1、员进行追查，按照奖优罚劣制度，做到奖罚分明。十一、安全管理体系以及保证措施一）、目标与体系坚持“安全第一，预防为主”的方针，加强施工现场的安全与环境的管理，加深职工对危害因素、危险源的认识，增强职工的安全防范能力，最大可能减少意外事故带来的人身伤害、财产损失和环境污染。1、安全目标本工程安全生产目标，实现无重大伤亡事故、无重大行车和交通事故，无重大火灾、爆炸事故，职工年轻伤率控制在12以内，重伤率控制在06以下。2、安全保证体系安全保证体系，见下图安全保证体系框图。3、安全领导小组组 长：xxx副组长：xxx 王小辉 组 员：xxx 刘慧敏xxx二）、具体措施1、现场安全：专职安全员上岗必须佩
2、带安全人员袖标，现场施工人员必须带安全帽。2、防火、防盗管理措施清除一切可能造成火灾、爆炸事故的根源，严格控制火源、易燃、易爆和助燃物。生活区及施工现场配备足够的灭火器材，并同当地消防部门联系，加强安全防范工作。施工期间要特别做好防火灾工作，密切配合当地护林部门做好周围山区林木的防火工作，配备护林人员，在林区设置防火标志，加强平时警戒巡逻。对职工进行防火安全教育，杜绝职工燃电炉、乱扔烟头的不良习俗。在生活区及工地重要电器设施周围，要设置接地或避雷装置，防止雷击起火，造成安全事故。对工地及生活区的照明系统要派人随时检查维修养护，防止漏电失火引起火灾。在生活区、工地现场、料场，派专人24小时轮班看
3、守，防止生活物品、材料被盗及其它事故的发生。六、应急预案组织机构及职责为防止应急事件造成的损失和影响扩大，达到预防为主、有备无患、处理得当、损失和影响最小的目的，项目部成立安全事故应急指挥中心。其组织结构如下：1、指挥中心组 长：xxx 副组长：贾荣 成 员：xxx 刘慧敏 xxx 事故应急救援领导小组成员以岗定员，不受人员变动影响。应急救援突击队突击队队长：xxx救援小组组 长： xxx 组 员：耿帅鹏 刘江 车辆调配及联络小组。组 长：王小辉组 员：刘慧敏 后勤小组。组 长：xxx 组 员：王小辉 2、职责组长负责保障事故救援和培训演练所需的资源；负责在事故发生时启动应急预案和救援工作的指
4、挥，并组织开展事故分析工作。副组长负责执行组长的决策意见，负责在事故现场启动应急救援的各项工作；负责组织实施应急的培训与演练并对效果进行评估。成员负责在事故现场开展应急救援各项工作，负责事故现场的保护，负责开展应急预案的培训和演练，负责开展事故分析和统计上报工作。3、应急预案的启动当发生以下事件时，应启动本应急预案：1）发生安全质量事故。2）危险路段的安保设施严重影响通车安全。3）造成严重损失和影响的其它事件。4、应急预案的响应程序1）事件发生时，应急救援突击队应立即到达现场或热情接待人员；立即对有关人员实施急救；迅速了解事件发生的过程；保护和维护现场秩序，作出处理反应。2）各成员按本应急预案
5、的分工，在1h小时内酌情逐级上报。3）接到报告后的组长、副组长，应在接到报告后1h内达到现场，并各施其职，迅速开展事件处理工作。4）当应急指挥中心各成员意见发生分歧时，由组长最终决定。5）当本应急指挥中心无法处理得当时，由组长向上级应急指挥中心报告。5、应急物资的贮备项目部全面统筹配置应急救援所需的资金和必要的物资（通信器材、交通工具）。1防汛物资：纺织袋、铁揪、雨衣、雨鞋、镐头、大锤、钢材、水泥、砂土料、运输车辆和发电机等。2除雪设备：雪铲、融雪化学物品等。3消防设备：灭火器、水带等。4医疗设备：医疗箱、急救箱和必要药品。5交通安全设备：示警标志标牌。对应急救援设备、器材和设备定期进行检测、
