1、效，防止政策执行偏差，就必须重视政策执行的机制建设，政策执行要重点构建和完善以下机制：1. 信息沟通机制 （宋体五号）图名用宋体，五号。图中文字、图例说明采用宋体，视文字多少采用5号或小五号字；图名放在图下端，居中。行距的选择应使表格尽量紧凑，美观。信息被认为是现代文明的三大支柱之一，随着经济一体化的到来，信息传递加速，跨文化管理愈加复杂，在一个组织中，信息沟通有其不可或缺的存在价值。从控制论的角度分析政策执行，则执行的重要任务。图1：供应链的特征2. 公民参与机制我国宪法明确规定：国家的一切权力属于人民，人民依照法律的规定，通过各种途经和形式管理国家事务，管理经济和文化事业，管理社会事务。公
2、民参与是实现公民依法介入国家社会政治生活、享受真正管理国家和社会公共事务权利的重要渠道，是体现民意、反映民情、提高政策执行民主化开。（二）充分发掘执行资源执行资源是指执行主体实施既定的政策所必须具备的客观与主观条件，执行资源包括财物资源、人力资源、信息资源、权威资源和制度资源等，任何一种资源都对执行力的提高产生不可替代的作用，充分发掘执行资源，着力提高执行资源的质量。1增强财物资源政策执行需要有必要的财物投入，没有财物的投入，政策执行也就成为“巧妇难为无米之炊”，政府执行越来越需依赖于经费。一方面应增加财物资源，多渠道获取更多的财物支持，确保财物的供给畅通，另一方面在执行过程中要厉行节约，通过
3、有效的计划、预算、成本收益分析等手段节约财物资源，为政策执行奠定良好的物质基础。表名用宋体，五号。表格中文字、图例说明采用宋体，视文字多少采用5号或小五号字；表名放在表上端，居中。行距的选择应使表格尽量紧凑，美观。表1：海运货物的装（三）加强执行主体建设一是多视角选拔干部。毛泽东曾指出，领导者的责任归根到底主要是出主意和用干部两件事。提高执行力的关键之和公众公认之人；。（四）确保信息资源通畅政策执行也可看作是政策信息的流转过程，政策执行因宣传不力而造成信息非对称，就会很容易产生执行偏差。充足的信息资源、科学的信息加工分认识到信息资源的重要性，通过采取严格有效的措施消除信息的不对称性，确保信息资
4、源畅通，。四、结束语西方国家经过了长期的政府再造运动和执行力运动，执行力有了显著的提高，而我国政府执行力建设才真正开始。当前我国正处于的“矛盾凸发”时期，解决民生问题、建设和谐社会成为政府工作的重心，政府要化解社会矛盾，提供优质的公共服务和公共产品，创造和谐的社会环境，必须提高政府执行力，但政府执行力的提高并不是一蹴而就的事情，它需要有大量的理论和实践的支撑，需要党和人民、各级政府的共同努力，需要有长期的、合理的规划和采取切实可行的措施，可想而知其过程也将是漫长和充满挑战的。但事关党和政府与人民的血肉联系、事关社会主义和谐社会的建设的政府执行力问题必将得到有效的解决，强执行力的政府也必将呈现。
5、空一行，左顶格，黑体，五号，加粗参考文献1姚穆，周锦芳，黄淑珍等.纺织材料学M.第2版.北京:中国纺织出版社，1997：147-148. 左顶格，宋体，五号2林红.经等离子体处理的蚕丝纤维结构与性能J.纺织学报，2004（3）：9-11. 3胡伯陶.天然彩色棉的状况和产业发展的研究A.中国纺织工程学会.第9届全国花式纱线及其织物技术进步研讨会论文集C.北京:中国纺织信息中心，2002：24-33. 参考文献不少于10篇，其中至少有2篇外文文献，按照文中出现的顺序编号，且编号需在文中标注出来，用宋体5号的上标12等标示，且必须一一对应。几种主要参考文献著录格式及举例： 专著著录格式：序号作者所在
6、国家（中国的不注）作者.书名M.版次（第一版不注）.出版地：出版社，出版年：引用部分起-止页.1姚穆，周锦芳，黄淑珍，等.纺织材料学M.第2 版.北京：中国纺织出版社，1997：147-148. 期刊著录格式：序号作者.文章题名J.刊名，年（期号）：起-止页码. 2林红，陈宇岳，任煜，等.经等离子体处理的蚕丝纤维结构与性能J.纺织学报，2004（3）：9-11.Valentina Carbon, Marcella de Martino. The changing role of Ports in supply-chain management: an empirical analysisJ.
