1、Page 1沈阳万盈置业造化项目市场及项目定位建议戴德梁行 Page 2目 录沈阳市宏观经济概况沈阳市房地产发展概况本项目及周边基本概况三环周边百万平米开发项目典型案例分析项目周边在售项目典型案例分析项目周边在售项目客群调查研究本项目SWOT分析本项目的市场突破本项目定位研究本项目营销推广建议梁行简介及项目组人员介绍4101925333843485468Page 3 这是一个建筑面积近百万平方米的超级大盘，她的建成将完成一次沈北区域的升级改造运动。 而更为重要的是，这次运动不仅将对城北区域传统的形象发起挑战，更意味着一种地产开发理念和全新生活方式的刷新和开始Page 4第一部分沈阳市宏观经济概
2、况Page 5城市概况n沈阳市是辽宁省的省会n东北地区最大的中心城市n全国重要的工业基地n国家级历史名城和旅游城市。n沈阳市全市总面积为12,980平方公里，其中市区面积3495平方公里n总人口达705.2万人，其中市区的人口是501.3万人，占71%沈阳Page 6n以沈阳为中心，半径150公里范围内，集中了以基础工业和加工工业为主的八个城市：钢都鞍山、煤都抚顺、煤铁之城本溪、煤电之城阜新、石油之城盘锦、轻纺之城丹东、化纤之城辽阳、粮食煤炭基地铁岭。这些工业基地的消费者均有巨大的消费潜力。n辐射人口达1,200万2717.8合320岭386.3本溪394阳457.51160鞍山2482.5沈
3、阳2006年沈阳市周城市GDP辐射范围Page 7沈北新区沈西工业走廊，规划总面积850平方公里，建设以先进装备制造业为主体的重化工业基地 大浑南地区，规划总面积1400平方公里，建设新城区、高新区、物流区 沈北新区，规划总面积1098平方公里 ，建设以农产品和食品加工业为主的国家级农产品加工基地及沈阳北部生态新城区 棋盘山风景区 ，规划总面积203平方公里，建设东北地区风景旅游度假胜地 金廊和银带，规划面积45平方公里 ，建设现代服务业聚集区和大都市形象展示区 东西南北中五大空间发展格局全力推进沈阳振兴Page 8资料来源：沈阳统计局05,000,00010,000,00015,000,00
4、020,000,00025,000,00030,000,0001998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 20062007年1-6月GDP （万元）02468101214161820增长率 （ % ）GDPGDP增长率近年来，沈阳的经济稳定、健康发展，经济总量不断扩大，国民经济保持较快增长，经济向好。1998-2007年6月国内GDP生产总值稳步增长，06年统计达到2483亿元，全国排名第19位 。1998-2007年6月城镇居民年人均可支配性收入及消费性支出亦稳步上升，06年统计为11651.4元 。Page 9n地铁一号线2005年11月18日开始施工。
5、n地铁二号线2006年11月18日开始施工。n沈阳地铁一号线、二号线周边项目普遍单价均与同区项目高出500-1000元/。直接拉近中心区与边缘区域的价格界限。随着地铁建设的推进，带动地铁周边地产项目开发。Page 10第二部分沈阳市房地产发展概况Page 111998年-2003年，房地产投资总额稳步上升，2004年以来增幅迅猛，2006年同比增长高达30.2%1998年-2007年6月份沈阳市房地产投资总额分析Page 121998年-2007年6月份沈阳市房屋施工面积及竣工面积分析2004年-2006年,沈阳市商品房施工面积快速增长，竣工面积始终保持在800-1200万之间,市场新增供应量
6、持续增高Page 131998年-2007年6月份沈阳市商品房销售面积与销售额分析自2002年以来，沈阳市销售面积增幅加大，2006年出现强劲增长，约1300万Page 142002至2007年上半年,沈阳商品房整体销售价格增长幅度平稳。1998年-2007年6月份沈阳市商品房成交均价分析Page 15n沈阳房地产市场较起步晚，但发展速度后来居上;n2005年，受国家宏观调控影响，市场发展速度有所减缓，市场渐趋理性，但整体仍呈平稳上升态势；n2005年后,国内其他城市知名开发商及外资开始集中进入沈阳地产市场，沈阳地产的开发模式由分散的小规模开发向成片开发、大盘运作模式转变速度加快，2007年起
