1、谨呈：红星集团CRIC CHINA/AUG，。红星美凯龙酒店项目财务分析汇报酒店项目财务分析报告第1页第一章 天津项目酒店可行性研究酒店项目财务分析报告第2页1.1 市场分析宗地域位市中心区域红星天津项目4.5km天津筛选案例及本案位置图市中心区域综合体案例红星项目区位：位于河东区，离市中心仅4.5km。交通：项目位于津滨大道南侧，东西各有立交桥作为地面交通枢纽，有规划4号线在项目北侧经过。气氛：与万达广场组成两大城市综合体，大幅提升区域商务环境和居住环境。万达广场宗地位于天津市河东区主干道旁，周围交通发达，与万达广场组成一个新区级中心。3酒店项目财务分析报告第3页1.1 市场分析宗地属性宗地
2、是一个由住宅、商业、家居中心、办公等形态组成经典综合体项目，体量大，可塑性强，影响力广。地块总指标总用地面积206600m2总建筑面积881281m2总地上建筑面积657536m2地块分类指标多层、高层住宅194749m2家居广场143430m2购物中心150000m2商铺8642m2办公34000m2LOFT公寓34000m2酒店式公寓31623m2酒店30000m2新天地步行街28000m2地下商场71971m2机动车库199064m2多层住宅高层住宅购物中心、商业酒店、LOFT公寓、步行街立交桥及规划四号线主干道津滨大道家居中心酒店式公寓4酒店项目财务分析报告第4页1.1 市场分析宗地总
3、结仅以宗地区位条件和属性条件来看，是具备打造高星级酒店可行性。紧邻市中心，位于主干道旁，交通便捷未来将成为区域级中心，商务气氛提升宗地体量大，是经典城市综合体项目具备打造高星级酒店基础5酒店项目财务分析报告第5页1.1 市场分析城市概况天津是中国四个直辖市之一，是北方主要沿海经济城市和历史文化名城。天津是中国四个直辖市之一，市中心距北京仅137公里。天津市位于环渤海经济圈中心，是中国北方最大沿海开放城市，拥有中国第四大工业基地、第三外贸港口。，天津GDP达7501亿，有1200万常住人口，城镇居民人均可支配收入到达21430元。天津含有上千年人文历史，拥有多个人文景点和三个国家级自然保护区。经
4、济指标天津北京上海GDP（亿）75011215314901常住人口（万）120019721921城镇居民人均可支配收入（元）214302673828838天津北京重庆上海经济圈直辖市天津6酒店项目财务分析报告第6页1.1 市场分析城市资源：商务资源天津拥有成熟商务环境和发达产业园区规划，商务资源十分丰富。商业办公：全市超万平方米以上大型商贸设施已经有128个。非公有制商贸经济快速发展，已占到全市商贸经济总量70%以上。全市拥有办公楼182个，其中有甲级办公有56个，占31%。产业园区：开发区级别开发区名称投资结果国家级开发区天津经济技术开发区外商投资企业4815家，全球500强企业中，共有76
5、家在天津开发区投资，投资项目达158个。天津滨海高新技术产业开发区包含华苑科技园、滨海科技园、南开科技园、武清科技园、北辰科技园、塘沽科技园六部分。地域级开发区11个区县级开发区高新技术开发区经济技术开发区7酒店项目财务分析报告第7页1.1 市场分析城市资源：旅游资源天津拥有多个重点风景区和自然保护区，旅游资源十分丰富。旅游资源：天津旅游资源十分丰富，含有数十个中大型旅游景点。其中5A级旅游景区2个，4A级旅游景区10个。拥有3个国家级自然保护区。国家级景点：景点类别旅游景点名称国家级自然保护区古海岸与湿地国家级自然保护区 蓟县中上元古界地层剖面国家级自然保护区八仙山国家级自然保护区国家级风景
6、名胜区盘山风景名胜区天津古文化街旅游区津门故里国家级风景名胜区国家级自然保护区蓟县国家级自然保护区八仙山国家级自然保护区盘山风景名胜区古海岸与湿地国家级自然保护区 古海岸与湿地国家级自然保护区 八仙山国家级自然保护区8酒店项目财务分析报告第8页1.1 市场分析城市高星级酒店分布天津高星级酒店市场比较成熟，五星级酒店当前有20家，主要集中在滨海新区和市中心河西和平区域中。高星级酒店市场：天津拥有三星以上酒店共93家。其中五星级酒店20家。四星级酒店46家，三星级酒店27家。五星级酒店市场：五星级酒店主要分布在滨海新区、河西区、和平区。区域汇总滨海新区5河西区4和平区4南开区2华苑地域1蓟县1宝坻
