1、北京万科青青项目北京万科青青项目营销策略汇报营销策略汇报 项目营销策略研究报告分析第1页区域市场区域市场区域内市场分析区域内市场分析北京市居住类市场宏观情况北京市居住类市场宏观情况泛竞争区域潜在市场分析泛竞争区域潜在市场分析产品升级产品升级产品解读产品解读产品创造生活产品创造生活产品选择人群产品选择人群产品规范行为产品规范行为老客户描述老客户描述新客群描述新客群描述客群升级（定位）客群升级（定位）老客户生活描述老客户生活描述产品调整提议产品调整提议生活档次提升生活档次提升老客户关注点描述老客户关注点描述宣传推广策略宣传推广策略关注点改变关注点改变产品对比产品对比项目项目SWOT分析分析产品形象
2、定位产品形象定位营销初步提议营销初步提议成功升级成功升级“星园星园”模式模式伟业资源优势伟业资源优势万科品牌优势万科品牌优势价格策略价格策略销售预期销售预期销售执行销售执行分析执行项目营销策略研究报告分析第2页区域市场区域市场北京市居住类市场宏观情况北京市居住类市场宏观情况北京市居住类市场宏观情况北京市居住类市场宏观情况区域内市场分析区域内市场分析区域内市场分析区域内市场分析泛竞争区域潜在市场分析泛竞争区域潜在市场分析泛竞争区域潜在市场分析泛竞争区域潜在市场分析项目营销策略研究报告分析第3页需求与供给需求与供给需求与供给需求与供给 特点特点AA北京市住宅市场总量供需平衡，需求稳定增加北京市住宅
3、市场总量供需平衡，需求稳定增加 特点特点BB大部分地域住宅价格走势平稳，热点地域价格有上扬大部分地域住宅价格走势平稳，热点地域价格有上扬 特点C年110月，5000-5500均价楼盘50以上分布于朝阳与海淀 特点特点EE北京贫富差距过大，供给与需求不对称北京贫富差距过大，供给与需求不对称,造成一定结构上失衡造成一定结构上失衡北京市居住类市场宏观情况北京市居住类市场宏观情况 特点特点DD服务比拼激烈服务比拼激烈,产品性价比全方面提升，紧凑型户型受到消费者欢迎产品性价比全方面提升，紧凑型户型受到消费者欢迎 项目营销策略研究报告分析第4页30-90万70%20%10%年收入10万以上家庭年收入3-1
4、0万家庭年收入在3万元以下家庭90万以上家庭年收入房价10%75%住宅房价结构15%30万以下北北京京居居民民家家庭庭收收入入结结构构（数据起源：北京市统计局）北京家庭收入与购房价格比较分析北京家庭收入与购房价格比较分析北京家庭收入与购房价格比较分析北京家庭收入与购房价格比较分析项目营销策略研究报告分析第5页外来人口占相当百分比，当前外地务工、经商人员已到达20。并成逐年递增趋势。北京常住人口结构北京常住人口结构 购房以自用为主投资型消费不停上升 购房目消费结构消费结构消费结构消费结构项目营销策略研究报告分析第6页从客群购置百分比发展来看，外籍（含港、澳、台）从客群购置百分比发展来看，外籍（含
5、港、澳、台）和外省市购置逐步增多和外省市购置逐步增多购房消费人群结构购房消费人群结构购房消费人群结构购房消费人群结构项目营销策略研究报告分析第7页1、北京将进入消费稳定增长久，并能长时间保持消费活力。2、土地政策及金融政策实施将影响行业进行清盘，使市场经营更为有序。3、北京大规模城市建设给北京房地产行业带来巨大市场机会及利润空间。4、二三级市场影响二手房存量大，随城区价格上扬和供给量紧缩，必将更加活跃。二、三级市场活跃，不会抑制一级市场销售情况，相反，会带动一级市场，形成联动。二手房市场将冲击低档住房市场，置业升级将给中高档住宅带来更大购买需求。5、2008奥运影响0708年出现无新增住宅真空
