1、1消费档次逐渐提升，与周边物业及人群形成呼应目标消费客群逐渐趋于年轻化区域主要目标客群年龄层次零售服装单价（元/件）餐饮类客单价（元/人）25-30岁150-20050-10018-25岁80-10025-50总体定位2A区都会水广场都会广场，NaturalTown的商业和生活中心。透过仿佛漂浮在小溪上浮萍般的大玻璃窗，眺望绿荫掩映中的都会广场，现代而贴近自然的生活似乎近在咫尺，而热闹的广场也点缀着这座城市的人文风景。看着玻璃窗外现代而又时尚的南京，品一口Starbucks咖啡，听一个属于这座城市的历史故事，尽情享受属于这座城市的现代繁华。总体定位3B区时尚星光大道时尚大道，Natural T
2、own的时尚名品街区。在时尚大道，在最集中的区域阅读时尚最新的潮流，感受高品质的享受。穿梭在知名的品牌之中，仰望头顶的点点星光，仿若步行在星光大道，在时尚大道让你不忍错过任何精彩的角落。 总体定位4C区活力耀动社区活力社区，Natural Town的年轻潮流社区。活力社区是年轻人相约聚会的地点，在广场的座椅上等待相约的朋友。金属光感、现代科技，完全贴合年轻人的现代潮流消费需求。足够的展示空间，充分的潮流个性展示，所有新奇刺激或是吃喝玩乐的点子，都可以在这块现代活力空间里发扬光大。总体定位5D区缤纷花园集市缤纷集市，Natural Town的宝藏集市。无论你是小资还是学生，走过落叶缤纷下的神秘花
3、园，在缤纷集市浪漫的气息中踱步，总有淡淡的发掘宝藏的冲动。总体定位6项目总体业态比例分析u通过餐饮业业态的引入，带动项目人流客流的丰富性，有效延长客流消费逗留时间；u引入主力店，提升项目整体品牌号召力和知名度，确保项目整体形象；u选择高租金回报率的商户以确保项目整体收益最大化。7餐饮业态对于整体项目的意义u 本案餐饮业态比例占16%左右，将集中设置在A、C区域，并在B、D区域设置轻餐饮品、甜品小食等进行餐饮业态的穿插，保证整个项目餐饮业态的连贯性。u 优势：餐饮业态的引入将有效的增加项目消费人流，丰富客流的多样性。餐饮业态将有效延长消费人流逗留本案的时间。丰富地下商业业态种类，提升项目号召力和
4、知名度。u 劣势：餐饮业态的工程技术条件提高项目投资成本。相对而言，餐饮业态的承租能力有限。项目餐饮业态比例分析8业态组合方案-A区A区作为重中之重，是展现本项目品牌形象及档次的最佳区域，可以预见，开业后A区必将成为： 最具生命力、竞争力，商业价值最大的区域； 标志性、昭示性、形象最好的所在； 品牌入驻情况最佳的部分； 具备自成体系（包括业态和设备配置）的完善功能 目标消费者群体、消费档次相对较高、年龄跨度最大（年轻人、白领、家庭）的集会空间 在经营中可以充分结合地面广场和地下的商业的互动的场所 南京的地标性建筑区域关键词：时尚、现代、地标9序号现状人流导入点分析未来人流导入点分析1青少年宫方
5、面平时人流不大，多为往湖南路方向流动。周末时有大量学生及家长在少年宫参加培训班04、05地块根据04、05规划有酒店式公寓和办公楼物业，通过地下二层的联通，其酒店、办公消费人群将很大可能分流至本项目中。由于该项目消费人流导入量有限，且开发时间晚于本案，规划内容仍无最终确认，故对本案的人流影响不会很大。2湖南路方向消费人流密集区，北边人流大于南边人流，双休日人流远大于工作日人流。消费者消费能力相对较高，办公人群集中。周边办公、酒店物业未来办公、酒店物业的放量供应，大大增加了这部分中高档消费档次的消费客群。3西流湾公园方向白天主要为老年人为主，人流较多出现在中午以及傍晚时间，工作日人流较少。业态组
6、合方案-A区地面10B1：序号现状人流导入点分析未来人流导入点分析1青少年宫方面年轻消费群消费能力有限，消费意愿较强，B1的饮品轻食和服饰店将会吸引他们。地铁五号线地铁人群由B2导入，可能在B2形成一定的分流，但B1主力商户的吸引将大大增加有地铁带来的消费人流。2湖南路方向B1的主力消费群来源，由地面导入的消费人群将非常之多。周边办公、酒店物业地面的办公酒店人群受到B1商业业态的丰富性和时尚元素的吸引，导入本案消费。3西流湾公园方向吸引年轻的再次约会的消费群导入地下，使本案成为新的约会聚集场所。04-05由地面导入地下的有一定消费能力的办公、酒店商务消费者将增加。业态组合方案-A区11B2：序