7、区1东丽区1河东区1总计20滨海新区和平区河西区9酒店项目财务分析报告第9页1.1 市场分析城市高星级酒店运行天津五星级酒店平均市场价格约为944元/天，平均出租率约为51%。酒店名称区域星级价格（元/天）平均出租率天津京津新城凯悦酒店宝坻区593060%天津瑞湾酒店滨海新区564155%天津天宝国际酒店滨海新区549860%天津滨海假日酒店滨海新区580045%天津泰达国际酒店滨海新区573750%天津万丽泰达酒店滨海新区5176340%天津滨海圣光皇冠假日酒店东丽区596660%天津君隆威斯汀酒店和平区5126540%天津日航酒店和平区593255%天津莱佛士酒店和平区5120545%天津
8、滨江万丽酒店和平区5118045%天津天诚丽笙世嘉酒店河东区596660%天津新桃园酒店河西区571855%天津金皇大酒店河西区579455%天津瑞金花园别墅酒店河西区5118040%天津喜来登大酒店河西区5119640%天津赛象酒店华苑地域560360%天津金泽大酒店南开区567855%天津泰达国际会馆南开区589245%天津亿豪山水郡国际度假酒店蓟县594460%累计94451%10酒店项目财务分析报告第10页1.1 市场分析区域概况本案坐落于河东区中心位置，是天津经济中心战略东移主要区域。河东区是天津市中心市区之一，位于天津市东部，占地40平方公里。现有居民73万人，河东区是天津发源地之
9、一，是市区连接滨海新区前沿，是实现天津市经济中心战略东移要地。河东区建设成当代商务商贸物流基地、直沽文化旅游基地、城市工业示范基地。河东区GDP增加连续保持在20%以上。河东区还将借助海河开发、建设滨海新区有利时机，着力发展商贸物流和当代服务业，并规划了五区三带建设。五区即围绕楼宇比较集中大王庄地域、新开路地域、大直沽旅游商贸区、津滨大道、天钢地域五个商业聚集区，发展商贸、物流、当代服务业。河东区红星天津项目河东区街道划分11酒店项目财务分析报告第11页大王庄新开路津滨大道天钢大直沽1.1 市场分析区域资源河东区拥有多个城市旅游景点、五大规划商业聚集区和一家五星级酒店，区域资源比较丰富。红星天
10、津项目天妃宫遗址荐福观音寺海河公园全国三大妈组庙宇之一天妃宫遗址，荐福观音寺和海河公园已成为天津旅游热点。天诚丽笙世嘉酒店天妃宫遗址荐福观音寺海河公园五大商业聚集区主要景点及五星酒店红星本案12酒店项目财务分析报告第12页1.1 市场分析区域高星级酒店运行河东区高星级酒店平均市场价格约为633元/天，平均出租率约为51%。酒店名称区域星级价格（元/天）平均出租率天津天诚丽笙世嘉酒店河东区596660%天津世纪泰豪酒店河东区439860%天津财富豪为酒店河东区453545%累计63355%天津世纪泰豪酒店座落在河东区迎宾大道卫国道上，是一家欧式建筑格调高档酒店，毗邻市中心商业区，紧靠快速路，直达
11、天津机场，空港工业区，火车站，天津国展中心，地理位置优越，交通便捷，四通八达。天津财富豪为酒店是一家位于河东区津塘路上高档酒店，毗邻河西繁荣商贸区、小白楼、国展中心、北京京津高速，东临京塘高速，交通十分便利。天津世纪泰豪酒店天津财富豪为酒店天津天诚丽笙世嘉酒店天津天诚丽笙世嘉酒店是由美国卡尔森酒店管理一家高星级标准筹建酒店，拥有各种不一样类型客房，周围有五大道、古文化街、静园等景点以及滨江道购物中心。13酒店项目财务分析报告第13页1.1 市场分析总结经过对于宗地了解、城市及区域情况研究，宗地完全具备打造五星级酒店可行性。五星级酒店四星级酒店天津市/河东区情况匹配星级城市指标城市属性国家经济中
12、心、直辖市、国际旅游城市经济发达城市、计划单列市、一线旅游城市直辖市五星级国民生产总值国民生产总值大于亿国民生产总值大于1000亿7500亿五星级居民人均收入居民人均收入大于10000元/年居民人均收入大于5000元/年12639元/年五星级市区人口总数市区人口总数大于800万市区人口总数大于500万1115万五星级区位指标区域整体成熟度该区域整体成熟该地域整体较为成熟区域整体较为成熟四星级区域交通条件道路交通发达，附近有轨道交通站点道路交通较为发达主干道经过，有轨道交通站点五星级区域配套条件周围有商务及高端住宅配套周围有基本商务及住宅配套本身有高端商务及居住环境五星级市场指标区域客流量日人流
