1、型的不同而有所不同，可归纳为以下几种 情况： 出租型房地产净收益的求取 出租型房地产是收益法估价的典型对象，其净收益根据租赁资料求取。通常 为租赁收入扣除维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费等后的余 额。 租赁收入包括有效毛收入和租赁保证金、押金等的利息收入。实际求取时， 维修费、管理费、保险费、房地产税和租赁代理费是否扣除取决与租赁契约。 *注意租金收入中是否含有动产的租金收入。是否扣除取决于评估价值是否包含 此部分。 直接经营型房地产净收益的求取 直接经营型房地产的最大特点就是房地产所有者又是经营者，房地产租金与经营 者利润没有分开，需要从利润中将属于房地产租金的部分剥离出来。 A
2、. 商业经营型房地产，净收益等于商品销售收入扣除商品销售成本、经营费用 、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润。 B.工业生产型房地产，净收益等于产品销售收入扣除生产成本、产品销售费用、 产品销售税金及附加、管理费用、财务费用和厂商利润。 C.农地，净收益等于农地平均年产值扣除种苗费、肥料费、人工费、畜工费、机 工费、农药费、材料费、水利费、农舍费、农具费、税费、投资利息等。 自用或尚未使用房地产净收益的求取 此类净收益的求取可以比照同一市场上有收益的类似房地产的有关资料按上述相 应的方式计算净收益，或直接比较得出净收益。 对于现实中包含有上述多种收益类型的房地产的净收益的求取，可
3、以把它看成是 各种单一收益类型房地产的组合，先分别求取，然后进行综合。 实际收益与客观收益 实际收益是指在现状下实际取得的收益，一般不能用来估价，因为具体经营者的 经营能力等影响实际收益很大。 客观收益是指排除了实际收益中属于特殊的、偶然的因素后所能得到的一般正常 收益。 所以，估价中采用的潜在毛收入、有效毛收入、运营费用或净收益，除有租约限 制的以外，都应采用正常客观的数据。 净收益现金流的类型 在求取净收益时，应根据各种状况确定未来的净收益现金流形式，以便选择 相关公式进行计算。 收益年限的确定 对于土地与建筑物合成体的估价对象，如果是建筑物的经济寿命晚于土地使 用权年限的，就根据土地使用
4、权年限确定未来可获收益的年限。 3.2.3 资本化率 资本化率又称还原利率，是将不动产纯收益还原成不动产价格的利率或比例 ，其实质是一种资本投资收益率。 风险-收益 认识到资本化率实质上是一种投资的收益率，实际上就把握了求取资本化率 的方法，即估价时所选用的资本化率，应等同于与获取估价对象产生的 净收益具有同等风险投资的收益率。 资本化率选择的重要性 不同地区、不同时期、不同性质、不同用途的房地产，由于投资风险的不同 ，资本化率也是不尽相同的。 不同资本化率下的评估价格 净收益（万元）资本化率（%）评估价格（万元） 54125.00 55100.00 5683.33 5862.50 51050
5、.00 51241.67 确定方法： 收益价格比较法;通过收集同一市场上三宗以上类似房地产的价格、净收 益资料，选用相应的收益法计算公式，求出资本化率。 安全利率调整率（累加法）：以安全利率为基础，再加上风险调整值作为 资本化率的方法。 收益排序插入法;找出不同类型投资的收益率并按照风险值大小从高到低 进行排序制成图表，然后将估价对象与这些类型的风险程度进行分析比 较，根据估价对象的投资风险确定其所在图表中的位置从而确定其收益 率的方法。 投资复合收益法：此法以购买房地产的抵押贷款利息率与自有资本的收益 率的加权平均数来求取资本化率。 r=M*rM+(1-M)rE M-贷款价值比率，即抵押贷款
