1、户组外面。功能权限，总账凭据外面有个“查问一切凭据跟“查问本组凭据，只需给张三只授予“查问本组凭据权限，就能够只让张三看到本人谁人用户组的人员所做的凭据，而看不到不组用户做的凭据。二十二、总账:制作用度下二级科面前目今挂核算工程多栏账查问征询题描绘制作用度下二级科面前目今挂核算工程，在进展多栏账查问时，明细科目标借方发作额最初一笔老是一个负的借方发作额，招致借方累计数据为0，实际凭据发作的营业是贷方，招致多栏账打印时起不到应有的后果。处置办法：在凭据择要里设置一个类不，不参加多栏帐算计。二十三、总账:打印凭据用的模板短少国平易近币标记￥征询题描绘在总帐-凭据处置中,打印凭据用的模板,短少国平易
2、近币标记:￥.处置办法：在设置凭据套打模板时，在金额的套打字段能够本人添加货泉标记。如，对“借方套打字段，双击设置其属性，数字格局处，在格局最后方手工添加“￥就能够了。能够参加附件图片。二十四、总账:凭据处置的几多点需要征询题描绘一、1.零碎菜单：.财政处置-总账-凭据处置-凭据查问2.需求配景：1软件近况：管帐分录序时簿无奈统计凭据数目。2企业营业近况：曾经运用KIS规范版，规范版里过滤后，能够在管帐分录序时簿的右上角统计出凭据数目，企业以为如此有利于本身操纵任务量的巨细，进步任务效力。处置办法：K3也曾经有此功用。在凭据序时簿的左下角会表现共有几多张凭据，曾经光标所外行是第几多张凭据的表现
3、。比方“7/268，是表现共有268张凭据，以后光标行在第7张凭据上。二十五、总账:在做初始化的时候,下挂核算工程主动排序征询题征询题描绘在做初始化的时候,下挂核算工程,谁人科面前目今有100多个工程,录到最初了,我发觉,在第20行少一个,我能不在20行前面加上一个?处置办法：在录入界面有拔出功用，拔出后，零碎会依照核算工程代码自动排序。二十六、总账:功用需要征询题征询题描绘紧迫需要，客户提到的功用需要征询题，比方：客户账务时期在七月，由因而八月十号报税，故营业忙碌不断不结账到八月，而曾经工资修改凭证日期，在七月做了少量八月份的凭据，如今客户需要在七月时期检查八月份的科目余额表，中选择时期在八
4、月，包含未过账凭据时，查问的科目余额表只能正确表现本期发作额，但期末余额过错，且不克不及表现期初余额；中选择时期从七到八时，期末余额准确，但本期假贷方发作额倒是七、八两个月发作额的累加，所以也不克不及准确表现，故提单盼望处置客户残缺用意如下：科目余额表能支撑未结账的恣意时期查问，准确表现每期发作额跟余额，而不是只能选其一，工资往返切换.处置办法：谁人是咱们产物的专门操纵，不克不及摊开，来由如下：因为产物是依托结帐来进展加密的推断，即过了三期以后，假如不lisence，就会不克不及继续运用。然而假如摊开这一操纵的话，那么客户能够永久不结账来躲避加密。是倡议在结账以后检查。还二十七、总账:其余应收
5、-罚款/人员表现征询题征询题描绘其余应收-罚款/人员(罚款为明细科目，人员为下挂核算工程)在做凭据时，能够输出核算工程，然而，在管帐分录序时簿界面，人员不表现处置办法：能够经过在总账零碎参数中凭据插页勾上“凭据查问分录科目显示核算工程即可处置，二十八、总账:凭据号按年代+序列号陈列征询题描绘客户盼望凭据号按年代+序列号陈列处置办法：变通处置办法来到达在左上角能够查问凭据时期的需要：假如你选择普通打印，在平坦的左上角，曾经存在了凭据时期字段，比方1、第2期。2、假如你选择套打，凭据时期在凭据的右上角，你能够经过套打设置把它调剂到左上角二十九、总账:初始化余额不克不及导入征询题描绘物料、客户等资料