6、维修和保养。6、 施工安全应急措施1）、高空坠落应急员工发生高空坠落事故后，事发现场的其他人员不要惊慌，应立即报告工地领导和拨打120急救电话救人。对发生事故的现场拉警戒线严禁无关人员入场。保护发生事故现场以便后续的事故调查处理工作。根据伤员的危险程度适时采取输氧、包扎止血（必要时应做人工呼吸）等急救措施。对发生事故的场所立即采取封闭措施防止再次发生坠落事故。2）、物体打击应急施工现场发生高空坠物伤人事故后，现场人员应立即采取与上述相同的救援措施。对事故现场应立即封闭并拉警戒线防止其他人员进入。对还在坠物的设施应清理或加固，对坍塌的设施要保持原状以便事故调查。3）、机械（设备）伤害应急工地发生
7、机械碾、轧、冲压、配件飞出碰撞事故时，现场人员应立即拉闸断电并视伤者受伤情况立即采取止血包扎伤口、缠紧伤口上方动脉血管；若是受伤者伤势较重，应立即报告120急救并同时报告工地领导。4）、触电应急如果现场施工发生触电事故，现场人员要立即切断电源并对伤者做人工呼吸，报告工地负责人和120急救中心，对伤者用输氧袋输氧以争取时间等待120急救中心救护车到来，并对事故现场采取警戒线保护措施，由专业人员对发生触电事故的系统线路进行检查，排除问题防止再次发生触电。5）、结构坍塌应急对于高度超过2m、跨度超过10m的结构性工程并被安全技术方案识别为危险源的项目在做好防护措施同时必须划出应急撤离通道。任何现场施
8、工用具、物资（含设备、材料、半成品、构配件等）均应按照相关程序摆设并且不得堵塞该通道。一旦发生结构坍塌事故，现场人员应知道沿什么路线撤离较安全和向有牢固支撑物下面躲避。同时立即向项目经理部负责人和有关医疗、抢险部门报告灾情并在现场负责人领导下积极从事抢险救灾工作。事故现场外的人员应立即将事故现场的电源切断，防止发生触电事故。安全通道还起着保证大型救援机械设备能迅速赶到事故现场救援的作用。现场应保证全天都有3套切割设施并有充足的气源。此外还应配备一定数量的起重设备或工具（千斤顶、跨顶、手拉葫芦等）在抢险救援时使用。在采取防止事故扩大的安全技术措施时应征得起重技术人员的同意后实施。6）、交通事故应
9、急若遇交通事故，在身体条件许可的情况下，应立即拨打或委托别人拨打122报警和120急救并同时通知项目部应急救援突击队。在岗驾驶员发生交通事故后，身体条件许可应保护现场并同时报警和通知项目部应急救援突击队，严禁驾车逃逸。项目部应急救援突击队在接到事故报告后，立即报告项目部安全事故应急指挥中心负责人并赶到事故现场。负责协助交警部门的事故处理人员处理交通事故和本单位受伤人员的急救并随时向安全事故应急指挥中心报告情况。七、雨季施工措施1、雨季施工方案雨季施工主要以预防为主，采取防雨措施及加强排水手段。为使工程顺利进行，及时收集气象信息，搞好雨季施工及生产防护。2、雨季施工管理措施加强组织领导，有针对性
10、的进行抗洪防汛安全教育，提高广大职工的抗洪防汛意识和警觉性。在雨季、汛期到来之前，开展抗洪防汛大检查，重点检查抗洪防汛方案是否可行，职工住房环境、设备停放地点、材料储存场所等是否安全可靠，排水、防水设施是否齐备等。并认真执行雨前、雨后两检查制度。积极与当地气象局联系，及时收集气象信息，并向各施工队发布信息。项目经理部成立防汛抗洪领导小组，在雨季、汛期，各施工队在项目经理部的统一领导下，组成应急突击队，明确责任，落实到人。坚持值班制度，遇有险情及时组织力量抢修，并及时与当地政府取得联系。3、雨季施工技术措施施工场地及混凝土拌和站，根据地形合理布置场地排水系统，以保证水流畅通，不积水。并防止四周水
11、倒流进入场地内。钢筋加工存放场搭设防雨棚，以免钢筋被雨淋而生锈。主要运输便道路基碾压坚实，路面铺砂石，并作好路拱。路两旁设排水沟，保证雨季交通畅通。防汛器材、防雨材料、防护用品、抽排水设备充足，配备发电机确保供电。机电设备的电闸箱采取防雨、防潮等措施，并安装好接地保护装置。对大型机械设备进行全面检查，使其符合规程要求。怕雨淋的材料要采取防雨措施，放入棚内或屋内，垫高码放并通风良好。对现场临时设施，如工人宿舍、办公室、食堂、仓库等进行全面检查。雨后检查模板及钢筋上是否有泥水，如有，立即清除。八、环境保护、文明施工措施一）、环境保护、水土保持体系成立以项目经理为组长的环境保护领导小组，建立环境保护
