1、1 百子湾项目方案设计任务书百子湾项目方案设计任务书 1.1. 设计任务总则设计任务总则 a)目的：满足北京市项目方案报批要求，同时满足项目公司项目实施方案设计的深度要求并可据 以指导初步设计。 b)设计依据： i.应满足的规划、建筑、消防、卫生、防疫、交通、环保、人防、防火等国家及地方相关法 规、规范；应采用的委托方提供的技术标准以及产品研究的基础成果。 1.规划、建筑的设计依据是： a)城市居住区规划设计规范 ； b)民用建筑设计通则 ； c)住宅设计规范 ； d)建设部颁勘察设计文件编制深度规定 ； e)百子湾项目方案阶段设计成果要求 、 百子湾项目方案设计文件编制深度要求 ； f)如在
2、设计过程中建筑工程设计文件编制深度规定和百子湾项目方案阶段设计 成果要求 、 百子湾项目方案设计文件编制深度要求有矛盾冲突之处，原则上执 行百子湾项目的标准。 g)北京市住宅区及住宅设计标准 2.人防的设计依据： a)人民防空地下室设计规范 ； b)北京市人民防空设计管理规定 3.消防的设计依据：高层民用建筑防火规范及建筑设计防火规范 ； 4.卫生、防疫、交通、环保按国家相关规范执行。 c)设计任务书的适用范围：方案设计、实施方案设计、环境景观设计、行销策划的各设计单位、 高盛公司以及沿海集团各职能管理部门的日常设计管理作业； d)设计深度要求:需参照的国家规范;需参照的甲方特定的要求;其中所
3、有地块应完成达到北京市 报批要求的方案设计深度；1A、1B 地块中第一期开发的区域应达到实施方案设计深度要求； e)内容说明:本设计任务书除列明的计量单位外都为毫米； f)面积核算方式为：除按国家及北京市城市规划管理规定、建筑面积测算规则执行外，另要求： i.开发总面积按设计的实际建筑面积为准； 2 ii.所有底层商业夹层、会所夹层的面积不计算在总建筑面积之内； iii.可售面积包括住宅、商业、停车库，其余的公建设施均暂作为不可售面积。 g)设计任务书的解释权：北京高盛房地产开发有限公司。 2. 项目概况 a)用地面积及边界描述： 距北京市 CBD 区 2 公里。东至规划三街、南至广渠路，西至
4、石门东路、北至百子湾路。地内地 形起伏较小，最大高差 1 米，规划总用地面积约为 348，017 平方米。 b)用地地形描述： 项目用地为长方形的地块，地形为平地，用地地形起伏较小，最大高差接近 1 米，东西宽 406.9 米，南北最大进深 859.39 余米，是非常典型的平整地形特征。 c)周边建成、在建项目描述： 百子湾项目所在百子湾区域（原东郊仓储用地） ，位于四环以东，毗邻 CBD 中央商务区，距国 贸 5 公里。东郊仓储用地在北京市市政规划中共有约 300 万平米的建筑面积，其中住宅约 270 万平米，配套公建约 30 万平米。目前已开发的典型项目为金海国际、百子湾 1 号，总计建筑
5、 面积约 100 万平方米，主要功能为住宅，其中典型项目为百子湾 1 号；这些项目主要为经济类 型的居住聚集区。 3. 宗地技术经济指标 a)用地性质：住宅为主含商业及配套用地 b)用地面积：348,017 平方米，其中建设用地为 250,739 平方米，代征用地为 97,278 平方米； c)建筑容积率以及建筑覆盖率：容积率2.65，建筑覆盖率0.235； d)建筑高度（如需要：建筑绝对海拔高度）要求：建筑本体高度80 米； e)小区绿地率：绿地率30%； f)建筑退红线：按北京市规划技术管理规定执行，详见附件。 g)计入容积率的总建筑面积：663,700 平方米 i.主要面积指标参照附件
6、3：概念性方案技术经济指标统计表执行； ii.住宅建筑面积：约 524,130 平方米左右 1.1-7 层多层住宅: 49,091 平方米左右 2.8-12 层小高层住宅:13,2801 方米左右 3.13 层以上住宅:257,124 平方米左右 3 4.4 层以下（含四层）25,949 平方米左右 iii.商业建筑面积：95,915 平方米左右其中： 1、地块西南角集中商业为:25,209 平方米左右； 2、沿街底层商业面积为:41,037 平方米左右； 3、斜轴两侧商业面积:29,669 平方米左右； iv.其他建筑面积，共计 228,620 平方米（占 26%），其中: 1.幼儿园（所）