6、全体导入到新账套中了，然而初始化余额不克不及导过去。引出初始化模版后，发觉是空的，只要科目不数据。请征询怎样将数据导过去新的账套中？处置办法：初始化余额的引入引出，因为触及非常多规那么校验，在K3现在的架构下，还不好的计划能够支撑在数据交换平台进展。倡议运用EXCEL导入导出功用。现在总账的初始化余额曾经供给了导出成中将数据导入到新的账套中。EXCEL，而后再从EXCEL三十、总账:查问部分跟供给商征询题描绘咱们天天都要查问部分跟供给商核算工程组合选择，因供给商非常多，查问的次数是N次之多，然而要反复输出部分跟供给商，不克不及默许以后，耽搁了速率跟时刻。处置办法：现在k3总帐中一切的报表都不默
7、许以后值，而是经过供给保存计划的方法。请运用保管计划来变通处置。三十一、牢固资产治理:越南语牢固资产卡片金额需要15位征询题描绘K3牢固资产卡片金额只要10位，然而越南这边一切金额需要15位处置办法：经过以下变通处置方法:1、把卡片拆分红多个录入。2、下载装置PT014795,能够把牢固资产卡片的整数金额位保管为13位,与总帐一样.因为总帐的限度,只能最多到13位了,否那么天生凭据会有错.三十二、牢固资产治理:运用时期引入引出征询题征询题描绘在运用零碎供给的规范卡片引出功用引出时有已计提时期,再重新引入到零碎中时已计提时期数据为0处置办法：导入卡片的已运用时期数是依照卡片开场运用日期与入帐日期
8、主动盘算出来的，不是依照引入文件的数据进展新增的，请运用卡片导入功用时留意。三十三、牢固资产治理:初始化牢固资产规格型号怎样录入征询题描绘2、刚初始化的时候不录入牢固资产规格型号，如今要录入，能不克不及在数据库里直截了当修改？假如能，费事请通知要修改那几多个表，怎样修改？处置办法：可经过以下方法修改updatet_facardsetfmodel=aaaawherefassetnumberlike1注1为牢固资产编号，aaaa为要填入的规格描绘建议备份账套后运用。三十四、牢固资产治理:计提修购基金征询题描绘在金碟K310.4版中，我看到有计提修购基金，然而不明白怎样运用，计提后在实践发作时又怎样
9、操纵，处置办法：修购基金实用于奇迹单位(不计提折旧方法)，详细运用请参考协助手册。三十五、牢固资产治理:牢固资产的维修支出治理征询题描绘在金碟K310.4版中，对牢固资产的维修支出这块是否在牢固资产模块里治理？处置办法：1.对牢固资产的维修支出这块是否在牢固资产模块里治理？议运用消费模块的装备治理功用，详细阐明请参考协助手册建三十六、牢固资产治理:牢固资产卡片时，备注栏无奈检查征询题描绘咱们在做牢固资产卡片时，根本信息有一栏是备注栏，这一栏我们录入了牢固资产的治理代码，以便资产的治理人员对应运用。但如今咱们在固定资产清单列表中却看不此栏，怎样让咱们在牢固资产清单中也能看到此栏呢！处置办法：牢固
10、资产清单中不表现备注字段内容的功用,如需要录入自定义字段,请在卡片类不上设置自界说字段,在录入卡片时录入此自界说字段,此字段能够在资产清单中表现。三十七、牢固资产治理:牢固资产是否跟敷衍零碎天生的凭据兼并征询题描绘牢固资产是否跟敷衍零碎天生的凭据兼并处置办法：征询题能够采用下面谁人办法掉掉落处置1.在敷衍帐款发票录入后天生一张付款单，在付款单查问的编纂功用，凭据信息中将牢固资产卡片天生的凭据号指定，如此双方就不会发生妨碍了。三十八、牢固资产治理；牢固资产征询题征询征询题描绘征询题是先买一批牢固资产放那里，当月入账。形态是未运用。当其余部分运用的时候吧此中的几多个给他们，如今做得是牢固资产拆分。
