1、FourZOneKHotelFourZOneKHotel肆肆肆肆Z Z壹壹壹壹K K酒店项目策划书酒店项目策划书酒店项目策划书酒店项目策划书周浩周浩酒店项目策划书培训课件第1页项目策划书主要内容项目策划书主要内容项目概况项目概况1项目组织结构项目组织结构2项目协议管理项目协议管理3项目结构分解项目结构分解4项目进度管理项目进度管理5项目成本管理项目成本管理6项目质量管理项目质量管理7项目风险管理项目风险管理8910项目人力资源管理项目人力资源管理项目信息管理项目信息管理酒店项目策划书培训课件第2页项目概述项目概述1.项目目标项目目标2.项目背景3.可行性研究可行性研究4.项目范围项目范围酒店项
2、目策划书培训课件第3页v酒店定位酒店定位商务酒店v酒店理念酒店理念“以高程度商务配套，为繁忙商务人士提供专业商务服务”v满足当代商务人士在工作、生活、休闲三方面与“商务活动”及时协调需要，围绕“商务”关键要求进行运作 1.项目目标项目目标HomeBridgeHotel酒店项目策划书培训课件第4页v功能介绍：商务酒店是酒店与写字楼同时开发酒店小区形式，以最便捷形式满足了商务人士接待主要来访客户、外籍工作人员短期住宿等需求，有高端客房还带有会客厅，而且全部客房均提供宽带接口等全方位商务办公配置。在酒店服务方面,计划提供二十四小时服务，甚至可能提供按小时出租，即使企业老板、员工加班到很晚，也能够很方
3、便到酒店客房休息。酒店项目策划书培训课件第5页酒店功效详细设计酒店功效详细设计v拟建拟建18层，建筑面积约为层，建筑面积约为36000平方米商务酒店。平方米商务酒店。v1层为公共服务设施：精品店，美容美发店，花店层为公共服务设施：精品店，美容美发店，花店v2层为茶室，书店层为茶室，书店v3-4层为酒店工作人员办公区域层为酒店工作人员办公区域v5层为大堂层为大堂v6-8层为宴会、餐饮、娱乐区域层为宴会、餐饮、娱乐区域v9层：能容纳层：能容纳400人会议专用会议厅、配有衣帽间。有同声传译设施人会议专用会议厅、配有衣帽间。有同声传译设施（最少（最少4种语言），有现场视音频转播系统。种语言），有现场视
4、音频转播系统。v10层：层：15个小型会议室，会议室内配置有电话会议设施个小型会议室，会议室内配置有电话会议设施v11层：会议辅助设施，包含有供出租电脑及电脑投影仪、普通胶片投层：会议辅助设施，包含有供出租电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机，复印室、有当代化电子印刷及影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机，复印室、有当代化电子印刷及装订设备。装订设备。有摄影胶卷冲印室。有摄影胶卷冲印室。v12层：商务办公室、商务会客区层：商务办公室、商务会客区v13-18层为客房，其中包含标准客房、豪华套房及总统套房等各种房层为客房，其中包含标准客房、豪华套房及总统套房等各种房型共型共20
5、0余套余套酒店项目策划书培训课件第6页v客房内可经过视听设备提供帐单等可视性查询服务，提供语言信箱服务。v卫生间有饮用水系统。v全部套房分设供主人和来访人使用卫生间。v客房内有收发传真或电子邮件设备。v提供无偿店内无线寻呼服务。v二十四小时提供洗衣加急服务。v委托代办服务。客房客房酒店项目策划书培训课件第7页肆肆Z壹壹K酒店酒店v有大堂酒吧。v专业性茶室。v西餐厅外其他外国餐厅，配有专门厨房。v有饼屋。v有最少能容纳200人正式宴会大宴会厅，配有专门宴会厨房。v有二十四小时营业餐厅。v钢琴吧-高雅音乐酒吧，云集各类名酒佳酿，有现场音乐演出餐厅、酒吧餐厅、酒吧酒店项目策划书培训课件第8页v有最少
6、能容纳有最少能容纳400人会议专用会议人会议专用会议厅、配有衣帽间。厅、配有衣帽间。v配有配有5个小会议室。个小会议室。v有同声传译设施（最少有同声传译设施（最少4种语言）种语言）v有电话会议设施。有电话会议设施。v有现场视音频转播系统。有现场视音频转播系统。v有供出租电脑及电脑投影仪、普通有供出租电脑及电脑投影仪、普通胶片投影仪、幻灯机、录像机、文胶片投影仪、幻灯机、录像机、文件粉碎机。件粉碎机。v有专门复印室、配置足够复印机设有专门复印室、配置足够复印机设备。备。v有当代化电子印刷及装订设备。有当代化电子印刷及装订设备。v有摄影胶卷冲印室。有摄影胶卷冲印室。商务设施商务设施酒店项目策划书培