6、市场现象。新增奥运场馆将制造多个住宅新区。奥运带动京城北部、东部购房热点地区升温，进一步拉大南北差距。2005年宏观市场走势项目营销策略研究报告分析第8页凭借强大资金实力以32亿竞拍价购得北京48.78公顷土地。不停进行事件制造为项目做了无偿宣传。承诺“开发一个小区，建设一个公园”。大量购置土地，在京各处罚别开发。表达其开发实力。项目名称分别用“珠江”二字冠名。强化品牌文化，重视品牌宣传。项目基本均价都不高。并采取小心递涨方式，稳步发展。利用媒体声音为其大造舆论攻势，使其品牌优势先入为主。以9.05亿元天价购40.79万平方米土地，蓄势待发。总裁陈长春善于树立个人品牌，从而带动整个企业品牌。在
7、京外地开发商在京外地开发商在京外地开发商在京外地开发商 自年开始，又有大量外地开发商进京，大品牌如招商地产、华侨城等，且在京开发项目体量较大；伴随中国加入WTO，如美国汉斯（开发项目：公园大道）等国际大型地产开发商进入中国，品牌竞争将更为激烈。项目营销策略研究报告分析第9页周围缺乏完善生活配套周围缺乏完善生活配套区域内市场分析区域内市场分析 优越自然生态环境优越自然生态环境城市绿化带五环最大城市隔离绿化带古塔公园，皇家枣林公园，类森林原生公园、城市生态公园、CBD国际高尔夫公园五大市政公园浑然一体，绿意昂然逐步成熟完善区域认可逐步成熟完善区域认可 良好交通可达性良好交通可达性京沈高速家门前快速
8、路，快速便捷五环路一路通畅直达各区良好政策支持良好政策支持项目营销策略研究报告分析第10页珠江绿洲珠江绿洲扬州水乡扬州水乡(怡景城三期怡景城三期)世纪东方城世纪东方城柏阳景园柏阳景园京城雅居京城雅居世纪华侨城世纪华侨城区域市场竞争项目区域市场竞争项目区域市场竞争项目区域市场竞争项目项目营销策略研究报告分析第11页 世纪东方城 珠江绿洲世纪华侨城总建面：105万平米 总建面：40.7万平米 总建面：潜在存量：投放时间：04.08（三期）投放时间：04.06（三期）投放时间：柏阳景园 京城雅居扬州水乡(怡景城三期)总建面：47.36万平米 总建面：17万平米 总建面：投放时间：04.7（一期）投放
9、时间：04.12（二期）投放节点：04.08（四期）区域市场竞争项目一览表区域市场竞争项目一览表区域市场竞争激烈，潜在供给总量区域市场竞争激烈，潜在供给总量179179万平方米，后续存量巨大。万平方米，后续存量巨大。项目营销策略研究报告分析第12页重点竞争个案分析重点竞争个案分析重点竞争个案分析重点竞争个案分析小区为板式高层，相对成熟，景观设计简单。当代简约格调建筑，低密度纯板住区，56层板楼（部分带电梯），人车分流。公园位于小区内，有良好景观效果，提升了项目标性价比。城市绿化带利用很充分，有很好参加性视觉效果。售楼处选址偏僻，现场人流少，指导做不够到位。世纪东方城柏阳景园1万平米独立主题会所
10、，VIP独立式建筑会所。百米城市绿化带，公园围绕四面，环形水系设计，景观环境优势显著。宣传推广力度不足，市场认知度不高，项目道路指导不显著。项目营销策略研究报告分析第13页 周围项目均价差异较大，各个项目各有所长。所以，寻找市场差异化是万科青青项目关键竞争力表达。区域内现有世纪东方城低价入市，柏阳景园均价偏低，所以本案在此区域价格提升含有一定难度。且周围项目多为大盘操作，后期市场存量巨大，未来竞争将异常激烈。所以，需要经过实效性较强活动和密集性媒体投放深入提升万科青青品牌形象，拉开与周围项目标差距。打生态概念是本区域项目标共同特点，这需要我们要对产品进行深度挖掘，差异化对待，从更高层次提升产品
