1、房地产成本管理经验分享房地产成本管理经验分享北京钧涵基业企业管理顾问有限公司 谢志华2009年4月北京钧涵基业企业管理顾问有限公司内容淡市下房地产成本管理新挑战淡市下房地产企业成本管理新思维如何从管理角度有效控制成本2北京钧涵基业企业管理顾问有限公司毋庸置疑，中国房地产行业已经走向下行空间一季度二季度三季度四季度商品房预售面积景气指数6689.767.492.6商品房销售价格景气指数111.1111.29577.33北京钧涵基业企业管理顾问有限公司虽然第一季度各地市场走出了小阳春的态势，但如果就此断言中国房地产行业触底还言之尚早宏观环境需求供给宏观环境虽然有所好转，但还谈不上经济复苏，国际环境
2、仍然不乐观 ？房价仍然偏高，消费者信心仍未恢复，观望情绪仍然很浓，投资性被压抑07年高价拿地项目今年集中入市，08年各公司大量存货未售，各公司今年资金压力将出现前所未有的压力，也会构成很大的供给压力4北京钧涵基业企业管理顾问有限公司降价销售成为不可阻挡的市场潮流客户与产品成本控制进度质量成本的平衡房地产已经从卖方市场转化为买方市场，客户有了更多的选择，市场不能再依靠单纯的策划，如何精准的把握需求并转化为产品语言 ？消费者的观望必将导致价格的下跌，成本的因素将变得更加敏感，成本控制将变得前所未有的重要再卖方市场下，三要素的平衡往往让位于速度，在买方市场下，三者的平衡将更为挑战开发商感言：降价还是
3、硬道理5北京钧涵基业企业管理顾问有限公司房地产行业的竞争已经从资源的竞争转向客户的竞争与运营能力的竞争资源的竞争产品和客户的竞争运营能力的竞争产品实现过程设计管理采购管理工程管理营销管理客户服务土地获取和项目论证项目策划管理成 本 管 理资源客户运营6北京钧涵基业企业管理顾问有限公司快速扩张的模式需要转向精细化运营的模式，当行业利润从暴利转向平均利润的时候，成本控制将具有战略意义7北京钧涵基业企业管理顾问有限公司内容淡市下房地产成本管理新挑战淡市下房地产企业成本管理新思维如何从管理角度有效控制成本8北京钧涵基业企业管理顾问有限公司成本管理新思维-三大转变从乙方挖潜到客户挖潜从后端控制到前端控制
4、从成本核算到成本控制房地产行业习惯通过招投标低价中标进行成本控制，从乙方压榨利润，在新的环境下，必须转变为通过准确的把握客户需求从而做出性价比高的产品房地产行业习惯在招标阶段和施工过程进行成本控制，在新的环境下，必须后端控制转变为关注产品定位和设计管理，从前端进行控制在传统的管理模式下，成本部门更多是做的预算工作，承担的是成本核算的职责，在新的环境下必须从核算转变为控制9北京钧涵基业企业管理顾问有限公司从客户价值到成本控制不同需求的客户其关注点是不一样10北京钧涵基业企业管理顾问有限公司从客户价值到成本控制企图满足所有客户的需求是一种没有战略的且成本极高的表现置业次数与购房动机11北京钧涵基业
5、企业管理顾问有限公司从客户价值到成本控制客户的需求是可以排序，在一定的成本约束下，你只能满足关键的需求，并尽量满足次要的需要绿色标出是最重要的因素, 黄色标出次重要的因素, 购房预算不同的人, 对因素的重要性排序略有不同. 在购房预算较高的人群中, “造园形式”, “教育配套”和”高尔夫球场”相对重要. 而”物业管理模式”相对重要较低12北京钧涵基业企业管理顾问有限公司从客户价值到成本控制将需求转化为产品语言标准化产品体系空间尺度功能组织部品性能物理指标设备要求居住要求使用标准性能标准技术标准部品模块化功能模块化户型模块化组团模块化设计模块客户行为自我实现尊重归属安全生理需求13北京钧涵基业企
6、业管理顾问有限公司从后端控制到前端控制预算合同成本控制认价变更控制定位控制结构选型材料设备选型规范要求范围内的变通设计质量控制14北京钧涵基业企业管理顾问有限公司从成本核算到成本控制成本控制倾向于建立总量级的成本控制体系;按照“合同分类”的思路重构“成本控制树”;避免跨项目、科目签订合同;前置合同控制环节（签约、变更）成本核算基于工程造价思想建立核算（测算）体系；通过成本测算（合同分类）形成目标成本；项目结算后进行成本核算，定量分析；沉淀成本经济技术指标库，为新项目测算提供参考依据；15北京钧涵基业企业管理顾问有限公司内容淡市下房地产成本管理新挑战淡市下房地产企业成本管理新思维如何从管理角度有
