1、厦资产支持专项计划 2019/4/24 商业+办公+停车场 中联前海开源-华发租赁住房一号第一期资产支持专项计划 2019/3/27 公寓 海南省人才租赁住房第一期资产支持专项计划 2019/3/26 租赁住房 菜鸟中联-中信证券-中国智能骨干网仓储资产支持专项计划 2019/3/20 仓储 平安汇通-平安不动产朗诗租赁住房 1 期资产支持专项计划 2019/3/13 公寓 中信金石-深圳龙岗万科广场资产支持专项计划 2019/3/1 购物中心 中联前海开源-远洋集团一号资产支持专项计划 2018/12/13 写字楼 华泰佳越-顺丰产业园一期资产支持专项计划 2018/12/11 物流地产 深
2、创投中金-苏宁云创资产支持专项计划 2018/11/21 家电大卖场 深创投安居集团人才租赁住房第一期资产支持专项计划 2018/11/1 租赁住房 中信证券-阳光城长租公寓 1 号资产支持专项计划 2018/9/19 长租公寓 中信证券-泰禾集团慕盛长租公寓 1 号资产支持专项计划 2018/9/7 长租公寓 中联前海开源-越秀租赁住房一号第一期资产支持专项计划 2018/8/10 租赁住房 高和晨曦-中信证券-领昱 1 号资产支持专项计划 2018/6/21 租赁住房 数据来源：新浪网，新华网，搜狐网等，国泰君安证券研究 近几年来国内近几年来国内 REITs 产品的发行数量及金额均迅速上升
3、， 底层资产中购产品的发行数量及金额均迅速上升， 底层资产中购 物中心、写字楼占比较高。物中心、写字楼占比较高。 据 RERCIT 统计数据显示，2019 年国内发行类 REITs 产品 24 单、 总金额约 488 亿元；截至 2019 年底共发行类 REITs 产品 68 单，总 金额约 1403 亿元 从行业占比角度看， 购物中心占比31%、 写字楼23%、 零售门店18%、 租赁住房 12%、基建 8%、酒店 7%、工业园区 5%、社区商业 1%。 图图 2：我国类我国类 REITs 产品产品发行数量发行数量迅速上升迅速上升 图图 3：我国类我国类 REITs 产产发行金额发行金额迅速
4、升上升迅速升上升 加入投行群微信：18622069179 行业专题研究行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正文之后的免责条款部分 9 of 29 数据来源：RCREIT，国泰君安证券研究 数据来源：RCREIT，国泰君安证券研究 国内已成功发行三单基建国内已成功发行三单基建 REITs 产品。产品。 国内已发行的 REITs 以商业物业 REITs 为主，其中底层资产以购物中心、写字楼等居多。目前已发行的 三单基建 REITs 均以高速公路为底层资产，据威科先行，其在交易结构 上与商业物业 REITs 基本相同，均以底层资产作为最终还款来源的固定 收益类产品，并且往往设定了
5、差额补足、担保等外部增信机制，同时在 证券端进行结构化分层，次级证券多由融资人或其关联方持有。 表表 8：已发行基础设施类已发行基础设施类 REITs 基本信息基本信息 发行时间发行时间 项目名称项目名称 交易场所交易场所 发行规模发行规模 （亿元）（亿元） 原始权益人原始权益人 底层资产底层资产 2019/06/28 上海广朔实业有限公司 2019 年第一 期光证资产支持票据 银行间债 券市场 70 上海广朔实业有限公司 沿海高速秦皇岛 至冀津界段 2019/09/24 中联基金-浙商资管-沪杭甬徽杭高速 资产支持专项计划 上海证券 交易所 20.13 浙江沪杭甬高速公路股 份有限公司 沪杭
6、甬徽杭段高 速公路 2019/12/27 华泰-四川高速隆纳高速公路资产支 持专项计划 深圳证券 交易所 19.77 四川高速公路建设开发 集团有限公司 隆纳高速公路 数据来源：新浪网，新华网，搜狐网等，国泰君安证券研究 图图 4：上海广朔上海广朔 REITs 产品交易结构图产品交易结构图 数据来源：国泰君安证券研究 0 5 10 15 20 25 30 201420152016201720182019 发行数量（只） 201420152016201720182019 发行规模（亿） 加入投行群微信：18622069179 行业专题研究行业专题研究 请务必阅读正文之后的免责条款部分请务必阅读正
7、文之后的免责条款部分 10 of 29 2.3. 重磅政策助重磅政策助基建基建 REITsREITs 起航起航， 聚焦核心城市群及交通基建， 聚焦核心城市群及交通基建 / /市政市政/ /环保等重点领域环保等重点领域 4 月月 30 日两部委出台支持基建日两部委出台支持基建 REITs 的的重磅政策重磅政策，基建，基建 REITs 有望正有望正 式启动式启动。4 月 30 日，中国证监会、国家发改委联合发布关于推进基础 设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知 。 该 通知 明确了基础设施 REITs 试点的基本原则、 试点项目要求和试点工作安排。 中国证监会和国家发改委将协