11、卖点，并塑造高价值，以赢得市场普遍关注。结结 论论项目营销策略研究报告分析第14页泛竞争区域潜在市场分析泛竞争区域潜在市场分析亦庄地亦庄地域域东南三四东南三四环区域环区域京通高速沿线京通高速沿线亦庄是近年开发热点地域，该区域当前仅有部分存量，但不再同意住宅用地，凉水河改造将带来沿线楼盘价值上涨。泛CBD地域，项目较为密集，且潜在供给量较大，较之四环、五环交通更为便利，区域成熟，生活配套完善；伴随区域内新盘辈出，市场关注度、认可度逐步提升。百子湾百子湾百子湾地域作为CBD新兴居住版块，将会拦截很大一部分客群。其同质产品多元化、高强度竞争使该区域发展商、代理行及主要操盘手平均专业水平显著高于其它区
12、域。交通便捷扩大了这个地域楼盘购置群体，当前此区域内购房者近八成是CBD业主；伴随汽车高度普及，沿线低密度住宅将越来越多地进入主流市场，中高档质量、中低级价位产品将成为这一区域主流需求。本案本案本案本案项目营销策略研究报告分析第15页东南三环、四环项目一览表东南三环、四环项目一览表东南三环、四环项目一览表东南三环、四环项目一览表美景东方美景东方山水文园山水文园乐城国际乐城国际 总建面：45万平方米 总建面：100万平方米 总建面：一期15万，二期待定 户 数：2861套 户 数：760套（三期）户 数：884套（一期）价 格：6500元/平方米 价 格：8800元/平方米 价 格：9300元/
13、平方米 容积率：2.99 容积率：1.5 容积率：2.54 投放节点：.8 投放节点：.10 投放节点：.10项目距CBD关键区3.5公里“四方新区”朝阳区东三环华威桥东300米。外方内圆围合式建筑组团外动内静，闹中取静，80米栋间距，17栋25层板楼/塔楼。小区规模较大；配套设施完善；建筑本身以板楼为主，密度较低；户型设计合理；园林特色鲜明；户型面积较大，总价较高。国际生态低密度小区，周围生活配套完善。物业服务人性化，板式设计南北通透，精装修品质相对较高。以大户型为主，项目配套设施完善，入住时间较晚，最早入住时间为底。项目营销策略研究报告分析第16页 百子湾地域重点项目一览表百子湾地域重点项
14、目一览表百子湾地域重点项目一览表百子湾地域重点项目一览表 苹果小区 后当代城 丽江新城丽江新城 总 建 面：70万平方米 总建面：70万平方米 占地面积：86万平米 潜在存量：36万平方米 潜在存量：32万平方米 潜在存量：86万平方米 投放时间：.4.22 投放时间：.9.30 投放时间：.5板楼：主力户型为7090平方米两居130180平方米三居/四居 板塔结合：主力户型为46-64平米一居，89平米两居，111132平米三居 板楼：主力户型为90平方米两居。均 价：7500元/平方米 均 价：7000元/平方米 均 价：65007000 0元/平方米 装 修：精装修 装 修：精装修 装
15、修：精装修 绿化率：40%绿化率：30%绿化率：31%容积率：3.5 容积率：3.5 容积率：3.5 CBD地域唯一纯板楼小区，短进深，大开间，南北通透，明厨明卫。二十四小时酒店式服务、二十多项自助服务。取得多项奖励，市场反应良好。属高性价比楼盘，北美风情小区。建筑形式多样。产品类型丰富。属于舒适紧凑型。项目营销策略研究报告分析第17页京通快速沿线项目一览表京通快速沿线项目一览表京通快速沿线项目一览表京通快速沿线项目一览表白领家园白领家园汇鸿家园汇鸿家园 总建面：8.9万平方米 总建面：17万平方米 户 数：766套 户 数：价 格：5800元/平方米 价 格：4300元/平方米 容积率：2.
