1、浩海浩海 幸福满庭幸福满庭 售房部售房部 商业街区业态分布建议报告商业街区业态分布建议报告 一、商业定位 社区商业街区 2 商业定位 1、目标客户群定位 根据项目地段分析，以及综合比对周边商业群分析，我们幸福满庭的商 业体客户群体主要来自于项目本身的业主及周围厂区的职员。 2、商业类型定位 根据客户群体的需求分析，及周围消费群体的判断，建议本项目定位为 社区商业街区。 3、社区商业街的功能 社区商业街是一种以社区范围周围的居民为服务对象，以便民、利民， 满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。 3 社区商业特点分析 社区商业的规划主要有以下几种类型： 类型优点不足 底商满布型商业体量可以较大
2、限度的扩张 ，展示面较长，可视性较佳； 对外性较强，在一定程度上有 利于商业的销售。 商业规模较大，不利于业态的 控制，如果出现街面空置的情 况，会对社区的整体形象有较 大的负面影响。 入口商业街型 有利于社区居民的消费； 街铺商业价值较高。 一定程度上限制了商业规模的 扩张，且展示面不长，可视性 不强。 入口集中型 将商业独立于住宅区，减少商 业对居住的影响； 在一定程度上有利于商业规模 的扩大，易于形成集中规模效 应，带旺整个社区商业。 商业集中，将会弱化社区商业 便利性的特点； 散点列布型 商业比较分散，一定程度上有 利于居民消费的便捷。 商业分散，难以形成规模效 应。 4 社区商业特点
3、分析 本项目社区商业融合了底商满布型和入口集中型两种商业类型，故我们应当充分 发挥本项目社区商业的特点，在项目运作上应当部分自持部分对外销售。即入口 集中部分由公司自持，住宅裙楼部分或者商业街区一楼可尝试对外销售 。 自持 销售 5 二、市场背景 五公里范围内商业分布情况 6 周围商业分布分析 案名类型特点主要人流经营范围 西夏万达广合体新市区地 性建筑， 有好口碑 形象。 附近居民和周 厂区 高档家、服 装、超 市、餐、休 等 文化广合体新市区新型 商体， 没有 ，几 乎模仿万达 模式 宁大、民族大 学等大学生、 附近居民 未定 浙江商城合体同心路老商 区，与同 心路市毗 ，建筑 偏老 ，物
4、管理 凌乱 宁大、民族大 学等大学生、 附近居民 中低档服、 餐、超 市等 7 周围商业分布分析 案名类型特点主要人流经营范围 同心路市合型商街合便民商 步行街， 涵盖了所有 社区服功 能 周住、厂 区 蔬菜、粮油、 衣服、家具等 路市合型商街合便民商 步行街， 涵盖了所有 社区服功 能 周住、厂 区 蔬菜、粮油、 衣服、小吃等 嘉宝花园商街社区入口型商 街 便民社区商 街区 小区主行、小超 市、餐、理 等 荷花湖畔商街社区入口型商 街 便民社区商 街区 小区主行、小超 市、餐、理 等 8 周围商业分布分析 综合分析本项目周围商业体发现，在万达广场进驻 西夏区以前，以浙江商城为代表形成同心路、
5、怀远 路商业群，整体商业消费较为集中，整体造成万达 广场相对高端，同心路、怀远路市场相对低端一些 ，且消费群体主要以周围住户为主，所以我们项目 的整体定位不要太过于高端，主要来体现体验式消 费的消费商业街区。以社区服务功能带动部分休闲 功能。 9 周围商业分布分析 10 三、商业街区规划建议 一、整体规划建议一 二、整体规划建议二 三、两种方案对比思考 四、分层细化建议 11 一、整体规划建议一 地下做一层的方式： -1F西区：整体车位 -1F东区：连锁超市？Or整体车位？ 12 一、整体规划建议一 其中之一连锁超市？ 13 一、整体规划建议一 1F：充分体现社区服务功能，如：银行、干洗店、理
6、发店、 药房、烟草专卖、面包、鲜花店、鲜果店等。 在此建议在合理的预算下在东西区商业部分用天桥链接使得 东西两区商业街通融，同时天桥上可以做部分商业小摊点， 增加整体商业板块价值。 旨在把怀远路夜市旨在把怀远路夜市 分化或迁移过来分化或迁移过来 可尝试做新市区大学 生或者退离休职员创 业基地且统一管理 14 一、整体规划建议一 2F：东区为餐饮美食。 3F：东区为茶馆、咖啡厅、私人会所、电影院等。 2F,3F：西区2层和3层整体尝试做以“城市微度假”为主题城市休闲体。 3F屋面：东区为露天茶馆，咖啡厅等（结合当地风沙较大，可行性再做 思考），西区为露天广场舞培训基地。 15 二、整体规划建议二
