1、房屋投资者（含二次置业者）房地产作为投资，因其高档小区环境和功能设计的超前性，增值潜力较大。特别是外籍人士的租赁需求及其租金的支持，会使一部分较有经济实力的人士转向房地产投资。今年推出的位于市区的以小户型为主的“丽阳天下”、“西御大厦”等主要被投资置业者购买。3中海名城设计构想3.1 主题思想“中海名城”是中国海外集团在历史文化名城成都开发的第一个项目，根据该项目的市场定位和区域条件，拟开发成大型都市休闲、高档精品居住社区，以“现代欧风社区，天府文化生活”作为项目开发的立意，以“欧陆风采，天府情怀”作为项目开发的概念主题，将现代欧风居住设计与成都人生活方式相结合，充分体现西方传统建筑文化与传统
2、巴蜀文化的双重内涵。把西方先进的生活理念引入成都。在尊重、延续成都人传统生活方式的同时，尝试营造新型生活空间和社区文化，引导并提升居民的生活方式，从而全面增进小区居民的生活质素。3.2 初步经济指标该项目土地面积为456亩（30.96万平方米），其中住宅用地23.38万平方米，公共建筑用地3.15万平方米，道路用地2.77万平方米，公共绿地1.66万平方米，总体容积率为1.51.6，其中首期暂定为1.32。总建筑面积为46.549.5万平方米，其中住宅建筑面积约4447万平方米，公共建筑面积24000平方米。车位配比为1：0.5，全部地下停车，预留地面停车位空间，总体配置不超过1：0.7。3.
3、3 总体规划设想规划设计是建筑设计、环境设计的基础，优秀的规划设计应当完好地贯彻项目开发的立意主题。3.3.1 总体分期发展规划总体规划按五期发展，各期规划应在相对独立完整的基础上有所呼应。各期的规划开发应与土地交供情况相结合，即交供一批，开发一期，避免让规划设计脱离实际情况。规划设计中采用轴线组织和空间序列的手法，将分期发展的各部分有机地组织在一起，并通过特色商业街和环境设计的绿脉、水景将各个区域串联起来，作为生态系统、人流交通的联系纽带。同时，避免过分追求总体布局的形式构图，忽略了实际使用的需要，造成建筑组团、单体布置上的困难，降低土地资源的利用率。3.3.2 规划组团设想根据项目地块形状
4、、分期发展、紧邻滨河公园的特点，以及居住小区作为居家生活环境的特殊要求，规划组团不采用大中心花园的规划模式，充分利用肖家河带状公园景观优势，采用小组团花园的方式组织建筑单体，使各建筑单体在步局上错落有致，疏密得当，做到“户户有景”。并通过公共空间半公共空间半私密空间私密空间的层次组织室外空间序列，构成丰富的空间层次。 根据各分期枫丹园、赛乐园、千色园的不同国家的建筑风格，设计富有异国情调的主题庭院环境，产生和谐优美的效果。各区内不同组团的环境应在设计风格协调的前提下有所区别。枫丹园局部采用几何构图的观赏花坛、修剪灌木，并配置雕塑、喷泉，设计放射形规划道路，富有宫廷御园般华丽典雅的艺术效果。赛乐
5、园采用对称式与自由式相结合的现代园林的设计手法，设计圆拱形柱廊，围绕中心广场，围墙以艺术铁花、装饰花盆进行点缀，并配置西班牙情调的陶艺、雕塑作品，选用西班牙风格的石材、陶瓷材料。千色园采用自由式现代园林的设计手法，园中遍植色彩鲜艳的各类花卉，拼成自由曲线的图案，铺地小广场中可设置小型风车雕塑，作为特色鲜明的环境标识物，并结合设置水池、喷泉、叠泉等。 3.3.3 建筑单体布置构想首期可充分利用滨河公园的绿地及景观，以低密度多层为主，容积率控制在1.35以内，靠北侧试探性开发少量小高层。二期地块东南角、西侧均有大片绿地，幼儿园又建在其中，视觉上会形成较为开阔的空间，可适当提高容积率。幼儿园可考虑建
