1、西部泰华城项目裙楼商业及塔楼部分可行性论证方案2010年2月2009中国华南房地产策划代理公司品牌TOP10（品牌价值2.48亿）谨呈：山东世纪泰华集团弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？目 录contents1234愿景与目标现状剖析核心问题构建解决策略项目综合体发展愿景项目综合体发展愿景对于企业：打造泰华综合体样板巩固泰华在潍坊综合体开发领域的地位形成可以复制的综合体开发及运营模式对于城市：缔造潍城区域核心、潍坊商业次中心打造潍城对外展示的窗口和名片提升潍城城市功能和城市形象对于项目：成功实现项目开发运营保证项目的绝对成功而非风险成功！终极目标现实目标1、整体快速销售，以回现为第
2、一目标2、在住宅迅速出货，确保资金安全的情况下，3层商业裙楼、27层塔楼、2条商业街实现项目的最大化开发收益弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？目 录contents1234明确愿景与目标现状剖析核心问题构建解决策略项目周边路网发达，交通便利。周边的交通系统能够为项目的商业带来一定的人流。 周边教育设施较完善，但是商业、餐饮、娱乐等配套设施匮乏，为项目开发商业中心提供了先决条件。项目地块整体居住条件良好，局部区域容易受到沿街商业和道路交通噪音的影响。交通条件良好 生活配套匮乏 城市近郊综合体开发项目地块现状项目界定弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？目 录contents1
3、234明确愿景与目标现状剖析核心问题构建解决策略客户要求n 要保证项目的绝对成功n 项目的酒店物业不用考虑n 产品的调整以利于项目销售为首要准则n 希望项目树立潍坊综合体项目操作的典范约束条件n 住宅、商业裙楼及塔楼的外立面目前已经确定，只考虑内部结构的调整企业背景n 泰华城是世纪泰华集团在潍城区的第一个项目，且为含住宅、酒店、商业等多种物业的综合体项目。客户要求、约束条件、企业背景三层商业裙楼的定位？针对项目所在区域的现状，商业裙楼的发展方向？核心问题界定核心问题分解本次报告涉及的三个核心问题及分解如下潍坊市场存在哪些商业机会？沿东风街的住宅底商和项目中部的南北商业街适合做什么？东风街住宅底
4、商适合的定位？项目中部南北商业街适合的定位？东风街住宅底商及商业街的产品建议？项目27层塔楼部分适宜做什么产品？是否适合做公寓产品？是否适合做写字楼产品?现有产品如何调整才能适应快速销售的要求？弱势区域的房地产开发与成熟区域的开发有何区别？目 录contents1234明确愿景与目标现状剖析核心问题构建解决策略 解决核心问题1项目三层商业裙楼部分除大卖场外如何定位，产品如何规划？ 三层商业裙楼的定位潍坊市在售商业项目及代表性商业街调研潍坊市专业市场调研裙楼物业发展方向判定裙楼商业市场定位产品建议潍坊商业市场现状分析潍坊目前存在的两大商圈，老中百商圈和新华路商业带商圈。老中百商圈一个是传统的市级
5、商业中心，辐射范围涵盖市区大部分地区；新兴的新华路商圈目前来看主要服务范围在奎文及高新区，主要位于新华路两侧区域。潍坊其他区域尚未有集中的商业中心，部分地区的商业仅仅为社区商业。城市西部暂无较集中的商业物业聚集地。老中百商圈 ？潍坊目前存在的两大商圈，老中百商圈和新华路商业带商圈。城市西部暂无较集中的商业物业聚集地。潍坊在售商业项目分析 选取标准：项目周边无大型商业项目，因此选取鲁发名城的社区商业配套及奎文区在售商业项目进行比较分析。鲁发名城中亚商贸城新天地购物广场万兴隆广场V1广场五道庙商业街潍坊在售商业项目分析项目名称项目总建面商业性质商业总建面面积划分商铺规划新天地购物广场18万平方米
6、高层住宅底商 5万平米 单店建筑面积150平米左右三层，单层16670平米左右。一层层高4.2米，二、三层4.8米万兴隆广场7万平方米高层住宅底商4万平米单店以39平米的沿街底商为主；中央广场约909平米 沿街三层V1广场8万平方米纯商业8万平米地下一层内街15-20平米单铺地下一层56000平米；畔船型近1500平米中亚商贸城13万平方米 高层公寓商业6万平米单店建面103平米地上三层，地下一层鲁发名城近100万平方米社区配套，底商和沿街商业4万平米30-70平米层高4.2米五道庙商业街70万平米商业街40万平米未定未定n潍坊在售大型商业市场多是与住宅搭配销售，以底商形式出现；n单铺面积主要