7、Maritime Policy& Management, 2003(04): 305-320.学位论文著录格式：序号作者.文章题名D.学位授予单位所在地：授予单位，授予年：引用部分起-止页.6王亚军.整装催化剂及催化转化器若干研究D.北京：北京理工大学，2000：15-18.7Young L C. The application of orthogonal collocation to laminar flow heat and mass transfer in monolith convertersD. Washington: University of Washington,1974:14
8、-19.会议论文集（或汇编）著录格式：序号作者.文章题名A. 编者.文集名C.（供选择项：会议名，会址，开会年.）出版地：出版者，出版年：引用部分起-止页. 4胡伯陶.天然彩色棉的状况和产业发展的研究A.中国纺织工程学会.第9届全国花式纱线及其织物技术进步研讨会论文集C.北京：中国纺织信息中心，2002：24-33.电子文献参考资料：序号作者.题名电子文献/载体类型标识.电子文献的出处或可获得地址，发表或更新日期/引用日期11杨恩科.棉织物酶精练工艺探讨EB/OL. http:/ 2003.10.04.专利著录格式：序号申请者.专利名. 国名（或地区），专利号P.发布日期.8 陈安磐，龚熹.梳
9、棉机道夫传动装置.中国，88217670.6 P.1989.06.21.报纸类参考文献：序号作者.文章题名N.报刊名称，出版年（月日），（期号（版次）.9王红.论环境保护的可持续发展N.光明日报，1999（10.1），（NO.6（第二版）.表1 参考文献类型及文献类型标识参考文献类型专著论文集报纸文章期刊文章学位论文报告标准专利联机网络汇编文献类型标识MCNJDRSPOLA表2 电子参考文献类型及其标识电子参考文献类型数据库计算机程序电子公告磁带磁盘光盘电子文献类型标识DBCPEBMTDKCD（三号，Times New Roman字体，加粗，段前段后0.5行，1.5倍行距，居中）另起一页，左顶
10、格，宋体，小二，加粗，1.5倍行距，段前段后0.5行附录1：外文文献原文New Public Management and Its Critics内容排版：字体用Times New Roman，5号，18磅行距，其中一级标题加粗，无其它特殊格式。该文章应是参考文献中外文文献的其中一篇文章。Donald Stokes captured the essence of the New Public Management in his “Presidential Address” to the Association of Public Policy and Management, although
11、he does not use the term. He talked about the need for more effective governance leading to three new approaches: a stress on outcomes rather than inputs, abandoning the traditional focus on central (or national) government, and rejecting the view that the formal boundaries of “private” US. “public”
12、 institutions is important. In explaining the last point he says “Implicit in this new outlook is the belief that the root distinction between “public” and “private” is not the difference between government and the private sector, but the difference between the pursuit of public interest and private
