1、 广州合景房地产开发有限公司合并财务报表附注 - 18 - 广州合景房地产开发有限公司 合并财务报表附注 2018 年 1 月 1 日2018 年 12 月 31 日 （除特别注明外，本附注金额单位均为人民币元） 一、基本情况一、基本情况 广州合景房地产开发有限公司（以下简称“本集团”）成立于 1995 年 6 月 15 日，经广州市 工商行政管理局核准领取注册号为企独粤穗总字第 009392 号的企业法人营业执照，后重 新领取注册号为 9144010123122823XC 号的营业执照，是由悦图投资有限公司出资成立的 有限责任公司（台港澳法人独资），注册资本美元 9,900 万元；法定代表人
2、：孔健涛；注册地 址：广州经济技术开发区科学城科汇二街 2 号二楼自编 13 号；经营期限：30 年；自 2006 年 7 月 24 日至 2036 年 7 月 24 日止。 经营范围：在经国土房管部门同意使用的以下地块：位于天河北路、省水电学校南地块、 天河石牌岗顶自控所西地块、海珠区广州大道以西鹭江村南面地块、天河区中山大道以南、 东圃镇珠村地段、天河区东圃镇珠村中山大道以南地块、天河区珠江新城 D7-5、D7-7、J1-6 以及广州市花都区新华街凤凰路以西、云山大道以北（穗国土建用字1995第 673 号、穗国土 建用字1996第 637 号、穗府国用2000字第特 169 号、穗府国用
3、2000字第特 136 号、穗府 国用2003字第 39 号、穗府国用2003字第 40 号、穗府国用2003第 109 号、穗国用2005 字第 385 号、穗国用2005字第 113 号、穗府国用2002字第特 100 号、穗府国用2004第 108 号、花国用2006第 721434 号），从事开发、建设、销售、出租和管理商住楼宇及其配套设 施。 本集团原是内资企业， 2006 年 7 月 21 日被在英属维尔京群岛注册的悦峰集团有限公司通 过股权并购而成为独资组建的外商投资企业，于 2006 年 7 月 21 日取得由广州市人民政府颁 发的商外资穗外资证字20060024 号中华人民共
4、和国外商投资企业批准证书，并于 2006 年 7 月 24 日取得由广州市工商行政管理局重新颁发的企独粤穗总字第 009392 号企业法人 营业执照，注册资本为美元 1,500 万元，经营期限为三十年，至 2036 年 7 月 24 日止。 根据 2006 年 8 月 2 日董事会决议和修改后公司章程的规定以及 2006 年 8 月 8 日广州市 对外经济贸易合作局穗外经贸资批2006189 号文关于外资企业广州合景房地产开发有限公 司增资的批复，本集团申请增加注册资本美元 1,965 万元，由悦峰集团有限公司在两年内分 四期缴交，并于 2006 年 8 月 8 日取得由广州市人民政府重新核发
5、的商外资穗外资证字 广州合景房地产开发有限公司合并财务报表附注 - 19 - 20060024 号中华人民共和国外商投资企业批准证书，变更后本集团的注册资本为美元 3,465 万元。 根据 2007 年 5 月 20 日董事会决议和修改后公司章程的规定以及 2007 年 5 月 30 日广州 市对外经济贸易合作局穗外经贸资批2007195 号文关于外资企业广州合景房地产开发有限 公司增资的批复，本集团申请增加注册资本美元 6,435 万元，由悦峰集团有限公司以外汇现 金在两年内分期缴交，并于 2007 年 5 月 31 日取得由广州市人民政府重新核发的商外资穗外 资证字20060024 号中华
6、人民共和国外商投资企业批准证书，变更后本集团的注册资本为 美元 9,900 万元。 根据 2008 年 1 月 28 日广州市对外经济贸易合作局穗外经贸资批200839 号文 关于外资 企业广州合景房地产开发有限公司股权转让的批复，本集团的原投资方悦峰集团有限公司 将持有的本集团 100%的股权转让给悦图投资有限公司，并于 2008 年 3 月 14 日取得由广州市 人民政府重新核发的商外资穗外资证字20060024 号中华人民共和国外商投资企业批准证 书。 二、财务报表的编制基础 （一）编制基础（一）编制基础 本集团以持续经营为基础，根据实际发生的交易和事项，按照财政部于 2006 年 2