7、为100200；n社区配套型商铺功能仅为满足社区内需求，多为单层面积在3070左右的小型商铺。潍坊在售商业项目分析项目名称销售价格租金销售率经营业态新天地购物广场一层28800，二、三层10000-14000.三层连卖均价16000未定70%一层化妆品、服装、皮具、皮鞋等； 二层服装、婚纱影楼等，三层书店、健身俱乐部等 万兴隆广场外街三层连卖均价8000-10000；内街一层7000-8000，二层4000-5000，三层3000未定70%民俗古玩工艺品为主，另有文化、电子产品，餐饮休闲等V1广场-F1均价近2万/平米，沿河23000-24000元/平米，河畔船型6万/平米地下一层50%沿河商
8、业剩余30套地下一层：餐饮、娱乐；沿河商业餐饮、娱乐；河畔船型：苏荷酒吧中亚商贸城一层2万/平方米，二三层7000/平方米沿街8-9万 /年70%商业物流中心、服装、家纺、皮具等鲁发名城不低于6000-7000元/ 1.6元/天 未开售以社区配套为主五道庙商业街尚未开售n 在售项目多集中在中百商圈，已推出项目销售率多为70%。项目周边商业分析街名主要业态店面面积开间、进深租金范围福寿西街服装、餐、五金家居、美容美、旅等社区服及小模商街南沿街2层商业：一楼40左右，二楼60-70 ；街北沿街1层商业，营业面积15。开间.约3-4米进深约10-12米街南沿街2层商业：一楼1.16元/天，二楼0.1
9、6-1.2元/天 ；街北沿街1.6元/天 东风西街金融、服装、餐、美容美、店、小超市等社区服配套商沿街以经营面积40-50的小店居多。多是一层临街底商。开间约3-4米，进深约12-15米一楼沿街底商价格约1.5-2.0元/天胜利西街建材、服装、医、器材小商店等底商项目两层约90 开间约3-4米进深约10-12米胜利西街住宅底商价格约在2.2-2.7元/天n项目周边商业主要集中在福寿西街、东风西街及胜利西街沿线；n一层临街铺面租金多在1.6元/平米/天2.4元/平米/天之间。商业小结 潍坊市商业中心依然以中百商圈为主，东部逐渐形成次商业中心，西部尚无聚集商业出现，尤其无中大型商业市场配套； 潍坊
10、在售大型商业市场多是与住宅搭配销售，以底商形式出现。单铺面积主要100200； 社区配套型商铺功能仅为满足社区内需求，多为单层面积在3070左右的小型商铺； 潍城区商业目前主要集中在福寿西街、东风西街及胜利西街沿线； 项目周边目前商业氛围较差，商业较少。稍近的东方西街、安顺街附近，沿街一层商业租金在1.6-2.4元/平米天。三层商业裙楼的定位潍坊市在售商业项目及代表性商业街调研潍坊市专业市场调研裙楼物业发展方向判定裙楼商业市场定位产品建议潍坊专业市场分布图按照潍坊现有市场状况，专业市场分为家居建材市场、家具市场、轻纺市场、汽配市场、茶叶市场、小商品市场等6大类。豪德专业市场新纪元建材市场温州小
11、商品批发市场广丰家具市场千和家具市场茶叶市场轻纺城中百益家园华都家具市场银座家居市场红星美凯龙家居市场百老汇家居市场汽配城未开业市场已经开业市场专业市场分析家居市场现有家居市场多为中档，大而全模式，产品线严重重合，致使经营状况普遍一般 地址：健康街与和平路交叉口向东100米 规模：约2万平米；档次：中高档。租金：11.5元/平米/天 经营状况：潍坊首家推出夜间购物的家居市场，但是经营状况一般 主要经营项目：板式家具、红木家具、儿童套房、欧式家具及办公家具等千和家居 位于健康街与会线路交叉口东北 总建筑面积12万平米，内部分为巨藏厅、拦金区、宝缘区、商务大厦四部分。 以经营中高档家居用品为主，经
12、营状况一般。 目前租金范围在0.6-1.0元/天/平米。铺位空置率较多。华都家居百老汇家世界 位于寒亭区，济青高速公路入口处 占地面积600亩，总建筑面积约60万平米。 主要以经营家居用品的一站式购物中心。整体包含交易区、办公区、物流区、餐饮娱乐区四个大的功能分区。经营状况良好。中百益家园 位于潍坊胜利东街与坊央路交叉路口 共两层，总建筑面积约3.1万平米，采用超市模式经营。 主要经营家居用品、建材、装饰用品。采用“建材超市+装潢中心”的经营模式。 经营状况良好，为目前潍坊市民家装建材选购的首要场所。专业市场分析家具市场、轻纺市场、茶叶市场家具市场：规模，约5万平米；租金，1.5-2元/平米/