6、额占房地产价值的比率； rM-抵押贷款收益率，通常为抵押贷款利率； rE-自有资金所要求的收益率 例子： 1.待估房地产概括 待估房地产为一24层写字楼，钢筋混凝土框架结构，占地面积2500平方米，建 筑总面积26000平方米，土地使用期50年，1998年落成，要求评估2003年5 月的收益现价。 2.评估过程 评估方法 改房地产主要以出租方式经营，故选用收益还原法 数据资料 该房地产可供出租面积16900平方米，每平方米租金100元/ 月，出租率为95 ，建筑物原值为2600万元，辅助设施原值260万元，日常开支5万元，土地 税.房产税及其他税费合计为总收入的8 计算总收益 16900*10
7、0*12*951926.6万元 计算总费用 建筑物折旧期按50年计，残值为0，辅助设施耐用年限为10年，残值率5 年折旧费2600 /50+260/10*95%76.7万元 年日常开支5*1260万元 各项税费1926.6*8154.1万元 年总费用76.7+60+154.1290.8万元 计算纯收益 年纯收益1926.6-290.81635.8万元 计算价格 按45年使用期，还原利率为10，则 房地产价格1635.8/10*（1-1/（1+10）45）16133.3万元 3.3 成本法 成本法是指求取估价对象房地产在估价时点的重新构建价格（重置或重建价 格），扣除折旧，以此估算对象房地产的客
8、观合理价格的方法。 适用范围：既无收益又行少发生交易的房地产价格的评估。 注意：开发成本高并不一定意味着价格就高，开发成本低也不一定说明房地 产价格就不应该高。 估价程序 成本法 经济耐用年限 确定 重置成本、重建 成本确定 折旧计算D 成本价格测算 V=C-D 评估价 3.3.1 房地产价格构成 下面以取得土地建成房屋销售这种典型的房地产开发类型为例，并从便于各 构成项目估算的角度，来划分房地产价格构成。在这种情况下，房地产价 格通常由下列6大项构成：土地取得成本；开发成本；管理费用； 投资利息；销售税费；开发利润。 土地取得成本：是取得开发用地所需的费用、税金等。目前情况下，取得 土地的途
9、径主要分三种：通过征用农地取得的，土地取得成本包括农地 征用费和土地使用权出让金；通过城市拆迁取得的，土地取得成本包括 拆迁安置补偿费和土地使用权出让金；在市场上“购买”的，土地取得 成本包括购买土地的价款和购买时买方应该缴纳的税费。 开发成本：是在取得开发用地后进行土地开发和房屋建设所需的直接费用 、税金等。在理论上可以将其划分为土地开发成本和建筑物建造成本。 在实际中主要包括以下几部分：勘察设计和前期工程费、基础设施建设费、 建筑安装工程费、公共配套设施建设费、开发工程中的税费。 管理费用：包括开发商的人员工资、办公费、差旅费等。在估价时通常可 按土地取得成本与开发成本之和乘以某一比率来估
10、算。 投资利息：它包括土地取得成本、开发成本和管理费用的利息，无论它们 的来源是借贷资金还是自有资金都应计算利息。（？）从估价的角度来 看，开发商自有资金应得的利息也要与其应获的利润分开，不能算作利 润。 销售税费：销售税费是销售开发完成后的房地产所需的费用及应由开发商 （卖方）缴纳的税费，可以分为以下3类：销售费用、销售税金及附加、 其他销售税费（如由卖方负担的交易手续费）等。 在估价时，通常按售价的一定比率来估算。 开发利润：是在正常条件下开发商所能获得的平均利润，而不是个别开发 商最终获得的实际利润，也不是个别开发商所期望获得的利润。 在估算开发利润时，应注意计算基数与利润率的对应，尽管
11、从理论上 讲，结果不会发生改变。 3.3.2 成本法的基本公式 最基本的公式 积算价格=重新购置价格-折旧 适用于新开发土地的基本公式 新开发土地价格=取得待开发土地的成本+土地开发成本+管理费用+投资利息 +销售税费+开发利润 开发完成后可转让土地面积的比率=开发完成后可转让土地总面积/开发区总 用地面积 适用于新建房地产的基本公式 新建房地产价格=土地取得成本+土地开发成本+建筑物建筑成本+管理费用+ 投资利息+销售税费+开发利润 在求取建筑物部分时，不含土地土地取得成本、土地开发成本及投资利息、 销售税费和开发利润中所含的土地部分。 适用于旧有房地产的基本公式 旧房地价格=土地的重新取得