13、量大于7万日人流量大于3万当前日人流量4万，未来约8万四星级区域酒店入住率情况高于50%高于50%50%五星级区域酒店分布情况非五星级酒店集聚地非四星级酒店集聚地区域内当前星级酒店未饱和五星级具备打造五星级酒店可行性！14酒店项目财务分析报告第14页1.2 财务评定酒店投资评定依据酒店建筑面积3万推算其各项成本费用，其静态成本为34869万元。序号成本项目土地单价（元/）总成本（万元）酒店投资（假设前提）土地费用1423元/(4269)前期费用800元/(2400)建造成本5000元/(15000)内装费用3500元/(10500)设备费用700元/(2100)开业筹备费用200元/(600)
14、累计-(34869)指标值单位酒店总建筑面积30000 酒店占地面积6000 15酒店项目财务分析报告第15页1.2 财务评定酒店溢价评定：对住宅溢价酒店对于住宅溢价率为6%；高层溢价900元/，洋房溢价1200元/。评定原因高层公寓（销售）洋房（销售）权重基础分值酒店溢价分值权重基础分值酒店溢价分值区位原因城市能级5%1001005%100100区域位置10%10010010%100100交通便捷10%10010010%100100环境气氛10%10013010%100130配套设施10%10010010%100100整体原因建筑面积10%10010010%100100物业类型10%1001
15、0010%100100服务品质10%10012010%100120品牌影响5%1001205%100120住宅原因住宅品类10%10010010%100100住宅建面10%10010010%100100办公原因办公品类0%1001000%100100办公建面0%1001000%100100商业原因商业品类0%1001000%100100商业建面0%1001000%100100评分修正100%100106100%100106价格修正价格1500015900价格02120016酒店项目财务分析报告第16页1.2 财务评定酒店溢价评定：对住宅溢价酒店式公寓和LOFT可看作是住宅，所以酒店对于这两类溢
16、价率一样为6%，溢价900元/。评定原因酒店公寓（销售）LOFT公寓（销售）权重基础分值酒店溢价分值权重基础分值酒店溢价分值区位原因城市能级5%1001005%100100区域位置10%10010010%100100交通便捷10%10010010%100100环境气氛10%10013010%100130配套设施10%10010010%100100整体原因建筑面积10%10010010%100100物业类型10%10010010%100100服务品质10%10012010%100120品牌影响5%1001205%100120住宅原因住宅品类10%10010010%100100住宅建面10%100
17、10010%100100办公原因办公品类0%1001000%100100办公建面0%1001000%100100商业原因商业品类0%1001000%100100商业建面0%1001000%100100评分修正100%100106100%100106价格修正价格1500015900价格150001590017酒店项目财务分析报告第17页1.2 财务评定酒店溢价评定：对办公溢价酒店对于办公溢价率为8%；办公溢价1200元/。评定原因办公（销售）权重基础分值酒店溢价分值区位原因城市能级5%100100区域位置10%100100交通便捷10%100100环境气氛10%100120配套设施10%1001
18、20整体原因建筑面积5%100100物业类型10%100100服务品质10%100120品牌影响10%100120住宅原因住宅品类0%100100住宅建面0%100100办公原因办公品类10%100100办公建面10%100100商业原因商业品类0%100100商业建面0%100100评分修正100%100108价格修正价格150001620018酒店项目财务分析报告第18页1.2 财务评定酒店溢价评定：对商业溢价酒店对于销售商业溢价率为9%，商业溢价1350元/；租赁型溢价率为5.5%，租金溢价0.275元/天。评定原因底商（销售）购物广场（租赁）商业街（租赁）权重基础分值酒店溢价分值权重基