13、天。轻纺市场：规模，约30万平米；租金，1.3-1.7元/平米/天茶叶市场：规模，约2万平米；租金，1.5-2元/平米/天。地址：青年路与胜利西街交叉口规模：约5万平米经营状况：位于市区最繁华地带，整体经营状况较好。租金：1.5-2元/天/平米主要经营项目：百货、小商品、服装、鞋帽、音像用品、通讯器材等广丰家具城星河国际轻纺城 位于健康街和四平路交叉口。 以纺织行业为主，项目整体包含住宅、商业、酒店、办公等物业。总商业面积30万平米。 商业销售价格: 一层7000元/；二层6000元/；三层4000元/。茶叶市场地址：青年路规模：约2万平米经营状况：山东最大规模的茶叶市场，经营状况良好。租金：
14、1.5-2元/平米主要经营项目：茶叶零售、批发、各种精品茶具等专业市场分析豪德建材市场种类全，档次低，经营状况良好访谈对象：（建材市场）陈先生p观点一：认为本项目相对于豪德建材市场具有一定的区位及交通优势，如果做建材市场对于豪德的客户会有一定的竞争优势。p观点二：在建材方面认为本项目适合做建材类的精品店，如果单铺出售会考虑购买，需求面积在100-200平米左右。地址：潍坊市潍城区东风西街豪德贸易广场规模：约2万平米经营状况：整体规模较大，经营产品类型比较齐全，竞争压力较大，经营状况相对不错档次：中低档售价：10000元/平米 租金：0.7-2元/平米/月主要经营项目：家居建材，五金、钢材、土杂
15、等专业市场分析新纪元建材市场市场底子比较雄厚，交通便利，档次较低，经营状况一般访谈对象：（天鸿木门）林经理 （容声集成吊顶） 张经理p观点一：认为本项目交通条件比较不错，能够有充足的停车空间；档次应该有所提升；p观点二：目前经营状况比较不错，店铺面积双层总面积约100平米，经营面积只有50多平米，面积偏小。需求面积在100-200之间；p观点三：现有店铺的使用率太低，仅仅一层能够使用，二层基本用做仓库或者无法使用；地址：北宫街向阳路交叉路口（西北角）万家福东临 。规模：约4.5万平米经营状况：良好档次：中档为主租金：0.81元/平米/天主要经营项目：建筑装饰材料，家居用品，专业市场分析豪德小商
16、品城潍坊目前主要有人民路和豪德两个小商品城，人民路小商品城即将西迁到项目附近，项目周边将形成小商品集聚圈。访谈对象：（服装零售）李女士p观点一：小商品区域性比较强，要有一定的规模才能产生效应，现在的豪德市场刚刚开始，将来随着市区内的小商品城的搬迁，未来经营状况有可能改善。p观点二：小商品城整体档次都比较低，与泰华整体定位可能会不符合，而且没有政府的扶持，很难做出规模，不太看好很项目定位为小商品市场。p观点三：小商品城的业主一般居住在市区内部，有可能将来会有购买小户型公寓的可能，但是一般不需要办公空间。地址：潍坊市潍城区东风西街豪德贸易广场规模：约18万平米经营状况：受市区小商品城影响，经营状况
17、较差档次：中低档售价：20000元/平米主要经营项目：百货、小商品、服装、鞋帽、音像用品、通讯器材等专业市场潍坊汽配城潍坊目前有四个主要的汽配市场，租金范围在0.6-1.0元/天平米，市场已经趋于饱和。潍坊健康汽配城潍坊西英香港汽配城北王国际汽配城潍坊金宝国际汽配城 主要位于健康街南侧，潍州路东侧范围内，其中金宝国际汽配城较远，在坊子区。 主要经营汽车、汽车配件和五金零部件等，以24层的多层商铺为主。形成一定规模发展 各市场主要租金范围在0.6-1.0元/天平米。目前平均出租率较高。访谈一：西英香港汽配城刘经理、健康汽配城顾经理 p观点一：目前经营状况良好，随着人们生活水平的提高，汽车相关配件
18、及汽车服务将会有更好的发展。p观点二：除了老的汽配城，近几年又发展起来的几个新汽配城增强了市场的竞争。政府应当合理规划与配置，毕竟市场的容量是有限的。p观点三：鲁发名城那个位置，交通很好，特别是东风街和宝通街往西打通以后，西边有很大的发展潜力。但做汽配市场不太好，因为汽配市场的发展期较长。不像超市百货一样，建设起来只要有人就很快可以经营起来。专业市场访谈访谈对象1：（耀邦家居）王经理p观点一：认为现在的家居市场竞争比较激烈，如果本项目做家居市场应该有比较出名的家居品牌店的带动。p观点二：潍坊普遍的是中档家居为主，经营状况比较不错，高档家居市场经营状况都比较一般。访谈对象2：华都家居经营商赵总，
19、益家园经销商张经理 p观点一：去年至今家居市场经营状况一般，受房地产市场发展有一定影响，一般滞后效应在12年。p观点二：未来几年大的品牌家居商场将逐渐进入潍坊，对本地家居行业将产生强大影响。p观点三：家居市场相比较零售百货类，其位置不宜放置在市中心区域，反而更适合在偏远一些的、能够提供大型经营空间的位置。访谈对象3：（家具）卢女士p观点一：广丰家具有大概10年的时间了，已经非常成熟了，地理位置以及交通状况都比较不错。p观点二：广丰家具的整体档次比较偏低，针对的客户也是比较大众化的，所以经营状况相对来说还是不错的。p观点三：认为本项目可以发展家具类市场，但竞争将日趋激烈，本项目相对于其他项目来说