12、保证体系，配备相应的环保设施和技术力量，与当地政府和环保部门联合协作，全面控制施工污染,减少污水、空气粉尘及噪音污染，严格控制水土流失，达到国家环保标准。 环境保护、文明施工领导组组 长：xxx副组长：贾荣 组 员：xxx 刘慧敏 xxx二）、环境保护措施1、为保护环境和水源、河流不受污染，在生活区设污水处理系统，并设专人值班管理，达到符合国家规定标准再排放。2、施工期间，严格对施工物料如水泥、油料、化学品等堆放的管理，防止在雨季或暴雨将物料随雨水径流排入地表附近水域造成污染。3、施工机械防止漏油，禁止机械运转过程中产生的油污水未经处理就直接排放，或维修施工机械时油污水直接排放。三）、森林及施
13、工现场防火有关规定（一）现场严禁明火施工；（二）工人进入现场禁止携带火种；（三）施工现场配备防火、消防措施；（四）现场设置专项消防员，一旦遇到火灾立即启动防火紧急预案四）、文明施工措施1、严格遵守国家、山西省有关文明施工的规定。在编制施工组织设计时，把文明施工列为主要内容之一，制定出以“利于生产发展，维护环境卫生”为宗旨的文明施工措施，达到文明安全标准工地。2、挂牌施工，画出施工现场总平面布置图，标明工程名称、施工单位、工期、工程主要负责人和监督电话，自觉接受社会监督。3、加强施工现场管理，严格按照有关部门审定批准的平面布置图进行场地建设。施工现场坚持做到工完料清，垃圾、杂物集中堆放整齐，并及
14、时处理；坚持做到场地整洁、道路平顺畅通、排水畅通、标志醒目，使生产环境标准化。严禁施工废水乱排放，施工废水严格按照有关要求经沉淀处理后用于洒水降尘。4、工程材料、制品构件、机具设备等分门别类、有条理地堆放整齐；机具设备定机、定人保养，并保持运行正常，机容整洁。同时在施工中严格按照审定的施工组织设计实施各道工序，做到工完料清，场地上无淤泥积水，施工道路平整畅通，以实现文明施工。5、现场施工人员统一着装，一律佩戴胸卡和安全帽，遵守现场各项规章制度，非施工人员严禁进入施工现场。6、加强内业资料的管理。在工程施工中，文明施工的主要内容之一内业资料的管理，各种资料做到分类合理、齐全，字迹端正，内容详实，
15、手续完整，存放有条有理。7、加强施工现场的检查与监督，从严要求，持之以恒，使现场文明施工管理真正抓出成效。同时经常征求业主和施工监理工程师对文明施工的批评意见，及时采取整改措施，切实搞好文明施工。8、路基弃方不随意弃置，按照业主要求运至指定的弃碴场，运碴汽车不落石掉碴，污染道路。9、按照业主及主管部门的指示要求，同时认真听取驻地监理的意见，协调好各方关系，搞好安全生产和文明施工，争创安全文明标准工地。九、附件组织保证目标保证制度保证工作保证项目经理总工程师保证施工中无责任行车事故无重伤以上人身事故，无重大、大火灾、中毒、交通等责任事故，创无事故工程。基础工作防范重点各级领导分责任包保落实配齐安
16、检机构人员各部门按职能分工做好工作建立群体保安全格局作业班组做好岗位安全工作开展安全预想、预测、预防工作抓好安全宣传教育工作加强安全培训考试合格上岗加大安全防护用品资金投入严格执行民工安全管理规定防高空坠落事故防机具设备伤害事故安全责任制安全例会制易发事故控制点制事故处理报告制安全管理台帐记录制安全违章隐患处罚制安全生产考核奖罚制安全文明标准工地建设制班前安全讲话制安全技术交底制安全交接班制安 全 生 产 记 录 制按 安全检查制安全保证体系试验主任安全责任制工程队长安全责任制技术主管安全责任制各协作队安全责任制项目副经理安全责任制总工安全责任制物机部长安全责任制工程部长安全责任制质量安全部长
