1、常州豪宅专题研究(同策咨询)2009.1仅呈常州新城首府2009.1 1当“豪宅”成为“地标”所谓“盛名之下无虚士”,被业界公认为“毫宅专家”的嘉里建设正是这句名言的最佳诠释,在豪宅的开发和管理上都颇有其他开发商汗颜之处,无论是其对豪宅开发的专家见解,还是在豪宅操盘的各个环节表现出来的专业水准,都堪称楷模。项目地址：香港中环半山地利根德里3A号开发企业：嘉里集团 香港n项目地址：广州珠江新城金穗路、冼村路n开发企业：合景泰富集团n物业公司：第一太平戴维斯（中国）有限公司n项目特点：综合型项目（包含超六星级的广州W酒n店、住宅、酒店式公寓）领峰广州n合景泰富地产控股有限公司，是国内领先的大型房地
2、产开发商。自1995年创立以来，合景泰富地产一直以“以心筑家，创建未来”为理念，矢志不渝地执着于高品质物业的开发，现已发展成为一个以房地产开发为主，集资产经营和物业管理为一体的多元化企业，其房地产开发项目涵盖顶级豪宅、大型国际别墅社区、优质住宅屋苑、超甲级写字楼、国际品牌星级酒店和大型购物中心。北京n荣尊堡国际俱乐部公寓，位于朝阳区亚运村科荟路8号，地处北京上风上水的亚运核心地带。贴近奥运核心区，向西可见 760万平方米的绿色奥运森林公园，向东尽赏京城著名三大高尔夫球场 姜庄湖、鸿华、馨叶的绿茵景观，正面君临 七万平米湖面。n项目室内设计由香港高文安设计公司、香港 设计公司、香港陈富华设计公司
3、、美国 & 设计公司四大设计公司连袂担纲，提供四种装修风格，精心构建全精装户型。 奥运期间，美国代表团曾放弃入驻奥运村，以高额租金签约本案。台湾宏盛帝宝外观设计：丹下健三建筑师事务所主力户型：528、693、858项目均价：83300 元2开发企业：宏盛建設股份有限公司物业管理费：11.4元2月项目特点：公共设施精致、抗震性能好较区内其他项目扛跌性强、入住明星多常州 常州的地标让谁来实现?新城一号作品“产品时代”跨入“作品时代”将成为均价突破万元的标杆项目将拥有常州最高端的金子塔尖的客户将打造成常州的顶级高端项目首 府100豪宅?2009.1 2解读豪宅什么是豪宅?从字面上可以简单地理解为“富
4、人居住的豪华住宅”。但在实践中我们发现，中国有些有名的豪宅并非“富人”居住，而有些“富人”的住宅尽管装修高级、设施豪华但难以称之为豪宅。1、豪宅只是一个相对的概念2、豪宅较之普通住宅要占有更多的社会资源3、豪宅要有气质和灵魂4、在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有，不可能成为大路货。n从被人认知的心理范畴来讲，n由于每个人的人生阅历、经济实力、审美观点、知识水平等等因素构成的生存状态不 尽相同。豪宅概念n从其本身作为物质存在这个范畴来讲，n豪宅概念的成立也必须要依托于一个参照系作为标准，其中包括所处的时代、所在的地区、当地生产力的发展水平、市场发育程度、居民富裕程度、公众审美观点等等诸多要素。
5、 先进、发达地区的一般标准，搬到落后和欠发达地区就很可能荣升为领先新潮的高标准。 豪宅只是一个相对的概念 豪宅资源一提到 “豪宅”的高档物业，人们的脑海中马上就会浮现出这样的一幅图画： n宽大的户型 n精致的装修 n舒适的环境 n怡人的景观 n周到的服务 n昂贵的价格 产生这种心理的原因 社会资源密集化 豪宅之所以能够做到“好、精、大、贵”，拥有较强的保值、增值能力，完全是依赖于其对社会资源的密集占有，而资源的稀缺性和个别资源在特定时期的不可再生性，也势必造成豪宅这种产品的相对稀缺，从而有力地烘托起豪宅的身份，令大多数人望而却步。社会资源密集化 (以相同的建筑面积单位作为基准)豪宅与普通住宅相
6、比 n更好的地理位置 n更多的建筑材料 n更好的装修、装饰材料 n更多的绿化面积 n更多的广告投入 n更多的物业管理服务 相关的和隐性的资源 n规划设计师 n建筑设计师 n园林景观设计师 n广告 n策划 n营销 创意和智慧 社会资源的相对集中，支持了豪宅可以做到硬件一流，软件领先，拥有比普通住宅更多的保值与增值能力。而完成社会资源集中过程的方式，就是要求发展商或开发商要增加投入。 豪宅较之普通住宅要占有更多的社会资源 豪宅资源n更多的占地面积 硬件上的出类拔萃只是支持物业成为“豪宅”的先决条件，但仅有硬件是不够的，只有将外在的包装与内在的气质和谐统一，共同达到高标准，才能完美地展现出其卓而不群