20、应该有明显的竞争优势。访谈对象4：轻纺城家纺用品店谢经理、窗帘经销商赵经理 p观点一：目前来看，轻纺城规模有点大，现在仍有很多空着的铺位，但是从另一个角度看可能也是为今后发展预留空间。p观点二：经营状况良好，主要是一些老客户，在这里经营后也因为这个市场是潍坊最大的纺织品集中地，带来的不少各县市的新客户。p观点三：家纺市场经营需要一定的规模，以及行业需要聚集在一起形成一个大的市场生意才好做。不看好潍城区那边再建设此类市场，从招商到经营都容易发展。p观点四：如果做成精品店的形式倒是有一定可能，划分好铺位，形成家居及家纺用品的整体经营的综合市场，扩大整体市场客流量。访谈对象5：（茶叶）张经理p观点一
21、：茶叶市场已经经历了十几年的历史，已经有一定的影响力，本身也产生了一定的聚集效应。p观点二：目前经营状况相对较好，但是整体环境及档次偏低，不利于长远发展。p观点三：在西部泰华城再建立茶叶市场很难实现，没有一定的市场影响力很难实现茶叶的聚集。因此茶叶市场不具有可实施性。各专业市场的被访者普遍认为项目做家居类市场的成功性最大，但前提是要作出足够的差异化专业市场总结 家居建材市场：潍坊整体家居建材市场以中端为主，未来随着红星美凯龙和银座家居的进入，“大而全”的家居市场模式竞争将更加激烈。 家具市场：家具市场各种档次均有，发展时间比较长，整体市场已经较为成熟。 轻纺城：现有的轻纺城市场星河国际轻纺城能
22、够满足潍坊的相关需求，目前还存在铺位空缺的现象，市场后续发展空间有限。 汽配城：对于整体环境要求不高，发展需要时间也比较长。 茶叶市场：茶叶市场的聚集性较强，目前的规模已经可以满足市场需求。 小商品城：搬迁后的人民路小商品城将与豪德小商品城共同形成西部小商品城商圈，综合性小商品市场的发展机会不大。三层商业裙楼的定位潍坊市在售商业项目及代表性商业街调研潍坊市专业市场调研潍城区主要商业街市场调研裙楼物业发展方向判定裙楼商业市场定位产品建议裙楼物业发展方向判定方向选择市场现状符合开发因素不利因素对项目影响契合度百货多存在于中百泰华商圈，西部缺失长期收益，销售的可行性差不能快速回收现金流居民购买百货有
23、到市中心的习惯无法给项目带来稳定的人流，缺乏中心商圈的氛围家居市场 家居市场发展状况一般；“大而全”的模式已经成为桎梏可分割出售，回收现金快。也可持有部分物业，较为灵活目前中端市场供应较多，竞争较激烈带来消费人群，一定程度可提升项目形象建材市场 现有建材市场主要是豪德和新纪元，经营状况良好可分割出售，回收现金快；距离豪德建材市场较近，可借势项目整体规模有限，不利于形成市场竞争优势建材市场经营场所较杂乱，影响项目整体形象。汽配市场 目前市场汽配市场较饱和可分割出售，回收现金快无发展基础，不利于经营汽车维修及配件安装会带来相对杂乱的环境，影响项目形象。茶叶市场 整体环境及档次偏低，目前经营状况相对
24、较好可分割出售，回收现金快；市场存在空白点缺少发展起点，很难起步，且短时期内很难形成规模及影响力。消费者目的性明确，正常经营后有固定的客户群体小商品市场 政府规划下，正由市区迁往豪德；豪德小商品市场目前经营一般可分割出售，回收现金快缺少政府支持。人民路小商品市场将搬迁到西部将带来消费人群，但整体档次都比较低，会拉低项目形象综合来看，项目做家居市场的契合度最大综合来看，项目做家居市场的契合度最大裙楼发展档次定位符合项目定位；市场存在空白点；可提高项目形象；目前市场上家居市场以中端产品为主，未来有定位为中端，必然会与现有市场形成近身肉搏之势。高端中端中低端和低端裙楼部分家居市场档次定位为：高端为主
25、，辅以少量中档品牌裙楼部分家居市场档次定位为：高端为主，辅以少量中档品牌与项目商业整体形象严重不符，对塔楼和酒店物业也容易造成不利影响。三层商业裙楼的定位潍坊市在售商业项目及代表性商业街调研潍坊市专业市场调研潍城区主要商业街市场调研裙楼物业发展方向判定裙楼商业市场定位产品建议项目定位方向：n 从家居市场现状来看： 潍坊目前的家居市场多为 “大而全”的市场，而这种模式已经随着红星美凯龙、银座家居的逼近受到极大挑战，市场前景日趋堪忧n 从家居市场的客户访谈来看： 做家居市场存在一定空间，但需作出差异化才能生存。n 从国内外相关案例来看： 家居市场在发展到一定阶段，必然出现市场的细分，形成几个大类家
