1、领秀朝阳商业项目市场定位领秀朝阳商业项目市场定位观典行销观典行销第1页一、宏观环境分析一、宏观环境分析二、长春市商业现实状况二、长春市商业现实状况三、项目可行性分析三、项目可行性分析四、项目定位四、项目定位汇报结构：汇报结构：第2页一、一、宏观环境分析宏观环境分析1 1、城市经济背景、城市经济背景2 2、城市三大产业背景、城市三大产业背景3 3、城市财政实力背景、城市财政实力背景4 4、城市投资背景、城市投资背景5 5、城市收入背景、城市收入背景第3页1 1、城市经济背景、城市经济背景GDPGDP长春市经济整体走势保持健康稳定发展势态，年预计地域生产总值完成2588亿元，按不变价格计算，实现增
2、加率16.5%，以来均保持两位数增加，且高于全国平均增加率，位于主要城市增加前列。城市经济快速发展能够带动了长春各项基础设施建设及完善，对周围城市吸纳能力大城市经济快速发展能够带动了长春各项基础设施建设及完善，对周围城市吸纳能力大大增强，为长春房地产业提供巨大发展机会大增强，为长春房地产业提供巨大发展机会,提供了经济保障。提供了经济保障。宏观环境分析宏观环境分析 第4页2 2、城市三大产业背景、城市三大产业背景数据补充：长春市规模以上工业产值完成3600亿元，增加26.8%。汽车工业产值完成2353亿元，增加16.6%。三产百分比结构改变对比年份第一产业比重14.713.512.811.811
3、10.79.39.6第二产业比重44.344.245.447.148.346.848.950.2第三产业比重4142.241.841.140.742.541.840.2 二、三产业所占比重二、三产业所占比重日益增大且增加速度加紧，日益增大且增加速度加紧，对地产业发展是利好原因。对地产业发展是利好原因。宏观环境分析宏观环境分析 第5页3 3、城市财政实力背景、城市财政实力背景年全市财政收入在整体经济及投入快速增加前提下，也取得较快增幅及增率，如左图可知，年全市普通预算全口径财政收入370亿，增加率虽有所回落，但相对比还有着85.5亿增加额。城市财政实力增强，能够看出政府部门调控将会愈加含有力度。
4、城市财政实力增强，能够看出政府部门调控将会愈加含有力度。宏观环境分析宏观环境分析 第6页4 4、城市投资背景、城市投资背景固定资产固定资产固定资产投资总额同GDP一样保持较快增长速度，虽受到政策限制作用，在出现最高位增长后，近两年里有所回落，但长春市经济发展处于高速增长久，所以年预估固定资产投入完成1890亿元，增长40%。较高固定资产投入及增加对于经济含有极大推进作用，相信在一股高速投较高固定资产投入及增加对于经济含有极大推进作用，相信在一股高速投资热潮及经济高速增加形势下，房地产业也随之加紧向前前进步伐。资热潮及经济高速增加形势下，房地产业也随之加紧向前前进步伐。宏观环境分析宏观环境分析
5、第7页5 5、城市收入背景、城市收入背景 人均可支配收入人均可支配收入2000-以来，保持在单位数增加，而在年后长春市人均可支配收入快速增加，进入到快速增加通道。20人均可支配收入到达14476元，增率为13%。居民生活水平得到显著提升。而居民长久又含有储蓄习惯，手中持有大量资居民生活水平得到显著提升。而居民长久又含有储蓄习惯，手中持有大量资居民生活水平得到显著提升。而居民长久又含有储蓄习惯，手中持有大量资居民生活水平得到显著提升。而居民长久又含有储蓄习惯，手中持有大量资金，为房地产消费提供确保，金，为房地产消费提供确保，金，为房地产消费提供确保，金，为房地产消费提供确保，伴随人均消费能力提升
6、，人们房产投资意识与投资伴随人均消费能力提升，人们房产投资意识与投资伴随人均消费能力提升，人们房产投资意识与投资伴随人均消费能力提升，人们房产投资意识与投资力度不停加强。力度不停加强。力度不停加强。力度不停加强。宏观环境分析宏观环境分析 第8页宏观环境分析小结宏观环境分析小结 1、长春市、长春市GDP增加连续稳定，个人消费能力不停提升，固定资产投入加大，增加连续稳定，个人消费能力不停提升，固定资产投入加大，长春市进入高速发展阶段。为地产开发和地产投资领域提供了更辽阔发长春市进入高速发展阶段。为地产开发和地产投资领域提供了更辽阔发 展空间。展空间。2、长春市经济腾飞，吸引了国内外众多著名企业纷纷