7、，规模化开发成为沈阳地产主导；n受经济持续快速成长、城市外扩步伐加大、基础设施大力投入以及奥运足球分赛场等利好，沈阳房地产市场发展前景依然看好；n2007年起，受巨大市场放量的影响，价格增长速度在近一阶段受到一定抑制。梁行观点Page 16第三部分本项目及周边基本概况Page 17开发商：沈阳万盈置业有限公司项目地址：沈阳市于洪区造化镇总占地面积：约71.4万总建筑面积：约107万综合容积率：1.5其中首期开发：占地面积：12万建筑面积：14万容积率：约1.17本项目经济指标本项目Page 18项目周边主要市政及配套设施：1:实验中学分校（省重点中学）2:本项目3:荷兰村4:北三环5:黄河北大
8、街6:沈飞集团7:沈北新区1326457Page 19第四部分三环周边百万平米开发项目典型案例分析Page 20南三环阳光100开发商：阳光一百置业（辽 宁）开发有限公司开发规模：150万产品构成：集住宅、商业、酒 店、SOHO办公等 为一体的综合性居 住社区。价格水平：均价4500元/平 项目综述：充分运用得天独厚的水景资源打造景观内河，注重生活配套的充实完善。Page 21南三环理想新城开发商：沈阳穗港房地产投资开发有限公司开发规模：75万 产品构成：一期多层、小高层主力户型：80-120 价格水平：起价2900元/平方米 均价3900元/平方米 最高价4400元/平方米 项目综述：精装销
9、售，在销售前期，低价向东软公司定向团购，引入一批高素质居住人群，为日后销售打下良好的客户基础。Page 22北三环银亿万万城开发商：沈阳银亿房地产开发有限公司开发规模：150万产品构成：多层、小高层、花园洋房 价格水平：一期花园洋房 起价3000元/平 均价3500元/平 最高价4500元/平项目综述：三环以内，地铁物业。Page 23西三环喜地宏城开发商：辽宁百满房地产 开发有限公司开发规模：110万产品构成：多层价格水平：起价2180元/平项目综述：景观资源优越Page 24n沈阳市三环沿线，东南西北皆分布有百万平米的开发项目。其中城南及城北区域更为近期热点。n城南区域项目的产品组合较为丰
10、富，除住宅产品外，酒店、写字楼、商业等业态也有所涵盖，城市性较强，销售价格同比最高。n城北区域项目因传统因素影响，市场认知度较低，开发项目的产品类型较为单一，多为住宅性产品（附带少量社区商业配套），销售价格较低，销售周期较长。n从城北区域的项目分布来看，多集中于地铁沿线（三台子）、景观沿线（丁香湖）、道路沿线（三环），腹地发展较为滞后，市场认知度更为有限。梁行观点Page 25第五部分项目周边在售项目典型案例分析Page 26状园造化片区开发规模：5.3万产品构成：全多层主力户型：75、85两种价格水平：2100-2750元/平项目综述：紧邻实验中学，项目主题明确。德式风格建筑，设计较新颖，园
11、区安全设施较全面，物业费同区域中最高（0.8角）。两种户型，选择余地较小。Page 27柏林现代城造化片区开发规模：16万产品构成：多层、小高层主力户型：55-138 价格水平：起价2300元/平 均价2600元/平 最高价2780元/平项目综述：紧邻造化镇区，周边环境较嘈杂。户型面积分散，客群构成较为庞杂。Page 28阳光尚城道义片区开发规模：100万一期开发：12万产品构成：一期为多层、商业主力户型：90-120 价格水平：均价4250元/平项目综述：立面设计新颖独特， 产品品质较高；园区景观采用局部水景景观体系，景观质素得到一定提升。一期基本售罄，二期尚未开发。一期鸟瞰图Page 29
12、恒泰七彩阳光道义片区开发规模：约27万产品构成：多层、小高层、高层主力户型：77-122价格水平：多层均价3500元/平 小高层均价5480元/平项目综述：前期开发以中低档普通多层为主，尚有少量尾盘。目前在售为小高层产品，以跃层（5.4层高）为主要卖点，市场反应较为热烈。Page 30绿茵湖畔蒲河片区开发规模：54万产品构成：多层、小高层主力户型：50-85 价格水平：小高层均价2520元/平项目综述：一期开发五栋小高层及回迁用多层。Page 31万科魅力之城道义片区开发规模：16万产品构成：情景洋房、小高层主力户型：130-180 价格水平：均价约6000元/平项目综述：以“大院”为主题定位