17、责任制防挖断地下管线事故防物体打击事故防人身伤害事故防触电事故防火灾、中毒、交通事故防爆破事故安全体系;.项目部驻地平面布置北 卫生间停车场大门厨房餐厅后勤部宿舍走廊宿舍办公室库房生活区宿舍实验室宿舍工程部质检部综合办公室宿舍宿舍宿舍潗潗各项规章制度劳动竞赛活动能少量独立开展劳动竞赛活动开展“师带徒”活动已经开展文体娱乐活动在大项目上已开始组织项目班子建设配备逐步科学，老中青结合强化学习开始组织大家学习，力度不大管理的技术创新开始在项目上运用新技术成果项目文化建设 已经开始抓，但没有形成规模2010年项目管理情况及所取得综合效益 表3项目主要措施措施落实情况综合效益经济效益社会效益人才效益加强
18、教育培训全年项目开展教育培训35次全年项目施工产值11亿元，利润980万元。全年公司项目创鲁班奖工程1项、省优工程3项、汾水杯工程5项、中国企业新纪录1项。全年项目施工管理人员735人，培养一级项目经理12人，流失16人。取得各类注册人员19人。项目管理方式大范围采用精细化管理模式管理制度建设更加完善了各项规章制度劳动竞赛活动能适量独立开展劳动竞赛活动开展“师带徒”活动所有项目上都已经开展文体娱乐活动基本覆盖了公司所有在施项目项目班子建设配备逐步科学，老中青结合强化学习组织大家学习，力度逐渐加大管理的技术创新能熟练地应用新的技术成果项目文化建设 已经抓出了成效，发挥了作用通过采取了10项措施，
19、从2006年、2008年、2010年三年的数据统计，可以看出项目的综合效益有了明显提高，项目管理人员的综合素质也得以很大的提升，说明采取这些措施是切实可行的，也具有一定的指导意义。结语：我国建设工程项目管理如何适应新世纪、新形势的需要，这不仅是理论问题，也是实践问题。项目管理是一项周密，细致，全面的管理工作，我们必须要整合资源、合理投入，分级管理、优势互补，超前谋势、强化预控，自主创新、攻克难关。实现项目这个企业效益源泉的利益最大化。同时要适时研讨新世纪工程项目管理的发展方向和趋势，把推进和深化工程项目管理体制改革，不断提高我国工程项目管理理论研究创新和实践应用水平提升到一个新高度。通过加强项
20、目管理人员的教育培训，立章建制，开展活动，不断探索项目精细化管理的思路和措施，着力加强项目管理人员的综合素质，提升项目生产力水平和质量，为项目人才效益、经济效益、社会效益的顺利实现提供良好的运行环境和智力支持。30多年的实践证明，建设工程项目管理体制改革，加大项目管理人员的综合素质符合建筑业社会化大生产和建筑施工的特点的需要，适应市场经济和与国际接轨的需要。我们在工程建设中实行全新项目管理制度，从一开始就是建筑业由计划经济向市场经济转变，经济增长方式由粗放型向集约型转变的有效途径和重要举措。管理人员的综合管理必须按照“精干高效”、优化组合、动态管理的原则，注重引导、注重过程、注重落实、注重提高
21、，通过多种途径和渠道为培养项目的高素质团队而努力奋斗。 参考文献：1、 缪长江.建设工程项目管理.中国建筑工业出版社.2007年；2、 缪长江.建设工程法规及相关知识.中国建筑工业出版社.2007年；3、 缪长江.建设工程经济.中国建筑工业出版社.2007年；4、 缪长江. 建设工程施工管理.中国建筑工业出版社.2007年；5、 姚谨英.建筑施工技术.中国建筑工业出版社.2007年；6、 廖天平，何永萍.建筑工程造价管理.重庆大学出版社.2007年。;.上海廉租房政策研究摘要建立住房保障政策一直是我国住房政策改革的重要内容，而廉租房作为向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普
22、通住房，是住房保障体系的一个重要内容。目前，廉租房政策已经开始在全国各城市推行，由于其仍处于起步阶段，在今后的发展中必将遇到许多新的问题。廉租房政策作为解决低收入家庭住房保障的一项重要举措，已经受到越来越多城市的重视。上海廉租房政策自1999年开始实施以来，己经成功地解决了2万多户低收入家庭的住房保障问题。如何有效实施廉租房政策以提高低收入家庭的住房保障问题对上海市来说是一个巨大的挑战，如何完善现有的廉租房政策将成为其成功实施的关键，这也是本文的出发点。本文分为五个部分：第一章：前言。对问题提出的背景以及意义进行了分析，指出廉租房政策是实现居民最基本生活权利的一个重要举措。第二章：廉租房政策概
