1、产价格波动实际，运用协调博弈理论考察了房地产价格的动态进化均衡，以及运用资产组合理论构建了房地产价格波动模型，为后续研究奠定了一个坚实的理论基础。其次，根据以上理论框架，运用相关分析、线性对数模型、扩展IS-PC方程、协整分析、Granger因果关系分析、方差分解分析以及脉冲响应等现代计量分析方法和相关软件，分别实证研究了房地产价格对消费、投资、金融体系以及经济增长的影响。从相关理论进行分析和创新的基础上，提出房地产价格波动“促进一抑制”两阶段消费理论假说并进行了实证研究；计量检验了房地产价格对房地产投资、金融体系的冲击，并且进一步对南京市房地产价格进行了实证检验；运用周期波动和交叉相关方法，
2、计量分析了房地产价格波动对经济增长的影响。基于严格的经济计量分析表明，我国房地产价格上涨初步对消费显示了“促进一抑制”效应；房价与房地产开发投资呈反比例关系；货币供应量与房地产价格之间存在显著的相互影响关系，它们之间互为因果，既存在长期均衡关系，也会在短期内进行动态调整；货币乘数受到房地产价格和房地产资产收益率的影响；房地产价格波动在短期对银行贷款发放的直接影响十分有限，主要是在长期内对银行贷款产生影响。同时实证结果表明，中国房地产价格与经济增长之间存在双向的Granger因果关系，表现出内生性，受宏观调控和人们预期的影响较多，其周期波动有些频繁，且与一般宏观经济周期同步。最后，根据理论分析和
3、实证结果，基于区别传统理论从控制市场供需平衡的静态均衡方法，本文提出了基于房地产价格波动为中心的调控监管机制框架，构建了房地产价格合理波动区间模型，基于独特的视角，提出了促进消费、稳定房地产投资、防范金融风险、拉动经济增长等四个方面的政策建议，这些政策建议具有综合性、针对性、前瞻性、战略性，为今后政府管理部门进行房地产科学调控发展决策提供较好理论参考。本文的创新之处在于弥补和完善了关于房地产价格影响我国投资、消费、金融及宏观经济的研究，具体包括三个方面：一是研究框架创新。以房地产价格作为研究对象，采用SD分析方法，全面分析房地产价格系统与消费、投资、金融和国民经济子系统之间关系，构建了房地产价
4、格波动效应的一个新理论分析解释框架。二是理论研究创新。创新地提出了房地产价格波动的系统机理以及波动模型。创造性地运用协调博弈理论考察了房地产价格的动态进化，以及运用资产组合理论构建了房地产价格波动模型；提出了房地产价格波动“促进一抑制”两阶段消费理论假说；把房地产价格波动纳入到货币政策体系，建立一个考虑房地产价格在内的货币市场的一般均衡模型。三是实证研究创新。全面深入地研究了我国房地产价格波动对消费、投资、金融体系和经济增长的影响机制与定量关系，重点考察全国和南京城市房地产价格波动效应，提出了区别于传统供求均衡研究角度，基于房地产价格波动为中心的调控机制，为今后进行房地产调控和城市经济发展决策
5、提供参考。关键词：现代资产； 房地产价格；波动； 效应测度5.期刊论文 崔光灿.CUI Guang-can 房地产价格与宏观经济互动关系实证研究基于我国31个省份面板数据分析-经济理论与经济管理2009,“(1)运用面板数据模型对我国1995-2006年31个省市的数据进行分析后发现,房地产价格明显受利率和通货膨胀率的影响,而且房地产供给、收入等基础性宏观经济变量在中长期也决定房地产价格.房地产价格明显影响到宏观经济稳定,房地产价格上升会增加社会总投资和总消费,房地产投资通过“财富效应“对消费的影响始终明显,对社会总投资的影响也非常显著.因此,当前要稳定宏观经济,促进经济增长,必须稳定房地产价
6、格.6.会议论文 胡俊.邓婷 房地产价格与住宅消费问题研究基于银行信贷支持的视角 2008促进房地产消费是我国转变经济发展方式、拉动内需的重要环节,而当前过高的房地产价格在一定程度上抑制了房地产消费.本文认为在推高房地产价格的众多因素中,银行过度的信贷支持是重要原因,文章从理论和实证两方面深入分析了两者的关系,最后就如何防止银行信贷支持过度以促进我国房地产消费提出了对策建议.7.期刊论文 马健.Ma Jian 我国城镇居民消费的过度敏感性与不确定性、流动性约束兼论房价增长与消费波动-河北经贸大学学报2008,29(1)我国居民收入、房地产价格、不确定性和流动性约束是影响城镇居民消费行为的主要因
