1、650020%2004荣华时代广场3.1租金：未定售价：68009%2006和平区信达广场15.3租金：6.5售价：1600060%2005国际大厦5.2 租金：82%1990津汇广场5.1租金：58%2002万科世贸广场2.8 租金：2.512%1995滨江万丽6.5租金：45%2000河北区远洋大厦7.5租金：3.28%1997万科中心大厦5.1 租金：2.3（包括物业费）20%1999河东区天星河畔广场5.8租金：2.6售价：850020%1998万隆中心大厦4.3租金：2.5售价：800020%2001三联广场5.2售价：700035%2005目前天津甲级写字楼总建筑面积约为160万平
2、方米，写字楼部分面积约为105万平方米，约占总建筑面积的66%。存量项目中，河西区比重最大，占45%，其次是和平区，为22%，河东十一经路区域和南开鞍山西道区域同样有写字楼集中分布，红桥河北写字楼相对分散。从租金、售价对比和入住率的情况看，天津市写字楼，尤其是甲级写字楼近两年长期保持了较高的入住率，平均入住率一般在80%以上。而金皇大厦、国际经济贸易中心、津汇广场等在天津市知名度较高、形象较好的写字楼入住率甚至能超过90%，同时保证超过4.5元/天/平米的租金水平。较高的租金和入住率均说明了目前市场对高端写字楼的庞大需求。但是，从销售情况看，除信达广场售价16000元/平米外，大部分写字楼项目
3、均价在8000-9000元/平米之间，仅比同区域住宅售价高出5001000元/平米，销售速度也与高端公寓相似。扣除成本中的电梯数量的增加、中央空调的配备、层高的增加及销售周期拖后所增加的成本后，与住宅相比实际利润率基本相同而风险更高。并且，从目前市场看，虽然投资写字楼的回报率远远高于投资住宅、商铺，但是客群投资数量仍远逊于前者，购买客户仍以企业购买自用为主。由此证明，目前天津市场写字楼销售的冷淡与市民投资意识的冷淡与落后有直接关系。而这一情况随着经济水平的改善和对外交流的加强，在未来有极大可能得到改善。2.2、潜在市场分析l 写字楼潜在供应规模 随着海河节点、地铁上盖的开发及市政府对解决“停缓
4、建”工程力度的加大，未来一到两年内，将有大量的写字楼项目推向市场，加剧市场的竞争。以下是本司统计的可能推向市场的写字楼潜在项目：所在区域大厦名称建筑规模开发商和平区和记黄埔写字楼26.4万平米和记黄埔地产（天津）有限公司北洋钢铁大厦15.2万平米北京复地房地产开发有限公司津汇广场二期6.8万平方米天津澳中发展有限公司人才大厦17.6万平米天津北方人才港股份有限公司中联商务中心4.1万平方米天津亚克房地产开发有限公司金融街海河广场项目20万平方米北京金融街河西区云顶大厦16万平方米集贤房地产公司君谊大厦9.1万平方米天津建工集团房地产发展有限公司万顺大厦3.6万平方米天津万顺置业有限公司冶金大厦
5、3.5万平方米（复工）国贸中心23万平方米（停工）龙都商务大厦4.2万平方米天津龙都置业投资集团有限公司创展大厦3.2万平方米天津广达房地产开发公司南开区地铁大厦7.9万平方米天津地铁总公司荣华时代广场二期9.3万平方米天津信诚开发实业有限公司南方科技广场3.2万平方米华洋实业公司赛德广场6.4万平方米天津协恒房地产开发有限公司天津金桥物业科技有限公司世贸中心11万平方米天津房地产发展股份有限公司浙江华庭股份有限公司河东区冠福大厦3.1万平方米天津美东房地产开发公司鼎泰大厦4.2万平方米天津河东区建委河北区海河大道4.1万平方米天津乐康置业奥式商务区4.3万平方米天津开发区天厦房地产开发有限公
6、司红桥区泰达城7万平方米天津泰达城市开发有限公司据不完全统计，未来一到两年内，天津市将要动工的写字楼或以写字楼为主的综合体项目将超过123万平米，仍以写字楼部分占总建66%统计，则预估0809年，写字楼推出量为88万平米。考虑到类似项目建设周期，其中大多数项目将与本案同时推出市场，形成极激烈的市场竞争。其中体量较大的有：20万平米规模和记黄埔写字楼国贸中心金融街项目15万平米规模云顶大厦人才大厦北洋钢铁大厦这些大型综合体项目的集中面市将导致市场供应量在短期内成倍增长的局面。同类产品供应短期内的集中放量将对本案的写字楼部分产生巨大冲击，成为本案写字楼部分消化的主要障碍。l 潜在项目分布情况本案从