23、述及实行的意义。首先对住房保障政策的概念进行了界定，并分析了住房保障政策的内在特点，如住房保障的责任主体是政府，实施的依据是相关立法等等。此基础上，分析了廉租房政策的社会功能，指出廉租房政策具有社会保障功能、社会分配功能和宏观调控功能。第三章：上海市现行廉租房政策及其存在的问题。简单介绍了上海市现行廉租房政策的运行机制，如申请、退出机制；补贴方式等。着重分析了上海现行廉租房政策存在的问题，如覆盖面太窄、廉租房房源供给不足、资金短缺、审核机制不够完善等问题。第四章：完善上海廉租房政策的建议。针对上海市廉租房政策的现状，结合上海市的经济发展情况，提出了完善上海市廉租房政策的具体措施。分别从完善相关
24、法规政策、房源供给、资金来源、运行机制等方面进行了详细的论述。第五章；结束语，提出展望。关键词：上海；廉租房；政策；建议Abstract目录一、前言1二、廉租房政策及其功能2（一）廉租房政策21、廉租房政策概念22、廉租房的性质2（二）廉租房政策的社会功能31、廉租房政策的社会保障功能32、廉租房政策的社会分配功能43、廉租房政策的宏观调控功能4三、上海廉租房政策现状及存在的问题5（一）上海廉租房政策现状分析51、上海廉租房对象的申请条件分析52、上海廉租房的补贴方式53、上海廉租房的房源64、上海市廉租房的运行机制6（二）上海廉租房政策存在的问题71、廉租房覆盖面太窄72、廉租房的房源不足8
25、3、资金来源缺乏84、审核机制不够完善9四、完善上海廉租房政策的建议10（一）完善廉租房保障体系的法规及政策101、出台廉租房政策细则102、出台相关优惠政策措施10（二）拓宽房源渠道，增加廉租房供给101、改善未出售102、差价换房的方式换取已出售的公房113、收购空置商品房11（三）增加资金的来源渠道和规模111、建立上海市廉租房基金，实行廉租房基金集中管理112、设立土地出让金专用账户，用于廉租房建设123、发行廉租房特定债券，筹集社会资金12（四）完善廉租房政策的运行机制121、严格审核廉租房的轮候对象，完善进退机制122、完善廉租房的租金补贴方式13五、结束语15参考文献16.一、前
26、言最近几年，我国各大城市房价不断攀升，大大超过了普通居民的购房能力，这一问题引起有关专家、学者、政府的高度关注。随着我国住房政策改革不断深化，已经建立起商品化、市场化的住房供应体系。以市场为基础配置资源，提高了住房资源的配置效率，满足多样化的住房需求，提高了人民的居住水平。但是在激烈的市场竞争中，总有一部分人由于能力、机遇的差异，成为市场竞争中的弱者，无法通过自身能力解决住房问题。因此，早在1998年伴随着实物福利分房的彻底结束，我国建立起了不同收入家庭实行不同的住房供应政策：即最低收入家庭租赁廉租房；中低收入家庭购买经济适用房；高收入家庭购买、租赁商品房。由于在住房政策改革过程中，房地产业被
27、赋予了过多经济功能，成为拉动内需，调整产业结构的行业。一些地方政府将房地产作为拉动地方经济增长的支柱产业，过于功利性地重视房地产对“经营城市”的贡献，经营土地成为投资增长和财政收入增加的重要法宝。其主要行为包括：一是大搞形象工程、“造城运动”，盲目扩大拆迁规模，人为制造需求旺盛、拉动房价；二是炒卖地皮，一些地方政府低价征地，转手高价出让，卖地越多，财政收入越多，甚至少数地方政府暗中操盘，唆使开发商哄抬地价；三是对房价求高弃低，一些政府官员视房价高为经济发达的标志，把本地房价与其他地区盲目攀比，一些地方政府对经济适用房、廉租房弃而不建，而把兴趣用于批建高档住宅上，导致当地房价居高不下。由此导致各