19、础分值酒店溢价分值权重基础分值酒店溢价分值区位原因城市能级5%1001005%1001005%100100区域位置10%10010010%10010010%100100交通便捷10%10010010%10010010%100100环境气氛10%10012010%10012010%100120配套设施20%10012020%10011020%100110整体原因建筑面积10%10010010%10010010%100100物业类型5%1001005%1001005%100100服务品质10%10010010%10010010%100100品牌影响5%1001205%1001105%100110住
20、宅原因住宅品类0%1001000%1001000%100100住宅建面0%1001000%1001000%100100办公原因办公品类0%1001000%1001000%100100办公建面0%1001000%1001000%100100商业原因商业品类10%10012010%10011010%100110商业建面5%1001005%1001005%100100评分修正100%100109100%100105.5100%100105.5价格修正价格1500016350价格55.275价格55.27519酒店项目财务分析报告第19页1.2 财务评定酒店溢价评定：对车位溢价酒店对于办公溢价率为2%
21、；车位租金溢价0.2元/个/天。评定原因车位（租赁）权重基础分值酒店溢价分值区位原因城市能级0%100100区域位置0%100100交通便捷15%100100环境气氛0%100100配套设施20%100110整体原因建筑面积20%100100物业类型15%100100服务品质5%100100品牌影响5%100100住宅原因住宅品类5%100100住宅建面5%100100办公原因办公品类0%100100办公建面5%100100商业原因商业品类0%100100商业建面5%100100评分修正100%100102价格修正价格1010.220酒店项目财务分析报告第20页1.2 财务评定酒店对销售型物业
22、溢价评定酒店对销售型物业总体溢价约为30348万元。物业类型（销售）建筑面积（）价格（元/）溢价价格（元/）溢价率溢价（元/）溢价总值（万元）高层公寓139138 15000159006.0%90012522 洋房55611 0212006.0%12006673 底商8642 15000163509.0%13501167 办公34000 15000162008.0%12004080 酒店公寓31623 15000159006.0%9002846 LOFT公寓34000 15000159006.0%9003060 累计303014-30348 21酒店项目财务分析报告第21页1.2 财务评定酒店
23、对经营型物业贴现溢价评定酒店对经营型物业总体溢价贴现约为31270万元。现金流入757,525 购物广场租赁所得（+）663,016 车位租赁所得（+）17,623 商业街租赁所得（+）96,854 现金流出（税前）(380,738)土地取得价款（-）(30,558)开发前期费用（-）(4,935)建安工程费用（-）(79,565)配套费用（-）(16,931)期间费用及相关税费(103,468)经营税费（-）(145,282)现金流376,786 现金流入718,860 购物广场租赁所得（+）628,451 车位租赁所得（+）17,532 商业街租赁所得（+）91,805 现金流出（税前）(
24、373,345)土地取得价款（-）(30,558)开发前期费用（-）(4,935)建安工程费用（-）(79,565)配套费用（-）(16,931)期间费用及相关税费(103,468)经营税费（-）(137,888)现金流345,516 酒店对经营型物业溢价=溢价后折现-溢价前折现=31270万元溢价前现金流量总计溢价后现金流量总计注：贴现率按照8%进行计算。22酒店项目财务分析报告第22页1.2 财务评定酒店替换收益（办公）用办公替换酒店所取得销售收益为25638万元。年份说明累计假设前提123土地费用1423元/(4269)(4269)前期费用350元/(1050)(1050)建安成本350
25、0元/(10500)(10500)配套费用700元/(2100)(2100)内装费用1500元/(4500)(4500)期间费用及相关税费0 管理费用(410)(410)不可预见费用(410)(410)销售费用（营销推广费）销售所得*4%(2188)(2188)营业税及附加销售所得*5.565%(3044)(3044)交易印花税销售所得*0.05%(27)(27)交易手续费销售所得*0.03%(16)(16)土地增值税（预征）销售所得*1%(547)(547)销售额54699 54699 累计(15819)(6600)48057 25638 23酒店项目财务分析报告第23页1.2 财务评定酒店
