1、揠%蠀唁q剦n8弰%唁q剧n8&蠀唁q剨n8&唁q剩n8&蠀唁q剪n8&唁q剫n8&蠀唁q剬n8&唁q剭n8&蠀唁q剮n8&唁q副n8&蠀唁q剰n8&唁q剱n8&蠀唁q割n8&唁q剳n8&蠀唁q剴n8唁q創n8唁q剶n8唁q剷n8唁q剸n8唁q剹n8唁q剺n8唁q剻n8唁q剼n8唁q剽n8唁q剾n8q剿n8唁q劀n8粴)唁q劁n8粴)唁q劂n8粴)唁q劃n8粴)唁q劄n8粴)唁q劅n8粴)唁q劆n8粴)唁q劇n8粴)唁q劈n8粴)唁q劉n8粴)唁q劊n8粴)唁q劋n8粴)唁q劌n8粴)唁q劍n8粴)唁q劎n8粴)唁q劏n8粴)唁q劐n8粴)唁q劑n8粴)唁q劒n8粴)唁q劓n8粴)唁q劔n8蝀
2、)唁q劕n8蝀)唁q劖n8蝀)唁q劗n8蝀)Rq劘n8蝀)唁q劙n8蝀)唁q劚n8蝀)唁q力n8蝀)唁q劜n8蝀)唁q劝n8蝀)唁q办n8蝀)唁q功n8|簰Rq加n8|籦唁q务n8|簰Rq劢n8|籦唁q劣n8|簰唁q劤n8|籦Rq劥n8|簰Rq劦n8|籦唁q劧n8|簰！%繗_q勬n9睤繳唁q勭n9繗唁q勮n9睤繳唁q勯n9繗唁q勰n9睤繳唁q勱n9繗唁q勲n9睤繳唁q勳n9繗唁q勴n9睤繳唁q勵n9繗唁q勶n9簔搀繷唁q勷n9繗唁q勸n9簔搀繷q勹n9繛唁q勺n9簔搀繷唁q勻n9繛唁q勼n9簔搀繷唁q勽n9繛唁q勾n9簔搀繷！%q勿n9繛唁q匀n9簔搀繷唁q匁n9繛唁q匂n9簔搀繷唁q匃n9繛
3、Qq匄n9簔搀繷唁q包n9繛！%q匆n9簔搀繷_q匇n9繛唁q匈n9胄搀繷唁q匉n9繛唁q匊n9胄繼唁q匋n9繛q匌n9胄繼唁q匍n9砀繣唁q匎n9胄繼唁q匏n9砀繣唁q匐n9胄繼唁q匑n9砀繣唁q匒n9胄繼唁q匓n9砀繣唁q匔n9胄繼唁q匕n9砀繣唁q化n9胄繼唁q北n9砀繣唁q匘n9胄繼唁q匙n9砀繣q匚n8%唁q匛n8%唁q匜n8%唁q匝n8%唁q匞n8%唁q匟n8%唁q匠n8%唁q匡n8%唁q匢n8%唁q匣n8%唁q匤n8%q匥n8%琀唁q匦n8%倀q匧n8%琀q匨n8%倀！%q匩n8%琀q匪n8%倀唁q匫n8%琀唁q匬n8%倀唁q匭n8%琀唁房地产项目可行性研究报告二O O八年六月4
4、8目录目录调查人员声明1第一部分 项目总论21.1项目背景21.2项目概况31.3可行性研究报告编制依据71.4可行性研究结论及建议7第二部分 市场研究92.1宏观环境分析92.2全国房地产行业发展分析92.3本市房地产市场分析92.4板块市场分析112.5项目拟定位方案13第三部分 项目开发方案153.1项目地块特性与价值分析153.2规划设计分析163.3产品设计建议173.4项目实施进度213.5营销方案223.6机构设置233.7合作方式及条件24第四部分 投资估算与融资方案254.1投资估算254.2融资方案33第五部分 财务评价365.1财务评价基础数据与参数选取365.2财务评价
5、（方案1）365.3财务评价（方案2）385.4财务评价结论38第六部分 不确定性分析406.1盈亏平衡分析406.2敏感性分析416.3风险分析42第七部分 综合评价447.1社会评价（定性）447.2环境评价（影响及对策）447.3公司资源匹配分析44第八部分 研究结论与建议458.1结论458.2建议45第九部分 附录469.1附件469.2附表469.3附图：47调查人员声明调查人员声明我们郑重声明：1、 我们在本调查报告中陈述的事实是真实的和准确的。2、 我们依照XXXX公司统一的房地产可行性研究报告模式进行分析。3、 形成意见和结论。4、 撰写本可行性研究报告。5、 我们已（或没有
6、）对本报告中的拟建项目进行了实地查勘（在本声明中应清楚地说明哪些调查人员对拟建项目进行了实地查勘）。6、 （其他需要声明的事项）参加调查人员签名：公司领导签字：注：形成一致意见后，附后存档。第一部分 项目总论第一部分 项目总论1.1项目背景这一部分主要应说明项目的发起过程、提出的理由、前期工作的发展过程、投资者的意向、投资的必要性等可行性研究的工作基础。为此，需将项目的提出背景与发展概况作系统地叙述。说明项目提出的背景、投资理由、在可行性研究前已经进行的工作情况及其成果、重要问题的决策和决策过程等情况。在叙述项目发展概况的同时，应能清楚地提示出本项目可行性研究的重点和问题。1.1.1项目所在区