26、居种类的专门市场。定位关键词：品牌品牌精品精品差异差异专注一个或几专注一个或几个细分品类个细分品类发展方向研判综合分析潍坊家居行业内细分市场，厨卫及家综合分析潍坊家居行业内细分市场，厨卫及家饰行业中的发展空间较大。饰行业中的发展空间较大。目前潍坊没有比较成规模的厨卫市场。随着人们生活水平的提高，餐厨业在家居行业的比例越来越大，高端厨卫是一个急待开发的新市场。厨卫行业有较大的厨卫行业有较大的发展空间。发展空间。潍坊家饰商品多分布于其他家居行业市场内，没有单独市场；家饰行业有发家饰行业有发展空间，但暂展空间，但暂时无力支撑独时无力支撑独立的市场；立的市场；现有的轻纺城市场已经基本能够满足潍坊的基本
27、需求，市区唯一的轻纺市场星河国际轻纺城还存在铺位空缺的现象。家纺市场已经饱和家纺市场已经饱和；目前潍坊家具市场各种档次均有，发展时间比较长，整体市场较为成熟；家具市场发展家具市场发展空间较小；空间较小；家具行业家纺行业家饰行业厨卫行业商业裙楼部分的最终市场定位：鲁中高端厨卫品牌旗舰 商业裙楼业态建议裙楼规划设计现状商业裙楼部分建筑面积约3.9万,超市卖场部分约占1.0万。裙楼分层业态规划布局建议一层平面 一层北区东北角部分建议作为国际国内一流品牌洁具的展销区。根据对品牌主力店调研，建议铺位面积在300-500。 一层南区弧形建筑由于整体沿街，展示性好，建议布置厨具洁具大型主力店，增强项目整体昭
28、示性。根据实际招商情况进行内部设计。 一层其他区域根据家用洁具用品展销需要，建议面积划分控制在150-200。其中两侧位置品牌洁具展销区家庭洁具用品展销区厨具洁具品牌主力店低价值区位布置品牌主力店，吸引客流；高价值区位进行精细划分，获取更高价值。裙楼分层业态规划布局建议二层平面 二层南侧紧邻卖场的外围空间，商业价值较高，作为卖场附属空间，建议持有。 南区两侧布置为家用厨具的品牌店，中间为一般展销区的“哑铃型”布置形式，对客流有效吸引。根据对厨具行业调研，建议品牌店铺位划分为150-200，一般铺位面积在80-100左右。家用厨具品牌店家用厨具品牌店厨具用品展销区厨具洁具品牌主力店卖场外围空间保
29、留卖场外围空间，持有高价值商业物业；南区采取“哑铃型”的商业布局模式，有效组织客流。裙楼分层业态规划布局建议三层平面 三层为顶层，整体商业价值较低，建议西侧预留为装饰公司的办公区。随着西部城区的开发，成为装饰业进军西部的重要支撑点。 西侧建议引入高档家居饰品品牌店，形成超市模式的精品家居饰品购物场所。 中间中庭两侧延续厨具用品展销区，建议铺位面积在80-100。引入家居相关产业及业态，丰富业态布局的同时，提升商业物业的使用价值。家居饰品生活馆厨具用品展销区厨具洁具品牌主力店装饰公司办公区F1F2F3业态整体分布图装饰公司办公区（约0.1万）厨具用品区（约0.3万）品牌厨具洁具主力店（约0.3万
30、）洁具用品区（约0.6万）超市卖场区（约1万）家居饰品生活馆（约0.3万）厨具用品区（约0.3万）三层商业裙楼的定位潍坊市在售商业项目及代表性商业街调研潍坊市专业市场调研潍城区主要商业街市场调研裙楼物业发展方向判定裙楼商业市场定位产品建议家居超市的面积分隔建议 在商用物业的规划过程中，商铺间隔是整体规划的一个重要步骤，商铺间隔的合理与否在很大程度上影响到商铺的销售进度，也会影响到物业自身的经营和管理。 商铺如何间隔须从市场的需求出发，从开发到配套都严格遵循市场发展的态势，站在商家、经营者和管理者的角度考虑问题，力求能够使商场商铺的间隔更加适合市场的需求，适合各种商家开展经营活动和其他的商务活动
31、，这样所开发出来的物业才会适销对路。商铺面积区间划分对比分析小商铺间隔 商铺销售总价降低，能适应更多投资者购买，加快销售进度，迅速回笼开发资金。 商铺小租值低，便于小商户招商。 业主太多，业主的经营主导性、随意性过大，管理机构难以统一招商、统一管理，难以主导商场经营状况。 商铺分散，难以引进大型商家或知名商户驻场经营，商场以散户经营为主，对消费者缺乏吸引力。 小商铺用户以个体户为主，商场整体档次降低。大商铺间隔 适合大型商户要求，便于引进主力店。 便于统一管理。 大商场大流通格局，商场档次较高。 投资门槛增高，阻碍了销售进度。 商铺大，租金额则高，中小商户进驻经营成本则大，招商有难度。建议以小
