1、terprise culture, is refers to the enterprise staff in the production and business operation, learning, entertainment activities of culture. Retail store management, staff training, education, propaganda, human relations activity, recreational sports activities of cultural phenomenon, is the main co
2、ntent of the enterprise behavior culture. Retail technology innovation requires companies to build encouraging innovation internal environment, and as the staff code of conduct, stimulate the staffs intelligence, centripetal force and creativity. Retail enterprise introduction of new technology, inn
3、ovation mode of operation, is bound to the employees a comprehensive range of skills training and guidance, this to a certain extent, can improve the comprehensive quality of employees, so as to improve enterprise service level. On the other hand, the use of the new technology attaches great importa
4、nce to the relationship between the employees and the company, make employees have sense of responsibility and engagement, cultivating innovative consciousness and competitive consciousness, the enterprise to form the model effect, promotes the change enterprise behavior culture. Retail enterprises
5、belong to the service industry, service is the eternal theme, the quality of service quality and employee has great relationship, it is to a large extent influence the relationship between the staff and customers. So, the innovation opportunities for staff employee satisfaction should be a retail ch
6、ain enterprise behavior culture, only to employee satisfaction, to be able to provide high quality, customer satisfaction services.The system of the enterprise culture is the mediation of spirit and matter, which includes retail sales enterprise leading system, organization and daily management syst
7、em, salary system, appraisal system, training system, business incentive system, etc. Retail technology innovation requires companies to transform traditional business with good cultural mechanism, give full play to the enterprise culture to form a good mechanism to promote and safeguard function, t
8、he enhancement enterprises cohesive force and fighting capacity. Rely on the innovation of the supply chain procurement mode, such as Wal-Mart to minimize the cost of supply, sticking to the lowest price, small profits for customers, treat customers at the same time, will satisfy the customer, respe
9、ct for customers, service customers in the first place, won the customer trust for Wal-Mart, and bring huge returns. The spirit of the enterprise culture is the enterprise culture of highly concentrated, it is the core of enterprise culture, the retail enterprises in the long-term operation and mana