13、 gain”. (Donald Stokes, JPAM, forthcoming苏州市房屋权属登记中的问题及对策研究PS：您好。论文的结构我进行了调整。我觉得这样写思路会更加顺畅一些。做出了以下调整需要您补充信息：第一，苏州市房屋权属登记的比例，一些数据。第二，苏州市房屋权属登记过程中存在的问题，我先列了一部分，但是我觉得可能不够全面，希望您结合工作再补充一下。因为当前还没有文献对苏州市房屋权属登记问题进行研究，因而需要您给补充，我怕写的不够现实第三，苏州市房屋权属登记的问题成因分析，这部分要利用本文提出的三个理论进行分析，具体的小条目我要做改变，等您对具体问题进行补充完整后，我再根据理论进
14、行分析。暂时先写的你当时的那些，这部分是要修改的。第四，我把那个发达国家的经验当成一章写的，这部分是得出结论的重要依据。第五部分的对策建议在之前写完后给出。还要细化和修改。如果您觉得这个思路还可以，就可以继续写下去了。然后希望您尽快给我一个修改意见，我好做修改。摘要+Abstract（1500）目录引言一、研究背景近年来，随着房地产的火速发展，房地产业发展对我国经济发展的带动性逐渐增强。根据国家统计年鉴的数据进行计算，2000年以来，我国房地产开发企业投资总量不断增长，截止到2011年12月，全国房地产开发投资6257亿元，环比增长12.5%，加上我国保障性住房的投资不断增加，房地产业发展在我
15、国国民经济发展中的地位越来越重要 中华人民共和国国家统计局.中国统计年鉴2011.中国统计出版社.2011.。2011年，房地产开发投资占社会固定资产投资的18%，占GDP的13.1%，对我国经济发展的拉动作用明显 杨红旭.房地产对经济拉动作用趋弱J.中国地产市场,2011(4).引自国务院发展研究中心信息网.。然而，由于近年来房价涨幅过大，土地价格的上涨以及土地财政等问题，房地产商以提高房价盈利，导致我国房地产业泡沫过高，房地产行业作为我国的支柱产业，在经过了几年的快速发展后，问题不断暴露出来。例如近年来小产权房的迅速发展，已经占据我国城镇房屋总量的三分之一，在2005年以来，由于商品房价格
16、上涨太快，小产权房迅速增长 凤鸣.评论：给小产权一条出路.中国房地产业,2012(4).引自国务院发展研究中心信息网.。小产权房的存在一定程度上满足了中低收入者的购房需求，但是小产权房却一直是非法存在的，在我国，小产权房禁止买卖，近年来一系列的国家政策都不对小产权房进行登记确认，并且不受法律保护。小产权房的权属登记问题只是我国房屋权属登记中存在问题的一个方面，近年来随着我国改革开放的深入和发展，房地产相关的问题在各地层出不穷，暴露出我国房地产管理制度、法律法规等的不足。我国近年来各政府部门从国务院到各大部委，再到地方政府，相继出台一系列规范房地产业和房地产市场的法律、法规，房产登记的制度和程序
17、也在得到逐步完善。鉴于当前我国房地产业发展过程中存在的诸多问题，本文选择从对房屋权属登记进行研究，因为房屋权属登记问题可以保证房地产权利人的合法权益，同时由于房地产价值大，属于不动产，具有交易风险，通过房地产权属登记可以使房产交易受到法律保护来减少建议成本和风险。从宏观经济的角度讲，做好房屋产权等级制度，有助于对房地产供求市场进行更加精准的管理，从而对稳定房价、减少房地产业的泡沫有着重要的促进作用。鉴于此，笔者选择考察分析笔者工作所在的苏州市房地产登记实际情况，通过研究苏州房地产权属登记过程中的问题和成因，提出未来苏州乃至我国房地产登记制度和法律法规完善的可行性路径。通过总结苏州市房地产登记制