12、价格或重新开发成本+建筑物的重新购建价格- 建筑物折旧 旧建筑物价格=建筑物的重新购建价格-建筑物折旧 3.3.3重新购建价格 重新购建价格是指假设在估价时点重新取得或重新开发、重新建造全新状态 的估价对象所需的一切合理、必要的费用、税金和应得的利润之和。 重新购建价格分为以下两种形式： 重建成本是指采用估价对象原有的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价 格水平，重新建造与估价对象相同的全新状态的建筑物相同的全新状态的 建筑物的正常价格。 重置成本是指采用估价时点的建筑材料和建筑技术、按股价时点的价格水 平，重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价 格。 建筑物重新购建价格的
13、求取办法 单位比较法是以建筑物整体，与价格、成本密切有关的单位为比较基础 来估算建筑物的重新购建价格的方法。主要有单位面积法和单位体积法。 分布分项法是以建筑物的各个独立构件或工程的基本单位价格或成本为 基础来估算重新购建价格的方法。 分部分项法 项目数量单位成本成本（元） 基础工程150立方米200元/立方米30000 墙体工程160立方米400元/立方米64000 楼地面工程150立方米200元/立方米30000 屋面工程150立方米300元/立方米45000 给排水工程25000 供暖工程15000 电气工程20000 合计229000 税费、利息和管理费20%45800 重新购建价格2
14、74800 工料测量法是先估算建筑物所需各种材料、设备的数量和人工时数，然 后逐一乘以估价时点的各该相同材料、设备的单价和人工费标准，再将其相 加来估算建筑物的重新购建价格的方法。 工程测量法 项目数量单价成本（元） 现场准备3000 水泥6500 砂石5000 砖块12000 木材7000 瓦面3000 铁钉200 人工15000 税费1000 其他5000 重新购建价格57700 指数调整法运用建筑物成本（造价）指数或变动率，将估价对象建筑物的原 始成本调整到估价时点时的现行成本来估算建筑物的重新购建价格的方法。这 种方法主要用于检验其他方法的估算结果。 3.3.4 建筑物折旧 建筑物折旧
15、的概念和原因 折旧是会计学中用于衡量由于时间流逝、技术过时和市场变化等因素而引起的 固定资产的磨损消耗和其他价值损失的术语。 物质上折旧指建筑物随着时间推移、风吹日晒、使用等在物质实体方面的磨 损所造成的建筑物价值的损失。 自然老朽主要由自然力的作用引起，如风吹、日晒、雨淋等引起的建筑物腐朽 、老化、风化、基础沉降等，与建筑物实际经过年数有关，同时也要看所在地 区的气候和环境条件。 正常使用的磨损主要由人工使用引起，与建筑物的使用性质、使用强度和使用 年数有关。 意外的破坏损失主要是因突发性的天灾人祸引起的，包括自然方面的：如地震 、水灾、风灾和人工方面的：如失火、碰撞等意外的破坏损毁。 延迟
16、维修的损坏由于没有适时地采取预防、保养措施或修理不够及时，造成不 应有的损坏或提前损坏，或已有的损坏仍然存在，如门窗损坏仍然存在、墙或 地面有裂缝或洞等。 功能折旧 指随着经济发展、社会进步、人们居住习惯的改变等，建筑物在功能方面的落后所 造成的建筑物价值得损失。一般凭经验评估功能上的缺陷，对于可改造的则用所 需费用为其折旧额。 经济上的折旧 指建筑物以外（如噪音、污染、环境的改变等）的各种不利因素所造成的建筑物价 值得损失。评估造成的资产贬值或消除这种不利影响需要投入的资金量。 求取建筑物折旧的方法 （自然寿命、经济寿命，实际经过年数、有效经过年数） 在成本法求取折旧中，建筑物的寿命应为经济
17、寿命，经过年数应为有效经过年数。 直线法最简单的迄今使用最广泛的一种折旧方法，它在建筑物的经济寿命期间每 年的折旧额相等。 定率法用某一固定比率乘以房地产重新建造价格中扣除以折旧部分的余值，计算 每年的折旧额。 成新法根据建筑物的建成年代、新旧程度等，确定建筑物的成新率，直接求取建 筑物的现值。 折旧计算时注意： (1)应注意估价上的折旧与会计上的折旧的区别 应注意土地使用权年限对建筑物经济寿命的影响 估价实务中，通常以年限为基础计算折旧，然后根据实际观察法进行修正。 例子 某宗房地产土地面积1000平方米，是10年前征用农地取得的，当时每亩地花 费18万元，现时取得该类土地每平方米620元；
