1、 翰林苑二期广告推广方案翰林苑二期广告推广方案目录：一、概述（一）任务的理解（二）翰林苑一期广告宣传分析二、项目定位（一）环境定位（二）楼盘定位三、主力目标客户分析及广告判断（一）目标群体定位（二）目标群体分析（三）目标定位理由四、目标客户对产品分析（一）目标客户认为什么样的居住环境才比较理想。（二）目标客户购房主要的考虑因素（二）目标客户购房主要的考虑因素（三）目标客户对郊区楼盘的看法五、项目卖点定位（一）品质卖点（二）广告卖点六、推广策划原则（一）第一阶段：市场培育阶段（二）第二阶段：启动阶段（内部认购阶段）（三）第三阶段：开盘阶段（四）第四阶段：销售阶段七、推广期广告创意（一）广告定位：
2、（二）广告创意思路：（三）广告创意主线：（四）广告主题表现：八、推广媒体选择方案（一）媒体选择（二）媒体组合策略九、广告排期十、结束语一、概述（一）任务的理解我公司对本次推广任务的理解是在翰林苑一期广告推广的基础上，不断强化诉求内涵，通过户型特色、建筑艺术、园林设计、物业管理、生活方式、企业文化，全面强化项目品牌和企业品牌形象。二期广告推广注重攻击节奏，阶段性策略，不断给市场持续、新鲜的品牌概念。（二）翰林苑一期广告宣传分析 翰林苑一期的广告成功的打造了其品牌效应，塑造了翰林苑在目标群体中的口碑。但翰林苑一期广告的宣传只注重了其品牌效应，未对其项目自身进行宣传，在翰林苑二期的广告宣传上不能取照
3、一期的宣传模式，而应该吸取一期广告宣传中的精华，并且要结合二期项目自身的特点进行突出性广告宣传。 翰林苑一期地产的形象宣传已经成功的打造了其社会效益，使环宇地产的品牌深入人心，但是翰林苑一期的楼盘定位与二期的楼盘定位完全不同，因此我们不能再取照一期的宣传方向对二期进行宣传，我们应吸取一期宣传的精华结合二期项目本身的宣传要点，进行全方位的项目宣传，即要树立企业品牌，又要打造精典楼盘。二、项目定位（一）环境定位 定位：胶州首席楼盘理由1：由于地方政府各方面的大力支持和各发展商的合力造势，居住郊区化风潮燃至沸点。理由2：由于本案区位处于胶州市新城区，已经具有明显的销售区位特征，近两年来胶州新区的不断
4、扩展已聚集较强的市场人气。理由3：翰林苑位于胶州市新市政府广场东南侧，隔河与行政中心相望、北侧毗邻三里河公园，有便利的购物、休闲、娱乐等设施，交通便捷，景观优美。理由4：翰林苑无论从开发商理念还是从其占地面积、小区规划及区内景观、小品设计等均独一无二。（二）楼盘定位：翰林苑二期的楼盘定位主要以精品小高层、多层建筑为主。三、主力目标客户分析及广告判断（一）目标群体定位该项目的目标群体主要以中产阶级收入人群为主。（二）目标群体分析（1） 胶州本区域各行业的中高层管理人员、中小企业主、自由职业者。（2） 外埠投资置业人群（3） 韩国企业的中高层管理人员（4）已奠定一定的事业基础。（5）文化素质高，讲
5、究生活品味，自身有富足、尊荣感。（6）对市场有敏锐的洞察力，强调投资回报人群。（7）普便拥有私车，属二次置业。（8）习惯了市区的繁华，寻求郊区的宁静与浪漫。（三）、目标定位理由主观上我们需要这样的客户客观上产品适合这样的客户（1）主流人群属于二次置业或本身已拥有自己的住房，但是他们现有的住房已经“过时”了，不能满足他们对生活品位的追求，为实现他们的梦想，他们迫切希望能找到理想的家园由于太多楼盘可供他们去选择，也混扰了他们的视线，市场缺乏引导，他们在漫无目的寻寻觅觅。结论：他们并不缺少房子，而是缺少让自己满意的家（2）在消费市场上，他们是最早从日用型消费过渡到享受型消费。他们的消费观念在逐步主导