16、5 容积率：2.2 投放节点：.12 投放节点：.9白领家园位地长安街东沿线，地铁四惠东站200米处小区，占地2.55公顷，由七栋5层-16层板式住宅楼组成。周围商业设施齐全，商业配套完善。卖点：“CBD后花园”。白领家园位地长安街东沿线，地铁四惠东站200米处卖点：“CBD后花园”小区占地2.55公顷，由七栋5层-16层板式住宅楼组成。周围商业设施齐全，商业配套完善。项目营销策略研究报告分析第18页 一品亦庄一品亦庄 领域领域(灵秀山庄三期灵秀山庄三期)瀛海名居瀛海名居 总建面：86万平方米 总建面：6万平方米 占地面积：22.65万平米 户 数：1000套（一期）户 数：352套 户 数：
17、698套 价 格：4800元/平方米 价格：均价7200元/平米 价 格：均价8500元/平米 容积率：2.3 容积率：0.68 容 积 率：0.88 投放节点：.8-.3 投放节点：04.10-05.9 投放节点：04.5-05.6 项目位于亦庄关键地带，交通便利，配套齐全，总房款低，二次投资置业较多。投入市场以来，反应良好，销售率抵达40%。产品整体设计定位为行政级公寓，三A智能化物业管理提升了项目标品质。纯Townhouse项目突出了水景和绿化带作用。小区外就是凉水河，领域专门建了横跨凉水河和绿化公园私家桥梁供小区业主使用，内外结合，水景和自然友好统一。瀛海名居设计灵感来自西班牙南部临地
18、中海“阳光海岸”，是一座国际级地中海式休闲住宅小区，小区内景观设计十分优美，格调独特。亦庄重点项目一览表亦庄重点项目一览表亦庄重点项目一览表亦庄重点项目一览表 一品亦庄一品亦庄 领域领域(灵秀山庄三期灵秀山庄三期)瀛海名居瀛海名居 总建面：86万平方米 总建面：6万平方米 占地面积：22.65万平米 户 数：1000套（一期）户 数：352套 户 数：698套 价 格：4800元/平方米 价格：均价7200元/平米 价 格：均价8500元/平米 容积率：2.3 容积率：0.68 容 积 率：0.88 投放节点：.8-.3 投放节点：04.10-05.9 投放节点：04.5-05.6 项目位于亦
19、庄关键地带，交通便利，配套齐全，总房款低，二次投资置业较多。投入市场以来，反应良好，销售率抵达40%。产品整体设计定位为行政级公寓，三A智能化物业管理提升了项目标品质。纯Townhouse项目突出了水景和绿化带作用。小区外就是凉水河，领域专门建了横跨凉水河和绿化公园私家桥梁供小区业主使用，内外结合，水景和自然友好统一。瀛海名居设计灵感来自西班牙南部临地中海“阳光海岸”，是一座国际级地中海式休闲住宅小区，小区内景观设计十分优美，格调独特。项目营销策略研究报告分析第19页总总 论论 总体来讲，即使万科青青所在区域价值将会整体提升，但竞争总体来讲，即使万科青青所在区域价值将会整体提升，但竞争还是相当
20、激烈。东部区域中等项目存在大范围竞争，将分割市还是相当激烈。东部区域中等项目存在大范围竞争，将分割市场，争夺目标客户。所以，万科青青需要调动一切协力，经过场，争夺目标客户。所以，万科青青需要调动一切协力，经过品牌在北京有效落地，顺利完成三期品牌在北京有效落地，顺利完成三期B B组团销售，为万科在京项组团销售，为万科在京项目标开发与销售奠定良好基础。目标开发与销售奠定良好基础。项目营销策略研究报告分析第20页产品解读产品解读产品对比产品对比产品对比产品对比项目项目项目项目S W O TS W O TS W O TS W O T分析分析分析分析项目营销策略研究报告分析第21页项目营销策略研究报告分
