1、建成一个功能完善、分区合理、综合发展潜力巨大的现代城镇。 2、建成一个具有浓郁地方文化特色的现代城镇。 3、建成一个山青水秀、花草遍地、生态环境优美的现代旅游城镇。 4、建成一个建筑管理科学、分期实施完整、远近期良好衔接的现代城镇。 第三章 规划设计构思及内容 一、功能定位及规模 1、功能定位 汝湖镇镇区总体规划（20002020）确定：汝湖西区定为镇区的行政、商业、文化娱乐中心，以发展工业、批发商贸和旅游度假为主，规划先科大道东侧为居住生活区，西侧为工业和批发商贸发展区，角洞水库为旅游度假区。因此，本次规划确定：汝湖西区为镇区的行政、商业、文化娱乐中心，以发展工业、批发商贸和旅游度假为主。
2、2、规模 汝湖西区人口规模分常住人口和暂住人口，规划到2020年，汝湖西区的总居住人口为2.88万人，根据珠江三角洲发达地区的统计，外来人口与本地户籍人口之比为1：0.71.1之间。考虑到为今后发展留有余地，外来人口与本地户籍人口之比为1：0.8。计算公式如下：Pn=Po(1+a+b)n（Pn规划年限未期、Po现状常驻人口数、a年人口自然增长率、b年人口机械增长率、n规划年限）。 二、规划结构及功能布局 1、规划结构 汝湖西区由一轴、两带、两心、四区构成。 （1） 一轴：沿西区东西向的主要景观干道。 （2） 两带：两条绿化带。由先科大道两侧规划的绿化带及沿江绿化带 共同组成，加上次干道两侧绿化
3、带的纵向联系，形成贯穿整个西区的井字形绿化结构。 （3）两心：西区的行政文化中心（后期）、商业娱乐中心（前期）由区内主干道直接相连。行政文化中心位于汝湖镇通向惠州城区与角洞水库旅游开发区的交汇处，在镇区对外联系上扮演着重要角色，它不仅满足自身功能的要求，而且是整个镇区的形象代表，此外靠近规划的广惠高速公路汝湖出入口，布置了商业娱乐中心，一则可以发展对外经济，二则可以起到良好的宣传作用。 （4）四区：汝湖西区分成行政文化区，生活居住区、商业娱乐区，工业生产区四大功能片区。 2、功能分区 （1）行政文化区：以原镇政府为依托，扩大办公用地范围，并在其周围规划镇区发展所需的公建设施，加上进一步发展原有
4、的教育建筑，包括小学、中学、幼儿园以期使其成为镇区的行政文化中心。 （2）商业娱乐区：靠近广惠高速公路汝湖镇出入口，位于西区的东部。分成南北两个组团。靠近广惠高速的北部组团，主要布置为商业设施，紧临东江的南部组团，主要布置为休闲娱乐设施。其间通过休闲商业、广场相联接，浑然一体。 （3）生活居住区，主要位于西区的中部，依山伴水，环境优美，处于行政文化区与商业娱乐区之间，交通便利，为市民提供良好的居住空间。 （4）工业生产区：位于先科大道以西，可充分利用惠城区雄厚的工业基础，发展自身工业和批发商贸业，改善汝湖的产业结构，加快经济发展步伐，为汝湖迅速成为繁荣、富裕的城镇打下坚实基础。 三、土地利用规
5、划 规划区用地主要分为公共设施用地，（其中公共设施用地主要为行政办公用地，商业金融用地、文化娱乐用地、体育用地、医疗卫生用地、文化建筑用地等）。居住用地、工业用地、道路广场用地，市政设施用地、绿化用地、发展备用地及特殊用地等八大类。 1、公共设施用地 （1）行政办公用地 行政办公用地在本规划区内有两块，一块是位于二号街与三号街之间的3号路北侧，另一块则在4号路与5号路之间的二号街西侧。行政办公用地占地3.43公顷，占规划总用地的1.60%。 （2）商业金融用地 商业金融用地27.10公顷，占总用地的12.63%。 为了招商引资，本次规划商业金融用地主要集中在二号街和三号街两侧，以商业街的形式存
