1、义勒力特镇农家乐生态观光园建设项目可行性研究报告乌兰浩特市华智投资咨询有限公司二O一七年七月义勒力特镇农家乐生态观光园建设项目可行性研究报告目录第一章 总论11.1项目提要11.2研究工作的依据、目的及范围41.3编制原则51.4结论6第二章 项目背景及建设必要性72.1项目背景72.2建设必要性9第三章 建设条件123.1项目建设区域概况123.2项目所在地概况163.3项目建设条件优劣势20第四章 市场分析144.1生态农业观光园概况154.2生态农业观光园旅游分析184.3客源市场定位和旅游发展策略274.4机遇与挑战284.5市场发展预测29第五章 项目建设方案.305.1项目建设指导
2、思想315.2项目建设原则325.3项目建设总体方案335.4项目建设内容345.5基础设施建设35第六章 项目组织与管理3316.1组织机构与职能划分.316.2劳动定员366.3经营管理措施376.4技术培训37第七章 劳动、安全、卫生与消防337.1编制依据及采用的标准337.2安全卫生防护原则337.3自然灾害危害因素分析及防范措施337.4消防编制依据及采用的标准34第八章 环境保护368.1环境影响368.2环境保护与治理措施378.3评价与审批38第九章 投资估算与财务评价.439.1投资估算.449.2资金筹措 .489.3资金使用和管理50 9.4财务评价51第十章52风险分
3、析.53 第十一章 结论与建议 .53II2第一章 总论1.1项目提要1.1.1项目名称 义勒力特镇农家乐生态观光园建设项目1.1.2建设性质与地点 建设性质：新建建设地点：乌兰浩特市义勒力特镇义勒力特嘎查1.1.3建设规模与内容义勒力特镇农家乐生态观光园为生态观光旅游餐饮项目，是一个集健身、休闲、观光、度假、餐饮、娱乐为一体的多功能绿色生态园。山庄生态观光园占地1500亩，本工程主要包括生态建设、特色餐厅、特色养殖、温室种植、蒙古包特色餐厅、生态特色建设等。1.1.4主要产品本项目主要产品有生态观光、特色风景林观赏、特种养殖观赏、有机蔬菜水果采摘、特色饮食服务等。日接待旅客能力180人次。1
4、.1.5建设目标本项目立足于绿色环保，充分利用生态园的自然景观，形成“可览、可游、可餐”的环境景观和集“自然观赏休闲康乐”于一体的景观综合体。1.1.6项目用地项目用地为荒山林地，是非基本农田保护区。生态观光园根据项目功能分区，有特色花卉林木观赏区、特种养殖观赏区、有机蔬菜水果采摘区、特色饮食等服务区，最大化发挥区域资源功效，打造城郊农村旅游产品，拉动农民经济收入可持续性发展。1.1.7项目实施进度本项目立项后，立即着手项目的初步设计编制及施工前的准备工作。批复后选定施工队伍和材料供应厂家，保证工程进度，力求高速、优质地完成项目的建设。本项目建设期12个月，计划于2017年9月份开工建设，期间
5、完成项目的土建，设备安装调试等项工程，预计2018年8月工程全部竣工。表1-1项目实施进度表时间名称2017.3-2018.8项目立项定点施工准备施工图设计设备购置安装竣工验收1.1.8劳动定员本项目劳动定员25人，其中管理人员5人、服务、后勤人员20人。1.1.9总投资及资金筹措本项目总投资154万元，其中固定资产114万元，流动资金40万元，年销售总额300万元，年总成本100万元，利税97万元，税后利润 83.5万元。本项目所需资金由企业自筹解决104万元，其余50万元申请政府财政扶持。1.1.10主要经济指标表1-2主要技术经济指标汇总表序号项目单位数量1总投资万元1542建设投资万元
6、1143流动资金万元404项目资本金万元1145年平均营业收入万元3006年平均营业税金及附加万元13.57年平均总成本费用万元1009年平均利润总额万元9710年平均净利润万元83.512投资利润率%541.1.11项目承办单位项目承办单位乌兰浩特白音塔拉餐饮有限公司，成立于2017年6月，主要经营餐饮服务，注册资本100万元人民币。1.2研究工作的依据、目的及范围1.2.1依据1、中华人民共和国环境保护法；2、国家产业结构调整指导目录；3、乌兰浩特市旅游发展十三五规划；4、乌兰浩特市生态建设规划5、投资项目可行性研究指南；6、国家发改委关于编制项目申请报告的有关规定；7、项目单位提供的基础