7、：规模为 9 班；建筑面积为 3,920 平方米，设施标准参考国家现行托 儿所、幼儿园建筑设计规范标准执行； 2.托儿所：600 平方米（每期在合适地点的住宅底层预留 1-2 套住宅作托儿所用途） ； 3.物业管理用房建筑面积：约 1,600 平方米（在会所中需设 100 平方米左右的业主委员 会办公用房以及 50 平方米客户接待中心用房） ； 4.公厕建筑面积：每个组团“6 合 1”中设置一个厕所，男女厕分开，使用上应以能从 公共空间直接（不得通过组团门禁系统）进入为宜；每期沿主要景观带应结合组团 “6 合 1”设置公厕一个。公厕需满足无障碍设计的要求； 5.文化活动站：包含于会所与组团“6
8、 合 1”内； 6.老年人活动站：包含于会所组团“6 合 1”内； 7.组团“6 合 1”：每个组团“6 合 1”面积以不超过 150 平方米为宜； 8.社区保健医院：15,200 平方米； 9.社区管委会： 平方米； 10. 会所： 5，000 平方米； h)自行车、摩托车停车标准：每个组团应利用地面及地下边角空间集中设置自行车停车位，利用 地下室停放摩托车。 i)机动车停车最低设置标准： i.住宅：5,078 个车位（按总户数的 70-75%计算车位） ； ii.商业：车位数为 300 个； iii.会所：30 个 iv.停车方式： 1.地上露天：530 个车位 2.地下：按北京市人民防空
9、设计管理规定要求设计 4,548 个车位 4. 项目及市场定位简要描述 4 a)项目定位： 产品以中偏高档中小户型住宅为主，多层、小高层、高层、TOWNHOUSE 及商业等复合形态并存； b)市场定位： 崇尚美式生活方式及街区文化的年青客户群为主，注重人与人、居住环境的和谐与互动，引导 现代青年人都市化生活方式的居住小区； c)住宅部分的主题建议： 休闲、便利、健康的主题住宅； d)会所的主题建议： 运动、健康 ；多层次分布的会所组合方式，重点集中在主题会所，和住户相关的日常休闲、 简单娱乐主要利用各组团采用“6 合 1”形式分布。 e)商业及配套设施的主题建议（开间、进深、层高、装修标准）：
10、 i.商业形态主要由地块西南角结合城市广场设计的相对集中的城市商业、沿市政路的底层商 业形式、斜轴两侧以及地下商场等四部分构成； ii.建议：四种不同商业形态需考虑不同的物业特性，商业设计必需结合外部空间设计进行， 并需注意主要商业活动避免对居住功能产生重大干扰； 5. 总平面设计要求 a)与城市肌理的衔接 i.社区性质：总平面设计需满足“社区开放，组团封闭” 、商业和居住动静相对分离的原则； ii.人防规划:应根据人防规定并结合项目设计进行人防面积的计算; iii.配套设施、公建的选址原则： 1.商业面积分布如下： a)商业总面积为 110,000 平方米，地下商铺应不少于 50,000 平
11、方米，地面商铺为 60,000 平方米； b)其中地面以上分布为：西南角集中商业为 20,000 平方米、沿街设底层商铺 30,000 平方米、斜轴两侧设服务社区为主的商铺 10,000 平方米； c)可综合利用地上及地下商业面积在广渠路沿线设置一处约 15，000 平方米左右的超 市； 2.幼儿园应位于 1B 地块； 5 3.托儿所应位于：每个分地块应设置托儿所一所，面积约 150-200 平方米；托儿所可利 用楼宇一层面积，入口应设在组团围墙外，以利于家长接送； 4.社区保健医院应位于：2B，占地不低于 7,600 平方米，建筑面积不低于 15,200 平方 米；社区保健医院不考虑设置手术