26、营运收益酒店总收益为28231万元。年份说明年收益序号酒店经营收益（假设前提）(1)有效毛收入(客房)客房套数*空置率*租金*360天4050(2)有效毛收入(餐饮、会务等商业设施)商业面积*单位面积租金（假设10元/平米/天）1440 酒店经营成本（假设前提）维修费总建面*2.5%*2500元/(188)保险费总建面*0.25%*8500元/(64)营业税及其附加（2）*5.55%(80)推广费（1+2）*4%(220)营业成本(客房)（1）*30%(1215)营业费用(客房)（1）*25%(1013)经营者利润(客房)（1）*8.5%(344)年收益2367 依据年收益2367万元/年标准
27、，取8%资本化率，以40年为年限可计算得出：酒店总体收益为28231万元。24酒店项目财务分析报告第24页1.2 财务评定总结综合收益指标算法值（万元）酒店投资额-（34869）销售型物业溢价+30348持有型物业溢价贴现+31270酒店替换性物业（办公）收益-（25638）酒店营运收益+28231累计2934225酒店项目财务分析报告第25页1.3 综合评定结论酒店对于整体综合影响包含定量和定性两方面影响，综合来看选择开发酒店更有益处。定量影响定性影响酒店对于整体综合影响扩大项目影响力酒店本身收益客房收益广告收益运行收益酒店溢价影响对住宅溢价对办公溢价对商业溢价扩大企业著名度扩大区域影响力吸
28、引高素质客流增加政府税收活跃区域气氛增加商业客流与办公相互影响为企业积累客户增加业内声望选择开发酒店!26酒店项目财务分析报告第26页第二章 昆明项目酒店可行性研究酒店项目财务分析报告第27页2.1 市场分析宗地域位市中心区域综合体案例红星项目区位：位于西山区，离市中心仅4.7km。交通：项目位于滇池路旁，是通往城区主干道，来往人流大，对项目营销能起到一定带动作用。气氛：项目位于滇池板块城市生态复合片区，为当前房地产开发烧点区域。宗地位于昆明市滇池路主干道，滇池板块是紧邻中心城区城市生态复合片区，是房地产开发热点区域。红星昆明项目第壹城4.7km昆明筛选案例及本案位置图28酒店项目财务分析报告
29、第28页2.1 市场分析宗地属性宗地总建面积大，由各种业态组成，周围配套完善，人流量较大，具备打造酒店宗地条件。地块总指标总用地面积248587m2总建筑面积759050m2地块分类指标商业占地51035m2住宅占地114876m2容积率3.22绿地率33.3%建筑密度31.67%29酒店项目财务分析报告第29页2.1 市场分析宗地总结仅以宗地区位条件和属性条件来看，是具备打造高星级酒店可行性。紧邻市中心，位于主干道旁，交通便捷城市生态复合片区，房产开发热点区域宗地体量大，是经典城市综合体项目具备打造高星级酒店基础30酒店项目财务分析报告第30页2.1 市场分析城市概况昆明是西部主要枢纽城市，
30、历史悠久，旅游资源极为丰富。昆明是云南省省会城市，其GDP占全省三分之一。昆明是中国面向东南亚开放门户枢纽，国家级历史文化名城，我国主要旅游、商贸城市，西部地域第四大城市，仅次于成都、重庆、西安。是滇中城市群关键圈。昆明是全国首批历史文化名城之一，拥有2200多年建城史，滇池地域拥有30文明史。昆明为全国十大旅游热点城市，首批进入中国优异旅游城市行列。经济指标昆明天津上海GDP（亿）1809750114901常住人口（万）62812001921城镇居民人均可支配收入（元）164962143028838重庆上海经济圈主要城市昆明天津昆明31酒店项目财务分析报告第31页2.1 市场分析城市资源：商
31、务资源昆明含有两大且均是全省唯一经济技术和高新技术开发区，商业办公在全省已属发达。商业办公：全市购物中心有9家，主要集中在三市街商圈。全市拥有办公楼18个，其中有甲级办公有12个，占67%。产业园区：产业园区共有两个，全部为国际级开发区。开发区名称投资结果昆明经济技术开发区云南省唯一国家级经济技术开发区，将打造十亿元企业，汇聚百亿元产业，总产值到200亿元，达1000亿元。昆明高新技术开发区云南省唯一国家级高新区，以新材料技术、生物技术、环境保护技术等产业为重点，累计引进项目1770个，引进资金340亿元。高新技术开发区经济技术开发区主城区32酒店项目财务分析报告第32页2.1 市场分析城市资