6、在整个地块的中心位置，以提高其使用的方便性。三期周边环境较差（北靠电缆厂，西临立交桥，东临铁路与一、二期隔离）。可在北侧临电缆厂位置开发部分高层、小高层，小学可建在西侧临立交桥位置，其操场靠路边。3.4 楼型户型设想3.4.1 楼型设计朝向设想以多层为主，适当考虑一部分小高层和五层复式，多层以五层为主不宜超过六层，小高层控制在12层以内。其中四到五层复式为上下两套复式单位，分别带屋顶花园、地面花园。项目楼型考虑以板式住宅为主，结合规划需要布置部分点式住宅，并注意住宅朝向，务必做到“户户朝南或朝东”。各楼型所占比例大致为：多层约占70%；小高层约占15%；四五层复式约占15%3.4.2 户型设计
7、设想户型以中等规模的户型（7085平方米的二房，120140平方米的三房）为主，并以120140平方米的户型为主打户型，结合少量150200平方米的四房和复式，也可以考虑少量4560平方米的商务单身公寓。3.4.3 室内空间特征设想各房间设计方正实用，主要房间无梁无柱；客厅及主卧室有良好的景观、采光和通风；三房以上户型分设主卧室卫生间和共用卫生间；平面布局注重功能分区，其中厨房与服务阳台、工人房及其卫生间要结在一起组合成服务区进行设计；厨房应避免过于狭长，争取设计L型灶台；根据地区习惯，对储藏室或壁柜等储藏空间进行一定设计，三房以上单位考虑在主人房设进入式衣帽间；根据具体情况设计入户玄关、阳光
8、房等；作跃层式和错半层式设计，丰富室內空间效果，创出新意；多层和小高层的复式单位设计在顶楼或底楼，成为“空中别墅”或“花园别墅”；顶层单位结合坡屋顶作“顶层卖空间”，底层单位可设私家花园；局部考虑首层架空设计，增加庭院通透感。 3.4.4 立面设计设想为体现项目概念设计内涵，塑造建筑形象的象征性、标志性，考虑到欧陆风格在突出楼盘形象、项目档次等方面的优势，“中海名城”拟采用创新的“现代欧风”建筑形式，借鉴居住文化特征鲜明的欧洲国家的民居和园林风格，强调人性化的休闲意趣和自在生活情调，塑造清新自然的“现代欧风”风格。 首期法国枫丹园立面设计中，采用坡顶、老虎窗、窗套造型装饰、百叶窗饰、角楼、砖石
9、基座等设计语言，并选用蓝色筒瓦、米白色喷涂墙面，文化砖基座铺砌，并用涂刷鲜艳油漆的窗套作为点缀。 二期西班牙赛乐园立面采用缓坡、短檐、红瓦屋顶、缓弧状白色拱门等建筑符号，墙面采用米黄色喷涂。 三期荷兰千色园立面采用三角形、梯形山墙、深色大坡顶、尖形老虎窗等设计元素，运用鲜黄色、浅粉色、浅蓝色等墙面色彩，营造活泼的气氛。 四、五期属于远景规划，目前只作预想。考虑到时间的推移，人们的审美趋势可能发生变化，从对欧美文化的盲目追风转变为对本国传统文化的回溯，因此，四、五期的立面设计可考虑采用具有东方审美情调的风格，如中国传统风格或日本风格。3.4.5 装修标准装修拟采用套餐式装修，即预先设计几种不同档
10、次，不同风格的装修标准，在交房前由客户预先选定，另行签定装修合同。此种方法既便于客户的灵活选择，又利于日后统一管理。档次可预设500元/平方米，800元/平方米，1200元/平方米三种，风格和内容可预先准备菜单，在菜单上详细列明，由客户自行选择，并单独签定装修合同。3.5 环境设计设想本项目的环境设计应具备空间层次丰富、序列化组织、文化内涵深厚、功能配置齐全的特征。3.5.1 小区入口设想在首期向元华路借用部分滨河绿化带设小区入口广场，采用欧式庭院的轴线式设计，设计造型醒目的大门、台阶、喷泉、叠泉、规则式花坛、几何图案铺地，形成与众不同、气派非凡的入口空间，以体现“中海名城”高尚休闲社区的气势