7、号现状人流导入点分析未来人流导入点分析1青少年宫方面年轻消费群消费能力有限，消费意愿较强，B2的特色餐饮的新鲜感将吸引他们。地铁五号线地铁五号线与B2连通，大大增加流动人群，吸引流动人流进入本案消费。2湖南路方向年轻消费人群聚集场所，受到B2目的性较强的几个业态的吸引导入B2。周边办公、酒店物业B2的特色餐饮、服饰旗舰店将吸引周边商务人群的目的性消费而导入本案B2。3西流湾公园方向吸引年轻的再次约会的消费群导入地下，使本案成为新的约会聚集场所。04-05由地面导入地下的有一定消费能力的办公、酒店商务消费者将增加。业态组合方案-A区12戴德梁行意见：根据地面人流分析，可以发现地下人流的重要来源来
8、自于湖南路方向地面人流的导入。未来导入人流的重点将侧重于周边办公及酒店的消费人群，消费群体主要为年轻的追求时尚的消费群和有一定消费能力的白领商务人群。针对人群聚集的不同来源，在入口广场的设计上进行标志性建筑的建造和景观小品的特色处理来迎合年轻消费群体的消费感觉，也为他们营造新的标志性的约会地点。在垂直动线的安排上应考虑手扶电梯的方位与地面人流集聚点位置保持平行的方向，使上下人流具备可视效果。直达电梯可考虑部分直达B2与餐饮、超市互动，吸引人流导入地下。在商铺内部的动线安排中应考虑到大型租户内部打通的情况，保证外部垂直动线和内部垂直动线的统一互动。业态组合方案-A区13业态可行性分析服饰旗舰店：
9、中高档品牌服饰旗舰店（如H&M、UNIQLO）目前尚未进入湖南路。通过与该类商家的初步接触，主要原因在于目前湖南路尚无与该类商户形象符合的物业。本项目的建成，特别是A区品质感的凸显，将有效解决上述问题。该类业态的引入将与湖南路现有业态形成有效错位、避开同质化竞争，提升本项目乃至湖南路商圈的整体形象。特色主力店：特色专业主力店形式的商业（如SEPHORA、SASA）目前在南京为数不多，该类商户的引入将补充湖南路商圈业态的空白点，是本项目独特的亮点。经前期市场调研，湖南路未来办公人数将达到43648人，办公人数的大量涌现（其中包含大量白领女性）将吸引该类业态的入驻。精品超市：A段周边现有北京华联中
10、档超市。精品超市（如：联华超级生活、OLE）的概念将打破当地消费者原有的廉价概念，将超市精品化。精品超市的进驻，既满足周边中高档社区居民（狮子桥至山西潞区域）的消费需求，又给本项目带来大量人流，是与现有市场的错位，也是产品定位的提升。业态组合方案-A区14业态可行性分析品牌饮品、轻食：追求饮品、轻食的品牌性，丰富区域业态，与上述业态形成互动，提升整体档次，满足周边办公消费群体的需求。餐饮业态：A区餐饮的引入应考虑到与周边的现有餐饮业态的错位，并做到与项目地C段餐饮区域的提升。现有周边餐饮以中餐为主，针对本案主力消费群体为年轻消费一族，追求新鲜的消费感觉，A区的餐饮可引入一些中型特色餐饮（如蕉叶
11、咖喱屋、茶餐厅等）来吸引这部分消费者，同时也与周边的餐饮产生差异性错位。由于A段地理位置的优势，有较好的展示面，适合发展具备一定消费水平的餐饮业态，恰与C区的美食广场定位进行了呼应和提升。业态组合方案-A区15适合发展业态l 服饰旗舰店l 特色主力店l 轻餐饮l 化妆品零售l 精品家饰l 品牌餐饮B1一般规模（m2）商户数量服饰旗舰店800-15002特色主力店200-3002-3化妆品零售300-4001精品家饰1000-12001咖啡/饮品、轻食100-3003-4 B2服饰旗舰店400-10003-4特色主力店200-3002-3品牌餐饮300-15002-3业态组合方案-A区方案一此方
12、案着重于在A区引入品牌餐饮，借此吸引人气，同时与C区形成错位呼应，使整个方案更为平衡16B1B2服饰旗舰店特色主力店轻餐饮业态组合方案-A区NOVO ConceptNOVO ConceptH&M屈臣氏Sephora蒂凡尼UNI QLO 古典玫瑰园Simply Life许留山星巴克广州蕉叶汉堡王Papa JonesI.T.贝纳通Swatch琉璃工房化妆品专卖店精品家饰品牌餐饮17适合发展业态l 服饰旗舰店l 特色主力店l 轻餐饮l 化妆品零售l 精品家饰l 品牌餐饮l 精品超市B1一般规模（m2）商户数量服饰旗舰店800-15002特色主力店200-3002-3化妆品零售300-4001精品家饰
13、1000-12001品牌餐饮300-4002-3咖啡/饮品、轻食100-3002-3 B2服饰旗舰店400-10003-4特色主力店200-3002-3品牌餐饮300-4002-3精品超市1500-20001业态组合方案-A区方案二此方案着重于在A区引入精品超市，突出A区的完整生活概念，同时借助超市对周边人群的聚集力打造稳定的客户群，18B1B2服饰旗舰店特色主力店轻餐饮化妆品专卖店业态组合方案-A区NOVO ConceptNOVO ConceptH&M屈臣氏SephoraPapa JonesUNI QLO 汉堡王Simply Life许留山星巴克联华生活馆新旺茶餐厅衡山小馆I.T.贝纳通Sw