21、析第22页项目营销策略研究报告分析第23页 总用地面积：总用地面积：75348.975348.9平方米平方米 三期三期B B组团用地：平方米组团用地：平方米 三期三期B B组团总建筑面积：平方米组团总建筑面积：平方米 其中其中 地上：平方米，地下平方米地上：平方米，地下平方米 总居住户数：总居住户数：446446户户 容积率：容积率：绿化率：绿化率：本项目基本技术指标本项目基本技术指标本项目基本技术指标本项目基本技术指标项目营销策略研究报告分析第24页产产 品品 对对 比比项目名称富力城（三期）山水文园（三期）美景东方（二期）开发商品牌广州富力地产北京凯亚房地产崇文城市开发企业地理位置朝阳区双
22、井桥朝阳区华威桥东南朝阳区华威桥东300米建筑形式塔楼板楼板塔结合容积率2.71.412.99绿化率60%使用率82%85%板楼81%、塔楼82%景观人工湖户型一居三居二居、三居一居三居套数约200套700套销售率71%入住时间6月6月项目营销策略研究报告分析第25页产产 品品 对对 比比项目名称后当代城（三期）石韵浩庭乐城国际风度柏林（二期）开发商品牌北京金马文华园北京浩隆房地产北京达义北方北京融达利地理位置朝阳区百子湾路16号朝阳区广渠路31号朝阳区华贸中心南800米朝阳区西大望路26号建筑形式塔楼板楼塔楼、板楼塔楼、板楼容积率2.82.22.542.7绿化率40%使用率78%85%83%
23、82%景观户型一居四居一居三居一居三居一居三居套数915套300套1300套销售率入住时间3月1月6月板楼8月、塔楼项目营销策略研究报告分析第26页产产 品品 对对 比比项目名称华侨城（一期）世纪东方城京城雅居（二期）柏阳景园（一期）开发商品牌北京华侨城北京世纪房地产北京柏宇兴业北京柏基置业地理位置朝阳区四方桥东南朝阳区四方桥东北朝阳区五方桥东南朝阳区五方桥东北建筑形式板楼板楼、塔楼联排板楼容积率2.081.081.06绿化率50%使用率81%-83%景观华侨城主题公园1.1公里环型水系户型二居、三居二居、三居二居跃层套数1024套400套销售率入住时间3月3月12月项目营销策略研究报告分析第
24、27页项目项目SWOT分析分析项目营销策略研究报告分析第28页分分分分 析析析析 要要要要 素素素素市场供需：市场供需：本项目位于东五环与京沈高速路交汇处，周围各板块环境成熟，大区域内竞争激烈。受周围各住宅版块影响或者说是拉动，本项目仍有能够将品质及价格做高空间交通：交通：项目紧邻城市主干道，含有一定交通可达性优势，交通便利；即使朝阳北路所产生交通噪音将造成一定负面影响，但便利与畅捷仍是本项目高水准必要原因项目周围自然景观：项目周围自然景观：项目北侧与五大公园隔京沈高速相望，含有一定景观环境优势，怎样更为有效利用这一自然优势条件，将会成为本项目标又一强势卖点品牌：品牌：万科品牌优势是为本项目确
25、保品质、增强信心、提升价值主要原因，也是本项目得天独厚优势所在。以品牌营销为营销基础对万科青青来说至关主要产品（规划）产品（规划）：万科产品含有本身独特优势，且三期B组团产品升级符合区域发展走势潜在竞争：潜在竞争：本项目所在东部区域潜在供给量大，潜在项目楼盘将会对本项目销售阶段形成一定竞争威胁客群：客群：消费者因为其文化背景、价值取向差异，造成其消费行为带有强烈个体特征隐性原因：隐性原因：城区发展建设（区域内城市改造、道路规划）将改进这一区域现实状况，并带动所在地域价值快速提升，同时也为本项目提供了弹性较大升值空间 项目营销策略研究报告分析第29页StrengthsStrengths优势分析优
26、势分析S1、本案邻近城市主路，交通可达性强S2、本案前期销售势态，产品可形象塑造性强S3、项目周围含有一定公园景观优势，景观资源可利用性强S4、项目内部生活配套设施完善S5、开发商品牌合理利用将成为本项目强势卖点WeaknessesWeaknesses劣势分析劣势分析W1、从现场情况看周围大环境不理想W2、西侧、北侧现有项目较多，且价格相对偏低，将造成部分客群截流W3、东侧、南侧农贸批发市场现实状况杂乱，且会造成一定交通拥堵W4、本项目待售产品升级将造成一定条件下营销难度增加 OpportunitiesOpportunities机会分析机会分析O1、小区周围项目已基本成型，居住大小区形态也初显