11、拆分完的牢固资产还要入账吗？牢固资产的余额跟总账的余额过错。牢固资产多，多着拆分出来的那局部余额，比方本来购置是为10元2个，拆分后是1个5元。如今牢固资产就多着10元。处置办法：征询题是因为不进展牢固资产清算天生凭据的操纵。在进展固定资产拆分的时候，同时要天生两类票据，一个是牢固资产清算的凭据，一类是牢固资产拆分构成的凭据。三十九、牢固资产治理:牢固资产采纳任务量法计提折旧征询题征询题描绘往常时期录入牢固资产时，采纳任务量法。本期发觉估计任务总量录少了，盘算出的每期任务量也过错。本期做变化，调增了估计任务总量跟已运用任务总量，再到任务量治理外面去录入本期任务量时发觉任务总量依然依照本来录入的
12、估计任务总量表现，而累计任务总量就变为变化后的已运用任务量。如今还不录入本期任务量时的残余任务量=旧的估计任务总量-新的已运用任务量。就能够呈现残余任务量小于本期任务量，招致录入本期任务量时提醒不克不及年夜于残余任务量。结帐到下一期以后，任务总量才会依照调剂后的估计任务总量显示。现在倡议客户的处置方法是：本期任务量依照残余任务量录入，下一期再补录少录的任务量。处置办法：能够经过在折旧政策计划新增一个计划中，勾选掉落了“当期变化牢固资产，从变化的下一期开场妨碍折旧参数，其余，变开任务总量假如盼望使用新的任务总量提折旧，折旧办法应当选择静态任务量法应当能处置此征询题，(基于变化后因素)如此四十、牢
13、固资产治理:拆分后检查牢固资产变化与滚存表过错征询题描绘本期有牢固资产拆分营业,此中清算卡片的变化方法选择为00。随着工程进度的加速，景观大道的优美景致已经呈现，会为核心价值的建立提供部分现实依据；10月份前后近4400豪华中心会所将投入使用，让成功人士的尊贵生活得到进一步展示，使三期的生活概念更浓；近万米的人工湖会为春城亲水财富阶层带来惊喜，也成为三期核心价值体系的主要支撑点，那么英国湖区恰恰能够满足居住需求与心灵渴望的双重质感生活。围绕Lake District湖区利益点，将品牌与产品提升到文化的高度上，营造尊贵休闲的生活，构成推广的核心价值体系。概念规划建筑传播-定位策略、核心买点、阶段
14、主题、媒介传播销售-现场流程、阶段推介重点及说辞客户开发（营业推广）、SP活动物业-服务质量、社区文化工程-样板间、样板环境、看房通道、工程进度2005天安地产文化年传播文化、销售文化、物业文化品牌文化 产品通过以“英国湖区生活”为核心的文化主线的全面导入，可以发掘出项目的潜在价值，最大限度地增加项目的附加值，使三期的个性更为鲜明。并把具有贴近性、感召力的优质要素溶入到三期的广告宣传、公关活动、现场包装、园区规划、建筑设计当中去，使之成为提速三期销售力的利器。五、主题定位我是谁？2005年天安第一城三期将全面、深入演绎Lake District湖区的贵族化、休闲式生活，城市1%成功人士将拥有一
15、个量身定制的“养生天堂”，所以我们有必要将这种生活方式浓缩成精炼的项目定位 世界级富人的养生天堂原版英伦湖畔别墅区六、广告语脍炙人口的流行语。针对上面的项目定位，提出易于流传、容易记忆的广告语，增强三期的口头传播性，使湖区生活深入人心。1%成功人士的养生天堂。深度涵养生活！深层内涵决定生活高度！爱在湖边的日子！每天的水岸生活！陶然湖畔，自在每一天！心情盛开的地方！七、卖点提炼三期产品要想具有强烈的市场震撼力，在成功人士置业群中引起强烈反响，就要拥有个性鲜明的主题卖点来支撑生活概念，人工湖将列为首选，而在一、二期固有的“富源区财富基地”、“大学城教育基地”、“豪华中心会所会晤基地”、“景观大道休