28、地住房供应结构不合理，投机现象严重，市场秩序混乱，使城市居民的购房压力不断增大，价格较低的中低档商品房和经济适用房开发量不断萎缩，广大中低收入家庭购房需求难以满足。住房问题不仅是一个经济问题，同时也是很大的社会问题，该问题解决的好与坏，直接关系到社会的和谐与稳定，尤其对于无力进入住房市场解决住房问题的低收入家庭，就成为政府住房保障政策的重中之重。住房作为人类基本的生存权、人权，政府有责任保障最低收入阶层的基本住房。二、廉租房政策及其功能（一）廉租房政策1、廉租房政策概念“廉租房”即廉价出租的住宅，主要是指由国家出资建设的规格适当、设备齐全的一种非营利的保障性租住用房。从政策的角度来看，廉租房是
29、指国家以住房租赁补贴、实物廉租住房以及进行租金核减等方式向住房困难的最低收入家庭和其他需要保障的特殊家庭所提供的一种住房保障。廉租房政策与住房公积金政策、经济适用房政策构成了我国目前住房社会保障体系的三个重要组成部分。其中，廉租住房是我国住房保障体系中的核心内容。我国廉租房政策的保障对象是符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭。保障方式主要包括租赁补贴、实物配租及租金核减，不过，该办法强调，实际工作应当以发放租赁住房补贴为主，实物配租、租金核减为辅。保障标准的制定必须结合我国各地经济发展的状况，一方面要合理地确定低收入家庭的标准，另一方面是要合理确定补贴支出的标准。廉租房的来源主要是腾退
30、的旧公房等。廉租房政策在运行方式上一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金出租给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。廉租房有特定的供给对象，符合廉租房供给条件的由本人（家庭）向政府提出申请，并经过政府相关部门核实批准后，方能购、租、补。此外，廉租房政策还包括具体的管理运作机制，以维护该社会保障政策的公正性。主要采用以下几项政策：严格的准入政策，包括实行书面申请、审核、公示、登记、调查、核实、排队轮候、公布结果的程序；配租排序上实行公开公平的摇号政策；定期审核政策，包括实行定期审核，建立退出政策等。2、廉租房的性质廉租房与经济住宅房和市民出租的房屋性质
31、不同，廉租房不是可以买卖的商品，廉租房是政府提供的公共产品。它是具有宏观经济调控作用的物品。廉租房的性质不只表现在政策性、社会保障性和福利性方面，还表现在它可调控房地产市场价格的作用方面。廉租房政策属于社会保障的范畴，具有社会救助的性质，因为它所保障的对象是通过自身的努力无法获得合适居住空间社会群体，政府在其中承担了主要的救助义务。国家虽是廉租房供房责任的主要责任者，但是由于实行廉租房政策不仅是为了保护最低收入家庭的住房利益，而且也是为了全社会成员的福利最大化。因此，实行住房保障，为最低收入家庭提供廉租房，不仅是政府的责任，而且也是社会全体成员义不容辞的义务，应调动全社会的力量为住房问题的解决
32、做出贡献。（二）廉租房政策的社会功能1、廉租房政策的社会保障功能从客观上来看，要实现住宅权，不仅需要居民的自我努力和政府的住房扶助，还需要采取法律政策保障措施，即确定住宅权的法律地位、内容、行使和保护，只有这两者的紧密结合，才能实现住宅权，使该权利具有真实性。住宅权的政策保障措施虽然也要受制于社会和经济发展水平，但是，我们不能因为我国尚不是发达国家就不重视相关的法律政策建设。从人权保障角度来说，住宅权既然是人人都享有的权利，则无论是富有者还是贫穷者，都应该获得住宅权政策的保障。贫穷者在经济上处于“弱者”的地位，自己没有能力取得适合的住宅，住宅权对于他们而言主要是一种公法上的权利，即他们以政府作