10、gement in the process of gradually formed its own unique business philosophy and management style culture idea put forward need technology as support, retail technology innovation will cause the change of the spirit of enterprise culture aspect, it is retail enterprise spirit, concept, management ph
11、ilosophy.3 New retail industry and the real store 3.1 Strategic thinkingFrom China merchants centered principal thinking, to business centered proprietary thinking. Retail market in the new normal has forced entity shop to review with the supplier, the relationship between the thinking to rethink th
12、e retail strategy. Once upon a time the principal lodger of thinking for the center with merchants, put opposites suppliers. The stores earn big profits, but allow many suppliers have to change channels, turned to low cost electric business channels, thus further lack of offline store brand, lead to
13、 the operation state of physical stores all the more worrying. In the new retail environment, the operator should adjust the strategic thinking of physical stores, abandon the principal lodger for a long time for the mainstream investment thinking. Review with the supplier relations of cooperation,
14、set up with the supplier symbiosis, create, win-win equal partnership. To the suppliers brand and commodities as a stores own brand and commodity, namely establish business centered proprietary thinking, participate in the suppliers goods management, sales management, inventory management, etc., com
15、mon to provide customers with services, through customer service value to form a community of interests in the supply chain. In the case of sales growth of between partners share interests, to jointly promote the establishment of the retail ecosystem.3.2 Management conceptual changeFrom the concept
16、of the seller and for the center with goods is to customer as the center of the buyer. From the planned economy era of commodity economy is still in the influence on the ideology of entity shop operators, although with the concept of consumers as the center in more than 20 years ago, but the pretty
17、entity shop rarely to think about the needs of the consumers, in the case of a decline in economic environment, force entity shop operators thinking transformation, but many still belong to the passive transformation. New retail market environment, with the intensification of competition, the emerge
18、nce of various new retail formats, great changes have taken place in consumers consumption demand, timely grasp consumer trends and timely adjust the operator has become physical stores transformation successful leader. Appear in the market in recent years, many of the successful retail business is