14、atch琉璃工房精品家饰品牌餐饮精品超市19业态组合方案-A区业态组合方案总结 方案一以引入品牌餐饮为重点。通过周边相对缺乏的品牌餐饮吸引人气，并提升区域的消费形象和消费感觉，同时与C区形成错位呼应，使整个方案更为平衡。 方案二以引入精品超市为重点。突出A区的完整生活概念，同时借助超市对周边人群的聚集力，形成本区域造稳定的客户群。 区域内服饰旗舰店与特色主力店的引入，一方面提升本区域的租金收益水平，另一方面利于树立项目鲜明的档次定位和市场形象。 主要优点 方案一餐饮类项目会增加项目投资。 方案二精品超市相对承租能力较低。 项目发展初期，由于湖南路区域整体尚未形成高档商业的整体氛围，知名品牌进驻
15、地下商业所愿承担的租金水平较低，且未来租赁合同的要求较为苛刻，未来调整难度大。 主要缺点建议项目发展初期，应以一至两家主力商户为突破口，在租赁条件上给予相当的优惠，保证其入驻能为本项目带来稳定的客流，未来跟据项目发展情况将此区域打造为品牌时尚基地。20主力铺位的划分原则主要把握以下几大要求：l 商铺门面宽度应大于3米，确保展示面的宽度和通透。l 商铺展示面与主通道之间的联通。l 商铺分割应尽量保证内部格局的方正，尤其对于餐饮业态，应确保其大于10米的进深要求，方便内部摆位。l 建筑上使用大柱网设计，柱距应控制在8米以上。l 餐饮部分的层高不低于4米，非餐饮类业态商铺最小的净高应高于2.5米。l
16、 对大型主力商户预留商铺内部垂直交通设施位置，方便内部打通。l 在示意作为超市或特色餐饮的区域，应考虑在管线铺设时即考虑未来可能作为餐饮用途，保证转变的灵活性。业态组合方案-A区21产品种类服装，内衣，饰品，化妆，护肤品价格定位人均消费约人民币300元品牌介绍1947年诞生在瑞典的H&M以其时尚的设计风格和平民的消费价格在欧洲广受欢迎。H&M将流行、品质及价格三合一，并采取积极扩张政策成为了欧洲最大的服饰零售商之一。业态经营品牌面积m2日均客流量经营理念主力消费群体H&M1500-3000500-800Fashionandqualityatthebestprice追求时尚的年轻消费群体可执行目
17、标商家名单及分析-A区22产品种类休闲服装价格定位人均消费约人民币100元品牌介绍本部设在日本东京，是日本最大的休闲服生产零售商，目前在日本、英国、中国、韩国、香港、美国拥有直营连锁店700余间，公司以超越职业、超越学历、超越性别、超越年龄为理念，经营任何人何时何地都能穿着的高品质、好价格的UNIQLO品牌休闲服。 业态经营品牌面积m2日均客流量经营理念主力消费群体UNIQLO1000-2000800-1000FASTRETAILING 追求时尚的年轻消费群体可执行目标商家名单及分析-A区23产品种类男、女化妆品价格定位人均消费约人民币200元品牌介绍隶属全球第一奢华品牌公司LVMH路易酩轩集
18、团，在欧洲设有420家连锁店，其中在法国的183家；在北美，有美国的95家连锁店，并发展到了加拿大市场。SEPHORA（丝芙兰）始终处于美容领域的顶峰，是全球最具美容权威和最有创新意识的护肤美容化妆品连锁店。业态经营品牌面积m2日均客流量主力消费群体SEPHORA300-500300-600消费群体S E P H O R A可执行目标商家名单及分析-A区24联华超级生活馆产品种类男、女化妆品价格定位人均消费约人民币200元品牌介绍位于港汇广场地下一层的联华超级生活馆，引入国际时尚元素，在硬、软件尽力展现着以人为本的准则，使年轻消费者更认可这种模式，进口商品在超市的商品结构中占有很大比例。业态经
19、营品牌面积m2主力消费群体联华超级生活馆80025-35岁可执行目标商家名单及分析-A区25产品种类厨房用品、餐具、餐布、室内装饰品以及灯具等价格定位由不同产品而定品牌介绍“SimplyLife旗舰店将为追求高品质生活的人们提供更大选择面的产品，”Lim指的是新的品牌家具系列。有些物件会让你想起上个世纪30年代老上海的装修艺术，有的明代风格的家具与现代城市的炫目融合在一起则具有了一种超现代感，还有刻有诗句的巨石所做的餐桌，以及许多不同类型材质和感觉的大沙发.业态经营品牌面积m2主力客群SIMPLELIFE1500左右25-40岁消费群Simple Life可执行目标商家名单及分析-A区26酒吧