7、训课件第9页肆肆Z壹壹K酒店酒店v保龄球室（保龄球室（6道）。道）。v美容美发室。美容美发室。v精品店。精品店。v独立书店。独立书店。v独立鲜花店独立鲜花店娱乐设施娱乐设施安全设施安全设施电子卡门锁。电子卡门锁。客房珍贵物品保险。客房珍贵物品保险。自备发电系统。自备发电系统。酒店项目策划书培训课件第10页2.项目背景项目背景背景背景背景背景1 1：上海虹桥综合交通枢纽：上海虹桥综合交通枢纽：上海虹桥综合交通枢纽：上海虹桥综合交通枢纽-换乘客流促使商业高速发展换乘客流促使商业高速发展换乘客流促使商业高速发展换乘客流促使商业高速发展虹桥综合交通枢纽东起外环线，西至华翔路，北临虹桥综合交通枢纽东起外
8、环线，西至华翔路，北临北翟路，南到沪青平公路，控制占地北翟路，南到沪青平公路，控制占地26.6平方公里。平方公里。城市轨道交通：虹桥交通枢纽将聚集地铁城市轨道交通：虹桥交通枢纽将聚集地铁2号线号线(虹虹桥交通枢纽至浦东机场桥交通枢纽至浦东机场)、5号线（莘庄站至虹桥交通枢号线（莘庄站至虹桥交通枢纽）、纽）、10号线号线(虹桥交通枢纽至外高桥虹桥交通枢纽至外高桥)、13号线号线(虹桥虹桥交通枢纽至普陀区交通枢纽至普陀区)，低速磁悬浮、高速磁悬浮，另外低速磁悬浮、高速磁悬浮，另外还有铁路、航空、公交出租等交通工具，同时还多预留还有铁路、航空、公交出租等交通工具，同时还多预留了两条地铁轨道。了两条地
9、铁轨道。酒店项目策划书培训课件第11页2.项目背景项目背景酒店项目策划书培训课件第12页2.项目背景项目背景背景2：上海世博会 -国际来访者刺激酒店业发展 上海世博会邀请了个国家和国际组织参展，吸引万人次参观者，是中国政府申办和筹备上海世博会期间向国际社会作出一项庄重承诺，这两项指标都将创世博会多年历史最高统计。按照计划，预计在今年内，确认参加上海世博会国家和国际组织将到达或超出个。外国参展商落户将带动商业贸易蓬勃发展；旅游经济所带来人群将产生对酒店、宾馆等商业设施大量需求，世博会更将带来大量旅游人群和许多商务贸易方面客流。酒店项目策划书培训课件第13页选址选址西郊（徐泾）临空商务区地理位置和
10、发展优势西郊（徐泾）临空商务区地理位置和发展优势v2.12.1城市枢纽效应城市枢纽效应：虹桥交通枢纽所产生巨大人流、物流、虹桥交通枢纽所产生巨大人流、物流、信息流必将为其周围地域带来财富商机，当代化大综合交信息流必将为其周围地域带来财富商机，当代化大综合交通枢纽已经不但仅发挥交通功效，而且将快速推进含有商通枢纽已经不但仅发挥交通功效，而且将快速推进含有商业、商务、休闲等多功效新城市空间拓展，并成为城市发业、商务、休闲等多功效新城市空间拓展，并成为城市发展主要节点展主要节点 。v2.22.2西郊（徐泾）临空商务区地理位置西郊（徐泾）临空商务区地理位置 西郊临空商务区在徐泾镇东侧，紧邻即将建设虹桥
11、交通西郊临空商务区在徐泾镇东侧，紧邻即将建设虹桥交通枢纽（毗邻西郊（徐泾）临空商务区仅枢纽（毗邻西郊（徐泾）临空商务区仅1 1公里）。其规划公里）。其规划范围：南起徐泾港，北至蟠龙港；西到诸光路，东到与闵范围：南起徐泾港，北至蟠龙港；西到诸光路，东到与闵行区交界小涞港；占地共有行区交界小涞港；占地共有29792979亩，约亩，约198.6198.6公顷。公顷。3.可行性研究可行性研究酒店项目策划书培训课件第14页选址选址西郊（徐泾）临空商务区本身肌理特色西郊（徐泾）临空商务区本身肌理特色 2.1 2.1 良好生态环境良好生态环境 规划区域内原生河道和古老树木组成了天然雕饰闲适环境，不可再生自然
12、肌理，人与自然友好、可连续发展高档商务园区。2.2 2.2 高档房产集群高档房产集群 区域周围有西郊庄园、西郊大公馆、大豪山林别墅、康虹花园、久事西郊花园、荷兰银行、国际网球俱乐部等。2.3 2.3 丰富旅游资源丰富旅游资源西郊（徐泾）临空商务区能够借助周围旅游资源，如上海动物园、七宝古镇、青龙塔、佘山及朱家角等，形成独特商务旅游特色。3.可行性研究可行性研究酒店项目策划书培训课件第15页肆肆Z壹壹K酒店酒店 2.4 2.4 良好教育环境和人才基础良好教育环境和人才基础在徐泾附近有国家会计学院、德法学校、美国学校及在徐泾附近有国家会计学院、德法学校、美国学校及上海房地产学校等；在周围高档别墅区