19、to adapt to the current consumer especially after 80, 80 after the younger generation of consumer demand and to open stores, with fashion, personality, experience as the core of management and make young chasing sticks to socialize. Under the new retail, where consumers, where is the store service s
20、hould be. Only in this way, offline retail have a sustainable future.3.3 Management transformationFrom the extensive mode of property management is into a refinement of the detail management style. Most of the stores in the principal under the guidance of strategic thinking, take a extensive mode of
21、 property management, operation and management of the supplier just blindly management, there are very few service, and also to customers just the image of cold, it has much more prominent in the state-run stores in some, especially in the case of the aging of the operators, less motivation to chang
22、e. For private as the main body of the entity shop has to realize the importance of management, no matter from the property of the environment to build, brand portfolio, functional collocation, humanized service measures have been changing ideas, positive service for consumers, appear constantly on
23、many cases of the industry should learn. Under the new retail stores more to embrace the Internet, online learning the experience of the electricity, the organic combination of information technology and management, firmly grasp the two core ele曺曺医,2013,(05):84-85.10杨年柏,唐共生,张相霞,杨菲.当前蛋鸡养殖存在的问题及对策J.山东
24、畜牧兽医,2004,(01):11-12.11郑长山,李茜,黄仁录,陈辉.我国蛋鸡业生产现状及发展趋势J.北方牧业,2011,(04):8-9.12杨艳梅.蛋鸡养殖中存在的问题及其对策J.养殖技术顾问,2010,(03):13.13杨年柏,唐共生,张相霞,杨菲.当前蛋鸡养殖存在的问题及对策J.山东畜牧兽医,2004,(01):11-12.14安胜英,孔路欣,刘洋,臧素敏.河北省蛋鸡规模养殖现状调研分析J.中国家禽,2014,(21):70-72.15郑长山.国内外蛋鸡生产现状及趋势分析J.今日畜牧兽医,2015,(12):44-47.16靳会珍,宋华英.沧州市蛋鸡养殖现状及对策措施J.中国畜牧
25、兽医文摘,2014,(06):36.致 谢这次的毕业论文设计总结是在我的指导老师张洪迎老师亲切关怀和悉心指导下完成的。从毕业设计选题到设计完成，张老师给予了我耐心指导与细心关怀，有了张老师耐心指导与细心关怀，设计的过程遇到很多困难都是张老师给我鼓励与指引，使我能够克服重重困难，将毕业设计顺利完成。张老师有严肃的科学态度，严谨的治学精神和精益求精的工作作风，这些都是我所需要学习的，感谢张老师给予了我这样一个学习机会，谢谢! 感谢与我并肩作战的同学们，感谢关心我支持我的朋友们，感谢学校领导、老师们，感谢你们给予我的帮助与关怀;感谢沈阳功学院，特别感谢经济与管理学院这四年来为我提供的良好学习环境，谢
26、谢!17摘要对我国保障性住房的建设和运行机制研究 摘 要住房是人类赖以生存的衣、食、住、行等基本生活要素之一。建国以来我国的住房建设和住房改革取得了重大成就。但是近年来随着土地资源的日益紧缺，城市房价的不断上涨，城市中低收入群体面临着住房难的问题。就是在这一背景下，我国陆续完善住房保障政策，开始大规模建设保障性住房。为实现社会公平，政府必须采取有效措施帮助中低收入阶层解决住房问题。我国目前初步形成了现行的住房保障制度，主要包括廉租房、经济适用房及住房公积金制度三个方面。现行的住房保障制度对解决中低收入家庭的住房问题起到了较大的作用，但是由于起步晚，发展慢，仍然很不成熟，存在着较多问题，使得住房
27、保障没有发挥其应有的作用，在一定程度上甚至恶化子现存的住房难问题。尤其是在财政金融领域，没有相应的配套政策来促进住房保障制度的实施。因此如何结合我国的实际情况，构建一个适合国情的相对完善的住房保障体系，是当前急待解决的一个重大问题。关键词：问题；住房保障；制度 Research on Chinas urban housing security systemABSTRACT The housing is the survival of the human clothing, food, shelter, and other basic elements of life. Since the fo
28、unding of new Chinas housing construction and housing reform has made a great achievement. But in recent years with the increasing shortage of land resources, city house prices rising, city low-income group housing faces difficult problem. It is in this context, our country in succession to improve