20、街充分利用地面 广场空间，设置以玻璃结构为主的酒吧街，营造都会的浪漫气氛可执行目标商家名单及分析-A区27主题活动一：节日庆典举办各类节假日大型庆祝活动，歌迷会、签名会的主会场主题活动二：时尚发布T台时尚品牌新货发布会、新签约商户开业庆典主题活动三：现场SHOW周末演唱会、现场个人SHOW吸引消费者策略分析28l “错位”入口广场结合地标性建筑的设计，创造了地下非地下的消费感觉。l “补充”开放式的商铺既保证了视觉空间，又获得了商业面积，同时对人流动线进行了有效的引导。l “提升”全新商户的组合，南京消费新地标，主力店的存在使本区域成为了聚集人流的中心。吸引消费者策略分析29B区作为整个项目的
21、咽喉区域，将打造成为： A段展现品牌形象，创建商业价值的延续； 是整个项目中档次定位和商业形象仅次于A段的区域； 入驻品牌化商户占据较大比重，具备一定租金承付能力； 打破传统单一零售消费概念，将休闲与购物有机结合的区域，打造与众不同的消费感觉； 目标消费群体以有一定消费能力的年轻消费者（白领女性）为主、消费档次相对较高区域； 街的形状，每隔40-50米进行节点划分，降低购物疲劳影响； 建筑设计独具特色，人流动线变化有秩，让消费者忘记疲劳，享受购物； 商铺的划分方案迎合主力商户的要求又适合不同经营方式的划分，主力铺位建筑面积在100平方米 左右。区域关键词：时尚、精品业态组合方案-B区30序号现
22、状人流导入点分析未来人流导入点分析1湖南路北向B段地面人流湖南路以北多于湖南路以南，人流高峰出现在周末时间及傍晚时分。消费人群性别特征女性多于男性，消费能力特征由于南部部分档次较低商业的影响，北略高于南。04、05地块04-05地块规划有酒店式公寓和办公楼物业，这部分消费人群导入湖南路消费的可能性较大。商业部分04、05的消费人流因湖南路传统商圈的影响，将会被本案分流。2湖南路南向B段地面人流南向小于北向，主要由于两大原因：人行路幅宽度小于北向，且有数个档次较低的小型地下商业阻隔了消费连贯性。周边办公、酒店物业未来办公、酒店物业的放量供应，大大增加了这部分中高档消费档次的消费客群。业态组合方案
23、-B区地面31B1：序号现状人流导入点分析未来人流导入点分析1A区导入消费能力较高的年龄跨度较大的消费群体，由于A区聚集消费人气，通过AB交接处建筑设计引导和B段本身商业吸引力将这部分消费者导入B区。04-0504-05的商务、白领消费客群的特性决定了B段精品商业对她们的绝对吸引力，并通过地面和B2向B1导入。2地面导入地面消费人群特征消费档次较高，B段的时尚精品对其吸引较大，消费者通过B区地面主要出入口直接进入B1。3B2层导入直接导入B2的垂直交通设置使人流在B2消费后进入B1；商户内部打通形成复式商铺，让人流在消费中在B1、B2间交通。4C区导入消费人流可通过C段目的性消费业态吸引直接进
24、入C段消费后导入B段或由D段进入，消费过程中通过C段的引导导入B段。业态组合方案-B区32B2：序号现状人流导入点分析未来人流导入点分析1A区导入消费能力较高的年龄跨度较大的消费群体，通过AB交接处建筑的引导和B段本身商业的吸引力导入人流。04-0504-05的商务、白领消费客群的特性决定了B段精品商业对她们的绝对吸引力，通过B2直接导入。2地面导入地面消费人群特征消费档次较高，通过由地面直接通向B2的垂直交通设置进入B2。地铁五号线主要通过B2导入本案A区分流至B段。3B1层导入内部打通的复式商铺引导人流由B1向B2导入。4C区导入消费人流可通过C段目的性消费业态吸引直接进入C段消费后导入B
25、段或由D段进入，消费过程中通过C段的引导导入B段。业态组合方案-B区33戴德梁行意见：B段消费人流主要特征表现为：由地面导入A区域消费人流向B段的输送以及地面湖南路B段区域几大主要节点出入口下送人流。未来导入该区域的消费人流主要为周边办公及酒店的消费人群。B段主力消费群体的特征主要表现为较高消费能力、较高消费意愿、较年轻消费群体、追求时尚的高品质生活人群。由于B段较长，易导致消费者的购物疲劳。可在B段的主要节点位置进行建筑设计、景观小品和互动活动区的设置，吸引消费者往下一区域导入，同时在B段整体设计上保持建筑特色的多元化，降低消费过程中的疲劳感。在人流动线的设计上应从地面主要节点垂直交通和商铺