18、地上建筑物总建筑面积 2000平方米，是8年前建成交付使用的，当时造价每平方米600元，现时 每平方米1200元，估计建筑物八成新。试选用所给资料估算该宗房地产 的现时总价和单价。 土地现值=620*1000=620000元 建筑物现值=1200*2000*0.8=1920000元 估价对象现时总价=620000+1920000=2540000元 估价对象现时单价=2540000/2000=1270元 例子 估价对象概况 某房地产为企业办公大楼，土地面积为1500平方米，建筑物总面积为5100平 方米，建造日期为1992年，钢混结构。 估价要求 需要评估该房地产2003年10月的市场价格 评估
19、过程 选取估价方法，因无类似办公大楼的交易实例，拟采用成本法估价。 估价公式： 房地产现时价格=土地的重新建造价格+建筑物重新建造价格-折旧 估价计算 求取土地的重新建造完全价值 利用市场资料比较，得出估价对象土地价格为1200元/平方米，则土地总价 为 1500平方米*1200元/平方米=180万元 求取建筑物的重新建造完全价值 经过调查，建造与待估房地产类似的办公大楼（钢混结构），其现时建筑物 造价为1100元/平方米，以此作为该建筑物部分的重置单价，则建筑物总 造价为 5100平方米*1100元/平方米=561万元 求取建筑物折旧 简单采用定额法，钢混结构的耐用年限为60年，残值率为0，
20、则建筑物的折 旧总额为 561*12/60=112.2万元 计算估价额 房地产现时价格=180+561-112.2=628.8万元 每平方米单价=628.8/0.51万平方米=1233元/平方米 3.3 假设开发法 假设开发法是在估算开发完成后不动产正常交易价格的基础上，扣除建筑物 建造费用和与建筑物建造、买卖相关的专业费、利息、利润、税收等费 用后，以剩余之数来确定估价对象土地价格的一种方法。 适用范围： 待开发土地、待拆迁改造和再开发的房地产的估价等。 注意： 1.假设开发法是从开发商的角度分析，测算其所能支付的最高场地购置费。 其可靠性如何，取决于以下几点：是否根据土地估价的最有效使用原
21、则 合理确定土地最佳利用方式；是否正确掌握地产市场行情及供求关系， 并正确判断了开发完成后的物业总价值。 2.假设开发法以一定的假设或限制条件为前提。通常有以下几方面的假设： 估价中涉及到的不动产总价、租金和成本数据在开发期内不会发生大的 变化；假设租金和不动产交易价格在开发期间不会下降，而且不考虑物 价上涨的因素；假设在开发期间各项成本是均匀投入的。 3.3.1 假设开发法的基本公式 最基本的公式 待开发房地产的价值=开发完成后的房地产价值-开发成本-管理费用-投资利 息-销售税费-开发利润-投资者购买时应负担的税费 按估价对象细化的公式 求生地价值、求毛地价值、求熟地价值、求在建工程价值、
22、求旧房价值的公 式。 3.3.2 假设开发法的操作步骤： 运用假设开发法估价一般分为以下6个步骤： 调查待开发房地产的基本情况； 选择最佳的开发利用方式； 估计开发经营期； 预测开发完成后的房地产价值； 估计开发成本、管理费用、投资利息、销售税费、开发利润及投资者购买 待开发房地产应负担的税费； 进行具体计算，求出待开发房地产的价值。 调查待开发房地产的基本情况 土地的位置，所在城市、城市中所在区域以及具体的坐落情况。 土地面积大小、形状、地质、基础设施通达程度。 政府的规划限制，规定的用途、建筑高度、建筑容积率等。 拥有的土地权利，权利性质、使用年限以及对转让、出租、抵押等方面规 定等。 选