7、域发展情况城市发展规划与地块的关系及对项目开发的影响；所属地域在该城市的历史、经济、文化、战略发展等方面的地位，所在区域政策、经济及产业环境。1.1.2项目发起人及发起缘由项目渊源，特殊的政治或文化背景，如：危房改造、高新技术区生活住宅配套、文化园、政府重点工程等。1.1.3项目投资的必要性项目启动对公司未来几年发展战略、发展规划的意义（一般3-5年），在公司发展中的地位（是否核心项目）；公司进入重点区域市场、项目合理布局，对公司提高市场覆盖率、提升品牌形象、降低经营风险、扩大社会影响力的作用；从公司未来的利润需求、可持续经营等角度描述立项的意义；1.2项目概况1.2.1项目名称1.2.2项目
8、建设单位概况1.2.3项目地块位置及周边现状地块位置地块所处城市、行政区域、非行政区域（经济开发区、商贸金融区等）的地理位置。附图：项目在该城市的区位图，标记出宗地区域位置，与标志性市政设施、建筑物（如市中心商圈、机场等）的相对位置和距离、地段的定性描述（与主要中心区域办公/商务/政府的关系）。宗地现状1）四周范围；2）地势平坦状况，自然标高，与周边地势比较；3）地面现状，包括宗地内是否有水渠、较深的沟壑（小峡谷）、池塘及高压线等对开发有较大影响的因素，并计算因此而损失的实际用地面积；4）地面现有居民情况，包括具体居住人数、户数，工厂数量、规模、产品性质、开工状况等，并说明对拆迁及项目开发进度
9、的影响；5）地下情况，包括管线、地下电缆、暗渠、地上建筑物原有桩基及地下建筑/结构等，地上地下都要注意有没有受保护的历史文物古迹、可利用的构建；6）土地的完整性，有否市政代征地、市政绿化带、市政道路、名胜古迹、江河湖泊等因素分割土地；7）地质情况，包括土地结构、承载力、地下水位和抗震性要求。附图：平面地形图，标记四至范围及相关数据；地形地貌图，主要反映宗地地面建筑、河流、沟壑、高压线等内容；地下状况图，包括地下管线、暗渠、电缆等。项目周边的社区配套1）周边3000m范围内的社区配套交通状况（a） 公交系统情况，包括主要线路、行车区间等；（b） 宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要发展商自己解决
10、；（c） 现有交通捷运系统，近期或规划中是否有地铁、轻轨等对交通状况有重大影响的工程。附图：交通状况示意图，包括现有和未来规划的城市公共交通和快速捷运系统；教育：大中小学及教育质量情况。医院等级和医疗水平大型购物中心、主要商业和菜市场文化、体育、娱乐设施公园银行邮局其他附图：生活设施分布图，具体位置、距离。2）宗地周边3000m外但可辐射范围内主要社区配套现状项目周边环境（根据个案特性描述，没有的可以不写）1)治安情况2)空气状况3)噪声情况4)污染情况（化工厂、河流湖泊污染等）5)危险源情况（如高压线、放射性、易燃易爆物品生产或仓储基地等）6)周边景观7)风水情况8)近期或规划中周边环境的主
11、要变化，如道路的拓宽、工厂的搬迁、大型医院、学校、购物中心/超市的建设等。9)其他大市政配套（都要说明距宗地距离、成本、接入的可能性）1)道路现状及规划发展包括现有路幅、规划路幅，规划实施的时间，与宗地的关系（影响）。2)供水状况：现有管线、管径及未来规划和实施时间。3)污水、雨水排放：现有管线、管径及未来规划和实施时间。4)通讯（有线电视、电话、网络）：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。5)永久性供电和临时施工用电：现有管线、上源位置、距宗地距离、涉及线路成本等。6)燃气：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、接口位置。7)供热及生活热水：现有管线、管径、上源位置、距宗地距离、
12、接口位置。附图：说明上述配套设施的管线走向、容量和接口位置，及未来规划扩容和增加的情况。1.2.4项目规划控制要点规划控制要点总占地面积、代征地面积、净用地面积、绿化面积、道路面积住宅建筑面积、公建建筑面积，公建的内容，并区分经营性和非经营性公建的面积综合容积率、住宅容积率建筑密度控高绿化率其他1.2.5项目发展概况已进行的调查研究项目及成果项目地块初勘及初测工作情况项目建议书编制、提出及审批过程研究工作进展情况1.3可行性研究报告编制依据在可行性研究中作为依据的法规、文件、资料、要列出名称、来源、发布日期。并将其中必要的部分全文附后，作为可行性研究报告的附件，这些法规、文件、资料大致可分为四