7、 地下做两层的方式： -2F：东西区都做整体地下车位和车库 -1F：东区整体做连锁超市（面积约6000） -1F： 西区做地下商场，可尝试做西夏区大学生或者退离休职员创业基 地。 16 二、整体规划建议二 1F：社区服务功能型商业群，主要经营干洗店、银行、理发店、药房、烟草专卖 、面包房、鲜花、鲜果等店铺。东西区对称布置，充分结合在营业功能上实现中 国传统美学。 2F：东区餐饮美食，东区为清真区，西区为汉餐区。 3F：休闲娱乐区，东区为茶馆、咖啡厅、私人会所、电影院等，西区为运动健身 会所、酒吧、KTV、游戏会所等 17 三、两种方案对比思考 整体上建议将东、西区做动区与静区分化，在保持为社区
8、服 务功能型商业的情况下将动区设置为音乐酒吧或音乐餐厅， 大型游戏厅或KTV等，静区做私人会所或茶馆，供业主休闲 谈事用。 第二种建议方案比较传统型的商业模式，第一种建议方案突 破常规传统商业模式，大胆尝试类似于露天咖啡厅、天桥商 业街等等具有一定的风险性，但在成本节约上和收益回报方 面应该比第二种建议方案更可观。 以上两种建议方案供领导参考决定。 18 四、分层细化建议（一） -1F：东西两区分别是6000左右。 西区 东区 整体车位整体车位 连锁超市，首选新百，其次可连锁超市，首选新百，其次可 尝试华润万家或者人人乐、沃尝试华润万家或者人人乐、沃 尔玛国内或者国际品牌连锁超尔玛国内或者国际
9、品牌连锁超 市。个人建议可尝试自营，百市。个人建议可尝试自营，百 货行业初期基本上都是赔钱，货行业初期基本上都是赔钱， 长远来看盈利相对客观。长远来看盈利相对客观。 或 19 四、分层细化建议（一） 社区商业街人流动线图分析 天桥 20 四、分层细化建议（一） 1F1F：在不影响基本设计的思路的情况下，由于一楼的本身商业价值较其：在不影响基本设计的思路的情况下，由于一楼的本身商业价值较其 他楼层高很多，同时一楼承载着为整个社区服务的功能，故我的思路是他楼层高很多，同时一楼承载着为整个社区服务的功能，故我的思路是 小巧灵活，便于我们日后销售，建议一楼的商业面积不宜过于偏大，应小巧灵活，便于我们日
10、后销售，建议一楼的商业面积不宜过于偏大，应 当分割为当分割为60-30060-300左右。但我们又不能局限于传统的商业规模，尽量形左右。但我们又不能局限于传统的商业规模，尽量形 成内街与外接相连，增加商业的体验性和能动性。具体草图如下：成内街与外接相连，增加商业的体验性和能动性。具体草图如下： 西区 东区 21 四、分层细化建议（一） 2F2F：东区建议主要以餐饮美食为主，在整体商业划分上以适应餐饮面积为主，建：东区建议主要以餐饮美食为主，在整体商业划分上以适应餐饮面积为主，建 议划割面积在议划割面积在300300到到500500左右。在部分地方可做较小的摊位，或者在楼道外做左右。在部分地方可
11、做较小的摊位，或者在楼道外做 大约大约2020左右的供提供饮品的小商家经营。在实际施工过程中尽量建议多一些梁左右的供提供饮品的小商家经营。在实际施工过程中尽量建议多一些梁 少一些柱，以便于在实际招商过程中根据商家的要求在进行细分划割。同时保持少一些柱，以便于在实际招商过程中根据商家的要求在进行细分划割。同时保持 所有的内街链接，增加部分公用休息凳或者建筑小品等。使得整个商业内街充满所有的内街链接，增加部分公用休息凳或者建筑小品等。使得整个商业内街充满 体验式的步行商业内街。体验式的步行商业内街。 22 四、分层细化建议（一） 3F3F：东区整体建议定位为娱乐活动场所，面积划分方面建议在：东区整体建议定位为娱乐活动场所，面积划分方面建议在500500左右，或者左右，或者 整层不动，在实际招商过程中根据客户需求再进行具体分割。建议在三楼室内增整层不动，在实际招商过程中根据客户需求再进行具体分割。建议在三楼室内增 加楼梯到屋面，使得部分咖啡厅或者茶楼会所等做一部分