12、、留医等功能； 5.物业管理用房应位于：社区物业管理用房设置在会所内；组团应单独设置物业管理用 房及保洁工具用房，此类用房应结合组团“6 合 1”设计； 6.组团“6 合 1”：为组团入口处 150-200 平方米左右的集小卖店（或自动贩卖机） 、公 厕、集中信报/牛奶箱、保洁用具房、活动室、保安值班房/门禁系统、会客室、自行 车停放处等。 b)机动车路网结构与停车 i.与城市关系路网的衔接位置及标高： 1.广渠路及百子湾路，是小区与城市路网相互连通的主要通道。机动车出入口设置的原 则为广渠路距路口 80 米允许设不超过个，其他市政路允许设一个；人行出入口设计 的原则参照 ZGF 概念性规划执
13、行； a)1A 地块允许设置不超过 5 个车行出入口，分别位于；人行出入口设计的原则参照 ZGF 概念性规划执行； b)1B 地块允许设置 4 个车行出入口；人行出入口设计的原则参照 ZGF 概念性规划执行； c)2A 地块允许设置 4 个车行出入口；人行出入口设计的原则参照 ZGF 概念性规划执行； d)2B 地块允许设置 4 个车行出入口；人行出入口设计的原则参照 ZGF 概念性规划执行； 2.标高按实测地形图现状为准。 ii.人车分流或混流的原则：小区内不强调人车分流，如出现部分节点人行及车行交叉，需提 出保证人行安全的措施；斜轴部分应强调人行环境的安全性和舒适性； iii.一般机动车道
14、组织原则为： 1.道路需分级设置，小区内主要车行道路按 7 米、5 米等分级；主要车行道两侧应设置 人行步道，宽度不低于 1.5 米，集团产品技术管理部 填写日期：2004 年 8 月 18 日 项目名称百子湾住宅小区 有无规划要点有；详见控规要点 地上建筑面积:660,000平方米 建筑面积分布 地下建筑面积:200,000平方米 东西向住宅所占面积/比例不超过17%，争取控制到15% 项目规划总用地 25.07ha 容积率 2.65 居住区用地 19.62ha 建筑密度 总建筑面积 860,000M 绿地率 30.1% 住宅总建筑面积 550,000M 住宅总户数 5,500户 地上商业面
15、积 60,000M 配套公共服务设施总面积 250,000M 汽车位总数 5,078个 内 容 类 型 建筑面积 占住宅总建筑 面积比例(%) 拟结构形式备注 低层住宅（1-3层） 10,0001.8% 框架异型柱 多层住宅（4-7层） 100,00018.2% 框架异型柱 小高层住宅（8-11.5层） 80,00014.5% 框架剪力墙1梯2户形式 中高层住宅（12-18层） 210,00038.3% 框架剪力墙 住 宅 高层住宅（19层- 100m） 150,00027.2% 框架剪力墙 内 容 类 型 建筑面积(M)用地面积(M) 西南角集中商业 18,000 西南角酒店公寓 20,00
16、0 地面以上沿街商业 35,000 地面以上斜轴商业 10,000 83,000 地下一层商业 35,000 商业 地下二层商业 5,000 40,000 公 共 服 务 设 施 会所地面以上 2,000 12 地面以下 3,000 学校 9,50019,000 幼儿园 3,9196,533 医院 15,2007,600 内 容 停车方式 车位数 面积（地下含设备 用房面积） 占总停车面积比例(%) 地下、半地下 4,500157,000 停 车 地面露天 600 分期 类型 第一期第二期 地上商业 58,00025,000 地下商业(含会所) 38,0005,000 住宅 280,00030
17、0,000 分期开发划分 其他公建(会所、学校 等) 10,00025,000 说明： 1西南角集中商业是指按概念性规划中结合西南角广场布置的商业面积综合；酒店式公寓建议设于 A3 楼中 2表格中的面积指标为约数，可结合设计做微调； 3应在沿广渠路结合地上、地下商业面积预留一处 15，000 平方米左右的超市的可能性。 4配套公共服务设施总面积包含：地下停车库、学校、幼儿园、医院、会所等面积。 5住宅面积在本表中包含酒店式公寓面积。 b)产品分区要求:（见项目分区及面积指标表） i.不同等级住宅产品的中档次较高的住宅应享有较好的景观资源； ii.应避免住宅之间的互相遮挡和视线干扰。 c)住宅产