11、。二期临滨河绿地的入口，可结合绿化带采用园林设计的手法，有别于广场式入口的作法，形成“曲径通幽”的效果。3.5.2 神仙树生态绿脉前文提到的串联各个区域，作为生态系统、人流交通联系纽带的绿脉环境设计，是整个环境设计的核心。生态绿脉拟采用自由式、现代园林的手法，并增加富有中国文化内涵的景点小品，如以三星堆出土文物为题材的环境雕塑、小品等。在生态绿脉中心位置提前移栽古树一株，如榕树、黄果树等，并命名为“神仙树”，配置石刻小品，营造出深远的历史感和浓厚的文化气息。3.5.3“浣花溪”主题水系引入肖家河水源，在小区内形成一条贯穿社区各组团庭院、生态绿脉的主题水系“浣花溪“。这一水系由一系列的水景景观组
12、成：水池、喷泉、叠泉、水墙、溪流、旱意水景等，成为贯穿全园的靓点。水系取水口设于一期入口附近，可在取水口处设计一巴蜀特色水车，既装饰了取水口，又可作为小区入口的标志。水系尽可能利用落差自流，局部采用人工排水，考虑到枯水期水量不足，应设计蓄水装置，并设计部分旱意水景。水系与居住区的结合应当适度。水系不应过于临近居民的生活休息区域，造成不必要的影响。水系的设计还应考虑与商业街的结合，以期形成水边商业概念。3.5.4 创意小品及其他小区设计一系列的小型雕塑和创意小品，增添小区内的生活情趣，并与其周边环境相协调。小型雕塑和创意小品应尺度宜人，感觉亲切，有居家感。中心广场和入口处的雕塑为了突出小区形象，
13、则须作出相当的气势，表现出高尚住宅小区的地位和气派。3.6 配套设施设想3.6.1 特色商业街在小区内建设具有欧陆风情的特色商业街，不仅方便了小区居民的生活，为小区引入了一种新的生活方式，提升了小区居民的生活水平。特色商业街可营造“欧陆小镇”式的氛围，亲切近人的空间尺度，鲜艳悦目的色彩选材，丰富多彩的环境小品，五彩缤纷的花卉植物，整齐统一的标识灯箱，方便齐全的功能配置，中心区域可设计下沉式音乐广场，成为商业街公共硬地广场的景观高潮。商业街分别设置在一、二、三期内，其中一、二期的商业街集中布置在两期之间的道路两侧，便于使用和管理，并与水系相结合，做到既实用，又具有景观效果，形成水边商业概念，具体
14、操作可借鉴新加坡克拉克码头和丽江古城等。需要注意的是，商业街强调的是居家休闲的氛围，因而不应有过浓的商业气息。商业街的布局可融入较多的绿化，如花卉、乔木、草坪等，淡化商业气息，使其在方便居民生活的同时，更成为小区独具特色的一道风景线。3.6.2 会所建设设想会所的建设应结合分区发展的特点，首期建设规模较大的会所，起到宣传作用，二期会所可建于铁道旁，以怀旧小站的形式出现，并利用铁道两侧的绿地，做成高尔夫球练习场。会所的功能以休闲、娱乐为主，避免与商业街的功能重叠。会所内部设置茶室、保健、游乐园、网球场、酒吧、网吧、图书馆、多功能会议室等功能。设计上做到内部环境与外部环境的互相交融，真正使人与自然
15、融为一体，同时节约了管理费用。3.6.3 幼儿园，小学设想幼儿园设于二期内，尽量靠近整个地块的中心位置，便于使用。幼儿园外型风格可结合赛乐园的特点，设计成西班牙式。西班牙式建筑外型奇异，色彩丰富，非常迎合儿童的口味，极适于应用于幼儿园类建筑。小学设于三期内，靠于路边，以减少其对居住区的干扰。其体量不宜过大，风格应与千色园统一协调。3.6.4其他配套设施配电站，垃圾站一类附属配套设施，应结合周边环境，在外型上适当造型，配以一定的色彩，使之融合在环境中，或与环境互相辉映。避免产生呆板突兀，与环境格格不入的情况。4中海名城的发展计划4.1 发展背景简述“中海名城”是中国海外集团在西部地区开发的第一个