32、商铺为主，提升销售速度；局部空间引入大型主力店，增强品牌影响力，促进商场整体招商。商铺面积区间划分建议业态分类总建筑面积（万） 类型单铺面积（）比例厨具类0.75主力店300-50040%一般商铺80-10060%洁具类0.75主力店150-20045%一般商铺80-10055%家居饰品生活馆0.3装饰公司办公区0.1办公100-150整体建议，价值较高的位置划分为小铺位，对面积需求较大的业态布置在上层价值较低的位置。（铺位面积建议为各业态的经营使用面积） 解决核心问题2 沿东风街住宅底商及项目中部南北向的商业街如何定位，产品如何规划？东风街住宅底商如何定位东风街住宅底商市场定位项目中部南北向
33、的商业街市场定位产品建议项目自身条件 城市西部城区形成初期，周边配套尚不完善。 项目为城市综合体，裙楼部分规划为家居市场。 商业街为住宅底商，与项目住宅区紧密相连；南临的东风街是市区主干道之一，展示性较好。沿东风街住宅底商最终定位：沿东风街住宅底商最终定位：家居品牌店家居品牌店项目前期定位 项目整体定位以中高档物业为主。项目定位p考虑裙楼部分规划家居市场，建议住宅南侧商业街定位为家居品牌旗舰店，与裙楼三层家居市场相承补。既可借势家居市场的聚集效应，亦可作为家居市场的展示形象店。东风街沿街底商部分作为裙楼商业部分的延伸，沿街商铺建议对国际国内的一流厨卫品牌进行招商，与商场部分进行呼应，形成规模聚
34、集效应，促进专业市场发展。根据对厨卫用品经营商户调研，一般一线品牌主力店使用面积在300-500，目前商铺面积，经过打通处理后能够满足经营需求。东风街住宅底商如何定位东风街住宅底商市场定位项目中部南北向的商业街市场定位产品建议 到项目周边生活配套商业比较缺乏，无法满足日常生活需求。 目前周边基本无可供消费的餐饮店。 项目周边有不少再建小区，未来几年人口将急速膨胀。 建议在项目商业部分，规划餐饮消费场所。项目周边环境项目自身条件 项目位于潍城区，与市中心尚有一段距离。 城市西部城区形成初期，周边配套尚不完善。 城市综合体，内部规划有住宅、超市、酒店等多种物业形式。南北向独立商业街定位为：南北向独
35、立商业街定位为：“ “美食类商街美食类商街” ”项目前期定位 项目整体定位“潍坊西部中心城市价值运营体”，以中高档物业为主。项目定位呈现南北各地特色饮食传承中华厚重历史提供商业区增值功能升级本土美食品牌展示中华特色的餐饮文化定位关键词成为继大卖场之外的项目的又一人气聚集引擎基于项目本身综合体的特质及其对于潍城区的特殊意义，我们要站在整个城市的高度，打造在山东乃至全国都具有影响力的美食街。中华美食一条街商业街定位美食街四大功能定位：社区餐饮配套功能、城市商务功能、美食地标功能、城市文化载体功能川菜粤菜湘菜东北菜新疆菜东风街住宅底商如何定位东风街住宅底商市场定位项目中部南北向的商业街市场定位产品建
36、议1.商圈选择：商务型的普通餐厅以商务酬宾为销售对象，一般选址在商务区域或繁华街市附近，或其他有知名度的街市；大众餐厅以家庭、个人消费为主，一般选址在社区型或便利型商业街市。而快餐连锁一般选址在客流繁忙之处，如繁华商业街市、车站、空港码头，以及消费水平中等以上的区域型商业街市或特别繁华的社区型街市。2、建筑要求：一般连锁餐饮要求框架结构，层高不低于4.5米。配套设施：电力不少于20千瓦/100平方米，有充足的自来水供应，有油烟气排放通道，有污水排放、生化处理装置，位置在地下室或一、二、三楼均可，但忌分布数个楼面。而普通餐厅因餐厅为个性化装饰、布置，各种建筑结构形式均适合开设餐厅，但剪力墙或承重
37、墙挡门、挡窗除外，餐厅门前须有相应的停车场。3、租期：一般要求不得少于三年品牌品牌餐饮店餐饮店 （中高档（中高档) )选址要求选址要求（理想店面面积约200500）特色小吃店特色小吃店 （中高档（中高档) )选址要求选址要求（理想店面面积约30150） 1、 有足够的营业面积和空间，使用面积平方米 2、 商业中心或次中心区域，餐饮集中地区或大型居住区内及周边； 3、 良好的可见性和到达性， 地址方便寻找，交通便利； 4、 比较规整的店面外形； 5、 最好为底层，具备独立的门位及门厅，商业大厦内的餐饮楼层亦可； 6、 有配套的广告位,有足够空间可放置店面宣传灯箱广告； 7、 水电气三通，并具备布