6、人们的消费行为。结论：享受，是打开他们钱包的钥匙但请给他一个名义，如“家”（3）主流人群由于缺乏文化的滋润，在空虚、浮躁、匆忙的生活里渡日，他们更没能在安静、安详的环境下思考，他们把个人发展的时间全部贡献给了公司事业，多数人形成适应工作性质的生活方式、思想也被不知不觉的改造。他们证实了自己的有用性，但没有证实自己的生命价值。结论：家，才是享受生命快乐的天地。 四、目标客户对产品分析（一）目标客户认为什么样的居住环境才比较理想。1、地理位置优越、环境优美“可以看到海的别墅” “有小区环境、封闭管理” “空气环境好”2、交通方便“交通要便捷，会考虑到工作的方便”3、配套管理完善中国第一管家“深圳中
7、海物业顾问有限公司”作为该项目的物业管理公司。“24小时管理、有家政服务、会所配套设施齐全、吃住行方便” “管理费合理、保安素质高” “跟上专业水平，物业管理好才会升值”（二）目标客户购房主要的考虑因素1、大多数人考虑的因素：周边环境社区规划发展商实力地理位置升值潜力2、以下因素也被部分人考虑：配套设施价格物业管理交通装修（三）目标客户对郊区楼盘的看法市区楼盘看法：交通快捷、方便工作和生活。但是不很具备良好的自然生态环境。郊区楼盘看法：郊区楼盘看法：拥有较好的自然居住环境。 “空气好！” “安静，可以思考问题，做自己想做的事”。胶州本地客户对该项目看法：该项目地处胶州新区，将来的升值潜力巨大，
8、小区整体规划品质高，小区内环境塑造独特，是特别适合居住的场所。五、项目卖点定位（一）、品质卖点：翰林苑胶州新区未来CBD中心首席精典楼盘具有地理位置和景观的唯一性、珍贵性、不可替代性，项目开发理念、产品设计、服务配套标准，以及居住环境在胶州新区中均处于不可多得的优势，从而决定了翰林苑必将成为“胶州新区的首席楼盘”，成为二十一世纪胶州的地标性建筑。项目的保值升值前景无限。将独领胶州新区的风骚，成为市场追捧的对象。（二）广告卖点：（1）地理位置卖点翰林苑地处胶州新区的CBD中心位置。新市政府广场东南侧，隔河与行政中心相望、北侧毗邻三里河公园，有便利的购物、休闲、娱乐等设施，交通便捷，景观优美。CB
9、D：胶州市的中心商务区，是市场经济体制下的一个经济枢纽机构是一个城市聚集经济的顶级形态；它代表着整个城市的最精华、超景观的区域；黄金地段，地价在城市内部或者一个区域内应该是最高的,建筑群的特征，突出的超景观更代表了一个城市的形象。（2）河居文化卖点择水避风，是自古以来中国人居住的最佳境界，仁者爱山，智者乐水，水赋予了人类智慧的灵性，古来文人骚客由山水间获取了多少的灵感。水与环境，清澈的河水，翠绿的河堤，给予了人类美好的生态环境，靠近河水的房屋就成了人类追求的理想居住场所。（3）独特的建筑设计卖点A、超大空中花园B、垂直观光电梯C、底层架空结构D、100%全明户型空间（4）景观卖点A、小区环境精
10、雕细琢“水空间”“森林空间”“户外活动空间”体现“人、建筑、与自然的真情对话”B、现代建筑与历史文化的相融合，在步行道旁设置“古今胶州八景”步行道铺地上刻有胶州历代名人事迹。C、以松、梅、竹、琴、棋、书、画为主题的休闲园区景观。（5）配套卖点 A、小区环境配套小区建有儿童乐园、体育广场、健康步道、老年会所及托幼等健康设施。B、小区设施配套小区周边防越报警系统、闭路电视监控系统、对讲防盗门系统、24小时保案巡更、集中供热管网，地板辐射供暖。（6）交通卖点距离环胶州湾高速入口仅10分钟，毗邻海尔大道及胶州的主干道南环路。（7）物业管理卖点 该项目选用中国第一管家“深圳中海物业”作为其精选物业管理公