16、项目，总体开发时间为4.5年。由于机关办事效率低，加上筹备时间短，工作会遇到很多困难。4.2 进度计划此处编制的进度计划主要为前期工作计划和首期（100亩土地）开发、销售计划。4.2.1 “中海名城”前期发展计划（附表一）4. 2.2 “中海名城”首期发展计划（附表二）52附表二：【中海名城】首期发展计划5工程管理51 工程管理范围主要内容包括：（1）组织工程招标有关工作，确定施工单位；（2）向政府主管部门申办工程开工的批准文件；（3）配合设计主管部门，组织设计院配合工程各个环节，协调一致，确保工程顺利进行；（4）组织协调设计院、监理公司、质检站等；（5）策划项目所需重要材料、设备选型和采购选
17、点工作；（6）组织协调各有关设计、建立、质检单位，共同负责确保“中海名城”取得政府部门颁发的有关工程验收证明。52 工程管理架构和工程招标工作程序5.2.1 工程管理架构（附表三）5.2.2 工程招标程序（附表四）53 工程管理工作制度5.3.1项目工程实施周报制度；5.3.2发生一切重大事件报告制度；5.3.3项目合约审定表（附表五）；5.3.4 工程结算会签审批表（附表六）；5.3.5 工程成本实时核算监控制度。附表三：工程管理架构 总 经 理各主管副总经理地产部其它部门工程部合约部物资部设 计 院项目经理部供 应 商监理 公司总 包 商政府行业监督管理机构政府公用事业主管部门其它分包商装
18、修分包商安装分包商土建分包商工 市程 政 承 配包 套商附表四：工程招标程序报主管副总经理、总经理审批编制整个项目的分拆分 包方案选定参与投标报价的单位，进行资格预审其它各部门审查、修改编制招标文件、标底，发标、回标、开标并提出报告书各部门及有关单位评议各标书并确分包单位合约部编制合同文本其它各部门审查、修改报主管副总经理、总经理签署合约部负责、地产、物资、工程、地盘协助合 约 部 负 责召集各部门会议合约部报告开标情况、分析书附表五：项目合约审定表 项目合约审定表 编号：蓉合审合约名称签约甲方签约乙方签约工程承包范围： 合约审定要点合约金额（元）签约日期承包方式固定总价 固定单价 标价+概算
19、增减 其它合同工期自 年 月 日 至 年 月 日工程概算书必须为合约组成部分（有 无） 必须为合约组成部分乙方签约情况公章 有 无 法人章 有 无（法人授权委托书 有 无）合约部评定： 部门主管：项目经理意见： 部门主管：工程部意见： 部门主管：地产部意见： 部门主管：主管总经理审定： 签署：附表六：项目工程竣工结算审定表编号：蓉结审字 第 号 日期： 年 月 日6、投资控制与资金管理6.1 发展总投资（RMB） 89，564 万元6.1.1 投资项目1地价（不含息） 31，610 万元 2前期费用 850 万元3建安及相关费用 34，591 万元4销售、管理费 5，075 万元5不可预见费
20、3670 万元亿峰现代城物业服务策划书 YIFENGMODERN CITY PROJECT MANGEMENT BOOK大连满堂红物业管理有限公司DA LIAN MANTANGHONG PROPERTY MANGEMENT CO.,LTD.目 录前 言第一章 企业基本情况第二章 项目概况第三章 物业管理的整体设想第四章 整体工作计划第五章 组织机构及人员的配置、管理培训第六章 管理规章制度第七章 前期介入、接管验收、入住管理第八章 管理服务内容及指标第九章 构建和谐社区与便民服务第十章 物业管理收费标准的测算前 言物业管理是一种房地产综合开发的现代化生产方式相配套的综合性管理。目的是为了发挥物