38、置排污、油烟处理、空调等设备的空间， 具备上水（有用水指标300吨500吨）、下水（符合当地环境保护部门排放 标准或能够提供市政部门同意的排污管道接口）及相应的用电指标； 8、 具备符合消防部门规定的防火设施。美食街 客 型及址要求美食街商分割原p对原来商铺分割方案的评判：原方案中所有的沿街商铺和内街商铺的面积及分割方式全部一致，商铺大小多元化不强；p价值最大化：在两条商业街交汇处及商场中部入口处，未来人流量最大，应考虑布置面积较大的商铺，提高商铺的商业价值；p业态定位：考虑到整体商业业态定位为中华美食一条街，一般特色餐饮店对于需求面积较大，现有商铺分割无法满足开设品牌大店的需求。应考虑增大部
39、分商铺的面积。p商业价值最大处，应考虑布置面积较大的商铺，方便需求面积较大的品牌餐饮店经营。p建议将原有两个商铺合为一个，面积约220平米。p商业价值一般的区域，如商业街的中段部分可以考虑布置面积较小的餐饮店。p一般需求面积约110平米。1、 开门尽量开在一侧，保留较大的橱窗。2、统一招牌设计。3、2-3个门前台阶最为合适，不宜多也不宜少。4、完善的导视系统，提高商铺尤其是位置较差商铺的商业价值。5、专门为底商设计一定数量的停车位，尤其是做餐饮的商铺，对车位的需求更比较多。6、统一设置上下水、高压电及排烟设施，满足不同商铺的使用需求。根据商铺利于经营的原则，在商铺规划设计上满足其使用功能。美食
40、街商铺设计其他要求 解决核心问题3基于潍坊市场现状及发展趋势研判项目27层塔楼部分适宜做什么产品？ 根据塔楼目前的设计结构及开发约束条件，我们重点研究公寓及写字楼物业的可行性问题27层塔楼物业发展方向研判公寓物业适用性判定写字楼物业适用性判定物业发展方向小结27层塔楼市场定位产品建议潍坊在售公寓项目分布情况富豪领域富豪领域国安大厦国安大厦新天地新天地中亚商贸城中亚商贸城联运首座联运首座中金国际中金国际润扬新城润扬新城金沙城市广场金沙城市广场万兴隆广场万兴隆广场潍美国际潍美国际金融街金融街阳光新巢阳光新巢柠檬郡柠檬郡【样本数量】共13个。（样本选取标准：潍坊市区在售公寓项目以及含有公寓物业的项目
41、）n潍坊目前在售公寓及含有公寓物业的项目主要分布在白浪河沿线。可分成交通便捷的火车、汽车站板块，以及经济繁荣、人流集中的市中心板块。n东部新华路新兴商业区周围有数个已销售完毕的公寓小户型项目，如金宝水晶公寓、五洲时代城等。目前无新项目。n市区西部尚无公寓项目面市，为公寓市场空白处，存在一定的发展空间。火车、汽车站火车、汽车站市中心市中心项目所在城区西部尚无公寓项目面市，存在发展空间。 中金国际：70年产权，4栋高层，约8万平米；推出2.07万平米，销售98%。另有住宅和底商在售公寓概况及供应量分析 潍美国际中心：40年产权，2栋高层；约7.5万平米，未开盘。另有酒店/办公/住宅/商铺 万兴隆广
42、场： 70年产权，1栋高层；约1.25万平米，已售完。另有商铺/住宅物业富豪领域：70年产权，1栋高层；约2万平米，未开盘。另有百货商厦/办公物业国安大厦：40年产权，一栋高层；约1万平米，销售率60%。另有商场/办公物业新天地购物广场：70年产权，高层；2.5万多平米，销售率85%。另有商场/大户型住宅 金融街：40年产权，高层；约7.2万平米，销售率99%。另有大户型住宅 阳光新巢：70年产权，高层；约1.2万平米，销售率50%。另有商业/大户型住宅金沙城市广场：70年产权，高层；约7万平米，近售罄。另有酒店、商业、住宅等 润扬新城：70年产权，高层；约2.5万平米，销售率60%。另有住宅
43、/商铺/酒店 中亚商贸城：70年产权，1栋高层，约2.7万平米，销售98%。另有批发市场/写字楼/住宅/酒店物业 联运首座：70年产权，一栋高层；约4万平米，销售率100%。另有客运/物流/写字间等柠檬郡：70年产权，高层；约2.5万平米，销售率85%。另有底商/大户型住宅市中心板块火车、汽车站板块1.534.567.5 潍坊目前的公寓物业，40年商业用地性质的项目仅占1/4，其余3/4则为70年住宅用地性质。 在售公寓都是作为整体项目中的一部分，搭配住宅、商业、酒店等业态。 目前市场在售项目公寓总量约49万平米，市场剩余存量约21万平米，主要是未开盘的潍美国际中心和中金国际后期存量。公寓市场
44、消化速度项目名称推出量/万平米公寓总套数销售率开盘时间月均销售套数备注/目前月售潍美国际中心3.68750万兴隆广场1.25208100%09年5月30富豪领域2300多套10年2-3月国安大厦115660%09年6月13新天地购物广场2.5500多85%09年9月1910430-40套金沙城市广场71000多99%07年年底41润扬新城2.550060%08年7月17中金国际2.07378100%09年8月2920中亚商贸城2.7400左右98%08年2月17联运首座4890100%09年3月8930柠檬郡2.568085%09年11月14450-60套金融街7.2117699%07年年底4