7、效控制成本16北京钧涵基业企业管理顾问有限公司成本管理体系主要控制点全面的成本控制体系主要包括对土地成本、项目前期费用、工程建安成本、营销成本、管理成本和财务成本等六大分项成本的控制分项成本压缩空间占总成本比例主要控制手段说明土地成本较小30-35 %尽可能争取政府优惠价格，同时在土地费用支付条件方面争取优惠认真开展尽职调查，减少操作风险加强项目可行性研究和项目论证土地成本项目初期大部分可以确定，可压缩空间较小前期费用大2-3 %搞好政府关系，争取报批报建费用减免工程成本大50-55 %设计单位争取最优性价比开展设计阶段的成本控制和限额设计严格设计变更和工程签证审批建立供应商管理体系，加强供应
8、商考核，建立战略采购伙伴关系规范采购管理，严格资质预审和评标、定标加强新材料、新工艺、新设备的研究运用虽然前期设计费用本身并不多，但设计方案决定了工程造价的7080左右，因此设计管理是成本控制的重中之重；工程成本涉及影响因素多而且复杂，故可压缩空间大营销成本大5-8 %实行媒体投放的跟踪评价，选取性价比最高的推广方式加强广告、策划公司的采购管理营销成本涉及影响因素多而且复杂，故可压缩空间大管理成本 小2-3 %建立合理的成本费用支出标准加大部门费用支出考核力度管理费用项目初期大部分可以确定，可压缩空间小财务成本小6-8 %合理筹措和运用资金实行资金集中管理，减少资金沉淀实行税收筹划，减少税务成
9、本财务成本项目初期大部分可以确定，可压缩空间小注：此处的成本比例仅供参考17北京钧涵基业企业管理顾问有限公司成本管理体系目标成本体系动态成本控制体系后评估体系成本责任和考核体系成本业务流程管理控制体系数据库和知识管理18北京钧涵基业企业管理顾问有限公司如何通过目标成本体系使我们从设计到招标到施工的每一个环节都能进行成本的控制和优化？项目拓展阶段方案设计阶段施工图设计阶段建筑安装工程费施工阶段建筑工程费安装工程费装修工程费地基基础工程主体工程给排水工程数据调整成本匡算成本估算成本预算动态调整 举例扩初设计阶段成本概算19北京钧涵基业企业管理顾问有限公司例：通过事前算账控制成本-成本前置模型之单一
10、产品假定法分解成本指标为“固定”和“可变”类，反复测算开发前期准备费社区管网工程费园林环境费配套设施费开发间接费期间费用固定成本土地价款主体建筑主体安装可变成本容积率建筑面积单位固定成本R1S1A1R2S2A2R3S3A3容积率建筑面积单位可变成本R1S1A1R2S2A2R3S3A3容积率建筑面积单位成本判断R1S1A1R2S2A2R3S3A320北京钧涵基业企业管理顾问有限公司例：通过事前算账控制成本-通过事前算账影响前期定位决策和产品的解决方案21北京钧涵基业企业管理顾问有限公司 以北京某项目为例项 目单位原指标一、规划建设用地 ha3.8484二、总建筑面积 130240 地上建筑面 9
11、6210 地下建筑面 34030 住宅建筑面 87710 公建建筑面 42530 地上公建 8500 地下公建及配套施 34030十一、机动车停车位 600 地面停 75 架空层停车 0 地下停 525两层地下车库方案例：通过事前算账控制成本-通过事前算账影响前期定位决策和产品的解决方案22北京钧涵基业企业管理顾问有限公司 以北京某项目为例项 目单位新指标一、规划建设用地 ha3.8484二、总建筑面积 114512 地上建筑面 96210 地下建筑面 18302 住宅建筑面 87967 公建建筑面 26545 地上公建 8243 地下公建及配套施 18302十一、机动车停车位 584 地面停
12、 54 架空层停车 137 地下停 393一层地下车库+架空层方案例：通过事前算账控制成本-通过事前算账影响前期定位决策和产品的解决方案23北京钧涵基业企业管理顾问有限公司一层地下车库+架空层方案收益对比：两层地下车库方案净利率6.18，内部收益率13.5；一层车库+架空层与两层车库的重要区别是在于调减了低效资产的比例，具有较高的实际意义。净利率7.54，内部收益率约14.5。例：通过事前算账控制成本-通过事前算账影响前期定位决策和产品的解决方案24北京钧涵基业企业管理顾问有限公司目标成本体系的基础是建立科学的成本科目体系25北京钧涵基业企业管理顾问有限公司如何通过动态成本控制体系确保成本的全
13、过程处于有效管理中？每一个阶段的成本发生的情况应及时掌握，包括已发生和即将发生或预计将发生的26北京钧涵基业企业管理顾问有限公司如何通过责任成本体系成本责任分解到每一个员工？部目成本任事目成本任指指 明及算公式注合同造价部1、工程成本的算精度工程成本的算精确性（ 算价 算） / 算5以分期 位，某一成本科目超目，但在本期内的工程一成本科目算成本品叠后未超，定基本达。若每个一成本科目及的工程算成本均未超，可定 达。指考指，主要意在指 算的准确性，指考指之一。2、工程合同价格判控制。所工程合同价款1、合同价款算价2、某份合同价款必超算价告，并 批准。1、合同价款算的定方法：（1）包干合同（或合同中