6、在，规划每个组团中比较独立的商业金融用地，则主要以步行街的方式存在。本规划从长远的眼光考虑，规划在该区的主要对外路线3号路西侧安排了一个大型的批发市场。为将来进一步发展提供一定物质保障。 （3）文化娱乐用地 该区的文化娱乐用地围绕人而布置，分布在各个组团中。总用地面积4.6公顷，占总用地的2.14%。 （4）体育用地 该区对现处于二号街与5号路交汇的体育场进行改造外，另增加了一处高尔夫球场，高尔夫球场位于五号街与4号路交汇处，该处靠近商业区与居住区，交通便利，又临近东江，环境幽美，是一处很好的休闲场所。体育总用地为2.75公顷，占总用地的1.28%。 （5）医疗卫生用地 医疗卫生用地处于该区的
7、主要轴线4号路与二号街交汇处，靠近居住区，交通便利，医疗卫生用地0.76公顷，占总用地的0.36%。 （6）文化建筑用地 规划该区将成为惠城近郊旅游、度假基地，特保留了一些具有地方特色的文化建筑：古庙、客家文化村、仙人脚印等。新规划的文化建筑则围绕该区中心公园而布置，交通方便、环境清静，该区的文化建筑规划是本次规划中重要特色之一。文化建筑占地5.1公顷，占总规划用地2.38%。 2、居住用地 该区居住总用地38.42公顷，占总用地的17.91%。居住区内有四类住宅：一类是新建的一批商住楼，第二类是满足各种不同旅客需求的别墅区，第三类则为遗留下来的旧住宅，也是该次规划主要保护对象，第四类则为农民
8、自建的民宅。为了汝湖镇将来发展的需要，该区对旧住宅进行了一定的修复，而规划的一批新商住楼则主要分布在4号路与5号路之间的居住区内。 3、工业用地 由于该区的工业以电子、机械、建材、服装等一类工业为主，规划工业区主要分布在3号路的西侧，还有一处处于5号路西侧的已建工业区，工业区总用地面积为32.80公顷，占总用地15.29%。 4、道路广场用地 该区的道路用地、广场用地及停车用地总计43.54公顷，占总用地的20.29%。 （1）该区由3号路、5号路承担连接外界的交通枢纽，其中3号路也是连接高速路出入口和城区的主要干道，一号街和二号街主要承担联系该区居住区和工业区。 （2）该区的主要广场与停车场
9、处于二号街与5号路交汇处。其中规划五处停车场，工业区东北二处，组团生活区三处。广场与停车场占地9.03公顷，占总用地的4.21%。 5、市政设施用地 市政设施用地1.19公顷，占总用地0.56%。市政设施主要集中在二号街的端部，5号路的北侧。 6、绿化用地 规划公共绿地面积为38.95公顷，人均公共绿地面积为13.52平方米，规划绿地率为35%，绿化覆盖率为40%。 （1）文化公园 一处位于三号街的步行街东侧出入口，规划用地2.1公顷，另一处位于3号路南侧，占地5.06公顷的综合性公园。 公园内水与绿交相互映，环境非常幽美，并设置了相应的活动设施，绝对是良好的观赏、游憩场所。 （2）规划沿3号
10、路设置35米宽的绿带，沿主要街道两侧设置各10米宽的绿带。 （3）规划在两条高压走廊分别设置45米和30米的防护绿带。 7、发展备用地 从远期考虑，与近期相结合，规划预留了一些远景发展用地，用来不断完善该区的城市功能，使该区健康的有序发展。 发展备用地占地6.85公顷，占总用地的3.19%，主要分布在3号路的东侧，由于3号路是对外交通的最佳路线，这为后期发展提供了很好的条件。 8、特殊用地 为了该区发展的需要，预留了一块特殊的用地。其处于5号路北侧，靠近主要广场与停车场，特殊用地占地0.19公顷，占总用地的0.09%。 四、公共服务设施规划 西区公共服务设施的规划，充分利用和结合现状进行规划建
11、设，形成设施配套，分布均匀的服务网络，公共服务配套设施分两级：为区级、街坊或居住组团级。 1、区级公共配套设施：是西区功能重要组成部分，布置在主干道上，以步行街区的方式来组织，包括艺术中心（展览馆、俱乐部），体育中心（足球场、蓝球场、羽毛球场、高尔夫练习场），购物中心（商铺、商业步行街），餐饮中心（餐厅、风味小吃）、书店、旅馆、银行、邮政局、电信局、医疗中心，派出所、小学、中学、幼儿园。 2、街坊或居住组团级：分散于居住区内的小型商业设施，如日杂用品店铺、文具用品商店，方便市民工作、生活。 五、道路交通及竖向规划 1、对外交通 汝湖镇境内对外交通主要依靠东西向的小金口至仍图的3902县道 以及