7、月 15 日颁布的企业会计准则基本准则和 41 项具体会计准则、其后颁布的企业会计准则应 用指南、企业会计准则解释及其他相关规定(以下合称“企业会计准则”)的披露规定编制财务报 表。 （二）持续经营（二）持续经营 本集团不存在可能导致对本集团自报告期末起 12 个月内的持续经营能力产生重大疑虑的 事项或情况。 三、重要会计政策及会计估计三、重要会计政策及会计估计 （一）遵循企业会计准则的声明（一）遵循企业会计准则的声明 本集团编制的财务报表符合企业会计准则的要求，真实、完整地反映了公司 2018 年 12 月 31 日的财务状况以及 2018 年度的经营成果和现金流量等相关信息。 （二）会计期
8、间（二）会计期间 本集团会计年度为公历年度，即每年 1 月 1 日起至 12 月 31 日止。 （三）营业周期（三）营业周期 本集团营业周期根据业务板块不同而确定不同的营业周期。具体划分标准为： 1、生产型企业营业周期是根据从购买用于加工的资产起至实现现金或现金等价物的期间 确定。 2、贸易型企业营业周期是根据从购买商品起至实现销售获取现金或现金等价物的期间确 广州合景房地产开发有限公司合并财务报表附注 - 20 - 定。 3、其他企业营业周期。 （四）记账本位币（四）记账本位币 本集团以人民币为记账本位币。 （五）企业合并会计处理（五）企业合并会计处理 本集团将两个或者两个以上单独的企业合并
9、形成一个报告主体的交易或事项确定为企业 合并。 企业合并分为同一控制下企业合并和非同一控制下企业合并两种类型。其会计处理如下： 1、同一控制下企业合并在合并日的会计处理、同一控制下企业合并在合并日的会计处理 （1）一次交易实现同一控制下企业合并一次交易实现同一控制下企业合并 对于同一控制下的企业合并，合并方按照合并日在被合并方所有者权益在最终控制方合 并报表中的账面价值的份额作为长期股权投资的初始投资成本计量。合并方长期股权投资初 始投资成本与支付的合并对价账面价值（或发行股份面值总额）之间的差额，调整资本公积； 资本公积不足冲减的，调整留存收益。合并方为进行企业合并发生的直接相关费用计入当期
10、 损益。 （2）多次交易分步实现同一控制下企业合并）多次交易分步实现同一控制下企业合并 通过多次交易分步实现同一控制下企业合并的，在母公司财务报表中，合并日时点 按照新增后的持股比例计算被合并方所有者权益在最终控制方合并报表中的账面价值的份额 作为该项投资的初始投资成本，初始投资成本与其原长期股权投资账面价值加上合并日取得 进一步股权新支付对价的账面价值之和的差额，调整资本公积（股本溢价），资本公积不足 冲减的，调整留存收益。 在合并财务报表中，应视同参与合并的各方在最终控制方开始控制时作为比较数据追溯 调整的最早期间进行合并报表编制。对被合并方的有关资产、负债并入合并财务报表增加的 净资产调
11、整所有者权益项下“资本公积”项目。 同时对合并方在取得被合并方控制权之前持有的 股权投资与合并方和被合并方同处于同一方最终控制之日孰晚日起至合并日之间已经确认损 益、其他综合收益部分冲减合并报表期初留存收益或当期损益，但被合并方重新计量设定受 益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。 2、非同一控制下企业合并在购买日的会计处理、非同一控制下企业合并在购买日的会计处理 （1）一次交易实现非同一控制下企业合并）一次交易实现非同一控制下企业合并 对于非同一控制下的企业合并，合并成本为购买方在购买日为取得对被购买方的控制权 而付出的资产、发生或承担的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方
12、为进行企业合 并发生的各项直接相关费用计入当期损益。在合并合同中对可能影响合并成本的未来事项作 出约定的，购买日如果估计未来事项很可能发生并且对合并成本的影响金额能够可靠计量的， 也计入合并成本。 广州合景房地产开发有限公司合并财务报表附注 - 21 - 非同一控制下企业合并中所取得的被购买方符合确认条件的可辨认资产、负债及或有负 债，在购买日以公允价值计量。购买方对合并成本大于合并中取得的被购买方可辨认净资产 公允价值份额的差额，确认为商誉。购买方对合并成本小于合并中取得的被购买方可辨认净 资产公允价值份额的，经复核后合并成本仍小于合并中取得的被购买方可辨认净资产公允价 值份额的差额，计入当