16、闲基地”等卖点中有一部分可以继续延展扩大，形成整体攻势促进三期的品牌提升及产品销售。USP1：品牌文化房地产的高价值性、风险性决定了品牌的重要性，这四年来天安中国在天安第一城的推广、销售过程中功勋卓著。经历了一年的砺练天安品牌得到了进一步的沉淀，完全有理由相信，天安品牌在三期“湖区文化”的推广过程中会继续扮演重要角色。USP 2：风水湖（WIND-MERE）天安湖区文化的强力推出，人工湖的作用不言而喻，而且将会成为主要包装重点。USP 3：五星VIP会所明年10月份豪华中心会所（占地近20000）将投入使用，会所呈现的运动、健康、尊贵、休闲之气必然会成为湖区生活的重要组成部分。无论在后期销售淡
17、季的活动执行中，还是在全年的营销推广中都会起到重要的作用。USP 4：800M景观大道由于工程进度的加快和日渐成熟，景观大道的优美景致已经依稀可见，明年将会为样板间的现景及生活方式的打造增强现场气氛。USP 5：原版Lake District规划建筑产品的临湖错落排列、景观小品的设置将会呈现深度的人文内涵，把英国湖区的诗文化全面的演绎，增强三期人居文化的深度和高度。USP 6：风靡中国的小独栋无论是东部的多层产品还是临湖的联排别墅、小独栋、独立别墅都将以独具匠心的建筑设计给高尚置业者以舒适和全新的体验。整合推广品牌篇强化品牌 提升价值一、总述毋庸置疑，品牌对于产品价格的提升具有重要的意义，这里
18、面包括开发商的品牌和社区品牌两个部分，下面逐一阐述。 二、开发商品牌： 1、开发商品牌之于产品推广的重要意义？（1） 配合三期推广，促进销售。从天安第一城一期、二期既往的销售推广来看，品牌对于产品的销售具有极大的促进作用；（2） 提升置业者对产品、品质的关注及信任。在长春本地置业者的置业观念中，品牌从侧面代表了一个楼盘的形象及实力，有助于加强置业者对产品、品质的关注及信任；（3） 增加天安三期的产品附加值。以往对天安品牌的宣传主要侧重其整体实力和开发业绩，为了配合以“英伦湖区生活”为主题的三期产品，需要对天安品牌做进一步的提升，丰富天安品牌的文化内涵，让天安品牌与三期产品结合的更为紧密。（4）
19、 延续及深化天安第一城的品牌主线。天安自正式进入长春以来，每年都会提出一个品牌推广主线，配合2005年天安三期主推的文化主题，提出品牌文化的建立与完善，延续及深化天安第一城的品牌主线，为三期的营销推广服务。2、 2005年天安地产品牌推广定位如果把天安比作一个人，我们认为他应该是一个有文化、有思想、有魅力的人。在地产界，天安应该是一个领袖，而且他之所以成为领袖不仅仅是因为权力，更是因为他的人格魅力, 他应该是超越了一般的领导，是一个精神领袖宣传主题1中国最具文化魅力的地产开发商阐释：突出天安是一家有思想、有远见，有文化内涵的开发商，并表达出这些特质对建筑品质的意义天安以前的广告语“产品主义的实
20、践者”重点诉求产品品质，本广告语是对之前品牌定位的沿承和超越。宣传主题2中国文化地产的精神领袖阐释：天安中国19年来致力于高档楼盘的开发，深谙高尚人士的居住需求；各种高档物业形态均有涉及，例如，别墅、产权公寓、商务中心等；在楼盘的开发中，坚持追求建筑与生活的高度和谐；开发过程中注重继承与创新，经典与本土的完美结合。宣传主题3领衔提升中国人居文化阐释：表达出天安在人居理念，地产文化中的领袖地位。“人居文明”涵义宽广，气势磅礴。引领人居文明，表现出天安品牌的力量和地位。三、社区品牌天安第一城通过四年“为城市1%成功人士打造”的概念包装与深化，已经成为春城富贵阶层的身份标签，在高档楼盘中处于翘首位置