7、的风度。软件的提升与修炼才是支持物业成为“豪宅”的必要条件。 刚刚洗脚上田的农民再是西装革履也会被人一眼看出他绝非绅士。这个软件就是豪宅的气质和灵魂，它不仅要满足消费者对安全、舒适、便捷等共性化的需求，更要为目标消费群提供尊贵感、身份感、超前感、时尚感等特殊化的需求。豪宅气质房地产不等于钢筋加水泥！同样，豪宅也不等于一堆高档建筑材料和高档装饰材料的简单堆砌。豪宅不仅要拥有生活方式的内涵，更要折射出文化的光辉。 作为一种特定商品，豪宅属于典型的需求弹性大，价格影响力强的需求拉动型产品，区别于普通住宅生活必需品的色彩，豪宅更偏重于生活非必需品的色彩。因此，价格成为能否拥有豪宅所必须要逾越的门槛。现
8、阶段，社会财富在公众之间的分配也表现出不均衡性，少数人群占有大量的社会财富，而多数人群仅占有少量的社会财富，虽然每个人都会萌生出对高档物业的需求和向往，但最终，只有少数相对富裕的人群才能将此需求付诸实现。 从供求两方面来看，豪宅在住宅产品的结构中，处于量少质高的金字塔尖的位置，其对应的目标市场也是处于社会结构中金字塔尖的少数富裕阶层。 在一定时期内，豪宅只能为少数人所拥有。 豪宅的人第一，“自然生态指数”，即要求“豪宅”必须拥有永久性海景资源、原生态的自然海洋资源及完善的滨海环境保护，周边绿地同社区比(绿视率)不低于25，空气中负离子含量不低于20噪音不高与40分贝。第二，“交通便利指数”，即
9、要求“豪宅”必须拥有便利的海、路、空交通体系，与市中心距离不超过10分钟车程，到机场距离不超过30分钟车程。第三，“生活配套指数”，即要求“豪宅”拥有全面的国际化生活配套，拥有大型的购物中心、休闲场所及酒店、娱乐场所。第四，“建筑规划指数”，即要求“豪宅”必须按国际通行的标准规划建筑，建筑密度不高于30，容积率不高于1，社区绿化率不低于35。第五，“文化教育指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际承认学历的教育机构，实行多种语言教育。第六，“安全指数”，即要求“豪宅”必须拥有符合国际通行的安全保障体系，具备多层国际标准的安全防范措施。第七，“医疗指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际标准的医疗设施，能够
10、享受完备的、较具规模的医疗机构服务。 第八，“社交指数”，即要求“豪宅”必须拥有符合国际习惯的社交场合，拥有不低于2000平方米国际标准的豪华会所。第九，“生活方式指数”，即要求“豪宅”必须推行国际流行的生活方式，拥有具备国际标准的网球场，能够享受冲浪、游艇等国际滨海生活流行运动。第十，“生活服务指数”，即要求“豪宅”必须拥有国际标准的服务机构，享受星级酒店标准的服务。豪宅指数豪宅特征?n区位优越不可替代 n环境幽雅，或者具有不可再生、得天独厚的自然资源，或者具有 历史形成的人文资源 n建筑精美不可复制 n风格各异难以仿造 n人文价值无法再生 豪宅的物业必然具有唯一性 n服务管理无可挑剔 3上
11、海豪宅“地理区位”及“景观区位”的唯一性n全球最高金融中心、金茂大厦、香格里拉大酒店、陆家嘴等所有标志建筑近在咫尺。n方便快速到达外滩18号、外滩3号、新天地等上海最高雅时尚的去处。n360无障碍、全视野饱览百年繁华上海外滩。n项目名称：汤臣一品 开发商：汤臣集团汤臣海景花园有限公司 建筑设计：台湾建筑设计 物业管理：上海大峰物业管理精装修“豪华空中别墅”n专属电梯，掌纹门禁，一层一户“家”就是220个独立王国。n上海最大面积的公寓4061240平米，完全按照别墅尺度来进行规划。n总体规划由两栋40层和两栋44层的精装修豪华公寓和一座高级会所组成。11.2米进深，18.6米弧长的奢华会客厅。3