7、材料；8、现场勘查所得的资料和数据。1.2.2目的编制本报告主要为达到下述目的：1、论述工程的必要性和可行性，确定工程项目；2、确定工程建设规模；3、提出合理的工程方案并加以论证、优化；4、提出工程投资估算、效益分析、运行管理组织及实施进度计划；5、提出资金筹措方案；1.2.3范围根据项目建设单位的委托，项目可行性研究的范围包括：1、对项目提出的背景、必要性、建设规模、建设条件等进行分析；2、对项目总图运输、工艺、土建等技术方案的研究；3、对项目所采取的消防、环保、安全等措施的评价；4、对项目实施进度等的确定；5、对项目作出的投资费用估算及技术经济综合评价；6、提出项目的可行性研究工作结论。1
8、.3编制原则1、积极贯彻执行国家基本建设的方针政策，严格执行国家和地方颁布的标准、规范、规定，使设计做到切合实际，技术先进，经济合理，安全适用；2、重视优化设计方案工作，通过设计方案的论证来提高设计水平和降低工程投资额；3、“三废”治理措施与主体工程同时设计、同时施工、同时投产。排出物符合国家及地方的“三废”排放标准。4、节能与降耗并重。1.4结论生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽；另一方面改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累、自
9、我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。生态观光园符合国家产业政策、乌兰浩特市符合旅游发展规划，是统筹城乡协调发展的重要着力点之一，是一个富民产业，是新农村建设中最容易直接带动农民增收的产业。本项目的建设将进一步义勒力特镇的生态开发步伐，有效解决地方经济发展和生态环境保护的和谐统一问题，促进义勒力特镇“社会主义新农村”建设，带动周边村镇共同富裕，解决部分劳动就业和农村发展问题，提高居民收入水平，优化项目所在地的生态环境，其社会效益十分显著。因此，本项目是切实可行的，建议尽早建设、尽早受益。6第二章 项目背景及建
10、设必要性2.1项目背景2.1.1我国正大力提倡发展循环经济随着我国经济规模进一步扩大，工业化不断推进，城市化步伐加快，资源供需矛盾和环境压力将越来越大。基于此，中共中央关于制定国民经济和社会发展的第十一个五年规划的建议明确提出：“我国土地、淡水、能源、矿产资源和环境状况对经济发展已构成严重制约。要把节约能源作为基本国策，发展循环经济，保护生态环境，加快建设资源节约型、环境友好型社会，促进经济发展与人口、资源、环境相协调。”由此可见，面对当前能源、资源日益紧张的形势，建设节约型社会、走循环经济道路已经成为我们的必然选择。建设“山庄生态观光园”项目，打造“旅游循环经济区”，就是希望在“旅游循环经济
11、”方面做一些有益的尝试和突破。2.1.2中央推进社会主义新农村建设近几年，党中央、国务院以“科学发展观”统领经济社会发展全局，按照统筹城乡发展的要求，采取了一系列支农、惠农的重大政策。全国各地区、各部门认真落实中央部署，切实加强“三农”工作，农业和农村发展出现了积极变化，迎来了新的发展机遇。但是，当前农业和农村发展仍然处在艰难的爬坡阶段，农业基础设施脆弱、农村社会事业发展滞后、城乡居民收入差距扩大的矛盾依然突出。正因为如此，连续几年，中央的“一号文件”都是以农业、农村和农民为主题，这充分显示了中国领导人解决“三农”问题的决心。“十三五”时期是建设社会主义新农村的关键时期，中央将在农村改革和建设