18、度的发展和改革历程，研究现行苏州市房地产登记制度存在的问题，并就此提出改进措施建议，以求达到在物权法及其他相关法律法规的规定下，对政府如何履行其行政职责进行制度、法律法规双重层面的分析，以实现房地产业健康发展的目的。二、研究意义本文的研究具有较强的现实意义和理论意义。首先，从理论上讲，本文通过对房屋权属登记的概念、特征和实际程序进行分析，通过借鉴当前相关的公共管理理论，以苏州市房地产权属登记为例，对房地产权属登记的问题进行总结后，应用适当的公共管理理论，对当前苏州市房地产权属登记过程中出现的问题成因进行分析。除此之外，本文从法律的角度，通过对以房地产登记的价值取向为指导，对我国房屋权属登记制度
19、的法律规定与物权法中不动产登记制度的比较分析，对我国房地产登记制度的现状和存在的问题进行分析，根据我国物权法及其他相关法律法规的规定，物权（包括不动产和动产）是经过登记部门登记后才发生效力的，也就是说房地产必须经过登记部门登记领取产权证才得到法律保护。所以，房屋权属登记制度是物权法的一项重要制度，是现代房地产制度的核心和基础，本文通过对房屋权属登记问题进行研究，是从理论角度对完善现代房地产制度进行的研究，具有重要的理论意义。从现实角度来讲，本文对房屋权属登记进行研究，我国的房地产登记已经步入了有法可依的阶段，但还不能象西方发达国家或地区如德国、日本和台湾那样具有一套较为协调完善的房地产登记规范
20、。我国现行的有关房地产登记的规定却散见于级别不同、效力各异的法律、法规或规章中，至今还没有制定一部统一规制房地产登记行为的法律。并且，透过法律层面，在房地产登记的实际发生过程中也存在制度不完善、程序不合理等一系列问题。总的情况看，我国房产登记制度仍处在初建阶段，有待于进一步规范和完善。另外，本文围绕新出台的以物权法为代表的法律、法规，将笔者在房屋权属登记实际工作经验配以概括我国现行房地产登记法律、制度的基础上，从总体上对房地产权属登记中存在的主要问题及原因进行归纳，就如何健全和完善该制度略陈管见，提出相关的对策建议，以期有助于我国的房地产法律体系的发展完善，有助于我国经济社会的持续健康发展。三
21、、研究思路与内容本文的研究对象主要是苏州市房屋权属登记中存在的问题。研究思路如下：本文通过对权属登记的基本理论进行分析，而后通过对本文的研究对象苏州市房屋权属登记的现状进行分析，并从发展现状中总结当前苏州市房屋权属登记的问题，应用本文选择的理论分析工具，对苏州市房屋权属登记中存在的问题进行研究，并借鉴发达国家房屋权属登记的先进制度或管理经验，对苏州市房屋权属登记中存在的问题进行解决，给出对策和建议。本文的具体内容如下：第一章是理论综述部分。这一部分将对文章中涉及的概念进行界定，同时将本文分析涉及的公共管理理论进行介绍。本文的研究对象是房屋权属登记，因此这一部分将首先对房屋权属登记的概念、内涵、
22、内容和主体进行分析。同时，本文将对房屋权属登记所需的公共选择理论进行阐述，主要包括马克思产权理论、交易费用理论、现代产权理论等理论，对房地产权属进行解释和分析。第二部分是就苏州市房屋权属登记的现状进行分析，并深入挖掘当前苏州房屋阐述登记中存在的问题。第三部分是就苏州房屋权属登记中存在的问题成因进行分析，主要从法律法规体系、政府管理制度两个方面，借鉴公共管理理论，对苏州市房屋权属登记的问题及对策进行分析。第四部分，针对第三部分对苏州房屋权属登记过程中存在的问题成因出发，借鉴发达国家房屋权属登记中的先进经验，作为苏州房屋权属登记中存在的问题的根本成因解决的借鉴。第五章通过借鉴发达国家的先进经验，并
23、结合苏州具体情况，提出苏州市房屋权属登记进一步规范的对策和建议。四、研究方法本文的研究方法主要有以下几个：第一，文献分析法。本文通过研读房屋权属登记相关的国内外文献，通过总结当前国内外学者在该领域的研究成果，作为本文理论综述部分以及问题成因分析的借鉴。在发达国家房屋权属登记的经验借鉴部分，本文也是通过研读文献对发达国家房屋权属登记的经验进行总结，从而作为本文问题解决和结论提出的重要依据。第二，案例分析法。本文的研究对象是房屋权属登记中的具体实践中存在的问题及成因。由于全国各地的房屋权属登记情况各有不同，本文选择了笔者 工作所在的苏州为例进行房屋权属登记中存在的问题和成因分析，并通过借鉴发达国家