13、，主打高端市场。计划于2007年10月推出。Page 32n项目周边为沈阳市小户型的主要成交区域之一，户均成交面积保持在90平方米以下。户均总价为25万元左右。n项目周边区域的住宅产品以普通多层为主，均价为2600-2800元/平左右。部分紧邻市政要道项目规划有小高层产品，且多采用复式户型设计（万科、七彩阳光）均价为5300-6000元/平左右。n同时，市场亦存在部分花园洋房及少量联派别墅等中高端产品。从万科四季花城及万科魅力之城的营销情况看，别墅产品面临市场接受度低，消化周期长的困境。而花园洋房及复式小高层的市场接受度则较高，去化率也较高。梁行观点Page 33第六部分项目周边在售项目客群调
14、查研究Page 34恒泰七彩阳光n年龄： 25-50岁n区域：于洪45%，皇姑区35%，其它区域20%n职业：厂矿职工、企业员工、个体业主、首次置业者、回迁户、白领、新婚者n消费心理：看重周边配套及区域地理位置（部分沈飞职工团购）n各类产品客户差异：各类产品中，高层以青年人群为主，总价不高，易接受Page 35阳光尚城 n年龄： 35-50岁n区域：于洪60%，皇姑区15%，其它（铁西）25%n职业：企业员工、公务员、医疗机构人员、私营业主、白领、教师 n消费心理：开发商实力、楼盘品质好、二次置业 n各类产品客户差异：120-140三室户型，以有稳定经济收入中青年人群为 主；87-115，以创
15、业阶段，以贷款方式购房人群为主 Page 36万科四季花城 n年龄： 25-40岁n区域：于洪20%，皇姑区30%，其它区域50%n职业：白领、企事业职员 、教师、公务员、私营业主、部队军官n消费心理：开发商品牌、产品品质n各类产品客户差异：以年轻白领客户群为主，定位为“沈阳城市白领聚集区”Page 37梁行观点根据调查，本区域客户具有如下特点：n年龄区间：在2565岁之间n区域分布：于洪区4555%，皇姑区3540%，其它区域（和平、沈河、铁西） 1520%n职业集中在：个体业主、企业职工、公务员、教师、医生n消费心理：项目区位（当地原住民有浓重的区域情结）、交通便利度、周边配套、居住环境、
16、物业管理、二室的中小户型等；价位适中，未来有升值潜力n目标客户群：周边原住民和各大企业职工居多；以中老年为主，青年为辅；新 婚、三口以上家庭。中低档产品客群主要以本区域为主，而高端产品的客群辐射面可以放大至整个沈阳市场Page 38第七部分本项目SWOT分析Page 39n规模优势：107万超大规模，在市政、生活、商业、公交配套等方面较易获得政府支持。同时，便于引进及实现先进的规划设计理念，打造高品质生活大社区；n交通优势：项目南侧紧邻北三环，通达性较好；n文脉优势：项目北侧紧邻辽宁省重点高中实验中学，教育氛围较高。优势分析Page 40n地域劣势：地处北三环以外，且无优越景观资源，区域认同度
17、及区域周边消费力有限；n环境劣势：地块目前尚为乡村小镇，路况即空气情况较差，地块周边新建小区数量有限且档次较低；n配套劣势：造化镇内有少量乡镇级生活配套设施，中高档教育、医疗卫生及商业配套设施极其匮乏。劣势分析WPage 41n国家着力振兴东北经济，沈阳房地产整体形势向好；n随着城市改造的具体实施，将拉动区域客户的购房需求；n随着人们日益追求生活品质及生活多样性，增加了对中高端住宅产品的市场需求。n沈北区域的教育经济及教育地产的发展尚未得到充分发展，为本项目的市场突破提供了难得机遇。机会分析OPage 42n就目前来看，沈北区域的经济发展速度尚不明确，联动区域房地产行业发展速度较为缓慢；n沈阳
18、市区“四面开花”的发展模式，导致市内中心客群四散分流，尤其受沈阳传统“北贫南富”思维影响，高端客户的认知度较低；n受沈阳市整体地产放量持续走高及项目周边多个大型开发项目同期启动的影响，导致住宅市场将持续供大于求，竞争激烈。威胁分析TPage 43第八部分本项目的市场突破Page 44贵司销售要求：n2008年末实现销售85%n一期均价4500元/平Page 45低价中低价中高价高价低端安居工程满足基本住房要求位置偏远配套匮乏中低端产品品质一般较为注重环境中高端产品有所创新园区环境优越生活配套完善高端景观资源优越路网交通便捷产品品质突出注重安全服务价格品质品质与价格互动关系：Page 46现 状
19、 难 点 突 破梁行观点三无产品形象突破（产品牌）市场突破（教育牌）两大核心突破点区域客群有限无地域优势无景观优势无配套优势三大难点价格敏感度大市场形象较差Page 47形象突破（产品牌）市场突破（教育牌）优化项目自身购物、医疗、娱乐等生活配套的设施建设向拉动区域房地产开发最高水准的项目看齐改造升级造化村至项目道路、增加项目至北三环交通出入口、修建项目专属道路开通社区巴士或争取市政公交线路延伸至项目与政府洽谈教育配套支持、引进省市重点学校、联合办学等梁行观点形成区域教育中心，争取更广范围的客户认同Page 48第九部分项目定位研究Page 49定位诠释：以产品品质为基础，打造沈北区域中高端精品