45、820-30套阳光新巢1.227250%09年10月40 由目前市场在售公寓的消化速度分析，公寓市场的年消化量30万多平米左右，月均销售套数400-500套。平均每项目20-35套/月。 目前市场公寓市场存量21万平米左右，将在未来1-2年消化。 市场供给略小于需求，有较大的发展机遇。公寓项目价格分析n潍坊目前在售公寓精装修均价在3850元/平米左右。n联运首座为简装，其他皆为精装。精装主要是指厨卫瓷砖，木地板铺地。装修价格在300-400元/平米左右。户型供应情况美国中心万隆广富豪域国安大厦新天地物广金融街阳光新巢金沙城市广新城中金国中商城运首座檬郡2030405060708090100 一
46、室 二室及其他 n公寓户型主要是40-60平米左右的一室。二室较少，主要是稍大的南向户。在售公寓客户情况项目名购房群体市中心板块万兴隆广场项目周边客户半数以上，25-35岁购买做婚房约2-3成，30-45岁改善住房购买者半数以上国安大厦9成多投资者；市区常住人口为主；35-50岁购买者为主；私营业主、个体商户居多新天地购物广场 项目周边客户居多，30-50岁的生意人居多；金融街整个潍坊区域、以30-40岁客户居多，生意人居多阳光新巢投资、自住、办公客户，其中自住约2成；以30-40年龄段为主火车、汽车站板块金沙城市广场个体、生意人居多，30-50岁以上客户居多润扬新城以30-40岁置业者居多中
47、金国际团购8成，其他以25-30岁年轻人自住为主中亚商贸城8成以上投资，30-50岁客户占6成左右联运首座8-9成投资客户，主要是40-50岁市区人口购买者，置业以个体从商者居多柠檬郡以20-30岁购房者为主购房者9成左右为市区常住人口；较小户型的公寓以投资者为主，约占8-9成，置业年龄30-45岁的生意人居多；自住客户主要是购买向阳或较大的小户型，作为过渡房或改善房，购房者多在25-35岁之间。另有部分中小企业购房办公客户。潍坊公寓市场供应小结潍坊公寓主要分布在白浪河沿岸，项目所在西部尚无公寓供应。市场消化速度较快，目前供应略小于需求，公寓市场有开发空间。在售公寓户型主要是40-60平米左右
48、的一室。二室较少，主要是稍大的南向户或边角户。潍坊目前在售公寓精装修均价在3850元/平米左右。联运首座为简装外，其他皆为精装。精装主要是指厨卫瓷砖，木地板铺地。装修价格在300-400元/平米左右。购房者9成左右为市区常住人口；较小户型的公寓以投资者为主，约占8-9成，置业年龄30-45岁的生意人居多；自住客户主要是购买向阳或较大小户型，作为过渡房或改善房，购房者多在25-35岁之间。另有部分中小企业购房办公客户。公寓客户访谈分析被访者购买公寓以出租为主，达六成；自住用途占三成，而办公用途只有一成。公寓用途公寓用途被访者者对购买公寓的使用情况，总体满意程度尚可。不满意者主要是对公寓质量问题（
49、比如：墙面地面有裂缝，装修粗糙）、车位问题等不满意。使用满意度使用满意度被访公寓业主在此买房的主要原因是地理位置优越和交通便利等因素，便于生活；其中办公商业客户则较多考虑交通及客户群体分布等因素。购买原因购买原因被访者对装修的档次和标准要求不是很高，主要是被访者购买公寓出租较多，认为装修标准不用太高，装修总价在2万-3万左右即可。装修标准装修标准访谈对象：泰华水印公寓的于文华、徐昌敬、焦学良、吴丽琴、于桂、杨丽丽、谭永春等购房业主。公寓客户对项目地块意向性分析在公寓和写字楼两种物业选择上，75%的被访者选择公寓，认为附近有豪德商品城，加上潍城区政府的西迁，对该地块发展公寓市场提供了保障。物业选
50、择物业选择Text公寓写字楼如果项目开发公寓，在房屋质量、户型、价格等性价比较高，或者相关配套设施完善的情况下，八成被访者将来有可能购买。购买意向购买意向大部分业主认为此地块的公寓价格应该比市区公寓价格低500元左右，如果价格上的优势体现不出来就不会考虑购买。公寓价格公寓价格500九成被访业主认为公寓面积应该在40-70之间，对大面积公寓的需求相对较少。公寓面积公寓面积购买公寓客户自住多为经济能力较差的年轻人。项目的低价格将是吸引因素之一。作为小户型住作为小户型住宅有一定市场宅有一定市场位于城市西部区域，不具备核心城区的区位优势,项目周边相关配套设施尚不完善项目建成将形项目建成将形成新的商业圈