11、司。 六、推广策划原则形象、知名度及卖点宣传产品卖点宣传销售阶段形象宣传开盘阶段 启动阶段 培育阶段 推广阶段示意图该项目的整体推广分为四个阶段：（一）市场培育阶段 该阶段主要以树立项目的品牌形象为主，吸引市场关注，带动二期概念的推广。 该楼盘的目标客户定位为中产阶级收入人群为主，所以广告将以鲜明的都市风格和高品位的文化生活为主线，树立起“翰林苑”胶州新城市中心第一名盘的鲜明形象。以此获得目标消费群体的认可，带动销售。（二）启动阶段（内部认购阶段） 该阶段仍以高品味的都市文化生活为主要诉求点，以渲染精彩的都市生活为主要出发点。但配合了具体卖点的演绎即产品创新决定一切，让产品说话，如：超大空中花
12、园、底层架空结构、垂直观光电梯及相关物业配套。（三）开盘阶段 该阶段仍以树立项目的品牌形象为主，吸引购买者的关注，加大对家的概念的重点推出。（四）销售阶段 该阶段配合销售的进度进行持续性的市场项目推广，以定期广告的形式不断延续，成为市场持续不断的热点。包括项目理念，项目主诉点等进行系列广告攻击。五、推广期广告创意（一）广告定位：翰林苑胶州首席楼盘，国际健康社区。（二）广告创意思路：专为成功人士度身打造艺术精品，创造人性化、亲情化、休闲化的时尚功能空间，做到高档而不奢华，雅致而不单调，达到高品位居家文化气围。（三）广告创意主线：1、地理环境地处胶州新区CBD中心区域，为成功人士度身打造的精品家园
13、。2、河居文化依河而居文化，现代人向往的生活居所，高品位居家文化氛围。3、独特设计空中花园、垂直电梯、全明设计使住户的生活丰富多彩，体现出人与大自然和谐共处、互相促进的理性生态。（四）广告主题表现：1、市场培育期广告目的：以树立项目的品牌形象为主，吸引市场关注文案主题：（1）主题：一期铭谢支持，二期风云问世设计表现：一幅悬念广告，意在引起大家的注意及猜想。将项目一期的销售情况简单总结，并做出二期风云问世的公告，让目标客户知道翰林苑二期正式推出。（2）主题：地位超然，尊贵之选 翰林苑二期21世纪胶州首席楼盘，国际健康社区设计表现：今天，在胶州新区，翰林苑正在实践着人类亘古以来的梦想，一个未来家园
14、即将展现在世人面前。（登出楼盘的立体外观，突出楼盘建筑特色，并配有位置图即可）。（3）主题：生活中值得追求的事物也许很多，翰林苑却足以令您一生无憾。设计表现：您的居家空间，我们用心营造，一个令人怦然心动的所在，值得您的钟爱。2、启动内部认购期（1）第一期主题：引导人居新潮流，高品位的文化艺术豪宅翰林苑*月*日开始全面接受VIP认购。设计表现：内部认购广告，主要向公众传达一个信息：胶州新区未来CBD中心首席楼盘翰林苑二期今天正式接受内部认购（广告表现主要以地理位置，环境特色、设计特点为主线）。(2)第二期主题：翰林苑“新”生活的引力设计表现：依河而居的新生活概念，独特的空中花园、底层架空设计；深
15、圳第一管家“中海物业”顾问管理，都体现了翰林苑二期一个全新的生活。（广告主要采用项目二期的几大卖点：地理环境、河居文化、独特设计、知名管理顾问等来体现项目的与众不同，来体现项目对生活的新概念。（2）第二期主题：翰林苑二期，内部认购火爆 设计表现：对内部认购的总结，制作内部认购供不应求的气氛，让目标客户知道“翰林苑二期”还未正式发售就炙手可热，刺激客户及早落订。3、开盘期广告目的：推出新盘，完成告知，配合项目开盘促进认购文案主题：（1）第一期主题： 期待第一次相见如故的感动，翰林苑二期*月*日与您见面。设计表现：一生中总有某些时刻值得期待，比如亲眼目睹梦中情人的真面目，而为之惊艳。一次令人心路加