29、housing security policies, began large-scale construction of affordable housing. In order to realize the social justice, the government must take effective measures to help low-income people to solve the housing problem. Our country is preliminary formed the urban housing security system, including
30、low rent housing, affordable housing and housing accumulation fund system in three aspects. The current housing security system to solve the housing problems of low-income families has played a larger role, but because start late, progress is slow, is still not mature, there are more problems, the h
31、ousing security did not play its due role, to a certain extent even worsen existing housing problem child. Especially in the financial field, there is no corresponding policies to promote the implementation of housing security system. While some foreign developed countries due to early implementatio
32、n of housing security system, the system is relatively perfect, there are many worthy of our study and reference. So how to combine the actual conditions of our country, build a suitable conditions relative to improve the urban housing security system, is the current urgent need to solve a major pro
33、blem.Key words: Problem; housing security; system;18目录目 录摘 要IABSTRACTII前言1第一章 保障性住房的基本理论31.1保障性住房的概念及特征31.2我国保障性住房现状41.3我国保障性住房建设中的问题5第二章 我国保障性住房建设问题的原因分析82.1有些地方对中央的精神把握得不够准82.2有些地方对政府及其部门间应承担的责任落实得不够好82.3地方财力与承担的责任不够匹配8第三章 我国保障性住房的运行机制103.1保障性住房分配机制103.2保障性住房监管机制113.3保障性住房退出机制133.4管理机制133.5运作机制14第
34、四章 我国保障性住房建设中的对策154.1完善保障性住房建设的政策建议154.2加快保障性住房供应体系建设16总结17参考文献18南昌工程学院本科毕业设计论文 前言住房是人类生存和发展的必要物质条件。作为人类生活的基本消费资料，住房不仅是人类最重要的基本需求之一，更是人民安居乐业和社会稳定发展的重要条件。住房问题与国家利益、社会公共利益和居民的切身利益息息相关，获得适当的住房是人类的一项基本人权。住房的经济、社会双重属性决定了在住房资源配置中既有市场的作用，又有政府的作用。由于市场失灵问题的存在，中低收入人群在居住方面往往表现为支付能力不足，仅靠其自身的力量难以解决其基本居住问题，由政府或社会
35、提供住房保障势在必行，住房保障逐步成为社会保障的重要组成部分。 基于不同的经济、社会、政治、和历史文化背景，不同国家在解决中低收入人群住房困难问题时所采取的政策措施各不相同。我国是一个发展中国家，人口众多，正处在城镇化和工业现代化快速发展时期，对城市土地和住房需求巨大，形成了住房供应的绝对短缺和因住房价格大大高于低收入人群的支付能力而引起的住房有效需求不足两大问题。特别是近几年来，全国各地商品房价格快速上涨，远远超出中低收入家庭的正常经济承受能力，住房问题已成为困扰各级政府及广大中低收入家庭的难点、焦点问题。认真研究保障性住房建设，妥善解决中低收入家庭的住房困难，直接关系到百姓生活水平的提高和
36、生活质量的改善，是关系国计民生的大事。保障性住房建设涉及国民经济发展水平和广大中低收入人群的切身利益，既是一个经济问题，也是一个社会政治问题。对保障性住房建设问题研究，既是对社会主义市场经济理论研究的补充完善，也可以指导保障性住房建设实践工作，具有重要的理论和现实意义。本文以全国为背景，研究分析我国保障性住房建设的制度背景、保障性住房建设的过程以及在保障性住房建设的问题，并对推动我国保障性住房建设提出了建议。南昌工程学院本科毕业设计论文第一章 保障性住房的基本理论1.1保障性住房的概念及特征1.1.1保障性住房的概念保障性住房与普通的商品房相比具有一定的特殊性，它通常是指根据国家政策以及法律法
37、规的规定由政府统一规划、统筹，提供给特定人群使用，并且对该类住房的建造标准和销售价格或租金标准给予限定，起社会保障作用的住房。我国的保障性住房包括各类安置房、经济适用住房、廉租住房以及一些具有保障性质的限价商品房和租赁房。 成思危.中国城镇住房制度改革目标模式与实施难点M.北京:民主与建设出版社，1999对于我国而言，根2011年3月我国颁布的我国市保障性住房建设导则(试行)，“保障性住房包括:经济适用住房、公共租赁住房、廉租住房和动迁安置房等”。保障性住房定义包含以下两个要点:l.建设保障性住房的目标是满足特定人群的基本居住需求。住房问题是关乎人们生存和社会稳定的问题，通过保障性住房的建设可