13、个部分：项目主管部门对项目的建设要求所下达的指令性文件；对项目承办单位或可行性研究单位的请示报告的批复文件。可行性研究开始前已经形成的工作成果及文件。国家和拟建地区的政策、法令和法规。根据项目需要进行调查和收集的设计基础资料。（1）城市居住区规划设计规范（2）A市城市拆迁管理条例（3）城市居住区公共服务设施设置规定（4）住宅设计规范（5）住宅建筑设计标准（6）建筑工程交通设计及停车场设置标准（7）城市道路绿化规划及设计规范（8）高层民用建筑设计防火规范1.4可行性研究结论及建议1.4.1市场研究1.4.2开发方案1.4.3投资估算与融资方案1.4.4财务评价1.4.5不确定性分析1.4.6综合
14、评价1.4.7研究结论与建议1.4.8主要技术经济指标表第二部分 市场研究第二部分 市场研究2.1宏观环境分析房地产开发商在一个国家的某个地区拟进行房地产投资时，首先要考虑的是该国的宏观因素如政治、经济、文化、地理地貌、风俗习惯等。2.2全国房地产行业发展分析2.2.1行业政策2.2.2市场供给与需求2.2.3行业发展趋势2.3本市房地产市场分析一般来讲，项目所在国内部地区之间的发展是不平衡的，差异总是不同程度地存在，仅研究其宏观因素还不够、还必须对项目所在区域进行因素分析，这是因为：首先，宏观经济对区域经济的影响程度不同，对有的区域影响大，有的区域影响小；其次，区域经济发展受宏观经济的影响存
15、在着“时滞现象，宏观的经济现状往往要经过一段长时间以后才能对区域经济的发展产生影响，有的地区反应快，有的地区则滞后性较为明显，投资时必须加以考虑；其三，国家特定的地区经济使得某些区域经济或多或少受宏观经济波动的影响，甚至形成于宏观经济趋势相反的逆向走势。2.3.1本市房地产市场现状整体竞争格局，供求现状1、近三到五年商品住宅市场发展状况：开工面积、竣工面积、销售面积、销售额。2、量值描述市场状况：当年市场主要指标：土地批租量、开工量、竣工量、销售量、销售额、供需比、个人购房比例、平均售价、个人信贷额度占销售额比例。3、第六章 控制图与过程能力 w第一节 控制图 w第二节 过程能力 返回目录 第
16、一节 控制图 w一、概述 w二、应用控制图的步骤 w三、应用实例 w四、控制图的观察与分析 一、概述 控制图又叫管理图。它是用来区分由异常原因引起的波动、或 是由过程固有的随机原因引起的偶然波动的一种工具。 控制图建立在数理统计学的基础上，它利用有效数据建立控制 界限。控制界限一般分为上控制限（UCL）和下控制限（LCL）。 质量特性值 抽样时间和样本序号 UCL CL LCL 3倍标准偏差（3） 3倍标准偏差（3） 一、概述 控制图的种类很多，一般按数据的性质分为计量值控制图、计 数值控制图两大类。 名称控制符号特点适用合 量 控 制 平均 极差控制 x R 最常用，判断工序是否正常的 效果
17、好，但算工作量很大。 适用于品批量大的工序 。 中位数极 差控制 x R算便，但效果差。 适用于品批量大的工序 。 移 极差控 制 x R S 便省事，并能及判断工序 是否于定状。缺点是不 易 工序分布中心的化。 因各种原因（ 、用等 ）每次只能得到一个数据或 希望尽快 并消除异常原 因。 数 控 制 不合格品数 控制 Pn 常用，算 ，操作工 人易于理解。 本容量相等。 不合格品率 控制 P算量大，控制凹凸不平。本容量不等。 缺陷数控制 c 常用，算 ，操作工 人易于理解。 本容量相等。 位缺陷 数控制 u算量大，控制凹凸不平。本容量不等。 一、概述 控制图的作用： 1.在质量诊断方面，可以
18、用来度量过程的稳定性，即过程是否处于统 计控制状态； 2.在质量控制方面，可以用来确定什么时候需要对过程加以调整，而 什么时候则需使过程保持相应的稳定状态； 3.在质量改进方面，可以用来确认某过程是否得到了改进。 二、应用控制图的步骤 应用步骤如下： w选择控制图拟控制的质量特性，如重量、不合格品数等； w选用合适的控制图种类； w确定样本容量和抽样间隔； w收集并记录至少20 25个样本的数据，或使用以前所记录的数据； w计算各个样本的统计量，如样本平均值、样本极差、样本标准差等； w计算各统计量的控制界限； w画控制图并标出各样本的统计量； w研究在控制线以外的点子和在控制线内排列有缺陷的