33、为相对人而享有的权利。这一权利的基本意义是：社会的低收入者应该获得政府和社会的扶助和保障，以便能够获得住宅，从而使住宅权这个对他们而言是应然的权利转化为实然的权利。对于富有者而言，这一权利基本上是一项民事权利，因为他们完全可以凭借自己的力量通过买卖、租赁等市场机制来取得住宅，对他们来说，住宅权是实然的权利，但是这一权利也需要充分合理的民事法律政策来予以保障。可以说，只有建立完善的住宅社会保障政策和住宅市场交易政策，才能给居民住宅权的实现提供全面的政策保障，给人民“安居乐业”的现实需求和理想追求奠定良好的政策基础。2、廉租房政策的社会分配功能收入分配差别的客观存在，将拉大社会贫富差距，导致经济的
34、不公平，进而产生一系列的社会问题。为了缓解经济不公平对社会造成的不利影响，国家必须对经济实施干预。经济法以实现经济公平为其基本原则，其强调的公平是一种结果上的公平，即实质公平。因此，建立相应的经济法律政策来调节过大的收入差距，成为国家干预的重要手段。社会保障的基本功能就是对社会分配的参与，缓解社会分配不公所造成的影响，为社会成员提供基本生活保障。就其中的廉租房政策而言，它可以通过税收、发行福利彩票等方式将一部分国民收入集中到政府预算，再通过转移支付将这部分款项用于购建廉租住房或是发放住房补贴，以此来改善最低收入家庭以及其他需要保障的特殊家庭的住房状况，满足他们的基本住房需要。由此可见，住房保障
35、政策同其他社会保障政策一样，具有明显的社会分配功能，对社会初次分配发挥了公平调节器的作用，实现了对国民收入的再分配。3、廉租房政策的宏观调控功能住房社会保障作为对房地产市场调控的诸多措施之一，其主要是通过对资源的配置及对住房供求平衡的调节来实现的。就其中的廉租房政策而言，在房地产市场周期波动的不同阶段，可侧重于采取不同的保障模式来实现对房地产市场的调控。当房地产市场周期处于波峰时，市场存在的主要问题是房价趋高，出现供不应求的现象。此时，廉租房政策应该采取以实物化保障为主的模式，主要由政府出资修建适量的住房，以低廉的租金提供给最低收入家庭及其他需要保障的特殊家庭租住，这一方面保障了住房困难家庭的
36、住宅权，另一方面增加了住房的供应量，缓和了市场的供求矛盾。而当房地产市场周期处于波谷时，市场存在的主要问题则是房价急剧下跌，出现供过于求的现象。此时，廉租房政策则相应采取以货币化保障为主的模式，通过政府发放货币化补贴，可刺激住房困难家庭对住房的消费，缓和供大于求的矛盾。帮助低收入家庭解决住房困难，扩大住房保障范围，将会直接增加住房供应，有利于缓解住房供求矛盾和资金流动性过剩压力，抑制房价过快上涨，稳定和发展房地产市场。三、上海廉租房政策现状及存在的问题（一）上海廉租房政策现状分析1、上海廉租房对象的申请条件分析按照沪府发2000 41号和沪房地资廉2001 280号和沪房地资廉2003521号
37、文件规定，申请享受本市廉租房的家庭须同时符合下列条件：（1）家庭月收入符合本市民政部门规定的城镇居民最低生活保障标准，且已接受民政部门连续救助6个月以上；（2）家庭人均居住面积低于7平方米；（3）家庭成员具有本市非农业常住户口且实际居住，并至少有一人取得本市非农业常住户口5年以上，其他成员户口迁入此住处须满1年以上；（4）家庭人数为两人或者两人以上，家庭成员之间具有法定的赡养、扶养或者抚养关系。特殊家庭申请廉租房条件：（1）获得省、自治区、直辖市以及部以上劳动模范称号的退休职工，家庭人均月收入低于570元(含570元)、人均居住面积低于7平方米；（2）烈属、因公牺牲军人家属，特等、一等伤残军人