26、打通的内部垂直交通的双重考虑。保证B1、B2的互通便捷性。业态组合方案-B区34业态可行性分析各类品牌店（服饰、皮具、珠宝配饰等）：湖南路区域现有地面商业业态以零售为主，具体的形式为综合百货及沿街专卖店。除综合百货（苏宁银河、苏宁环球）占据总面积的重要比重外，其余均为沿街专卖店。而就专卖店的构成而言，现有专卖店以运动、休闲服饰为主，各类流行品牌连锁、皮具、珠宝配饰专卖店的引入将弥补湖南路地面零售业态的空白，提升本项目在湖南路的整体商业地位和档次。与此同时，品牌连锁专卖店的形式填补其在湖南路周边仅存在于百货公司专柜的传统形式，并与现有的商业形态和专卖品牌形成良性错位。业态组合方案-B区35业态可
27、行性分析美容纤体：湖南路区域现有地面商业业态的构成比例绝大部分偏重于零售业态，诸如美容纤体等休闲娱乐类业态基本处于市场的空白区。随着未来周边04、05地块写字楼的兴起，加之原有的周边写字楼影响，区域内中高档消费的白领女性数量将大大提升。而该部分消费群的崛起，将催生美容纤体的需求。该类业态的引入恰好满足和迎合了区域内消费者的需求，并填补周边市场的业态空白。咖啡饮品：咖啡饮品作为本区的另一业态，将丰富本区的业态构成。同时通过引入知名商户的进驻，提升本区的市场形象。此外，在零售业态为主的区域内引入此类业态，将延长消费者在本区域内购物逗留的时间，形成区域内业态的良性互动。业态组合方案-B区36B1一般
28、规模（m2）商户数量女装服饰80-15015-20女饰、黄金珠宝50-1505-6休闲服饰40-8010-15男装、男饰80-1505-8咖啡饮品/甜品轻食60-1503-5 B2女装服饰80-15010-15女饰、黄金珠宝80-1505-6休闲服饰40-8010-15男装、男饰80-1503-5美发纤体100-2002美容美甲40-602-3咖啡饮品/甜品轻食60-1501-2业态组合方案-B区B2丽人霓裳丽人霓裳丽人霓裳丽人霓裳绅士风采都市休闲丽人霓裳都市休闲B137B段B1女装咖啡饮品/甜品轻食女饰、黄金珠宝女鞋男装休闲装男饰美容美发美甲美体此区域部分主力店建议采用B1+B2复式商铺的形
29、式业态组合方案-B区38女装咖啡饮品/甜品轻食女饰、黄金珠宝女鞋男装休闲装男饰美容美发美甲美体B段B2此铺位建议采用B1+B2复式商铺的形式引入服饰主力店业态组合方案-B区39业态组合方案-B区40业态组合方案-B区41业态组合方案-B区业态组合方案总结 该业态组合方案在湖南路商业街整体形成具有特色的高档次时尚零售步行街，利于提升本项目的整体市场形象和区域消费档次。 B区为项目所在区域整体租金价值较高区域，以时尚零售为主的业态组合充分发挥该特点，利于为项目创造更高的经济回报。 由女装、男装逐步向休闲装过渡的业态设置，与C区的业态组合形成良好的过渡与呼应，利于项目整体业态的衔接。 主要优点 项目
30、发展初期，由于湖南路区域整体尚未形成高档商业的整体氛围，引进国际知名品牌商户的困难度相对较高。 国际知名品牌进驻地下商业所愿承担的租金水平较低，且未来租赁合同的要求较为苛刻。 主要缺点建议项目发展初期，该区域品牌商户以国内知名零售商户为主力招商目标，以满足项目的租金要求和市场形象要求。待未来项目成熟及湖南路整体消费档次有一定提升后，逐步提升主力商户的档次，以避免先期国际品牌商户造成低租金的不利影响。42铺位的划分原则主要把握以下几大要求：l B段为商户品牌档次较高的区域，商铺门面进深应控制在9-10米，为满足品牌商户的消费感觉需求，公共走道宽度以6米为宜，最少不低于4.5米。l 商铺的横向柱距
31、以8米为宜，从而保证商铺未来租售划分的灵活性。如商铺以品牌店租赁，可以8米横向柱距为门面宽，满足该类商户的租赁面积和门面展示需求。考虑到将来商铺划分的灵活性，可将8米柱距分为2个门面宽度为4米的单元商铺，满足小型商户面积使用的需求。l 商铺最小的净高应保持在3.54.5米。l 在商铺设置上保证单元商铺平面与垂直分割的灵活性，上下商铺部分楼板可根据商户的具体需求进行B1与B2的内部打通，保证商铺内部单层独立商铺与双层复式商铺之间转换的灵活性。B1B29-10M9-10M4.5-6M人行过道人行过道业态组合方案-B区43产品种类服装，内衣，饰品等价格定位人均消费约人民币500-1000元品牌介绍时