21、，特别是2004年10月24日，天安第一城高尚社区标牌揭幕仪式的举行，使天安第一城国际化高尚社区的地位得到了进一步巩固。那么，三期我们将重点引入英国湖区的生活方式，通过现场售楼处、样板间示范环境、工地现场、看房通道的包装，楼书、宣传页、户外广告的制作，现场售楼员的说辞统一培训，影视媒体的立体化灌输、平面媒体的渗透，还有人员公关及互动活动的举行，使多种营销手段整合推出，把其独特的文化内涵融入到整个社区当中。而英国湖区是英格兰和威尔士的十一个国家公园中最大的一个，是英国最著名的休假地，被誉为英格兰最美丽的地区，被英国人自豪地称为“自己的后花园”。它是第一个入选的环球天安第一城2005年3月推广重点
22、工作2005年长春房地产市场竞争异常激烈，不少楼盘已经抢先启动，如富苑华城、万科别墅项目、南郡水云天，融创更是在2004年年底即运作“百万问卷调查”，今年正是显现效果之时。因此3月天安第一城需要有所动作，重点是进行有效的客户积累，我们将通过现场截流、老客户带动、公关活动、定向直投等形式达到目标。第一部分 针对主要竞争对手融创的策略1、现场的客户截流（1）目的：借势于竞争对手的宣传，截流客户（2）方法：方法一：前进大街及硅谷大街路灯箱的更新，传达三期信息作为通往天安第一城的两条重要通路，前期已在前进大街、硅谷大街两侧树立了灯箱广告，但经过几年的风吹日晒，已陈旧不堪，故我方建议能否对上述灯箱进行维
23、修改造或全部重做，以焕然一新的面貌展现在春城人民面前，这样会让人们感知到一种活力和企业对品质的追求。方法二：硅谷大街隔离带（前进广场至天安第一城入口处）刀旗传播效果很好，尚需审批。方法三：售楼中心楼体竖幅（可加宽）；方法四：公建面向硅谷大街立面巨幔（能否施工需探讨）；方法五：公建门面包装。 公建广场商铺玻璃门画面重新设计更换：现有公建展板历经两年的日晒雨淋，早已褪色破旧。建议重新设计制作一系列看板。方法六：园区。园区各楼栋楼宇牌、单元号牌的设计制作安装：天安II期已全面交付使用，但目前楼宇牌、单元号牌尚未安装到位，这给购房者看房及业主带来了极大不便，故需设计制作安装一系列有风尚、有档次的标牌。
24、园内各道路路牌及广场景观说明牌的设计制作安装：通过几年的开发建设，天安第一城一、二期已胜利竣工，初步形成了集居住、娱乐为一体的大型高尚社区。会所等很多配套设施现正在筹建中，但社区的很多景观、道路、广场已初步建成，故建议树立各街路标牌，广场景观说明牌，这样会让人更了解天安社区及相关景致，强化高尚社区的概念。部分路段广告围档的设计制作安装：随着天安二期的完工及三期的开发，部分路段需制作安装广告围档，这样既起到美化环境的作用，又有广告的效果，一举两得。方法七：售楼广场包装。销售接待中心广场户外刀旗：销售中心广场是购房者进入销售中心第一眼能看到的天安印象，是购房者对一个楼盘的直接感受，建议将原有的旗杆
