1、最终定位分析北海项目目录n简要客户分析n户型竞争分析n价格竞争分析n二次定位分析简要客户分析简要客户分析调研信息汇总简要客户分析调研信息汇总若将“一改二”计为两房，“二改三”计为三房，“三改四”计为四房，则得出最终比例如上图所示；简要客户分析客户需求信息汇总简要客户分析最低(紧凑型)需求汇总简要客户分析舒适型需求汇总简要客户分析客户群体定位分析购买用途购买用途来源来源年龄构成年龄构成年收入水平年收入水平需求户型需求户型可承受总价可承受总价比例比例度假度假+ +投资投资外地外地30-4530-45岁岁8-158-15万万舒适型一房舒适型一房舒适型两房舒适型两房40-5040-50万万10%10%
2、15%15%纯投资纯投资北海北海30-4530-45岁岁15-3015-30万万紧凑型两房紧凑型两房30-5030-50万万5%5%外地外地30-4530-45岁岁10-2010-20万万紧凑型一房紧凑型一房紧凑型两房紧凑型两房30-4030-40万万25%25%25%25%纯居住纯居住北海北海30-4030-40岁岁10-1510-15万万舒适型两房舒适型两房舒适型三房舒适型三房40-5040-50万万12%12%3%3%外地外地40-5040-50岁岁8-108-10万万舒适型一房舒适型一房舒适型两房舒适型两房40-4540-45万万2%2%3%3%根据客户调研分析，得出以下结论简要客户分
3、析客户需求定位分析根据客户调研分析，得出以下结论需求户型需求户型可承受总价可承受总价比例比例紧凑型一房紧凑型一房30-4030-40万万25%25%舒适型一房舒适型一房30-4530-45万万12%12%紧凑型两房紧凑型两房30-4530-45万万30%30%舒适型两房舒适型两房40-5040-50万万30%30%舒适型三房舒适型三房40-5040-50万万3%3%舒适型可做到多大空间？舒适型可做到多大空间？紧凑型可做到多大空间？紧凑型可做到多大空间？解决户型竞争分析户型竞争分析一房月光宝盒20一房779-33.66一房779-34.2一房户型竞争分析一房月光宝盒20一房779-55.06一房
4、户型竞争分析一房户型竞争分析一房n卧室：根据对比，除 “月光宝盒”外,“财富779 ” 的三个一房户型，就当前设计，均能满足客户的最低需求，并能同时满足客户的舒适性需求；n客厅：两个项目的设计，均能够满足客户的需求，且“月光宝盒”的设计，实用性更强；n整体设计：两个项目均能够满足居住的基本功能（客、卧、餐），其中，“月光宝盒”的户型设计，更加紧凑，其3.3米的户型开间，更多的减少了浪费空间，而“779”的户型设计，虽有较为舒适的3.6-4.05米的户型开间，但相对于实用性为主的一房户型，同时也带来了较多的浪费空间；n客户调研对比：根据对客户的调研，单纯追求实用性为上的纯投资客户，可就“月光宝盒
5、”的现有户型进行销售，同时通过相应的空间调整，可提升提升户型的合理性；而对于追求舒适性为上的居住型客户，可对“月光宝盒”的户型进行适当改造，略微提高户型面积，以达到舒适性的需求；户型竞争分析一房(实用型改造)n去掉阳台隔墙，使卧室开间达到3.3米；n去掉餐厅，同时将卫生间隔墙向右移动约0.4米，放大客厅空间；n将沙发及电视墙向右移动，至现有餐厅位置；n将现有衣柜旋转90，挪至现有沙发左侧、距离床约0.6米位置；n床头柜功能则可利用飘窗来承担；n通过空间调整，户型面积可保持不变，同时实用性更加增强；户型竞争分析一房(舒适型改造，单间变一房)n户型开间：由3.3米扩展为4.2米；n卫生间：宽度由1
6、.9米压缩至1.6米，长度由1.55米扩展为2.2米；n客厅：进深由3米，压缩为2.7米；n卧室：去掉飘窗，并向外延伸，形成3.2米2.5米院馆；n阳台：向外延伸1米，形成1米2.5米阳台；功能区原户型改良后开间3.34.2总进深6.56.8卫生间1.9*1.551.6*2.2客厅3.3*34.2*2.7卧室2.3*1.53.2*2.5阳台1*1.51*2.5套内2023.31建面2530赠送面积25.25实得套内2228.56实得建面2735.25赠送率10%22.5%户型竞争分析两房(含一改二)月光宝盒43两房月光宝盒45两房户型竞争分析两房(含一改二)779-55两房北海名座-53两房户