24、经验来给出对策建议。整个分析框架适用于其他城市房屋权属登记问题研究。第三，对比分析法。本文将我国房屋权属登记的法律法规和对策与发达国家的房屋权属登记对策进行对比分析，实现对苏州房屋权属登记中存在的问题的对策和建议研究。第一章 理论综述一、房屋权属登记概述（一）房屋权属登记的概念1.房地产产权 在谈及房地产权属登记之前，首先应当对房地产产权进行定义。根据赖一飞等（2008）对产权的定义赖一飞,刘跃前,郑志刚.房地产开发经营管理学M.武汉大学出版社,2008:201，认为产权也被称为财产权，作者总结我国相关法律条文以及西方经济学等众多领域对产权的界定后，认为产权是指权利主体所享有的与财产有关的权利
25、的集合。产权是一定社会中的人与人形成的财产关系，在法律上的表现形式。因此，作者针对此对房地产产权进行了界定，认为房地产产权是指房地产权利人所享有的各种财产权利集合。根据李海峰（2008）在中国房地产项目开发全程指引中对房地产产权的定义李海峰.中国房地产项目开发全程指引M.中信出版社,2008:464.，房屋产权是指房产的所有权以及土地的使用权。本文认为房地产产权是指房地产权利人享有的房地产所有权以及土地使用权的集合。2.房地产权属登记对房地产权属登记的定义，不同领域的学者的定义各有侧重。李响、任以顺（2009）从经济法学的角度李响,任以顺.经济法学M.科学出版社,2009:159.，认为房地产
26、权属登记是根据我国相关法律规定，由房地产管理部门代表当地政府，对房屋的状况进行持续记录和更新，登记房地产产权人的权力，并在专门的登记簿上记载下房地产所有人的权力种类、权力范围等，并通过办法权利证书来确认权利人的权属，获得相应的权利集合。根据我国的城市房屋权属登记管理办法的相关规定，“所有房屋所有人应当按照国家规定到房屋所在地的人民政府房地产行政部门申请房屋权属登记，领取房屋权属证书”，“并依法登记的房屋受到国家法律保护”中华人民共和国建设部令.城市房屋权属登记管理办法. 2001.8.15。且房地产权属登记由县级以上地方人民政府由一个部门统一负责房产管理和土地管理工作管理，依照城市房地产管理法
27、规定，将房屋的所有权和该房屋的占有范围内的土地使用权的确认和变更，分别载入房地产权证书。因此，总起来说，李响、任以顺（2009）的定义是对我国城市房屋权属登记管理办法的概括，本文采取此定义。（二）房屋权属登记的内容与类型1. 房屋权属登记的内容根据城市房地产管理法以及城市房屋权属登记管理办法的规定，房地产权属登记的内容主要有：城市规划区内国有土地范围内取得土地使用权和房屋所有权都要进行权属登记，除此之外的其他房屋权属登记参照城市房屋权属登记管理办法执行。而对城市规划区的规定，我国城市规划法指出，城市规划区域是指城市市区、近郊区以及城市行政区内因城市建设和发展需要实行规划控制的区域，城市规划区的
28、具体范围，是由城市人民政府最终划定的参见城市规划法参见城市房屋权属登记管理办法。2. 房屋权属登记的分类按照房地产的权属变化、权利主体不同，房地产的权属具有不同的分类。主要有以下几种类别。第一，按照房屋所有权的变化过程，具体的房屋权属登记种类，在我国城市房屋权属登记管理办法的第九条中进行了规定，房屋权属登记一共有以下几种：总登记、初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记、注销登记。房屋权属登记是由权利人申请的，权利人是指获得了房屋，并且提出房屋登记申请，还未获得房屋所有权证书的自然人或组织、法人。第二，按照我国房产的权利主体进行分类，分别有国家所有房产、集体所有房产、私人所有房产和涉外所有房