21、业的最大使用功能，使其保值增值，并为物业所有人和使用人创造整洁、文明、安全、舒适的生活和工作环境，最终实现社会、经济、环境三个效益的统一和同步增长。大连满堂红物业管理有限公司要建立适应市场经济发展需要的组织机构、管理体制和运行机制，建立符合市场经济发展的现代企业管理制度，增强其在市场中的竞争能力。依法搞好经营管理，接受园区业主委员会和房屋产权人、使用人的监督，接受房地产管理部门的监督指导，是搞好物业公司社会化和专业化管理的客观需要。公司的全体员工要充分发挥民主权利，积极参与公司的民主管理中，群策群力，共同办好企业。按照亿峰集团发展的总体设想，物业公司结合现代城项目的实际情况，特制定本策划书。第
22、一章 企业基本情况一、 企业基本情况大连满堂红物业管理公司是以从事物业管理与物业经营的企业，以住宅园区、写字间、商业楼、综合市场等管理服务为核心经营服务型企业。公司实行独立经营、自负盈亏、独立核算，坚持“业户至上，服务第一”的原则，为业户提供多项目、全方位的优质服务，做业户的后勤部、总管家。1、 企业理念遵循“以人为本，以客为先”的管理理念和诚信、周到、全程、真情演绎“精心管理，全心呵护”的服务理念。以“为业户提供安全、舒适、优质的物业管理服务，满足和超越社会、业户对物业管理不断再增长的需求”为企业使命，形成“团结、务实、严谨、高效”的企业作风。建立一支懂经营、会管理、精业务、肯奉献、高素质、
23、服务优的物业管理队伍。树立八个意识：集体意识、服务意识、竞争意识、成本意识、效益意识、安全意识、法制意识、创优意识。具备八心：安心、事业心、责任心、诚心、细心、信心、耐心、爱心。 制定设备、设施养护计划，使物业“保值”、“增值”。根据物业项目的设备、设施来制定不同阶段的养护计划，结合设备、设施特性，以日常养护为基础，维护好所有的设备、设施，确保日常的正常运转。努力开展多种形式的业主交流活动，提高管理服务质量。围绕业主举办各种各样、丰富多彩的联谊活动，通过多种方式展现具有特色的亿峰企业文化和大连满堂红物业管理的新理念，增进与业主之间的交流和沟通，赢得业主对物业管理工作的理解和支持，促使物业管理服
24、务水平的持续提高。2、企业经营思想 按照我国社会主义市场经济的客观要求，执行国家有关的方针、政策、法律、规范，依法经营； 依靠科技进步，不断开发创新，面向市场，着眼于用户，满足社会需求； 致力于人才开发，提高企业整体素质和竞争能力； 加强内部核算，降低成本，提高经济效益，增强企业势力； 重视环境保护，维护企业良好的社会声誉。3、企业宗旨 为房地产开发企业提供服务，完成房地产企业的售后服务工作，造就房地产产业的健康发展和良性循环；坚持“业户至上，服务第一”的原则，为业户提供多项目、全方位的优质的服务；履行社会管理义务，为城市建设、城市管理与城市的文明进步做贡献。二、 机构设置1、亿峰集团企业架构
25、 亿锋集团财务结算中心人事行政中心亿锋房地产公司亿锋物业公司亿锋建筑公司亿锋商业公司佳地物业公司满堂红物业公司保洁管理部保安管理部设备管理部 2、物业公司架构亿锋物业总公司设备管理部保洁管理部保安管理部佳地物业公司满堂红物业公司维修中心保洁中心保安中心管理中心三、管理优势1、强大的企业支持亿峰现代城是由大连亿峰集团投资开发的集高档写字间、住宅的现代化社区。亿峰集团是一家集房地产开发、物业管理、建筑施工、商业投资等多元化的公司。公司自成立以来，有丰富的地产开发、物业管理经验，专业的人才队伍。2、项目优势项目区位于大连经济技术开发区五彩城8#地，地势趋缓，形状方正，五彩城广场的东南侧，金马路北侧，