7、进驻。为地产开发行业、长春市经济腾飞，吸引了国内外众多著名企业纷纷进驻。为地产开发行业 带来了更多市场机遇。带来了更多市场机遇。第9页二、二、长春市商业现实状长春市商业现实状况况1 1、长春市五大商圈分布情况、长春市五大商圈分布情况2 2、长春商业业种业态分析长春商业业种业态分析 3、长春市公寓、写字间市场分析、长春市公寓、写字间市场分析4、长春市酒店业市场分析、长春市酒店业市场分析第10页站前商圈站前商圈东盛商圈东盛商圈重庆路商圈重庆路商圈红旗商圈红旗商圈桂林路商圈桂林路商圈1 1、长春五大商圈分布情况、长春五大商圈分布情况本案本案当前长春已经被确定当前长春已经被确定当前长春已经被确定当前长
8、春已经被确定当前长春已经被确定当前长春已经被确定城市级商圈共有城市级商圈共有城市级商圈共有城市级商圈共有城市级商圈共有城市级商圈共有5 5 5 55 5个，个，个，个，个，个，他们分别是：他们分别是：他们分别是：他们分别是：他们分别是：他们分别是：重庆路商圈重庆路商圈重庆路商圈重庆路商圈重庆路商圈重庆路商圈红旗街商圈红旗街商圈红旗街商圈红旗街商圈红旗街商圈红旗街商圈桂林路商圈桂林路商圈桂林路商圈桂林路商圈桂林路商圈桂林路商圈站前商圈站前商圈站前商圈站前商圈站前商圈站前商圈东盛商圈东盛商圈东盛商圈东盛商圈东盛商圈东盛商圈第11页五大商圈五大商圈1 1、长春五大商圈分布情况、长春五大商圈分布情况重
9、庆路商圈研究重庆路商圈研究 红旗商圈研究红旗商圈研究 桂林路桂林路 站前商圈研究站前商圈研究 东盛商圈研究东盛商圈研究 第12页商圈四至商圈四至重庆路商业街是以人民大街、永安街、北安路、西安大路所围成区域，重庆路西起同志街，重庆路商业街是以人民大街、永安街、北安路、西安大路所围成区域，重庆路西起同志街，东至大经路，横跨朝阳区和南关区，全长东至大经路，横跨朝阳区和南关区，全长1500米。米。1。现有交通情况。现有交通情况区域以公路交通为主，有多条公共巴士通往本区域。区域以公路交通为主，有多条公共巴士通往本区域。（见公共巴士站点表格）（见公共巴士站点表格）2。人流及客源情况。人流及客源情况商圈日人
10、流超出商圈日人流超出60万人；本商圈主力消费人群主要来自长春当地中高收入层，主力年纪层大万人；本商圈主力消费人群主要来自长春当地中高收入层，主力年纪层大约为约为20到到50岁青年及中年人士，而且女性百分比比较大，其中学生客流是一个主要起源。岁青年及中年人士，而且女性百分比比较大，其中学生客流是一个主要起源。3。整体档次及商业特色。整体档次及商业特色重庆路商业街在长春地位甚至超出淮海路南京路在上海地位，它是城市重庆路商业街在长春地位甚至超出淮海路南京路在上海地位，它是城市“客厅客厅”是长春一张是长春一张商业名片！长春最顶级品牌在这里集中（商业名片！长春最顶级品牌在这里集中（AMANI、BURBE
11、RRY），整体看，该商圈以中等），整体看，该商圈以中等商品为主，中低商品、高档商品为辅助经营格局已渐趋成熟。高档以卓展为主，中等以长百商品为主，中低商品、高档商品为辅助经营格局已渐趋成熟。高档以卓展为主，中等以长百大楼、亚泰福苑、国贸中心为主，中低以人防商场等为主高中低级齐全，交通便利、客流量大楼、亚泰福苑、国贸中心为主，中低以人防商场等为主高中低级齐全，交通便利、客流量大、交易量高特点。大、交易量高特点。重庆路商圈研究重庆路商圈研究 第13页商圈形成过程研究商圈形成过程研究商圈形成过程研究商圈形成过程研究商圈形成过程研究商圈形成过程研究 时间时间发展说明发展说明代表性商家代表性商家1952年
12、年重庆路起步并不早，1952年长春第五百货商店（现在更名为长春百货大楼）开业，之前出现四个百货商店也表示了当初重庆路城市商业地位，而后围绕着第五百货商场陆续出现了一些简单配套商业；第五百货商店第五百货商店1991年年长春百货商业进入发展期，1991年，长春国贸中心商场开业，国贸中心商场成立对重庆路后期商业发展起到了举足轻重作用，它与第五百货商店遥相呼应，成为了长春商业双子塔，商业羊群效应凸显；长春国贸中心商场长春国贸中心商场1996-1997年年1997年长春卓展购物中心开业，重庆路城市顶级商业场所地位逐步显现，同年佐丹奴和宝狮龙店开业，长春逐步进入品牌消费阶段；长春卓展购物中心长春卓展购物中
13、心佐丹奴、宝狮龙佐丹奴、宝狮龙-大量品牌专卖店及旗舰店在重庆路开业，而一些国内著名连锁百货也瞄准了这个市场（沃尔玛，1月1日百盛开业），重庆路被打造成了名符其实“长春金街”；同时新入驻购物商场也满足了消费者多元化需求沃尔玛、亚泰富苑沃尔玛、亚泰富苑05-至今至今 商圈盈利能力增强，商业竞争加剧,重庆路商业街出现了大量相同品牌专卖店及主力店,真正抵达一铺难求程度。（三家七匹狼，两家国美）重复开店七匹狼、国美重复开店七匹狼、国美第14页集中型商业分布集中型商业分布集中型商业分布集中型商业分布集中型商业分布集中型商业分布 长春百货大楼长春百货大楼长春人防地下商场长春人防地下商场亚泰富苑亚泰富苑崇智商