16、速的神秘约会即将来临。（提前将开售日期告诉消费者，广告内容主要以楼盘的开盘期告知为主，引起关注。）（2）第二期主题：给心灵一个回家的方向，翰林苑二期明天隆重开盘。设计表现：并不是所有的人都享有这样的生活，并不是所有的人都占有这样的环境，并不是所有的人都拥有这样的房子。广告告诉消费者，翰林苑明天就要开盘，让消费者继续保持对项目的关注。（3）第三期主题：诞生在文脉上的尊贵家园翰林苑二期今天震撼开盘。设计表现：广告将翰林苑二期开盘时间告知大家，吸引消费群体的注意，广告主要体现项目的地理位置、卖点，吸引消费群体的好奇心，从而达到销售的目的。4、销售期广告目的：深入推荐项目优势，增强竞争力。文案主题：
17、销售期广告可以采取多样化，多种表现形式，但力求广告的连贯性。系列广告主题解释：（1）、假日系列A、依据: 购房者很多为第二套住房，所以居住的话多为周末、年假，或者老少三代，或者情侣相伴，或者是一家三口。所以做好假日概念购房者都会很有冲击力。 “假日”二字本身就很有放松、自然、惬意的感觉。本身就代表了一种自由自在的心情。 假日概念本身很广博，本项目属于临水楼盘，做假日概念的话不但包含河居概念，还可以有更多的延伸。 假日概念，可以在灿烂的阳光、清新的空气、水清木华、品味雅静、激情相拥等做文章。B、概念导入文武之道一张一弛，有紧张的工作也有尽情的放松，随着社会的进步，度假已经成为一种时尚、既可以山水
18、游玩，也可以田园小憩。假日的心情，充满了快乐、充满了轻松、也充满了阳光，在周末或年假的时候来到自己的第二家园，尽情的放松、尽情的欢乐、无拘无束、自由自在C、主题表现第一篇：假日- 阳光灿烂设计表现：在翰林苑，放下疲惫、放下忧郁、放下紧张、张开眼睛，有心体会，你会发现大自然的美好，云朵是如此的洁白、天空是如此的湛蓝、空气是如此的清新、阳光是如此的灿烂晒个日光浴，感受一下全新的气息，涤去心灵的尘埃第二篇假日- 在水一方（漫步河岸，杨柳轻摆，清澈的河水，荡起涟漪，心绪轻轻涌动，树荫下，拿起鱼竿，抛向河中，阵阵涟漪荡起一丝悠闲、一份清雅第三篇假日- 心怡神清（绿荫下，绿竹林旁，鸟鸣虫叫在演奏大自然的音
19、符，与景致是那么的和谐，摇椅上的您闭目养神，一缕清茶的淡香沁人心脾，体会着大自然的玄机、一种悠闲的境界（2）、翰林苑纯粹生活品质A、依据购房置业，就是投资未来的生活，那么未来的家是否满意，必须具备极大要素：.生活的便利性 .环境的优美，这其中包括周边环境、社区的园林绿化.小区功能设计的先进性 本项目是区域内的高档楼盘在以上方面都高人一筹，所以从项目的品质上来表现，是本创意的出发点。B、主题表现：主题：纯粹生活CBD中心设计表现：翰林苑地处胶州新区的CBD中心位置。新市政府广场东南侧，隔河与行政中心相望、北侧毗邻三里河公园，有便利的购物、休闲、娱乐等设施，交通便捷，景观优美。主题：纯粹生活河居文
20、化设计表现：清澈的河水缓缓的流淌，它涌动着古老的文明，灿烂的文化，波光粼粼，跳跃着灵性与生机,漫步河堤，绿柳轻摆，鸟鸣虫叫，构成了一幅天然美景打开河居之门，感谢水的灵性主题：纯粹生活独特设计设计表现：超大空中花园、垂直观光电梯、底层架空结构、100%全明户型空间（3）、翰林苑实话实说现实生活文案一实话实说概念篇主题：我的品味就是与众不同 设计表现：翰林苑倡导一种儒雅完美的生活方式，不仅注重物质享受，更追求精神境界的享受，并将胶州灿烂悠久的历史文化与现代建筑紧密的融合在一起，通过不同的建筑表现形式述说胶州的历史，再现三里河文明的辉煌与梦想。 文案二实话实说设计篇主题：尊荣出自细微设计表现：超大空
