1、以后总价就变高了，总价越高，意味着来买你房子的目标客户群就变 得越小，一旦你的目标客户群越小，你的房子变现程度或者卖掉它的速度，或者 你想卖更高的议价难度就相对来讲就越大。 所以，我们在选房子的时候最好会有这个意识，住宅户型的黄金面积段应该是 90 平米到 160 平方米。另外还有一个更小的户型，也就是说我们通常讲的 75 平 方米左右的两个房间的户型，今后也会流行起来。 但是现在其实一点也不流行，而且现在如果有地产商，有楼盘去做 75 平方米左 右的两房我指的是住宅，商住楼除外，商住楼是怎样的我们下一期再谈，这一期 我们只谈住宅。那么 75 平方米的两房户型，现在如果地产商给弄出来，其实买
2、的人不多， 原因是我既然买得起 75 方的两房， 如果还可以选择 90 方的三房我一 定会选择 90 方的三房，因为多一个卧室，另外一个 75 平方米的两房，看上去这 个房间真的很小，简直不能居住。但是 75 平方米的两房是非常有价值的，只不 过属于未来，现在还没有到这个时候。 为什么没有到这个时候？说出来恐怕有点惹人嫌，是因为现在的房价不够高，你 德科地产频道 ID:dekedichan 德科地产频道会员课程第四讲 住宅产品投资法则 德科地产频道 想一下如果房价更高，或者说大家所在城市的房价再翻一倍，真的很多人买不起 房子，买不起房子又要买房怎么办，只能说缩减自己的面积段，就是说单价变高 了
3、，总价要把它相对的控制住，过去 90 平方米只有两房，那么现在 75 平方米也 有两房，那 90 平方米我实在买不起，这个房价，一平方米要七八万，或者一平 方米要三四万，我买不起，那我只能买 75 平方米的房子，它还有两房我还能够 用。 所以以后随着房价的增高，75 平方米的两房会变多。这一点在市场，就是房地 产市场竞争比较充分的城市， 其实已经体现出来了， 这些城市的面积段越走越小， 这个趋势其实很明显了，但是这一轮这样的趋势，因为极其火爆的行情有点被打 断的节奏，如果我们的房价只是稳中有升这个趋势会非常明显，但是现在房地产 行情，房地产市场是一个极度不正常的市场，因为不管什么房子都有人买，
4、是鸡 犬升天的节奏，所以没有人管这个房好还是不好。一切都被打乱了，等市场稍微 正常一点，黄金面积段，可能就会显得比较突出了。 其实我们刚才已经讲了三房，也就是三个卧室是趋势，然后是一种主流，但是整 德科地产频道 ID:dekedichan 德科地产频道会员课程第四讲 住宅产品投资法则 德科地产频道 个户型的面积段，面积会不断的缩小，从过去的 160 多平方米、170 多平方米的 三房现在要逐步的过渡到 89 平方米、90 平方米、100 平方米以下，也就是说这 个面积段会逐步的变小，这点我们刚才已讲了比较清楚了。 第二个我们要关注一下，一房陷井。为什么会叫做陷井，因为很多人在买房子的 时候吃过
5、苦头，过去的很多城市已经用它的历史证明了，一个房间的房子，在房 价的涨幅上是很吃亏的。当然这是住宅性质的，住宅土地的性质，一个房间的户 型是非常小的，主要是商住楼。 也就是我们讲的所谓的住宅类的公寓和所谓的酒店式公寓， 大部分都是一个房间， 像酒店一样的那种一整排，一个标准层上面一长溜几十间的一房户型。有商业用 地性质的楼盘这么做，当然也有少量的住宅用地性质的楼盘也这么做。但是一房 的价格涨幅跟同地段、同楼盘中的两房甚至是三房的价格涨幅，通常来讲是不一 样的。 如果城市不同，这种陷阱当然会不一样，我举一个例子，北京、上海、深圳这样 的超级城市里面，哪怕是一房，这个都不太，我们都不应该称之为一房
6、陷阱，因 为这三个城市的人口，或者我们可以把广州也加上，四个城市的人口实在是太多 了。 人多需求量也就会变得很大，再加上这些城市房价又很高，很多年轻人在这座城 市落脚，实在是买不起房子，他又不甘心租房子，真的只能去买一房的户型，所 以这个需求事实上是很坚实的基础，有基础就有价值。 但是如果你不是在北上广深，你去买一个房间的户型就要值得警惕了，不是说不 能买，可以买。但是你买了以后，单价的涨幅就不会那么理想，也就是说同一个 地段、同一个楼盘，不同的户型你一个是两房三房，另外一个是一房，一房的涨 价幅度会比你想象的低很多。 德科地产频道 ID:dekedichan 德科地产频道会员课程第四讲 住宅