29、产。其中国家所有房产是指房屋的所有权归国家所有，国家按照所有权与经营权相分离的原则，将房产交予我国某些国家机关或企事业单位进行占有、使用和除非的房产集体所有房产市是指房产属于城镇寄托或者乡村基体所有，集体组织对自己所有的房产享有占有、使用、是以、处分权。私人所有房产是指房产属于私人拥有，房产所有人对自己的房产享有占有、使用、收益和处分的权利。涉外所有房产是指有外国人参与拥有的房产，包括外资企业、外国政府以及外国个人在我国所拥有的房产。（三）房屋权属登记的主客体 根据上文对房屋权属登记的分类介绍，房屋权属登记的主体是指获得了房屋，并且提出房屋登记申请，还未获得房屋所有权证书的自然人或组织、法人。
30、因此，受理登记申请的主体是权利人的法定名称，权利人如果是自然人，应当写明年龄、性别、单位和通信地址等。房屋共有人，他项权利中的相关人的情况应同时按照上述要求列入登记表中。入股哦申请人是法人或者组织，权利人应当使用法定名称进行登记，由其法定代表人出面进行登记和申请。共有房屋则由共有人共同申请。房屋的他项权利登记由他项权利人和权利人进行共同申请登记。例如，进行房屋抵押时，应该由房屋抵押人和所有权人共同出面申请，以共有的房屋抵押时，抵押人应当事先征求其他共有人的书面同意，由共有人提供同意书后，进行权属登记。（四）房屋权属登记的意义第一，进行房屋权属登记有助于保护房地产权利人的合法权益。进行房屋权属登
31、记的首要目的是为了保护房屋权利人的合法权益。通过进行房屋权属登记，我国相关部门可以即时准确的对房屋权属进行登记和审查，通过发放房屋权属证书，来确保所有人的所有权、土地使用权、租赁权、继承权等各项权利。第二，房屋权属登记可以保证房屋交易的安全，降低风险。由于房地产是资金密集型产业，房地产价值总量较大，加上我国房屋价格今年有所波动，因而伴有一定的风险。房屋权属登记通过对权利人的合法权益，可以免于损害。在进行房屋交易的时候，可以通过权属证明来避免他人的欺诈和纠纷，交易过程中可以减少交易双方的信息不对称，从而降低交易成本，降低风险。第三，房屋权属登记可为城市的规划建设提供依据。在引言部分本文已经就当前
32、我国房地产业发展中存在的一些问题进行了列举。我国当前出现了住房空置率高、小产权房发展不规范等问题，这一系列问题导致我国房地产市场供给的不健康发展以及房价的虚高。而进行房屋权属登记首先有助于帮助政府相关部门了解土地使用情况和房屋供给情况、房屋用途、房屋布局，有助于政府根据本地的房屋土地应用情况和布局来发展本地的房屋市场，有助于政府对房市调控和城市规划建设的进行。二、理论分析工具 本文的研究对象是房屋权属登记问题，而房屋的权属登记如何进行、程序如何、由谁来执行、怎样才更合理有效，需要通过产权理论来进行分析。根据产权理论的发展历程以及产权理论现存的流派，本文选择对马克思的产权理论、交易费用理论和现代
33、产权理论进行介绍，这些理论对于解释房屋权属登记具有指导作用。（一）马克思产权理论 产权反映的是一种人与物的关系，是人对物的权力。产权具有排他性，因而产权的边界必须要经过清晰的界定，才能够进行权属的登记。根据马克思的理论，产权虽然没有进行专门的研究，但是其鲜明的阐述了产权的起源和本质，在其论述商品交换时，认为商品交换中这种具有契约形式的法权关系，即所有制形态，是产权的本质。关于产权的结构，马克思在论述资本主义市场运营的时候，对产权结构进行了研究了阐述，认为产权由所有权、占有权、支配权和使用权、处置权、收益权等构成，而所有权是产权的本质跟基础，其他权利是在所有权的基础上进行细分而来的。在市场交易过