14、场崇智商场国贸中心国贸中心万达广场万达广场(沃尔玛沃尔玛)王府井王府井卓展购物中心卓展购物中心国美电器国美电器重庆路商圈内集中型商业主要分布于重庆路两侧重庆路商圈内集中型商业主要分布于重庆路两侧,多为百货及购物中心。多为百货及购物中心。第15页区域集中型商业现实状况区域集中型商业现实状况区域集中型商业现实状况区域集中型商业现实状况区域集中型商业现实状况区域集中型商业现实状况1 11 项目名称项目名称地址地址商业面积（商业面积（m2）业态定位业态定位租金情况（元/m2/天）综合分析综合分析亚泰富苑亚泰富苑重庆路重庆路618号号7层共层共46000每层约每层约6600单铺：单铺：40-120主要面
15、积区间：主要面积区间：40-80B1：运动休闲1F：精品名店2F:男士衣饰绅士名流3F:少女装4F:淑女装5F：休闲生活6F：品牌折扣、美食广场利用扣率联营服装：25%鞋类：25%珠宝：2%化装品：7%12月25日开业；百货所属亚泰集团是长春最有影响力国有控股企业，亚泰富苑定位为中高档，同档次中经营情况很好。百货大楼百货大楼人民大街人民大街1881号号重庆路口重庆路口十层共十层共65000每层每层6500主力铺主力铺:30-120B1:餐饮、保健馆餐饮、保健馆1F：珠宝、时尚精品：珠宝、时尚精品2F:鞋类、名包鞋类、名包3F:少女装少女装4F:名媛淑女名媛淑女5F：绅士装：绅士装6F：家居类（
16、东：家居类（东)、小家电、小家电（西）（西）7-9F:家电数码城（东）工家电数码城（东）工艺文化馆（西）艺文化馆（西）利用扣率联利用扣率联营营服装：服装：27%鞋类：鞋类：26%区域最有历史百货，当前略显老化，业绩曾经辉煌，但这些年竞争力大不如前，亏损1634万元，属于百货类亏损大户。国贸中心国贸中心人民大街人民大街与重庆路与重庆路交汇处交汇处七层共计0每层约3000单铺面积：30-80-1F：手机1F：化装品、珠宝2F:鞋类3F:绅士衣饰4F:仕女装5F：名媛衣饰6F：绒纺7F：品牌折扣利用扣率联利用扣率联营营服装：服装：26%曾经与百货大楼并称双子，曾经与百货大楼并称双子，现在也随之衰败，
17、现在也随之衰败，第16页区域集中型商业现实状况区域集中型商业现实状况区域集中型商业现实状况区域集中型商业现实状况区域集中型商业现实状况区域集中型商业现实状况2 22项目名项目名称称地址地址商业面积商业面积（m2）业态定位业态定位租金情况（元/m2/天）综合分析综合分析卓展购卓展购物中心物中心重庆路重庆路1255号号商业部分商业部分8层共计层共计123000单层面积单层面积15000单铺单铺70-130-1FA：鞋类及养护-1FB：超市、屈臣氏、烟酒糖茶、面包坊、同仁堂、药店-2F：停车场、洗衣中心1F：精品、化装品、名表、珠宝、手机、香水2F:国际精品、正装。商务男装、户外休闲装、名表眼镜、男
18、士单品、男包、男士内衣3F:置业内装、女包、饰品4F:女装、皮装、文胸、内衣、化装品、饰品、时尚钟表5F：运动、时尚、户外休闲、健身器材6F：精品家电、家庭影院、婴童用具、床上用具、厨具、音像制品7F：美食广场、健身、美容美发等功效设施利用扣率联营服装：27.5%鞋类：27%化装品：8%推广费用1%长春档次最高商业百货，有A、B座联体商业，国际顶级品牌、亚洲和国内著名品牌1100余种，代表性品牌：GUESS、AMANI、BURBERRY，销售额并不高，暂时处于亏损阶段。万达广万达广场场重庆路重庆路五层建筑面积共计80000单层营业16000申格体育5000沃尔玛0国美3000影城：50001F
19、单铺：80-1501F：东方火锅、食间牛排、申格体育东方火锅、食间牛排、申格体育2F：沃尔玛、苏宁沃尔玛、苏宁4F:万达电影城、神采飞扬光明艺校万达电影城、神采飞扬光明艺校1F沿重庆街：沿重庆街：14-161F南面内街南面内街10-12是一个三大主力店集合综合商体，一层出售内铺28000元/平方米外铺最高65000元/平方米，底铺因为租金很高经营失败，业主退场后引入申格体育；人防地人防地下商场下商场重庆路人民路地底天桥地下两层地下两层5300B1：约：约300B2约约5000B1单铺：单铺：1-2B2单铺：单铺：10B1：饰品B2：衣饰批发B1：40-60B2：12-14人行通道面积2到3个平