20、住宅项目以教育地产理念，打造拥有区域教育中心的教育大盘主题定位一座四处洋溢书香、花香、麦香的希望之城项目主题：Page 50客户定位区域性客户追求品质性客户教育拉动性客户追求生活方式性客户n此四种客户的区域覆盖面依次增强Page 51产品构成产品形态景观小高层产品特点+50%中端产品45%中高端产品5-6层花园洋房3-4层花园洋房联排别墅+5%商业集中式商业临街商铺空中叠院首层花园/大露台首层花园/大露台大院落大型卖场主题商街产品定位Page 52西式的、具有田园风情的南加州风格西班牙风格或风格建议Page 533500元/平5500元/平6000元/平注：本价格定位仅以当前市场状况及产品价值
21、为标准，未考虑通货膨胀、开发周期以及区域升值等相关因素。小高层多层低层联排商铺价格定位销售均价：Page 54第十部分 本项目营销推广建议Page 55 目：n 以快速、全、利回 金基n 打造目强高端形象n 在争目的分化影响下，利 利与目品牌双的目Page 56、多种 手段合使用；强 奏把控、升企品牌，提升目价、注重开拓外地市营销推广策略：Page 57、多种营销模式组合使用体验营销媒体营销事件营销渠道营销吸引公众眼球，放大现场感染力树立公众形象，提升品牌价值制造新闻关注，发掘潜在客户整合多方资源，融汇营销手段多管齐下，通过多渠道立体化信息传播，提升品牌价值，树立产品形象，最终实现有效销售。P
22、age 58、营销推广策略升华企业品牌，提升项目价值包装项目发展商品牌，提升企业影响力，增强市场对于本项目信心Page 59、营销推广策略注重开拓外地市场n确定外地目标客户潜在区域，列出路演清单n制作路演文件，成立路演小组，进行路演准备n实地路演Page 60目 手段:n 形象包装；n 推广通路合；n 事件 ；n 价格手段；n 促销手段；n 项目推广主题；n 项目创新设想；n 媒体选择与安排Page 61项目营销手段形象包装： n现场包装：树立形象围档；平整工地周边区域，形象出现；n销售接待中心：在项目地块处设销售接待中心，使之能够近距离体验项目进展；销售接待中心装修标准参照高级会所装修标准；
23、Page 62n销售物料：集概念与技术于一体的形象楼书：集动感与多维视角于一体,体现项目的TVC宣传片;n细节服务：物业管理前期介入：提供服务的同时,体现独到形体风格：项目营销手段形象包装： Page 63n户外媒体树立企业形象n报纸媒体广泛传递项目信息n专业杂志寻找特定目标客户群n D M直投针对性补充项目信息n事件营销聚集投资客户n非常通路挖掘人际资源项目营销手段推广通路组合：Page 64项目营销手段事件营销：n新闻发布会n销售中心剪彩n项目开工仪式n物业管理公司委托签约仪式n项目业主答谢酒会Page 65n价格手段：低开高走n促销手段：建立“万盈”会，有偿发放VIP卡放优惠给意向客户，
24、体现前期意向客户的尊崇感的同时，锁定项目意向客户。项目营销手段：Page 66本地媒体：如沈阳日、商晨/沈晚/沈阳晚志： 沈阳地广播：省台楼宇：分众媒外媒体广告牌：高速路入口、机前、金廊沿等位置的立柱及路牌档：目档与目周道旗/灯箱等中心：加强包装，体目形象其它渠道渠道：利用戴德梁行国内网源,合国家振北略,在国内主要城市目明会，大目影响，促目售；楼宇：于省内及北各主要城市写字楼及酒店分众网点播放目宣广告网媒体：如搜房，新浪房等媒体选择与安排： 本地市场推广 外埠市场推广Page 67项目营销推广周期：85%85%200820083 3 4 5 6 7 8 9 10 4 5 6 7 8 9 10
25、11 1211 12开工项目展示区收取订金开工项目展示区收取订金 开盘开盘50%50%蓄客期 热销期Page 68第十一部分选择戴德梁行Page 69戴德梁行为世界顶尖的国际物业顾问公司，业务遍及40个国家163个城市，在全球设有200间分公司，共有逾10,000名员工为大型跨国企业、金融机构、政府、发展商及投资者提供企业顾问、物业代理及买卖、估价、企业融资、物业管理及研究等一站式房地产服务。全球40个国家200个分支机构10000名专业人士公司简介Page 70戴德梁行成立于1784年，最早进入中国大陆的国际化的房地产专业服务公司，其专业能力及职业操守获得客户的普遍认可和赞誉。同时也是第一家
