1、 讲说部分讲说部分 主讲人：刘德科 我们先来看一下中国的这一轮房价是怎么涨上来的？其实这一轮的上涨最先收 到信号的是深圳，也就是说从去年的两会之后，深圳的房价涨幅就非常的明显， 背后的原因其实还是国家的政策发生了一些变化。大家应该还记得在去年，也就 是 2015 年的两会之后推出的一项全新的政策，就叫营业税免征条件的更改。这 个政策在当时推出来的时候， 虽然震撼， 但是对于市场并没有产生非常大的作用。 但是深圳首先做出了反应。大家都应该比较清楚，像营业税免征条件指的是你在 买二手房的过程中需要缴纳一笔营业税，过去叫营业税，现在已经改名叫增值税 了，但是税率基本上没有发生太大的变化。 德科地产频
2、道 第一讲：政策市之下房价有规律可循吗？ 德科地产频道 ID：dekedichan 1 在去年，也就是 2015 年的两会之后，这个营业税的免征条件由满五年改成满两 年。这个事情对于全国来讲就预示着整个房价要开始新一轮上涨。但是我们今天 回过头去看它是一个起点，但是回到一年前未必能发现它就是一个起点。 从过去的历史来看，每一次的房地产税率的调整都会导致后面房价的一个上涨。 当然这个上涨不是说只是因为税费的调整引发的，而是说税费调整它是一个风向 标，它是反映出来的一个风向标，包括营业税也好，契税也好，这些它所带来的 对于购房者来讲，它影响的资金是非常有限的，最多几千块钱几万块钱而已。但 就是这么
3、小小的几千块钱几万块钱对于整个市场来讲是一个巨大的心理反应，所 以有巨大的心理象征作用，它会导致市场发生变化，当然有很多配套政策也因此 同时推出。 我们在观测房价如何上涨如何变化的时候，契税或者营业税等等这些房地产交易 环节的税费的政策变化是一个非常重要的观测点，也就是说去年两会之后国家启 德科地产频道 第一讲：政策市之下房价有规律可循吗？ 德科地产频道 ID：dekedichan 2 动的营业税免征条件的变化，它首先导致了深圳房价发生了很大的变化，深圳房 价从去年两会之后就是暴涨，每个月的涨幅都非常的吓人，一直持续到今年的上 半年，甚至持续了一整年还要多。当然深圳是一个市场化程度非常高的城市
4、，因 为深圳是我们中国改革开放的前沿，所以它首先接收到了政策的反应，也就是说 它对政策非常敏感。一年之后政策又开始加码，所以导致其他城市也开始慢慢反 应过来，包括北京也好，上海也好，特别是最近非常火红的，我们把它叫做二线 城市房价四小龙，也就是厦门、合肥、南京、苏州这四个城市，这四个城市的房 价是怎么涨上来的？ 这里面也有一个标志性的事件。就是今年两会前的这个契税大优惠政策，这个政 策是由国家推出的，也就是说像二线城市房价四小龙这四个城市在今年两会之前， 它的房价当然也是涨的，但是它真正的暴涨是在今年两会之后，原因就是因为两 会之前，国家推出了一个契税大优惠，这个契税大优惠指的就是不同面积段的
5、房 子，它享受的契税优惠是不一样的。但无论如何比过去要优惠很多，当然这个契 税对每个购房者来讲，它所优惠的额度绝对值是非常有限的，也就是几千块钱大 不了几万块钱，但是它同样具有巨大的象征作用。就因为这个原因所以整个房价 开始一轮猛扑上来，当然这个契税只是其中的一个环节。最关键的还有后面的这 个资金大放水。 所以我们说调控是有时差的，也就是说每个城市它的基本面不一样，或者说每个 城市的体制不一样，有的城市市场化程度高一点，有的城市土地供应量大一点， 各有不同。而不同的城市就形成了一个风口的轮替，风口轮替是什么意思呢？就 德科地产频道 第一讲：政策市之下房价有规律可循吗？ 德科地产频道 ID：de
6、kedichan 3 是房价的暴涨它是从深圳开始，然后会逐级地蔓延到不同等级的城市里面去。我 们知道中国的城市虽然说起来不分大小，说起来大家都很平等，但事实上它有非 常森严的等级体系。所以我们现在站在这个时间点上去看的话，你会发现深圳已 经暴涨过了，也就是说京沪深，北京、上海、深圳他们已经暴涨过一轮了，现在 最红的风口是在二线城市四小龙。那么下一个风口会到哪里去呢？我觉得接下来 风口会蔓延到此前不是那么热的城市，但是这个城市本身的基本面不错的这样一 些二线的核心城市，包括广州、杭州、武汉、天津、福州等等，这些比较热门的 省会城市。不好意思，在房价的体系里面，广州真的只能算是二线城市，而且是 二