27、倪端O2、中等居住类物业市场需求旺盛O3、区域市场认可度提升潜力大O5、城区发展建设（区域内城市改造、道路规划）将改进这一区域现实状况 ThreatsThreats威胁分析威胁分析T1、本项目周围板块多为规模、体量较大中高档成熟小区（如世纪东方城等），区域竞争难以防止T2、潜在竞争项目楼盘将会对本项目入市形成一定威胁SWOT SWOT 分析分析分析分析项目营销策略研究报告分析第30页综合分析综合分析综合分析综合分析含有良好前期市场铺垫含有良好前期市场铺垫含有优势交通可达性含有优势交通可达性区域未来含有一定升值空间区域未来含有一定升值空间整合优势整合优势品牌优势显著品牌优势显著劣势威胁劣势威胁周
28、围人文环境较差周围人文环境较差不利于项目升级品质塑造不利于项目升级品质塑造区域市场认可度有待提升区域市场认可度有待提升周围现有项目及潜在项目周围现有项目及潜在项目将造成激烈市场竞争将造成激烈市场竞争产产品品升升级级符符合合区区域域发发展展项目营销策略研究报告分析第31页营销初步提议营销初步提议价格策略价格策略价格策略价格策略销售节奏销售节奏销售节奏销售节奏销售执行销售执行销售执行销售执行项目营销策略研究报告分析第32页出出 众众 来来 自自 万万 科科出出 彩彩 源源 于于 伟伟 业业成成 功功 升升 级级“星星 园园”模模 式式年整体营销标准价价 格格 策策 略略销销 售售 节节 奏奏销销
29、售售 执执 行行+项目营销策略研究报告分析第33页万科品牌优势万科品牌优势北京北京北京北京武汉武汉武汉武汉成都成都成都成都上海上海上海上海长春长春长春长春南昌南昌南昌南昌东莞东莞东莞东莞无锡无锡无锡无锡大连大连大连大连广州广州广州广州 万科集团企业发展历程，多年房地产开发成功经验 20万科初步完成区域战略布局，房地产业务扩展到 全国15个城市，企业逐步壮大是实力一个表达 从年“建筑无限生活”-到20“专心无处不在”-到 20“成就.生活.梦想”品牌策略，万科一直在打造 自己国际化品牌理念项目营销策略研究报告分析第34页万科品牌优势万科品牌优势万科在北京万科在北京万科西山庭院万科西山庭院 万科青
30、青家园万科青青家园万万科科城城市市花花园园万科星园万科星园北奥国北奥国际际客户对客户对万科品牌崇尚度万科品牌崇尚度万科品牌崇尚度万科品牌崇尚度，从各个项目，从各个项目“以老带新以老带新”成成交百分比这一项中，足以得到证实。交百分比这一项中，足以得到证实。项目营销策略研究报告分析第35页全程差异化营销全程差异化营销全程定制化营销全程定制化营销经典差异化营销策略：经典差异化营销策略：经典差异化营销策略：经典差异化营销策略：vv建筑营销建筑营销建筑营销建筑营销vv体验营销体验营销体验营销体验营销vv关系营销关系营销关系营销关系营销vv .产品定制化营销策略：产品定制化营销策略：产品定制化营销策略：产
31、品定制化营销策略：vv技术营销技术营销技术营销技术营销vv拟境营销拟境营销拟境营销拟境营销提升提升伟业营销优势伟业营销优势项目营销策略研究报告分析第36页营销策略营销策略技术营销技术营销技术营销技术营销 基于伟业含有建筑专业背景销售基于伟业含有建筑专业背景销售团体，培养对本产品各项技术指标团体，培养对本产品各项技术指标和功效充分解读专业人员。和功效充分解读专业人员。在深刻了解高端消费者们真正购在深刻了解高端消费者们真正购置需求、购置心理，以及生活习惯置需求、购置心理，以及生活习惯和消费特征基础上，进行项目标技和消费特征基础上，进行项目标技术销售，达成产品内核和客群需求术销售，达成产品内核和客群