32、尚大师GiorgioArmani的年轻化副牌之一AX（ArmaniExchange），每一季总以时髦的主题，带出时下男女自然不造作的年轻氛围。舒适自然，个性世上就是ArmaniExchange这一季带给你的。业态经营品牌面积m2主力消费群体ARMANIEXCHAGE150-200追求时尚且有消费能力的消费群体可执行目标商家名单及分析-B区44产品种类女装,运动装,鞋类,手袋挎包等价格定位人均消费约人民币500-1000元品牌介绍Escada为优雅的主线增添运动服装系列。在1994年12月，得到公司高层的颌首，名为ESCADASPORT的运动品牌正式诞生。一班由设计总督BrianRennie领导
33、的设计队伍便热诚为女士们创出一个名贵的优闲运动服饰系列。业态经营品牌面积m2主力消费群体ESCADASPORT150-200追求时尚且有消费能力的消费群体可执行目标商家名单及分析-B区45产品种类首饰饰品、皮件、眼镜、鞋子、袜子等个人配件等价格定位人均消费约人民币500元(由产品而定)品牌介绍创始人：Marciano四兄弟设计师：Marciano2001年推出GUESSGc首饰系列产品，深受年轻时尚女性欢迎。设计风格：年轻，富冒险精神，性感、色彩艳丽，浓厚的美国精神。业态经营品牌面积m2主力消费群体GUESSACCESSORIES150-200追求时尚且有消费能力的消费群体GUESS可执行目标
34、商家名单及分析-B区46产品种类女性服装价格定位人民币200-500元品牌介绍ONLY是欧洲著名的时装公司丹麦BESTSELLER拥有的四个著名品牌之一。ONLY为所有生活在世界各大都市的独立、自由、追求时尚和品质敏感的现代女性设计。业态经营品牌面积m2主力客群ONLY100-15022-25岁年轻女性消费群可执行目标商家名单及分析-B区47产品种类男性服装价格定位人民币300-500元品牌介绍 JACK&JONES(杰克.琼斯)是丹麦Bestseller集团旗下的主要品牌之一。品牌自1972年问世以来，以其简洁纯粹的风格吸引了全球追求时尚男性的目光，代表了欧洲时尚潮流的男装品牌。目前在全球1
35、8个国家和地区均设有形象店。业态经营品牌面积m2主力客群JackJones100-15025-30岁年轻男性白领消费群可执行目标商家名单及分析-B区48主要产品种类真皮女鞋价格定位人民币400-1200元（视不同产品差异）品牌介绍BELLE（百丽）品牌系百丽集团第一品牌，BELLE取义法语“美丽的女人”，主打时尚真皮女鞋，兼产男鞋。BELLE风格多样，以“舒适、简约、职业、成熟”为主流，亦不乏新潮、时尚、前卫。并以大众化的价格、优质的产品及诚信的服务确立了自己鲜明的品牌形象，短短几年内迅速受到广大消费者的喜爱与拥戴。业态经营品牌面积m2主力客群Belle80-10022-40岁白领女性消费群可
36、执行目标商家名单及分析-B区49主要产品种类珠宝首饰、手表、饰品等价格定位人民币800-5000元（视不同产品差异）品牌介绍FolliFollie于1970年诞生于国际时尚之都米兰，故用意大利语命名，意为“狂热的追求”，即表现为对时尚的一种迷恋态度。FolliFollie已成为时尚首饰、手表和包袋的代名词。FolliFollie凭借着上乘的质料、精巧的工艺、合理的价格和时尚的设计赢得全球时尚女士的一致推崇。业态经营品牌面积m2主力客群FOLLIFOLLIE100-15020-30岁女性消费群可执行目标商家名单及分析-B区50主要产品种类珠宝首饰、饰品等价格定位人民币1000-5000元（视不同
37、产品差异）品牌介绍JUSTGOLD是香港镇科珠宝集团旗下机构，集团成立于1976年，以经营高级珠宝为主。JUSTDIAMOND钻饰品牌于1994年11月成立。该品牌的珠宝首饰产品备受年轻时尚女性的追捧。业态经营品牌面积m2主力客群JUSTGOLD100-15020-30岁女性消费群可执行目标商家名单及分析-B区51产品种类美容价格定位人民币500-800元品牌介绍克丽缇娜专业美容护肤中心是一家全力致力于解决女性肌肤问题的国际性美容机构。十几年来，她针对女性各种问题肌肤的研究，成果卓著，由此研发的品质卓越的克丽缇娜系列护肤产品，享誉世界13个国家和地区。业态经营品牌面积m2主力客群克丽缇娜250
38、-30025-40岁女性消费群可执行目标商家名单及分析-B区52主题活动一：Fashion Show主题活动二：品牌形象代言人选秀主题活动三：异国风情餐SHOW互动：活动日：利用地面LCD屏幕，现场播放主题活动营业日：滚动播放商铺品牌广告，吸引人流进入吸引消费者策略分析53l “错位”与传统百货不同的街区步行消费空间，突破以往单一的零售消费概念，将休闲与购物有机结合l “补充”打破传统的柜台、平面铺位专卖，形成立体的消费空间l “提升”与绿化、景观相结合，增添消费空间的趣味性，特色景观营造增强品牌的吸引力和新鲜感吸引消费者策略分析54C区作为整个项目的中间区域，将打造成为： 具备区域过渡功能，