20、方米小饰品店，每个店面日租金80元以上，地下两层做中低级服装批发生意比很好。第17页 商圈沿街铺位分析商圈沿街铺位分析商圈沿街铺位分析商圈沿街铺位分析商圈沿街铺位分析商圈沿街铺位分析 本商圈内沿街铺位很多是商家旗舰店，沿街商业产品档次在城市中本商圈内沿街铺位很多是商家旗舰店，沿街商业产品档次在城市中本商圈内沿街铺位很多是商家旗舰店，沿街商业产品档次在城市中本商圈内沿街铺位很多是商家旗舰店，沿街商业产品档次在城市中属于高档，所以街铺产品特征为比较高级形态。属于高档，所以街铺产品特征为比较高级形态。属于高档，所以街铺产品特征为比较高级形态。属于高档，所以街铺产品特征为比较高级形态。主力铺位面积：主
21、力铺位面积：主力铺位面积：主力铺位面积：120-200120-200平方米（旗舰店普通由多个标准铺位组合而成）平方米（旗舰店普通由多个标准铺位组合而成）平方米（旗舰店普通由多个标准铺位组合而成）平方米（旗舰店普通由多个标准铺位组合而成）铺位形态：单层铺位大约铺位形态：单层铺位大约铺位形态：单层铺位大约铺位形态：单层铺位大约80%80%，双层及以上约，双层及以上约，双层及以上约，双层及以上约20%20%铺位主力面宽：铺位主力面宽：铺位主力面宽：铺位主力面宽：4.0-4.54.0-4.5米米米米 铺位主力进深：铺位主力进深：铺位主力进深：铺位主力进深：12-1412-14米米米米 层高：层高：层高
22、：层高：3.8-4.53.8-4.5米米米米第18页从业态百分比看，在重庆路商圈全部业态中307个中，衣饰/鞋业/皮具/体育用具是主要经营业态，占比46%。餐饮类、钟表眼镜店及食杂店类分列其次，其它珠宝、通讯、银行、婚纱、美容美发等生活辅助功效项目齐全。作为长春市最早商圈之一重庆路商圈已成为长春市商业重心。铺位业态百分比分析铺位业态百分比分析重庆路商圈研究重庆路商圈研究 第19页 5、铺位业态现实状况、铺位业态现实状况重庆路商圈研究重庆路商圈研究 重庆路位于长春市中心地段，是长春主要商业区域。重庆路上商业业态重庆路位于长春市中心地段，是长春主要商业区域。重庆路上商业业态均为运动、休闲、时尚为一
23、体著名品牌衣饰。均为运动、休闲、时尚为一体著名品牌衣饰。第20页重庆路商圈租金水平整体看在长春市各个商圈重庆路商圈租金水平整体看在长春市各个商圈重庆路商圈租金水平整体看在长春市各个商圈重庆路商圈租金水平整体看在长春市各个商圈中位于前列。中位于前列。中位于前列。中位于前列。各大商场、超市等主力店租金水平都较高。各大商场、超市等主力店租金水平都较高。各大商场、超市等主力店租金水平都较高。各大商场、超市等主力店租金水平都较高。主街租金范围：主街租金范围：主街租金范围：主街租金范围：15-2015-20元元元元/平方米平方米平方米平方米/天。天。天。天。副街（交叉小马路）租金范围：副街（交叉小马路）租
24、金范围：副街（交叉小马路）租金范围：副街（交叉小马路）租金范围：1010元元元元/平方米平方米平方米平方米/天水平。天水平。天水平。天水平。铺位租金铺位租金铺位租金铺位租金 第21页商圈研究结论商圈研究结论商圈研究结论商圈研究结论:1、重庆路商圈以卓展购物中心、亚泰富苑购物中心等大型百货商场为代表，结合商业街品牌精品店铺形成了中高消费区，商业业态展现多样化格局。2、该商圈零售商业功效强大，消费者集中，在长春市经济发展中，对人们消费习惯培养及对消费方式形成含有较大推进力。交通方便，商圈辐射范围大，除长春市区外，外五县区域该商也会辐射到，但沿街商铺、各大主力店现阶段主要是以衣饰类为主，即使经过不停
25、商品自置换，当前已形成独具特色体育用具一条街及综合各类商品集合不过内部竞争激烈；同时作为长春传统商业中心地位及优先市场份额不停受到其它各个商圈挑战，如红旗街商圈、桂林路商圈、东盛商圈，各个商圈形成和发展都在充分调研重庆路商圈优劣势基础上不停完善自己经营特点。当前消费者需求出现多元化特点，各级细分市场准确定位成为制胜关键，有车族增加及家居建材类需求增加，对于重庆路商圈容留有车族及单纯经营日用生活品链而损失家居建材类消费需求短板成为当前瓶颈。详细看，长百大楼在底被上市企业收购，并经过股份制改革，进行企业结构重新调整，企业经营定位不再局限于传统长百给人五商店印象，而是重新经过调研确定企业中等商品为主