32、需求统一。统一。伟业营销优势伟业营销优势项目营销策略研究报告分析第37页营销策略营销策略拟境营销拟境营销拟境营销拟境营销现场装饰与产品特色结合现场装饰与产品特色结合现场服务与物业管理结合现场服务与物业管理结合销售工具与技术宣传结合销售工具与技术宣传结合样板展示与生活情趣结合样板展示与生活情趣结合伟业营销优势伟业营销优势项目营销策略研究报告分析第38页区域市场内各项目总价对比项目名称山水文园山水文园后当代城后当代城总价总价116116万万面积面积132132平米平米石韵浩庭石韵浩庭乐城国际乐城国际风度柏林风度柏林富丽城富丽城美景东方美景东方126126平米平米140140平米平米139139平米
33、平米131131平米平米150150平米平米140140平米平米9898万万139139万万91.791.7万万150150万万9191万万9191万万价价 格格 策策 略略项目营销策略研究报告分析第39页华侨城华侨城世纪东方城世纪东方城京城雅居京城雅居90-17090-170平米平米90-15090-150平米平米160-260160-260平米平米58.5-11058.5-110万万58.5-97.558.5-97.5万万80-13080-130万万柏阳景园柏阳景园103-200103-200平米平米50-9650-96万万项目名称总价总价面积面积主要竞争对手总价对比主要竞争对手总价对比价
34、价 格格 策策 略略项目营销策略研究报告分析第40页价价 格格 策策 略略定价标准：符合区域市场内各项目价格走势在目标客户单价敏感度之内在未来激烈竞争中得以快速销售项目营销策略研究报告分析第41页价价 格格 策策 略略根据市场定价法：1、产品形式：小高板2、地理位置：五环外3、客户群定位：中白领4、面积区间：90平米-170平米本项目总价区间应在47万-88万。单价为5200元/平米项目营销策略研究报告分析第42页万科青青三期B组团年预计销售指标开盘销售阶段开盘销售阶段强销阶段强销阶段尾房销售阶段尾房销售阶段销售目标：销售目标：7575套套销售目标：销售目标：320320套套销售目标：销售目标
35、：5151套套3 3月月4 4月月5 5月月6 6月月7 7月月8 8月月9 9月月1010月月1111月月1212月月3535套套4040套套5555套套5555套套5050套套5050套套5555套套5555套套3131套套2020套套49004900平米平米56005600平米平米77007700平米平米77007700平米平米70007000平米平米70007000平米平米77007700平米平米77007700平米平米43404340平米平米28002800平米平米25482548万万29122912万万40044004万万40044004万万36403640万万36403640万万
36、40044004万万40044004万万22572257万万14561456万万预计销售预计销售446446套、销售面积约为套、销售面积约为6244062440平米、销售金额为平米、销售金额为3.23.2亿元亿元销销 售售 节节 奏奏项目营销策略研究报告分析第43页销销 售售 节节 奏奏三期B组团正式销售期从年3月年12月，共10个月。销售均价不低于5200元/平米，入场后8个月内可完成可售面积85，年底清盘。年3 3月月 4 4月月 5 5月月 6 6月月 7 7月月 8 8月月 9 9月月 10 10月月 11 11月月 12 12月月 开盘期开盘期强销期强销期结案期结案期项目营销策略研究