7、产品投资法则 德科地产频道 当然买这类的房子要注意一点，就是租金回报率，也就是说你一年能租多少钱， 你现在房子市场上值多少钱，算一下租金回报率，是不是在 4%到 5%左右，如果 是的话就可以下手，如果不是的话，你就要更加警惕了，但是我得强调一点是你 在算租金回报率的时候，你要自己算，自己打听边上的房子，这个月租金大概是 多少。 因为你买的可能是期房，你千万不要听信地产商给你报的这个租金额度，因为地 产商总是在夸大它期房将来出租之后它的租金到底有多高，一般都是夸大，所以 算出来的租金回报率，那基本上都在 5%以上。其实这是不太可能的，如果你一 定要买一房的户型买进来投资也好、自住也好，你最好还是
8、去买现房或者说二手 房，因为买这类房子。 买期房的意义是不大的，我指的是北上广深以外。所以对一房的陷阱其实指的就 是，如果我们从纯投资的角度来看，他的投资收益主要来自于租金的收益，而不 是主要来自于房价的上涨，因为房价的涨幅跟边上的房子相比会相对低一点，但 是你如果所在的城市级别越高，涨幅的落差就不会那么大。 像北京、上海、深圳这样的城市，哪怕是一房的房子，涨幅也不至于太低。另外 一点很多住宅用地性质的楼盘为什么做一房，很可能是因为它是有学区的，也就 是它是学区房。 因为这个学区的单价，即便是一房面积比较小，但是边上好学区的资格，所以单 价，总价又很低，所以它还是能够吸引到一部分人去买，对于这
9、类带好学校的一 房的住宅性质的房子，还是可以买的，当然这要另当别论，因为已经超脱了一房 的概念，带有学区房的概念。 德科地产频道 ID:dekedichan 德科地产频道会员课程第四讲 住宅产品投资法则 德科地产频道 另外我们在去售楼部的时候，售楼小姐或者售楼先生经常会跟我们讲： “我们接 下来要开盘的这栋是楼王 ，所以这个楼王更值得买，它环境好，看到花园的 面积很大是处在花园的正中央。在河流的边上，风景很好。 ”这类“楼王” ，单价 往往更贵。 如果你纯粹是投资，千万不要买楼王，它的单价贵得会影响你投资的汇报。我把 “楼王”这个词，叫做地产商的营销噱头，单价这么贵在将来的二手房市场可是 要被
10、打回原型的，当然你要买的楼栋位置更好，这个景观更好，或者别的条件更 好，那么你的二手房市场，也许还是不错的。 可是贵的价差系数，跟你去跟地产商买期房的价差系数是不一样的。我们讲的简 单一点，比如说楼盘的均价是两万，那么楼王的均价是两万五，等你到二手房市 场的时候，假设你这个在二手房市场，均价还是两万，你的楼王就卖不到两万五 千了，只能卖到两万二甚至更低，系数会被缩小，对投资来讲，投资回报率会受 到影响，那你还不如一开始买便宜一点的，别买楼王的这些户型。 德科地产频道 ID:dekedichan 德科地产频道会员课程第四讲 住宅产品投资法则 德科地产频道 但是为什么楼王有那么多人喜欢买？我们都说
11、它是地产商的营销噱头， 难道大家 都是傻子不明白？其实也未必，因为有很多人考虑的是自住，不投资，要买当然 要买这个楼盘里面最好的户型，最好的楼层，最好的楼栋，所以要买楼王，哪怕 单价高一点，我住起来感觉更好。 如果是这样考虑当然是无可厚非，但是我们今天讲的是如果从投资的角度来讲， 或者说你哪怕是自住，讲究的是性价比，你就尽量不要去买楼王。 另外一个方面，很重要的原因是地产商不断地通过各种广告、软文，动用它所能 动用的营销工具，来对购房者进行催眠，比如他们会说： “楼王，本来就应该卖 的贵，楼王本来就应该值更多的钱。 ”所以我们购房者往往在地产商的营销攻势 之下我们就被催眠了。你去看“楼王”这个词，这个词本身就是一个充满催眠意 味的一个词汇，一听到楼王觉得很爽： “我买的是楼王，我掏更多的钱无所谓， 因为楼王这个词对我心理暗示，觉得我买了更高档的房子，我这个人的社会地位 就比你们高，我见识比你们广。 ”大概这就是催眠。 无论是什么样的房子，从任何角度来看，如果是投资房产，最终检验是你卖掉房 子的时候，二手房的价格是多