26、、与卓展购物中心差异化经营策略，同时关注其它商圈同档次经营定位商场不停进行调整；卓展在经营策略上也逐步进行综合性商场过渡，定位高端消费群体同时，也开始关注中等商品作为辅助项目对吸纳客流主要作用，同时依据消费者消费特征，不停完善自己功效设施，提升消费者满意度；亚泰福苑依靠重庆路商圈优势及亚泰集团强大实力，在重庆路商圈高成本高租金环境中能保持同商圈内低租金运行模式，对于吸纳客流培养忠诚消费群体会起到主要作用，同时低租金模式下也为频繁促销活动提供了基础，为著名度提升及市场份额不停提升提供契机。综合看，在商业项目中，重庆路商圈作为长春市当前客流量最大、交易量最多、日常生活用具链市场份额最大地位会连续较
27、长时间。第22页五大商圈五大商圈1 1、长春五大商圈分布情况、长春五大商圈分布情况重庆路商圈研究重庆路商圈研究重庆路商圈研究重庆路商圈研究 红旗商圈研究 桂林路桂林路 站前商圈研究站前商圈研究 东盛商圈研究东盛商圈研究 第23页商圈四至商圈四至 红旗街商圈是以红旗街为中轴，由工农大路、延安大路、宽平大路、开运街围合而成区红旗街商圈是以红旗街为中轴，由工农大路、延安大路、宽平大路、开运街围合而成区域，以红旗街和工农大路交汇处为关键区域。域，以红旗街和工农大路交汇处为关键区域。1 1、现有交通情况、现有交通情况 区域以公路交通为主，有轨电车为辅。区域以公路交通为主，有轨电车为辅。2 2、人流及客源
28、情况、人流及客源情况 商圈日人流超出商圈日人流超出5050万人；本商圈主力消费人群主要来自长春当地中高收入层，主力年万人；本商圈主力消费人群主要来自长春当地中高收入层，主力年 龄层大约为龄层大约为2020到到5050岁青年及中年人士，而且女性百分比比较大。岁青年及中年人士，而且女性百分比比较大。3 3、整体档次及商业特色、整体档次及商业特色 红旗作为长春市规模最大、业种齐全、档次较高商圈，但当前其娱乐、餐饮功效相红旗作为长春市规模最大、业种齐全、档次较高商圈，但当前其娱乐、餐饮功效相 对较弱，缺乏有规模、档次著名商家，而且沿街商铺经营业种比较单一，现阶段主对较弱，缺乏有规模、档次著名商家，而且
29、沿街商铺经营业种比较单一，现阶段主 要是以衣饰类为主。中等大众化消费为此商圈主要特色。要是以衣饰类为主。中等大众化消费为此商圈主要特色。红旗街商圈研究红旗街商圈研究 第24页红旗街商圈形成过程时间时间发展说明发展说明代表性商家代表性商家1994-1994年红旗地下商城开业及欧亚商都、亚细亚进驻加速了这个区域商业迅猛发展。红旗商城、红旗地下商城、红旗商城、红旗地下商城、欧亚商都、亚细亚欧亚商都、亚细亚长春世纪村开盘，为红旗商圈发展创造了更多机遇。长影世纪村长影世纪村台湾蓝天电脑集团旗下百脑汇资讯广场继沈阳店开业后,再度迈入东北市场，百脑汇将投资3亿元在长春工农大路自建自营,全力打造一个占地117
30、00平方米,总建筑面积70000余平方米一站购足式大型IT商场，红旗商圈成为IT行业领导先锋。百脑汇百脑汇-各路开发商纷纷进军红旗街商圈，加速了红旗商圈写字间、公寓、IT、购物中心等产品发展。万达购物中心、颐高数码万达购物中心、颐高数码广场、盛世城、大连锦绣广场、盛世城、大连锦绣等等红旗商圈研究红旗商圈研究 1、商圈形成过程研究、商圈形成过程研究第25页 红旗商圈内主力店主要分布于红旗街与红旗商圈内主力店主要分布于红旗街与工农大路交汇处主要为大型购物商场、工农大路交汇处主要为大型购物商场、红旗街沿线为部分餐饮、学校等相关配红旗街沿线为部分餐饮、学校等相关配套设施。套设施。红旗商圈研究红旗商圈研
31、究 2、区域集中型商业现实状况、区域集中型商业现实状况第26页项目名称项目名称地址地址商业面积商业面积（m m2 2）业态定位业态定位租金情况（元/m2/天）综合分析综合分析欧亚商都欧亚商都工农大路工农大路1414号号（红旗街口）（红旗街口）地下一层、地上地下一层、地上1010层层共计共计1313万万-2F：停车场-1F:超市（A)品牌折扣店(B)1F：化装品、饰品、女鞋（A座）、饰品、烟酒（B座）2F：绅士衣饰3F：女装、饰品、女包4F：仕女装、精品配饰5F：运动休闲馆（A座）儿童天地（B座）6F：时尚家居馆（A座）精品家电馆（B座）79F：IT科技园10F:美食城（A座）办公区（B座）9F