18、品基础要求： i.双叠：4 层 ii.多层：6 层 iii.小高层：11 层 iv.高层：11 层以上80 米 d)层高： 13 i.多层、小高层、高层住宅层高均为 3 米； ii.地下停车层层高为：通行高度不低于 2.4 米，建议层高 3.9 米； iii.商业面积层高： 1.集中商业部分的层高不低于 4.5 米； 2.地下商业面积的层高不低于 4.5 米； 3.超市部分的层高为 6 米; 4.沿地块周边四条道路的底层商业面积的层高为 6.5 米； 5.沿其他道路的商业面积的层高为 4.5 米; 6.沿斜轴的商业面积的层高为 4 米左右;局部可结合外部空间及竖向设计调整层高; 7.根据设计的
19、需要可对少量物业的层高做灵活调整; 8.对超市部分的设计要求如下： a)位置应选在广渠路沿线,建议设于地块西南角；可利用地上以及地下商业面积设置； b)应考虑大型货车上、下货的要求； c)总面积不小于 15，000 平方米；单层面积不小于 8000 平方米； d)柱网不小于 8.5 米 X8.5 米； e)层高 6 米； f)层数不超过 3 层； iv.如有以下情况的层高按实际情况确定： 1.底层商业根据设计需要; 2.底层地坪局部降低的； 3.厅或卧室跨层设置的； 4.顶层利用了坡屋顶空间的 e)住宅设计总体要求 i.各类住宅设计应遵循居室模糊化的概念，以便给客户提供张扬个性、发挥个人想象空
20、间的 余地； ii.各类住宅、各个主要房间的景观朝向要求: 所有住宅单元都应享有一定的景观资源，各类 住宅至少起居室、主卧室和一个次卧室面向较好景观；客厅、主卧室、三房以上的次卧室 都必须向南或者面对主要景观空间； iii.各类住宅、各个主要房间的采光通风要求：要解决好住宅的自然通风和自然采光问题；厅、 14 卧室须具备良好的自然通风、采光条件，120 平方米及以上户型必须达到客餐厅前后通透 并有穿堂风； iv.阳台、露台、私家花园的设计要求：所有住宅必须有一个非封闭的阳台（进深 600）;100 平方米及以上面积单位应设一个景观阳台（进深 600）为主和一个生活阳台;120 平方米及 以上面
21、积单位必须设有入户花园或者入户阳台，面积不限； v.厨房、洗手间的设计要求：所有厨房应采用直接采光及自然通风的方式，厨房应设排烟道； 50 平方米户型结合户型设计可考虑设置开放式；卫生间应尽量设计为明卫，暗卫生间应通 风井道设计；其中，100 平方米及以上住宅套内公共卫生间须做到干湿分区，并考虑设置 浴缸的可能性； vi.单体设计应打破传统住宅室内空间过于封闭的特点，遵循居室模糊化的概念，增强室内空 间的渗透性； ii.从住宅单元的功能细分、户内流线等方面研究、设计具有鲜明的特色性和趣味性的居住单 位，以满足包含庸懒、舒适氛围的住宅的特性需求，例如大户型布局可采取双厨房(中厨 封闭，西厨开敞)
22、、增设与室外景观相互交融的大面积阳台、多功能房等方式体现其休闲 性及与常规住宅的差异性。 iii.各类住宅户型设计要求如下（可根据设计需要适当调整）：各类住宅的单元组合标准：多 层一梯多户、小高层一梯两户大面积组合及一梯多户、高层一梯多户； f)各类住宅户型设计要求如下（可根据设计需要适当调整）： i.各类住宅的单元组合标准：多层一梯多户、小高层一梯两户大面积组合及一梯多户小户型、 高层一梯多户； ii.多层住宅： a)层数为 4-6 层；顶层可结合建筑设计作部分假复式； b)层高为 3.0 米； c)1 层住宅地平应高于室外标高 0.9 米以上,如底层为住宅单元应配备不小于 30 平 方米左