34、程中，为了使物与物之间发生交易关系，商品的所有人通过让渡自己的产品来得到别人的产品，因而产权是市场交易存在的前提。根据马克思思想中关于产权的论述可以看出，产权的确认首先应当对所有制进行确认，才能进一步对所有制基础上的其他权利进行清楚界定。也只有在清楚界定了所有权基础上，市场的发展才会有秩序。根据马克思的产权理论，对房屋权属进行登记之前，需要首先对房屋的所有权进行界定，由于我国是社会主义国家，土地归国家和集体所有，个人只具有使用土地的使用权，因而在进行房屋权属登记时，面临着房屋建筑所有权和土地所有权的分离，需要对土地的所有权进行清晰界定，是房屋权属界定的基础。（二）交易费用理论交易费用理论是西方
35、产权理论中的重要基础。它最初由约翰.康芒斯和罗纳德.科斯提出来的，首先将交易费用和产权引入西方经济学体系中。根据传统经济学的观点，经济运行和资源配置是与价格机制息息相关的，科斯则认为资源的配置还受到交易成本的影响，因而出现了企业，可以节省交易成本。交易费用理论经过一系列发展，直到道格拉斯.诺斯和本杰明.德姆塞茨等发展处产权结构经济学派，认为产权的功能是使有益或有害的外部性问题内部化，通过契约或合同等形式由市场来解决产权的界定和交易成本的降低。该产权理论学派认为，产权的重要性在于产权可帮助所有人交易时保护其合理权益。当产权所有者拥有工人的权利的时候，在市场进行交易时，就会发生两束权利的交换，而这
36、种权利往往是依附于物品或服务存在的，权利的价值决定了交换物的价值，因而产权的价值是界定如何收益及受损，谁必须向谁提供补偿以使它修正人们所采取的行动的权力唐德彪.民族文化旅游资源产权制度研究M.湖南大学出版社,2009:106-107。因此，产权理论重点解释了产权的功能以及如何界定稀缺资源的产权、如何制定产权交换的原则、不同产权结构制度效率如何等问题。产权理论有助于解释我国房地产产权的界定问题，怎样通过产权的界定来实现房产市场的最有效率和房屋的有效供给，改变房价偏高、房屋空置率高和房屋有效需求低的矛盾现状。（三）诺斯制度变迁理论 诺斯的制度变迁理论从制度的角度对产权进行了研究，是产权理论的重要学
37、派。诺斯认为产权演变是为了降低社会经济运行的成本。然而由于信息不对称等市场失灵现象的存在，存在很多搭便车行为，因而对产权的明确规定可以降低这种无效率。诺斯认为，一切社会制度演变是为了追求利润的最大化，而这种利润最大化是由规模经济和外部成本收益、风险、市场等外部条件变化引起的新的潜在利益。当现有的制度安排阻碍了利益的增长，就会产生变革制度的要求，而制度的变革是需要成本的，如果人们预期制度变迁后的交易费用会增加，则会容忍当前的低效率制度，如果会降低，制度变迁发生。制度就是这样不断发展和变化的。推动制度变迁的 动力是多样的，而来自制度之外的人口因素占主导地位。人口的增长会导致资源的稀缺，从而导致对资
38、源配置效率提升需求增加，才能实现经济的增长。诺斯的制度变迁理论中，为保持经济组织的效率，需要有合适的制度安排，来实现资源优化配置效率的提升。通过制度，特别是产权制度的结构与变迁，诺斯的制度变迁理论解释了历史上经济政治等的变迁，国家政府最终要形成一种对经济增长有效的产权结构。因而，在房地产产权制度的改革和变迁研究中，需要以促进资源的优化配置、有助于经济的发展等为原则来进行房屋产权界定和权属的登记。第二章 苏州房屋权属登记的现状及存在的问题一、苏州房屋权属登记现状（2000）自从苏州市2004年出台了苏州市城市房屋权属登记条例，苏州市近几年来办理房屋权属登记的总量总体呈现出大幅上涨。根据2010年苏州年鉴的统计，近年来苏州市房屋权属登记工作取得了较大的成就。苏州市房地产管理入选江苏省唯一“全国房地产交易与权属登记规范化管理先进6攀瀀栀琀洀氀/Kg前台访问/p-479106.html123.183.224.640蝠6莠最瀀栀琀洀氀饒思鷒/Ke前台访问/p-439124.html39.105.18.1800袌6欀瀀栀琀洀氀饒谝/Mg前台访问/p-1959407.html40.77.167.1580袌6莠最瀀栀琀洀氀谀/Mk前台访问/p-2717435.html220.181.108.1460袌6%莠匀洀眀愀瀀搀栀琀洀氀怃5gwap前台访问/BookR