38、或特等、一等伤残军人配偶，家庭人均月收入低于570元(含570元)、人均居住面积低于7平方米。2、上海廉租房的补贴方式上海目前采取以租金配租为主，实物配租为辅的配租形式。（1）实物配租。即政府以家庭月收入%5的低租金向孤老、残疾等特殊困难家庭，按人均居住面积7平方米进行实物配租，并实行轮候。（2）租金补贴。以人均居住面积7平方米为解决标准。即给符合条件的其他一般家庭按地段级差给予每平方米居住面积一定的补贴额度由其直接到市场上去租房，直接与出租人签署租房合同，并由廉租部门通过银行把补贴款直接支付给出租人。（3）租金减免。是指产权单位按照政府规定，在一定时期内对现有己承租公有住房的城镇最低收入家庭
39、给予租金减免。截至2006年8月底，全市符合廉租条件的家庭累计登记21821户，己有20840户家庭享受了廉租房保障，占符合条件家庭数的96%，其中实物配租350户，租金配租20490户，较大程度的改善了低收入家庭的住房问题。3、上海廉租房的房源根据2000年颁布的上海市城镇廉租房试行办法的有关规定，廉租房房源主要有以下三个来源：（1）出资收购符合本市廉租房标准的普通住房；（2）认定符合本市廉租房标准的公有住房；（3）接受社会捐赠和通过其他方式筹集的符合本市廉租房标准的普通住房。对于房源一，主要用来解决实物配租的问题，保障的对象主要是残疾人、烈属以及劳模。对象比较窄，到目前为止，总共只解决了3
40、50户的实物配租问题。因此不可能成为廉租房的主要来源。对于房源二，上海从90年开始实行公房出售的政策，已经出售了大部分的公房，剩余的公房也在单位职工的手中。对于这部分公房，相当一部分已经进行出租，即使没有取得产权，清理起来也非常的麻烦。因此这部分房源也不可能成为廉租房的主要来源。对于房源三，社会捐赠和其他方式筹集的住房，由于其量比较少，更不可能成为房源的主要来源。因此，在廉租房的房源问题上，上海市更多的采取是从市场中找房源的方式。如，黄浦、静安区分别组织廉租房租赁专场，请房屋租赁中介公司提供房源。区、街道(镇)廉租办也分工划块负责，积极帮助落实房源。4、上海市廉租房的运行机制（1）上海廉租房申
41、请的流程上海市廉租房政策主要包括以下六个程序，即：申请、审核、公告、复核、轮候、配租。申请人要提出书面申请，提供申请人的个人信息，包括家庭地址、家庭成员、家庭住房信息等等，并提交上海市城镇居民社会救助申请表的复印件。街道(镇)廉组办和区廉租办公室负责审核，如果审核通过，将张贴公告，以接受社会的监督。如果对申请人身份不存在争议，将对申请人进行登记。如符合实物配租条件的，进行实物配租轮候；符合租金配租的，廉组办负责提供市场房屋信息，或者申请人自己寻求房源。一旦申请人找到合适的房源，申请人和出租人签订协议并将协议在廉租办备案，由廉组办开具“上海市城镇廉租房租金补贴发放通知书”交给出租人，由申请人交房
42、屋出租人，出租人按季度领取租金补贴。（2）上海廉租房退出机制每半年对廉租家庭的收入及住房情况审核一次，复核结果在户籍所在地进行为期7天的公告。凡家庭收入超过最低生活保障标准的，或因人口变化等因素造成住房面积扩大的，给予配租家庭6个月过渡期，即前三个月享受原租金补贴的80%，后三个月租金补贴减至原标准的5%0，然后退出廉租房或者停止发放补贴租金。退出廉租房的家庭一般分三种情况：一是不再享受最低生活保障金的家庭；二是现有住宅已被列入动拆迁范围内的家庭；三是人口情况发生变化的家庭。经过几年的发展，上海根据自身的特点和中央的政策指导，建立了一套相对完善的廉租房申请流程进退机制。在过去的实施过程中，廉租房的申请者都是低保家庭，资质审核较为便利。随着廉租房受益对象的不断扩大，该流程中的部分需要进一步细化和完善。（二）上海廉租房政策存在的问题1、廉租房覆盖面太窄上海廉租房政策实施以来，有效解决了一些住房有困难的家庭住房问题。但随着经济的不断发展和人民水平的提高，人们对住房的需求越来越迫切，低收入人群则需要政府帮助他们解决住房问题。原先的廉租房覆盖范围己经不能满足广大低收入家庭对住房的需求。根据2004年建设部、财政部颁布的城镇最低收入家庭廉租房管理办法，廉租房面对的对象主要是最低收入家庭。同期，上海市廉租房管理办法规定，只有家庭月收入符合本市民