7、素.根据 PanelData 形式的误差修正模型,比较我国东部、中部、西部地区消费行为所表现出的差异,说明长期来看房地产价格对消费具有正向的财富效应,生产性消费对居民的消费也起到一定的促进作用,但我国居民消费目前还受到较强的流动性约束.8.学位论文 杨明乾 中国房地产价格与居民收入关系的实证分析 2008近几年我国房地产价格急剧上涨,特别是在上海、北京、杭州、深圳等沿海地区城市。如在过去的五年间上海市房地产价格上涨了200,这样一个速度已远远超过GDP的增长速度和居民收入增长水平。全国的平均房价收入比在7倍至10倍左右,反映了我国虚高的房价和居民相对较低的购买力的矛盾。由于对房价上涨反应强烈,
8、工资的上涨并没有给老百姓带来更多的安全感,相反有调查显示城镇居民对收入的满意度大幅降低,越来越多的人的反应是：工资涨不过房价。那么,中国房地产价格和城市居民收入之间是否存在长期稳定的均衡关系呢?房地产价格和居民收入之间的因果关系又是怎样的呢?这就是本文所要关注的问题。改革开放以后,房地产业重新在中国出现,并获得了快速的发展,期间经历了房地产业的复苏阶段、高速发展阶段、调整阶段、回暖升温阶段和宏观调控阶段。目前中国的房地产市场正处于高峰阶段,房地产投资加速增长,占全社会固定资产的比重也稳步上升；房地产价格更是上涨势头强劲,尤其是最近三年的涨幅超过7,而全国几个大中城市的涨幅甚至超过了10。在决定
9、房地产价格的机制当中,供求两方面的因素是最主要的,城市化进程则是推动房价变化的一个基石。而伴随着经济的快速发展,中国城市居民人均可支配收入也迅速提高,2005年更是越过了万元大关。同时居民收入的来源也更加多元化,工资性收入的比重在逐渐下降,财产性收入和经营净收入的比重不断提高。在居民收入不断增加的同时,住房消费需求也随之上升,住房消费支出不断增加,占总消费的比重已经超过了10。为了更进一步对中国房地产价格与城市居民收入的关系进行分析,本文采用了单位根检验、协整检验、格兰杰检验、误差修正模型等现代计量检验方法,分析了二者的长期均衡关系以及它们之间的因果关系。通过分析得出以下结论：第一、从长期来看
10、,房地产价格和城市居民收入水平之间存在着唯一稳定的均衡关系。城市居民人均可支配收入每增加1个百分点,房地产价格就上涨0.667225个百分点。这与实际情况是相符合的。随着人们收入的提高,为了进一步提高生活水平,必然不断带动住房需求的增加和住房条件的改善,从而增加了整个房地产市场的需求量,并进而带动了房价的上升。第二、从长期来看,城市居民收入水平是引起房地产价格变动的格兰杰原因。不过这种关系在短期当中并不明显,从误差修正模型的结果可以看到这一点。这说明了收入对于鬟圣国雨露麂萄i诚罐锈绎潦纵暖房地产金融及其与房地产价格关系的研窍以江苏省为例朱翔1 葛 杨z葛新锋2(1中国人民银行南京分行，江苏南京
11、210004； 2中国人民银行南通市中心支行，江苏南通226001)摘萎：2009年。江苏省房地产市场经历了一个急转向上的行情，同时，房地产贷款新增额在套部贷款新增额中酌占比也大幅上升。本文在研究江苏省房地产金融运行特点的基础上，从实证角度分析了房地产金融与房地产价格的关系。结果显示购房贷款与房价之阃存在协整关系。从研究站果看，房地产金融应该从优化信贷站构、保持房地产的平稳发展等方面八手以此实现可持续发展。关键词：房地产；金融；房价中图分类号：F83245 文献标识码：A 文章鳊号：1009-3540(2010)05-0029-0003一、引言房地产业作为一个资金密集型行业。对金融有着很强的依