7、线偏弱城市。 今天如果我们假定你是在全国范围内买房的话，今天如果再进去要买一套房子让 自己的资产能够保值， 甚至增值， 现在最好的选择短期之内， 恐怕是广州、 福州、 杭州、天津这样一些沿海的，本身比较有潜力的这样一些城市。当然我们大多数 人他不会是在全国范围内去选房子，我们基本上待在自己的城市。所以现在不同 德科地产频道 第一讲：政策市之下房价有规律可循吗？ 德科地产频道 ID：dekedichan 4 的城市对于房产的投资其实是有不同的应对措施的。比如说你在京沪深这样的一 线城市，你现在买房，我觉得现在还是可以买的，但是对于未来价值的预期可能 是一个更长线的预期。也就是说我们今天如果在北京
8、上海或者深圳看到自己觉得 还不错的房子，那你现在还是可以果断买入，哪怕接下来几年之内它的房价会回 调，但是从长线去看这个房价的涨幅是没有问题的。 如果你今天是在二线城市四小龙， 也就是说南京、 苏州、 合肥、 厦门这样的城市， 现在房价差不多也到了一个比较高的位置，现在再去买的话，我们要更加注重的 是对于房子本身的挑选，因为房价已经涨过一轮了，你这个时候再进去投资跟你 前面的那批人去比，那你的投资收益率肯定不比前面那些人，或者说你风险的抵 抗能力肯定不如一年前甚至半年前去买房子的那些人。所以我觉得现在最需要谨 慎就是这四个城市的购买投资的这群人。 相反今天如果你是在广州、杭州、福州甚至武汉、天
9、津等等这些比较热门的省会 城市，或者二线偏强的这些城市里面，现在去买房仍然是一个非常好的窗口期， 我们大概可以这样讲，我刚才讲的这些城市，它的房价在过去半年是在涨，而且 涨得有比较明显的感觉。但总体上我们从趋势上来判断的话，它可能目前只涨到 了半山腰上，还没有到山顶。相比之下，我们刚才讲到二线城市四小龙，他们可 能已经接近山顶了， 他们接下来要进入的是高位盘整。 所以整个调控是有时差的， 今天我们如果用一句话来对中国的房价走势做一个判断的话，那一定会出错误， 因为城市是在分化的，但是我不觉得所有的机会只集中在一线城市或者二线的热 点城市里面。整个调整它有一个传递效应，我相信下一轮房价的涨幅或者
10、说涨得 德科地产频道 第一讲：政策市之下房价有规律可循吗？ 德科地产频道 ID：dekedichan 5 动能多多少少会辐射到更下面的三四线城市，甚至小县城。并不是绝对地说今天 我们如果要投资的话必须去一二线城市。 对于很多购买者来讲，我本身住是住在三四线城市，甚至是住在县城里面，那我 就不能买房吗？以我的购买力，我现在跑一线城市或者跑到二线热点城市，我可 能买都买不起，我就没有投资的资格了吗？我觉得再过半年左右，随着现在整个 政策面的放水，不好意思，我只能叫它放水，那么在这样的一个过程中间，对于 三四线城市甚至是县城都是有机会分享到这一批房价上涨的历史恩惠。 当然涨幅是不一样的，深圳可能会涨
11、 60%，但是这些三四线城市它的涨幅未必达 到这么高。当然我们的这种判断只是对于一个城市或者说不同城市的一个趋势的 判断，并不意味着你去买一个房子保证你必须得涨，或者说你今天就要在哪一个 县城里面去买一个房子，那它就一定能涨吗？本身也要看县城里房子本身的特点 是什么。但是我们讲的是一个大趋势，这轮的去库存它一定会像水一样的，越是 高等级的城市，这个水去得越多，越低等级的城市，它也能去掉一些水，它并不 是不能去掉水，但是去掉的水跟过去相比，它也相对来讲也是多的。所以我们未 必要把目光局限在那些超级热的城市，我们可以更关心自己居住的这个城市。 为什么我会说甚至连小县城都有机会呢？是因为这是由我们国家的体制，很可能 是因为我们的国家体制所决定的。我们知道我们中国是一个中央集权国家，或者 说是中央集权体制，我这个是纯粹的一个中性的评价，没有贬义也没有褒义的意 思，我们的这个中央集权体制不是说这几十年来，或者这一百年来才有的，我们 德科地产频道 第一讲：政策市之下房价有规律可循吗？ 德科地产频道 ID：dekedichan 6 这个中央集权体制是有两千多年的历史，我们这两千多年的中央集权文化导致了 我们的地方政府跟中央之间，它有不同程度的一个利益博弈，所以在这样的一个 制度下面，楼市的调控它本身就存在着一个基因缺陷。