13、期损益。 （2）多次交易分步实现非同一控制下企业合并）多次交易分步实现非同一控制下企业合并 通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并的，在母公司财务报表中，以购买日 之前所持被购买方的股权投资的账面价值与购买日新增投资成本之和， 作为该项投资的 初始投资成本；购买日之前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的，应当在处置该 项投资时将与其相关的其他综合收益转入当期投资收益， 但被购买方重新计量设定受益计 划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。 在合并财务报表中，对于购买日之前持有的被购买方的股权，按照该股权在购买日 的公允价值进行重新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益；购买
14、日之 前持有的被购买方的股权涉及其他综合收益的， 与其相关的其他综合收益应当转为购买 日所属当期投资收益。同时，购买日之前所持被购买方的股权于购买日的公允价值与购 买日新购入股权所支付对价之和作为合并成本，合并成本与购买日中取得的被购买方可辨 认净资产公允价值份额的差额，确认为商誉或合并当期损益。 3、分步处置子公司股权至丧失控制权的会、分步处置子公司股权至丧失控制权的会计处理方法计处理方法 （1）判断分步处置股权至丧失控制权过程中的各项交易是否属于）判断分步处置股权至丧失控制权过程中的各项交易是否属于“一揽子交易一揽子交易”的原则的原则 处置对子公司股权投资的各项交易的条款、条件以及经济影响
15、符合以下一种或多种情况 时，将多次交易事项作为一揽子交易进行会计处理。具体原则： 这些交易是同时或者在考虑了彼此影响的情况下订立的； 这些交易整体才能达成一项完整的商业结果； 一项交易的发生取决于其他至少一项交易的发生； 一项交易单独看是不经济的，但是和其他交易一并考虑时是经济的。 （2）属于）属于“一揽子交易一揽子交易”的分步处置股权至丧失控制权的各项交易的会计处理方法的分步处置股权至丧失控制权的各项交易的会计处理方法 对于属于“一揽子交易”的分步处置股权至丧失控制权的情形， 应当将各项交易作为一项处 置子公司并丧失控制权的交易进行会计处理。具体在母公司财务报表和合并财务报表中会计 处理方法
16、如下： 在母公司财务报表中，将每一次处置价款与所处置投资对应的账面价值的差额确认为其 他综合收益，到丧失控制权时再一并转入丧失控制权的当期损益；对于失去控制权之后的剩 余股权，按其账面价值确认为长期股权投资或其他相关金融资产，失去控制权之后的剩余股 权能够对原有子公司实施共同控制或重大影响的，按权益法的相关规定进行会计处理。 在合并财务报表中，对于失去控制权之前的每一次交易，将处置价款与处置投资对应的 广州合景房地产开发有限公司合并财务报表附注 - 22 - 享有该子公司净资产份额的差额，在合并报表中确认为其他综合收益；在丧失控制权时一并 转入丧失控制权当期的损益。对于剩余股权，按照其在丧失控
17、制权日的公允价值进行重新计 量，处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公 司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与 原有子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。但原子公司 重新计量设定受益计划净负债或净资产变动而产生的其他综合收益除外。 （3）不属于）不属于“一揽子交易一揽子交易”的分步处置股权至丧失控制权的各项交易的会计处理方法的分步处置股权至丧失控制权的各项交易的会计处理方法 对于失去控制权之前的每一次交易，在母公司财务报表中将处置价款与处置投资对应的 账面价值的差额确认为当期投资收益；在
18、合并财务报表中将处置价款与处置投资对应的享有 该子公司净资产份额的差额计入资本公积（资本溢价），资本溢价不足冲减的，调整留存收 益。 对于失去控制权时的交易，在母公司财务报表中，对于处置的股权，按照处置价款与处 置投资对应的账面价值的差额确认为当期投资收益；同时，对于剩余股权，按其账面价值确 认为长期股权投资或其他相关金融资产。处置后的剩余股权能够对原有子公司实施共同控制 或重大影响的，按有关成本法转为权益法的相关规定进行会计处理。在合并财务报表中，对 于剩余股权，按照其在丧失控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余 股权公允价值之和，减去按原持股比例计算应享有原有子公司自购买