12、赖性。并且随着房地产业的发展。房地产业与金融两者之间的关系将越来越密切。2009年，我国房地产业经历了一个急转向上的行情，这除了2009年上半年采取的积极的财政政策外更要归功于积极的金融政策。在降低首付比例和房贷利率、扩大信贷规模等一系列金融政策的刺激下我国房地产价格从2009年3月份开始出现环比正增长。房地产市场也迅速由萧条转变为繁荣。在房地产市场回升的背景下。房价的持续上涨和对房地产的良好预期又刺激了金融机构的放贷冲动。房地产金融出现了房地产贷款、个人住房贷款等快速发展的特点。而大规模的信贷和过高的房价又带来了巨大的金融风险。因此。在房地产形势十分复杂的情况下。需要更好地了解当前房地产金融
13、运行情况。而本文旨在研究江苏省房地产金融运行特点的基础上。从实证角度分析房地产金融与房价的关系。二、当前房地产经济和金融运行的特点(一)房地产贷款嘶增额占比大幅上升2009年。江苏省房地产贷款增长迅速分季度来看，前三个季度房地产贷款新增额在各项贷款新增额中的占比不断提高，占比分别为1093、2931和7692，而第四个季度占同期各项贷款新增额的7265，虽然比第三季度下降427个百分点。但比上年同期上升了7066个百分点。2009年末，江苏省房地产贷款余额763753亿元，同比增长4916，达到2007年以来的最高点。12月东房地产贷款同比增速高出同期各项贷款增速1456个百分点，自9月份以来
14、，房地产贷款同比增速持续高于各项贷款增速。图1 20072009年江苏省房地产贷款走势图(二)地产开发贷款大幅增长，房产开发贷款逐渐田落银行受“早投放、早收益”的思路影响，2009年，房地产开发贷款季度间投放不均衡。四个季度分别新增34863亿元、17633亿元、11048亿元和9724亿元。2009年末。江苏省房地产开发贷款余额为254795亿元，同比增长3231。从3月起，房地产开发贷款同比增速有所下降，但6月增速大幅反弹，下半年除11月略有回落外一直持续上升，至12月末达到2007年8月以来的最高点。圈2 2007-2009年江苏省地产贷款和房产贷款走势图201 0辫5赵鲤淫堋万方数据缝
15、潦纵暖艺群鳓颡隧鹾2009年末，江苏省地产开发贷款余额为77624亿元同比增长968l，同比增速达2007年以来的最高点。地产开发贷款的承贷主体主要是政府土地储备机构，银行普遍看好此类政府投融资平台使得地产贷款增速迅猛。与之相反，房产开发贷款出现回落。2009年末，江苏省房产开发贷款余额为177170亿元比9月末减少1784亿元。四季度季比三季度少增5068亿元，前三个季度分别新增16905亿元、6078亿元、3284亿元。住房开发贷款增长缓慢，12月末余额同比仅增长853，比上年同期回落725个百分点全年除3月份的增速达到两位数外，其余月份都是个位数。主要原因为：一方面，由于房地产交易市场持
16、续火爆，使得房产企业资金回笼较好，还贷较多；另一方面，房产企业对于未来房地产走势预期不明朗，不敢盲目开发。进入2009年以来，土地购置面积同比降幅持续在30以上。(三)个人购房贷款增势强劲2009年末。全省金融机构购房贷款余额为508958亿元，同比增长5932。其中，个人购房贷款余额同比增长5922：个人商业用房贷款同比增长2264。2009年末。个人住房贷款同比增长6570。其中新建房贷款同比增长607l。二手房贷款同比增长9791。自9月开始，二手房贷款同比增速就超过新建房贷款。且差距不断扩大。主要原因为：一是新建房价格上涨较快。使得部分刚性购房者将目光转向二手房市场；二是“个人住房转让
17、营业税征免时限由2年恢复到5年”政策加快了二手房的供应交易纷纷赶在年底前完成。5 暑 唔 等 景彗 董 彗 彗 董唔 褰 窨蓍警 蓍图3 2009年以来江苏省二手房贷款占比走势图(鬈)2009年四季度，受公积金贷款政策收紧影响，政策性住房贷款增速放缓政策性住房存款扭转了环比下降的态势，政策性住房存款当季新增468l亿元。政策性住房贷款当季新增5188亿元。2009年末。全省金融机构政策性住房存款余额为39544亿元同比增长1238；政策性住房贷款余额为97791亿元，同比增长4952。表l 江苏省政策性住房存贷款当季变化表单位：亿元政策性住房贷款新增额 政策性住房存款新增额2009年1季度 5