21、中花园、垂直观光电梯、底层架空结构、100%全明户型空间，户户方正实用，得房率高达 %，采光、通风俱佳，全心演泽现代居家典范。文案三实话实说绿化篇主题：绿意深入有人家设计表现：浓浓的绿，和谐而自然，演绎着淡妆浓抹总相宜，绿的成萌，绿草青青，绿化率达 63 %，置身其中，仿佛与自然合一，营造一份怡然自得的心境。文案四实话实说配套篇主题：月亮，当然要众星来捧设计表现：小区环境配套小区内建有儿童乐园、体育广场、健康步道、老年会所及托幼等健康设施。小区设施配套小区周边防越报警系统、闭路电视监控系统、对讲防盗门系统、24小时保案巡更、集中供热管网，地板辐射供暖。八、推广媒体选择方案推广媒体的选择既要有系
22、统性、互补性，又要有延展性。推广必须以整合为原则，因为单向性、单一性的推广，构不成轰炸力。（一）媒体选择1、公众传播媒体：半岛都市报、青岛早报、青岛日报、电视媒体等。 2、户外媒体：路牌、灯箱、条幅、彩旗等。 3、印刷媒体：楼书、画册、海报等（二）媒体组合策略 1、将报纸媒体做为主要推广媒体，其中半岛都市报为重点中的重点，该报在青岛市内四区及郊区影响面广、力度大、也是发行量最大的报纸，是买家获取楼盘信息的主要工具，效果非常明显，可以作为主要选择媒体，而青岛早报做为次要选择媒体。（报媒即可以用于形象推广又可以用于销售推广） 2、电视媒体及户外媒体做为次要推广媒体，主要用于形象推广，不宜作为销售推
23、广。 九、广告排期发布阶段发布规格发布媒体发布次数备注培育阶段彩色半版半导都市报2次青岛早报1次启动阶段彩色半版半导都市报2次青岛早报1次开盘阶段彩色整版半导都市报1次该阶段为销售的重要阶段，应加大广告力度。青岛早报1次彩色半版青岛日报1次/周半导都市报1次/周青岛早报1次/周销售阶段热销期彩色整版半导都市报2次青岛早报2次青岛日报1次彩色半版青岛早报1次/周半导都市报1次/周持续期彩色半版半导都市报1次/2周青岛早报1次/2周尾盘期彩色半版半导都市报1次/周青岛早报1次/2周青岛日报1次/2周注：以上广告排期仅为参考，具体广告排期，将根据贵司对项目的具体安排按月度呈报。十、结束语本公司对该项
24、目高度重视，经过对市场的详细分析，撰写了此份广告推广方案，愿与贵司及代理商精诚合作，有条不紊的展开广告推广工作，为翰林苑二期的成功推广作出努力。 上海万科项目工程管理全套制度（一）2010-12-03 09:53:21|分类： 万科管理制度 |标签：工程部施工监理审批地盘 |字号大中小订阅 地盘总体施工工作程序1、 目的：对地盘总体施工质量、进度、成本进行有效控制，确保最终产品达到国家标准，见室外排水工程规范、电气装置工程施工及验收规范、安装工程施工及验收规范等标准，且满足销售部指定要求，满足四大市政配套公司的施工要求，满足设计总体构思要求，达到经济、美观、安全，确保第一时间解决问题。2、 范
25、围：适用公司投资建造的工程项目总体现场施工的全过程控制。3、 职责：本程序由工程部主管、设计部、销售部、预算部、监理公司相关，项目经理总负责，主管工程师负责实施。4、 程序4.1进度：4.1.1各现场施工单位根据公司施工进度计划编制各工种工程进度计划表，并且根据实际工程进度及时修改、调整。4.1.2主管工程师根据四大市政配套公司现场施工实际情况，以及根据公司营销工作要求，监督监理公司，每周定期参加生产会议，针对实际施工与计划的偏差及时平衡、调整，脱节严重的，制定应急补救方案。4.2成本控制：4.2.1土方工程见公司土方工程临时管理办法进行总量平衡控制。4.2.2四大配套公司进场施工配合：根据现