12、已经规划的广惠高速公路。 2、内部15990191880表三环境部服务费用预算表项目月预算额（元）年预算额（元）备注1人事费用552166252保洁工（3人）5154618481450元+268元的计提费国定假日加班费367440411天，3工2工作餐费48357963人7元/天23天3服装费用637563人250元/套，12个月折旧4物料费用7008400易耗品等5公共大理石地坪打蜡5006000小计726787204表四设备管理费用预算表项目月预算额（元）年预算额（元）备注1人事费用601372156维修工（2人）5760691202000元+44的计提费国定假日加班费253303611天
13、，3工2工作餐费32238642人7元/天23天3服装费用425042人250元/套，12个月折旧4日常维护保养费用5006000更换灯泡、辅助材料等费用5设备人员培训审证费用3003600300元/人年小计717786124备注：以上设施设备费用为清包费用，如办公楼有空调、弱电等设备的维修保养费由业主自行支付。6各部门管理职责和权限61各部门分工范围6.1.1管理中心工作范围制定和完善服务中心各项内、外部管理制度及规定；编制、调整管理费年度预算及控制管理成本；编制管理方案、工作计划及采购计划并组织实施；监督各部门的日常工作。6.1.2设施设备维修部工作范围承担楼内内供电、供水、照明、消防、秩
14、序维护等公共设备的日 常运行和操作及巡检监控工作，保持其24小时全天候的正常运行；承担区内建筑物、公共部位、公共设施的一般巡检、保养和修缮 工作；负责楼内公共设备设施的图纸、资料及技术档案的管理工作； 配合及跟进楼内各项工程、保养、维修的外委专业公司的施工 项目；6.1.3秩序维护部工作范围执行安全保卫有关规定、制度及操作规程，实施区内24小时全天 候的安保、消防、车辆管理工作；承担安保巡逻监控、人员进出管理值班工作；担任消防管理工作，承担火灾报警监控、消防联动等设备系统的 操作值班工作；担任消防火灾设施的日常检查、维护保养工作；担任交通道路秩序的维持及车辆停放的管理工作；执行公共区域和公共设
15、施的使用管理规定，维护公共秩序；按应急预案程序处理各类突发事件，以避免或尽量减少对业主可 能的人身及财产损失；6.1.4环境部工作范围实施道路、地面、环境、设施的清扫、消毒工作；负责办公垃圾的收集工作，配合环卫部门对垃圾的清运；负责配合污水井、雨水井、水管的定期疏通及建筑物的外墙清洗；62主要岗位职责6.2.1服务中心经理岗位职责领导全服务中心员工完成公司下达的责任管理目标；制定及完善楼内各项内、外部了的管理制度及规定；编制、调整大楼管理费年度预算及控制管理成本；编制管理方案、工作计划及采购计划并组织实施；负责服务中心不合格项的处理及纠正、预防措施实施和跟踪；负责大楼范围内安保消防设备设施运行
16、、保养、维修的领导 工作，组织制定相关工作文件、检查标准，并组织实施对员工的 考评；负责服务中心的月检工作；主动、积极与业主进行沟通，保持良好的人际关系；对服务中心的全面工作有决策指挥权，对服务中心的管理人员的 任免、调动有建议权，对管理的作业层人员有聘用与解聘权。6.2.2设施设备维修部主管（本项目未设）：岗位职责负责房屋、设施的技术资料、档案的收集，负责零星材料的采购 计划的编制，委托维修的联系工作；每年12月按房屋完好情况制订下一年度房屋、设备、设施（年 度）维修计划表；组织实施房屋、设施的维修保养工作，对房屋养护、修缮提供工 作指导及检查监督；对每次周期巡查养护记录、维修记录进行检查验