26、北靠直达市内的快轨，西临五彩城，环抱商业区豪迈人气大学城，中学群，小学网，大型综合医院，繁华商业中心，是集交通、商业、文教、健康等优势于一体的开发区一流的生态环境和人居环境。这些是周边众多任何同类项目所不具备的地域、交通、人气、规模、设施与环境等先天优势。四、管理规模亿峰现代城项目是由大连满堂红物业管理有限公司全程提供酒店式物业服务,本项目占地面积3.12万平方米，总建筑面积23.63万平方米。其中住宅15.13万平方米，写字间2.31万平方米，商业用房3.52万平方米;地下车库建筑面积1.92万平方米。道路、广场约1万平方米，园区绿化约1.20万平方米。五、酒店式管理亿峰现代城作为发展商开发
27、的一个高品位、高享受、充满浓郁人文精神的高档楼盘，在物业管理高起点，起步之初就将直接导入“酒店式物业管理”服务模式，按照ISO9000国际质量管理体系的标准，为园区业主（用户）提供一种进入园区、住在亿峰现代城如同住在酒店里一般享受到安全、舒适和便利的服务，让业主（用户）切身感受到宾至如归、倍受亿峰现代城物业尊重的优越和尊贵。1、酒店式服务、人性化管理。为顺应时代和社会的需要，亿峰现代城将不断提高和自我完善物业管理水平，并全面导入现代酒店管理理念和技术，变“物业管理”为“物业服务与管理”，更加强调突出“服务”的内涵，将物业管理服务真正提高到一个新的高度。2、以业主（用户）为中心，提供酒店式专业化
28、服务。传统的物业管理，都是以物业管理公司为核心，先制定一整套规章制度与约束条例， 然后要求各位业主（用户）遵照执行。酒店式物业管理，完全以业主为核心，实行“针对性服务项目设计、菜单式系列特色服务”，通过训练有素的、既有星级酒店服务水准的物业从业人员，提供热情、高效、优质的酒店式专业化服务。以星级酒店为样板，营造温馨、惬意的服务氛围。3、在亿峰现代城园区里将把酒店服务与物业管理有机地结合起来，让业主在所拥有的物业空间里，也同样能享受到只有在酒店里才能提供的服务。例如：除包括酒店式常规服务；设备、设施管理维修服务；秩序维护服务外，我们还提供秘书式商务服务；保姆式家政服务；物业管理服务；特约家庭医疗
29、保健服务； 文化、体育健身、休闲娱乐服务等。无论是从发展商，还是从业主、用户的角度出发，让他们每一刻都可以从新的感受到与众不同的尊贵和自豪。4、强调服务意识，提高服务效率。在酒店里，客人的投诉或需求永远是摆在第一位的，“顾客就是上帝”，不能让客人有一丝一毫的不满意存在，实行零缺点服务。要把酒店行业的这种“服务意识”和“服务效率”导入到物业管理中来，使得“业主（用户）投诉当日有回音，故障维修处理不过夜”，努力使业主（用户）的满意率达到百分之百。调整组织架构，实行科学化管理。亿峰现代城的物业管理将采用星级酒店管理模式，按照现代企业制度的星级管理体制和垂直领导原则，从内部组织机构上达到权、则、利的统
30、一；对外服务和接待上，则设立开放式办公的服务中心，提供一站式服务；将所有能提供的信息如服务项目、服务时间、联系电话、服务价格等，汇编成服务指南。派发给业主，既加大管理与服务的透明度，又方便了业主的查询与联系，使得双方的信赖感大大加强，从而奠定优质服务的基础。 我们永远追求服务的完满，我们永远追求管理的完善，我们永远追求质量的完美。第二章 现代城项目概况一、项目的地理位置亿峰现代城位于大连经济技术开发区五彩城8#地，地势趋缓，形状方正，五彩城广场的东南侧，金马路北侧，北靠直达市内的快轨，西临五彩城，环抱商业区豪迈人气大学城，中学群，小学网，大型综合医院，繁华商业中心，是集交通、商业、文教、健康等