19、日开始持续计算的净资 产的份额之间的差额，计入丧失控制权当期的投资收益。与原有子公司股权投资相关的其他 综合收益，在丧失控制权时转为当期投资收益。但原子公司重新计量设定受益计划净负债或 净资产变动而产生的其他综合收益除外。 （六）合并财务报表的编（六）合并财务报表的编制方法制方法 本集团合并财务报表的合并范围以控制为基础确定，所有子公司均纳入合并财务报表。 所有纳入合并财务报表合并范围的子公司所采用的会计政策、会计期间与本集团一致， 如子公司采用的会计政策、会计期间与本集团不一致的，在编制合并财务报表时，按本集团 的会计政策、会计期间进行必要的调整。对于非同一控制下企业合并取得的子公司，以购买
20、 日可辨认净资产公允价值为基础对其财务报表进行调整。合并财务报表以本集团及子公司的 财务报表为基础，根据其他有关资料，按照权益法调整对子公司的长期股权投资后，由本集 团编制。 合并财务报表时抵销本集团与各子公司、各子公司相互之间发生的内部交易对合并资产 负债表、合并利润表、合并现金流量表、合并所有者权益变动表的影响。 子公司少数股东应占的权益和损益分别在合并资产负债表中所有者权益项目下和合并利 润表中净利润项目下单独列示。子公司少数股东分担的当期亏损超过了少数股东在该子公司 期初所有者权益中所享有份额而形成的余额，冲减少数股东权益。 在报告期内，若因同一控制下企业合并增加子公司的，则调整合并资
21、产负债表的期初数； 广州合景房地产开发有限公司合并财务报表附注 - 23 - 将子公司合并当期期初至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；将子公司合并当期 期初至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表，同时对比较报表的相关项目进行调整，视 同合并后的报告主体在以前期间一直存在。 在报告期内，若因非同一控制下企业合并增加子公司的，则不调整合并资产负债表期初 数；将子公司自购买日至报告期末的收入、费用、利润纳入合并利润表；该子公司自购买日 至报告期末的现金流量纳入合并现金流量表。通过多次交易分步实现非同一控制下企业合并 时，对于购买日之前持有的被购买方的股权，本集团按照该股权在购买日的公允价值进
22、行重 新计量，公允价值与其账面价值的差额计入当期投资收益。购买日之前持有的被购买方的股 权涉及其他综合收益的，与其相关的其他综合收益转为购买日所属当期投资收益。 在报告期内，本集团处置子公司，则该子公司期初至处置日的收入、费用、利润纳入合 并利润表；该子公司期初至处置日的现金流量纳入合并现金流量表。因处置部分股权投资或 其他原因丧失了对原有子公司控制权时，对于处置后的剩余股权投资，本集团按照其在丧失 控制权日的公允价值进行重新计量。处置股权取得的对价与剩余股权公允价值之和，减去按 原持股比例计算应享有原有子公司自购买日开始持续计算的净资产的份额之间的差额，计入 丧失控制权当期的投资收益。与原有
23、子公司股权投资相关的其他综合收益，在丧失控制权时 转为当期投资收益。 本集团因购买少数股权新取得的长期股权投资与按照新增持股比例计算应享有子公司的 可辨认净资产份额之间的差额，以及在不丧失控制权的情况下因部分处置对子公司的股权投 资而取得的处置价款与处置长期股权投资相对应享有子公司净资产份额的差额，均调整合并 资产负债表中的资本公积中的股本溢价，资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。 （七）（七）合营安排分类及共同经营会计处理方法合营安排分类及共同经营会计处理方法 合营安排指一项由两个或两个以上的参与方共同控制的安排。共同控制，是指按照相关 约定对某项安排所共有的控制，并且该安排的相关
24、活动必须经过分享控制权的参与方一致同 意后才能决策。 本集团根据在合营安排中享有的权利和承担的义务确定合营安排的分类。合营安排分为 共同经营和合营企业。 共同经营，是指合营方享有该安排相关资产且承担该安排相关负债的合营安排。本集团 确认其与共同经营中利益份额相关的下列项目，并按照相关企业会计准则的规定进行会计处 理： 1、确认单独所持有的资产，以及按其份额确认共同持有的资产； 2、确认单独所承担的负债，以及按其份额确认共同承担的负债； 3、确认出售其享有的共同经营产出份额所产生的收入； 4、按其份额确认共同经营因出售产出所产生的收入； 5、确认单独所发生的费用，以及按其份额确认共同经营发生的费