26、独资专业房地产顾问公司。经过多年拓展，公司业务现遍及北京、上海、深圳、广州、大连、青岛、天津、重庆、成都、杭州、武汉及西安等国内城市，是中国首家最具规模的国际房地产顾问公司。戴德梁行大连公司于1998年1月正式成立，公司业务主要负责整个东北及山东区域，业务发展迅速而稳定。目前大连公司拥有近300名员工，凭借着优良的专业知识、丰富的经验和人力资源及享有的卓越国际声誉，已为客户的上百个各种类型物业提供了完善优质的专业服务，深得客户信赖，同时在业界亦广获认同。戴德梁行将为贵公司项目配备经验丰富的专业管理团队及营销团队；公司其它专业部门也会提供服务支持，包括：写字楼部、商铺部、国际客户部、研究顾问部、
27、估价部。其它分公司协作，包括：北京、上海、广州、香港和国外各分公司。能够充分保障项目的服务需求。Page 71目海悦国大厦位置沈阳市和平区中山路83号建筑面48000平方米介集酒店式公寓、SOMO写字和大型公建于一体的中西融合型目；展商沈阳泰房屋开有限公司本行提供服独家售代理、全程 策划成功案例 ：（东三省及山东省）Page 72目沈阳五里河城位置五里河体育北建筑面620，000平方米介高档公寓及商公建展商沈阳中雁房投 展有限公司本行提供服市研究 、 策划、售、商策划、招商代理Page 73目南湖五金机工具交易中心位置和平区 三好街与文化路的交建筑面107181平方米介原南湖五金工具市是北最大
28、的五金工具交易中心，改造后的目是集 市(五金工具市、批市)、写字楼、公寓于一体的复合型目。展商沈阳嘉不 投有限公司本行提供服全程策划及独家售代理Page 74目希望大厦位置大中山路和五路交建筑面89，000平方米介地大市中心，地面以上40，外形宏，交通便利，是大市无可争的志性建筑，欲打造成大 写字楼目。展商大希望大厦有限公司本行提供服独家租代理、全程 策划及物管理服Page 75目期广B座位置位于大市南端星海湾区域建筑面107，739平方米介市政府重点工程、星海湾国金融商区的启工程、 目，是大市有史以来，也是北地区目前格最高、体面最大的建筑，是星海湾区域也是大市的志性建筑。展商中建工集有限公司
29、本行提供服全程 策划Page 76目沿海星海目（定名）位置位于大星海湾会展路建筑面300，000平方米介地大市星海湾，建筑面30余万平，共分两期开。目由住宅、SOHO、公寓、写字楼、酒店及商成的合性目。 展商宁宝城房地开有限公司 本行提供服全程 策划、市研究及目定位 服Page 77目星海旺座位置大市沙河口区中山路572号建筑面30,000平方米介1幢26高之高档商公寓，每建筑面 1000平方米。展商大 奇置有限公司本行提供服全程 策划Page 78目阳光数大厦位置大高新园区漫走廊建筑面34,000平方米介高新区园内一幢智能化的商大厦，新生代投型SOMO数商写字。展商大阳光数 有限公司本行提供
30、服全程 策划Page 79目名称清园位置中山区港湾街建筑面120000平方米介高档住宅展商大万众房屋开有限公司提供内容市 策划推广、售代理Page 80目嘉和园 位置大连市中山区鲁迅路19号 建筑面86，000平方米 介 目一、二期引了北地区模最大的家乐福超市，三期项目引进了世界建材市场排名第一位的百安居。展商嘉和房地产开发有限公司 本行提供服前期推广策划及销售代理服务 Page 81目中国广位置青市市南区香港中路建筑面88，000平方米介中国广由香港瑞安建和大 达集2006年4月共同投收 。目包括一高档写字楼 、两中小型精装城市公寓及三裙楼 。展商青中成 有限公司本行提供服全程 策划、独家售
31、代理及物管理服 Page 82目 国金融中心位置 青市李山路建筑面 108，000平方米介 目定集写字楼、高档公寓、 商与一体的合性目。展商 青万正通置有限公司本行提供服 全程 策划、独家售代理服 Page 83目哈尔都市景目位置哈尔市尚志大街建筑面43，000平方米；其中商面10，000平方米介目一幢高档公寓，下面四底；展商黑江省安房地开有限公司本行提供服商部分全程 策划、独家招商代理服Page 84成功案例 ：（北京、上海）富尔大厦（Full Tower）位处CBD核心总面积40,000平米戴德梁行为租赁独家代理Page 85光彩国中心（Glory China Centre）地 安街 口五