13、内居住着大量外籍上海房地产学校等；在周围高档别墅区内居住着大量外籍人士、高级白领及国内外著名学者。人士、高级白领及国内外著名学者。2.5 2.5 优越开发条件优越开发条件西郊临空商务区所处地块当前基本上是未开垦西郊临空商务区所处地块当前基本上是未开垦“处女处女地地”，没有历史包袱，能够在短期内快速开启，开发成本，没有历史包袱，能够在短期内快速开启，开发成本相对较低，能够进行高标准、整体性综合开发。相对较低，能够进行高标准、整体性综合开发。3.可行性研究可行性研究酒店项目策划书培训课件第16页肆肆Z壹壹K酒店酒店 西郊（徐泾）临空商务区功效定位西郊（徐泾）临空商务区功效定位v西郊（徐泾）临空商务
14、区定位之一西郊（徐泾）临空商务区定位之一 立足大上海、辐射长三角立足大上海、辐射长三角“商务高地商务高地”。高端商务人士因为其强劲消费能力，日益成为各方市场。高端商务人士因为其强劲消费能力，日益成为各方市场争夺重点，同时大交通枢纽便利又为其方便地抵达提供了确保。因而争夺重点，同时大交通枢纽便利又为其方便地抵达提供了确保。因而西郊（徐泾）临空商务区将其目标市场定位在高端商务人士。（商务西郊（徐泾）临空商务区将其目标市场定位在高端商务人士。（商务酒店服务主要人群）酒店服务主要人群）v西郊（徐泾）临空商务区定位之二西郊（徐泾）临空商务区定位之二适应上海产业升级要求，建立适应上海产业升级要求，建立“创
15、新服务园区创新服务园区”。v西郊（徐泾）临空商务区定位之三西郊（徐泾）临空商务区定位之三提供全方位信息平台，打造提供全方位信息平台，打造“信息枢纽信息枢纽”。3 3.可行性研究可行性研究酒店项目策划书培训课件第17页肆肆Z壹壹K酒店酒店宏观经济环境宏观经济环境旅游增加，带动酒店行业兴旺旅游增加，带动酒店行业兴旺3 3.可行性研究可行性研究1年，上海接待入境旅游人数将由272万人次增加到400万人次，如按每人次住宿两夜计，年上海接待入境旅游者客房需求为800万房夜次，比增加约256万房夜次。在加上未来20奥运会和20上海世博会，上海高档客房需求将面临较大上升空间。2相关部门预测，上海世博会总参观
16、相关部门预测，上海世博会总参观客流量将超出客流量将超出7000万人次，平均日万人次，平均日客流量客流量40万人次，高峰日客流量则万人次，高峰日客流量则将到达将到达60万人次。而依据上海相关万人次。而依据上海相关部门规划，到世博会举行时，上海部门规划，到世博会举行时，上海星级酒店和经济型酒店床位将到达星级酒店和经济型酒店床位将到达40万张，截止去年年中，上海星级万张，截止去年年中，上海星级宾馆只有宾馆只有359家，共家，共9万张床位。也万张床位。也就是说，世博会期间，上海酒店市就是说，世博会期间，上海酒店市场床位缺口超出场床位缺口超出10万张。万张。酒店项目策划书培训课件第18页酒店酒店SWOT
17、分析分析新进入者新进入者国内外著名酒店集团国内外著名酒店集团优势优势拥有灵活投资策略，能够选择最正确投资点拥有雄厚资金，含有丰富行业经验，拥有大量人才贮备，并因长久经营拥有行业管理人际关系等特殊资源。劣势劣势资金量相对小，行业经验不足，人才贮备不足长久在行业中，形成行为惯性，应变能力不足，出现战略盲点。在市场拓展中，还未真正深入二、三线城市机会机会当前市场中依然存在巨大潜在市场或市场空白快速发掘潜在市场，占领市场空白威胁威胁来自于行业中现有集团反应及新同时进入者行为新进入者和赶超者，将以灵活机制、快速行动，超前战略思维以后居上酒店项目策划书培训课件第19页商务酒店市场前景商务酒店市场前景v从发
18、展趋势上看，从现在起到，上海市场对甲级酒店式办公楼需要将与日俱增，走势强劲。本项目紧靠虹桥机场，含有地理特殊性，商务酒店和商务别墅在该地域均属稀缺产品。虹桥机场规划增辟国内航线，未来客户群体将愈加扩大。外来投资进入、周围商业区拓展，使得对商务类物业需求连续增加。据相关资料，当前虹桥地域商务楼趋向担心，已向周围地域延伸。v从供求关系上看，土地是不可再生资源，经多年开发，西郊（徐泾）临空商务区剩下土地供给量已极其有限。而在需求上，更是一个身份表达，所以市场缺口较大，因而有巨大商业价值。酒店项目策划书培训课件第20页房地产开发企业指挥部技术部工程部审算部设备部市场部物业开发部运营部财务部项目一项目二
19、本项目项目经理专家组土建水电工程师造价师采购员营销人员物业管理员技术员会计组织结构图组织结构图酒店项目策划书培训课件第21页项目任务分工表工作工作编号号工作工作项目目指指挥部部技技术部部财务部部工程部工程部市市场部部审算部算部物物业开开发部部运行部设备部部1 1人事人事2 2重大技术审查决议3 3设计管理管理4 4技技术指指标5 5科研指科研指标6 6行政管理行政管理7 7外事工作外事工作8 8档案管理档案管理9 9资金保金保险1010财务管理管理酒店项目策划书培训课件第22页项目任务分工表工作工作编号号工作工作项目目指指挥部部技技术部部财务部部工程部工程部市市场部部审算部算部物物业开开发部部