12、米进深，34.6米弧长上海最壮观的观景阳台，媲美世界所有标志华居的中国奇迹。n奢华主卧套，100平米私密 n 空间，拥有全景景观视野。全套进口厨房设备n德国 厨房用具n德国厨房电器n德国当代五金龙头n意大利德高超音波按摩浴缸n德国汉斯格雅沐浴组n挪威耐克森地坪加热系统n德国威宝 卫浴陶瓷用品全套进口卫生设备配备当今世界最顶级的建材设施公共部分建材设施大厦外墙进口石灰岩（13层），3层以上“米金色”日本三菱高科技纳米光触媒铝复合板，具有自动保洁功能迎宾大堂外墙采用进口石灰岩幕墙，室内地面采用进口大理石入口电梯大堂墙地面采用进口大理石及木饰面住宅各层电梯大堂墙地面采用进口大理石电梯永大日立高速电梯
13、安保及管理彩色电视监控系统消防德国西门子报警系统，进口暗藏式喷淋头及自救式不锈钢消防箱私家建材设施天花和墙身轻钢龙骨石膏板吊顶，高级内墙乳胶漆窗户铝合金烤漆门窗、比利时格拉威泊尔中空防辐射钢化玻璃、意大利阿鲁克及美国固力门窗五金， 电动窗帘轨道阳台墙面采用进口石灰岩或日本三菱铝复合板，地面采用进口花岗岩，玻璃金属栏杆门扇及窗套线实木花饰门和实木窗套分户门德国手工雕花铜门室内楼梯金属栏杆、实木扶手、进口大理石踏步空调日本大金2户式中央空调厨房墙地面采用进口大理石，德国 橱具、厨房电器浴室挪威耐克森地坪加热系统，墙地面采用进口大理石，金属吊顶卫生间主卫采用德国威宾卫浴陶瓷用品及当代五金龙头，次卫采
14、用浴缸和洁具私家按摩池意大利德高超音波按摩浴缸沐浴组德国汉斯格雅减压阀组日本给水泵日本净水器开能（）供水冷水日本钢塑复合管，热水采用304不锈钢管排水采用日本（）钢塑复合排水管热水供应德国威能燃气壁挂采暖锅炉电力供应法国海格住户配电箱照明调空开关及电动窗帘轨道开关采用德国公司系统中央吸尘美国中央系统保安系统美国防盗主机，美国掌形仪，可视对讲系统，紧急对讲系统n台湾晶华国际酒店集团品牌n以全方位顾客经验（ ）的卓越观念村寻将心比心的黄金服务原册编制一专业优秀的服务团队进驻，提供更臻完美的管家式服务。220位专业人员服务220户豪宅业主。超五星级专业完美尊崇服务n上海城市核心地带，紧临新天地、徐家
15、汇商圈n上海的城市心脏太平桥！n延安高架近在咫尺，出行便捷地位和价值不断提升n翠湖天地是瑞安房地产在太平桥重建计划中开发的高档住宅项目。占地52公顷的太平桥项目，以太平湖绿地为中心，融合上海时尚地标新天地，甲级写字楼群企业天地、在建的两座六星级酒店、68层标志性建筑、百老汇剧院、古董街、国际学校等多元要素，以国际视野，奢享风尚生活。“地理区位”及“文化价值”的唯一性 文化外人的眼里 上海的“客厅” 新天地高尚定位n项目名称：翠湖天地 发展商：上海复祥房地产有限公司 建筑设计：巴马丹拿国际公司 物业管理：新昌瑞安物业管理 文化石库门曾是昔日上海最具代表性的民居建筑。它盛行于上世纪20年代，因为洋
16、场风情的现代化生活，使源自中国古代的庭院式大家庭传统生活模式被打破，适合单身移民和小家庭居住、并结合了西洋建筑风格的石库门弄堂文化成了取而代之的最佳住所，也成了上海近代都市文明的象征之一。 如同家里的客厅，代表着主人的文化和品位。一个大都市，也总需要有一个表现自己个性的客厅，展示它的传统与品格，而新天地，在外人的眼里，就成了上海的“客厅”。这个开放的公共空间，既是时尚的中心，也展现着城市文化精髓的缩影，还构成了现代商业的特殊形态与休闲生活的新产业。 集结了来时世界各地的特色餐厅、酒吧、时尚精品店、画廊、新概念电影中心、购物中心及大型水疗中心等，上演着新意迭出的时尚活动。与新天地相连的时尚中心、
17、顶级时装品牌旗舰店中心和柜机时装设计培训中心落户于 ，地铁站厅和城市超市相连带来无尽便利。创造出居于 活于新天地的高尚品味生活空间。时尚不仅是身上的华丽n从精致坚固的门锁开始，流露顶级国际品质的生活气息。 精装样板房时尚不仅是身上的华丽客厅进户门高级实木防盗门地面天然大理石墙面多乐士等离子电视机松下壁炉开能开关面板西门子（德国）主卫生间浴缸台盆坐便器水槽龙头花洒五金件（英国）电视机（美国）保姆间台盆欧诺坐便器欧诺龙头花洒五金件、中央系统中央空调新风松下智能化可视对讲系统厨房地面玻化砖墙面玻化砖天花白色高级乳胶漆整体橱柜（德国）料理台可乐丽（日本）抽油烟机双开门冰箱电烤箱洗碗机电磁炉水槽龙头微波