17、证；每季度组织建物维修工检查房屋、设施的使用状况，记录房屋、 设施检查表，根据日常巡视及季度检查记录按照房屋完好程度 评定办法，填写房屋完好程度鉴定表、房屋完好情况分类记 录表，经经理审核后上报公司主管部门；每年根据四个季度检查情况，填写房屋完好情况汇总表，上报 公司主管部门；按应急预案规定负责处理突发事件；6.2.3秩序维护服务部主管（本项目未设）：岗位职责负责秩序维护项目的服务工作，包括应急处理工作；拟制秩序维护服务的费用预算和作业文件，并负责实施；负责秩序维护服务过程的质量控制，发现不合格服务当场予以纠 正，对违纪队员开具违纪处罚单；负责行车与停车管理，包括机动车与非机动车、地面泊位、车
18、场 与地下车库的管理；负责四防一保工作的具体实施；负责对队员日常岗位督导，上岗前的队列操练，对各班秩序维护 质量记录进行审核；负责对外来施工人员管理，负责辖区内的消防器材检查；负责对队员考勤和请假审批及工作考核；完成经理交办的其它任务。6.2.4环境部主管（本项目未设）：岗位职责负责保洁服务工作；拟制保洁服务的费用预算和作业文件，并负责实施；负责保洁服务过程的质量控制；完成经理交办的其它任务。7.管理制度质量管理文件目录序号文件类别文件名称 1质量手册质量手册 2程序文件文件资料控制程序 3程序文件记录控制程序 4程序文件内部审核程序 5程序文件不合格项控制程序 6程序文件纠正措施控制程序 7
19、程序文件预防措施控制程序 8企业管理类上海同涞物业管理有限公司组织机构 及职能 9企业管理类上海同涞物业管理有限公司岗位设置及职责 10企业管理类会议制度 11企业管理类财务开支审核管理规定 12企业管理类管理评审管理规定 13企业管理类员工手册 14企业管理类人员任职资格管理规定 15企业管理类员工培训管理规定 16企业管理类经济合同、协议、契约的评审管理规定 17企业管理类物业接管管理规定 18企业管理类房屋接管验收标准 19企业管理类业主满意度管理规定 20企业管理类回访、征询管理规定 21企业管理类服务验证管理规定 22企业管理类物资/服务采购管理规定 24企业管理类采购物资/服务的检
20、验、保管、防护管理规定 25企业管理类供方/外委项目选择评审管理规定 26企业管理类信息交流和数据分析管理规定 27企业管理类档案管理规定 28企业管理类服务标识和可追溯性管理规定 29企业管理类入住管理规定 30企业管理类装修管理规定 31企业管理类报修管理规定质量管理文件目录序号文件类别文件名称 32企业管理类业主财产管理规定 33企业管理类空置房管理规定 34企业管理类困人应急预案 35企业管理类消防紧急预案 36企业管理类防水管理规定 37企业管理类停水、停电、浸水紧急预案 38企业管理类设备管理规定 39企业管理类水泵及泵机房管理规定 40企业管理类配电设备管理规定 41企业管理类热
21、网管理规定 42企业管理类电气线路及设施维修保养管理规定 43企业管理类消防设施设备保养管理规定 44企业管理类测量、监控装置管理规定 45企业管理类二次供水管理及水箱清洗操作规定 46企业管理类其他管理规定 48企业管理类秩序维护人员守则 49企业管理类秩序维护交接班管理规定 50企业管理类大厦大厦秩序维护值勤管理规定 51企业管理类秩序维护值勤管理规定 52企业管理类车管员守则 53企业管理类车库管理规定 54企业管理类保洁员守则 55企业管理类保洁管理规定 56企业管理类绿化管理规定8.考核办法8.1范围服务中心的各类工作人员在管理、服务过程中执行公司相关企业标准状况的考核及处罚。8.