20、运行部设备部部1111审计1212计划管理划管理1313协议管理1414招投招投标管管理理1515工程策划1616土建土建评定定项目管理目管理1717工程前期工程前期工作工作1818质量管理量管理1919安全管理安全管理2020设备选型型酒店项目策划书培训课件第23页项目任务分工表工作工作编号号工作工作项目目指指挥部部技技术部部财务部部工程部工程部市市场部部审算部算部物物业开开发部部运行部设备部部2121设备材料材料采采购2222安装工程安装工程项目管理目管理2323运行准备2424广告宣广告宣传2525开通、开通、调试、验收收2626系系统交接交接2727物物业开开发2828酒店开酒店开业2
21、929酒店酒店营销-主主办 -协办 -配合配合酒店项目策划书培训课件第24页协议管理协议管理1.协议模式协议模式 EPC2.EPC模式下业主职责模式下业主职责3.协议总体策划协议总体策划4.协议分析协议分析5.协议控制和跟踪协议控制和跟踪6.协议风险管理协议风险管理酒店项目策划书培训课件第25页协议生命期特征协议生命期特征计划计划完工完工阶段阶段1开启开启阶段阶段2计划计划阶段阶段 3实施实施阶段阶段 4收尾收尾协议生命周期协议生命周期时间时间变更成本增加变更成本增加风险降低风险降低信息质量信息质量酒店项目策划书培训课件第26页肆肆Z壹壹K酒店酒店设计设计-采购采购-施工总承包施工总承包（EP
22、C）协议模式协议模式 EPC酒店项目策划书培训课件第27页EPC模式下业主职责模式下业主职责向向EPC承包商支付工程款承包商支付工程款审查同意分包商审查同意分包商招标选择招标选择EPC承包商承包商编制业主要求编制业主要求监督和验收监督和验收酒店项目策划书培训课件第28页肆肆Z壹壹K酒店酒店v协议体系协调协议体系协调又称为协议网络，目标是项目所包括各协议之间关系又称为协议网络，目标是项目所包括各协议之间关系安排与协调。安排与协调。包含内容包含内容工程和工作内容完整性工程和工作内容完整性技术上协调技术上协调价格上协调价格上协调时间上协调时间上协调协议管理组织协调协议管理组织协调 协议总体策划协议总
23、体策划酒店项目策划书培训课件第29页总体分析总体分析-协议总体分析内容-协议法律基础-协议类型-协议文件和协议语言-协议文件解释次序-承包商主要任务-发包人责任-协议价格-协议总体分析内容-施工工期-违约责任-验收、移交和保修-索赔程序和争议处理协议分析协议分析协议详细分析协议详细分析-将承包协议目标、要求和协议双方责权利关系分解落实到详细工程活动上-针对对象：协议协议书、规范、图纸、工作量表-经过协议事件表、网络图、横道图等定义各工程活动以项目工作分解结构为基础（WBS）-协议工作分解结构（CWBS）对CWBS中活动，编制协议事件表协议分析协议分析酒店项目策划书培训课件第30页肆肆Z壹壹K酒
24、店酒店v协议实施控制协议实施控制建立协议实施确保体系建立协议实施确保体系监督承包商工程小组和分包商按协议施工监督承包商工程小组和分包商按协议施工对协议实施情况进行跟踪，对协议推行情况加对协议实施情况进行跟踪，对协议推行情况加以诊疗以诊疗进行协议变更管理进行协议变更管理日常索赔与反索赔日常索赔与反索赔 协议控制和跟踪协议控制和跟踪酒店项目策划书培训课件第31页风险识别风险识别风险定性分析风险定性分析风险定量分析风险定量分析风险控制风险控制与管理与管理协议风险管理协议风险管理风险应对办法风险应对办法酒店项目策划书培训课件第32页项目分解结构项目分解结构WBS1.项目项目WBS2.项目流程图项目流程
25、图3.项目任目任务编码4.项目任务分解表项目任务分解表酒店项目策划书培训课件第33页肆肆Z壹壹K酒店酒店HomeBridgehotel决议阶段决议阶段实施阶段实施阶段使用阶段使用阶段酒店项目策划书培训课件第34页肆肆Z壹壹K酒店酒店决议阶段环境调查和分析项目定义和论证组织策划管理策划合同策划经济策划技术策划风险分析酒店项目策划书培训课件第35页肆肆Z壹壹K酒店酒店实施阶段设计准备阶段设计阶段施工阶段动用前准备阶段保修阶段营销宣传酒店项目策划书培训课件第36页肆肆Z壹壹K酒店酒店施工阶段投资控制进度控制质量控制安全控制合同管理组织与协调竣工验收酒店项目策划书培训课件第37页肆肆Z壹壹K酒店酒店营