18、炉净水器热水器恒热（澳洲）工作阳台洗衣烘干一体机（西班牙）洗涤池闻洲龙头翠湖天地御苑 精装修建材标准悠享真正生活极致尊享清晨在25米室内恒温泳池或健身中心唤醒沉睡的四肢屋后于咖啡厅享受悠然的阳光、感受闲情逸致随后再商务中西投入工作状态，在雪茄吧尽天下大事晚上尽享经典佳酿，或在桌球棋牌室与有人玩乐 私人会所极致尊享生活服务n 私人会所，创造属于您的尊荣生活与社交的私人天地。n24小时贵宾级个性化服务（交通服务、邮递服务、机票预定服务、订餐服务等）n贵宾级售后资产服务（家具套餐、物业租赁、资产管理等）n项目名称：王子 晶品公寓 发展商：上海裕昌房产开发有限公司 n建筑设计：中船第九设计研究院 物业
19、管理：上海世邦魏理仕物业顾问有限公司n居中央，绝版华山路人文历史风貌圣地n距高点，鼎立万宝国际广场都会综合体n只限100席的纯粹大宅领地n仅228，530两种大尺度格局n国际设计团队度身定制的空间规划与配置n双管家，双会所的配套物业设施n纯血统，真豪华，手工雕琢，不可复制。“地段区位”及“服务管理”的唯一王子晶品大堂：外挑式精装大堂，五星级酒店标准格局打造。雍容内饰，天然石材精致铺装，整体大气浑然。同时，最大限度引入了室外风景，社区内景相互灵动，大气卓越。花连廊：为使业主便于使用五星级晶品酒店的服务设施，公寓与酒店之间直接以景观连廊做内部连通，专供业主出入使用。大堂连廊，内外景致顺势流转双景观
20、电梯：轿箱内饰纯手工雕琢，顶部水晶吊灯，底部纯手工镶品石材地坪，边缘手工缝制意大利羊皮扶手。电梯：倍感奢华的天然绿玉石，无缝拼接，花纹处理也十分细心。消防门：讲究视觉隐蔽性，强调空间整体感与装饰性处理。细节处理，精致到位显示器：充分体现出对细节的处理方式，富有创意。墙面：相同材料不同处理，天然与人工加工相结合。大度 - 大宅 - 大气大度：288与530两类绝对大宅椭圆房型设计，270度户型景观大窗，室外的光线、景观、被完全纳入视觉观感简约有容，尺度为王。大宅：三梯两户，套房格局完全根据层峰人士的生活习性设置功能空间主人起居与家佣料理由两套不同的独立中央空调系统大器：仅100席，华宅纯正血统最
21、大限度保证了业主类型结构的接近与统一，纯粹圈层，大器居境。平层大宅，套房格局96席288：功能分明，动线流畅，主佣分置，工作服务区：厨房保姆房操作键设备房生活服务区：门厅客厅餐厅卧室书房功能分明，动线流畅，主佣分置，装饰：颠覆传统豪宅金碧辉煌的固有格局，运用天然石材、纯木机理、等自然材质，灰白与琥珀色交织的晶莹质感，透射隐秘的奢华格调。平层大宅，套房格局精品卫生：由于户型设计上均为套内洗手间，其功能分割明确。主卫配有双台盆、三件套，德国当代龙头，并镶嵌施华洛世奇限量版水晶手柄，以及高档石材，设计简约。主卫观景浴缸，独立大气。客卫配有液晶电视及卫浴设备。 洗手间与卧室空间采用玻璃分隔，通透感强，
22、设计具有现代感。全进口橱柜：中央部分设计“中岛柜”， 含德国酒柜，细化厨房功能，创造空间氛围的全套厨房电器产品，使餐厅不会由于这种半敞开式的设计受到油烟的影响，提升居住品质。此外，厨房装修配置了德国整体橱柜。顶层复式，空中别墅4席530建筑面积约530的复式空间，仅4席，位于建筑顶层，整个上海中心尽纳眼底。不以孵化张扬取胜，低调沉稳内蕴张力，通过国际著名建筑大师 的手笔而更见精髓。王子晶品 精装修建材标准客厅进户门漆面防火防盗门，指纹密码锁地面天然石材墙面天然石材、木漆面主卫生间冲淋房组合龙头浴缸台盆双台盆坐便器智能花洒五金件毛巾架、手纸架客卫生间台盆坐便器龙头保姆间台盆坐便器水箱隐藏型中央系
23、统空调 新冷媒双独立新风中央控制设备地暖地采暖管路除尘中央控制设备同层排水技术设备厨房地面天然石材墙面大理石、瓷砖天花防潮石膏天花板吊顶整体橱柜系列抽油烟机西门子双开门冰箱西门子电烤箱西门子洗碗机西门子烹饪炉西门子水槽龙头微波炉西门子洗衣、烘干机西门子酒柜智能化电子门禁、周边红外监控、智能卡大门控制晶品无双内外、双会所每位业主可享受五星级上海晶品酒店的设施及私人会所的双重礼遇。（温水泳池、水疗馆、视听会议室、中西餐厅、健身会所等）私人会所仅服务于100席业主家庭。（包括红酒坊、雪茄吧、斯诺克、室内高尔夫、图书馆、咖啡吧等）国际、双服务美国纽交所上市的世界五百强 世邦魏理仕携手日航饭店的五星级至