12、方面推出重大举措。提出“山庄生态观光园”项目，向“生态”要效益，顺应了中央推进“社会主义新农村建设”、加快发展“循环农业”的时代要求。2.1.3生态观光旅游符合人们的需求1、生态观光旅游项目的出现是后工业文明社会渴望已久的回归自然的旅游主题今天，已拥有了辉煌工业文明的后工业社会，却正在失去与自然的和谐相依：熙攘的城市，忙碌的身影，林立的高楼大厦疏远了人与自然、人与人的距离，紧张、烦躁压迫着现代人的神经，于是“生态热”、“休闲热”成为都市人的追求和渴望，而与此强烈对照的乡村田园扑面而来的泥土气息与花香、一望无垠的大地、纯朴的农民、清新的绿色食品则构成了一种强烈的诱惑。另外，目前我国城市居民与农村
13、的千丝万缕的血缘联系，加之过去“上山下乡”的历史经历，寻根的潜意识驱使他们寻找一个恰当的时机与方式，于是旅行社的“当一天农民”、“插队落户”等项目一经推出，即产生了强烈反响。2、高效益的观光农业，为我国传统农业的现代化提供了一条可持续发展的途径农业是我国国民经济的命脉，发展农业是我国的国策。观光农业改变了我国传统农业仅仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展的思路拓展到关注人-地-人和谐共存的更广阔的背景之中，这也正好契合了长期以来农民渴望脱贫致富的愿望。可以预见，基于“天时、地利、人和”的新型观光农业，将成为我国传统农业向高精尖、高附加值深度开发转移的农业现代化主流方向之一。3、观
14、光农业旅游开发是国家宏观经济调整时期社会资金寻求新投资领域的必然选择，并将成为新的经济增长点观光农业旅游因其开发项目的农业特色，直接受到国家投资政策的倾斜优惠。城市周边农村地带正是基于这种地缘加血缘的优势，吸引了大批投资者纷纷进入，可能成为下一轮产业开发的热点地区。2.2建设必要性2.2.1是美化义勒力特镇旅游环境，建设优良农村生态的需要“地球呼唤绿色，人类渴望田园”是旅游形象的基调和主题。以优美、神奇的自然风光和完整、和谐的生态环境为基础的生态观光旅游，是世界旅游业发展的重大趋势之一，符合旅游可持续发展战略，也顺应保护资源与环境的基本国策。建设“山庄生态观光园”，可深化和突出旅游观光的主题，
15、美化城市郊区至核心景区的旅游环境，丰富旅游内容，以全面改善生态环境质量和保护珍稀动、植物及生物群为目标，发挥生态效益。2.2.2是围绕义勒力特镇旅游经济，调整优化农业结构的需要生态农业观光旅游是旅游业发展一个新方向，一方面拓宽了旅游业的广度，为旅游活动增添了新景观，有助于生态保护和环境优化，使环境恢复魅力，永保秀丽；另一方面改变了传统的农业生态结构，优化了农业经济的组合，开拓了农业和土地被利用的新领域，强化农业自我积累、自我发展的运行机制，增加农产品的商品量和农业附加值，加速传统农业向现代新型农业的转变，是振兴农村经济、优化农业结构的有效措施。围绕建设旅游大产业、面向旅游大市场，进一步调整优化
16、农业结构，通过生态农业园的建设，引导和推动薛城农业结构调整。大力发展生态型旅游产业，科学制定全区农业结构调整规划，发展花卉、蔬菜、林果等特色农产品。在生态农业园集中连片发展大棚蔬菜、花卉苗木、特种动物养殖，逐步形成集生产、示范和旅游观赏于一体的农业科技园区，提高旅游城市品位2.2.3是发展地方经济和丰富旅游消费市场的需要实施旅游带动战略，以旅游为龙头，培育壮大旅游业新的经济增长点，形成“以旅游带动各业发展，以各业发展促进旅游”的良性循环，促使旅游成为薛城人民增收、农业增效、财政增长的灵魂。生态观光园建立农林土地综合利用的生态模式，强化生态过程的生态性、趣味性、艺术性，生产丰富多彩的绿色保洁食品
17、，为游人提供观赏和研究良好生态环境的场所，形成林果粮、农林牧综合的农业生态景观。2.2.4是为乌兰浩特市城镇居民提供节假休闲场地生态农业观光园不单是填补了人文景观的不足和优秀旅游城市的空白，而且为城镇居民乃至中外游人提供了一个集农业生态文化、娱乐、休闲、会议、商务、餐饮为一体的最具特色的休闲胜地。2.2.5是旅游内容中文化含量的补充“城市是文化的容器”。旅游已成为世界性的潮流，除了走马观花式的游山玩水外，他们希望感觉不同地域所独有的文化底蕴，希望在自然风光之外对历史的、地理地质的、生产生活的、艺术的等方面有所涉猎和了解。生态农业观光园的建立，增加了乌兰浩特市旅游的文化含量，无疑是丰富了文化容器