32、源：旅游资源昆明拥有数百个重点旅游景点，风景优美，旅游资源十分丰富。旅游资源：全市有各级政府保护文物200多项，有石林世界地质公园、滇池、安宁温泉、九乡、阳宗海、轿子雪山等国家级和省级著名风景区，还有世界园艺博览园和云南民族村等100多处重点风景名胜。10多条国家级旅游线路，形成以昆明为中心，辐射全省，连接东南亚，集旅游、观光、度假、娱乐为一体旅游体系，旅游业继续呈增加态势。重点旅游景点石林世界地质公园滇池九乡大观楼云南民族村石林世界地质公园九乡滇池大观楼云南民族村石林世界地质公园九乡石林世界地质公园33酒店项目财务分析报告第33页2.1 市场分析城市高星级酒店分布昆明依靠旅游业使得星级酒店行
33、业发展较为成熟，其中五星级酒店主页分布在市中心区域。高星级酒店市场：天津拥有三星以上酒店共69家。其中五星级酒店11家。四星级酒店31家，三星级酒店27家。五星级酒店市场：五星级酒店主要分布在盘龙、官渡、五华。区域汇总盘龙区5官渡区2五华区2宜良县1西山区1总计11官渡盘龙五华西山34酒店项目财务分析报告第34页2.1 市场分析城市高星级酒店运行昆明五星级酒店平均市场价格约为1020元/天，平均空置率约为50%。酒店名称区域星级价格（元/天）平均空置率昆明君乐酒店五华区577760%昆明翠湖宾馆五华区5105240%昆明绿洲大酒店盘龙区545360%昆明世纪金源大饭店官渡区555155%昆明天
34、恒大酒店盘龙区540060%昆明邦克饭店盘龙区556955%昆明湖景酒店西山区575755%昆明柏联SPA温泉度假酒店宜良县5457730%昆明佳华广场酒店官渡区567050%云南震庄迎宾馆盘龙区570045%昆明安宁温泉心景花园酒店盘龙区571845%累计102050%35酒店项目财务分析报告第35页2.1 市场分析区域概况和资源西山区拥有昆明最多公园，景观资源丰富，拥有滇池湖岸线景观带，配套齐全，居住适宜。西山区位于昆明市西面，全区总面积791平方公里，城市建成区面积42平方公里，有100多个住宅小区，总人口达100余万。西山区境内山川秀美，风景名胜、古寺名园甚多，有西山、棋盘山、观音山、
35、卧云山、大观楼、白鱼口等著名旅游景点，大小17个公园、300余户农家乐，是昆明公园最多主城区。境内90余公里滇池湖岸线和12平方公里滇池草海水域组成了一道亮丽生态风景线。昆明市含有标志性建筑金马碧鸡坊、中国十大日用具批发市场之一“螺蛳湾”，昆明城市最大开放式森林广场碧鸡公园等一大批城市人文景观。西山景区滇池路红星昆明项目金马碧鸡坊螺蛳湾碧鸡公园昆明湖景酒店滇池温泉花园国际大酒店五大商业聚集区主要景点及高星酒店红星本案云天花苑酒店怡景园度假酒店36酒店项目财务分析报告第36页2.1 市场分析区域高星级酒店运行西山区高星级酒店平均市场价格约为475元/天，平均空置率约为55%。酒店名称区域星级价格
36、（元/天）平均空置率昆明湖景酒店西山区575755%昆明滇池温泉花园国际大酒店西山区439555%昆明云天花苑酒店西山区431060%昆明怡景园度假酒店西山区443950%累计47555%昆明滇池温泉花园国际大酒店坐拥滇池，邻伴西山，毗邻驰名中外云南民族村，风景如画，景色怡人。主要为泰式格调，装饰典雅，相关配套设施齐全。昆明云天花苑酒店是国际四星级标准全资花园式酒店，酒店占地62亩，绿化面积达60%以上，环境优雅、静谧，是昆明市区少有休闲度假酒店。滇池温泉花园国际大酒店昆明云天花苑酒店昆明湖景酒店昆明湖景酒店是依靠滇池高尔夫球会附建一家精品型酒店，座落在著名滇池国家旅游风景区内，面朝漂亮滇池，
37、与西山隔水相望，三面是景色怡人高尔夫球坪。昆明怡景园度假酒店昆明怡景园度假酒店总占地135亩。位于环境优美、空气清新度假胜地滇池之滨。与著名旅游景区云南民族村、西山森林公园、滇池高尔夫会所毗邻，北连市区。37酒店项目财务分析报告第37页2.1 市场分析总结经过对于宗地了解、城市及区域情况研究，宗地完全具备打造五星级酒店可行性。具备打造五星级酒店可行性！五星级酒店四星级酒店昆明市/西山区情况匹配星级城市指标城市属性国家经济中心、直辖市、国际旅游城市经济发达城市、计划单列市、一线旅游城市省会城市五星级国民生产总值国民生产总值大于亿国民生产总值大于1000亿1700亿四星级居民人均收入居民人均收入大