14、包干部分）直接行比定。（2）按 算合同（或合同中按 算部分）以合同的算价在扣出合同定以后，由于各种更引起的增减因素后（含 更及甲供、乙供甲核价致的合同算的 以及合同以外的 生的 ）算比。（3）某份合同价超算，但在本期目的同一成本科目下，与其它未超算的合同款品叠后，其品叠 未超算，可定基本达，若每份合同及的合同品叠后，同均未超算，可定达。（4） 批准某合同价超算，不影响 目在同一成本科目下， 合同价 算价的要求，但可以不作 份合同超出算的定。2、指 主考指之一。按责任原则将成本目标根据各部门对成本的作用分解到各个部门，确立考核标准27北京钧涵基业企业管理顾问有限公司如何通过后评估体系使我们不再犯
15、重复的错误？后评估的要点不在于总结，而在于如何落实和推广！主体工程：在条件允许的情况下，地下室外防水改为内防水，可以有效的节约成本（JS一期节约35万元左右，JYLW一期取消底板防水，改做碎石加无仿布滤水层节约10万元）；进度款按施工阶段进行付款有利于提高施工单位的积极性，加快进度；无粘结预应力钢筋不宜用于住宅楼，会给安装及家庭装修时带来隐患。销售部门尽早介入工地现场之中，多与现场工程师沟通，避免出现销售卖场与施工布置总平面图的矛盾；设计变更要考虑与预售查丈相符，以免日后给公司造成损失（JS一期曾出现，幸好及时更改补救）；女儿墙的高度必须满足规范要求，否则无法通过验收，造成日后补救；厨卫间的平
16、面布置图（特别是穿墙，板套管）应在结构施工前确定好，以免日后打凿；因销售需要，裙房涂料需先做好，为避免涂料污染，可在以上部位加做一道悬挑板；阳台降板应保证有8厘米左右，以免门开启困难和房间渗水（JS幼儿园阳台地面装修后，门无法开启，也渗水）。装修工程加强总包、分包单位的现场管理，提高对部分分包单位的成品保护意识，如铝合金门窗、木门、阳台栏板等；加强图纸审查，发现错漏，及时向设计院反馈，避免后期处理造成费用的增加；地下室墙面、天棚乳胶漆采用只刷两遍油漆，不刮腻子，可节省约一倍的成本（JS一期地下室就节约13万元左右）；选用异地消防产品（如进户木门）要特别注意其有否施工地的消防许可证（JS一期木门
17、为此几乎影响总体验收）；空调百叶的设计在考虑外观效果的同时，还必须特别注意空调的安装方便性（JS一期就接到投诉）；公共电梯厅的设计尽量从消防验收角度考虑不要选用木材面板，以免造成修改变更而增加费用（JS二期电梯厅就曾修改而增加费用）；采用加气砼砌块主要需解决墙面开裂和抹灰的问题。虽然增加了造价，但减少外墙渗水的可能，还能收回墙改金；广场大理石地面不宜采用光面，以免铺贴后在重新进行毛面处理，而增加成本（JS一期南广场地面就发生过）；对环境、园建要从全局设计考虑，避免施工完成后感觉效果不满意而浪费成本（JS一期泛会所天棚喷涂出现施工后修改）；28北京钧涵基业企业管理顾问有限公司如何优化成本的管理流
18、程尽量减少我们无效的成本？-案例一.场地竖向标高设计2. 原因分析: 土建设计、市政设计与景观设计系三个不同的单位，分别完成后施工以最后的景观设计为依据进行控制标高。3.经验及教训： 各专业设计提前介入是好事，但各自完成后须进行综合竖向设计汇总。绘制综合竖向设计图并进行严格的综合评审。例一：某项目到了收楼的阶段，底商应该分割的，销售部已经按分割的房间销售出去，但竣工时确没有隔墙。工程部解释是按消防部门要求没有做隔墙，从而造成销售底商时没有及时告诉销售部门。例二: 某项目第一期C3建筑立面进行了调整,但相应的结构变化未及时发出知会及变更,待正式变更发出时,施工单位已按照原结构图完成了钢筋的下料和
19、部分安装,施工方提出高达50万元的索赔费用.例三：户型改了，未通知销售29北京钧涵基业企业管理顾问有限公司如何优化成本的管理流程尽量减少我们无效的成本？-解决思路：加强前期设计控制和专业协调如果各专业在前期阶段介入方案不够,如销售、项目、物业、工程等，将不得不在后期投入数倍的精力和成本来弥补各专业之间的平衡！30北京钧涵基业企业管理顾问有限公司地产业正在走向规范化和更加激烈的竞争，市场环境对企业的实力和管理能力要求越来越高，优胜劣汰将成为行业发展的一个必然趋势，为了在行业的逆流中生存乃至增长，房地产企业应该从机会主义转向理性的战略思考，从以资源为基础的竞争转向以能力为基础的竞争，全面提升企业管理水平，建立竞争优势31北京钧涵基业企业管理顾问有限公司谢谢您的聆听！欢迎交流32北京钧涵基业企业管理顾问有限公司演讲完毕，谢谢观看！