18、、适应了深度旅游的需要。也只有让游人在山水与文化共同营造斑澜丰富的立体化时空里遨游，才会获得最大限度的审美愉悦和精神享受。综上所述，本项目的建设是十分必要的。53第三章 建设条件生态农家乐观光园位于义勒力特镇义勒力特嘎查西侧1000米，生态观光园东靠乌察公路和乌兰浩特市城区至民航飞机场路，南邻乌兰浩特市城区和乌兰浩特市神骏山国家森林公园，交通、通讯便利，特色资源丰富，是建设生态观光园的理想场所。3.1项目建设区域概况义勒力特镇，蒙古语意为“胜利”的意思，原名巴公府，相传是清朝巴公爷居住的地方。义勒力特镇总面积148平方公里，耕地7万亩，其中水田面积3万亩，辖14个嘎查，1个社区居委会，总人口为
19、11320人，其中蒙古族占总人口的62.8%，是少数民族聚居区，位于乌兰浩特市北部，镇政府所在地距乌兰浩特市区10公里，居洮尔河西岸。全镇交通便捷，民航飞机场位于境内，近在咫尺，与乌兰浩特铁路车站相距10公里，S302、S202国道穿越全镇，嘎查 (村)实现了小水泥路村村通。全镇通讯便捷，网通、移动、联通实现了覆盖。项目建设所在地义勒力特镇义勒力特嘎查位于乌兰浩特市北10公里，距离乌兰浩特民航飞机场2公里，东侧与洮儿河傍水而过，西侧紧邻S202国道，北侧与察尔森水库旅游区紧邻。农民以少数民族为主，居住在一个自然屯。全嘎查总户数136户，总人口526人，贫困人口过半。蒙古族人口占70%以上，是一
20、个以蒙古族为主体，蒙古族、汉族杂居的嘎查。劳动力297人，总耕地面积6000亩，其中现有水稻种植面积2000亩，旱田种植面积2000亩，以种植玉米、水稻为主，庭院面积1000亩。有林地面积1000亩。2015年农民人均纯收入预计达到2300元，很多农户仍处在贫困线以下。3.2项目建设条件优劣势分析3.3.1优势条件1、资源优势交通运输：项目建设地点交通十分发达，有省际大通道、S302国道在附近通过。相距10公里的乌兰浩特市有直通北京、大连、哈尔滨、长春、沈阳等大中城市的铁路客运高铁动车。距离项目建设地点2公里的民航飞机场还有直达北京、呼和浩特、沈阳的航班。方便的交通条件为项目扩大旅游市场提供了
21、优越条件。项目地点电力网络覆盖，电力充足，有移动、联通两大通讯网覆盖，通讯便利。2、区位优势本项目区位优势显著。项目建设地点附近和周边地区是人口相对聚集区。乌兰浩特市和科右前旗政府所在地科尔沁镇距离项目建设地点距分别是10公里和20公里，有硬化公路相通。这两地总人口接近40万，为生态农家乐旅游观光项目提供了广大的销售人群。生态农家乐旅游观光项目建设地点处在乌兰浩特成吉思汗庙公园神骏山森林公园义勒力特稻田观光旅游察尔森库风光旅游线路链上，聚集了众多的游客。3、政策优势本项目属于产业结构调整指导目录中的“文化旅游、生态旅游、休闲旅游、工业旅游、农业旅游、红色旅游、水上旅游及旅游资源综合开发项目建设
22、”行业，属于国家鼓励类。在此大背景下，乌兰浩特市根据内蒙古自治区旅游发展总体规划（2003-2020年）、内蒙古自治区兴安盟旅游业发展总体规划（2009-2020年）、兴安盟国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要、乌兰浩特市国民经济和社会发展第十三五规划纲要、乌兰浩特市十三五产业发展规划等文件精神，把旅游业纳入乌兰浩特市国民经济体系的整体发展。相继出台了一系列发展乡村生态观光旅游、发展农家乐、发展蔬菜水果休闲采摘园等鼓励性政策措施。第四章 市场分析4.1生态农业观光园发展概况4.1.1生态农业观光园的涵义生态旅游是从20世纪90年代以来发展起来的。生态旅游不仅被定义为一种适应市场机制的、以自然
23、为基础的旅游；它还是国家政府机构用来实现可持续发展战略的一种有效工具。目前，最流行的关于生态旅游的定义有两个：生态旅游是一种对环境负责的旅游和观光行为，主要通过对环境的保护，达到使当地的生态和人口得以持续发展的目的；生态旅游是在一定自然地域中进行的有责任的旅游行为，为了享受和欣赏历史的和现存的自然文化景观，这种行为应该在不干扰自然地域、保护生态环境、降低旅游的负面影响和为当地人口提供有益的社会和经济活动的情况下进行。近年来，伴随全球农业的产业化发展，人们发现，现代农业不仅具有生产性功能，还具有改善生态环境质量，为人们提供观光、休闲、度假的生活性功能。随着收人的增加，闲暇时间的增多，生活节奏的加