26、销宣传平面媒体电视网络利用虹桥枢纽报纸杂志广告牌磁悬浮车内高铁站台地铁广播公交车车身机场广播热气球酒店项目策划书培训课件第38页任务编码表任务序号任务序号任务名称任务名称子任务序号子任务序号子任务名称子任务名称1立项和可行性研究100选定项目，签定合作意向书101初步确定开发方案 102申报规划关键点 103申报、审批项目提议书 104编制项目可行性研究汇报 105申报、审批项目可行性研究汇报酒店项目策划书培训课件第39页任务编码表任务序号任务序号任务名称任务名称子任务序号子任务序号子任务名称子任务名称2项目规划设计 200申报选址定点 201申报规划设计条件 202委托作出规划设计方案 20
27、3办理人防、消防审核 204审定规划设计方案 205落实环境保护“三废”治理方案 206建设工程勘察招、投标 207委托地质勘探 208委托初步设计 209申报、审定初步设计酒店项目策划书培训课件第40页任务编码表任务序号任务序号任务名称任务名称子任务序号子任务序号子任务名称子任务名称3市政配套300征求主管部门审查意见 301落实市政公用设施配套方案 302报审市政配套方案 303市政各管理部门提出市政配套意见 304市政管线综合 酒店项目策划书培训课件第41页任务编码表任务序号任务序号任务名称任务名称子任务序号子任务序号子任务名称子任务名称4土地使用权取得401办理建设用地规划许可证 40
28、2办理建设用地委托钉桩 403办理国有土地使用权出让申请 404主管部门实地勘察 405土地估价汇报预审 406委托地价评定 407办理核定地价手续 408办理土地出让审批 409签署国有土地使用权出让协议 410领取暂时国有土地使用证 411领取正式国有土地使用证 412国有土地使用权出让金返还 酒店项目策划书培训课件第42页任务编码表任务序号任务序号任务名称任务名称子任务序号子任务序号子任务名称子任务名称5拆迁安置501委托进行拆迁工作 502办理拆迁申请 503审批、领取拆迁许可证 504签署房屋拆迁责任书 505办理拆迁公告与通知 506办理户口冻结 507暂停办理相关事项 508确定
29、拆迁安置方案 509签署拆迁赔偿书面协议 510召开拆迁动员会，进行拆迁安置 511发放运作拆迁赔偿款 512拆迁施工现场防尘污染管理 513移交拆迁档案资料 514房屋拆迁纠纷裁决 515强制拆迁 酒店项目策划书培训课件第43页任务编码表任务序号任务序号任务名称任务名称子任务序号子任务序号子任务名称子任务名称6开工前准备601领取房地产开发项目手册 602项目转入正式计划 603交纳煤气（天然气）厂建设费 604交纳自来水厂建设费 605交纳污水处理厂建设费 606交纳供热厂建设费 607交纳供电贴费及电源建设集资费 608土地有偿出让项目办理“四源”接用手续 609设计单位出报批图 610
30、出施工图 611编制、报送工程档案资料，交档案确保金 612办理消防审核意见表 613审批人防工程、办理人防许可证 614核发建设工程规划许可证 615领取开工审批表，办理开工登记 酒店项目策划书培训课件第44页任务编码表任务序号任务序号任务名称任务名称子任务序号子任务序号子任务名称子任务名称7工程建设招投标701办理招标登记、招标申请 702招标准备 703招标通告 704编制招标文件并核准 705编制招标工程标底 706标底送审协议预算审查处确认 707标底送市招标办核准，正式申请招标 708投标单位资格审批 709编制投标书并送达 710召开招标会，勘察现场 711召开开标会议，进行开标
31、 712评标、决标 713发中标通知书 714签署工程承包协议 715工程承包协议审查 酒店项目策划书培训课件第45页任务编码表任务序号任务序号任务名称任务名称子任务序号子任务序号子任务名称子任务名称8开工手续801办理质量监督注册登记手续 802建设工程监理 803办理开工统计登记 804交纳实心黏土砖限制使用费 805办理开工前审计 806交纳投资方向调整税 807领取固定资产投资许可证 808报装施工用水、电、路 809协调街道环卫部门 810协调交通管理部门 811交纳绿化建设费，签署绿化协议 812领取建设工程开工证 酒店项目策划书培训课件第46页项目进度管理项目进度管理1.甘特图甘