32、9F、10F10F：1.71.7整个商城定位于中等，商城经营很好，人流量大，价位中等，适合工薪阶层消费。红旗地下商城红旗地下商城工农大路与工农大路与红旗街交汇处红旗街交汇处地下一层地下一层1.41.4万万音像、服装、鞋帽、小商品、化装品、家用小电器、一部分餐饮等10-2010-20该地下商城经营范围较齐全，当前大多数客群起源于周围学校学生，商城内商品价格相对廉价，属于低级消费。红旗商圈研究红旗商圈研究 3、区域集中型商业现实状况、区域集中型商业现实状况第27页项目名称项目名称 地址地址商业面积商业面积（m m2 2）业态定位业态定位租金情况（元/m2/天）综合分析综合分析百脑汇百脑汇工农大路工
33、农大路13131313号号13层面积层面积达达1.7万万,526层约有层约有3.2万万-1F-1F-2F-2F：停车场、设备房：停车场、设备房1F1F：笔记本、品牌机：笔记本、品牌机2F2F：电玩、耗材、配件：电玩、耗材、配件3F3F：DIYDIY、外设、配件、电、外设、配件、电 脑座椅脑座椅4F4F：办公设备、商用设备、：办公设备、商用设备、监控、相关配件。监控、相关配件。5F5F：美食广场：美食广场6F26F:6F26F:高档写字楼高档写字楼商场集IT卖场、美食、写字楼为一体综合性建筑。主要是电脑类电子产品销售和维修为主，属于长春大型电子卖场，流感人员较多。巴黎春天巴黎春天朝阳区工农大路朝
34、阳区工农大路10551055号号 -1F:品牌运动1F:化装品、珠宝、眼鏡2F:少女装、饰品3F：仕女装、水吧、美容4F:男装、饰品5F:休闲、户外、运动6F:婴童、家居7F:电玩、爆米花、娱乐利用扣率联营利用扣率联营依靠长春红旗商圈优势地段，商场定位为中高档水平，流动消费人员相对周围商场稍差。亚细亚亚细亚朝阳区红旗街朝阳区红旗街5 5号号 营业面积达营业面积达2 2万平方米万平方米 1F:百货类、箱包2F:针织品、鞋类3F:男士服装4F:女士服装5F;体育休闲、牛仔休闲6F:苏宁电器7F:床上用具、文化用具利用扣率联营利用扣率联营商场定位为中高档水平，消费人群为工薪阶层，流感人员较多。第28
35、页红旗商圈研究红旗商圈研究 4、商圈沿街铺位业态、商圈沿街铺位业态第29页 从图表能够看出红旗商圈其主力业从图表能够看出红旗商圈其主力业态应归属于餐饮业，所占百分比约态应归属于餐饮业，所占百分比约40%，其次为银行、邮政、电信、，其次为银行、邮政、电信、学校。学校。红旗商圈研究红旗商圈研究 5、铺位业态百分比分析、铺位业态百分比分析第30页红旗商圈研究红旗商圈研究 6、铺位租金、铺位租金第31页商圈研究结论商圈研究结论:红旗街商圈未来将以欧亚商都扩大经营为依靠，以盛世城、万达广场、红旗街商圈未来将以欧亚商都扩大经营为依靠，以盛世城、万达广场、颐高数码广场等项目为重点，加大商贸商务、颐高数码广场
36、等项目为重点，加大商贸商务、ITIT电子及影视文化产业比重，电子及影视文化产业比重，加紧经干院、无线电一厂等商业加紧经干院、无线电一厂等商业“断带断带”区域商业化开发步伐。当前红旗区域商业化开发步伐。当前红旗街商圈重点推进总投资街商圈重点推进总投资2626亿元、总建筑面积亿元、总建筑面积31.531.5万平方米万达商业综合体万平方米万达商业综合体项目。它建成将极大推进红旗商圈发展壮大。项目。它建成将极大推进红旗商圈发展壮大。伴随盛世城、万达、颐高、锦绣地产等项目标相继建成，红旗商圈将伴随盛世城、万达、颐高、锦绣地产等项目标相继建成，红旗商圈将会成为长春市集购物、娱乐、餐饮与一体大型商业基地。会
37、成为长春市集购物、娱乐、餐饮与一体大型商业基地。现如今红旗街所处阶段正值上升状态，以欧亚为关键商业格局成为此现如今红旗街所处阶段正值上升状态，以欧亚为关键商业格局成为此区域一个商业亮点，商圈业态相对比较单一，不过其辅助和配套商业各有区域一个商业亮点，商圈业态相对比较单一，不过其辅助和配套商业各有特点。红旗街地下商场面向低端消费群体有很大吸引力。这里特点。红旗街地下商场面向低端消费群体有很大吸引力。这里ITIT业在全市业在全市来讲处于一个龙头位置，像美国硅谷、北京中关村一样，长春来讲处于一个龙头位置，像美国硅谷、北京中关村一样，长春ITIT关键就在关键就在红旗街。红旗街。第32页五大商圈五大商圈
38、1 1、长春五大商圈分布情况、长春五大商圈分布情况重庆路商圈研究重庆路商圈研究 红旗商圈研究红旗商圈研究 桂林路商圈研究桂林路商圈研究 站前商圈研究站前商圈研究 东盛商圈研究东盛商圈研究 第33页桂林路商圈研究桂林路商圈研究 商圈四至商圈四至 位于朝阳区，是以同光路、牡丹街、自由大路、立信街合围区域，以同志街和桂林位于朝阳区，是以同光路、牡丹街、自由大路、立信街合围区域，以同志街和桂林路交汇处为中心。路交汇处为中心。1 1、商圈整体规划定位：、商圈整体规划定位：该区定位为以年轻人为主要目标用户群时尚、前卫、国际化购物、休闲、娱乐型该区定位为以年轻人为主要目标用户群时尚、前卫、国际化购物、休闲、