8、调相关单位明确工作标准和工作流程，在 此基础上尽快推出基础设施 REITs 试点项目。 表表 9：4 月月 30 日基建日基建 REITs 政策具有重大意义政策具有重大意义 主要内容主要内容 意义意义 重重 要要 意意 义义 推动基础设施推动基础设施 REITs 在证券交易所公开发行交易在证券交易所公开发行交易，盘活存量资产、形成投资良性循 环。 在证券交易所公开发行，意味着 REITs 正式突破之前的种种限制，标 志着我国公募基建 REITs 将正式启航 吸引更专业的市场机构参与运营管理，提高投资建设和运营管理效率，提升投资收益 水平。 将包括受托人、资产管理人、物业管 理人等进行清晰地分工
9、和安排，未来 将有更细的专业分工。 基基 本本 原原 则则 符合国家政策，聚焦优质资产。推动国家重大战略实施，服务实体经济，支持重点领 域符合国家政策导向、社会效益良好、投资收益率稳定且运营管理水平较好的项目开 展基础设施 REITs 试点。 表明 REITs 目的是为了推动国家发 展，实施要符合国家政策。 遵循市场原则，坚持权益导向。结合投融资双方需求，按照市场化原则推进基础设施 REITs, 依托基础设施项目持续、稳定的收益，通过 REITs 实现权益份额公开上市交 易。 市场化意味着纯粹的补贴/兜底融资 模式可能不是目前 REITs 项目的首 选，需要看下一步的发展。 创新规范并举，提升
10、运营能力。加强对基础设施资产持续运营能力、管理水平的考 核、监督，充分发挥管理人的专业管理职能，确保基础设施项目持续健康运营，努力 提升运营效率和服务质量，推动基础设施投融资机制和运营管理模式创新。 有利于为中国创造更多专业年产垃圾无害化处理项目 可行性研究报告 垃圾无害化处理建设项目可行性研究报告 建设单位：X X能源科技开发有限公司建设日期：二零一九年 第6页目 录第一章 总 论11.1项目概要11.1.1项目名称11.1.2项目建设单位11.1.3项目建设性质11.1.4项目建设地点11.1.5项目负责人11.1.6项目投资规模11.1.7项目建设规模21.1.8项目资金来源21.1.9
11、项目建设期限21.2项目承建单位简介31.3编制依据31.4编制原则41.5研究范围51.6主要经济技术指标5第二章 项目背景及必要性分析72.1项目提出背景72.2项目发起缘由82.3项目建设必要性分析82.3.1积极响应我国新时期绿色发展理念号召的现实举措82.3.2带动我国资源循环利用产业的发展需要92.3.3顺应我国战略性新兴产业节能环保事业快速发展的需要102.3.4促进国内新材料技术及产业化发展的要求112.3.5符合中国制造2025 “三步走”实现制造强国战略目标112.3.6增加就业带动相关产业链发展的需要122.3.7促进项目建设地经济发展进程的的需要132.4项目建设可行性
12、分析132.4.1政策可行性132.4.2技术可行性142.4.2技术可行性152.4.3管理可行性152.5分析结论15第三章 行业市场分析173.1生态文明建设发展现状及意义分析173.2我国资源综合利用行业发展状况分析203.3我国资源综合利用产业发展前景分析213.4我国新材料产业发展趋势及前景分析223.5我国垃圾无害化处理市场发展前景分析233.6市场分析结论26第四章 项目建设条件274.1地理位置选择274.2区域投资环境274.2.1区域地理位置274.2.2区域生态环境条件274.2.3区域气象条件284.2.4区域区位优势条件284.2.5区域经济发展条件28第五章 总体
13、建设方案305.1总图布置原则305.2土建方案305.2.1总体规划方案305.2.2土建工程方案315.3主要建设内容325.4工程管线布置方案325.4.1给排水325.4.2供电345.5道路设计365.6总图运输方案375.7土地利用情况375.7.1项目用地规划选址375.7.2用地规模及用地类型37第六章 产品及技术方案386.1主要产品方案386.2产品标准386.3产品价格制定原则386.4产品生产规模确定386.5项目产品生产工艺396.5.1工艺设计指导思想396.5.2 产品生产工艺流程39第七章 原料供应及设备选型407.1主要原料消耗407.2主要设备选型407.2