32、特图2.进度拖延原因分析进度拖延原因分析3.进度拖延处理办法进度拖延处理办法酒店项目策划书培训课件第47页甘特图甘特图酒店项目策划书培训课件第48页酒店项目策划书培训课件第49页甘特图甘特图酒店项目策划书培训课件第50页进度拖延原因分析进度拖延原因分析v计划时忘记计划时忘记(遗漏遗漏)部分必需功效或工作部分必需功效或工作v计划值计划值(比如计划工作量、连续时间比如计划工作量、连续时间)不足，不足，相关实际工作量增加相关实际工作量增加v资源或能力不足，比如计划时没考虑到资源资源或能力不足，比如计划时没考虑到资源限制或缺点，没有考虑怎样完成工作限制或缺点，没有考虑怎样完成工作v出现了计划中未能考虑
33、到风险或情况，未能出现了计划中未能考虑到风险或情况，未能使工程实施到达预定效率使工程实施到达预定效率v在当代工程中，上级在当代工程中，上级(业主、投资者、企业主业主、投资者、企业主管管)经常在一开始就提出很紧迫工期要求。使经常在一开始就提出很紧迫工期要求。使承包商或其它设计人、供给商工期太紧。而承包商或其它设计人、供给商工期太紧。而且许业主为了缩短工期，经常压缩承包商做且许业主为了缩短工期，经常压缩承包商做标期、前期准备时间。标期、前期准备时间。工期及相关计划失误酒店项目策划书培训课件第51页进度拖延原因分析进度拖延原因分析v工作量改变。可能是因为设计修改、设计错工作量改变。可能是因为设计修改
34、、设计错误、业主新要求、修改项目标目标及系统范误、业主新要求、修改项目标目标及系统范围扩展造成围扩展造成v外界外界(如政府、上层系统如政府、上层系统)对项目新要求或限对项目新要求或限制，设计标准提升可能造成项目资源缺乏无制，设计标准提升可能造成项目资源缺乏无法及时完成法及时完成v环境条件改变，如不利施工条件不但造成对环境条件改变，如不利施工条件不但造成对工程实施过程干扰，有时直接要求调整原来工程实施过程干扰，有时直接要求调整原来已确定计划已确定计划v发生不可抗力事件，如地震、台风、动荡、发生不可抗力事件，如地震、台风、动荡、战争状态等。战争状态等。边际条件变化酒店项目策划书培训课件第52页进度
35、拖延原因分析进度拖延原因分析v计划部门与实施者之间，总分包商之间，业主与承包计划部门与实施者之间，总分包商之间，业主与承包商之间缺乏沟通商之间缺乏沟通v工程实施者缺乏工期意识，比如管理者拖延了图纸供工程实施者缺乏工期意识，比如管理者拖延了图纸供给和同意给和同意v项目参加单位对各个活动项目参加单位对各个活动(各专业工程和供给各专业工程和供给)之间逻之间逻辑关系辑关系(活动链活动链)没有清楚地了解，下达任务时也没有没有清楚地了解，下达任务时也没有作详细解释，同时对活动必要前提条件准备不足，各作详细解释，同时对活动必要前提条件准备不足，各单位之间缺乏协调和信息沟通，许多工作脱节，资源单位之间缺乏协调
36、和信息沟通，许多工作脱节，资源供给出现问题供给出现问题v因为其它方面未完成项目计划造成拖延。比如设计单因为其它方面未完成项目计划造成拖延。比如设计单位拖延设计、运输不及时、上级机关拖延同意手续、位拖延设计、运输不及时、上级机关拖延同意手续、质量检验拖延，业主不果断处理问题等质量检验拖延，业主不果断处理问题等v承包商没有集中力量施工，材料供给拖延，资金缺乏，承包商没有集中力量施工，材料供给拖延，资金缺乏，工期控制不紧。这可能是因为承包商同期工程太多，工期控制不紧。这可能是因为承包商同期工程太多，力量不足造成力量不足造成v业主没有集中资金供给，拖欠工程款，或业主材料、业主没有集中资金供给，拖欠工程
37、款，或业主材料、设备供给不及时设备供给不及时 管理过程中失误酒店项目策划书培训课件第53页处理进度拖延办法处理进度拖延办法v增加资源投入，比如增加劳动力、材料、周转材料和设备增加资源投入，比如增加劳动力、材料、周转材料和设备投入量投入量 v重新分配资源，比如将服务部门人员投入到生产中去重新分配资源，比如将服务部门人员投入到生产中去 降低工作范围，包含降低工作量或删去一些工作包降低工作范围，包含降低工作量或删去一些工作包(或分或分项工程项工程)v改进工具器具以提升劳动效率改进工具器具以提升劳动效率 v提升劳动生产率，主要经过辅助办法和合理工作过程提升劳动生产率，主要经过辅助办法和合理工作过程 将