25、用。 广州合景房地产开发有限公司合并财务报表附注 - 24 - 合营企业，是指合营方仅对该安排的净资产享有权利的合营安排。本集团对于合营企业 的长期股权投资采用权益法核算。 （八）现金及现金等价物的确定标准（八）现金及现金等价物的确定标准 在编制现金流量表时，将同时具备期限短（从购买日起三个月内到期）、流动性强、易 于转换为已知现金、价值变动风险很小四个条件的投资，确定为现金等价物。权益性投资不 作为现金等价物。 （九）（九）外币业务折算外币业务折算 外币交易在初始确认时采用交易发生日的即期汇率折算。 于资产负债表日，外币货币性项目采用该日即期汇率折算为人民币，因该日的即期汇率 与初始确认时或
26、者前一资产负债表日即期汇率不同而产生的汇兑差额，除了符合资本化条件 的外币专门借款的汇兑差额在资本化期间予以资本化计入相关资产的成本外，均计入当期损 益。 以历史成本计量的外币非货币性项目仍以交易发生日的即期汇率折算的记账本位币金额 计量。以公允价值计量的外币非货币性项目，采用公允价值确定日的即期汇率折算，折算后 的记账本位币金额与原记账本位币金额的差额，作为公允价值变动(含汇率变动)处理，计入当 期损益或所有者权益。 （十）金融工具（十）金融工具 （1）金融资产金融资产和金融负债的分类和金融负债的分类 本集团按照取得持有金融资产目的，将其划分为：以公允价值计量且其变动计入当期 损益的金融资产
27、，包括交易性金融资产；持有至到期投资；应收款项；可供出售金融资产。 本集团将持有的金融负债划分为以下两类：以公允价值计量且其变动计入当期损益的 金融负债；其他金融负债。 本集团对于符合下列条件之一的金融资产或金融负债，在初始确认时指定为以公允价 值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债： a.该指定可以消除或明显减少由于该金融资产或金融负债的计量基础不同所导致的相关 利得或损失在确认或计量方面不一致的情况。 b.企业风险管理或投资策略的正式书面文件已载明，该金融资产组合、该金融负债组合、 或该金融资产和金融负债组合，以公允价值为基础进行管理、评价并向关键管理人员报告。 这些金融资产和金融
28、负债均以公允价值为基础进行管理，且内部报告给管理层时相关的 管理数据也以公允价值为基础。 （2）金融资产和金融负债的确认和计量方法金融资产和金融负债的确认和计量方法 以公允价值计量且其变动计入当期损益的金融资产或金融负债 取得时以公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券 利息）作为初始确认金额，相关的交易费用计入当期损益。 广州合景房地产开发有限公司合并财务报表附注 - 25 - 持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益，期末将公允价值变动计入当期损益。 处置时，其公允价值与初始入账金额之间的差额确认为投资收益，同时调整公允价值变 动损益。 持有至到期投资 取得
29、时按公允价值（扣除已到付息期但尚未领取的债券利息）和相关交易费用之和作为 初始确认金额。 持有期间按照摊余成本和实际利率（如实际利率与票面利率差别较小的，按票面利率） 计算确认利息收入，计入投资收益。实际利率在取得时确定，在该预期存续期间或适用的更 短期间内保持不变。 处置时，将所取得价款与该投资账面价值之间的差额计入投资收益。 应收款项 本集团对外销售商品或提供劳务形成的应收债权，以及本集团持有的其他企业的不包括 在活跃市场上有报价的债务工具的债权，包括应收账款、其他应收款、预付账款等，以向购 货方应收的合同或协议价款作为初始确认金额。 收回或处置时，将取得的价款与该应收款项账面价值之间的差
30、额计入当期损益。 可供出售金融资产 取得时按公允价值（扣除已宣告但尚未发放的现金股利或已到付息期但尚未领取的债券 利息）和相关交易费用之和作为初始确认金额。 持有期间将取得的利息或现金股利确认为投资收益。期末以公允价值计量且将公允价值 变动计入资本公积（其他资本公积）。 处置时，将取得的价款与该金融资产账面价值之间的差额，计入投资损益；同时，将原 直接计入所有者权益的公允价值变动累计额对应处置部分的金额转出，计入投资损益。 其他金融负债 其他金融负债按其公允价值和相关交易费用之和作为初始确认金额。采用摊余成本进行 后续计量。 （3）金融资产转移的确认依据和计量方法金融资产转移的确认依据和计量方