38、于10000元/年居民人均收入大于5000元/年9617元/年四星级市区人口总数市区人口总数大于800万市区人口总数大于500万600万四星级区位指标区域整体成熟度该区域整体成熟该地域整体较为成熟区域整体成熟五星级区域交通条件道路交通发达，附近有轨道交通站点道路交通较为发达主干道经过，有轨道交通站点五星级区域配套条件周围有商务及高端住宅配套周围有基本商务及住宅配套本身有高端商务及居住环境五星级市场指标区域客流量日人流量大于7万日人流量大于3万当前日人流量4万，未来约8万四星级区域酒店入住率情况高于50%高于50%60%五星级区域酒店分布情况非五星级酒店集聚地非四星级酒店集聚地区域内当前星级酒店
39、未饱和五星级38酒店项目财务分析报告第38页2.2 财务评定酒店投资评定依据酒店建筑面积3.3万推算其各项成本费用，其静态成本为38339万元。序号成本项目土地单价（元/）总成本（万元）酒店投资（假设前提）土地费用1423元/(4679)前期费用800元/(2640)建造成本5000元/(16500)内装费用3500元/(11550)设备费用700元/(2310)开业筹备费用200元/(660)累计-(38339)指标值单位酒店总建筑面积33000 酒店占地面积6000 39酒店项目财务分析报告第39页2.2 财务评定酒店溢价评定：对住宅溢价酒店对于住宅溢价率为6%；住宅溢价660元/。评定原
40、因住宅（销售）权重基础分值酒店溢价分值区位原因城市能级5%100100区域位置10%100100交通便捷10%100100环境气氛10%100130配套设施10%100100整体原因建筑面积10%100100物业类型10%100100服务品质10%100120品牌影响5%100120住宅原因住宅品类10%100100住宅建面10%100100办公原因办公品类0%100100办公建面0%100100商业原因商业品类0%100100商业建面0%100100评分修正100%100106价格修正价格110001166040酒店项目财务分析报告第40页2.2 财务评定酒店溢价评定：对办公溢价酒店对于办公
41、溢价率为8%；办公溢价1120元/。评定原因办公（销售）权重基础分值酒店溢价分值区位原因城市能级5%100100区域位置10%100100交通便捷10%100100环境气氛10%100120配套设施10%100120整体原因建筑面积5%100100物业类型10%100100服务品质10%100120品牌影响10%100120住宅原因住宅品类0%100100住宅建面0%100100办公原因办公品类10%100100办公建面10%100100商业原因商业品类0%100100商业建面0%100100评分修正100%100108价格修正价格140001512041酒店项目财务分析报告第41页2.2 财
42、务评定酒店溢价评定：对商业溢价酒店对于商业溢价率为9%；商业溢价2250元/。评定原因商业（销售）权重基础分值酒店溢价分值区位原因城市能级5%100100区域位置10%100100交通便捷10%100100环境气氛10%100120配套设施20%100120整体原因建筑面积10%100100物业类型5%100100服务品质10%100100品牌影响5%100120住宅原因住宅品类0%100100住宅建面0%100100办公原因办公品类0%100100办公建面0%100100商业原因商业品类10%100120商业建面5%100100评分修正100%100109价格修正价格250002725042
43、酒店项目财务分析报告第42页2.2 财务评定酒店溢价评定：对车位溢价酒店对于办公溢价率为2%；车位租金溢价0.1元/个/天。评定原因车位（租赁）权重基础分值酒店溢价分值区位原因城市能级0%100100区域位置0%100100交通便捷15%100100环境气氛0%100100配套设施20%100110整体原因建筑面积20%100100物业类型15%100100服务品质5%100100品牌影响5%100100住宅原因住宅品类5%100100住宅建面5%100100办公原因办公品类0%100100办公建面5%100100商业原因商业品类0%100100商业建面5%100100评分修正100%1001