22、2 年度管理（经营）目标责任书包括以下内容：目标责任的考核内容；目标责任的考核期限；目标责任的例外情况；管理业绩的考核内容部门负责人管理业绩的考核内容：包括“部门职责履行评价度指标”和“部门重点职责及交办任务完成度指标”。部门职责履行评价度式中：ZLG部门工作主管领导关联度；HBG部门工作横向部门关联度；FXG部门工作服务下属关联度。考核计算方法：本项指标得分部门职责履行评价度100分，本项指标最高得分为100分。9.物业的综合服务、维修养护管理、保洁、秩序维护员等工作的实施方案9.1综合服务根据傲胜中国的管理目标及要求，结合国内外先进物业管理技术和公司的管理经验，我们将推出以业主服务中心为主
23、体的业主服务模式。在服务程序规范化的基础上，加强服务响应时间，加强服务质量的监控，提高服务水平，与大楼内的业主建立起一种相互信任、相互配合和支持、共同满足的关系。9.2.维修运行、养护管理9.21维修运行内容大楼及公用设施机电运行按照企业标准规范运作，具体详见表。表 设备设施运行内容主要内容及责任部门设施设备维修部值班：保障大楼供水供电、电梯空调等正常运作并做好记录；巡视：巡视设备房和设备运行情况，做好巡查记录；秩序：搞好设备的物品管理，加强安全安全防范工作设施设备维修部定期清洁所管设备和设备房；负责对设备设施进行全面巡视、检查，发现问题及时处理。检查项目及处理方法检查项目1、水泵；2、防盗监
24、督控系统；3、对讲报警系统；4、火灾报警控制系统；5、消火栓；6、干粉灭火器处理方法按照公司ISO9001标准，对轻微不合格项进行整改，严重不合格项上报机电部经理并提出纠正措施。考核标准日常周检、月检考核按ISO9001质量标准；9.22维修运行标准大楼及公用设施运行按照公司企业标准规范运作，具体详见表。表 公用设施维修运作标准工作按排主要工作 房屋 本体室内维修30分钟，一般故障2小时，不超过8小时，较难故障3天内。48小时跟踪验证。楼梯、墙面：发现问题按原样及时修复，每年全面检查一次，34年全面修补刷漆一次。天面：每年全面检查一次，每年雨季前须检查一次，发现破损及时修补。 公共 设施室内污
25、水系统：每月检查一次，发现问题及时修补。道路车场：每天检查1遍，随坏随修；天线：每月检查1遍；明暗沟：每周检查1遍，随坏随修；供水电气：每月细查1遍；楼道灯：每月检查1遍，即坏即修。检查项目及处理方法 检查 项目1、地基基础；2、梁柱板主体；3、墙体；4、顶棚；5、楼梯扶手；6、公共门窗；7、隔热层、防水层；8、水箱水池；9、天面扶栏；10、消防设施；11、电子对讲门；12、信报箱；13、标识；14、散水坡；15、楼板地面砖；16、上下雨污水管；17、设备房；18、道路；19、道路、20、电缆沟盖板；21、路牙；22、踏步台阶；23、给排水；24、路灯；25、清洁设备；27、娱乐设施9.23
26、物业维修养护实施方案 公共设施和房屋本体的维修养护是物业管理的重要内容。本公司在物业管理实践中，十分注重这项工作，积累了丰富的公共设施房屋养护经验，能充分发挥供水、供电、供气、电信、电梯、机电设备等公司专业化的优势，保障广大业主的利益，在”傲胜中国办公楼”的公共设施及房屋修缮管理工作中，我们将确立管养合一的方针，制订合理的养护计划，建立和健全科学的服务制度，切实做到为业主服务，保障房屋始终完好，达到保值、增值的目的，实现业主满意、业主满意、社会满意。 公共设施维修养护大楼及公用设施养护按照公司企业标准三级文件要求的规范运作，具体详见表。公共设施日常维修养护方案序号类别项 目日 常 维 修养护计