31、法 本集团发生金融资产转移时，如已将金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬转移给转 入方，则终止确认该金融资产；如保留了金融资产所有权上几乎所有的风险和报酬的，则不 终止确认该金融资产。 在判断金融资产转移是否满足上述金融资产终止确认条件时，采用实质重于形式的原则。 本集团将金融资产转移区分为金融资产整体转移和部分转移。金融资产整体转移满足终止确 认条件的，将下列两项金额的差额计入当期损益： 所转移金融资产的账面价值； 因转移而收到的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额（涉及转移的 广州合景房地产开发有限公司合并财务报表附注 - 26 - 金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。 金
32、融资产部分转移满足终止确认条件的，将所转移金融资产整体的账面价值，在终止确 认部分和未终止确认部分（在此种情况下，所保留的服务资产视同未终止确认金融资产的一 部分）之间，按照各自的相对公允价值进行分摊，并将下列两项金额的差额计入当期损益： 终止确认部分的账面价值； 终止确认部分的对价，与原直接计入所有者权益的公允价值变动累计额中对应终止确 认部分的金额（涉及转移的金融资产为可供出售金融资产的情形）之和。 金融资产转移不满足终止确认条件的，继续确认该金融资产，所收到的对价确认为一项 金融负债。 （4）金融资产和金融负债公允价值的确定方法金融资产和金融负债公允价值的确定方法 本集团采用公允价值计量
33、的金融资产和金融负债全部直接参考活跃市场中的报价确定。 （5）金融资产）金融资产的的减值减值准备准备 可供出售金融资产的减值准备： 期末如果可供出售金融资产的公允价值发生较大幅度下降，或在综合考虑各种相关因素 后，预期这种下降趋势属于非暂时性的，就认定其已发生减值，将原直接计入所有者权益的 公允价值下降形成的累计损失一并转出，确认减值损失。 持有至到期投资的减值准备： 持有至到期投资减值损失的计量比照应收款项减值损失计量方法处理。 （十一）（十一）应收应收款项款项 （1）按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项坏账准备的确认标准、计提方）按信用风险特征组合后该组合的风险较大的应收款项坏账
34、准备的确认标准、计提方 法：法： A信用风险特征组合的确定依据 本公司对应收款项信用风险特征的相似性和相关性对金融资产进行分组，这些信用风险 通常反映债务人按照该等资产的合同条款偿还所有到期金额的能力，并且与被检查资产的未 来现金流量测算相关。 不同组合的确定依据 项目 确定组合的依据 组合 1：账龄组合 应收款项账龄 组合 2：其他组合（其他关联方、保证金及押金） 款项性质 不同组合计提坏账准备的计提方法 项目 坏账准备的计提方法 组合 1：账龄组合 账龄分析法 组合 2：其他组合（其他关联方、保证金及押金） 不计提坏账准备 广州合景房地产开发有限公司合并财务报表附注 - 27 - 按账龄组
35、合计提坏账准备的比例： 项目 坏账准备的计提比例 1 年以内 不计提坏账准备 1-2 年 5.00% 2-3 年 10.00% 3 年以上 20.00% （十二）（十二）存货存货 存货包括已完工开发产品、在建开发产品、临时出租开发产品、原材料、低值易耗品等。 已完工开发产品是指已建成、待出售或出租的物业；在建开发产品是指尚未建成、以出 售及出租经营等为开发目的物业；临时出租开发产品是指出售前以出租方式经营之物业。本 集团将购入且用于商品房开发的土地使用权，作为在建开发产品核算。 存货按照成本进行初始计量。存货成本包括采购成本、加工成本和其他成本。发出存货 采用个别计价法确定其实际成本。低值易耗
36、品在领用时按一次转销法或分期摊销法摊销。 于资产负债日，存货按成本与可变现净值熟低计量，对成本高于可变现净值的，计提存 货跌价准备，计入当期损益。如果以前计提存货跌价准备的影响因素已经消失，使得存货的 可变现净值高于其账面价值，则在原已计提的存货跌价准备金额内，将以前减记的金额予以 恢复，转回的金额计入当期损益。 房地产开发产品的可变现净值是指正常经营过程中以估计售价减去估计完工成本及销售 所必需的估计费用后的价值。房地产开发产品的存货跌价准备按单个开发项目计提，原材料 等非房地产开发产品的存货跌价准备按类别计提。 公共配套设施按实际成本计入在建开发产品，完工时摊销转入可售物业成本，但如具有