44、02价格修正价格55.143酒店项目财务分析报告第43页2.2 财务评定酒店对销售型物业溢价评定酒店对销售型物业总体溢价约为42652万元。物业类型（销售）建筑面积（）价格（元/）溢价价格（元/）溢价率溢价（元/）溢价总值（万元）住宅（销售）26230011000116606.0%66017312 商业（销售）9570025000272509.0%225021533 办公（销售）3400014000151208.0%11203808 累计39-42652 44酒店项目财务分析报告第44页2.2 财务评定酒店对经营型物业贴现溢价评定酒店对经营型物业总体溢价贴现约为5629万元。现金流入383,3
45、38 购物广场租赁所得（+）378,752 车位租赁所得（+）4,587 现金流出（税前）(172,309)土地取得价款（-）(15,703)开发前期费用（-）(1,787)主体建安工程费用（-）(44,874)基础设施费用（-）(3,578)期间费用及相关税费(12,641)经营税费（-）(93,726)现金流211,029 现金流入375,912 购物广场租赁所得（+）371,325 车位租赁所得（+）4,587 现金流出（税前）(170,512)土地取得价款（-）(15,703)开发前期费用（-）(1,787)主体建安工程费用（-）(44,874)基础设施费用（-）(3,578)期间费用
46、及相关税费(12,641)经营税费（-）(91,929)现金流205,400 溢价前现金流量总计溢价后现金流量总计注：贴现率按照8%进行计算。酒店对经营型物业溢价=溢价后折现-溢价前折现=5629万元45酒店项目财务分析报告第45页2.2 财务评定酒店替换收益（办公）用办公替换酒店所取得销售收益为23331万元。年份说明累计假设前提123土地费用1418元/(4679)(4679)前期费用350元/(1155)(1155)建安成本3500元/(11550)(11550)配套费用700元/(2310)(2310)内装费用1500元/(4950)(4950)期间费用及相关税费0 管理费用(450)
47、(450)不可预见费用(450)(450)销售费用（营销推广费）销售所得*4%(2188)(2188)营业税及附加销售所得*5.565%(3044)(3044)交易印花税销售所得*0.05%(27)(27)交易手续费销售所得*0.03%(16)(16)土地增值税（预征）销售所得*1%(547)(547)销售额54699 60169 累计(17384)(7260)47975 23331 46酒店项目财务分析报告第46页2.2 财务评定酒店营运收益酒店总收益为27932万元。依据初始年收益2342万元/年标准，取8%资本化率，以40年为年限可计算得出：酒店总体收益为27932万元。年份说明年收益序
48、号酒店经营收益（假设前提）(1)有效毛收入(客房)客房套数*空置率*租金*360天4050(2)有效毛收入(餐饮、会务等商业设施)商业面积*单位面积租金（假设10元/平米/天）1440 酒店经营成本（假设前提）维修费总建面*2.5%*2500元/(206)保险费总建面*0.25%*8500元/(70)营业税及其附加（2）*5.55%(80)推广费（1+2）*4%(220)营业成本(客房)（1）*30%(1215)营业费用(客房)（1）*25%(1013)经营者利润(客房)（1）*8.5%(344)年收益2342 47酒店项目财务分析报告第47页2.2 财务评定总结综合收益指标算法值（万元）酒店
49、投资额-（38339）销售型物业溢价+42652持有型物业溢价贴现+5629酒店替换性物业（办公）收益-（23331）酒店营运收益+27932累计1454348酒店项目财务分析报告第48页2.3 综合评定结论酒店对于整体综合影响包含定量和定性两方面影响，综合来看选择开发酒店更有益处。定量影响定性影响酒店对于整体综合影响扩大项目影响力酒店本身收益客房收益广告收益运行收益酒店溢价影响对住宅溢价对办公溢价对商业溢价扩大企业著名度扩大区域影响力吸引高素质客流增加政府税收活跃区域气氛增加商业客流与办公相互影响为企业积累客户增加业内声望选择开发酒店!49酒店项目财务分析报告第49页谢谢！酒店项目财务分析报告第50页