26、场实际情况，制定相应的施工计划，在经济、快捷、保进度、质量的前提下，尽力配合，完成施工。4.2.3绿化工程：与物业公司密切合作，配合销售，完成工程，尽量做到一次成型，少返工、少破坏。4.2.4围墙与小品工程：根据销售与设计要求，并且根据专业要求进行施工，督促设计完善，减少育目施工。4.2.5道路及下水道工程：在设计审图阶段就进行总体把关，使设计走向、埋渠合理、经济，在施工过程中要求监理公司进行监督，严格控制。4.3质量控制：4.3.1现场监理，所有工程必须委托持证监理单位实施全方位监理，并且所有的监理工作都必须在主管工程师的监督之下有序、有效地执行，从而认真完成以下工作内容：4.3.1.1在施
27、工过程中，进行现场指导、监督，根据室外排水工程规范、建筑给水排水工程规范、建筑工程施工及验收规范等标准，及时纠正不当施工，进行过程质量控制。4.3.1.2对已完成的分项分部工程逐项进行检查评定，并在分部分项工程质量评定表上签字确认。分项分部工程包括：土方工程、道路工程、下水道工程、绿化翻土工程、围墙与小品工程、文明施工。4.3.2工程部检查：监理公司对每一项工程进行检查评定后，将质量评定表报工程师，主管工程师接表后，即刻到工地抽检，抽检频次不少于标准规定数量的25%，相符率达90%以上，即认为监理评定正确，予以签名盖章确认，否则，必须重新检验评定。4.4隐蔽工程控制：4.4.1隐蔽工程的内容：
28、道路垫层，雨水管、污水管的垫层及埋设，小品的建筑基础及钢筋配置，绿化配套设施的基础敷设，配套工程雨、污水井的浇砌，小区照明管道等。4.4.2隐蔽工程检查标准：室外排水工程规范、道路工程规范、安装工程施工及验收规范等标准执行。4.4.3隐蔽工程的检查：4.4.3.1主管工程师应经常检查隐蔽工程施工情况，对异常情况及时作出处理，并在管道隐蔽工程验收记录中做好处理记录。4.4.3.2当隐蔽工程作业结束，在施工单位自检基础上，由监理公司牵头，工程部、施工单位技术负责人三方共同对工程质量进行检查验收，质量标准及检验方法按4.4.2执行。4.5工程验收：4.5.1工程竣工后，在施工单位自检基础上，工程部组
29、织监理公司、施工单位技术负责人三方共同对工程质量进行100%检查。4.5.2填写道路工程检查表、排水工程检查表，发现不合格品，应按不合格品的控制程序进行处理。4.6质量回访：4.6.1工程移交物业后，工程部主管工程师三个月一次到水电维修处回访。4.6.2工程部主管工程师就常见工程质量问题作出总结，在以后工程中加以重点控制。5、 相关文件：5.1室外排水工程规范5.2电气装置工程施工及验收规范5.3采暖与卫生工程施工及验收规范5.4道路工程规范5.5设计部提供的设计图纸6、本程序文件应发放到下列人员：童传友、吴健勇、毛永平、单高平、崔志麟、艾军、孙晓江、张正东、潘松、苗兴城、曹宇、李元晴。注：1
30、、本人保证严格按此文件要求执行。 2、本人有责任在发现问题时，第一时间向本文件审批人提出修改意见。 编制： 校对： 审批： 发放号： 十万元以下项目施工队伍、材料供应厂家选择办法1、 目的：确保廉洁高效地选择到质优价廉的队伍及厂家，简化招标工作程序，提高工作效率，确保第一时间正确解决问题。2、 范围：适用于总投资不超过十万元（含十万元）人民币的工程项目及材料设备。3、 职责3.1工程部负责组织施工队伍和材料供应厂家的选择工作。3.2预算部负责价格审核。3.3设计部负责推荐材料供应厂家、材料和设备选型。4、 程序4.1施工队伍的选择。4.1.1项目主管初选不少于三家施工队伍，如做不到应说明理由。