24、快以及竞争的日益激烈，人们渴望多样化的旅游，尤其希望能在典型的农村环境中放松自己。于是，农业与旅游业边缘交叉的新型产业生态农业观光应运而生。各地掀起发展观光农业的热潮：有的选择已有的自然风景区或旅游景点为依托，兴建“观光果园”或珍稀动物养殖场；有的以种、养殖场为基础，再造人工景观、游乐设施；有的集科研、技术开发、观光旅游于一体，兴建“水果世界”等等。生态农业观光旅游是一种以农业和农村为载体的新型旅游业，有狭义和广义两种涵义。狭义的仅指用来满足旅游者观光需求的农业；广义的观光农业应涵盖“休闲农业”、“观赏农业”、“农村旅游”等不同概念，是指在充分利用现有农村空间、农业自然资源和农村人文资源的基础
25、上，通过以旅游内涵为主题的规划、设计与施工，把农业建设、科学管理、农艺展示、农产品加工、农村空间出让及旅游者的广泛参与融为一体，使旅游者充分领略现代新型农业艺术及生态农业的大自然情趣的新型旅游业。生态农业观光旅游始于二战后的欧美国家，后在日本、台湾等地充分发展并日趋成熟。由最初的小规模的观光果园形式发展到统一规划的集观光、休闲、娱乐、教育为一体的有组织的生态农业观光园区、观光农业带，走向多元化、多层次规模经营，成为国际旅游业发展的重点。它改变了传统农业仅专注于土地本身的大耕作农业的单一经营思想，把发展思路拓展到“人地共生”的旅游业与农业结合的理想模式。4.1.2生态农业观光园的主要类型生态农业
26、观光园是把观光旅游与农业结合在一起的一种旅游活动，它的形式和类型很多。其中规模较大的主要有5种：1.观光农园在城市近郊或风景区附近开辟特色果园、菜园、茶园、花圃等，让游客人摘果、拔莱、赏花、采茶，享受田园乐趣。这是国外观光农业最普遍的一种形式。2. 生态农业观光园即按照公园的经营思路，把农业生产场所、农产品消费场所和休闲旅游场所结合为一体。例如日本有一葡萄园公园，将葡萄园景观的观赏、葡萄的采摘、葡萄制品的品尝以及与葡萄有关的品评、绘画、写作、摄影等活动融为一体。除了果品、水稻、花卉、茶叶等专业性农业公园外，目前大多数是综合性的，包括服务区、景观区、草原区、森林区、水果区、花卉区及活动区等。农业
27、公园的面积，因性质和功能而异，既有迷你型的水稻公园，又有几十公顷的果树公园。3.教育农园这是兼顾农业生产与科普教育功能的农业经营形态，即利用农园中所栽植的作物，饲养的动物以及配备的设施，如特色植物、热带植物、水耕设施栽培、传统农具展示等，进行农业科技示范、生态农业示范，传授游客农业知识。代表性的有法国的教育农场，日本的学童农园，台湾的自然生态教室等。4.民俗观光村在具有地方或民族特色的农村地域，利用其特有的文化或民俗风情，提供可供夜宿的农舍或乡村旅店之类的游想场所，让游客充分享受浓郁的乡土风情以及别具一格的民间文化和地方习俗。如深圳的民俗文化村等。4.1.3生态农业观光园的功能分区生态农业观光
28、园是以农业观光、农业休闲功能为主，兼有度假、文化娱乐、体育运动等多功能的综合性游览区。按其不同的性质和功能进行空间区划，可划分为四个分区。1.观赏区由观赏型农田带、瓜果园、花卉苗圃、珍稀动植物饲养场构成，使游客身临其境，感受真切的田园风光和自然生机。2.示范区由农业科技示范、生态农业示范、科普示范构成，以浓缩的典型农业模式，展示特色农业生产景观与经营模式，传授系统的农业知识，使游客增长教益。3.休闲体验区由当地乡村民居、乡村活动场所构成，营造游客能深人其中的乡村生活空间，使游客参与农耕活动，学习农作物的种植技术，农产品加工技术以及农业经营管理等，体验农村生活。4.产品区由可采摘的直销果园、乡村