32、座写字楼面 180,000戴德梁行 公楼首席租代理及Page 86清华同方科技广场(Tsinghua Tongfang Hi-Tech Plaza)位处中关村科技园总面积约110,000平米戴德梁行为独家代理Page 87天科技大厦(Tianchuang Science Plaza)位中关村西区面 67,693平米戴德梁行独家代理Page 88京汇大厦（The Exchange Beijing）位处建国门外与东三环交接的CBD核心总面积40,000平米戴德梁行为独家代理光 安大厦 （Bright China Chang An Building）地建国内大街，1996年入住楼高19，面50,00
33、0平米开商光置有限公司戴德梁行独家售代理，入住前售出90%楼面Page 89恒基中心 （Henderson Center）地建国内大街，靠近北京火站，并与地相面280,000平米，包括写字楼、公寓、商、酒店开商香港恒基兆有限公司戴德梁行 合独家售代理中粮广场 （COSCO Plaza)地处建国门内大街两座写字楼面积60,000平米，商场面积60,000平米开发商为中粮集团戴德梁行为独家租赁代理Page 90目澳花园位置浦新区塘浦建路浦明路建筑面88000m2介和MACQUARIE行合在上海打造的第一个住宅目展商世界500强的澳大利AMP集本行提供服由我行独家 及代理。开6个月，一期243套已告
34、罄，二期540套于2001年9月开，2002上半年推出二期，本行在半年 内又迅速售完。Page 91目园林天下位置位于宁区中山公园西建筑面210000m2介上海的老牌开商新宁集在市区公园里开的高档住宅目展商上海宝宁房地开有限公司本行提供服我行行独家代理目 策划。2002年 合售代理。2002年11月底取得售，首期2003年年中售罄。售价均价10000元/m2。Page 92目静安景位置位于静安区常德路500号建筑面420000m2展商吉宝置国有限公司（新加坡）上海明峰置有限公司本行提供服本行受聘国内合代理和海外独家代理Page 93目漓江山水花园位置位于徐区吴路 路建筑面20000m2介划独立
35、墅、体墅、迭加墅共500余, 是徐区不可多得的都市墅。展商中房集下属中房置投开Page 94我行拥有丰富的本外埠项目经验，成功案例不在此一一列举。戴德梁行大连公司的主要业务范围，包含调研、营销策划、代理、投资、评估、物业管理等，其中代理工作主要侧重大型高档住宅社区、高端写字楼、商场、公寓的策划顾问及销售、招商代理等工作。我行拥有一支具有一线销售操盘经验的专业团队，目前拥有多个项目的成功操盘经验，范围遍及沈阳、大连、北京、青岛等地区。通过对本地市场与外埠市场的深刻而全面的了解，能更加有效的利用已积累的资源，结合各项目的经验优势扬长避短，为本项目奠定良好的基础。Page 95DTZ DTZ 曾服务
36、客户曾服务客户/ /机构机构Page 96n国内外的资源优势共享；n有一支精干的专业化队伍，充分了解本地市场情况，能够及时掌握市场动态及变化；n与政府保持良好的关系，丰富的人脉资源与成熟的客户群体等优势；信息渠道畅通、n 多元化；戴德梁行优势Page 97戴德梁行服务内容建议n提交整合营销策划报告n项目投资策划营销建议n项目规划设计策划营销建议n项目工程质量策划营销建议n项目形象策划营销建议n项目营销推广策划建议n销售阶段划分建议n品牌提升策略建议全程营销策划n硬件评估及配套建议n营销战略规划n市场推广n项目装修建议n项目招商相关建议n社区内商业区经营管理建议n商业布局及交通规划建议n专业平台
37、Page 98n组织和成立销售项目小组n销售中心布置建议n地盘现场布置建议n宣传工具配合n广告和宣传工具预算n检定所有推广工具独家销售代理n追踪目标客户n安排及跟进客户办理销售手续n提供客户一切项目数据及市场信息n定期检讨和调整销售策略n其它日常销售管理工作Page 99取 准： 策划服 ：万元整第一期：于定合同之日，由公司支付 策划服 之50%，即人民 拾伍万元整（￥250,000.00元)；第二期：于定合同至完成整合 告（不超三个月），公司支付剩余之策划服 ，即人民 拾伍万元整（￥250,000.00元)；售代理服 ：按合同成交金之1.5收取代理佣金。Page 100区域架构及服务示意图：