14、.1设备选型原则407.2.2主要设备明细41第八章 节约能源方案428.1本项目遵循的合理用能标准及节能设计规范428.2建设项目能源消耗种类和数量分析428.2.1能源消耗种类428.2.2能源消耗数量分析428.3项目所在地能源供应状况分析438.4主要能耗指标及分析438.5节能措施和节能效果分析448.5.1工业节能448.5.2节水措施448.5.3建筑节能458.5.4企业节能管理468.6结论46第九章 环境保护与消防措施489.1设计依据及原则489.1.1环境保护设计依据489.1.2设计原则489.2建设地环境条件489.3 项目建设和生产对环境的影响499.3.1 项目
15、建设对环境的影响499.3.2 项目生产过程产生的污染物509.4 环境保护措施方案509.4.1 项目建设期环保措施509.4.2 项目运营期环保措施529.4.3环境保护措施评价539.5绿化方案539.6消防措施549.6.1设计依据549.6.2防范措施549.6.3消防管理559.6.4消防措施的预期效果56第十章 劳动安全卫生5710.1 编制依据5710.2概况5710.3 劳动安全5710.3.1工程消防5710.3.2防火防爆设计5810.3.3电力5810.3.4防静电防雷措施5810.4劳动卫生5910.4.1防暑降温与冬季采暖5910.4.2照明5910.4.3防烫伤5
16、910.4.4噪声5910.4.5个人防护5910.4.6安全教育及防护60第十一章 企业组织机构与劳动定员6111.1组织机构6111.2劳动定员6111.3人力资源管理6111.4福利待遇62第十二章 项目实施规划6312.1建设工期的规划6312.2建设工期6312.3实施进度安排63第十三章 投资估算与资金筹措6413.1投资估算依据6413.2建设投资估算6413.3流动资金估算6513.4资金筹措6513.5项目投资总额6513.6资金使用和管理68第十四章 财务及经济评价6914.1总成本费用估算6914.1.1基本数据的确立6914.1.2产品成本7014.1.3平均产品利润7
17、114.2财务评价7114.2.1项目投资回收期7114.2.2项目投资利润率7114.2.3不确定性分析7214.3经济效益评价结论74第十五章 风险分析及规避7615.1项目风险因素7615.1.1不可抗力因素风险7615.1.2技术风险7615.1.3场风险7615.1.4金管理风险7715.2风险规避对策7715.2.1不可抗力因素风险规避对策7715.2.2技术风险规避对策7715.2.3市场风险规避对策7715.2.4资金管理风险规避对策78第十六章 招标方案7916.1招标管理7916.2招标依据7916.3招标范围7916.4招标方式8016.5招标程序8016.6评标程序81
18、16.7发放中标通知书8116.8招投标书面情况报告备案8116.9合同备案81第十七章 结论与建议8317.1结论8317.2建议83附 表84附表1 销售收入预测表84附表2 总成本表85附表3 外购原材料表86附表4 外购燃料及动力费表87附表5 工资及福利表88附表6 利润与利润分配表89附表7 固定资产折旧费用表90附表8 无形资产及递延资产摊销表91附表9 流动资金估算表92附表10 资产负债表93附表11 资本金现金流量表94附表12 财务计划现金流量表95附表13 项目投资现金量表97附表14 资金来源与运用表99第一章 总 论1.1项目概要1.1.1项目名称年产垃圾无害化处理
19、项目1.1.2项目建设单位X X能源科技开发有限公司1.1.3项目建设性质新建项目1.1.4项目建设地点黑龙江省X X市工业园区1.1.5项目负责人孙X1.1.6项目投资规模项目的总投资为12000.00万元，其中，建设投资为10000.00万元（土建工程为3683.00万元，设备及安装投资4490.00万元，土地费用为1500.00万元，其他费用为178.46万元，预备费148.54万元），铺底流动资金为2000.00万元。项目建成后，达产可实现年产值55000.00万元，年均销售收入为47666.67万元，年均利润总额3980.57万元，年均净利润2985.43万元，年上缴税金及附加为34
20、3.37万元，年增值税为3433.65万元；投资利润率为33.17%，投资利税率64.65%，税后财务内部收益率24.86%，税后投资回收期(含建设期)为4.17年。1.1.7项目建设规模本项目主要生产产品为：垃圾无害化处理。本次建设项目总占地面积50亩，总建筑面积22880.00平方米。主要建设内容及规模如下：主要建筑物、构筑物一览表工程类别工段名称层数占地面积（m2）建筑面积（m2）1、主要生产仓储工程生产车间110000.0010000.00仓储库房15000.005000.002、配套建筑工程办公综合楼31200.003600.00职工宿舍楼31200.003600.00门卫室180.