29、工艺作坊、乡村集市构成。让游客充分体验劳动过程，自采自制自买的方式亲身体验农产品制作过程，并购买乡村旅游产品，推动乡村经济发展。4.2生态农业观光园旅游分析据有关部门总结百姓生活十大变化，其中之一是假日旅游热起来。1989年，我国国内年旅游人数只有2.4亿人次，到2004年，近8亿人次出游。1990年，中国公民出境人数只有300万人次，到2004年，1213万人次周游列国。2005年更是中国入境旅游、国内旅游、出境旅游全面发展的一年。全年入境旅游人数达8901万人次，比上年增长6.7，旅游外汇收入达178亿美元，比上年增长97，首次跃居世界第5位；国内旅游人数达7.84亿人次，比上年增长5.3
30、。国内旅游收入达3522亿元人民币，比上年增长10.9。旅游业总收入达到4995亿元，相当于当年国内生产总值的5.2，比上年提高了0.15个百分点。在春节、“五一”、“十一”三个黄金周中，全国共接待国内旅游者1.83亿人次，实现旅游收入736亿元。旅游业的六大要素是“行、游、住、食、购、娱”，围绕任何一点，生态农业观光都可以有所作为。生态农业观光的现实意义主要体现在它为农业经济开辟了一个全新市场，竖起了一个新兴产业。它从另一种角度去挖掘我们现有的人力物力资源，开拓出一个完全属于农民自己的市场。在这里，农民表现得主动、活跃、有创造力，而不必听命于机械的需求。发展生态农业观光园对于缓解目前农村经济
31、难以突破的几大矛盾，都有不俗的表现：一是解决农民增收难。生态农业观光园产品，大多都在当地销售，农民能够在最短的时间内得到现金收入，而且可以最直接地得到消费者的需求信息，对产品进行开发或改进，实现增收。生态农业观光园的产品是丰富多样的，就地取材，就地加工，大小批量都有市场，小规模的家庭联产承包的经营方式在生产作为加工业原料的农产品时无法显现优势，在这里却可以大显身手，各显其能。二是提高农产品质量。现在，大多数农副产品都供大于求，追求品质成为主流。生态农业观光园以发展地方特色品种为主导，这些品种往往产量相对较低，不为人们重视，一些传统优良品种近乎消亡。生态农业观光园能够发扬传统品种和传统栽培技术之
32、长，生产“有滋有味”的农产品。由于生态保护的需要，生态农业观光园拒绝使用有害投入品，这样一来，农民无论在选择品种还是选择生产方式上，品质成为惟一目标，其产品大面积实现绿色无公害生产。三是吸纳农村富余劳动力。在农村地区，生态农业观光园应该是最大的第三产业。旅游业具有关联度高的特点，对一、二、三产业均有巨大的带动作用。据世界旅游组织测算，旅游业每直接收入1元，相关行业就可增收4.3元；旅游业每直接就业1人，社会就可新增5个就业机会。生态农业观光园的效益显著，它能使农业经济结构再调整，转移农村富余劳动力的就业，推动农村经济和农业劳动力结构调整，开拓新的增收渠道，创造新的增收模式。农村经济与社会结构的
33、自然形态明显，旅游物价平稳，亲和力较强。4.3客源市场定位和旅游发展策略4.3.1客源市场定位1、目标客源市场定位客源市场主次（等级，一级最高）和距离（以远程为主）如下：（1）一级市场：主导市场“生态观光农家乐园”的主要目标市场，也就是一级市场，即乌兰浩特市及周边乡镇和周边城市。这一级的旅游者容易形成横向和纵向的市场规模，各方面的可进入性都很强，是项目的主要消费者，占到目标客源市场的80%左右。（2）二级市场：辅助市场“山庄生态观光园”的二级市场是省内游客，他们主要来自周边的县市。旅游区在强化质量、打出品牌和建立忠诚消费群后，要进一步强化营销力度，将其二级市场的辐射范围扩大，使其本身的吸引力增
34、长程度超过距离上的负面牵制作用，争取范围更大的旅游消费者。2、客源市场细分（1）在确定了目标客源市场后，“生态旅游观光农家乐园”项目的开发和规划就有了目标和对象，基本分为四大类：乌兰浩特市及其周边富裕起来的市民；习惯进行休闲游乐活动的城市市民；国内其他地区的旅游者。（2）根据市场分析中的人口、行为和心理等因素，进行细分。表4-1 本项目目标市场细分比例表市场名称所占比重（%）消费特点所需产品青年市场45消费能力较高、回头率高、忠诚度高娱乐、休闲、运动中年市场30消费能力高、回头率高、忠诚度高休闲、娱乐、度假老年市场5消费能力较低、回头率不高、忠诚度低休闲、度假家庭出游20消费能力高、回头率高、