31、优势于一体的开发区“黄金宝地”。二、主体建筑情况整个项目占地面积3.12万平方米,建筑面积23.63万平方米,由九栋高层和一栋小高层组成；场地的南端紧临金马路为大型商业建筑，地下两层地上三层；商业建筑分别为1#6#楼三层以下，其中1#为写子间，2#、3#为酒店式公寓，4#6#为住宅；场地的中部由4#9#楼组成，为封闭的住宅园区；场地的北端由10#楼和二层局部三层的商铺组成。地下机动车位建筑面积1.89万平方米,有600多个车位。园区实行人车分流，机动车进出口多个。亿峰现代城的整体规划分为三个区域：面向金马路一侧作为主要商业商务空间，商业商务空间的主要入口沿金马路展开，结合商场前广场，最大满足了
32、商业运营，与安盛购物广场、麦凯乐、大商、收获电子城共同构成了开发区的商业中心，同时又为金马路的城市景观增添了风采；中段为大面积绿化和高层居住建筑，创造了优美的城市室外公共活动环境；场地北侧面向五彩城珍珠广场为休闲娱乐区。整个项目突出生态绿化的主题，在商场屋面及中部园区内作大面积的集中绿化，大大地提高了绿化率，在提供休闲场所的同时，表达了对生态城市的尊重。三、主要配套设备设施（1） 园区配套设备园区有41部奥的斯电梯（写字间有6部），开关站、变电亭、发电机、生活水二次加压供水泵（房）、排水（污）井、换热站、中央空调系统、消防系统（水、电、防排烟、补风机）、消防监控报警中心，智能化管理系统，保安巡
33、更系统等。（2） 园区配套设施大型商场、活动广场、老年人健身场所、娱乐会所、儿童娱乐广场、空中花园等(详见景观设计)。第三章 物业管理的整体设想运用持续发展的战略，确保物业的保值与升值。人性化的管理方针为业户铺架沟通的桥梁，增进了解与信任，以诚信为本，提高管理服务的信誉。结合所辖物业的建筑特点，导入切合实际的管理理念，以高效率的管理降低成本，转变传统思想观念，“全心全意为业户服务”。把亿峰现代城建设成为大连市首屈一指的“安全、文明、优美、舒适、尊贵”的园区，使亿峰现代城高品质、高效率、严谨规范、以人为本的物业管理成为大连市物业管理行业的一面旗帜。并以物业管理的品牌效应助总公司的房地产开发，成为
34、房地产销售的新卖点。为实现以上设想，拟采用“一种模式、两项承诺、三个重点、四项措施”的管理方针。一、一种模式针对所辖物业的特点制定出具有创造性的物业管理模式。在管理工作中将根据本物业的实际特点采用有效的模式，并创造“管理由您评定，分分秒秒引证，点点滴滴做起，永远让您满意”的模式效应，力求更好地满足业户的需求。采用的管理体制是：企业化、专业化、一体化。管理思想是：安全服务第一、人性规范管理、提前服务业户、打造管理精品。追求目标是：社会效益、环境效益、经济效益。二、二项承诺1.在一年内做到物业公司收支平衡，略有盈余。2.在两年内达到省级“城市物业管理优秀园区”标准或“安全文明园区”标准，三到五年内
35、达到“全国城市物业管理优秀园区”标准。三、三个重点1.完善服务、诚信待人物业管理是以服务为主的行业，为此我们将在今后的服务工作中，充分体现我们的服务宗旨和追求目标，奉行“用户至上，服务第一”的原则和务实周到的工作理念，为业户提供全方位、高品质的服务，并将日常服务工作紧密融合于管理之中，与业户建立良好的服务管理。同时以周、月、季走访沟通的方式及时了解业户的意见与需求，在不断完善的过程中真正让业户享受到安心、舒心和称心的居住（工作）环境。2.环境管理责任到人园区的环境管理极为重要，如何为业主创造一个良好、舒适的居住（工作）环境，是我们非常重视的问题。多年的管理经验告诉我们，保洁工作责任到人，督导检