38、华北区总负责人雷志超北京公司雷志超总经理大连公司邹郁总经理天津公司许国峰总经理市场研究房地产评估物业发展顾问营销策划销售代理销售代理招商代理租赁、租户代理房地产投资顾问酒店管理及顾问酒店管理及顾问建筑顾问环球企业顾问设施与物业管理戴德梁行英国总部亚太区中国区Page 101服务方式：戴德梁行香港公司项目专案戴德梁行全程营销策划服务项目专责服务小组戴德梁行独家销售代理服务项目驻场销售经理意见及回馈意见及回馈定期会议现场巡视举行会议协调支持报告现场服务及报告配合支持報告支持監督戴德梁行大连公司戴德梁行上海、北京、天津公司支持监督报告支持Page 102专责顾问服务团队成员名单项目总协调人雷志超戴德
39、梁行华北区主管北京公司总经理香港理工大学建筑工程物业管理系学位，及美国Newport大学Total Quality Management专业MBA。香港屋宇协会会员、英国MIMBI屋宇维修管理协会会员。拥有二十余年物业管理经验及十余年大型综合类物业管理经验，以及大型物业管理企业经营运作经验。曾于多家外资、中外合资及合作性质的物业管理企业中担任高层管理职位。熟知北京及东北、华北地区的物业管理行业状况及市场情况，所负责过的北京及东北地区的知名物业总面积超过160万平方米。其中包括：北京盈科中心、国际企业大厦、恒基中心、理想国际大厦、华夏银行大厦、光彩国际中心、国航大厦、贡院六号、北辰澜桥花园别墅、
40、姜庄湖园林别墅等，东北地区的大连商业城、安盛购物广场、友好大厦、哈尔滨天兴罗斯福购物中心等。Page 103蔣尚礼Alan ChiangDTZ戴德梁行 董事 中国区 综合住宅服务 主管澳大利亚La Trobe University 榮譽學士香港中文大學文憑香港地产學会 資深会员香港地产行政學会 会员1981 年起從事房地产顧问, 策划代理及行政管理工作, 具備香港, 倫敦, 新加坡及中国大陸之丰富工作经验.Page 104邹郁戴德梁行董事大连公司总经理管理学硕士、工学学士（建筑工程专业），工商管理高级证书，中国物业管理经理证书。从1985年开始先后在中国、大陆、香港、新加坡、澳大利亚及新西兰等
41、地为多家大型发展商从事房地产开发的工作。工作经验包括前期可行性研究、规划设计、工程施工管理、市场推广营销、及物业管理等。具有丰富的中国和国际房地产开发理论及实践经验1998年加入戴德梁行，曾在中国大陆广州、天津、东北地区直接参与或负责数十个高档物业的市场调研，营销策划，招商及销售代理，和物业管理工作。现任戴德梁行大连公司总经理。大连服务团队Page 105周捷戴德梁行助理董事华北区综合住宅部区域主管毕业于广州大学企业管理专业，加入戴德梁行前就职于广州凌峻房地产策划公司，任项目经理、营销总监。作为项目策划、销售负责人，主要负责的项目包括：广州瑞华大厦、天鹅花园、佛山建裕大厦；青岛府苑名都；大连海
42、昌欣城、海昌名城、中银大厦等项目，熟悉房地产市场，特别是广州、东北三省以及山东省等地的房地产市场了解各种形态房地产运作流程，具有丰富的操盘实践经验。Page 106苗屹高级经理华北区综合住宅部国际贸易本科毕业，加入戴德梁行前就职于大连神州众益集团，任经营部、策划部经理。作为项目的策划、销售负责人，主要负责的项目包括：大连青云林海、青云映山、众益阳光海岸、沈阳南湖机电城等。并参与亿达成都项目、亿达国际新城、沈阳悦海大厦等项目的前期市场调研、全程营销策划及销售代理，对房地产项目的全程运作有着丰富的实战经验。Page 107耿智高级策划师华北区综合住宅部毕业于辽宁广播大学，加入戴德梁行前曾在多家房屋
43、开发公司任策划经理、销售经理。主要负责的项目包括：沈阳中雁五里河城项目、悦海国际大厦项目、财富中心、腾龙国际公寓、诗波特生活园、力天江南春城等项目，实践经验丰富。现任职戴德梁行华北区综合住宅部高级策划师。Page 108 蔡文静 高策划北区合住宅部 大大学美系学士学位，2001年入房地行，先后多家全国知名广告公司服。2004-2006年曾工作于深圳，涉及全国多城市地目，在住宅、写字楼、商等多种型的目广告策划方面累了丰富。 服的目有：大金色阳光家园、大香榭里街区、大加州洋房、吉林万达江畔人家、春北星河湾商广、武金物广、深圳代都会尚街、汕光阳光海岸、惠州美地花园城、莞世城国公、温州方明珠城、川恒家
44、居城、桂林九里香堤、州方世、湛江雍景城、海口海岸水城等。 任戴德梁行北区合住宅部高策划。Page 109曹乐 销售经理华北区综合住宅部毕业于首都经济贸易大学经贸系国际贸易专业，加入戴德梁行前曾在多家房地产公司担任销售主管、销售经理。主要负责项目包括北京新新公寓、新新家园；沈阳五里河家园、丽阳国际商务大厦、中雁五里河城；青岛中环国际等项目，销售经验丰富。现任职戴德梁行华北区综合住宅部项目销售经理Page 110杨国宏高级经理华北区综合住宅部毕业于英国埃奇维尔管理学院，加入戴德梁行前就职于北京华润集团，负责华润集团商业地产专案。作为项目策划、销售负责人，主要负责的项目包括：北京现代盛世大厦、北京华