37、经营价值且开发商拥有产权的配套措施，单独计入“固定自持”或“投资性房地产”。 （十三）（十三）投资性房地产投资性房地产 投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产，包括已出租的 土地使用权、持有并准备增值后转让的土地使用权、已出租的建筑物（含自行建造或开发活 动完成后用于出租的建筑物以及正在建造或开发过程中将来用于出租的建筑物）。 公司对现有投资性房地产采用公允价值模式计量的，不对投资性房地产计提折旧或进行 摊销，应当以资产负债表日投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原 账面价值之间的差额计入当期损益。 当投资性房地产转换为自用房地产时，以其转换当日的公允
38、价值作为自用房地产的账面 价值，公允价值与原账面价值的差额计入当期损益。 公司对存在减值迹象的，估计其可收回金额，可收回金额低于其账面价值的，确认相应 的减值损失。 （十（十四四）长期股权投资长期股权投资 广州合景房地产开发有限公司合并财务报表附注 - 28 - 1、投资成本确定投资成本确定 企业合并形成的长期股权投资企业合并形成的长期股权投资 同一控制下的企业合并：本集团以支付现金、转让非现金资产或承担债务方式以及以发 行权益性证券作为合并对价的，在合并日按照取得被合并方所有者权益账面价值的份额作为 长期股权投资的初始投资成本。长期股权投资初始投资成本与支付合并对价之间的差额，调 整资本公积
39、中的股本溢价；资本公积中的股本溢价不足冲减的，调整留存收益。合并发生的 各项直接相关费用，包括为进行合并而支付的审计费用、评估费用、法律服务费用等，于发 生时计入当期损益。 非同一控制下的企业合并：本集团按照购买日确定的合并成本作为长期股权投资的初始 投资成本。合并成本为购买日购买方为取得对被购买方的控制权而付出的资产、发生或承担 的负债以及发行的权益性证券的公允价值。购买方为企业合并而发生的审计、法律服务、评 估咨询等中介费用以及其他相关管理费用于发生时计入当期损益；购买方作为合并对价发行 的权益性证券或债务性证券的交易费用，计入权益性证券或债务性证券的初始确认金额。通 过多次交易分步实现的
40、非同一控制下企业合并，以购买日之前所持被购买方的股权投资的账 面价值与购买日新增投资成本之和，作为该项投资的初始投资成本。本集团将合并协议约定 的或有对价作为企业合并转移对价的一部分，按照其在购买日的公允价值计入企业合并成本。 其他方式取得的长期股权投资其他方式取得的长期股权投资 以支付现金方式取得的长期股权投资，按照实际支付的购买价款作为初始投资成本。 以发行权益性证券取得的长期股权投资，按照发行权益性证券的公允价值作为初始投资 成本。 投资者投入的长期股权投资，按照投资合同或协议约定的价值（扣除已宣告但尚未发放 的现金股利或利润）作为初始投资成本，但合同或协议约定价值不公允的除外。 在非货
41、币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的前 提下，非货币性资产交换换入的长期股权投资以换出资产的公允价值为基础确定其初始投资 成本，除非有确凿证据表明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产 交换，以换出资产的账面价值和应支付的相关税费作为换入长期股权投资的初始投资成本。 通过债务重组取得的长期股权投资，其初始投资成本按照公允价值为基础确定。 2、后续计量及损益确认后续计量及损益确认 后续计量后续计量 本集团对子公司的长期股权投资，采用成本法核算，编制合并财务报表时按照权益法进 行调整。 对被投资单位具有共同控制或重大影响的长期股权投资，采用权益法核
42、算。初始投资成 本大于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差额，不调整长期股权投资的 初始投资成本；初始投资成本小于投资时应享有被投资单位可辨认净资产公允价值份额的差 广州合景房地产开发有限公司合并财务报表附注 - 29 - 额，计入当期损益。 被投资单位除净损益以外所有者权益其他变动的处理：对于被投资单位除净损益以外所 有者权益的其他变动，在持股比例不变的情况下，本集团按照持股比例计算应享有或承担的 部分，调整长期股权投资的账面价值，同时增加或减少资本公积（其他资本公积）。 损益确认损益确认 成本法下，除取得投资时实际支付的价款或对价中包含的已宣告但尚未发放的现金股利 或利润外，