23、右的私家庭院； d)2 房以上户型须设置起居室、餐厅、专用洗衣机位、专用空调机位、厨、卫、卧 室、阳台等内容； e)3 房户型主卧室须配卫生间、观景阳台、厨房需有直接相连的工作阳台或飘窗等 内容； f)120 平方米以上的户型可考虑中、西分厨； 15 g)顶层可结合屋顶露台采用假复式户型，假复式户型须配起居室、餐厅、洗衣房、 家庭厅、书房、储藏（或者保姆房）及厨卫等公共活动空间；并配有 40以上屋 顶花园；复式住宅须设两套带卫生间的套房，原则上一层一套。其中主卧室必须 配备独立的衣帽间和阅读、办公区域； h)标准层建议采用一梯多户带电梯的交通方式； i)结构形式采用框架异型柱的形式，在非户内重
24、点部位可采用方柱或长方柱的形式； j)不同楼栋的屋顶采用不同形式屋顶组合，如：平屋顶、坡屋顶，也可结合实际需要 采用平、坡（弧）结合的形式； iii.小高层住宅： a)层数为 7-11 层，顶层可结合建筑设计作部分假复式； b)层高为 3.0 米； c)一居以上户型须设置起居室、餐厅、专用洗衣机位、专用空调机位、厨、卫、卧 室、阳台等内容； d)两居以上户型主卧室须配卫生间、观景阳台、厨房需有直接相连的工作阳台或飘 窗等内容； e)120 平方米以上的户型可考虑中、西分厨； f)顶层可结合屋顶露台采用假复式户型，假复式户型须配起居室、餐厅、洗衣房、 家庭厅、书房、储藏（或者保姆房）及厨卫等公共
25、活动空间；并配有 40以上屋 顶花园；复式住宅须设两套带卫生间的套房，原则上一层一套。其中主卧室必须 配备独立的衣帽间和阅读、办公区域； g)标准层建议采用 1 梯 2 户或多户的交通方式；其中 120-14 平方米户型建议采用 1 梯 2 户的交通方式； h)结构形式采用框架剪力墙形式，在非户内重点部位可采用方柱或长方柱的形式； i)不同楼栋的屋顶采用不同形式屋顶组合，如：平屋顶、坡屋顶，也可结合实际需要 采用平、坡（弧）结合的形式； j)为提高土地使用效率，小高层住宅设计应满足楼宇侧向连接的要求。 iv.高层住宅： a)层数为 11 层以上，顶层可结合建筑设计作部分假复式；建筑高度不得超过
26、 80 米 b)层高为 3.0 米； 16 c)两居以上户型须设置起居室、餐厅、专用洗衣机位、专用空调机位、厨、卫、卧 室、阳台等内容； d)两居以上户型主卧室须配卫生间、观景阳台、厨房需有直接相连的工作阳台或飘 窗等内容； e)顶层可结合屋顶露台采用假复式户型，假复式户型须配起居室、餐厅、洗衣房、 家庭厅、书房、储藏（或者保姆房）及厨卫等公共活动空间；并配有 40以上屋 顶花园或露台；复式住宅须设两套带卫生间的套房，原则上一层一套。其中主卧 室必须配备独立的衣帽间和阅读、办公区域； f)标准层建议采用一梯多户的交通方式； g)结构形式采用框架剪力墙或剪力墙形式，在非户内重点部位可采用方柱或长
27、方柱的 形式； h)不同楼栋的屋顶采用不同形式屋顶组合，如：平屋顶、坡屋顶，也可结合实际需要 采用平、坡（弧）结合的形式； i)为提高土地使用效率，小高层住宅设计应满足楼宇侧向连接的要求。 v.双叠住宅 a)双叠住宅的层数为 4 个建筑层；每套双叠住宅为 2 个定方法具体价目表的确定方法 1）市场比较法初定均价 2）实地踏勘编制价格系数 3）通过模拟销控和客户心理价位分析，调整价格系数和均价 4）根据调整后的系数和均价，确定具体价目表 4.44.4 开盘时间开盘时间 此处的开盘时间是指在满足了开盘准备的三大基础条件的前提下，对具体 开盘日期的确定。具体开盘时间的确定还需考虑以下因素： 1)项目
28、卖场条件具备时间 编号阶段价格（元/平米）备注 1 通过市场比较法初定均价 6200 2 前期推广阶段放价范围 5800-7000 初次放价范围 3 认筹阶段放价范围 6000-6800 根据收筹量和客户反应缩小范 围 4 认筹期末竖向均价放价范围 6000-6800 放价由总体均价变为竖向均价， 根据客户需求调整系数 5 开盘前几天具体单位放价范围 6400-6600 按 6500 上、下各浮动 100 6 开盘均价 6500 同时生成价目表 中海地产房地产项目开盘法 房地产智库 15 2)策略性避开主要竞争者或国家宏观调控政策 3)便于客户到场 4)天气因素 4.54.5 开盘选房方式开盘