38、部分任务转移将部分任务转移 v改变网络计划中工程活动逻辑关系改变网络计划中工程活动逻辑关系 v将一些工作包合并将一些工作包合并 v修改实施方案修改实施方案酒店项目策划书培训课件第54页成本管理成本管理1.成本分配成本分配2.成本控制时间区段成本控制时间区段3.成本控制主要工作成本控制主要工作4.成本超支原因分析成本超支原因分析5.降低成本办法降低成本办法酒店项目策划书培训课件第55页成本分配成本分配v本项目拟投资本项目拟投资1212亿人民币亿人民币v前期计划投资前期计划投资1 1亿元进行可行性研究等建设准备工亿元进行可行性研究等建设准备工作作v建设期计划投入建设期计划投入10.510.5亿元进
39、行建设、装修等工作亿元进行建设、装修等工作v完工后计划投入完工后计划投入0.50.5亿元进行物业管理、试运行等亿元进行物业管理、试运行等工作工作酒店项目策划书培训课件第56页成本超支原因分析成本超支原因分析v原成本计划数据不准确，估价错误，预算太低，不适当地采取低价原成本计划数据不准确，估价错误，预算太低，不适当地采取低价 策略，承包商策略，承包商(或分包商或分包商)报价超出预期最高价；报价超出预期最高价；v外部原因：上级、业主干扰，不可抗力事件外部原因：上级、业主干扰，不可抗力事件v实施管理中问题：实施管理中问题：预算外开支，被罚款；预算外开支，被罚款；成本责任不明，成本责任不明，劳动效率低
40、，工人频繁地调动，施工组织混乱；劳动效率低，工人频繁地调动，施工组织混乱；采购了劣质材料，工人培训不充分，材料消耗增加，浪费严重，发采购了劣质材料，工人培训不充分，材料消耗增加，浪费严重，发生事故，返工，周转资金占用量大，财务成本高；生事故，返工，周转资金占用量大，财务成本高；协议不利，在协议执行中存在缺点，承包商协议不利，在协议执行中存在缺点，承包商(分包商、供给商分包商、供给商)赔偿赔偿要求。要求。v工程范围增加，设计修改，功效和建设标准提升，工作量大幅度增加。工程范围增加，设计修改，功效和建设标准提升，工作量大幅度增加。酒店项目策划书培训课件第57页成本控制主要工作成本控制主要工作其它工
41、作其它工作成本计划工作成本计划工作成本监督成本监督成本跟踪成本跟踪成本诊疗工作成本诊疗工作审算部审算部酒店项目策划书培训课件第58页降低成本办法降低成本办法办法办法技术方案购置部分产品重选供给商改变实施过程变更工程范围索赔酒店项目策划书培训课件第59页项目质量管理项目质量管理1.1.质量标准评定质量标准评定2.质量管理戴明环循环质量管理戴明环循环3.质量管理重点质量管理重点4.质量管理各部分关系质量管理各部分关系5.质量、成本、进度三者关系质量、成本、进度三者关系6.协议风险管理协议风险管理酒店项目策划书培训课件第60页肆肆Z壹壹K酒店酒店v按期完成工程各阶段任务，依照详细进度计划实按期完成工
42、程各阶段任务，依照详细进度计划实施项目。施项目。v前期宣传有一定力度及社会影响力。前期宣传有一定力度及社会影响力。v招投标程序符正当定要求，协议管理到位。招投标程序符正当定要求，协议管理到位。v使本房地产开发商社会形象深入提升，增强社会使本房地产开发商社会形象深入提升，增强社会影响力！影响力！1.1.质量标准评定质量标准评定酒店项目策划书培训课件第61页肆肆Z壹壹K酒店酒店2.质量管理戴明环循环质量管理戴明环循环酒店项目策划书培训课件第62页肆肆Z壹壹K酒店酒店v对组织内部：项目策划完成、各阶段分工任务明对组织内部：项目策划完成、各阶段分工任务明确，人员培训顺利进行、后勤物资保障确，人员培训顺
43、利进行、后勤物资保障v对社会：广告宣传效果、提升著名度，抢占先期对社会：广告宣传效果、提升著名度，抢占先期市场。市场。v对周围规划建设：给予一定支援，建设符合交通对周围规划建设：给予一定支援，建设符合交通枢纽周围规划，符合徐泾商务临空区规划布局枢纽周围规划，符合徐泾商务临空区规划布局v对政府：对预期计划完成程度。对政府：对预期计划完成程度。v对承包商及分包商：管理到位，绩效考评。对承包商及分包商：管理到位，绩效考评。v对整体：资金到位情况对整体：资金到位情况3.质量管理重点质量管理重点酒店项目策划书培训课件第63页肆肆Z壹壹K酒店酒店4.质量管理各部分关系质量管理各部分关系酒店项目策划书培训课
44、件第64页成本成本费用最低成本质量最高最正确项目合理工期经济最适当5.质量、成本、进度三者关系质量、成本、进度三者关系酒店项目策划书培训课件第65页风险管理风险管理1.风险识别风险识别2.风险回避风险回避3.风险预防风险预防4.风险抑制风险抑制酒店项目策划书培训课件第66页肆肆Z壹壹K酒店酒店1.风险识别风险识别投资决议投资决议阶段阶段土地获取土地获取阶段阶段项目建设项目建设阶段阶段租售管理租售管理阶段阶段开发区域风险开发区域风险开发物业风险开发物业风险项目建设风险项目建设风险开发时机风险开发时机风险开发成本开发成本市场供求市场供求征地拆迁征地拆迁筹资筹资招标模式招标模式承包方式承包方式自然条