36、查、培训落实到位，才能充分发挥每个人的才能，使其认真地去做好每天的工作，树立环抱意识，从而保证园区的环境卫生状况达到最佳状态，为园区所在地增加一道清洁、卫生、亮丽的风景。3.安全、消防真抓实干为确保业户生命、财产的安全，我们主张以切合实际的人员防范为主、以本物业先进的消防设施为辅的安全管理防范理念，建立一支强有力、多用途的管理复合式人才队伍。紧密联系政府职能部门做到齐抓共管，使所辖物业在长年平安的条件下为业户服务。在日常的管理中，派专人全天值班，负责所辖物业的安全管理工作，严格管理，防止易燃、易爆等危险品进入园区/写字间，制定出与其相适应的应急处理安全操作程序，发生特殊事件时力争将损失降至最小
37、程度。四、四项措施1.根据历年来的管理经验及相关条件，在对其加以完善的基础上，将之运用到物业管理上。从本物业业户的文化内涵、环境、行为、制度、道德方面加以分析，科学地制定、引导、宣传、倡议等较为文明典雅的管理方式。2.制定出详尽的执行手册，使员工翻开手册即可操作。如管理规章制度及操作规程、员工手册等，使每一位员工了解工作规程，熟悉管理程序，达到规范、自我、服务业户的目的。3.时刻有着多方面的准备，永不间歇地实现物业管理项目的创新，不断提出建设性意见，全力做好与前期施工管理单位的衔接工作。4.将不间断地充实管理队伍。采用“培训上岗再培训再上岗”的轮回培训制度，不断提高员工的工作技能与素质。第四章
38、 整体工作计划 一、筹备期1、组建物业公司、拟定组织架构2、拟定物业管理策划书和物业费用测算3、完善前期物业管理服务协议4、制定物业装饰装修管理协议5、制定、完善各项规章制度、程序和相应的表格6、项目接管验收和入住管理准备工作7、物业管理服务人员招聘、培训8、物业办公用品采购计划二、运作期1、业户入住管理工作2、园区配套设备设施的运行维护3、房屋装饰装修的管理4、业主意见调查、评议5、开展社区文化活动6、财务收支、预算分析7、召开业主大会筹备成立业主委员会8、参加优秀物业管理园区评比 第五章 组织机构及人员的配置、管理培训物业管理服务，要求有一个高效率及科学的组织架构，使人力、物力、财力得到合
39、理的配置，以求达到降低管理成本、提供优质服务的目的。本物业管理按“直线制”设定组织架构，物业二公司设管理中心、维修中心、保安中心、保洁中心四个部门。其优点是集指挥和职能于一身，命令统一，责权分明，指挥及时，既能满足本物业初期管理的要求，又能为将来业务的发展留下充足的空间。一、物业公司管理组织机构亿锋物业总公司设备管理部保洁管理部保安管理部佳地物业公司满堂红物业公司管理中心维修中心保安中心保洁中心 1、管理中心：面向全体业主、客户接受电话咨询、求助、投诉，接待业主来访。协调指导各部门处理日常物业管理事务和费用收取工作。负责培训、质量监督、收集资料、社区文化和协调对内关系等事务。2、维修中心：负责
40、项目内水电、照明、消防等设施的维修保养工作，24小时为业户提供优质维修服务（写字间大型设备设施由设备部负责）。3、保安中心：负责对园区实行24小时治安、消防和道路交通车辆的管理，同时履行义务消防员的职责，协助管理员工作。4、保洁中心：负责对园区的公共区域内卫生清洁、保洁和生活垃圾清运工作，保证园区舒适、整洁，达到质量标准。二、人员配置说明：要求体现一职多能，人尽其材的团队，创建精干高效队伍，消除冗员现象。做到职责分明，从建制上全员配合，物业公司各部门之间工作紧密协调。管理方针为：人性服务、培养人才、科学管理、走向市场。物业公司合计：188人1、管理中心（11人）：（1）写字间、商场设1名主管，3名接待员（2）住宅、公寓设1名主管，2名接待