27、划方 案标 准实施效果1区内道路砼路面、人行道随坏随修由专业维修工按项目维修规程实施1路面修缮质量标准；2人行道铺设修缮标准。平整、无坑洼、无积水、无缺损、完好率达99%以上。2室外照明道路灯随坏随修由专业维修工按项目维修规程实施1电气作业安全操作规程；2灯具施工技术标准。灯泡正常使用，灯罩完好清洁，灯杆及灯座无破损，完好率达99%以上。其它照明3沟渠池井雨水口每周一遍,发现问题及时维修由专业维修工按项目维修规程实施1井内无积物，井壁无脱落；2井盖上标志清晰。1井盖完好率达100%；2无缺损，无污积；3无堵。雨水井污水井阀门井草坪4消防设施排水管网排水管每周一遍,发现问题及时维修由专业维修工按
28、项目维修规程实施1排水管施工技术标准；2消防设施施工技术标准。1管道畅通，无堵塞；2无泄漏；3消防设施正常有效。室外消防栓水泵5公用标志设施标识牌每周一遍,发现问题及时维修由专业维修工按项目维修规程实施1标示清楚，无污积，破损；2安放牢固。1标志设施完好率达100%；2标志无损坏。警示牌6其它公共设施如全封闭垃圾房每周一遍,发现问题及时维修由专业维修工按项目维修规程实施1无破损；2无脱落；3泻水畅通。1确保垃圾房正常使用。9.3环境管理 环境管理按照公司企业标准规范运作，具体详见表。 环境管理运作规范工作安排地面保洁、墙面保洁、室内保洁（办公室、卫生间等）、消防设施保洁、电梯轿厢保洁、室外保洁
29、（喷水池、塑像等）、外墙清洗检查项目及处理办法检查项目马路、人行道、散水坡、排水沟；停车场、岗亭、单车棚；垃圾箱、垃圾中转站；污、雨水井和沙井；宣传栏、标识；电梯、楼道、楼梯、走廊、楼道灯具；墙面、窗、扶手、电子门、消防栓、管、电表箱、信报箱等；裙楼、天面；值班室、办公室、卫生间；除虫害。处理办法按公司ISO9001质量体系标，对轻微不合格项行关闭，严重不合格项上报并提出整改方案加以纠正。考核标准日常日检、周检、月检按ISO9001质量考核标准；表 环境工作内容区域项目及内容次数标准大堂1.大堂出入口地面之清洁循环保洁地面洁净、无尘2.大堂所有门、窗及玻璃内外之清洁循环保洁洁净无尘、光亮3.首
30、层垃圾桶及烟灰缸循环保洁洁净、烟蒂5只4.画框、标志牌、沙发茶几等摆设以及3米以下墙面循环保洁洁净、无尘5.大堂出入口地毯、尘垫吸尘每日一次6.大堂消防设施及服务台每日一次7.首层门、窗以及每日一次洁净无尘、光亮8.首层货运通道地面每日二次地面洁净、无尘9.地面抛光保养每周一次洁净10.天花、风口及灯具除尘每周一次洁净、无尘11.大堂超高摆设、LOGO以及3米以上墙面每月一次客梯厅走廊安全通道1.客梯厅及走廊地面之清拖、推尘循环保洁2.电梯不锈钢门框及面板清洁循环保洁洁净、无手印3.客梯厅及走廊门、窗、墙面清洁每日一次洁净、无尘4.走廊地毯吸尘、擦拭木门、踢脚线等每日一次5.通道楼梯台阶、扶手
31、清洁（含消防前室）每日一次6.消防设施设备及排烟风口每月一次7.天花、风口及灯具除尘每月一次8.管道擦拭每月一次电梯1.电梯内外之清洁（含玻璃、面板、装饰）循环保洁洁净、无手印2.电梯轿厢地面清洁循环保洁洁净、无尘3.消毒、杀菌每周一次人体易触位置4.电梯地面抛光，镜面处理保养每月一次洁净、光亮度高5.电梯门划槽之清洁每周一次洁净、无尘首层门庭1.地面清洁每日一次地面洁净、无尘2.绿化盆缸及花坛清洁每日一次无垃圾3.室外大理石台阶清扫循环保洁洁净、无尘4.室外大理石台阶机洗每周一次洁净、无污垢5.建筑之雨篷清洗每月一次洁净、无污垢卫生间1.洗擦面盆、大小便池等卫浴设备循环保洁洁净、无污垢2.地