39、保证该区域的设计方案在经营模式即定位主题转换的情况下保持灵活性； 设置目的性消费业态，设计特色建筑风格，引导两端人流向中间导入，有效避免人流死角； 打造个性潮流、新奇刺激、吃喝玩乐于一体的商业氛围； 餐饮业态设置于此区域的诸多优势：a.狮子桥餐饮客流的延伸，b.满足东西两端消费需求，c.一定程度 减少工程成本，d.规避餐饮营业时间和主流零售营业时间造成的影响，e.整个项目可以通过餐饮区自然过 渡，分成东西两块，保留不同经营模式的想象空间，f.保证部分餐饮延续到B1的灵活性。C区餐饮商户的 选择应考虑具备特色且消费不高的类型。 街的形状，每隔40-50米进行节点划分，降低购物疲劳影响； 目标消费
40、群体以追求时尚潮流，敢于体验创新，不甘寂寞的年轻消费者为主； 建筑设计独具特色，人流动线变化有秩，让消费者忘记疲劳，享受购物； 商铺的划分方案迎合主力商户的要求又适合不同经营方式的划分。区域关键词：欢乐、好玩业态组合方案-C区55序号现状人流导入点分析未来人流导入点分析1湖南路北向C段地面南北人行路幅北宽于难，商业情况也是北优于南，故人流情况北面较盛。有其在苏宁环球区域为湖南路路幅最宽处，人流达到了整条湖南路的最高峰。军区方向人流规划军区待建项目中有地面裙房及地下商业，规划与本案地下连通。地面军区方向主要为军区未来商业消费人流分流至本项目及凤凰台酒店及云南北路人流的导入。2湖南路南向C段湖南路
41、南向主要由于受到狮子桥餐饮业态的吸引，人流量基本与北向人流持平，人流动线基本保持由东向西走向，且消费人流逐渐减少。业态组合方案-C区地面56B1：序号现状人流导入点分析未来人流导入点分析1B区导入B区消费者购物同时，自然的导入C区消费，C区目的性消费业态的设置，使人流由东西两端向中部导入。军区方向人流军区地下商业规划与本案连通，军区商业消费者通过地下通道导入本案，地面人流也可通过地面节点进入C段。2地面导入由于C区目的性较强的业态的设置，如各类“好玩”的特色店和数码IT专卖店的入驻，吸引时尚年轻消费者有目的的直接从地面导入。3B2层导入B2设置有餐饮业态，消费者购物疲劳进入餐饮区吃饭休息后再导
42、入B1继续购物。4D区导入C段与D段在零售业态上都具备有吸引年轻人的好玩新奇的特色，故在时尚年轻购物者进入D段消费后自然而然的过渡到C段。业态组合方案-C区57B2：序号现状人流导入点分析未来人流导入点分析1B区导入B区购物消费后，自然的导入C区进行餐饮休闲的消费活动，C区目的性消费业态的设置，使人流由东西两端向中部导入。军区方向人流军区项目商业规划有餐饮业态，故B2对军区消费者的最大吸引力在于其美食广场的物美价廉，军区方向地面人流会直接受到餐饮业态吸引而导入C段B2。2地面导入地面人流会直接受到餐饮业态吸引，通过地面节点导入C段B2。3B1层导入B1消费者购物疲劳后进入B2餐饮区休息就餐。4
43、D区导入B1消费者购物疲劳后进入B2餐饮区休息就餐。且C段和D段在商户特色上有类似的延伸，D段消费者会有意愿进入C段消费。业态组合方案-C区58戴德梁行意见：C段消费人流主要特征表现为：由地面几大主要节点（苏宁环球、狮子桥）出入口下送人流和B、D两端吸引至C段人流。C段主力消费群体的特征主要表现为追求时尚、潮流，渴望体验新奇、刺激的年轻消费者。由于C段B2作为餐饮区，需在建筑设计上考虑到人行通道的便捷性。在节点位置进行建筑设计、景观小品和互动活动区的设置，吸引消费者导入，避免非餐饮时段导致的人流缺失。在商铺分割格局上应考虑到部分餐饮延伸到B1层的可能性和经营模式改变情况下的灵活性。业态组合方案
44、-C区59适合发展业态l 运动休闲l 主题专卖l 美食广场l 特色餐饮l 数码ITl 可售餐饮商铺l 可售IT商铺B1面积（m2）商户数量特色餐饮13002运动休闲11001主题专卖7706数码IT8005可售IT商铺90012-18 B2美食广场20001特色餐饮29006轻食1201可售餐饮商铺11005-10业态组合方案-C区B1澳门豆捞麦吉柯可口可乐NBA法拉利运动100QQIT店铺（可售）AppleIBM三星诺基亚HANNSPREEB1+B2B1+B2F1赛车数码IT动漫/电玩运动休闲主题专卖店餐饮葡京茶餐厅业态组合方案-C区61B2大食代澳门豆捞轻食美食广场餐饮葡京茶餐厅盘古烧肉当