21、0080.00配电室1200.00200.00其他辅助设施1400.00400.00合计18080.0022880.003、公共设施道路硬化及停车场110000.0010000.00绿化工程15000.005000.001.1.8项目资金来源本项目总投资资金12000.00万元人民币，资金来源为项目企业自筹。1.1.9项目建设期限本项目工程建设自201X年5月至201X年11月底完工，建设工期共计7个月。1.2项目承建单位简介X X能源科技开发有限公司位于X市国家高新技术经济开发区。公司致力于资源的开发和利用，专注能源环保研发多年，是一家专业从事生物质能源开发与应用的国家级高新技术企业。公司利
22、用自有核心专利技术研发符合国家大力发展清洁能源，促进节能减排、高效环保的要求，还具有指标高、实现功能全、取材广泛丰富、廉价、效益高、回收期短的突出特点。可广泛应用于工业、民用、国防等领域，整体技术达国内领先水平。公司经过多年发展，形成了“依环保求生存，以人才聚科技，靠科技谋发展，向管理要效益”的经营指导思想和“集天地之气，正人文之本，和万物之灵，创能源之利”的文化理念，遵循循环发展理论，积极研发高效能源和环保产品及其制备工艺装备。公司拥有一整套的激励科技发展措施，系统严格的生产管理制度和完善的产品质量保障体系，国内一流生产营销人才和管理队伍。以国家产业政策为依托，以公司研发中心为骨干，坚持以人
23、为本，技术创新为先导，大力进行科研费用投入，大胆创新、努力研发，已成为国内研究生物质能源领域技术力量较强，产品较全，经营规模较大的企业之一。1.3编制依据1. 中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；2. 黑龙江省国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要；3. 国家中长期科学和技术发展规划纲要（2006-2020）；4. “十三五”国家战略性新兴产业发展规划；5. 中国制造2025；6. 工业绿色发展规划（2016-2020年）；7. 中国建筑材料工业新兴产业发展纲要；8. 关于促进建材工业稳增长调结构增效益的指导意见；9. 工业可行性研究编制手册；10. 现代财务会计；11. 工
24、业投资项目评价与决策；12. 项目公司提供的发展规划、有关资料及相关数据；13. 国家公布的相关设备及施工标准。1.4编制原则 （1）充分利用企业现有基础设施条件，将该企业现有条件（设备、场地等）均纳入到设计方案，合理调整，以减少重复投资。（2）坚持技术、设备的先进性、适用性、合理性、经济性的原则，采用国内最先进的产品生产技术，设备选用国内最先进的，确保产品的质量，以达到企业的高效益。（3）认真贯彻执行国家基本建设的各项方针、政策和有关规定，执行国家及各部委颁发的现行标准和规范。（4）设计中尽一切努力节能降耗，节约用水，提高能源的重复利用率。（5）注重环境保护，设计中注重建设垃圾处理方案，在建
25、设过程中采用行之有效的环境综合治理措施。（6）注重劳动安全和卫生，设计文件应符合国家有关劳动安全、劳动卫生及消防等标准和规范要求。1.5研究范围本研究报告对企业现状和项目建设的可行性、必要性及承办条件进行了调查、分析和论证；对产品的市场需求情况进行了重点分析和预测，确定了本项目的产品生产纲领；对加强环境保护、节约能源等方面提出了建设措施、意见和建议；对工程投资、产品成本和经济效益等进行计算分析并作出总的评价；对项目建设及运营中出现风险因素作出分析，重点阐述规避对策。1.6主要经济技术指标项目主要经济技术指标表序号项目名称单位数据和指标一主要指标1总用地面积亩50.002总建筑面积22880.0
26、03达产年设计产能万吨/年5.004总投资资金，其中：万元12000.004.1建筑工程费用万元3683.004.2设备及安装费用万元4490.004.3土地费用万元1500.004.4其他费用万元178.464.5预备费用万元148.544.6铺底流动资金万元2000.00二主要数据1达产年年产值万元55000.002年均销售收入万元47666.673年平均利润总额万元3980.574年均净利润万元2985.435年销售税金及附加万元343.376年均增值税万元3433.657年均所得税万元995.148项目定员人2009建设期个月7三主要评价指标1项目投资利润率%33.17%2项目投资利税率%64.65%3税后财务内部收益率%24.86%4税前财务内部收益率%32.05%5税后财务净现值(ic=8%)万元12,375.156税前财务净现值(ic=8%)万元18,598.147投资回收期(税后)含建设期年4.178投资回收期(税前)含建设期年3.479盈亏平衡点%23.17%年产垃圾无害化处理项目可行性研究报告第二章 项目背景及必要性分析2.1项目提出背景循环型经济是“循环型社会”的物质基础，而“循环型社会”则是循环型经济的制度保障。两个过程是统一的，表现在人类生活