32、面及设备设施污渍/水渍循环保洁干净、无水渍3.清倒、调换手纸篓循环保洁干净、无垃圾4.抹干镜子、更换卫生易消品循环保洁干净、消材齐全5.保持空气清香，无异味循环保洁室内空气清新6.擦拭门窗、墙壁以及隔板每日一次洁净、无手印7.卫浴设备及室内空间消毒每日二次全部覆盖8.天花、风口及灯具除尘每周一次洁净、无尘管理用房各类机房1.管理用房（含监控中心）清洁每日一次地面、墙面、照明、设备洁净无尘2.设备机房清洁（管理处指定）每周一次3.天花、风口及灯具除尘清洁每周一次外场1.主干道及室外地块清扫循环保洁洁净、无尘4.大门背景墙（含公司铭牌）清洁每日一次5.各类标志牌清洁每日一次洁净、无尘6.主干道及室
33、外地块高压水枪冲洗每月一次洁净、无污垢垃圾堆放1.垃圾堆放点清洁、消毒每日一次洁净、无污垢2.垃圾驳运每日一次无遗漏垃圾管道疏通1.地沟、雨水沟、窨井等拾拣垃圾每周一次根据季节合理调配2.地沟、雨水沟、窨井等防水疏通每月一次3.管道工具疏通每月一次4.建筑屋顶、天台雨水管道清洁、每周一次9.4. 秩序维护管理治安、消防、车辆管理按照公司企业标准规范运作秩序维护工作手册、车辆管理工作手册规范运作，具体详见表。 治安、消防、车辆管理运作规范工作按排定岗检查进出口、停车场：24小时；流动巡查消防设施：1遍/周；区内安全、违章行为 24小时；车辆停放、车辆保管 24小时；突发事件：90120秒，责任秩
34、序维护或车辆管理员到达现场；重点区域、重点部位每1小时巡查1次。学习训练学习法规：1次/周；定期训练。检查项目1、查可凝人员、外来人员；2、查违章停车、违章装修；3、查室外施工、搭建情况；4、查高空抛物、乱扔垃圾现象；5、查破坏绿化、占用绿地现象6、查漏水、漏电、漏气现象；7、查房屋本体设施和公共设施情况。处理方法按照公司ISO9001质量体系标准，对轻微不合格项汇报领班及主管，严重不合格项报经理。考核标准平时按ISO9001质量考核标准；年终按国家建设部规定“优秀物业管理示范大厦”标准考核。10.员 工 培 训10.1 培训计划源源不断的人员培训是同涞物业的管理水平不断提高的根本保证。为此，
35、公司将根据自身发展的需要，建立了自己的“培训制度”。“每年不定期的举办各类专业的培训班。培训师资由公司中级以上的专业管理人员和外聘一些专家、学者及境外资深物业管理专家担纲，讲授市场的营销策划和各类物业的管理，从物业管理的规范服务、运用计算机管理到物业管理人员的配备及物业管理经费的筹措、成本核算及资金的运行等。到目前为止，已有多名人员经过经理岗位培训已经上岗，而且已得到了大家的一致好评。10.2 培训内容【服务中心经理、副经理培训】通过培训使培训人员能参与市场竞争，能独立操作一个楼盘，有较强的公关意识与协调能力，必须掌握物业管理的法规政策，懂得各类物业权属的手续办理，掌握资金的运行原则和资金的正