38、以缓解商品房价格过高与低收入家庭支付能力不足的矛盾，从而维护社会稳定。保障性住房政策的制定，主要是着眼于满足低收入家庭的基本住房需求，保障深度要适当，过度的保障则不利于社会公平，保障性住房以满足低收入家庭最基本的住房需求为原则。 2.保障性住房供给的责任主体是政府。建设保障性住房的目的既然是维护基本人权和维持社会安定，中央和地方政府应责无旁贷来地履行这种社会职能，应当成为保障性住房供给的责任主体。同时，保障性住房的建设是一项巨大的任务和工程，需要耗费大量财力、物力，仅仅通过某个社会成员或某个社会团体是不能完成的，而政府可以凭借其拥有的行政资源去完成这项工作;在社会保障性住房制度的实施和保障性住
39、房的建设过程中任务艰苦、环节复杂，只有政府以其权威和系统组织能力才能实施和推进。1.1.2保障性住房的主要特征保障性住房与普通住房有很大的区别，保障性住房具有以下特征:1.具有保障性 宋士云.新中国城镇住房保障制度改革的历史考察J.中共党史研究，2009年第10期保障性住房具有保障性，建设保障性住房不是出于营利的需要，而是出于“保障”的需要。保障性住房是一种具有刚性的“必需品”，是为特定人群提供的住房保障，建设保障性住房的目的是为了在一定程度上实现社会公平和保障社会稳定。这也决定了保障性住房在建设上、使用上以及产权等方面都区别于普通商品住房。保障性住房的保障性，是它与一般商品房最大的区别。 2
40、.保障性住房的所有权具有不完整性 一般来说，房屋所有权具体包括充分的占有、使用、收益和处分权。但是保障性住房的转让会受到一定限制，只有满足一定条件时才允许保障房进行转让。这是因为保障性住房的建设用地一般由政府划拨，在房屋建设过程中政对税费进行了减免或优惠，而政府建设的目的在于社会保障，所以住房者只拥有有限权力，无论承租人还是所有权人都不能利用保障性住房谋取个人私利。由此可见，保障性住房的所有权具有不完整性。3.保障性住房供应的对象具有特定性 史雪辉.探索公共租赁房多元化融资模式J.上海房地，2010年12期保障性住房作为人们生活的“必需品”，是为特定人群提供的住房保障，目的是在一定程度上实现社
41、会公平和保障社会稳定。因此，保障性住房供应的对象应该具备一定的条件，在我国供应对象是指城镇住房主体中的困难群体，其中主要指城镇居民中的低收入者。4.保障性住房建设中的政府干预性建设保障性住房是政府提供公共服务、实施社会保障的重要手段，由于保障性住房和商品住房有着很大区别，不具有完全的市场性，所以在建设过程中政府必然要进行支持或干预，如:以划拨的方式提供保障性住房建设用地，通过税收等政策给于优惠，监督和管理保障性住房建设，以上都体现了政府对保障性住房的干预性。1.2我国保障性住房现状与商品房相比，保障性住房制度还很不完善，致使有人开始怀疑这项举措的推行。 保障性住房成为“鸡肋”的现象，主要是由于
42、保障性住房无法像商品房那样有高额的“卖地”款可得，反而要政府倒贴配套资金。因此，一些地方政府在建设保障性住房的过程中，将保障性住房建在了位置偏远房源不好的地方。要从根本上解决保障性住房的建设问题，一是要从财政层面解决多年以来地方政府依赖的“卖地财政”，同时还要看看保障性住房的供应是否落到实处，将那些依然是画在墙上的“大饼”，真正转化为老百姓嘴里的食物。 由于70%以上的常住人口都是中低收入家庭，我国的住房保障制度只能以低水平、广覆盖为目标；中国的住房保障体系需要保障70%以上的中低收入家庭。应该是一个多层次的体系。第一层级是不足10%的极低收入的家庭、老人、病人等进入政府提供的廉租屋，通过这种
43、方式来保证最弱势民众的居住生存权。所以廉租屋的建设比重应该在5-10%。第二层级是20-80%的中低收入民众，在政府住房货币化补助、优惠利率、优惠税收等优惠条件下通过限价商品房、经济适用房、租赁经济适用房、民工住房等多种形式来解决。其中经济适用房的建设比重应该不低于20%。限价商品房的建设比重应该不低于30-50%。、只有20%以上中高收入者，他们的住房完全由市场决定，不纳入住房保障体系。住房绿皮书指出，2011年应进一步增加保障房的财政投入，至少比2010年增加一倍，并在财政预算中硬化保障房资金预算。今年年初，国家确定建设保障性住房和各类棚户区改造住房580万套，改造农村危房120万户，力度
44、空前。2010年我国已经投入792亿元用于保障房建设，新华社前日刊文透露，我国2010年的580万套保障房已完成全部开工任务。此外，绿皮书显示，与2009年第一季度相比，2010年第一季度全国35个大中城市中住房支付能力指数下降的城市有33个，只有石家庄和昆明的住房支付能力指数略有上升。住房支付能力最弱的城市依次是北京、深圳、海口、上海和杭州；到2010年第二季度，与2010年第一季度相比，有31个城市的住房支付能力指数进一步下降，住房支付能力指数很弱的城市从8个上升到了17个，其中住房支付能力最弱的城市依次是北京、杭州、宁波、海口、上海、厦门。绿皮书还分析了国内众多企业集中投资房地产行业的原
45、因。首先是相对较高的行业毛利率。20052009年间，我国房地产行业的平均毛利率在30%左右。即便遭受金融危机的冲击，2009年房地产行业仍大受其益。二是预售制降低资金门槛，方便风险转嫁。三是民间投资渠道窄，经营环境差。1.3我国保障性住房建设中的问题2.3.1保障房供应量不足，覆盖面过于狭窄 曾祥凤.中国公共住房制度运作机制:硕士学位论文.四川:四川大学，2007保障房供应量不足，覆盖面过于狭窄当前我国地方政府财政收入中很大一块来源于土地出让金的收益，有的甚至高达60多，成为“土地财政”。保障房的增加势必会冲击商品房市场，造成房价下跌，地价下跌，从而直接影响到土地出让金的收益，影响到地方财政收入，这是地方政府所不愿意看到的。地方政府建设保障房的积极性不高是保障房供应量不足的主要原因。另外，保障房建设需要地方政府大量的资金投入，按我国现行制度，建设保障房地方政府需要付出70以上的配套资金，中央投入的资金只占30左右，制度上的缺陷也成为保障房建设缓慢，供应量不足的直接原因。保障房供应量不足，必然影响到覆盖面，难以满足低收入家庭的住房需求。香港的“公屋”制度解决了30以上人口的居住问题；新加坡享受救济性住房保障“廉租屋”的居民就有8.5（政府只象征性的每个月收取新元的房租），享受政府提供的住房保障的居民高达