25、重新整修，设计更换画面，给人以耳目一新的感觉。销售接待中心门前的户外“天安第一城”广告牌，驻立在门前十分显眼，也可以说是天安第一城标志之一，但现在年久失修、陈旧不堪，作为一个企业的标志，形象十分重要，因为这是给人的第一印象，直接影响人们心目中的天安，故建议对此广告牌重建，包括霓虹灯及铁字。整体效果重新设计，力求创新，让人过目不忘。2、品质优势的宣传融创上城2005年进入现房阶段，已经暴露出产品品质方面的问题。因此我们需加强品质方面的宣传力度。（1）报纸软文：通过举办媒体说明会传达天安中国是注重品质的开发商，并阐述天安第一城将在品质方面将有更大的投入，缔造更符合成功人士需求的产品。以此为基本点在
26、各个媒体同步发布“品质再度提升”的信息，打击对手。（2）户外广告：充分利用西安大路广告牌、轻轨站点擎天柱广告强势推出品质第一的形象。（3）媒体说明会操作的意义和方法意义：传达2005年天安中国在集团总体战略推进方面将有“大动作”，以此吸引媒体的关注，增加信息的曝光率。在节约费用的前提下，起到市场预热的效果，进一步拉近与媒体记者的距离，让他们更了解天安，从而更乐于为天安说话。性质：媒体公关目的：新闻软文发布时间：3月8日下午2：00费用：约3000元（4）三期产品说明会性质：销售活动目的：宣传新品，带动口头传播，强化已排号客户购买决心时间：3月19日14：00形式：自助酒会地点：香格里拉费用：约
27、20000元（5）三月广告（软文）发布计划活动主 题日 期媒 体媒体说明会天安中国品质第二次革命3月9日长春晚报/城市晚报/东亚经贸新闻3月10日房地产报3月11日新文化报产品说明会放眼世界的湖区生活3月23日长春晚报/城市晚报/东亚经贸新闻3月24日房地产报3月25日新文化报投资说明会高尚住宅投资与回报3月29日新文化报3月30日长春晚报/城市晚报/东亚经贸新闻3月31日房地产报第二部分 现场包装的策略1、现场活动的支持（1）目的：为客户到现场提供一个理由（2）活动：活动一：世界富人的养生天堂湖区展示活动；形式：系列看板。执行：因手中可利用图片较少，可以以文字为主，图片为辅，配合英国地图，相
28、关文学作品，歌剧等关联事物做文章。活动二：天安第一城三期户型品鉴活动形式：系列看板执行：制作三期户型展板，由来宾分别提出建议，评出最佳户型，活动结束后抽取各项奖品。2、售楼中心的包装（1）看板类：天安品牌（替换现有鸟瞰图）三期平面规划（替换现有会所看板）（2）展示类：社区总平面图（在整体沙盘未出来前作讲解用）一、二期户型图投资说明展板：针对一二期产品加入投资概念三期VIP卡全城热烈发售看板（3）装饰类及形象类：灯光照明系统加强沙盘的整体照明效果，沙盘作为购房者了解产品以及社区的最生动的模型，起到了直观、感性的效果，所以说沙盘的直接感受会对购房者产生很大的影响，消费者往往是选定了住房，前后左右衡
29、量一下自家所处的位置，有种身临其境的感觉，这样一来沙盘起到的不仅是看房的作用，更能让人由此感受到一个楼盘的整体效果，故灯光效果尤为重要，天安销售大堂举架很高，灯光照明效果不是很理想，建议增加照明，力求沙盘照明效果最佳。VI系统：信封等第三部分 一、二期产品销售1、二期业主“新邻里沙龙”（1） 性质：社区活动（2） 目的：尽快收楼并带动新客户（3） 时间：2005年3月13日19：00（4） 形式：互动沟通酒会（节目+游戏+业主表演）（5） 地点：销售中心大堂（6） 人数：50人左右即可（7） 费用：10000元以内2、一期业主回访活动（1） 性质：物业服务质量提升活动（2） 目的：加强沟通，便
