 出 含因出让土地涉及 的需要进行的相关 道路、供水、供电、 供气、排水、通讯、 照明、土地平整等 基础设施建设支出， 以及相关需要支付 的银行贷款本息等 支出。 支农支出 包括用于保持被征 地农民原有生活水 平补贴支出、补助 被征地农民社会保 障支出、农业土地 开发支出以及农村 基础设施建设支出。 城市建设支 出 含完善国有土地使 用功能的配套设施 建设以及城市基础 设施建设支出。具 体包括：城市道路、 桥涵、公共绿地、 公共厕所、消防设 施等基础设施建设 支出。 其它支出 包括土地出让业务 费、缴纳新增建设 用地有偿使用费、 国有土地收益基
45、金 支出、城镇廉租住 房保障支出以及支 付破产或改制国有 企业职工安置费用 等。 5 5、土地出让支出的管理、土地出让支出的管理 五、土地供应 关注：地产学院，更多干货分享 2007年7月，天津新碧与 益阳管委会签订一级开发 合同，约定超过出让起始 价（28.41万元/亩）的部 分作为天津新碧收益全额 支持给天津新碧作为地块 内基础设施的建设费用。 2007年7月 天津新碧与管委会签订补 充协议，约定成交价超过 45.91万元/亩的部分，剔 除税费后，支付给竞得者 作为项目内公共配套设施 及基础设施的建设费用。 2011年10月 我司以102万的价格公 开得193亩土地，高新 区管委会通过下属
46、公 司将溢价款9600万元 支付给我司项目公司。 2011年11月 国家审计署裁决：高新区 政府通过下属公司向碧桂 园费返还土地出让金，违 反国务院关于规范土地 使用权出让收支管理的通 知。要求清理取消。 2013年7月 1、政府未以城市基 础设施建设费用的 名义返还土地溢价 ； 2、政府返还溢价时 未经过预算-发包-审 核-拨款的程序。 案例：湖南某项目 关注：地产学院，更多干货分享 感谢聆听！感谢聆听！ 关注：地产学院，更多干货分享 低层产品应控制单套总价，且应从耐受总价推算单价，进行利润测试 高层价格低，利润有限，应尽量少建高层产品； 可适当增加商业建面，提升利润率； 尽量不做或少做地下
47、室，车位以架空层或半地下室解决。 尽可能多建低层产品、减少地下室面积 会所、公建等配套应尽量减少，增加可售部分面积。 项目前期应充分评估不利因素，如土方、基础成本，开发过程中严格控制成本。 减少公建配套投入，控制成本是关键 案例清远连州项目 问题二：如何实现成就共享？ 关注：地产学院，更多干货分享 案例清远连州项目 ； 24% 45% 27% 4% 双拼 四拼 小高 底商 容积率：1.15 14%14% 6% 27% 0% 10% 20% 30% 双拼四拼小高底商 净利率 13% 0.72 1.07 1.04 6.24 0 2 4 6 8 双拼四拼小高底商 土地获利倍数 1.09 ：32940
48、 ：62614 ：38000 ：6000 产品可承受的总价 推算的单价 双拼120万/套5400元/m2 四拼8090万/套4500元/m2 小高40万以内3700元/m2 底商9000元/m2 关注：地产学院，更多干货分享 案例清远连州项目 警 示： 1.该类型项目售价低，成本预测及控制非常重要，值得关注的是土方 成本、基础成本等隐性成本； 2.“高层定价以清货为目的，且要保证 有利可图”，避免积压造成现金流为负，使 后期无法满足成就共享； 3.尽量规划地上车位，不建设地下车库； 4.考虑到地下车库销售难度大，可采用“车 库成本价与住宅捆绑出售”的方式，评估 洋房的售价进行测算。 关注：地产
49、学院，更多干货分享 第四部分：综合案例 1、金矿项目具备的特征 2、低房价地区的项目怎么做 3、非旅游度假地的异地市场项目最难做 关注：地产学院，更多干货分享 除了占有稀缺自然资源的旅游度假项目，绝大多数项 目定位辐射越多的市场，结果往往是每个市场都很难 做！ 距离是个相对概念，对于一般地级市、县域、镇区市 场，一定要谨慎对待郊区项目，如果与城区存在空白 带达到一定程度，性价比、产品优势、品牌力量都很 难促成快速销售。 切记不要超出目标市场人群的生活半径！ 关注：地产学院，更多干货分享 处于城市发展方向，位于湘 潭市九华新区。 处于长株潭中心位置，可辐 射三地市场。 目标地块 九华区 湘潭市区 株洲市 长沙市 距离最短路径 株洲市市中心50km沪昆高速 京珠高速 长沙市中心45km长潭西高速 湘潭市中心20km公路 九华区中心8km公路 区域申报该项目的