35、忠诚度高游乐、考察学习4.3.2旅游发展策略1.跨越式发展策略“生态观光园”项目应实行社会成本和生态成本双低的资源有效配置，优化区域内的投资创业环境，集中公共资源、社会资源，有目的、有计划、有步骤地开发，才能做到经济效益、社会效益、环境效益的高度统一和居民、投资者、旅游者、地方政府共同受益。2.资本集聚策略跨越式发展离不开大手笔的资金投入，更离不开外部资本的注入。在继续争取上级政府支持和扶持的同时，要通过政策、服务、环境和社会氛围的优化，大力招商引资，开通多种融资渠道，主动向旅游产业转移，以此带动鹿泉市产业转型和结构调整。应通过规划立意、设计创意、环境舒适、政策有利、渠道流畅、项目精湛和手段创
36、新的途径，大范围、多层次地集聚资本，高标准、高品位地开发建设生态旅游项目。其中，产品创新、景区形态创新和体制创新是三大重点，景区开发应在产品的特色、与大公司的合作、相关服务开发等方面有大突破、大动作和大手笔。3.品牌形象策略通过环境治理、景观绿化、项目建设、旅游服务、旅游商品和全方位的旅游公关推广活动（含特色鲜明的节庆活动），促使旅游者、公众和媒体从视觉和实地体验中加深印象，从而使“生态观光农家乐园”树立起“水清、山秀、林美、天蓝、人亲”的、天人高度合一的品牌形象，成为区域持续发展的内在动力。4.可持续发展策略“生态观光农家乐园”的发展既要实现旅游开发建设区域的项目、产品、服务、管理和环境的协
37、调有序，也要实现控制区域景观和环境的整体和谐，更应实现“生态观光园”旅游景区与周边社区、旅游业与相关产业、旅游经济与城镇建设的协调同步发展，以取得政府、民众、经营者的互利共赢，实现经济效益、社会效益和环境效益的和谐统一，为乌兰浩特市旅游业长远稳步发展奠定坚实的基础。5.竞争与合作策略旅游市场和旅游产业在空间上存在竞争和合作关系。在区域经济一体化、市场高度开放、市场规则日益完善的趋势下，旅游产业的合作与竞争，有利于区域整体互动。整体互动包括内部（周边）的一体化和外部的一体化。实现大旅游、大产业、大合作，基本路径是政府主导和市场运作，即政府主持、引导、调控下的一体化开发、一体化管理、一体化推广促销
38、。4.4机遇与挑战4.4.1机遇1.来自国家的发展目标和举措。我国是旅游资源大国，也将成为旅游经济强国。2020年的强国目标是：全球国际旅游第一，出境第四，国内旅游将达到人均1.2-2次，旅游业成为国民经济支柱产业。因此，政策将更为灵活，行业规则制度将更为开放，旅游管理体制和旅游企业改制重组将加快进程，刺激国民旅游消费的措施将更多。另一方面，国家正大力提倡“发展循环经济”，推进“社会主义新农村建设”。这些目标与举措都为本项目的建设与发展提供了良好机遇。2.国民消费结构变化促进了旅游、休闲的发展。一般而言，人们的收入水平与他们的出游力存在明显的正比例关系。2003年我国的人均国民生产总值突破10
39、00美元，人们的消费结构随之发生变化，逐渐由衣食消费为主向住行和休闲娱乐消费转移，旅游活动的参与率明显升高，这为本项目的旅游发展提供了良好的市场发展契机。3.市场需求趋势正发生变化。变化主要体现在：城市仍将是主流。大中城市年人均出游已达1.5次，且消费能力仍有上升空间。自驾车、旅游包车、旅游包机和旅游列车逐年增长，自组散客、家庭旅游、小包价散客、单位组织、协会俱乐部组织成为主流。旅游需求正由单纯的观光旅游向观光、休闲、生态、度假、养生、会议、宗教旅游和特种旅游多样化发展。为体验区域差异和风情的中远程旅游者越来越多，将超过短程和一日游的旅游者。旅游消费档次上升，由普通、低价旅游向中高档、高档、奢
40、侈、刺激、享受旅游演变。4.4.2挑战1.项目周边地区旅游开发的竞争日趋激烈。国内旅游开发定位均较高、手笔相当大，不少旅游区投资在1亿元以上，且往往标明国际化，即欲吸引海外客源，同时旅游资源多以山水观光为主，竞争态势日趋激烈。2.游客对“娱、乐”的需求较高。被动的听讲解、而没有参与性活动，会使旅游的满足感大打折扣。现今人们已经不满足于做一个旁观者，越来越要求旅游活动融新、奇、特于一体，并具有一定的娱乐性，甚至追求冒险刺激，希望参与其中，获得体验。3.项目内外的基础配套和服务设施薄弱。总的来说，项目规划区周边的基础配套、食宿娱乐设施档次低，数量不足，连来自国内一般城市的游客都难以接受，更别说大城