29、选房方式 选择开盘选房方式的基本原则： 1) 成交客户最大化 2) 营造热烈有序氛围以利于成交 3) 具体开盘方式对有效客户数量的要求 4) 关注客户感受（不同档次楼盘目标客户的消费习惯） 常用的开盘选房方式有排队、抽签、诚意金顺序法等，不同的开盘方式有 不同的适用条件和开盘流程，详见附件附件 6“6“多种开盘方式比较表多种开盘方式比较表” 。 中海地产房地产项目开盘法 房地产智库 16 五、开盘的组织实施五、开盘的组织实施 5.15.1 开盘组织安排开盘组织安排 开盘组织安排是指开盘当日销售活动的具体工作流程以及促进流程顺畅运 行的各项保障工作。它的主要内容包括：开盘组织流程设计、人员分工及
30、培训、 开盘空间组织、销售流程中的关键点控制、开盘物料清单及落实、促销策略、 开盘信息发布、突发事件的应对措施、销售氛围营造、防止开盘未成交客户流 失预案等。 5.1.1 开盘组织流程开盘组织流程 良好的开盘组织流程要具备以下特点： 1) 分区明确，责任到人 2) 内外场紧密联系配合，控制销售速度，确保开盘目标在一定时段内完 成 3) 销控必须准确，坚决杜绝“一房多卖”现象。 4) 签约必须及时，保证“销控一个、签约一个” 。 开盘认购流程图的参考格式见附件 6（以换筹摇号选房为例） 。 中海地产房地产项目开盘法 房地产智库 17 5.1.2 人员分工及培训人员分工及培训 1 1）人员分工）人
31、员分工 开盘总指挥 各区（如换筹区、等候区、销控区、收银区、签约区、复核区）人员及 负责人 销售人员：销控专员，销售经理，置业顾问 销售辅助人员：财务人员，签约人员，复核人员 咨询人员：银行按揭、设计、工程、法律人员 现场服务人员：服务生，保安员，保洁员 2 2）人员培训）人员培训 销售培训：销售百问（统一对外说词） ，现场销售模拟 销售辅助培训：客户问答指引，工作流程模拟 物业服务培训：形象要求，服务动作要求，客户问答指引，现场服务流 程演练 中海地产房地产项目开盘法 房地产智库 18 5.1.3 开盘空间组织开盘空间组织 开盘空间组织是指开盘组织流程中各工作区（节点）在实际空间中的具体 位
32、置分布，开盘空间组织的要求： 1) 易于营造热烈有序的销售氛围 2) 准确控制各区域的空间大小及形式，特别是销控区 3) 交通流线一定要围闭、顺畅、尽可能不交叉 4) 各工作区均预留工作人员通道，并确保各区按流程顺畅“接驳” 开盘空间组织图的参考格式见附件 7。 5.1.4 销售流程中的关键点控制销售流程中的关键点控制 项目开盘销售组织要进行分区管理，一般分为等候区、选房区、收银区、 签约区及复核区。各片区设定管理负责人，片区之间由各区内设定的接头人进 行联系，设置的总体协调人负责整个流程的正常运转及工作节奏的控制。 流程中的各区关键点控制： 1) 等候区等候区进入选房区的闸口处，注意控制节奏
33、，要保证选房区内的成 交效率及现场人气 中海地产房地产项目开盘法 房地产智库 19 2) 选房区选房区准确记录销控，引导客户成交 3) 收银区收银区客户付款处，注意收银的准确性和速度 4) 签约区签约区客户签约处，注意签约的准确性和速度 5) 复核区复核区合约盖章处，避免销售出错的最后屏障 5.1. 5 开盘物料清单及落实开盘物料清单及落实 开盘中涉及多种物料，开盘准备阶段应列出详细的物料清单，并落实到具 体责任人。 主要物料包括： 1)1) 认购须知认购须知 2) 客户签约文本：客户签约文本：认购书、合同统一文本 3) 现场销售物料：现场销售物料：模型、洽谈桌椅、等候桌椅、服务台、销控板等
34、4) 销售宣传资料：销售宣传资料：楼书、宣传单张、户型单张等 5) 设备类物料：设备类物料：电脑、打印机、复印机、验钞机、POS 机、保险箱、麦克 风、扩音器等 6) 文具类物料：文具类物料：打印纸、笔、不干胶、电池等 7) 食品类物料：食品类物料：为客户及工作人员准备的食品和饮料等 8) 宣传类物料宣传类物料：空飘、喷绘等 物料清单的参考格式见附件物料清单的参考格式见附件 8 8。 中海地产房地产项目开盘法 房地产智库 20 5.1.6 开盘促销策略开盘促销策略 开盘促销的实质是通过某种形式刺激客户在短期内成交。 制定促销策略的基本原则: 1) 促销形式符合产品形象要求 2) 保持现场人气