19、点子以及标明异 常（特殊）原因的状态； w决定下一步的行动。 控制图控制界限线的计算公式-I 中心 （C L） 上控制界限（UCL）下控制界限（LCL） R R A2 D4 A2 D3 x R R m 3A2 D4 m 3A2 D3 x R x RS 2.659 3.267 2.659 不考 x R x x x x R R x R R x x RS RS R RS x x x R R R R RS x 控制图控制界限线的计算公式II P u c Pn 中心 （C L） 上控制界限（UCL）下控制界限（LCL） P Pn u c 3P （1 ）P P nP （1 ）P P n 3 （1 ）Pn
20、Pn 3P n P n （1 ）Pn Pn 3 u 3 n u u 3 n u - c 3c c 3c 控制系数选用表 n2345678910 A21.8801.0230.7290.5770.4830.4190.3730.3370.308 D43.2672.5752.2822.1152.0041.9241.8641.8161.777 E22.6601.7721.4571.2901.1341.1091.0541.0100.975 m3A21.8801.1870.7960.6910.5490.5090.4300.4100.360 D30.0760.1360.1840.223 d21.1281.69
21、32.0592.3262.5342.7042.8472.9703.087 三、应用实例 某公司新安装一台装填机。该机器每次可将5000g的产品装入固定 容器。规范要求为5000 （g）。 0 50 使用控制图的步骤如下： 1.将多装量（g）看成应当加以研究并由控制图加以控制的重要质量 特征。 2.由于要控制的多装量使计量特性值，因此选用 x R 控制图。 3.以5个连续装填的容器为一个样本（n5），每隔1h抽取一个样本 。 4.收集25个样本数据（k5），并按观测顺序将其记录与表中（见多 装量（g）和样本统计量）。 5.计算每个样本的统计量 x （5个观测值的平均值）和 R（5个观测值 的极差
22、） （见多装量（g）和样本统计量） 。 多装量（g）和样本统计量 本号x 1x 2x 3x 4x 5 x x R 1473244352017835.627 2193731253414629.218 3191116114410120.233 4292942593819739.430 5281245362514629.233 6403511383315731.429 7153012332611623.221 8354432113816032.033 9273726203514529.017 10234526373216332.622 11284440311816132.226 1231252432
23、2213426.810 13223719471413927.833 14373212383014929.926 多装量（g）和样本统计量 本号x 1x 2x 3x 4x 5 x x R 15254024501915831.631 1673123183211122.225 1738041403715631.241 18351229482014428.836 19312035244715731.427 20122738403114829.628 21524252242519539.028 222031153289719.428 23294741322217134.225 24282722325416332.632 25423415292114123.227 累 746.6686 平均 X29.86R29.86 1)计算各样本平均值（ x）和各样本极差的平均值（ R ）。 x x x k R R k 2)计算统计量的中心值和控制界限。 中心值CL 29.86（g） UCL A2 R 45.69（g） x 图：x LCL