30、于带动新客户和传达新信息（3） 配合：物业公司2005年在物业服务方面的新措施（4） 时间：2005年3月7日11日（5） 内容：总经理签名回函，反应问题，传达信息3、车周刊定向直投广告（1）针对目标客户：一汽厂区管理层、汽车销售商、老牌小区、高档消费场所、卓展和国商VIP会员约10000名（2）广告内容： 3版产品推介形式（一、二期产品为主，三期辅助） 传达“倾听您的声音，设计您的家”活动信息（3）活动借势：汽车时代家的终极渴望车周刊创刊两周年系列活动之“品质典范楼盘推介”（4）优点： 针对最直接的目标客户群 费用相对于其他媒体更少 重点宣传一、二期产品，不宜范围扩大化（5）时间：2005年
31、3月15-17日4、“倾听您的声音，设计您的家！”居住投资主题沙龙（1）时间：3月26日（2）地点：天安第一城销售中心（3）人员：邀请吉林大学、一汽大众、高新企业高层等重点区域的潜在客户参加。（4）内容：在座谈会现场展开“对话”环节，请他们评述对目前长春楼市的看法；会上进行问卷调查，除了居住习惯、购房倾向等常规类问题之外，还要将天安第一城的有关介绍融入其中，以此对潜在客户进行更深一步的测试；会后，邀请大家一起参观天安第一城园区。（5）效果：通过以上环环相扣的“调查访问参观”，不但会让我们对大量潜在买家的需求有较深的了解，同时也会将天安第一城的优势特色，尊重人性的规划与建筑设计、社区的尊贵品位以
32、及未来的发展魄力等详尽介绍给潜在客户，将他们提出的意见及好的建议予以采纳。使其对天安第一城产生浓厚的兴趣并增强置业信心。（6）辅助信息点：百万富翁的房产投资之道以投资为由宣传一、二期产品及公建。目 录前言市场分析产品定位有效客层划分模式销售主导策略价格定位及价格分期策略各阶段深化的市场推广策略代理公司市场组织及销售管理本案针对性运作流程公司简介合作基本方案附：项目团队主要人员介绍售楼处操作规范售楼处工作制度推案计划前 言 中海外在上海的历史是辉煌的。西区和南区的战无不胜是其信心的源泉，但是这一次，中海面临的是一场空前严峻的考验，因为和平南苑项目和中海的其它项目有着巨大的差别。一、超级大战场的竞
33、争形势 虹口区、杨浦区交接处的大连路是东区最大的战场之一，其中个案的销售竞争，尤其是价格竞争明显白热化。区域传统“龙头老大”同济房产也不得不以低调价格的姿态出现，故本案的市场切入将是一个需要细致研究的问题。二、在上海几乎最不接受高层的杨浦区造大高层 这是一个观念改变的问题，发展商不能改变客户的观念，就只能被客户改变自己。但是以往的个案都没有做好，和平一期最后的倾销，典型地说明了这一点。从理论上讲，中海完全有实力去塑造区域观念，但实际上，对于这样一块极度陌生的土地，一个风云变幻的市场，中海会一帆风顺吗？三、80万套的电梯公寓房几乎完全超出了这一区域的“法定”范围这样的客层较难由经验把握，或者说，
34、这样的客层尚需引导，引导的范围涉及全市。这就是本案主力总价面临的挑战，如果没有突破性的推广策略，前景并不乐观。我们建议，这样特别的个案应该与专业代理商一起探索。而选择代理商的条件将依次是代理杨浦个案经历、品牌个案经历、以及与大型发展商合作的经历等。第一部分：市场分析一、杨浦区房产市场特点 1、热点集中杨浦区借助黄兴绿地效应，使环外规模楼盘成为一大热点，并注入文化概念，吸引了杨浦环内、虹口、浦东、宝山等地客户，个别领先楼盘平均价格接近4800元/m2。根据上海市房产交易中心成交数据，黄兴花园、文化佳园、文化花园、三湘世纪花城的成交均价都已突破4000元/ m2，其中文化佳园的成交均价高达4800