35、3) 避免出现靠促销卖楼的市场形象 促销的基本形式包括但不限于： 1) 内部认购（诚意金）优惠 2) 付款方式优惠 3) 抽奖（礼品、电视、车、房款、管理费等） 4) 按期签约优惠 5.1.7 开盘信息发布开盘信息发布 通过各种有效途径将项目开盘信息传递给市场，特别是储备客户。 中海地产房地产项目开盘法 房地产智库 21 5.1.8 突发事件的应对措施突发事件的应对措施 开盘前要对突发事件的出现进行预估，并制定针对性的应对措施。 开盘突发事件的类型主要有： 1) 天气变化类：天气变化类：如暴雨等，可在现场准备基本物件应急； 2) 客户服务类：客户服务类：如客户银行卡无法划账，可提前安排专车及人
36、员在现场 随时准备陪同客户到附近银行取款； 3) 客户投诉类：客户投诉类：如客户激烈投诉、现场争斗等，可紧急安排 VIP 室隔离、 快速处理，必要时提前安排公安人员在现场进行协调； 4) 现场包装违规类：现场包装违规类：如城管对开盘的宣传条幅进行收缴等，可要求包装 制作公司提前协调好政府管理人员，同时安排相关人员在现场随时准 备协调工作。 5) 后勤保障类：后勤保障类：如停电、停水等问题的处理。 5.1.9 开盘销售氛围营造开盘销售氛围营造 开盘销售氛围营造主要是通过一些活动形式为开盘现场提供一个良好的背 景环境，它的本质是为销售而服务的，在活动安排时要注意不能过于分散工作 人员的时间与精力，
37、活动安排始终要围绕开盘销售进航道工程建设指挥部工程项目管理目标责任制一、总则1、 为加强航道工程建设项目管理，提高管理水平，确保工程按计划圆满完成，依据国家基本建设有关规定，结合航道工程建设的特点，制定长江航道工程建设指挥部工程项目管理目标责任制。2、 本责任制所称的工程建设项目是指经上级批准，由长江航道工程建设指挥部负责组织实施管理的工程项目，项目管理是指由施工图设计开始到竣工结束的工程项目管理的过程。3、 本责任制工程建设项目管理包括工程管理、财务（资金）管理以及行政管理。二、责任目标及考核对象建设项目管理总目标为：按照批准的工程建设内容、规模、标准，完成国家下达的基本建设年度计划任务。为
38、实现总目标，根据各部门职责，分为工程管理目标，财务管理目标，行政管理目标； 1、 工程管理目标：年内竣工项目质量等级优良，年内在建项目不出现等级质量事故和安全事故，工程进度正常，投资控制合理。考核对象为分管各项目的副指挥长、工程部长、项目主管。2、 财务管理目标：正确执行建设项目投资计划，保证建设资金及时到位，确保工程各项费用合法使用；考核对象为财务主管及其它财务、计划人员。3、 行政管理目标：确保建设项目管理中信息畅通、协调一致，为建设项目管理提供后勤保障服务，保证建设管理日常工作有序开展。考核对象为行政主管及行政岗位其它人员。三、责任内容为完成即定目标，制定各部门责任内容如下：（一） 工程
39、管理主要责任1、 严格执行工程管理各项制度，管理程序合法、完善；2、 按动态管理组织了施工图设计；3、 工程招标规范，严谨；4、 工程协调工作得力；5、 工程现场管理有序，质量和进度受控，安全、环保工作到位；6、 及时组织、签署设计变更，设计变更符合实际；7、 工程资料管理规范，工程信息及时准确；8、 较圆满的组织了工程各阶段的验收工作；9、 较好的处理了建设各方的关系；（二） 财务管理主要责任1、 科学设计基建会计帐簿；2、 对经济业务进行正确核算、监督；3、 及时筹集建设项目资金；4、 积极配合审计工作；5、 及时核算、拨付工程进度款，付款手续完备；6、 对投资概算、合同、费用进行了动态管