39、娱乐型 商业中心。商业中心。2 2、规划实施方法：、规划实施方法：近期勉励引进一家大型百货店；适度引进含有特色餐饮店、酒吧、咖啡厅等；严格近期勉励引进一家大型百货店；适度引进含有特色餐饮店、酒吧、咖啡厅等；严格 控制开设经营雷同、低级次各类综合性零售店、农贸市场等；限制区域规模扩张，控制开设经营雷同、低级次各类综合性零售店、农贸市场等；限制区域规模扩张，加强集聚特色；增设大型公共停车场和公共休息空间。加强集聚特色；增设大型公共停车场和公共休息空间。3 3、商圈内部街道规划、商圈内部街道规划 隆礼路酒吧街隆礼路酒吧街 西康胡同网吧街西康胡同网吧街 而桂林路第一阶段建设，努力培育成以年轻时尚娱乐消
40、费为主要对象、含有韩国风情而桂林路第一阶段建设，努力培育成以年轻时尚娱乐消费为主要对象、含有韩国风情 特色综合商业街区。特色综合商业街区。第34页4、现有交通情况区域以公路交通为主，有多条公共巴士通往本区域。（见公共巴士站点表格）5、人流及客源情况商圈日人流超出40万人，桂林路单街日人流超出8万；周末人流超出15万；本商圈消费人群主要来自长春当地年轻白领及学生（本区域学生消费劲很强），外籍消费以韩国人为主，日均韩国消费人流超出1000人。6、整体档次及商业特色桂林路这几年发展非常快速，尤其是2004-年，形成了城市中高档休闲购物中心，这里是年轻人购物天堂，因为东北师大汉字系大量韩国留学生带动了
41、周围韩国消费，10月106家韩国主题店开业使街区被冠以了韩国商业街称谓，这也很好诠释了商圈特征。隆礼路酒吧街规模也逐步扩大，当前聚集了大约20间酒吧在此营业。桂林路商圈研究桂林路商圈研究 第35页桂林路商圈形成过程时间时间发展说明发展说明代表性商家代表性商家19461946年年东北师范大学创建，随即东师大附中及附小成立，本区域出现了一些配合学生消费日杂食品店。日杂食品类日杂食品类8080年代起年代起伴随80年代改革开放发展，因为周围学区及大医院林立，一些文化层次高及收入较高长春市民居住于此，形成了城市富人区；富人迁入富人迁入1990-桂林市场及桂林商厦出现，使桂林路商圈成为长春时代前沿，成为了
42、年轻人消费购物首选地；19921992年桂林路市场、年桂林路市场、19951995年桂林商厦成立年桂林商厦成立-2500名韩国留学生及商务人士带动了区域内韩国商品需求，学生消费劲增强，使桂林路成为年轻人购物天堂；荣德超市（恒客隆）、韩国街开街-至今富人聚集，带动了周围消费劲，提升了消费档次，逐步形成了以桂林路为关键中高档餐饮、娱乐及衣饰店，周围酒店及金融机构也极大发展依林小镇、小燕莎依林小镇、小燕莎1、商圈形成过程研究、商圈形成过程研究桂林路商圈研究桂林路商圈研究 第36页桂林商厦桂林商厦小燕莎购物广场小燕莎购物广场香格里拉大酒店香格里拉大酒店恒客隆超市（依林小镇恒客隆超市（依林小镇）桂林路市
43、场桂林路市场桂林路商圈内主力店桂林路商圈内主力店主要分布于同志街及主要分布于同志街及桂林路沿线自由大路桂林路沿线自由大路两侧多为金融机构和两侧多为金融机构和城市配套及学校。城市配套及学校。2、商圈集中型商业分析、商圈集中型商业分析桂林路商圈研究桂林路商圈研究 第37页桂林路商圈内主力店主要分布于同志街桂林路商圈内主力店主要分布于同志街及桂林路沿线自由大路两侧多为金融机及桂林路沿线自由大路两侧多为金融机构和城市配套及学校。构和城市配套及学校。3、区域集中型商业现实状况、区域集中型商业现实状况桂林路商圈研究桂林路商圈研究 第38页项目名称项目名称地址地址商业面积商业面积（m m2 2）业态定位业态
44、定位租金情况（元/m2/天）综合分析综合分析小燕莎购物广场小燕莎购物广场桂林路立信街交桂林路立信街交汇处汇处五层共五层共27232723每层约每层约550550单铺：单铺：8-158-15-1F:-1F:男装男装1F1F2F:2F:女装、饰品女装、饰品3F:3F:童装童装4F4F5F:5F:商场办公区商场办公区B1B1：7.5-9.37.5-9.31F1F：16.2-19.116.2-19.12F:7.6-8.82F:7.6-8.83F:4.2-4.83F:4.2-4.84F:1.8-2.54F:1.8-2.56月开业；与桂林商厦及依林小镇静位相同,不过因为面积较小,式样不丰富,处于下风恒客隆