45、地餐饮商户（可售）圆缘园茶坊甜蜜蜜B1+B2B1+B2元绿寿司蕉叶咖喱屋业态组合方案-C区62业态组合方案-C区业态组合方案总结 特色主题专卖店与特色餐饮的有效组合，利于形成区域的鲜明主题，区域业态组合特色明显。 该业态组合方案在有效利用狮子桥附近周边的餐饮消费人流的同时，以特色餐饮与周边餐饮商户形成有效错位。 充分考虑区域租金的特点，以低承租能力餐饮商户作为B2主要业态，高承租能力的零售商户作为B1主要业态，现阶段可达到优化区域租金收益与人流组合的目的。 主要优点 项目B2因餐饮业态设置要求，工程技术要求较为复杂，此方面的投入也相对较高。 餐饮业态的相对租金增长空间有限。 主要缺点现阶段项目
46、发展初期，考虑重点应以吸引消费人流、培育商业氛围为重要出发点，地下二层坚持以引进品牌餐饮商户为主，地下一层引进2-3家知名商户，形成区域的特色主题。待未来项目发展成熟后，可逐步增加地下二层的零售区域，提升项目的租金收益。63铺位的划分原则主要把握以下几大要求：l B1和B2零售商铺门面进深控制在10米左右，公共走道宽度以4.5米为宜。l B1和B2零售商铺的横向柱距以8米为宜，从而保证商铺未来租售划分的灵活性。如商铺以品牌店租赁，可以8米横向柱距为门面宽，满足该类商户的租赁面积和门面展示需求。考虑到将来商铺划分的灵活性，可将8米柱距分为2个门面宽度为4米的单元商铺，满足小型商户面积使用的需求。
47、l 商铺最小的净高应保持在2.5米以上。l 应充分考虑餐饮区的工程技术要求，预留相关风、火、水、电等管道。厨房位置考虑在区域南北两侧设置。业态组合方案-C区B1B210M9.5M4.5M人行过道人行过道64产品种类魔术主题酒吧价格定位人均消费约人民币100元品牌介绍在上已有两家魔术主题馆、一家魔术主题酒吧。是沪上第一也是唯一一家以魔术为主题的酒吧，与众不同的氛围和内涵，是魔术爱好者和年轻人聚会的梦幻国度。 麦吉柯可执行目标商家名单及分析-C区65产品种类IT产品价格定位人民币500-15000元（由不同产品而定）品牌介绍苹果电脑公司在二十世纪七十年代通过苹果电脑公司引发了个人电脑革命。因其创新
48、并屡获大奖的高科技产品被用户广为认知，并通过iPod等系列产品引发了数字音乐的革命。可执行目标商家名单及分析-C区66产品种类可口可乐衍生产品价格定位人民币100-200元品牌介绍定名为“oa-Co”的品牌专卖店可以被理解为可口可乐衍生产品的总汇，包括服饰、家具用品、小礼品等。其在中国品牌专卖店拓展计划已全面提速，2006年中国内地将出现120个以“CocaColaStore”命名的专卖店。可执行目标商家名单及分析-C区67产品种类时尚创意液晶电视价格定位2000-10000品牌介绍于2005年10月29日在中国及美国旧金山同步登场。Hannspree的到来引爆了国际时尚电视革命的导火索,让全
49、球一同感受Hannspree瀚斯宝丽所带来的时尚生活态度。可执行目标商家名单及分析-C区68产品种类c衍生产品价格定位人民币50-100元品牌介绍以QQ形象作基础的产品，以加盟店形式为主，青少年为其主要消费对象。可执行目标商家名单及分析-C区69产品种类运动系列价格定位人均消费约人民币300-500元品牌介绍成功将专业运动和时尚潮流完美的融合在一起，引导世界范围内运动服装的潮流趋向。它们不仅仅适用于特定的运动场和，更适合在日常生活中穿着，体现了PUMA所倡导的运动是一种生活态度的哲学。可执行目标商家名单及分析-C区70产品种类美食广场价格定位人均消费约人民币15-20元品牌介绍“大食代”是国内
50、首家经营管理主题美食广场的公司之一，将多种国际风味与本地特色菜式汇聚一堂，目前，管理层在中国负责管理的总营业面积约25,000多平方米，美食专柜超过240家，现场工作人员约3,000人。可执行目标商家名单及分析-C区71产品种类东南亚餐饮价格定位人均消费约人民币50-150元品牌介绍“蕉叶咖喱屋”是一家跨国连锁企业，其创立于1991年香港。蕉叶”现时供应的菜款逾多项，每天的东南亚歌舞表演亦为食客所津津乐道。可执行目标商家名单及分析-C区72主要产品种类水果餐及水果作配菜、佐料的餐价格定位人民币60-100元品牌介绍可茂尔是韩国最著名的水果餐厅之一，目前在全世界开了250多家连锁加盟店，在上海开