23、择最佳的开发利用方式主要目的在于确定最佳使用方式，包括用途、 规模、档次等； 估计开发经营期 开发经营期的起点是估价时点，终点是将开发完成后的房地产全部租售完毕 的时间。可分为开发期（）和租售期（）。 确定开发经营期的目的，是为了把握开发成本、管理费用、销售费用等的投 入、利息的房地产市场营销 w一、房地产市场的特性 w（一）房地产的整体概念 w w 在我国，所谓房地产，是指土地、建筑物及固着 在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各 种权益（权利）的总和。 w 这些固着在土地、建筑物上不可分离的部分，主 要包括：为提高房地产的使用价值而种植在土地上的 花草、树木或人工建造的花园、假山，
24、为提高建筑物 的使用功能而安装在建筑物上的水、暖、电、卫生、 通风、通讯、电梯、消防等设备。它们往往可以被看 做是土地或建筑物的构成部分。 w 因此，房地产本质上包括土地和建筑物及附着于 其上的权益两大部分。 w 房地产主要有三种存在形态： w 单纯的土地，如一块无建筑物的城市空地； w 单纯的建筑物，建筑物虽然必须建造在土地之 上，但在某些特定情况下可以把它单独看待； w 土地与建筑物合成一体的“房地”（或称为复合 房地产），例如把建筑物和其坐落的土地作为一个整 体来考虑。 w 房地产由于其位置固定、不可移动，通常又被称 为不动产。所谓不动产，简单地说，是指不能移动的 财产。 w 在我国，就
25、房地产开发经营来说，附着于土地和 建筑物上的房地产权益包括土地使用权和房屋所有权 ，以及在其上设置的他项权利，如抵押权、典权等。 w 我国房地产的整体概念可归纳为下图： w（二）房地产的特性 w1、不可移动性 w 房地产最重要的一个特性是其位置的固定性或不 可移动性。每一宗土地都有其固定的位置，不可移动 ，这一特性使土地利用形态受到位置的严格限制。建 筑物由于固着于土地上，所以也是不可移动的。因此 ，位置对房地产投资具有重要意义。 w 房地产的位置有自然地理位置与社会经济地理位 置之别。虽然，房地产的自然地理位置固定不变，但 其社会经济地理位置却经常在变动。这种变动可以由 以下原因引起：城市规
26、划的制定或修改；交通建 设的发展或改变；其他建设的发展等。当房地产的 位置由劣变优时，其价格会上升；反之，价格会下跌 。 w 房地产投资者应重视对房地产所处位置的研究， 尤其应重视对社会经济地理位置现状和发展变化的研 究。 w2、长期使用性 w 土地的利用价值永不会消失，这种特性称为不可 毁灭性或恒久性。土地的这种特性，可为其占有者带 来永续不断的收益。作为一种商品，房地产具有长期 使用性或具有较高的耐用性。 w 我国房地产的长期使用性受到了有限期的土地使 用权的制约。根据我国现行的土地使用制度，公司、 企业、其他组织和个人通过政府出让方式取得的土地 使用权，是有一定使用期限的土地使用权，其土
27、地使 用权在使用年限内可以转让、出租、抵押或者用于其 他经济活动，但土地使用期满，土地及其地上的建筑 物、其他附着物所有权应由国家无偿收回。 w3、附加收益性 w 房地产本身并不能产生收入，房地产的收益是在 使用过程中产生的。房地产投资者可以在合法前提下 调整房地产的使用功能，使之既适合房地产特征，又 能增加房地产投资的收益。 w 按照房地产使用者的意愿及时调整房地产的使用 功能是十分重要的，可以极大地增加对租客的吸引力 。对房地产投资者来说，如果其投资的房地产适应性 很差，则意味着他面临着较大的投资风险。 w4、异质性 w 市场上不可能有两宗完全相同的房地产。一宗土 地由于受区位和周围环境的
28、影响不可能与另一宗土地 相同；纵使两处的建筑物一模一样，但由于其坐落的 位置不同，周围环境也不相同，这两宗房地产实质上 也是不相同的。 w 5、资本和消费品的二重性 w 房地产不仅是人类最基本的生产要素，也是最基 本的生活资料。在市场经济中，房地产是一种商品， 又是人们最重视、最珍惜、最具体的财产。房地产既 是一种消费品也是一项有价资产。房地产而作为一项 重要资产，在一国总财富中一般占有很大比重。 w 根据有关资料统计，美国的不动产价值约占其总 财富的732，其中土地占232，建筑物占50 ，属于其他财富的仅占268。因此，人们购买一宗 房地产消费品的时候，同时也是在进行一项投资。 w6、易受