31、4.1.2工程部经理对初选队伍进行审定、取舍和补充。4.1.3项目主管向入选队伍分发设计文件。4.1.4项目主管组织工程部经理、预算部和设计部各一人（由部门经理决定人选）进行议标。4.1.5项目主管将按合同申报管理程序负责合同的申报。4.2材料供应厂家的选择。4.2.1设计部经理于设计文件交付后一周内提供 区甲供材料、设备清单。4.2.2设计部材料岗根据 区甲供材料、设备清单提供三家以上供应厂家，有关资料报设计部经理审核后交工程部经理、项目主管。4.2.3供应厂家有关资料应包括：a.供应商基本情况：名称、地址、联系电话等；b.营业执照、产品标准、经营范围；c.准用证、检验报告；d.其他。4.2
32、.4项目主管按 区甲供材料、设备清单及供应商有关资料后七天内编制 区甲供材料、设备采购计划报工程部经理批准。4.2.5计划批准后必要时项目主管组织设计部经理、设计部材料岗、工程部经理、预算部经理对供应厂家进行考察。4.2.6项目主管编制 招标书和 供货合同报工程部经理、合同管理岗审批。4.2.7项目主管组织发标会。4.2.8项目主管组织设计部经理、工程部经理、预算部经理、合同管理岗评标、决标。4.2.9项目主管负责按合管理程序进行合同申报。5、 相关文件5.1施工单位、监理公司控制程序5.2采购控制程序5.3招投标管理程序6、 相关表单7、 本程序文件应发放到下列人员：童传友、吴健勇、毛永平、
33、单高平、崔志麟、艾军、陈永海、张正东、潘松。1、目的：在第一时间内及时处理因施工引起的周边居民投诉，确保施工的正常进行。确保第一时间正确解决问题。2、范围：适用于地盘周边地区业主和居委对施工行为的投诉。3、职责3.1工程部经理负责对投诉的处理进行指导和策划。3.2配套部经理负责落实施工噪音办证，对供电影响提供配套协调服务。3.3地盘主任直接操作处理投诉。4、程序4.1地盘主任接到投诉后，根据投诉成因向工程部经理汇报或向配套部经理提出服务要求。4.2地盘主任在第一时间赶到投诉点处理。4.2.1购买150元左右鲜花和水果。4.2.2登门倾听投诉，接受批评，说明原因。4.3地盘主任提出综合解决方案报
34、工程部经理、分管副总、物业公司总经理。4.4地盘主任实施解决方案并将处理情况记录于工作日记。修改记录页码修改日期修改人修改状态修改单号生效日期编制： 审核： 批准：日期： 日期： 日期：一、 目的：1.1为业主提供专业化服务，快速彻底地处理隐藏的施工质量问题，保证业主顺利入住。1.2通过统计和分析入住验收中出现的质量问题，为将来的项目提供借鉴和参考。二、 范围：2.1时限：入住开始后的前三个月。2.2新竣工的项目。三、 人员：经培训后对本项目情况基本了解的工程部人员。四、 要求：4.1最大限度维护工程部形象及公司形象。4.2争取维修一次成功。4.3对业主提出的合理要求须第一时间作出迅速反应，不
35、能因工作失误让业主有不良印象。五、 程序：5.1向业主简单介绍验收内容及标准。5.2陪同业主验收，并请业主在验收单上签署意见。5.3填写维修通知及维修情况记录单并让施工单位签收，且存档。5.4监督维修。5.5通知业主复验，并在维修通知单上签字认可。5.6如复验未通过或业主发现新问题，重复执行第5.3、5.4、5.5条程序。5.7把入住验收资料移交给物业（包括验收须知、维修单、维修记录单）。5.8三个月结束后，与物业公司办理工作移交手续。5.9对业主提出的不合理要求（如赔偿等），如不能处理，须及时向上级领导汇报并协助解决。六、 资料：6.1入住验收须知（包括验收单，、倾斜度的进行准确定位，确保切