45、超市（依恒客隆超市（依林小镇林小镇西康路同志街交西康路同志街交汇处汇处三层共三层共1750017500B1B1约约250025001F2F1F2F各约各约75007500依林单铺依林单铺:8-10:8-10-1F:依林小镇前卫衣饰、时尚饰品1-2F:恒客隆超市B1B1：16.7-20.516.7-20.5开业；主营饰品,前卫衣饰也有一些,每个铺位月租金4到5000元桂林商厦桂林商厦桂林路桂林路四层共约四层共约39003900单层面积约单层面积约10001000单铺面积：单铺面积：7-127-12-1F2F：前卫衣饰、时尚饰品、女性用具3F:男装B1B1：12.1-12.612.1-12.61F
46、1F：20.3-21.520.3-21.52F:11.5-12.52F:11.5-12.53F:6.2-6.83F:6.2-6.81995年开业，做得最好同类商场,以女性为主，男士免进牌子随地可见,成为桂林路商圈代名词之一桂林路市场桂林路市场朝阳区桂林路朝阳区桂林路 28号号 服装饰品、生活百货、服装饰品、生活百货、蔬菜、水果、肉制品蔬菜、水果、肉制品属于综合性市场，一部分为服装类，另一部分为生活用具及食品类，属于低层消费场所。4、区域集中型商业现实状况、区域集中型商业现实状况分析分析桂林路商圈研究桂林路商圈研究 第39页5、区域业态百分比分析、区域业态百分比分析桂林路商圈研究桂林路商圈研究
47、第40页A A租金段租金段C C租金段租金段B B租金段租金段E E租金段租金段F F租金段租金段D D租金段租金段6、铺位租金、铺位租金桂林路商圈研究桂林路商圈研究 第41页区位区位租金租金（元（元/m/m2 2/天）天）租金水平分析租金水平分析A A租金段租金段立信街立信街(同光路至自由大路同光路至自由大路)1.2-5.51.2-5.5主力主力1.5-2.51.5-2.5在靠近桂林路地段日租金基本超出5元；而一些比较边缘区域日租金在1元左右；B B租金段租金段同志街同志街(同光路至自由大路同光路至自由大路)3.8-9.33.8-9.3主力主力5.5-6.05.5-6.0铺位普通比较大约80
48、平方米，大小铺位租金差距比较大，大铺日租金不到4元，好位置小铺靠近10元；C C租金段租金段隆礼路隆礼路（长庆街至立信街）（长庆街至立信街）0.7-10.00.7-10.0主力主力2.5-3.02.5-3.0隆礼路与同志街交汇处街铺日租金抵达10元，而隆礼胡同一些面积较大铺位，日租金不到1元，酒吧面积比较大租金相对也不高；D D租金段租金段桂林路桂林路（长庆街至立信街）（长庆街至立信街）6.5-12.56.5-12.5主力主力7.0-8.07.0-8.0商圈关键街区，人流最旺商业街，现在基本一铺难求，因为铺位面积普遍较小，租金比较高E E租金段租金段西康路西康路（长庆街至立信街）（长庆街至立信
49、街）3.2-7.63.2-7.6主力主力5.0-6.05.0-6.0餐饮及衣饰业态集中，面积在30-40平方米，平均租金比较高，抵达5-6元，商业气氛与桂林路、同志街相当。E E租金段租金段自由大路自由大路（长庆街至立信街）（长庆街至立信街）3.0-8.63.0-8.6主力主力4.5-5.34.5-5.3当地段属于主干道，商业街互动性不足，多为大酒店及旗舰店，小铺位极少，日租金大多在5到6元，经营情况普通。桂林路商圈研究桂林路商圈研究 7、桂林路商圈铺位租金、桂林路商圈铺位租金第42页 区域繁荣地段日租金区域繁荣地段日租金大多超出大多超出6 6元，而边缘区元，而边缘区域租金与普通地段并无很域租
50、金与普通地段并无很大区分，相对来说，当地大区分，相对来说，当地段普通经营者为一些实力段普通经营者为一些实力不强小商家，每个月概要不强小商家，每个月概要交纳交纳1 1万元房租，所以经万元房租，所以经营情况不好经营者难以支营情况不好经营者难以支撑，换手率不低。经营好撑，换手率不低。经营好小型经营者月纯收入在小型经营者月纯收入在1 1万左右。万左右。桂林路商圈研究桂林路商圈研究 8、铺位业态分析、铺位业态分析第43页商圈研究结论商圈研究结论商圈研究结论商圈研究结论:1 1、桂林路商业中心以同志街和桂林路交叉十字路口为中心商业圈，标志性建桂林路商业中心以同志街和桂林路交叉十字路口为中心商业圈，标志性建