29、政策影响性 w 在任何国家和地区，对房地产的使用、支配都会 受到某些限制。房地产受政府法令和政策的限制和影 响较重要的有两项：一是政府基于公共利益，可限制 某些房地产的使用，如城市规划对土地用途、建筑容 积率、建筑覆盖率、建筑高度和绿地率等的规定；二 是政府为满足社会公共利益的需要，可以对任何房地 产实行强制征用或收买。 w7、相互影响性和深受周围社区环境影响性 w 一宗房地产与其周围房地产相互影响。房地产的 价格不仅与其本身的用途等有直接的关系，而且往往 还取决于其周围其他房地产的状况。 w 房地产深受周围社区环境的影响，不能脱离周围 的社区环境而单独存在。政府在道路、公园、博物馆 等公共设
30、施方面的投资，能显著地提高附近房地产的 价值。 w（三）房地产市场的特征 w 房地产市场是房地产交易双方就某宗特定房地产 的交易价格达成一致并进行房地产商品交易的领域。 房地产市场的核心功能是形成房地产市场交易价格。 w 一个完善而灵活的房地产市场必须具备下述条件 ： w 有稳定、明确及长远的房地产政策； w 有完善的法制基础，使房地产开发、房地产交 易和房地产管理均有法可依； w 有统一、简明、灵活有效的现代化管理制度； w 有完善的房地产市场运作体系。 w 房地产市场具有如下特征： w1、房地产市场是房地产权益的交易市场 w 由于房地产的不可移动性，房地产交易流通的对 象实际上是附着在每一
31、宗具体房地产上的权益（或权 利），而不是物业本身。 w 这种权益可以是所有权（包括占有权、使用权、 收益权和处分权），也可以是部分所有权或其他权益 （权利）。这种权益一般有明确的界定，因而具有排 他性。 w 这些权益或单独交易或联合在一起交易，在房地 产市场上就表现为不同类型、不同性质的交易行为。 w2、房地产市场是区域性市场 w 由于地产的不可移动性，房地产市场的区域性极 强。不同国家、不同城市甚至一个城市内部的不同地 区之间，房地产的市场条件、供求关系、价格水平都 会大相径庭。 w 由于房地产市场的区域性特点，房地产开发商在 从事某一地区的房地产开发经营业务时，必须充分了 解当地政治、经济
32、、社会、文化、法律等各方面的情 况。 w3、房地产市场是不完全竞争市场 w 一个完全竞争的市场必须具备三个条件：商品 同质，可以互相替代；某一商品的卖主和买主人数 众多，且随时自由进出市场；信息充分，传播畅通 。但房地产市场不具备上述三个条件。 w 房地产商品是绝对异质的，互相不可替代。所以 ，某一房地产的卖主和买主都不可能是众多的。 w 在房地产市场上买主和卖主的机会都不是均等的 ，两者都没有充分的选择权，因而，在房地产市场上 个别卖主或买主对房地产交易价格往往会起很大作用 。 w 房地产市场是一个专业性很强的复杂市场，人们 w进行房地产交易时应求助于专业人员和专业机构。这 些专业人士通常是
33、律师、房地产估价师、房地产营销 人员及掌握建筑工程和房地产税收知识的专业人员。 w 房地产是高价商品，房地产的权属转移必须按法 定的程序履行各项手续，除房地产产权人的变更外， 还有相关的权利、义务、责任和利益等经济关系的转 移行为。为了保护有关当事人的利益，各国政府都立 法管理房地产买卖及租赁活动或行为。 w 房地产交易活动在某些环节是受到政府严格限制 的，房地产市场是受国家严格控制地不完全开放市场 。 w4、房地产市场信息不充分 w 缺乏信息是房地产市场的又一特征。许多房地产 交易和定价是私下进行的，很大程度上取决于交易当 事人的相互关系，因此，这种成交价往往不能反映成 交房地产的真实价值。由于房地产交易信息不易获得 ，因而房地产市场不易形成竞争性的市场结构。 w5、房地产市场的变化具有周期性 w 房地产业和国民经济其他产业一样也具有周期性 ，其变化的基本规律也是：繁荣调整衰退 复苏繁荣。其规律如图所示： w w 根据国际和我国的实际，一般而言，房地产周期 为710年，日本约为10年，我国内地为68年