35、元/ m2，是杨浦环外热销楼盘中房价最高的。杨浦环内楼盘大部分见缝插针，规模较小，以同济绿园为代表，售价不断提升，使喜欢地段、讲究邻里品质的客户得到满足。环内交易量居前的楼盘，成交价主要集中在4000-4400元/ m2，如星惠佳苑、上海大花园、华升新苑、现代星洲城等。其中江浦路上的星惠佳苑价格略低，为4000元/ m2，目前已全部售完。 2、比价较低与虹口相比，杨浦房产历来价格较低，具有价格优势，能承接部分虹口区、黄浦区、浦东新区的客户。杨浦区环内楼盘价格与虹口区环外部分楼盘售价相当。因此，外区特别是虹口区的房价走势对杨浦区楼盘价格影响较大。预计虹口区环内楼盘受到北外滩、四川路、多伦路等地区
36、的高档楼盘的推出影响，价格将有所上扬，打破目前与环外楼盘价格差不大的格局。而与虹口交界的杨浦区部分楼盘价格将受到拉动。同时，一部分高端客户流向外区。塑造品牌楼盘、注入更多的文化理念，才能留住这部分客户。 3、环内缺乏品牌楼盘除环外主打绿地、文化品牌的大盘之外，环内仅同济绿园依托著名高校，受到热烈追捧，但宣传力度不强，减少了想象空间和价格空间。这样，更使杨浦区环内楼盘缺乏与相临的虹口区楼盘相竞争。4、大型企业员工购房比例较大杨浦区及周边区域有许多大型企业、单位，如上海卷烟厂、宝山钢铁厂、上海贝尔公司、新华医院以及许多知名大学，其中的人员素质、收入均较高，外加最近新的货币式分房政策即将出台，利好明
37、显。据相关楼盘的成交客户统计，大型企业员工购房集中于三房，讲究舒适度，并对房屋使用有不同要求，个性化上与职业特点相一致。因此，部分楼盘针对这些客户推出优惠方案，东方名园也在各大企业进行巡回推展，取得良好效果，并建立了密切的联系。5、后续楼盘乘势而上受到房产行情火爆的启发，后续供应主要有三个重点：沿江板块，形成滨江居住区，由于配套、环境等原因，预计售价4000-5000元/m2，估计有极少数顶级豪宅供应；环外板块，依托工人新村和五角场，以中档住宅为主；环内后续楼盘供应较集中，主要受到同济绿园热销的影响，在控江路、鞍山路等推出中等规模的楼盘，定价5200元/平方米左右，已相继动工。41二、周边楼盘
38、对比 (略)1、二房面积对比瑞虹新城将香港房产开发理念移植到上海，设计点式楼、压缩面积、全装修、高质量物业管理等特点曾经引起热销，但很快被结合地域市场需求的产品取而代之。2、三房面积对比虹口现代公寓设计了错层，并设计了弧形观景窗，受到市场欢迎，但部分景观较差、面积较大的三房滞销。后续供应楼盘面积有放大趋势，三房市场竞争将很激烈。3、二房总价对比天宝绿洲高单价、高总价导致其二房总价与部分楼盘三房总价相近，销售受阻，而其它在销楼盘的二房消化速度较快，说明购买二房客户对价格敏感度较高。因此，本案应加大二房数量比例、控制二房面积。4、三房总价对比可见，三房总价在70万元左右的楼盘供应较集中，在销楼盘的
39、部分三房销售放缓。但具有景观、相对位置优势的三房却具有较高的价格弹性，受到市场追捧。第二部分：产品分析一 、产品定位：东上海“市场领先者”的角色 中海一贯扮演的是区域市场领先者的角色，这一点从中海每个个案的产品规划和价格便可以感受到。象中海以前的个案一样，本案将在环境设计、建筑设计、智能化设计、会所设计及物业管理上组建“梦之队”，担当东上海“市场领先者”的角色。二、产品建议 要想完美地做好市场领先者，我们仍建议以下几点的完善：1 独特社区卖点：东上海第一家拥有公园景观电梯的社区在东上海，要想完整地拥有一个公园的社区，从地块的储备状况看，可能性微乎其微，而不但在家里能俯视公园全景，况且在乘电梯时也能观赏风景，体验上上下下的享受，则非中海