24、尊品牌 提供双重物业管理与酒店式服务双管家服务内容：宾利车队、专属司机、家政处理、24小时大堂经理、私人管家、各类财务保管等n开发商与合力打造的最尊贵的精品酒店,不仅拥有着国际顶尖的服务管理及设备设施，更有最著名的 城市会所相配，入住业主均可以优惠的价格享用到顶级的配套设施及服务。豪宅之所以成为豪宅，自然是有让人“瞠目结舌”的地方：外装的华丽、内装的精美、超大的户型以及惊人的价格，但这些还只能算是豪宅的必要条件，也就是说，豪宅肯定都具备这样的包装，但可并不是这样包装了的就都是豪宅。它还应具备其它一些必要条件和充分条件，一些物质和非物质的因素。豪宅是一种超越纯居住功能要求和实际使用价值之外的顶级
25、住宅，是与众不同的生活方式的反映，也是突显优越社会地位的特殊载体。只提供给位于金字塔类的极少数人，要成为豪宅，其必备以下八个特征因素。n高昂的价格是门槛因素n绝佳的自然景观资源及历史人文背景是外部环境因素n规模宏大内外装饰豪华气派、功能设施齐备是外在形象因素n占地广阔、庭院轩敞是内部环境因素n有突出的个性化特征及文化品味是内涵因素n充分反映当时居住建筑最新的技术成就是技术保证因素n应具备第一居所的特征是生活因素n高度的私密性是心情因素豪宅总结 4项目诊断“地段”“地段”“地段”“豪宅”必须拥有很好的“地段” 李嘉诚 我们的项目区位常州市西北新桥镇,未来新北区区政府所在地,地块隶属于新北区新龙生
26、活区,目前该区域正处于规划发展状态。项目所处的新龙居住社区将成为常州市副中心，新北区的行政和公共服务中心，是公建配套齐全、人居环境优美的现代化城区。在地段区位方面我们具备基本条件。 我们的项目环境在内部环境方面我们做到几近完美。 项目纯高层设计居住尺度舒适，小区内部景观资源优，配以高档双会所及人性化道路系统，使得内部环境几近完美。n台地式布局，空中别墅间超宽视距n完全人车分流n双层停车n内外双会所设置景观以水为主角灵动整个小区，配以简约欧式园林风格，增添其高档、儒雅气质，高大门墙设计，增加私密性。n灵动水系，配以简约欧式园林景观n高墙大门，私密性强纯粹性、私密性、稀缺性 我们的项目建筑在建筑表
27、现方面我们用心去做。 n平层空中别墅n独立电梯，智能化控制n舒适型户型面积段n20以上的空中庭院n直接在户内感受大视野景观平层空中别墅 ，打造目前常州房产市场上的全新产品户型舒适宽敞，每户有直达电梯，空中别墅设计，景观视野宽广。内部精装修配套，与建筑整体风格相呼应，体现其奢华性。 我们的项目风格在风格表现方面我们低调奢华。 建筑风格采用“简约的欧式建筑风格”。 设计，体现低调奢华感的同时，外立面比较俊朗、挺拔、稳重、大气，也比较耐看。建筑材料底层采用高档石材，上部以高档面砖为主，慎用涂料。“ ”建筑立面风格 我们的项目管理服务在管理服务方面我们是专业的。 聘请国际知名物业公司戴德粱行为物业顾问
28、美国科尔为物业顾问第一太平戴维斯物业 豪宅项目，自然要聘请国际知名的物业公司进行管理服务，体现整体小区的高品质服务系统。仲量联行物业顾问 24小时全天候管家式服务 ，“一站式”服务、商务秘书服务、私家助理服务、生活套餐等物业管理服务上。 2009.1 5上海精装修发展2009.1（外销装修房）（菜单式装修）（品牌开发引领发展）（全装修房的推进）19952000年20012003年20042005年20062008年上海精装修发展时间模式19952000年（外销装修房）本阶段上海房产市场尚处于启蒙阶段，90年代末的一批外销房中有不少香港、新加坡开发商建设的装修房，他们把房产开发的成熟经验带到了上
29、海。这些楼盘在区域内都算是凤毛麟角、与众不同。这些楼盘提供墙面粉刷、铺地板、厨卫等简单装修，比如许多外销房采用小块拼木深色地板，由于当初施工质量的普遍低下，不少房子的厨房、卫生间易产生渗、漏水现象。本期代表楼盘：阳明新城、海富花园、金龙花园。2001年6月17日起上海开展第一批全装修房试点，住宅发展局挑选全市15个新建住宅小区（共计3000套住宅）作为首批“菜单式全装修”试点，其中单价在35008000元/ M2的项目特别受欢迎。但其中大多数楼盘并非真正的菜单式装修，只不过在部分材料和颜色上可供业主选择。另外，作为中高档住宅，每个楼盘都做了两到三套不同风格的全装修样板房。由于政府的扶持，装修质
