1、何谓“小户豪宅” ！-专题研究探讨 本专题通过分析市场相关案例，总结提炼“小户豪宅”物业相关要素，导 言御景华城-“小户豪宅”人生的豪华归宿城市3米6- 超值海景，打造皇岗“小户豪宅”皇庭世纪-“城市大客厅”里的“小户豪宅”钰龙园- 将“小户豪宅”全城化选取对象对象选取依据：规模御景华城：成就城居新经典 焦点网评价御景华城：新奢华主义第一居所 房地产网评价关键词：建筑风格、立体园林、主题会所、酒店配套、“瘦身”小户案例一、人生的豪华归宿-御景华城总占地：26466.9平米 总建面：209200平米住宅:18.7万平方米;商业:2万平方米;幼儿园:2200平方米.容积率; 8总户数：3596户停
2、车位：1032楼宇概况：由6栋34层塔楼组成.1-2层商业，三层架空园林及会所. 。主力产品：1房2房3房建筑风格及立面处理新古典建筑风格：设计简洁明快、高雅精致、大气，立面与周边众多建筑既和谐统一，但又脱颖而出，同时配合材质的应用，给人以强烈的视觉和感官上的冲击。整体形象的塑造：雍容奢华、富丽堂皇，“豪”气十足主题园林的打造园林的设计思路： 结合地形创造出多条景观轴线，沿路而行，移步换景。 植物造景，营造空间，小品的搭配应用。 注重细节，如乔、灌、花、草的复合生态搭配，如春夏秋冬的 各个主题。 首创三层立体亲水园林：充分运用小品元素，柱廊、雕塑，水池、喷泉、日光草坪、亲水廊岸等错落有致，营造
3、一种体现欧式尊贵的生活格调和方式。主题会所的设置会所的功能营造: 移植豪宅会所功能元素入“小户型”。 营销概念上的炒做。三大主题会所：娱乐休闲会所、CEPA商务会所及星幕会所等三大主题会所，内设的室内恒温泳池、桑拿浴室、舞蹈室、瑜伽静修房、沙狐球室等娱乐设施酒店配套服务层高12米的豪华酒店式服务大堂提供20余项酒店式“个性化” 服务用体验与服务创造营销价值产品设计要点小户型“瘦身”瘦得舒适“瘦身”的面积分配：减客厅增主卧的面积，缩小洗手间的面积户型的设计要点： 每户均有双阳台。 每户赠送超大观景凸窗，部分单位设有落地大窗。 “小客厅”“大卧室”。3房2厅1卫80平米2房2厅1卫64平米阳台大面
4、凸窗经济舒适实用2003年9月6日开盘当日，来访客户达5000余人，当天成交超600套，一个月后成交1000余套。截至2004年7月，该项目销售完毕；创下了03、04年多项销售记录。“该项目在推广期间，有关的户外报道覆盖中心区几大主要干道，在媒体炒做上，也涉及道该项目的各个方面，其在小户型项目的推广上制造的影响力，已不单单是停留在营销这个层面，它带给客户及潜在客户群的是生活方式上的一种价值取向，一种同素质人居生活氛围的向往。”案例二、“城市大客厅”里的小户豪宅-皇庭世纪总占地：28000.00平米 总建面：200000.00平米 容积率; 7.14总户数：1952户停车位：812管理费：2.8
5、楼宇概况：由9栋29-33层塔 楼半围合而成主力产品：1房2房3房发售日期：2003年9月6日会展的新邻，中心区的心脏地段价值户型面积区间套数套数比1房1厅40-4445223.152房2厅53.1-63.191851.443房2厅76.8-120.555229.82 “合理的面积分配”、“良好的室内空间”、“精致的细部设计”这一切备受为一次置业者及投者的青睐，为产品的热销提供较好的硬件基础。主力产品的面积区间较小空间结构方正，布局精致简洁，保证各房间的自然采光大阳台，大面积玻璃窗面，户户赠送凸窗，产品价值n超大社区：20万平米规模中小户型社区n空中花园：3层一花园n观光电梯：270度透明玻璃
6、，欣赏园林美景n健身设施：健身房，活动中心，亲子乐园，球类和棋牌室n人造沙滩泳池：大规模人造沙滩泳池。n休闲广场，中心草坪，商业街，露天剧场. “完善的社区配套”发展商打造小户型“豪宅社区环境”，吸引置业者。社区配套小户型物业，置业解放运动人口：大量的外来人口与年轻化的人口涌进，新兴的移民城市。市场：三级租赁市场空前活跃。需求：当不多的积蓄和置业的愿望发生冲突时，郊区化住宅和都 市小户型成为不约而同的选择。障碍：城郊居住氛围的巨大落差以及薄弱的社会公共交通系统， 限制了“住宅郊区化”的普遍发展。 位于成熟都市区的小户型，由于具有面积小、总价低，高投资回报率的优势，适应了部分过渡性置业者和投资客
7、的需求而大受市场欢迎。城市中坚，精英青年 -项目推广语主流人群25-35岁（深圳人的平均年龄只有27.5岁，深圳庞大的精英青年不但是这座城市的中坚力量，更是深圳置业大军中的精锐部队：热爱生活、富有朝气与拼搏精神，注重效率及时间成本，渴望拥有象征深圳城市精神的主流社区。 -客户群遍布整个深圳（符合条件即是客户）。在置业与投资具有互融性的小户型中，客户群的定位不再是“锁定”而是“网罗”。同时，皇庭世纪内销与外销同时并举（具体外销数据资料暂缺）。主题捆绑片区精华产品价值规模社区品质生活城市精英思路：片区价值提升产品，带出产品内涵，引出产品所附有的精神内涵，寻求与客户群的价值取向的共鸣点。 名人策略代
8、言人策略规模化效应主题捆绑推广主题捆绑-软文炒做涉及片区、结构、投资价值等。代言人-“精英青年”，与客户群拉近了距离，传达了“同素质人居”的生活理念，与目标客户群同气质的产品推广手法。名人效应-崔永元，开盘现场“实话实说”皇庭世纪八成以上认购业主为城市主流精英人群(宣传带来后续效应）贴近客户群获取信息的途径-网络的宣传，同时也配合各个节点的主题宣传。低置业门槛低入市价格最大限度的“网罗”客户为开盘的热销创造了最实效的条件。案例三、城市3米6案例四、将“小户豪宅”全城化-钰龙园p整体外立面简洁的处理手法、材质的选择和色彩注重体现尊贵感。p小区的主入口强调标志性：广场、标志物（雕塑、喷水池）p楼栋公共大厅强调空间感和材质的选择p园林的整体规划有鲜明个性的主题，小品细部讲究。p观光电梯（费用较高，放在展示性好、景观好的地方）p弧型窗、落地窗p水管的处理p空调位处理：外墙百页p外墙夜间艺术照明p屋顶设备及电梯机房美观处理公建部分细节部分产品打造