7、型竞争分析两房(含一改二)户型竞争分析两房(含一改二)n主卧：根据对比，“月光宝盒43”户型通过飘窗设计，可解决客户的最低及舒适性尺寸需求；“月光宝盒45”户型则附带了5.67的书房，且隔墙非剪力墙，实现“两房”户型中的超豪华主卧；“779”及“北海名座”的主卧，也可实现客户需求，但舒适性明显弱于“月光宝盒45”户型，与“月光宝盒43”户型相当；n次卧：该功能空间非客户重点关注空间，“月光宝盒43”户型通过封闭式阳台的赠送，可满足客户的最低需求；“月光宝盒45”户型同样通过封闭式阳台的赠送，实现了次卧的功能，但1.5米进深，则严重影响了居住；“779”及“北海名座”的次卧，同样满足了客户的最低
8、需求，同时具备了一定的舒适性；n客厅：“月光宝盒”户型的开间，均距离客户需求有一定差距，但相对的减少了大开间所带来的空间浪费，实用性较强；“779”及“北海名座”的客厅开间满足了客户的需求；n整体设计：“月光宝盒”户型设计，更偏重于卧室的舒适与整体的实用，且基本无浪费空间；“779”及“北海名座”的户型设计实用性偏低，但舒适性较高，不过，相对应的是，空间略大，总价相对偏高，性价比略低；n客户需求对比：“779”及“北海名座”在空间尺寸上，满足了客户的需求，但“779” 户型面积偏大，性价比极低，可不做参考；而“北海名座”户型整体较为平衡，若适当压缩餐厅及客厅面积，将整体户型面积压缩至50左右，
9、则可满足以居住型为主的客户需求；“月光宝盒45”户型功能齐全，通过一定的空间平衡，则可使各个功能分区具备更好的实用性，可满足以投资型为主的客户需求；同时，“月光宝盒45”户型通过改造，可获得相对于“北海名座”户型更好的舒适度，将能更好的迎合客户需求；户型竞争分析实用型两房(含一改二)n封闭阳台：进深由1.5米，扩展至2.5米，形成2.9米2.5米空间；n经改造，户型面积将增大1.5(建面1.9)，舒适度与实用性进一步增强；功能区原户型改良后次卧2.9*1.52.9*2.5套内4546.5建面5859.9赠送面积5.526.97实得套内50.5253.47实得建面63.5266.87赠送率12.
10、27%15%月光宝盒45两房户型竞争分析舒适型两房(含一改二)月光宝盒45两房n封闭阳台：进深由1.5米，扩展至2.5米，形成2.9米2.5米空间；n客厅：开间由3.2米，扩展至4.2米；n经改造后，户型面积将增大7.95(建面10.19),但更具舒适度;功能区原户型改良后次卧2.9*1.52.9*2.5客厅开间3.24.2套内4552.95建面5868.19赠送面积5.526.97实得套内50.5259.92实得建面63.5275.16赠送率12.27%13.16%户型竞争分析三房(含二改三)月光宝盒60二改三北海名座65.52二改三户型竞争分析三房(含二改三)月光宝盒64三房北海名座70三
11、房户型竞争分析三房(含二改三)户型竞争分析两房(含一改二)n主卧：根据对比，“月光宝盒”户型无法满足客户需求，空间过于狭窄，主卧部分功能无法同时满足；“北海名座”户型则通过飘窗的合理运用，使整个主卧拥有较强的舒适性；n次卧：该功能空间非客户重点关注空间，“月光宝盒”户型可满足客户最低尺寸需求；“北海名座”户型同样可满足客户最低尺寸需求，且更具舒适度；n客厅：“月光宝盒”户型通过压缩客厅空间来节约面积，但使得客厅舒适度被降低；“北海名座”户型则迎合了客户需求；n整体设计：“月光宝盒”户型设计，具备一定性价比，但舒适度明显不足；“北海名座”户型，特别是其89.47户型，实用性与舒适性兼备，只是由于
12、总价较高，而使得性价比下降，销售略显缓慢；n客户需求对比：“北海名座”在空间尺寸上，满足了客户的需求，特别是其89.47户型，但通过空间调整，可使面积与总价降低，同时提升其性价比；考虑到三房户型，主要针对纯自住型客户，其要求有更大的空间，故可根据该户型，进行调整；户型竞争分析三房(含二改三)北海名座70三房n可将原设计中，主卧部分设置为院馆，可使户型套内面积减少为65左右；n同时，将原主卧卫生间，划入次卧，保留原始户型的双卫设计；功能区原户型改良后套内7065建面89.4783赠送面积7.54512.545实得套内77.54577.545实得建面97.01595.545赠送率13.67%20%