30、量上有了一定的规范，如卫生间三件套洁具和厨房灶具、壁柜实行同一品种；部分楼盘把中央空调、热水器、脱排油烟机、烤箱灶具等都包含在装修范围内。由此，本地一些品牌开发商也纷纷响应，许多购买毛坯房的业主纷纷要求委托装修。本期代表楼盘：怡东花园、上海奥林匹克花园一期、徐汇苑、中房漓江山水、仁恒滨江花园、 东方曼哈顿、海悦花园、皇都花园。装修标准：基本上位于7001000元2左右。20012003年（菜单式装修）20042005年（品牌开发引领发展）2004年房产市场异常火爆，全装修房经历了前三年的顺利推进，却在此时进入一个整合的阶段。虽然知名开发商在这几年更加注重与品牌设备商、施工商的全面联手，但部分小
31、型开发企业却在抬高售价、争取利润上将全装修房的口碑做差，导致装修住宅产品参差不齐、装修价格比重过高、质量不过关、购房合同与装修合同分开签订，相互推托责任，售后服务难以得到保证等一系列问题的产生。如果说前三年的装修质量问题更多的来自装修行业的落后，那么这一阶段则暴露出使用劣质产品、过分忽视管理等“态度”上的懈怠。本阶段开发的楼盘中，业主不满意比例达到历史顶点，其中包括房屋质量、装潢质量以及装修设计不合理等众多问题。本期代表楼盘：华府天地、翠湖天地御苑20062008年（全装修房的推进）经行业内部的整合，全装修房在建造水平、规范程度上都有了较大改观，基本摆脱原先“全装修房=毛坯+装修”的观念， 并
32、逐渐获得消费者的认可。品牌开发商积极推行标准化设计、工厂化生产、现场成品拼装的服务模式，通过监控管理的加强使得产品质量得到了稳定控制，施工现场环境也得到改善。装修企业的利润被控制在、开放装修工地、实现一房一验等措施，使业主的利益得到了保障。除了家电配备以外、高科技节能产品的率先应用、人性化细节的把握都确保将全装修房做“精”，实现了行业发展的大跨步。本期代表楼盘：晶品公寓、白金湾府邸 从02年下半年起，上海市住宅发展局陆续出台了上海市新建住宅全装修试点工程装修设计导则 等一系列规范性文件，其中明确规定：开发企业应承担相应的售后服务；装修材料的品牌和型号必须明确；销售的房价中应该包含毛坯房价格和装
33、修价格两部分；开发企业必须建造样板房，向消费者展示交房标准；必须提供质量保证书和使用说明书；交房时的装修质量不得低于样板房水平；样板房在购房者入住前不得拆除；全装修房最低保修期限为2年。相关地方法规所占比例选择全装修房原因45.45%工作太忙，无暇装修39.39%交房后可直接入住9.09%安全、安静3.03%有装修经历，不想再尝试3.04%暂无满意的毛坯房所占比例选择预算总价备注25.78%70万以下以婚房为主37.85%7090万19.70%90110万以改善居住为主16.67%110150万所占比例户型需求46.97%2房2厅30.30%2房1厅12.12%3房2厅7.58%1房1厅3.0
34、3%1房2厅所占比例面积需求37.88%81-100 M233.33%61-80 M215.15%101-120 M27.58%60 M2以下6.06%120 M2以上受访者文化程度大学专科大学本科硕 士博 士所占比例13.63%71.21%10.61%4.55%全装修房的抽样调查数据来源：租售情报网（）上海地区抽样调查，收回有效问卷总数396份。受访者普遍受过良好的教育，能够形成自己的判断和鉴别能力，发展潜力较大，经济能力成长性强。建设部规范和建议2001年10月开始，建设部先后下达了10个相关文件，涉及施工设计管理、资质、计价、环保、验收等各个领域，对规范精装修住宅起到了推动作用。2002