43、本集团按照享有被投资单位宣告发放的现金股利或利润确认投资收益。 权益法下，在被投资单位账面净利润的基础上考虑：被投资单位与本集团采用的会计政 策及会计期间不一致，按本集团的会计政策及会计期间对被投资单位财务报表进行调整；以 取得投资时被投资单位固定资产、无形资产的公允价值为基础计提的折旧额或摊销额以及有 关资产减值准备金额等对被投资单位净利润的影响；对本集团与联营企业及合营企业之间发 生的未实现内部交易予以抵销等事项的适当调整后，确认应享有或应负担被投资单位的净利 润或净亏损。 在本集团确认应分担被投资单位发生的亏损时，按照以下顺序进行处理：首先，冲减长 期股权投资的账面价值。其次，长期股权投
44、资的账面价值不足以冲减的，以其他实质上构成 对被投资单位净投资的长期权益账面价值为限继续确认投资损失，冲减长期应收项目等的账 面价值。最后，经过上述处理，按照投资合同或协议约定企业仍承担额外义务的，按预计承 担的义务确认预计负债，计入当期投资损失。被投资单位以后期间实现盈利的，本集团在扣 除未确认的亏损分担额后，按与上述相反的顺序处理，减记已确认预计负债的账面余额、恢 复其他实质上构成对被投资单位净投资的长期权益及长期股权投资的账面价值，同时确认投 资收益。 在持有投资期间，被投资单位能够提供合并财务报表的，应当以合并财务报表中的净利 润和其他权益变动为基础进行核算。 3、确定对被投资单位具有
45、共同控制、重大影响的依据确定对被投资单位具有共同控制、重大影响的依据 共同控制，是指按照合同约定对某项经济活动所共有的控制，仅在与该项经济活动相关 的重要财务和经营决策需要分享控制权的投资方一致同意时存在。投资企业与其他方对被投 资单位实施共同控制的，被投资单位为其合营企业。 重大影响，是指对一个企业的财务和经营决策有参与决策的权力，但并不能够控制或者 与其他方一起共同控制这些政策的制定。投资企业能够对被投资单位施加重大影响的，被投 资单位为其联营企业。 4、减值测试方法及减值准备计提方法减值测试方法及减值准备计提方法 重大影响以下的、在活跃市场中没有报价、公允价值不能可靠计量的长期股权投资，
46、其 减值损失是根据其账面价值与按类似金融资产当时市场收益率对未来现金流量折现确定的现 值之间的差额进行确定。 广州合景房地产开发有限公司合并财务报表附注 - 30 - 除因企业合并形成的商誉以外的存在减值迹象的其他长期股权投资，如果可收回金额的 计量结果表明，该长期股权投资的可收回金额低于其账面价值的，将差额确认为减值损失。 长期股权投资减值损失一经确认，不再转回。 （十五（十五）固定资产）固定资产 1、固定资产确认条件、固定资产确认条件 固定资产指为生产商品、提供劳务、出租或经营管理而持有，并且使用年限超过一年的 有形资产。固定资产在同时满足下列条件时予以确认： 该固定资产有关的经济利益很可
47、能流入本集团； 该固定资产的成本能够可靠地计量。 2、固定资产、固定资产的的分类分类 固定资产分类为：房屋及建筑物、电子设备、酒店业家具、运输设备、办公设备和其他 设备。 3、固定资产的初始计量、固定资产的初始计量 固定资产取得时按照实际成本进行初始计量。 外购固定资产的成本，以购买价款、相关税费、使固定资产达到预定可使用状态前所 发生的可归属于该项资产的运输费、装卸费、安装费和专业人员服务费等确定。 购买固定资产的价款超过正常信用条件延期支付，实质上具有融资性质的，固定资产的 成本以购买价款的现值为基础确定。 自行建造固定资产的成本，由建造该项资产达到预定可使用状态前所发生的必要支出 构成。
48、 债务重组取得债务人用以抵债的固定资产，以该固定资产的公允价值为基础确定其入 账价值，并将重组债务的账面价值与该用以抵债的固定资产公允价值之间的差额，计入当期 损益； 在非货币性资产交换具备商业实质和换入资产或换出资产的公允价值能够可靠计量的 前提下，换入的固定资产以换出资产的公允价值为基础确定其入账价值，除非有确凿证据表 明换入资产的公允价值更加可靠；不满足上述前提的非货币性资产交换，以换出资产的账面 价值和应支付的相关税费作为换入固定资产的成本，不确认损益。 以同一控制下的企业吸收合并方式取得的固定资产按被合并方的账面价值确定其入账 价值；以非同一控制下的企业吸收合并方式取得的固定资产按公允价值确定其入账价值。 4、固定资产分类及折旧政策、固定资产分类及折旧政策 用年限平均法计提折旧。固定资产自达到预定可使用状态时开始计提折旧，终止确认时 或划分为持有待售非流动资产时停止计提折旧。在不考虑减值准备的情况下，按固定资产类 别、预计使用寿命和预计残值，本集团确定各类固定资产的年折旧率如下： 类别 折旧方法 折旧年限（年）