13、户型竞争分析小结根据对关键户型的对比分析，可得出我们可做的具备空间竞争力的户型实得面积区间n减少空间浪费，减少过道及使用率不高的面积，在保证舒适性及实用性的前提下，提升户型的整体使用率；n多利用赠送空间，扩大户型使用空间，提高户型性价比；在拥有了具有竞争力的空间格局之后我们可以将价格做到什么样的水平才真正具备极强的竞争力呢? ?价格竞争分析n一房户型：直接竞争对手最低总价约为52.5万；n两房户型：直接竞争对手最低总价约为47.9万；n三房户型：直接竞争对手最低总价约为51.9万；价格竞争分析竞争对手价格n通过价格控制，可实现在北海的强劲竞争力价格竞争分析价格控制二次定位分析二次定位分析客户群
14、定位购买用途购买用途来源来源年龄构成年龄构成年收入水平年收入水平需求户型需求户型可承受总价可承受总价比例比例度假度假+ +投资投资外地外地30-4530-45岁岁8-158-15万万30-5030-50一房一房70-8070-80两房两房40-5040-50万万10%10%15%15%纯投资纯投资北海北海30-4530-45岁岁15-3015-30万万80-9080-90两房两房30-5030-50万万5%5%外地外地30-4530-45岁岁10-2010-20万万30-5030-50一房一房70-8070-80两房两房30-4030-40万万25%25%25%25%纯居住纯居住北海北海30-
15、4030-40岁岁10-1510-15万万70-8070-80两房两房90-11090-110三房三房40-5040-50万万12%12%3%3%外地外地40-5040-50岁岁8-108-10万万30-5030-50一房一房70-8070-80两房两房40-4540-45万万2%2%3%3%二次定位分析户型配比根据对关键户型的对比分析，对户型配比进行调整分析，得出以下结论二次定位分析价格竞争对比(总表)二次定位分析价格竞争对比(分表)一房户型：本案与竞争对手相比，将拥有极大的价格优势，不仅单价更低，同时，总价更是仅有对方的1/3；两房户型：本案与竞争对手相比，具有较大的竞争优势，同面积价格更
16、低，同时拥有更优的性价比；三房户型：本案与竞争对手相比，具有一定的竞争优势，同面积价格更低，且舒适度更强；二次定位分析户型参考(紧凑型一房)n去掉阳台隔墙，使卧室开间达到3.3米；n去掉餐厅，同时将卫生间隔墙向右移动约0.4米，放大客厅空间；n将沙发及电视墙向右移动，至现有餐厅位置；n将现有衣柜旋转90，挪至现有沙发左侧、距离床约0.6米位置；n床头柜功能则可利用飘窗来承担；n通过空间调整，户型面积可保持不变，同时实用性更加增强；二次定位分析户型参考(舒适型一房/单间变一房)n户型开间：由3.3米扩展为4.2米；n卫生间：宽度由1.9米压缩至1.6米，长度由1.55米扩展为2.2米；n客厅：进
17、深由3米，压缩为2.7米；n卧室：去掉飘窗，并向外延伸，形成3.2米2.5米院馆；n阳台：向外延伸1米，形成1米2.5米阳台；功能区原户型改良后开间3.34.2总进深6.56.8卫生间1.9*1.551.6*2.2客厅3.3*34.2*2.7卧室2.3*1.53.2*2.5阳台1*1.51*2.5套内2023.31建面2530赠送面积25.25实得套内2228.56实得建面2735.25赠送率10%22.5%二次定位分析户型参考(实用型两房)n封闭阳台：进深由1.5米，扩展至2.5米，形成2.9米2.5米空间；n经改造，户型面积将增大1.5(建面1.9)，舒适度与实用性进一步增强；功能区原户型
18、改良后次卧2.9*1.52.9*2.5套内4546.5建面5859.9赠送面积5.526.97实得套内50.5253.47实得建面63.5266.87赠送率12.27%15%二次定位分析户型参考(舒适型两房)n封闭阳台：进深由1.5米，扩展至2.5米，形成2.9米2.5米空间；n客厅：开间由3.2米，扩展至4.2米；n经改造后，户型面积将增大7.95(建面10.19),但更具舒适度;功能区原户型改良后次卧2.9*1.52.9*2.5客厅开间3.24.2套内4552.95建面5868.19赠送面积5.526.97实得套内50.5259.92实得建面63.5275.16赠送率12.27%13.16