35、年，住宅产业化促进中心颁布的商品住宅装修一次到位实施导则以及相关实施细则明确了全装修的定义，即：交房前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成。全装修住宅要分为不同标准，并设立样板间由住户来进行选择。 此外还提出需要加强对住宅装修的管理，避免二次装修造成的破坏结构、浪费和扰民等现象。2004年3月，建设部制定的住宅性能评定技术标准开始正式实施。作为一项国家标准，它将实行全装修视为提高住宅性能的关键，并把“装修到位”列为3A级住宅的一票否决指标。2006年“国六条”提出“90/70”政策后，建设部官方网站曾于07年1月公布90平方米以下住宅设计要点（征求意见稿
36、）。其中就有“提倡推行菜单式精装修，促进产业化”的相关内容。2008年7月，住房与城乡建设部发出关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知中明确提出“完善扶持政策，推广全装修房”的建议，这标志着装修住宅的发展又朝前迈进了坚实的一步。由此，北京、天津、南京、武汉、杭州、成都、长沙、深圳、厦门等大批城市相继出台新举措鼓励并推动新建住宅的一次性装修。城 市相 关 举 措重庆颁布全国首个相关地方标准成品住宅装修工程技术规程上海全装修合同总价中单独列出装修价格，只根据毛坯楼盘价格征收税费，从而进一步降低税费。深圳将住宅全装修作为商品住宅用地出让的前提条件，写进土地出让合同。对于政府新建的经济适用房、廉租房和“
37、两限房”必须全装修。建立完善住宅全装修的激励机制，考虑改进相应的装修税收标准。厦门选择部分商业地块进行招、拍、挂，并将建设一次性装修住宅作为竞拍土地的前置条件。在社会保障性住房建设中一律采取一次性装修模式。组织征集出版住宅装修一次到位设计图集，供各方参考。杭州市政府关于推进杭州市区住宅产业现代化工作的实施意见中明确提出：08年起，杭州新建商品住宅中全装修房的比例要占到50%以上。无锡出台加大推进住宅产业现代化工作的若干意见，采取有计划、分阶段的方式，在今后35年内实现全市新建住宅基本全装修。部分城市相关举措2009.1 5上海现阶段精装修案例25003000 元标准本档次的项目中较多采用从美国
38、、日本进口或合资生产的装饰材料与设备，但随着这部分品牌逐渐被广泛运用，已经不能彰显业主的高贵地位。n项目地址：浦东新区丁香路1299弄、1399弄n占地面积：10.87万 M2n建筑面积：25万 M2n容积率：2.3 绿化率：60%n主力户型：190、230、270n项目均价：34000 元2n装修标准：3000元n车位比：1n开发企业：上海仁恒房地产有限公司n建筑设计：华东建筑设计研究院有限公司n物业公司：上海仁恒物业管理有限公司n管理费：3.6元2月仁恒河滨城客 厅天 花石膏吊顶+顶角线门 锁门卡式数字门锁地 面地面铺设意大利天然石材墙 面原装进口乳胶漆涂料地 暖低温热水地面辐射采暖系统空
39、 调大金智能化中央空调系统主卫生间热水器进口容积式浴 缸按摩浴缸坐便器智能坐便器龙 头汉斯格雅品牌恒温龙头洗面台人造大理石材质并配墙镜客卫生间卫生洁具（科勒）龙 头（高仪）采 暖奥普浴霸厨 房地 面品牌地砖墙 面品牌墙砖顶 面纸面石膏板橱 柜（德国）水 槽（荷兰）料理台面三星（韩国）食物垃圾粉碎器厨房水槽下方，连接至排水管龙 头（德国）厨房电器配置冰 箱（德国）双开门微波炉（德国）嵌入式脱排油烟机（德国）燃气灶（德国）三孔烤 箱（德国）嵌入式洗衣机（德国）洗碗机（德国）五层喷淋水流净水系统全屋净水器n项目地址：浦东新区潍坊西路2弄n占地面积：32530 M2n建筑面积：93037 M2n容积率
40、：2.86 绿化率：70%n主力户型：170、230、330n项目均价：34000 元2n装修标准：3000元n车位比：1n开发企业：上海世茂房地产有限公司n建筑设计：上海建筑设计研究院n物业公司：第一太平戴维斯n管理费：5元2月世茂滨江花园客 厅天 花石膏吊顶+顶角线地 面高级大理石墙 面来威漆中央空调（美国）洁具组合（美国）、（日本）厨房电器（美国）、（德国）橱 柜（德国）、 （德国）客厅墙、地面进口涂料、高级天然石材卧室墙、地面进口涂料、实木油漆地板厨卫墙、地面合资品牌墙地砖主卫生间热水器能率或林内顶 面纸面石膏板浴 缸 或 坐便器 或 台盆（玻璃）（丹麦柏森）龙 头汉斯格雅五金件花 洒