45、件自然条件工期拖延工期拖延项目质量项目质量开发成本开发成本施工索赔施工索赔租售协议租售协议销售时机销售时机自然灾害自然灾害意外事故意外事故酒店项目策划书培训课件第67页肆肆Z壹壹K酒店酒店v决议阶段决议阶段：搞好开发经营方案评价决议v土地获取土地获取：开展项目规划设计方案优选，v建设阶段建设阶段：经过招标模式，承包方式，协议类型选择，能够避开一些风险，或在项目施工方案中，淘汰有缺点，风险高施工方法、施工工艺v租售阶段租售阶段：可采取营销代理，以充分利用代理人丰富营销经验2.风险回避风险回避酒店项目策划书培训课件第68页肆肆Z壹壹K酒店酒店v决议阶段决议阶段1，建立高水平、多学科开发队伍2，树立
46、风险意识3，健全风险预警系统4，落实执行贡献管理责任制度5，认真细致市场调研，使项目准确定位6，调查政治、政策、社会、经济环境，使项目决议建立在坚实基础上7，做好开发方案风险分析，制订全方面风险管理计划3.风险预防风险预防v建设阶段建设阶段1，采取系统项目管理方法2，向开发建设各方人员灌输安全意识 3，现场危险源采取办法4，留有余地，保持后备5，合理布置施工现场6，及时协调7，关注天气预报，对恶劣天气防范8，加强现场质量监控9，做好现场建设日至10，尽早完成开发项目，缩短建设周期酒店项目策划书培训课件第69页肆肆Z壹壹K酒店酒店建立后备办法：v1预备费：基本预备费，价差预备费，v2进度后备办法
47、v3技术后备办法 风险转移保险、协议、确保和期货4.风险抑制风险抑制酒店项目策划书培训课件第70页人力资源管理人力资源管理1.1.人力资源战略管理程序人力资源战略管理程序2.人力资源战略评定人力资源战略评定3.绩效评定绩效评定4.薪酬管理薪酬管理酒店项目策划书培训课件第71页战略分析：1.外部环境分析2,内部条件分析战略制订：1.设定战略目标2,建立实施计划战略实施：1.人力资源开发2.人力资源管理战略评价：1.战略效果评价2,实施过程反馈1.1.人力资源战略管理程序人力资源战略管理程序酒店项目策划书培训课件第72页2.人力资源战略评定人力资源战略评定1确定评价内容2建立评价标准3衡量实际业绩
48、4实际业绩与标准相符否5采取校正行动不采取校正行动是否酒店项目策划书培训课件第73页3.绩效评定绩效评定绩效诊疗绩效诊疗考评结果考评结果结果应用结果应用绩效计划绩效计划绩效沟通绩效沟通绩效评价绩效评价酒店项目策划书培训课件第74页肆肆Z壹壹K酒店酒店v工资给付制度：结构工资制工资给付制度：结构工资制 包含：基础工资、职务（岗位、技术）工包含：基础工资、职务（岗位、技术）工资、年功工资、浮开工资（奖励工资）资、年功工资、浮开工资（奖励工资）v福利：公共福利和个别福利福利：公共福利和个别福利4.薪酬管理薪酬管理酒店项目策划书培训课件第75页信息管理信息管理1.信息管理总体模式信息管理总体模式2.项
49、目信息系统建立项目信息系统建立3.项目信息管理系统组成项目信息管理系统组成4.成本计划、协议计划信息系统成本计划、协议计划信息系统酒店项目策划书培训课件第76页肆肆Z壹壹K酒店酒店1.信息管理总体模式信息管理总体模式酒店项目策划书培训课件第77页项目管理信息系统建立项目管理信息系统建立项项目目管管理理信信息息系系统统建建立立要要确确定定以以下下几几个个基基本本问问题：题：1 1信息需要信息需要 2 2信息搜集和加工信息搜集和加工 3 3编制索引和存贮。编制索引和存贮。4 4信息使用和传递渠道。信息使用和传递渠道。酒店项目策划书培训课件第78页肆肆Z壹壹K酒店酒店vv1 1 1 1 MIS(MI
50、S(MIS(MIS(管理信息系统管理信息系统管理信息系统管理信息系统)软件，处理在项目实施中专题管软件，处理在项目实施中专题管软件，处理在项目实施中专题管软件，处理在项目实施中专题管理职能信息传递、处理问题。包含整个项目标理职能信息传递、处理问题。包含整个项目标理职能信息传递、处理问题。包含整个项目标理职能信息传递、处理问题。包含整个项目标 MISMISMISMIS系统和系统和系统和系统和各种子系统，如协议各种子系统，如协议各种子系统，如协议各种子系统，如协议 MISMISMISMIS系统，成本系统，成本系统，成本系统，成本 MISMISMISMIS系统，资源系统，资源系统，资源系统，资源 M