19、%二次定位分析户型参考(两房变三房)n可将原设计中，主卧部分设置为院馆，可使户型套内面积减少为65左右；n同时，将原主卧卫生间，划入次卧，保留原始户型的双卫设计；功能区原户型改良后套内7065建面89.4783赠送面积7.54512.545实得套内77.54577.545实得建面97.01595.545赠送率13.67%20%9、静夜四无邻，荒居旧业贫。三月-21三月-21Saturday, March 27, 202110、雨中黄叶树，灯下白头人。14:19:2814:19:2814:193/27/2021 2:19:28 PM11、以我独沈久，愧君相见频。三月-2114:19:2814:1
20、9Mar-2127-Mar-2112、故人江海别，几度隔山川。14:19:2814:19:2814:19Saturday, March 27, 202113、乍见翻疑梦，相悲各问年。三月-21三月-2114:19:2814:19:28March 27, 202114、他乡生白发，旧国见青山。27 三月 20212:19:28 下午14:19:28三月-2115、比不了得就不比，得不到的就不要。三月 212:19 下午三月-2114:19March 27, 202116、行动出成果，工作出财富。2021/3/27 14:19:2814:19:2827 March 202117、做前，能够环视四周
21、；做时，你只能或者最好沿着以脚为起点的射线向前。2:19:28 下午2:19 下午14:19:28三月-219、没有失败，只有暂时停止成功！。三月-21三月-21Saturday, March 27, 202110、很多事情努力了未必有结果，但是不努力却什么改变也没有。14:19:2814:19:2814:193/27/2021 2:19:28 PM11、成功就是日复一日那一点点小小努力的积累。三月-2114:19:2814:19Mar-2127-Mar-2112、世间成事，不求其绝对圆满，留一份不足，可得无限完美。14:19:2814:19:2814:19Saturday, March 27
22、, 202113、不知香积寺，数里入云峰。三月-21三月-2114:19:2814:19:28March 27, 202114、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。27 三月 20212:19:28 下午14:19:28三月-2115、楚塞三湘接，荆门九派通。三月 212:19 下午三月-2114:19March 27, 202116、少年十五二十时，步行夺得胡马骑。2021/3/27 14:19:2814:19:2827 March 202117、空山新雨后，天气晚来秋。2:19:28 下午2:19 下午14:19:28三月-219、杨柳散和风，青山澹吾虑。三月-21三月-21S
23、aturday, March 27, 202110、阅读一切好书如同和过去最杰出的人谈话。14:19:2814:19:2814:193/27/2021 2:19:28 PM11、越是没有本领的就越加自命不凡。三月-2114:19:2814:19Mar-2127-Mar-2112、越是无能的人，越喜欢挑剔别人的错儿。14:19:2814:19:2814:19Saturday, March 27, 202113、知人者智，自知者明。胜人者有力，自胜者强。三月-21三月-2114:19:2814:19:28March 27, 202114、意志坚强的人能把世界放在手中像泥块一样任意揉捏。27 三月
24、20212:19:28 下午14:19:28三月-2115、最具挑战性的挑战莫过于提升自我。三月 212:19 下午三月-2114:19March 27, 202116、业余生活要有意义，不要越轨。2021/3/27 14:19:2814:19:2827 March 202117、一个人即使已登上顶峰，也仍要自强不息。2:19:28 下午2:19 下午14:19:28三月-21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blanditut cursus. 感谢您的下载观看专家告诉