37、报告分析第44页v现场活动现场活动及事件营销事件营销为主，树立口碑效应，媒体广告媒体广告为辅；v户外拦截和引导户外拦截和引导进行配合，重视销售现场销售现场及样板间样板间展示作用；v客户奖励机制客户奖励机制及业务员主动营销业务员主动营销本项目非常规推广策略：销销 售售 执执 行行项目营销策略研究报告分析第45页销销 售售 执执 行行销售目标销售目标低开高走 快速销售 实现效益最大化项目营销策略研究报告分析第46页销销 售售 执执 行行3 3月月44月（开盘销售阶段）月（开盘销售阶段）销售套数销售套数35 35 套套销售面积销售面积49004900平米平米销售金额销售金额25482548万万推广主
38、题推广主题媒体配合媒体配合青青三期青青三期B B组团开盘组团开盘“小王子成人仪式小王子成人仪式”开盘活动、北青硬广、新浪、户外包装、外企直投开盘活动、北青硬广、新浪、户外包装、外企直投销售套数销售套数4040套套销售面积销售面积56005600平米平米销售金额销售金额29122912万万推广主题推广主题媒体配合媒体配合“与自然共生与自然共生”宠物大赛宠物大赛现场活动、短信公布、北青硬广、新浪、电视广告现场活动、短信公布、北青硬广、新浪、电视广告3 3月月4 4月月项目营销策略研究报告分析第47页销销 售售 执执 行行5 5月月1010月（强销阶段）月（强销阶段）销售套数销售套数5555套套销售
39、面积销售面积77007700平米平米销售金额销售金额40044004万万推广主题推广主题媒体配合媒体配合“颠覆传统颠覆传统”礼品派送礼品派送促销活动、户外画面更换、北青硬广、新浪促销活动、户外画面更换、北青硬广、新浪销售套数销售套数5555套套销售面积销售面积77007700平米平米销售金额销售金额40044004万万推广主题推广主题媒体配合媒体配合青青家园邻里录征文青青家园邻里录征文老业主活动、北青硬广、新浪、报纸软文、直投老业主活动、北青硬广、新浪、报纸软文、直投5 5月月6 6月月项目营销策略研究报告分析第48页销销 售售 执执 行行销售套数销售套数5050套套销售面积销售面积70007
40、000平米平米销售金额销售金额36403640万万推广主题推广主题媒体配合媒体配合第三届小区开放日第三届小区开放日欲望城市真爱生活欲望城市真爱生活杂志软文、北青硬广、促销活动、新浪杂志软文、北青硬广、促销活动、新浪销售套数销售套数5050套套销售面积销售面积70007000平米平米销售金额销售金额36403640万万推广主题推广主题媒体配合媒体配合青青家园收官巨献青青家园收官巨献电视广告、北青硬广、新浪、入住活动、户外画面更换电视广告、北青硬广、新浪、入住活动、户外画面更换7 7月月8 8月月项目营销策略研究报告分析第49页销销 售售 执执 行行销售套数销售套数5555套套销售面积销售面积77
41、007700平米平米销售金额销售金额40044004万万推广主题推广主题媒体配合媒体配合“引领空间引领空间”家装节家装节现场活动、电视广告、北青硬广、新浪、短信公布现场活动、电视广告、北青硬广、新浪、短信公布销售套数销售套数5555套套销售面积销售面积77007700平米平米销售金额销售金额40044004万万推广主题推广主题媒体配合媒体配合金秋大礼连环派送金秋大礼连环派送促销活动、电视广告、北青硬广、新浪促销活动、电视广告、北青硬广、新浪9 9月月1010月月项目营销策略研究报告分析第50页销销 售售 执执 行行1111月月1212月（尾房销售阶段）月（尾房销售阶段）销售套数销售套数3131套套销售面积销售面积43404340平米平米销售金额销售金额22572257万万推广主题推广主题媒体配合媒体配合青青家园历程回顾青青家园历程回顾杂志软文、新浪杂志软文、新浪销售套数销售套数2020套套销售面积销售面积28002800平米平米销售金额销售金额14561456万万推广主题推广主题媒体配合媒体配合“小王子谢幕小王子谢幕”北青硬广、新浪北青硬广、新浪1111月月1212月月项目营销策略研究报告分析第51页