18、120 238l2009年2季度 9586 26372009年3季度 11209 -6462009年4季度 5188 4681三、房地产金融和房价的联系(一)数据来源及处理为了解房地产金融和房价之间的关系本文选取购房贷款(GFDK)和房价(FJ)这两个变量作为研究对象，数据均来源于江苏省房地产数据库。但是，房地产数据库中的相关数据都是余额数为反映月度变化。本文通过余额相减获得月新增额而房价数据是由商品房新增销售额与商品房新增销售面积之比获得。由于2006年房地产贷款专项统计制度建立。而房价也是从2006年开始迅速上涨的势头因此本文样本区间选择2006年2月至2009年11月的月度数据。(二)模
19、型直观上来看。短期内购房贷款的增长会对房价的上升具有定影响，而反过来，房地产市场的向好又会刺激购房贷款的变化。那么，这两者之间关系是否存在某种长期的均衡性。本文将通过协整检验来分析购房贷款与房价之间的关系。首先，对两变量进行单位根检验其结果如下：表2 房价和购房贷款的单位根检验变量 1的临界值 5的临界值 ADF检验值 平稳性FJ -35885 -29297 一10391 非平稳GFDK -35885 -29297 -00841 非平稳D(FJ) 一35885 -29297 1L 4446 平稳D(GFDK) -35885 -29297 一102809 平稳检验结果显示。在l和5的显著性水平下
20、，房价和购房贷款都存在单位根，为非平稳时间序列，而两个变量再经过一阶差分处理之后。都不存在单位根，因此可以确定房价和购房贷款均为一阶单整序列，满足协整检验的前提条件。其次，对两变量进行格兰杰因果检验，其结果如下：表3 榕兰杰因果检验滞后阶数I 原假设 P值00565O083501749原假设 P值081040704l0551l剽2絮怒的FJ不是GFDK的格兰杰原因检验结果表明，滞后2阶、3阶时，购房贷款是房价的格兰杰原因而房价不是购房贷款的格兰杰原因。E疆一蠢必2们。年第5期加舶肿加加舶“插璐H”n瓯2廿。暴叹HH蚌鲁H皿口H廿晷H叹A廿A置再万方数据殛颟骊颐域镌键缝浇继壤因此，可以以购房贷款
21、为自变量，房价为因变量建立如下回归模型：FJ=et+13*GFDK+e通过对两者回归之后得到残差。从散点图看(图六)，残差具有平稳性。为进一步检验残差的平稳性，对残差进行单位根检验，结果显示，残差为平稳序列。从而说明购房贷款与房价之间存在协整关系。图4 残差序列图购房贷款与房价之间的协整方程如下：FJ=353655+787*GFDK(3628) (773)回归结果说明，在长期情况下，购房贷款每增加l亿元，房价就会上升787元m：。而购房贷款对房价的短期影响则可通过误差修正模型(VEC)来考察。模型结果如下：D(FJ)=7529-620D(GFDK(一1)-o59E(-1)(-325)(-361
22、)误差修正模型表明。当短期波动偏离房价和购房贷款的长期均衡关系时，误差修正项会调整059的水平。而脉冲响应结果表明：房价对购房贷款的反应将在两个月之后显现，并且随着时间的延长其作用将逐渐加大。最终基本稳定在200的水平。这从数据上也印证了房地产金融支持对房价上涨的支撑作用。四、政策建议从江苏省房地产金融运行特点和房地产金融与房价关系的实证研究来看：现阶段的房地产金融发展较快信贷结构不尽完善，购房贷款的增加助推了房价的持续走高，从而加大了房地产的金融风险。从这一层面上来讲房地产金融应该从优化信贷结构、保持房地产的平稳发展等方面人手，以此实现可持续发展。(一)优化信贷结构首先，从整个信贷结构来看，目前的银行信贷资金更倾向于投向地方政府融资平台、房地产等领域的国企、大型企业，导致房地产开发贷款发展迅猛，而中小型企业则一直面