36、确使用，成为企业领导的好当家。培训时间为3-4周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规 1物业管理现行政策法规6物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析；物业管理基础知识 2物业管理常识8.5物业管理概论；机构设置；人员配备；管理方案的制定；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知识； 3质量管理2.5ISO9001、ISO14001、OHSAS18001贯标知识； 4不同类型的物业管理及运作模式7.5办公楼管理；公寓楼管理；别墅管理；一般住宅管理实务；国外的物业管理；物业管理运作实务 5各类专业管理18设备工程管理；房屋（建物知识）；机电设备；空调；电梯；管道；给排水系统保养
37、；安保与消防管理；保洁的基础管理；绿化与环保管理；客户服务礼仪；特约性服务与兼营性服务；服务收费价格制定等； 6内部管理8.5物业管理的资金运行；服务费用的取缴与使用；物业管理企业的财会制度与税收；行政人事管理；计算机操作；档案管理物业管理运作实务 7企业的品牌建设3.5最新的物业管理服务理念。品牌效应等。物业公关 8物业公关知识3.5物业公关在物业管理中的作用；物业管理企业形象与公关；需协调与沟通的关系；物业公关公众心理分析与心理策略；实习与考察 9实地操作与实践56（根据需要可适当延长）注：一小时为一课时【各部门主管培训】通过培训，能协助物业经理的工作，做好各自岗位的本职工作，制定部门岗位
38、责任制，协调各部门、各岗位之间的关系，定期或不定期地对下属进行岗位培训。培训时间为3-4周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规 1物业管理现行政策法规 6物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析； 物业管理基础知识 2物业管理常识 6物业管理概论；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知识； 3不同类型物业管理运作模式 6一般住宅管理实务；经济适用房操作实务；物业管理运作实务 4各类专业管理 24设备工程管理；房屋（建物知识）；机电设备；空调；电梯；管道；给排水系统保养；安保与消防管理；保洁的基础管理；绿化与环保管理；客户服务礼仪；特约性服务与兼营性服务；儿童乐园设施管理；物
39、业管理运作实务 5内部管理3.5员工意识的培养及行为规范；岗位标准及考核；文档管理； 6企业的品牌建设3.5物业管理与服务理念等实习与考察 7实地操作与实践 56（根据需要可适当延长）注：一小时为一课时【一般管理人员培训】 通过培训，树立100%为业主服务的思想，把“服务”作为一种敬业精神，基本了解物业经营管理知识、法律知识，必 须掌握建筑知识、机电设备维修保养知识，物业环境保护及管理知识，文档管理知识等。培训时间为2-3周类别科目序号培训科目课时授课内容物业管理法规 1物业管理现行政策法规 6物业管理的现行法律、法规知识；社会治安条例；案例分析；物业管理基础知识 2物业管理常识 6物业管理概论；装修管理；入住须知；物业管理运作相关知识； 3不同类型的物业管理及运作模式 6一般住宅管理实务；经济适用房操作实务；物业管理运作实务 4各类专业管理 24设备工程管理；房屋（建物知识）；机电设备；空调；电梯；管道；给排水系统保养；安保与消防管理；保洁的基础管理；绿化与环保管理；客户服务礼仪；特约性服务与兼营性服务；文档管理； 5企业的品牌建设 3物业管理与服务理念等实习