7、潜在写字楼项目的分布看，传统上写字楼项目的密集区域将继续成为未来写字楼供应的热点地区，友谊路区域、南京路沿线及鞍山西道区域为主。随着政府的着意打造，小白楼CBD、南京路沿线、友谊路区域的商务氛围将越发浓郁，更加适合写字楼项目的推出。2.3、天津市写字楼市场总结对天津市写字楼整体市场环境的分析表明，目前天津市写字楼市场有如下特征：l 存量高端写字楼供给不足，出租状况优秀目前天津甲级写字楼的总供给量仅有105余万平米，尤其缺乏较高端的项目。因此相对较高端的项目均能在保持一定租金水准的情况下仍能有85%甚至90%以上的入住率，体现了目前市场对高端写字楼的庞大需求。而这些天津市的高端项目的车位数量、交
8、通、电梯等基本情况仍很不理想，天津市目前仍缺乏真正意义上的高端写字楼。l 投资氛围冷淡，销售并不理想 目前天津市写字楼项目的售价仅高于同区域住宅项目500-1000元，难以弥补建设周期、建筑特点带来的损失，风险更大、回报率较低。虽然写字楼售价相对住宅较低，回报率更高，但销售速度仍不理想，主要仍是企业自用或基金整体购买。这与天津市冷淡的投资气氛有直接关系，有可能随着市民收入水平的增高及投资意识的增强得到改变。l 供应日趋集中，CBD优势显现无论目前写字楼存量市场还是潜在市场，小白楼地区、友谊路沿地区、南京路沿线、东站附近区域、十一经路区域、鞍山西道沿线都是天津市写字楼重点分布的区域。随着潜在项目
9、的进一步推出市场，原有商务区的商务氛围将越发浓重。 本案所处的小白楼CBD区域不仅自身商务氛围浓厚，并且与同样写字楼密集的南京路沿线、十一经路区域相接，是最适宜发展写字楼项目的区域之一。l 潜在供应极大，集中放量竞争激烈虽然目前天津市写字楼供应比较缺乏，但仅据不完全统计，与本案同步进行开发的写字楼或以写字楼为主体的综合体项目规模已达到120万平米以上。同类产品，尤其是大量规模在15万平米以上，与本案产品形式类似产品短期内的集中上市势必对本案产生剧烈冲击。l 高端放量集中，商住SOHO类产品不足在天津市的潜在产品中，高端产品过多，各项目在规划设计上盲目上规模、上档次，忽视了差异化经营，梯度层次不
10、明显，适合小型企业的商住项目存在巨大供应缺口，这也是本案可以加以利用的机会。综上所述，从天津市写字楼整体市场状况看，虽然宏观经济的发展和市民投资意识的改善将为写字楼市场的进一步发展带来机遇，但目前写字楼销售的冷淡和潜在供应的集中投放都将对写字楼的经营，尤其是高端写字楼的销售回款带来巨大的风险。风险大于机会。但商住SOHO类项目潜在供应不足，也成为本案的机会点之一。3、区域市场分析3.1、区域写字楼市场状况物业名称等级总体量（万平米）单层面积（平米）售价（元/平米）租金（元/天/平米）物业费（元/月/平米）空置率入伙时间国际大厦甲级5.21158只租不售8已含2%1990万顺ICTC5A甲级81
11、500106004.51620%2003.8信达广场5A甲级商用1515001600072460%2005金皇大厦5A甲级9.51516只租不售4已含10%2001.2滨江万丽5A甲级6.52012只租不售4已含5%2000.9图书大厦5A甲级3290065002.51510%2002.12泰达大厦甲级61982只租不售2.8已含15%1997.1亚太大厦甲级3101780002.51015%2002.11恒华大厦甲级8.2130091002.23020%2005.6l 存量写字楼规模 小白楼CBD区域共有存量写字楼56.2万平米，占天津市存量写字楼总量的35%，已初步体现出商务中心区的气氛。l 租金及空置率状况注：为比较方便，本司将物业费摊入租金，进行了修正区域写字楼平均租金为4.5元/平米/天，各写字楼日租售价格在2.28元/平米/天之间，依个项目品质的不同，租金大体上可以分为三个梯度： 7元/平方米/天以上为第一梯度； 45元/平方米/天为第二梯度； 3元/平方米