45、贸中心写字楼、北京华润大厦等项目，目前在做项目大连希望大厦，熟悉房地产市场，特别是写字楼等商业地产项目的运作、开发、经营管理，具有丰富的操盘实践经验。Page 111戴健项目经理华北区综合住宅部自1999年开始涉足房地产行业，先后为多家大型发展商及经纪代理公司从事房地产工作。工作经验包括项目前期策划定位、设计规划、销售推广、案场管理及客户服务等。比较熟悉住宅、写字楼及商业等多种类型的项目开发运行规律，掌握与房地产营销相关的法律、法规及金融知识。具有丰富的实际操盘经验。曾负责的项目有：北京九台庄园（合木山庄）别墅、金色假日酒店式公寓、中信国安第一城公寓、元泰国际大厦 5A级商务写字楼、资尚财富公
46、寓、延庆国际会展公寓、靠山居艺墅 别墅、沿海集团星海项目。 Page 112秦举绘项目经理华北区综合住宅部毕业于东北大学管理工程系。1996年加入地产行业，熟悉地产项目策划及销售。先后操盘住宅、公寓、写字间等项目，熟悉产品策划、销售推广、现场管理及后期服务等各环节工作，具有丰富的实战经验。特别熟悉大连写字间市场及写字间楼盘的运作及管理。曾负责项目：商都花园、锦联大厦、世贸大厦、金和苑、希望大厦。Page 113白玉项目经理华北区综合住宅部1999年进入房地产行业，加入戴德梁行前就职于多家房地产开发公司、房地产顾问公、传媒运营公司；任营销总监、副总经理、总经理。曾负责过的项目：大连富鸿花园、天兴
47、花园I、II、III期、天兴新家园、中盈家园、亲亲家园、锦绣锦城园、大连尚方中盈大厦等专案的前期调研、策划、销售等服务。具有丰富房地产公司管理经验及现场操盘经验。Page 114 后 目北区合住宅部中国人民大学房地 管理 ，学学士，深房地 理人，从十年来,累了丰富的目运作和管理。 参与运作的目包括青园、青悦海豪庭、沈阳新国山庄、春城国花园、秦皇碧水庭、秦皇金街、聊城塔商城、威海城市广等十余个不同型的目；依托扎的知和丰富的目运作，目具有良好的全程策划和筹能力。 任戴德梁行北区合住宅部目 。Page 115张婕项目经理华北区综合住宅部青岛大学文学士学位。作为职业经理人，曾先后在深圳、沈阳、西安、南
48、京、大连、青岛等地区参与诸多全程策划研究和现场管理工作。负责的主要项目：深圳时尚名居、西安金水大厦、西安丰景嘉苑、沈阳华新国际锦绣山庄、沈阳中雁五里河城、南京明月港湾、大连星海旺座、青岛维多利亚专案等；擅长撰写专业地产研究报告，同时具有丰富的现场管理工作实践经验。Page 116唐旻高级策划师华北区综合住宅部北方交大社会关系学学士学位、工业与民用建筑专业毕业。1998年进入房地产行业，坚持以“市场需求为导向，产品理念为基础”理论的产品策划理念，在区域各类产品发展历程及趋势上均有较为深入的研究。在项目操作手法上，习惯以产品在细分化市场中的创新卖点作为追求，并在房地产开发全案上均有较为成熟的理论及
49、实践经验。主持策划代理项目：北京昌平龙城花园II期全案北京金融街四季商城金树街全案北京顺义华达庄园全案北京顺义枫桥别墅北京团结湖伯爵中心北京CBD元泰国际大厦使馆区老番街商业II期广州越秀嘉信国际酒店天津和平圆成国际大参与策划代理项目：北京朝阳朝阳园III期中信国安第一城产权酒店北京延庆原乡美利坚别墅北京延庆金色假日产权酒店秦皇岛苏州城广州天河阳光广场成都汇龙湾商业广场Page 117 魏巍 高策划北区合住宅部 五年房地行工作，注册高商策划，加入戴德梁行前就于多家房地开公司，任策划理、策划。 作目策划人，主要的目包括：大中大厦、大富源大厦、大逸彩城；大北京街改造目；青中国大厦、烟台白石新城、丹
50、金海宝山新城等目，熟悉房地市，特是北三省以及山省等地的房地市，具有丰富的房地目策划。 任戴德梁行北区合住宅部大公司高策划。Page 118 宁 市主任北区合住宅部 于大大学管理； 自2002年加入戴德梁行大公司，熟悉北三省及山省的房地市情况。 曾参与大夏威夷港湾、嘉和园、逸彩园、阳光数大厦、希望大厦、期广、沿海星海目等；沈阳潮流天地、五里河城、海悦国大厦、南湖机城；哈尔都市景目；烟台白石新城等目的前期研、策划与 售、招商及管理工作. 多年的房地工作，熟悉目售及招商流程，践丰富。Page 119王德亮市主任北区合住宅部宁大学企管理，中国建部物管理企理曾就于香格里拉酒店有限公司、香港威酒店管理公司