40、理；7、 正确的计算当年投资项目的工程成本，按部批概算正确归集工程费用与工程其他费用；8、 正确编制当年月、季、年度的工程财务、计划报表，并按时上报；9、 财务基础管理工作规范完善；（三） 行政管理主要责任1、 及时将上级有关精神贯彻至工程管理各部门；2、 督促和检查工程管理制度的执行；3、 随时掌握工程动态，及时编发工程信息，作好工程的宣传报道工作；4、 筹备、组织建设项目各种会议；5、 工程文件、合同的管理和归档；6、 为工程管理提供完善的后勤保障服务；7、 确保工程安全用车；8、 基础管理规范、完善。（四） 考核内容1、 总目标完成情况；2、 分目标完成情况；3、 责任完成情况；4、 廉
41、洁自律情况；5、 工作协作情况；具体考核内容见考评表。四、考核办法（一） 成立考核小组考核小组由指挥长、书记任组长和副组长，工程、财务、行政各部门由组长选定一人参加；（二） 考核得分计算方法（基础分）1、 考核小组对照部门考核内容对各部门进行综合评议打分，各部门之间相互评议打分，部门考核得分为：（领导小组打分+部门平均分）/2；2、 考核小组对照个人考核内容对个人进行综合评议打分，个人考核得分为：分管领导得分：(领导小组打分+部门负责人得分+部门得分)/3;部门负责人得分：（领导小组打分+部门得分+部内个人平均分）/3；其它人员得分：（领导小组打分+部内（包括部门负责人）平均分）/2；（三）
42、工作系数主要针对项目主管承担任务的多少和任务的难易程度设定以下系数1、 完成投资额系数：当年完成的投资额，500万以下系数为1；500万至5000万系数为1.1；投资每增加1-5000万，系数增加0.1；2、 项目数量系数：一个项目的系数为1，每增加一个项目，系数增加0.2；3、 项目难度系数：项目难度指科技含量高、项目跨区域长、涵盖多专业、任务特别紧急重要的项目。项目难度系数根据实际情况，由考核小组在综合评议时确定。项目主管工作系数：1+个人系数增加值部门负责人工作系数：1+部内项目主管系数增加值分管领导工作系数：部门负责人工作系数+部内项目主管系数增加值；（四） 兑奖分计算方法：考核出来的
43、基础分代表个人工作业绩和表现。兑奖分为：基础分*工作系数。（五） 公布考评结果。1、 公布各部门考核分；2、 公布个人考核基础分；3、 公布个人工作系数和兑奖分；附1：部门考评表：考核项目分值完成目标得分得分总目标20按照批准的工程建设内容、规模、标准，完成国家下达的基本建设年度计划任务。分目标30分一、工程管理目标1、 年内竣工项目质量等级达到优良10分，合格扣4分，不合格不得分；2、 年内在建项目不出现等级质量事故和安全事故10分，否则扣10分；3、 工程进度正常，投资控制合理10分，一个项目滞后扣2分，直至扣完。一个项目超概算扣2分，直至扣完。二、财务管理目标1、 正确执行建设项目投资计
44、划10分；2、 保证建设资金及时到位10分；3、 确保工程各项费用合法使用10分；三、行政管理目标1、 确保建设项目管理中信息畅通、协调一致10分；2、 为建设项目管理提供后勤保障服务10分；3、 保证建设管理日常工作有序开展10分。履行职责30分一、工程部：1、 严格执行工程管理各项制度，管理程序合法、完善4分；2、 按动态管理组织了施工图设计3分；3、 工程招标规范，严谨4分；4、 工程协调工作得力4分；5、 工程现场管理有序，质量和进度受控，安全、环保工作到位3分；6、 及时组织、签署设计变更，设计变更符合实际3分；7、 工程资料管理规范，工程信息及时准确3分；8、 较圆满的组织了工程各阶段的验收工作3分；9、 较好的处理了建设各方的关系3分；二、 计财务部1、 科学设计基建会计帐簿4分；2、 对经济业务进行正确核算、监督4分；3、 及时筹集建设项目资金4分；4、 积极配合审计工作4分；5、 及时核算、拨付工程进度款，付款手续完备3分；6、 对投资概算、合同、费用进行了动态管理；7、 正确的计算当年投资项目的工程成本，按部批概算正确归集工程费用与工程其他费用3分；8、 正确编制当年月、季、年度的工程财务、计划报表，并按时上报3分；9、 财务基础管理工作规范完善3分；三、 办公室1、 及时将上级有关精神贯彻至工程管理各部门4