41、市、发达地区和海外的游客了。4.4.3对策1.实施市场主导的发展策略。加大“生态观光园”开发力度，创造良好的经营环境,建立科学的运营管理制度，一切围绕市场。2.运作要点。（1）加大营销力度，打造精品旅游品牌，把旅游资源的优势转化为旅游产品的优势；同时要以创AAAA活动为目标，加强基础设施建设，提升产品品质。（2）依据“循环经济”理论，组建“生态旅游发展联合体”，创造“生态观光农业景观休闲”的旅游开发经营模式。（3）采取相应的差异化开发策略和错位竞争策略。（4）突出重点，开发欢乐旅游、休闲旅游、观光旅游和生态旅游，提高和完善旅游服务会议旅游、水平。第五章 项目建设方案5.1项目建设指导思想5.1
42、.1建设上坚决不破坏原有自然景观和乡村风味生态观光园的总体设计将充分体现人与自然和谐共处的理念，使生态观光园经济效益、生态效益和社会效益相结合，因此生态观光园的建设上将尽量尊重本来的土地原生资源，使其与自然景观和周边乡村融为一体。5.1.2兼顾景观生态性与娱乐性在对生态观光园进行实地规划时将通过合理布局，采取种植区和观光娱乐区分开等措施，既丰富了植物景观群落，又增加观光采摘的多样性和趣味性。5.1.3开发“体验经济”通过生态观光农家乐园的建设，让观光者体验到“回归自然，健康为本”的感受，吸引城市观光者广泛参与到生态观光园的生产、生活中，增强农耕、民俗体验。5.1.4服务设施规划具有现代性在餐饮
43、娱乐区、厕所等服务设施的规划上将采用现代化的材质和设计方案，特别是观光者关心的卫生间和洗手池的布置一定要打破传统的农家风格。5.2项目建设原则生态观光园的建设规划，将秉承“可持续发展”的原则，提倡自然循环和自然生态，保护好生态环境，把资源开发和经济社会协调发展有机地结合起来，把可持续发展农业与乡村发展有机结合起来，实现产业化发展和生态环境相互促进的良性循环。根据山庄生态观光园自身特点和现状，因地制宜，利用“山”的优势和“水”的优势，坚持以农为本，以农业带动相关产业的共同发展，将经济发展与环境保护相协调，走可持续发展道路。5.2.1整体性与开放性的原则生态观光园的规划将从整体布局着手，特别注重观
44、光区和服务区与周边环境的有机结合。从生态观光园内部讲，各个功能区尽管有各自的特点，但并不是一个个无机的、分散的结构，而是一种开放式的有机结合体；同时生态观光园本身将与周边环境相互衔接、相互融合。5.2.2生态性原则生态观光园自身的生产生活将更为注重生态方面的要求，节制引用外来物种，保护和发展乡土物种，不会对农场自身和周边乡村产生不良影响。5.2.3经济性原则山庄生态观光园将充分发挥公司的优势，强调用最少的人工和资金投入来健全自然生态过程，强调有效利用有限的土地资源；同时，生态观光园自身除了发展生态农业产品以外，还将开展采摘观光等，以带来更多的经济效益求得园区自身良性循环，因此在山庄生态观光园规
45、划中将充分考虑经济生产的内容。5.2.4特色性原则特色是山庄生态观光园经济发展的生命之所在，愈有特色其竞争力和发展潜力就会愈强，因此，山庄生态观光园要明确资源特色，选准突破口，使其具有更鲜明的市场特色。5.3项目建设总体方案5.3.1主要产品生态观光农家乐园为生态农业观光旅游项目，是一个集休闲、观光、餐饮、娱乐为一体的多功能绿色生态园。其产品主要包括生态风景观光、特色花卉林木观赏、特种养殖观赏、有机蔬菜水果采摘、特色饮食等服务等服务。日接待顾客能力200人次。5.3.2建设规划生态观光园用地为荒山上的宜林非基本农田保护区，占地1500亩。根据自然地形、功能区划以及与外部衔接等要求，本项目分为特色花卉林木观赏区、特种养殖观赏区、有机蔬菜水果采摘区、特色饮食等服务区等园林绿化于一体的多功能休闲园区。5.4项目建设内容生态观光园立足以生态林业为基础，以创造优美的自