41、洗面台大理石材质地 面合资品牌地砖墙 面合资品牌墙砖厨 房橱 柜（德国）地 面合资品牌地砖墙 面合资品牌墙砖顶 面纸面石膏板龙 头汉斯格雅（德国）电器配置冰 箱（美国）微波炉 （美国）脱排油烟机（德国）燃气灶 （美国）烤 箱 （美国）消毒柜 （美国）洗衣机 （美国）插 座（德国）35004000 元标准材料档次得到提高：石材全部选择天然进口进口设备的产地和数量变化：欧洲（德国）品牌的比重明显增加，与美国产品的现代简洁实用、庞大的生产规模相比，欧洲品牌往往给人一种经典、高雅、精致的古典气质，符合特殊人群想超凡脱俗的心态。n项目地址：长宁区镇宁路111号n占地面积：14500 M2n建筑面积：52
42、000 M2n容积率：3.6 绿化率：45%n主力户型：154、194、323n项目均价：36000元2n装修标准：35004000元n车位比：1n开发企业：汉荣房地产开发（上海）有限公司n销售代理：上海同策房产咨询股份有限公司n建筑设计：香港巴马丹拿国际公司n室内设计：大观国际空间设计n物业公司：上海高力国际物业服务有限公司n管理费：3.9元2月豪景苑豪景苑客厅、餐厅地 面进口大理石（或60*120玻化石）墙 面多乐士乳胶漆进户门门 扇钢木防火防盗门门 锁电子刷卡密码锁中央空调大金R410A新冷媒家用空调豪景苑卧 室地 面染白橡木实木复合地板墙 面多乐士乳胶漆豪景苑厨 房墙 面合资高级艺术面
43、砖地 面进口天然石材或玻化石橱 柜（德国）台 面人造石材龙 头（德国）水 槽（德国）消毒柜（意大利）热水器能率（国产）脱排油烟机（意大利）煤气灶（意大利）豪景苑卫生间墙 面进口大理石或玻化石地 面进口大理石台 面进口大理石地 暖美国电采暖吊 顶9.5厚防水石膏板卫浴设备台 盆（西班牙）龙 头（西班牙）坐便器（西班牙）浴 缸（西班牙）花 洒（西班牙）沐浴房国产品牌五金件国产品牌n项目地址：浦东新区东泰路200弄n占地面积：27659M2n建筑面积：96807 M2n容积率：3.5 绿化率：55%n主力户型：266599n项目均价：65000 元2n装修标准：35004000元n车位比：1.5n开
44、发企业：上海金磐房地产开发有限公司n建筑设计：现代建筑设计集团n物业公司：仲量联行物业管理有限公司n管理费：57元2月盛大金磐盛大金磐客厅&卧室内 墙高级乳胶漆地 板北美进口红橡木空调新风大金家用空调厨 房热水炉（德国）燃气灶（德国）抽油烟机（德国）烤 箱（德国）冰 箱（德国）橱 柜（德国）卫生间浴 缸洁具组合龙 头当代2000系列和系列（德国）洗衣、烘干一体机（德国）厨房电器（德国） 、（意大利）橱 柜（德国）、（德国）洁具组合（德国）、（西班牙）客厅墙、地面进口涂料、进口天然石材卧室墙、地面进口涂料、高级进口实木地板厨卫墙、地面合资高级艺术面砖、进口天然石材（或玻化石）物业服务2009.1
45、 5项目产品精装修建议激发豪宅购买欲目 的样板房设计要决实 现 豪宅样板房设计的趋势 豪宅样板房包装核心细节处理手法 豪宅样板房包装的身份设计 经典豪宅样板房设计模式 豪宅样板房设计的趋势1.亲近自然，人类灵魂的归属2.艺术化，对高雅音乐的向往3.智能化，科技进步的表现4.国际化，挡不住的趋势5.潮流化，把握时代的脉搏6.豪华化，永恒的话题 豪宅样板房包装核心细节处理手法1.包装切合主题2.充分利用每一个空间，角落3.样板房应给人一个真正“家”的感觉4.色调应强化销售气氛5.突破设计关键因素6.电梯与通道及楼梯的包装 豪宅样板房包装的身份设计1.人文服务体现身份2.设计细节体现身份3.气质个性体现身份 经典豪宅样板房设计模式1.现代都市模式2.古典风格模式3.现代极简主义模式4.人性化模式5.主题性模式梦 想新城品牌的强化新城竞争力的积蓄必 须提升知誉度 领衔市场更快发展更高利润梦 想精品战略经验积累必 须我们为实现新城梦想而努力。THE END谢 谢三月-2119:37:2619:3719:37三月-21三月-2119:3719:3719:37:26三月-21三月-2119:37:262021/3/3 19:37:26演讲完毕，谢谢观看！