36、割机的行驶轨道安装准确，切割切口符合要求。.为减少切割时对角部的破坏（多切），在四个角预先进行钻孔。.为保证联络通道开口的安全和施工质量，安全员和质检员要进行全过程的监督检查。.为掌握注浆过程的管片位移情况，全过程进行管片变形观察和监控。.为保证超前加固效果，超前锚杆或超前导管需按要求准确设置，其尾部与洞口圈梁主筋牢固焊接。5.3联络通道开挖支护5.3.1.施工步骤和施工方法根据不同的地质情况，联络通道采取不同的开挖支护方法。围岩较好的大汉2号联络通道采取全断面开挖，其它联络通道在采用全断面法不能保证施工安全时，采用正台阶法开挖。采用的支护方式见表3-1-1.超前小导管预注浆加固为保证通道开挖
37、时的围岩稳定，多数通道在通道拱部采用L=25003000mm，42小导管注浆进行超前加固，超前小导管环向间距200400mm，纵向间距10001500mm,水平搭接长度1000mm。超前小导管注浆施工工艺流程见图5-3-1。超前小导管注浆加固施工工艺：采用全孔一次性注浆，注浆浆液主要为水泥浆。地下水发育或土体呈流塑状时采用双液浆。YN小导管制作施工准备小导管运到现场钻孔、安设小导管掌子面封闭注水试验连 接 注 浆 管注 浆检查质量是否达到要求结 束注浆、拌浆机具检修注浆浆液配制图5-3-1 超前小导管注浆施工工艺流程图.钻孔：用YT-28钻机沿开挖轮廓线外打孔。.安设注浆管：将经过加工的注浆管
38、置入孔内，并对孔口做止浆处理。.浆液配置：按施工配合比在搅拌桶内加入需要的水和水泥进行搅拌，采用双液浆时，在另一容器中加入水玻璃，用波美度计测试浓度至配合比要求的浓度。.注浆：将注浆管按要求接好，开动注浆机，采用双液浆时，浆液经混合器混合后靠压力通过注浆管路进入地层，注浆前要测试经混合器混合的浆液的凝胶时间，当达到设计的凝胶时间时，方可注浆。注浆机拟采用KBY50-70型注浆机。.注浆主要参数：凝胶时间：7h，可根据地层情况进行调整。扩散半径：300mm。注浆终压：0.30.5Mpa以内。单孔注浆量：初步确定为0.1m3, 施工中根据地层条件进行现场注水试验，评定地层裂隙情况，并修正单孔注浆量
39、。注浆参数将根据现场试验和施工进行进一步调整。.联络通道土石方开挖在洞口圈梁砼达到要求的强度（设计强度的70以上）且超前注浆等强后，可进行通道土石方开挖。通道洞身土石方开挖采用全断面法或正台阶法，岩石段采用人工手持风钻钻孔，膨胀剂破碎或人工敲击钢楔子破碎岩石，全断面岩石段主要采用全断面法开挖，全断面法开挖的进尺控制在1500mm；全断面土层段和半岩半土段主要采用正台阶法开挖，先开挖上台阶土石方，开挖进尺根据围岩的稳定情况控制在5001000mm,开挖完上台阶后再开挖下台阶，主要采用人工镐锹，局部采用风镐开挖。人工装土到区间隧道中运行的运输车辆中运走。由于洞口尺寸小于联络通道结构尺寸，开挖洞口截
40、面在1500mm范围内渐变至结构截面。开口处采用爬坡开挖,爬坡角度控制在30度以内。为保证洞口稳定，洞口1500mm渐变段为后挖带，即在联络通道其余部分开挖完成后再开挖该部位。 联络通道支护联络通道在开挖达到设定进尺后，将立即进行通道的初期支护。各通道支护的参数见表3-1-1。支护的施工顺序为（以初期支护设计较强的通道为例）：初喷砼安设锚杆安装格栅钢架铺设钢筋网复喷砼。.初喷砼在通道开挖到设定进尺后，立即进行初喷砼施工，初喷厚度控制在3050mm。由于联络通道每次喷射砼的量较小，采用现场自拌砼，由于作业面较小，采用潮喷工艺，人工操作喷射机和喷头进行喷射砼施工。喷射砼配合比由现场试验室根据试验验证。喷射混凝土施工工艺见图5-3-2。水 泥细骨料粗骨料水强制式搅拌机搅拌运输到通道作业面喷射机施喷加入速凝剂并搅拌高压风喷射到通道壁上高压水图5-3-2 喷射砼施工工艺图喷射砼原材料符合
